Menü

Kompetent & zuverlässig beraten
Ihr gutes Recht ist unser Anspruch

Räumungs- und Herausgabeansprüche wegen Grundstück

LG Cottbus – Az.: 2 O 362/16 – Urteil vom 08.03.2019

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, das in der Gemeinde …….., …….., ………., belegene Flurstück … der Flur … der Gemarkung …….. zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

2. Die Beklagte zu 1. wird verurteilt, an die Klägerin außergerichtliche Kosten in Höhe von 334,75 € nebst Zinsen darauf in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 21.09.2016 zu zahlen.

3. Die Wider- und Hilfswiderklage wird abgewiesen.

4. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.

5. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2500,00 € vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin macht Räumungs- und Herausgabeansprüche geltend.

Die Klägerin kaufte im Jahr 2015 das im Urteilstenor genannte Grundstück und ist im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. Bereits bei Abfassung eines Kaufvertragsentwurfes gingen die Vertragsparteien davon aus, dass an dem Grundstück ein Nutzungsrecht Dritter und insoweit auch ein Vorkaufsrecht nach § 57 SchuldRAnpG bestehe. Als Vorkaufsberechtigte sind namentlich die Beklagten aufgeführt. Weitergehend ist in dem Entwurf ausgeführt, dass die Beklagte zu 1. mit Schreiben vom 20.01.2015 auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet habe, vgl. B1, Bl. 64 ff. GA

Unstreitig ist, dass beide Beklagte seinerzeit auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet hatten, bevor ihnen ein Kaufvertragsentwurf übersandt worden war. Im hier geführten Rechtsstreit haben die Beklagten diese Verzichtserklärungen mit Schriftsatz vom 28.11.2016 widerrufen.

Mit Schreiben vom 25.11.2015 kündigte die Klägerin gegenüber der Beklagten zu 1. zum 28.02.2016 den Nutzungsvertrag, vgl. K5, Bl. 16 GA, und vorsorglich auch mit Schreiben vom gleichen Tag gegenüber dem Beklagten zu 2., vgl. K13, Bl. 139 GA. Vorsorglich deshalb, weil sich die Beklagte zu 1. in den vorhergehenden Kontakten stets als alleinige Vertragspartnerin darstellte. Verwiesen wird insoweit auf ein Schreiben der Grundstücksverkäuferin …….. vom 03.11.2014 an den Beklagten zu 2., in dem sie den Inhalt eines Telefonats mit der Beklagten zu 1. wiedergab, in dem sich diese als alleinige Vertragspartnerin dargestellt habe, vgl. B7, BI. 86 GA. Verwiesen wird des weiteren auf eine E-mail der Beklagten zu 1. vom 24.02.2015. Darin führt sie aus, dass sie alleinige Pächterin sei, vgl. K12, Bl. 128 f. GA.

Jetzt Soforthilfe vom Anwalt

Rufen Sie uns an oder nutzen Sie unser Kontaktformular für eine unverbindliche Beratungsanfrage.

Mit Folgeschreiben vom 22.12.2015 hat die Beklagte zu 1. die Grundstücksherausgabe in Aussicht gestellt, jedoch nur gegen Zahlung einer – unbezifferten – Entschädigung an sich, vgl. K6, Bl. 17 ff. GA. Die Klägerin reagierte darauf mit der Aufforderung, die Beklagte möge ihre Nutzungsberechtigung nachweisen, vgl. K7, Bl. 23 f. GA. Hintergrund ist der, dass die Beklagte zu 1. bereits im Jahr 2004 einen Antrag auf Einräumung des Vorkaufsrechtes nach dem VermG gestellt hatte, der mit Bescheid vom 13.08.2004 mangels Nachweises ihrer Nutzungsberechtigung bestandskräftig abgelehnt wurde, vgl. K3 und K4, Bl. 11 ff. GA. Aus den Schreiben der Klägerin vom 22.12.2015 und 02.03.2016, K7 und K8, Bl. 23 ff. GA, geht hervor, dass ein Entschädigungsanspruch nicht in Abrede gestellt wird, wenn die Nutzungsberechtigung nachgewiesen werde.

Die Beklagte zu 1. bezifferte mit Schreiben vom 04.03.2016 ihren Zahlungsanspruch mit 15.400,00 € als Einigungsangebot, vgl. K9, Bl. 26 f. GA. Die Bitte der Klägerin, das Grundstück und insbesondere die von einem Entschädigungsanspruch erfassten Sachen in Augenschein nehmen zu dürfen, lehnte die Beklagte zu 1. ab.

Die Klägerin strengte sodann die Räumungs- und Herausgabeklage gegen die Beklagte zu 1. an und erweiterte diese später subjektiv auch gegen den Beklagten zu 2., nachdem eingewandt wurde, der Beklagte zu 2. sei ebenso Nutzungsberechtigter.

Die Klägerin vertritt die Auffassung, der von der Beklagten zu 1. vorgelegte Nutzungsvertrag, der nur von der Beklagten zu 1. am 29.03.1989 unterschrieben wurde, sei nicht wirksam zustande gekommen. Mangels Unterschriften durch den staatlichen Verwalter und der Genehmigungsbehörde sei die Schriftform nach § 312 Abs.1 Satz 3 ZGB/DDR nicht gewahrt worden. Aber selbst wenn beide Beklagte Nutzungsberechtigte seien, bestünde der Räumungs- und Herausgabeanspruch auf Grundlage der ausgesprochen Kündigungen. Entschädigungsansprüche nach dem SchuldRAnpG entstünden erst mit der Grundstücksherausgabe.

Die Klägerin beantragt:

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, das in der Gemeinde …….., OT …….., ………., belegene Flurstück … der Flur … der Gemarkung …….. zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

2. Die Beklagte zu 1. wird verurteilt, an die Klägerin außergerichtliche Kosten in Höhe von  334,75 € nebst Zinsen darauf in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen  Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten beantragen: Die Klage wird abgewiesen.

Hilfsweise für den Fall, dass dem Klageantrag zu 1. stattgegeben wird, beantragen die

Beklagten: Es wird festgestellt, dass die Klägerin verpflichtet ist, nach der Rückgabe des streitbefangenen Grundstücks an diese den bisherigen Nutzern eine Entschädigung für die eingebrachten Bauten und Anpflanzungen auf der Grundlage einer fachkundigen Wertermittlung zu zahlen.

Widerklagend beantragen sie: Es wird festgestellt, dass das Vorkaufsrecht der Beklagten entgegen der Angaben der Klägerin im Schriftsatz vom 17.08.2017 (Seite2) im notariell beglaubigten Kaufvertrag hinsichtlich des hier streitgegenständlichen Grundstücks übergangen wurde.

Hilfsweise für den Fall, dass diesem Feststellungsantrag nicht entsprochen wird, wird die Aussetzung des Verfahrens beantragt wegen des Verdachts einer Straftat (versuchter Betrug).

Widerklagend beantragen sie: Es wird festgestellt, dass die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagten hinsichtlich der Veräußerung des Grundstücks in der Gemeinde …….., …….., ………., Flurstück …, Flur … der Gemarkung …….. noch nicht begonnen hat, hilfsweise die Klägerin zu verpflichten, den notariellen Kaufvertrag den Beklagten zu übergeben, so dass die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts in Gang gesetzt werden kann.

Widerklagend beantragen sie: Die Klägerin ist verpflichtet, den zwischen ihr und den Damen ……… und ……… geschlossenen notariellen Grundstückskaufvertrag über das hier streitgegenständliche Grundstück ………., …….. dem Gericht und allen Verfahrensbeteiligten in beglaubigter Form vorzulegen und zur Einsicht bereitzuhalten.

Widerklagend beantragen sie: Unter der Maßgabe, dass das Gericht den Kaufvertrag über das hier streitgegenständliche Grundstück für wirksam erachtet, wird beantragt, die Klägerin zu verurteilen, sämtliche notwendigen Erklärungen gegenüber Ämtern und Dritten zur vollständigen Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrages abzugeben und

festzustellen, dass die Beklagten durch das kollusive Zusammenwirken der Klägerin mit der Veräußerin durch Nichtvorlage des Kaufvertrages bei den Beklagten gemäß § 242 i.V.m. § 138 BGB in den ursprünglichen Kaufvertrag eingetreten und verpflichtet sind, auf ihre Rechte aus dem Kaufvertrag hinsichtlich des hier streitgegenständlichen Grundstücks zu verzichten.

Schließlich beantragen sie widerklagend: Es wird festgestellt, dass Kaufgegenstand des Kaufvertrages über das streitgegenständliche Grundstück auch Eigentum der Beklagten gewesen ist (die Gebäude, sämtliche Einrichtungsgegenstände, sämtliches Zubehör einschließlich Waschbecken, Heizungsrohre und gelagertes Holz, einschließlich Anpflanzungen und Erschließungsanlagen).

Hilfsweise für den Fall, dass dem Feststellungsantrag nicht entsprochen wird, wird die Aussetzung des Verfahrens wegen des Verdachts einer Straftat (versuchter Diebstahl) beantragt:

Die Klägerin beantragt: Die Wider- und Hilfswiderklageanträge abzuweisen.

Die Beklagten rügen die Zuständigkeit des Landgerichts nach Verweisung durch das Amtsgericht Königs Wusterhausen.

Die Beklagte zu 1. behauptet, neben ihrem Vater berechtigte Nutzerin des Grundstücks zu sein auf Grundlage des Nutzungsvertrages aus 1989. Ursprünglich seien ihre Eltern Grundstückspächter auf Grundlage eines Vertrages vom 11.11.1967 gewesen, vgl. B2, Bl. 77 f. GA. Nachdem die Mutter 1984 verstorben war, sei ein neuer Nutzungsvertrag verfasst worden, in dem das Nutzungsrecht zum einen beim Vater verblieben, zum anderen aber für sie (statt der verstorbenen Mutter) geregelt worden sei. Dieser Vertrag sei vom Rat der Gemeinde …….. aufgesetzt und in der Folgezeit gelebt worden.

Die an sich nach § 312 Abs. 1 ZGB/DDR erforderliche, aber tatsächlich fehlende Schriftform wegen der fehlenden Unterschriften durch den Rat der Gemeinde als staatlicher Verwalter und der Genehmigungsbehörde sei unschädlich wegen der Reglung unter § 19 SchuldRAnpG. Der geschlossene Vertrag sei in der Folgezeit gelebt worden, wie es sich aus dem Schriftverkehr mit der Gemeinde …….. aus der Folgezeit ergebe. Die Beklagten verweisen insoweit auf die Anlagen B4 und B6, Bl. 80 und 85 GA.

Die Beklagten zu 1 vertritt die Auffassung, dass der im 2015 mit der Klägerin geschlossene Kaufvertrag nichtig sei, folglich auch die ausgesprochene Kündigung des Nutzungsvertrages durch die Klägerin unwirksam sei. Nichtig deshalb, weil die auf dem Grundstück errichteten

Bauwerke als wesentliche Bestandteile mitverkauft worden seien. Dabei handele es sich um einen unzulässigen Vertrag zu Lasten Dritter. Das spätere Verhalten der Klägerin begründe die Annahme einer vorsätzlichen Schädigungsabsicht zu Lasten der Beklagten. § 138 BGB sei deshalb einschlägig.

Die Beklagten vertreten die Auffassung, dass der seinerzeit erklärte Verzicht auf das Vorkaufsrecht unwirksam gewesen sei, weil ihnen noch gar kein notarieller Grundstückskaufvertrag zur Prüfung des Vorkaufsrechtes vorgelegen habe. Die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechtes habe noch nicht begonnen, weil ihnen ein notarieller Kaufvertrag bisher nicht vorgelegt worden sei.

Wegen des weiteren Vortrages wird auf die jeweils gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet. Der Anspruch auf Räumung und Herausgabe folgt aus §§ 985, 903 BGB, § 23 Abs. 4 SchuldRAnpG.

a)

Das Landgericht Cottbus ist zuständig aufgrund des nicht willkürlichen Verweisungsbeschlusses des Amtsgerichtes Königs Wusterhausen vom 02.12.2016. Das Amtsgericht sah seine sachliche Zuständigkeit nicht mehr als gegeben an nach Erhebung der Widerklage. Das Amtsgericht hatte den Tatbestand des § 55 SchuldRAnpG, der die ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichtes für Ansprüche im Zusammenhang mit diesem Gesetz regelt, wohl nicht im Blick.

Gründe für die Annahme einer willkürlichen Zuständigkeitsentscheidung des Amtsgerichtes vermochte das Gericht aber nicht zu erkennen mit der Folge, dass Bindungswirkung eingetreten ist. Denn vom Grundsatz her vertrat die Klägerin mit ihrer ursprünglich eingereichten Klage lediglich gegen die Beklagten zu 1. die Auffassung, dass diese das Grundstück allein ohne berechtigende Grundlage nutze und daher schon zur Räumung und Herausgabe verpflichtet sei. Ansprüche nach dem SchuldRAnpG wurden verneint. Erst mit der Hilfswiderklage kamen diese zum Tragen.

Die spätere subjektive Klageerweiterung vermag die einmal begründete Zuständigkeit nicht zu ändern. Denn die Bindungswirkung soll dem Rechnung tragen, dass ein Rechtsstreit in der Sache gefördert wird und sich nicht in weiteren Verweisungen verliert.

b)

Die Klage ist begründet. Die Klägerin ist Eigentümerin des betroffenen Grundstücks und damit aktiv legitimiert.

Der insoweit im Jahr 2015 geschlossene Kaufvertrag ist wirksam, die Klägerin im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen.

Sofern in diesem Kaufvertrag formuliert sein sollte, dass alle wesentlichen Bestandteile mitverkauft seien, führt dies nicht zur Nichtigkeit des Vertrages, sondern nur dazu, dass der Kaufvertrag insoweit nicht erfüllt werden kann. Es greift die Regelung des § 311 a Abs. 1 BGB. Folge ist lediglich, dass sich die Klägerin gegenüber den Beklagten nicht darauf berufen können, dass deren Entschädigungsansprüche nach dem SchuldRAnpG ausgeschlossen seien.

Die Klägerin hat gegenüber den Beklagten als Nutzungsberechtigte den Nutzungsvertrag wirksam unter Fristsetzung gekündigt. Sie sind daher zur Räumung und Herausgabe des Grundstücks verpflichtet.

Soweit die Beklagten einwenden, den Räumungsanspruch nie in Abrede gestellt zu haben, trifft dies nicht zu. Es wird auf das Schreiben vom 22.12.2015 verwiesen. In dem Schreiben hat die Beklagte zu 1 den Räumungs- und Herausgabeanspruch unter der Bedingung gestellt, dass eine Entschädigungszahlung erfolge.

Ein Entschädigungsanspruch nach den Regelungen des SchuldRAnpG war zu diesem Zeitpunkt aber noch gar nicht entstanden, denn dieser entsteht erst mit der Herausgabe des Grundstücks. Vom Ergebnis war daher von einer Herausgabeverweigerung auszugehen.

Der notarielle Kaufvertrag, auf deren Grundlage die Klägerin das streitgegenständliche Grundstück gekauft hat, ist auch nicht nichtig wegen kollussiven Zusammenwirkens zu Lasten der Beklagten mit der Argumentation, man habe das Vorkaufsrecht der Beklagten nach § 57 SchuldRAnpG vereiteln wollen und habe deshalb kein Kaufvertrag zur Verfügung gestellt.

Die Beklagten lassen in diesem Zusammenhang unberücksichtigt, dass sie zuvor – unstreitig – allgemein auf das Vorkaufsrecht verzichtet hatten. Die Verzichtserklärung war auch ohne weiteres ohne Einhaltung einer konkreten Schriftform zulässig und damit wirksam, weil keine Schriftform hierfür vorgegeben ist.

Den Beklagten muss bei Abgabe ihrer Verzichtserklärung klar gewesen sein, dass es sich um eine allgemeine, nicht anlassbezogene Erklärung handelt. Davon muss ausgegangen werden, weil ihnen zu diesem Zeitpunkt gar kein Vertragsentwurf vorlag.

Eine Anfechtung wegen Irrtums nach § 119 BGB greift nicht, denn die Beklagten konnten sich doch nicht über den Erklärungsinhalt, dass sie allgemein auf das Vorkaufsrecht verzichten, irren. Auch ist kein Raum für eine Anfechtung der Willenserklärung nach § 123 BGB, weil die Beklagten nicht arglistig getäuscht worden sind. Denn es ist auch in diesem Zusammenhang natürlich auf den Umstand abzustellen, dass bei Abgabe der Erklärung gar kein Kaufvertragsentwurf vorlag, sich die Verzichtserklärung also auch nicht auf eine konkrete Kaufoption beziehen konnte. Es erschließt sich daher nicht, worin die Täuschungshandlung liegen soll.

Aufgrund der wirksamen allgemeinen Verzichtserklärungen war der Grundstücksverkäufer nicht mehr verpflichtet, den Beklagten den Kaufvertrag förmlich zur Verfügung zu stellen, damit diese ihr Recht auf Ausübung des Vorkaufsrechts prüfen und ggf. ausüben.

Unabhängig von den obigen Rechtsausführungen würde die Nichtbeachtung eines Vorkaufsrechts der Beklagten, ein solches hier unterstellt, aber nicht zur Nichtigkeit des bereits vollzogenen Kaufvertrages führen. In diesem Fall würden den Beklagten lediglich noch Schadensersatzansprüche gegen den Grundstücksverkäufer zustehen.

Der Anspruch auf Erstattung vorprozessual entstandener Rechtsanwaltskosten gegen die Beklagte zu 1. folgt aus §§ 280, 286, 288, 291 BGB. Die Beklagte hatte vorprozessual schriftlich die Herausgabe verweigert, vgl. Schreiben vom 22.12.2015.

Die Widerklage und Hilfswiderklage sind nicht zulässig bzw. nicht begründet.

(Diese werden hier in der Reihenfolge ihrer Antragstellung behandelt.)

Die Hilfswiderklage auf Feststellung, dass den Beklagten nach Rückgabe des Grundstücks eine Entschädigung für eingebrachte Bauten und Anpflanzungen zu zahlen sei, ist nicht zulässig.

Unabhängig davon, dass der Antrag nicht hinreichend bestimmt ist (welche Bauten und Anpflanzungen), fehlt das erforderliche Feststellungsinteresse. Nach Herausgabe des Grundstücks kann ein Entschädigungsanspruch nach den Regelungen des SchuldRAnpG bestehen. Diesen können die Beklagten aber beziffern. Die Leistungsklage hat Vorrang. Das Feststellungsinteresse ist nicht dargetan und im Übrigen auch nicht ersichtlich.

Der Widerfeststellungsantrag auf Übergehung des Vorkaufsrechts ist nicht zulässig.

Das Feststellungsinteresse ist nicht dargelegt und im Übrigen auch nicht ersichtlich.

Im Übrigen handelt es sich um die Klärung juristischer Vorfragen, für die grundsätzlich kein Feststellungsinteresse zu bejahen ist.

Dem prozessualen Antrag auf Aussetzung des Verfahrens wegen des Verdachts eines versuchten Betruges war nicht zu entsprechen. Unabhängig von dem Umstand, dass das Gericht hier keinen Verdacht für die Begehung eines versuchten Betruges bejaht, handelt es sich bei der Regelung unter § 149 ZPO um eine Kann-Vorschrift. Umstände, die dieses Ermessen reduziert – im Sinne der Antragstellung – sind nicht gegeben.

Der Widerklageantrag auf Feststellung, dass die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts der Beklagten noch nicht begonnen habe, ist nicht zulässig. Es handelt sich um die Klärung einer juristischen Vorfrage.

Der Hilfsantrag auf Übergabe des notariellen Kaufvertrages ist mangels hinreichender Bestimmtheit schon nicht zulässig, im Übrigen aber auch nicht begründet. Eine Anspruchsgrundlage zur Vorlage eines Kaufvertrages durch die Klägerin ist nicht gegeben.

Der weitere Widerklageantrag auf Vorlage eines notariellen Grundstückskaufvertrages mit den Damen …….. und … ist nicht begründet. Eine Anspruchsgrundlage auf Vorlage ist nicht gegeben.

Der Widerklageantrag, die Klägerin zu verurteilen, „sämtliche notwendigen Erklärungen gegenüber Ämtern und Dritten … abzugeben“, ist schon nicht zulässig. Es fehlt an der hinreichenden Bestimmtheit (welche Ämter, welche Erklärungen).

Der Feststellungsantrag bzgl. kollusiven Zusammenwirkens wegen Nichtvorlage des Kaufvertrages … ist nicht zulässig.

Es handelt sich wiederum um die Klärung juristischer Vorfragen, für die die Feststellungsklage grundsätzlich nicht zulässig ist. Gleiches trifft auf den Widerklageantrag auf Feststellung zu, dass Gegenstand des Kaufvertrages (welcher?) auch Eigentum der Beklagten gewesen sei.

Schließlich ist auch dem weiteren Antrag auf Aussetzung des Verfahrens nach § 149 ZPO nicht zu entsprechen wegen des Verdachts des versuchten Diebstahls. Es wird auch hier auf die obige Begründung Bezug genommen.

Abschließend sei nochmals hervorgehoben, dass die Klägerin während des Rechtsstreits wiederholt betont hat, dass sie Entschädigungsansprüche der Beklagten nach Übergabe des Grundstücks grundsätzlich nicht verneint. Die Beklagten wären schon von daher gehalten, vermeintliche Gegenansprüche zu beziffern, weil kein Feststellungsinteresse ersichtlich ist.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 709 ZPO.

Jetzt Soforthilfe vom Anwalt

Sie brauchen rechtliche Beratung? Rufen Sie uns an für eine Ersteinschätzung oder nutzen Sie unser Kontaktformular für eine unverbindliche Beratungsanfrage.

Rechtsanwälte Kotz - Kreuztal
Dr. Christian Gerd Kotz

Dr. Christian Gerd Kotz

Mein Name ist Dr. Christian Gerd Kotz. Ich bin Fachanwalt für Verkehrsrecht und Versicherungsrecht, sowie Notar mit Amtssitz in Kreuztal. Selbstverständlich berate und vertrete ich meine Mandanten auch zu jedem anderen Thema im Raum Siegen und bundesweit [...] mehr zu

Ratgeber und hilfreiche Tipps unserer Experten

Weitere interessante Urteile

§ Immer gut beraten

02732 791079

Bürozeiten: 
Mo-Fr: 08:00 – 18:00 Uhr

Strafrecht-Notfallnummer

0176 433 13 446

24 h / 7 Tage die Woche

Kundenbewertungen & Erfahrungen zu Rechtsanwälte Kotz. Mehr Infos anzeigen.

Bewertungen bei Google

Erstgespräch zum Festpreis!

Wir analysieren für Sie Ihre aktuelle rechtliche Situation und individuellen Bedürfnisse. Dabei zeigen wir Ihnen auf, wie in Ihren Fall sinnvoll, effizient und möglichst kostengünstig vorzugehen ist. Weitere Infos.

Wir sind bekannt aus

Funk, Fernsehen und Print