Mietminderung wegen Wassereintritt bei Regenrinnenüberlauf

Mietminderung wegen Wassereintritt bei Regenrinnenüberlauf

LG Berlin 67. Zivilkammer

Az: 67 S 28/12

Urteil vom 17.09.2012


Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Köpenick vom 2. Dezember 2011 – 7 C 243/11 – unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

HABEN SIE EINEN BUßGELDBESCHEID ERHALTEN?

Nicht vorzeitig zahlen! Viele Bußgeldbescheide sind fehlerhaft oder angreifbar. Wir prüfen Ihren Bescheid innerhalb 24 h kostenlos & unverbindlich auf mögliche Fehler. Nutzen Sie unseren neuen Service.

1. Die Beklagte wird verurteilt, folgenden Mangel des straßenseitigen Arbeitszimmers der Wohnung … 20 in … Berlin, Vorderhaus, 2. Obergeschoss, zu beheben:

a) Wasserschäden links über dem Fenster an der Decke mit einem Ausmaß von etwa 1,5 x 2,5 m,

b) Wasserschaden an der linken Seitenwand (gesehen von der Zimmereingangstür) von der Decke herabfallend mit einer Breite von etwa 2,5 m gemessen an der Decke und 1,5 m gemessen in etwa 1,20 m Höhe,

c) Wasserschaden am Parkettfußboden links unterhalb des Fensters mit einer Ausdehnung von etwa 3,0 m Tiefe rechtswinklig gemessen zum Fenster und 1,5 m Tiefe rechtswinklig gemessen zur linken Seitenwand des Zimmers.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Auf die Widerklage werden die Kläger als Gesamtschuldner verurteilt, an die Beklagte 680,91 € Zug um Zug gegen Erfüllung der aus dem Tenor zu 1. a) bis c) ersichtlichen Verpflichtungen zu zahlen.

Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Kläger als Gesamtschuldner zu 33 % und die Beklagte zu 67 % zu tragen; die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz tragen die Kläger als Gesamtschuldner zu 19 % und die Beklagte zu 81 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß den §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

II. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.

Die Berufung hat in der Sache nur zu einem geringen Teil Erfolg.

1. Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Beseitigung der Folgen des durch den unstreitig am 29. Dezember 2010 durch das Überlaufen der Regenrinne eingetretenen Wassereintritts in der von den Klägern innegehaltenen Wohnung im zweiten Obergeschoss des Hauses … 20 in xxx Berlin im dortigen straßenseitig gelegenen Arbeitszimmer. Der Anspruch ergibt sich aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Nach dieser Vorschrift hat der Vermieter die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten. In einem solchen Zustand befindet sich die Wohnung unstreitig nicht, denn durch den Wassereintritt hat sich die Tapete in einem Teilbereich des genannten Arbeitszimmers verfärbt und gelöst und auch der Parkettboden des Zimmers weist Flecken und aufgequollene Stoßstellen auf.

Sofern die Beklagte in der Berufung allerdings die Ansicht vertritt, schon der Tenor der erstinstanzlichen Entscheidung sei in der verfassten Form nicht vollstreckungsfähig, geht diese Ansicht zur Überzeugung der Kammer fehl. Die Lage und das Ausmaß der Wohnung und des Mangels werden in hinreichend bestimmter Weise genannt und spezifiziert. Es ist nicht ersichtlich, dass es in dem genannten Hause zwei Wohnungen im 2. Obergeschoss des Vorderhauses gäbe, ebenso ist das Zimmer in seiner Lage innerhalb der Wohnung ebenso wie die Lage der Schadensstelle an Decke, Wand und Boden im Verhältnis zur Zimmereingangstür und dem vorhandenen Fenster hinreichend genau beschrieben, so dass das Urteil einer Vollstreckung zugänglich ist.

Der Mangelbeseitigungsanspruch der Kläger entfällt entgegen der Ansicht der Beklagten auch nicht deshalb, weil die Kläger selbst für den Schadenseintritt verantwortlich wären. Die Schäden sind unstreitig durch das Überlaufen der Dachrinne entstanden. Auf deren baulichen Zustand haben die Kläger keinen Einfluss und für ihn sind die Kläger auch nicht verantwortlich. Entgegen der Ansicht der Beklagten beruht der Schaden auch nicht darauf, dass sich die Kläger nach dem Wassereintritt in ihre Wohnung am 29.12.2010 vom 10. bis 27.01.2011 urlaubsbedingt nicht in ihrer Wohnung aufgehalten und diese nur bedingt geheizt haben. Zum einen war beim Urlaubsantritt der Schaden bereits eingetreten, und die Beklagte hat auch nicht vorgetragen, in welchem Maße die Auswirkungen geringer gewesen wären, wenn die Kläger denn zu Hause geblieben wären. Zum anderen ist es von Seiten der Kläger nicht pflichtwidrig, die Wohnung während ihrer Abwesenheit nur mit einer Temperatur von 15,1° C bis 25° C geheizt zu haben. Diese Temperaturen bewegen sich noch im Rahmen des Üblichen bei kurzzeitiger Abwesenheit, und im Übrigen hatten die Kläger die Beklagte darüber informiert, dass sie ihren Wohnungsschlüssel bei der Nachbarin hinterlegt hatten. Hätte die Beklagte also Trocknungsgeräte aufstellen oder die geringe Höhe der Lufttemperatur erhöht wissen wollen, hätte sie dies mit der Nachbarin absprechen können. Eine Pflicht zum Lüften der Räume bei urlaubsbedingter Abwesenheit besteht grundsätzlich nicht, da der Mieter während seiner Abwesenheit auch keine Luftfeuchtigkeit durch Personen produziert, die durch geöffnete Fenster abgeführt werden müsste. Für die vorhandene erhöhte Feuchtigkeit aufgrund des Wassereintritts war aber die Beklagte, nicht die Kläger zuständig.

Sofern die Beklagte die Mängelbeseitigung ablehnt, weil die Kläger den Schaden nicht bei ihrer Hausratversicherung gemeldet hätten, ist dies für die Kammer nicht nachvollziehbar. Bei fest eingebautem Parkett handelt es sich nicht um Hausrat der Kläger, sondern um einen Bestandteil des Wohngebäudes, der ebenso wie die Tapeten von der Hausratversicherung der Kläger gar nicht umfasst ist. Ob der nunmehr vorhandene nicht mehr vertragsgemäße Zustand der Mietwohnung letztlich auf höherer Gewalt beruht, wie die Beklagte vorträgt, ist für den Anspruch der Kläger auf Mangelbeseitigung ebenfalls gänzlich unerheblich.

2. Die Kläger haben gegen die Beklagte jedoch keinen Anspruch auf Beseitigung der Ursache des Wassereintritts. Grundsätzlich ist der Vermieter lediglich verpflichtet, die vermietete Wohnung mangelfrei zu überlassen. Ein weitergehender Mangelbeseitigungsanspruch besteht in der Regel nicht. Dieser könnte sich allenfalls dann ergeben, wenn der Mangel regelmäßig auftritt und konkret zu befürchten ist, dass der Mietsache damit aufgrund des Mangels am Gebäude ein Schadenseintritt droht, der durch die Regelmäßigkeit seines Auftretens an sich den Mietgebrauch dergestalt einschränkt, dass der Mieter die Wohnung in Erwartung des Schadenseintritts schon nicht mehr vertragsgemäß nutzen kann. Dies ist jedoch zur Überzeugung der Kammer im gegenständlichen Verfahren nicht der Fall. Allein aufgrund des zweimal zur Winterzeit auftretenden Schadenseintritts kann angesichts der Dauer des Mietverhältnisses und der Tatsache, dass es im Folgejahr nicht zu einem erneuten Überlaufen der Regenrinne kam, nicht von einem regelmäßigen Auftreten des Mangels ausgegangen werden. Damit schuldet die Beklagte im gegenständlichen Verfahren keine grundlegende und nachhaltige Sanierung zur Fehlerbehebung.

3. Wie das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung weiter in nicht zu beanstandender Weise ausführt, besteht ein Anspruch der Beklagten gegen die Kläger als Gesamtschuldner auf Zahlung rückständigen Mietzinses nur in der vom Amtsgericht zugesprochenen Höhe. Sowohl der Vortrag der Kläger zu Ausmaß und Folgen des Wassereintritts als auch die Beweisaufnahme durch das Amtgericht haben ergeben, dass es zu einem erheblichen Wasserschaden an Decke, Wänden und Parkett im Arbeitszimmer der streitgegenständlichen Wohnung gekommen ist. Dass es nach einem Wassereintritt derartigen Ausmaßes über Monate mit abnehmender Tendenz muffig riecht, ist auch für die Kammer nachvollziehbar. Weiter war für die Beurteilung der Angemessenheit der Minderungsquote zu berücksichtigen, dass es in dem Raum übermäßig feucht war – dies haben die Messungen der Beklagten ergeben – und dass die Kläger aufgrund des erneut aufgetretenen Wassereintritts konkret befürchten mussten, dass es zu weiteren Schäden kommen könnte, so dass das Arbeitszimmer für sie für längere Zeit zur Aufbewahrung elektronischer Geräte nicht geeignet war. Die Kammer hält vor diesem Hintergrund in Übereinstimmung mit den Ausführungen des Amtsgerichts in der angefochtenen Entscheidung eine Minderungsquote von etwa 20 % in den Monaten Februar und März, etwa 10 % in den Monaten April und Mai und etwa 5 % in den Monaten Juni bis August 2011 für angemessen. Dabei kommt es für die Beurteilung der Angemessenheit der Minderungsquote auch entgegen der Ansicht der Beklagten nicht darauf an, ob die Minderungsquote für einen Schaden in einem Raum einer Wohnung dem Anteil entspricht, den die Fläche dieses Raumes an der Gesamtfläche ausmacht. Vielmehr ist die Gesamtheit der Umstände zu würdigen, also Schwere, Ausmaß und Folgen des Schadenseintritts und Bedeutung des Raumes für die Nutzbarkeit der Wohnung. Ferner ist zu berücksichtigen, dass die Gebrauchstauglichkeit der übrigen Räume dadurch eingeschränkt war, dass die Möblierung und Ausstattung des betroffenen Raumes in den anderen Räumen unterzubringen war. Insbesondere hält die Kammer die abnehmende Minderungsquote, die auf der abnehmenden Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit beruht, für angemessen. Auf ein Zurückbehaltungsrecht, das zur Verurteilung zur Zahlung Zug um Zug gegen die Instandsetzung führte, haben sich die Kläger entgegen der Ansicht der Beklagten bereits im Schreiben des Mietervereins vom 2. März 2011 berufen.

4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO, wobei die Kammer den Anspruch auf Mangelbeseitigung in der Wohnung mit ¾ des hierauf entfallenden Streitwertes und desjenigen am Gebäude mit ¼ gewertet hat.

5. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

6. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es ist nicht erforderlich, die Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen.