Reservierungsgebühr in AGB des Maklers

LG Bremen, Az.: 1 O 1683/16, Urteil vom 02.10.2017

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1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 5.400 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 03.09.2016 zu zahlen.

2. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger zu Händen seiner Prozessbevollmächtigten vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 571,44 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.10.2016 zu zahlen.

3. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Der Kläger begehrt von dem Beklagten, einem Immobilienmakler, die Rückzahlung einer Vorleistung in Höhe von 5.400 €.

Der Beklagte bot im Sommer 2016 über das Portal immonet.de ein bebautes Grundstück in E. zum Verkauf an. Der Kläger meldete sich am 27.06.2016 auf das Angebot und besichtigte das Objekt am 04.07.2016. Der Kläger beabsichtigte den Erwerb des Objekts. Die angebotenen Sonderkonditionen fasste der Beklagte in einer E-Mail vom 06.07.2016 (Bl. 53 d.A.) zusammen, darunter eine kostenfreie und unverbindliche Reservierung bis zum Sonntag, 10.07.2016 und für den Anschluss bis zum 30.07. eine verbindliche Reservierung gegen 1,5 % des Kaufpreises und unter Anrechnung der Reservierungsgebühr auf die Maklercourtage. Der Notartermin sollte bis zum 30.07.2016 stattfinden.

Reservierungsgebühr in AGB des Maklers
Symbolfoto: FreedomTumZ/Bigstock

Am 20.07.2016 unterzeichnete der Kläger die ihm von dem Beklagten zur Verfügung gestellten Formulare „Notar-Beauftragung und Reservierungsauftrag für den Abschluss eines Immobilienkaufvertrags“ (Bl. 7, 55 f. d.A.) sowie einen „Reservierungsauftrag/Vereinbarung Maklercourtage“ (Bl. 8 d.A.). Die handschriftlichen Eintragungen nahm der Kläger vor.

In der erstgenannten Vereinbarung „Notarbeauftragung und Reservierungsauftrag“ beauftragte der Kläger über den Beklagten den von ihm gewählten Notar mit der Erstellung eines Kaufvertrags-Entwurfs für das Immobilienobjekt sowie mit Beurkundung möglichst in der 32. oder 33. KW 2016, spätestens aber bis zum 19.08.2016. Als Kaufpreis wurde 352.500 € angegeben. Die Übergabe war für den 30.10.2016 angedacht. Diese Vereinbarung zeichnete auch die Verkäuferin des Objekts gegen.

Zugleich schlossen die Parteien mit gesondertem Schriftstück eine Makler-Courtage Vereinbarung, wonach dem Beklagten aufgrund der Vermittlungsleistungen eine Courtage in Höhe von insgesamt 20.400 € incl. Mehrwertsteuer zusteht. Die Parteien vereinbarten folgende Zahlungsbedingungen:

„a) EUR 5.400,- fällig und zahlbar sofort mit RESERVIERUNG als NACHWEIS-COURTAGE, wenn der Kaufvertrag aus Gründen, die beim Verkäufer liegen, nicht zustande kommt, wird der Betrag innerhalb von 14 Tagen zurückgezahlt. RESERVIERUNG läuft AB SOFORT bis zum Kaufabschluss ca. 20.08.2016.

b) EUR 15.000,- fällig mit Abschluss des Kaufvertrags als VERMITTLUNGS-COURTAGE und zahlbar innerhalb 3 Tagen nach Kaufvertragsabschluss.“

Mit Rechnung vom 21.07.2016 stellte der Beklagte dem Kläger die Nachweiscourtage in Höhe von 5.400 € in Rechnung (Bl. 59 d.A.).

Am 25.07.2016 ging der von dem Kläger in Auftrag gegebene Kaufvertragsentwurf mit Terminsvorschlag zur Beurkundung am 09.08.2016 ein. Mit E-Mail vom gleichen Tag äußerte der Kläger gegenüber dem Beklagten Bedenken an der Wirksamkeit der vereinbarten Reservierungsgebühr unter Hinweis auf Informationen von Verbraucherinstitutionen, wonach „der Anspruch auf die Zahlung in rechtlicher Hinsicht auf schwachen Beinen stehe“. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die E-Mail vom 25.07.2016 (Bl. 60 f. d.A.) Bezug genommen. Der Beklagte erklärte daraufhin, dass er vollständig auf jegliche Art der Vorleistung vor der Beurkundung verzichte (Bl. 62 d.A.). Darauf antwortete der Kläger, dass ihm diese als Reservierungsgebühr bezeichnete Gebühr neu sei, weshalb er sich zunächst habe informieren müssen. Er wies darauf hin, dass es rechtlich keine den Verkäufer bindende Reservierung gebe und sich seine Absicht, den Kauf abzuschließen bereits aus dem bisherigen zeitlichen und finanziellen Aufwand ergebe. Er dankte letztlich dem Beklagten für sein Entgegenkommen bezüglich der Vorleistung. Mit E-Mail vom 26.07.2016 äußerte der Beklagte jedoch seine Unzufriedenheit darüber und erklärte, dass er es für richtig erachten würde, wenn der Kläger die Zahlung noch heute auf den Weg bringe (Bl. 111 d.A.).

Am 27.07.2016 zahlte der Kläger 5.400 € an den Beklagten.

Der Kläger ließ das Objekt in der Folgezeit durch einen Bausachverständigen begutachten. In der Folgezeit kommunizierten die Parteien weiter über diverse Themen betreffend das Kaufvorhaben (Verkehrswertgutachten, Finanzierungsmöglichkeiten und Beurkundungstermine). Unter dem 10.08.2016 teilte der Beklagte dem Kläger mit, dass er das Objekt auf Wunsch der Verkäuferin auf der Plattform wieder aktivieren werde. Der Termin zur Beurkundung wurde auf Wunsch des Klägers zunächst auf den 19.08.2016 und sodann auf den 26.08.2016 verlegt.

Der Kläger sagte den für Ende August vorgesehenen Notartermin ab. Am 26.08.2016 nahm er von dem Kauf der Immobilie Abstand und forderte mit E-Mail vom 29.08.2016 den Beklagten zur Rückzahlung der geleisteten Summe mit Fristsetzung bis zum 05.09.2016 auf, was dieser mit E-Mail vom 02.09.2016 (Bl. 10 d.A.) ablehnte. Mit anwaltlichem Schreiben vom 22.09.2016 wurde der Beklagte nochmals erfolglos zur Rückzahlung und Zahlung der Anwaltskosten aufgefordert, was dieser mit Schreiben vom 14.10.2016 ablehnte.

Der Kläger behauptet, der Beklagte habe ihm telefonisch am 27.07.2016 mitgeteilt, dass er das Objekt anderweitig veräußern würde, sofern der Kläger die Reservierungsgebühr nicht sofort zahle.

Der Kläger ist der Auffassung, die getroffene Vereinbarung zur entgeltlichen Reservierung sei als allgemeine Geschäftsbedingung gem. § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, da es sich um eine erfolgsunabhängige Provision i.H.v. 27 Prozent der gesamten Maklercourtage handele. Der Reservierungsgebühr stehe eine Leistung seitens des Beklagten nicht gegenüber. Da er die Reservierungsgebühr unter Druck gezahlt habe, sei auch § 814 BGB nicht anwendbar.

Hilfsweise erklärt der Kläger den Widerruf des Maklervertrags.

Der Kläger beantragt: Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 5.400 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 03.09.2016 zu zahlen.

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger zu Händen seiner Prozessbevollmächtigten vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 571,44 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.10.2016 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte ist der Auffassung, die vereinbarte Klausel sei wirksam. Es sei von einer Individualvereinbarung auszugehen, da der Kläger die erforderlichen Angaben handschriftlich ergänzt habe. Insbesondere sei der Kaufpreis nochmals abgesenkt worden. Zudem behauptet er hierzu, auch der Zeitraum der Reservierung sei abweichend von dem ursprünglichen Plan auf den 19.08. erweitert worden. Zudem habe zuvor eine unentgeltliche Reservierung stattgefunden und die Verkäuferin habe ebenfalls eine entsprechende Verpflichtungserklärung abgegeben. Jedenfalls sei ein etwaiger Kondiktionsanspruch des Klägers gem. § 814 BGB ausgeschlossen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

I.

1. Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Reservierungsgebühr in Höhe von 5.400 € gem. § 812 Abs. 1 BGB.

a) Die entsprechende Leistung des Klägers in Form der Überweisung von 5.400 € an den Beklagten, durch die dieser einen entsprechenden Anspruch gegen seine Bank als vermögenswerten Vorteil erlangt hat, erfolgte ohne rechtlichen Grund, § 812 Abs. 1 S. 1 BGB.

Die Vereinbarung der Parteien, dass als Nachweis-Courtage bei Reservierung eine Summe von 5.400 € fällig und zahlbar ist, die zurückgezahlt wird, wenn der Kaufvertrag aus Gründen, die beim Verkäufer liegen, nicht zustande kommt, ist gem. § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.

aa) (1) Die Parteien haben diese Regelung trotz der Bezeichnung als Nachweis-Courtage dahingehend verstanden (§§ 133, 157 BGB), dass dieser Teil der Courtage die Vergütung für die entgeltliche Reservierung des Grundstücks bis zum 19.08.2016 darstellt, die anders als die Nachweis-Courtage nicht erst bei Zustandekommen des Hauptvertrags (vgl. MüKo/Roth, BGB, 7. Aufl., § 652 Rn. 94) verdient ist. Nach dem übereinstimmend durch die Parteien Gewollten, sollte dieser Teil der Courtage unabhängig von dem Zustandekommen des Kaufvertrags allein für die Reservierung verdient sein. Denn der Unterzeichnung des Vertrags über die Maklercourtage ging unter anderem eine E-Mail des Beklagten voraus (Bl. 53 d.A.), indem er eine verbindliche Reservierung gegen die Summe von 5.400 € unter Anrechnung der Reservierungsgebühr auf die Maklercourtage als eine von zwei Reservierungsoptionen anbot. Auch der im Zusammenhang der von dem Kläger geäußerten Zweifel an der Berechtigung einer solchen Reservierungsgebühr spricht für diese durch die Parteien vorgenommene und gelebte Auslegung der Klausel (vgl. zur Auslegung auch BeckOK/Wendtland, BGB, § 157 Rn. 10).

(2) Bei dieser Regelung handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen des Beklagten im Sinne des § 305 Abs. 1 BGB. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind danach alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt und die nicht zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind. Unstreitig hat der Beklagte dem Kläger das Formular zum „Reservierungsauftrag/Vereinbarung einer Maklercourtage“ übersandt. Die Klausel betreffend die Zahlungsbedingungen hinsichtlich der vereinbarten Maklercourtage ist auch nicht individualvertraglich zwischen den Parteien ausgehandelt. Dies setzt voraus, dass der Verwender den in seinen AGB enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt (MüKo/Basedow, BGB, 7. Aufl., § 305 Rn. 35). Dies ist weder vorgetragen noch sonst wie ersichtlich. Dass der Kläger auf dem Schriftstück seine Steueridentifikationsnummer ergänzt hat, kann ein solches Aushandeln offenkundig nicht begründen. Auch der Vortrag des Beklagten, dass sich der Reservierungszeitraum im Vergleich zum Inhalt der E-Mail des Beklagten vom 06.07.2017 geändert hat, reicht nicht aus, um ein Aushandeln anzunehmen. Denn dass dies auf einen Gestaltungswunsch des Klägers zurückging und daher geändert wurde, hat der Beklagte gerade nicht vorgetragen. Die Änderung des Reservierungszeitraums kann insbesondere auch aufgrund der zwischen dem 06.07. und dem 20.07 ins Land gestrichenen Zeit beruhen.

(3) Die Klausel unterliegt gemäß § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB der Inhaltskontrolle. Nach dieser Vorschrift sind davon nur Bestimmungen über den unmittelbaren Gegenstand der Hauptleistung einschließlich Vereinbarungen über das zu erbringende Entgelt, insbesondere soweit sie dessen Höhe betreffen ausgenommen. Nicht kontrollfähige Leistungsbeschreibungen in diesem Sinne sind nur solche Bestimmungen, die Art, Umfang und Güte der geschuldeten Leistung festlegen. Klauseln, die das Hauptleistungsversprechen einschränken, ausgestalten oder modifizieren, sind hingegen inhaltlich zu kontrollieren (BGH, Urteil vom 23. September 2010 – III ZR 21/10 -, Rn. 9, juris). Die streitgegenständliche Klausel betrifft hier Zahlungsbedingungen und betrifft daher die Ausgestaltung des Hauptleistungsversprechens.

(4) Die getroffene Vereinbarung, wonach dem Beklagten für die verbindliche Reservierung des Grundstücks ein Betrag in Höhe von 5.400 € (1 % des Kaufpreises) zusteht, den er nur dann zurückzahlen muss, wenn der Kaufvertrag aus Gründen, die beim Verkäufer liegen, nicht zustande kommt, benachteiligt den Kläger unangemessen und ist deshalb gemäß § 307 BGB unwirksam (vgl. auch BGH, Urteil vom 23. September 2010 – III ZR 21/10, juris). Eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 BGB ist dann anzunehmen, wenn der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen. Die Unangemessenheit ist zu verneinen, wenn die Benachteiligung des Vertragspartners durch zumindest gleichwertige Interessen des Verwenders der Allgemeinen Geschäftsbedingungen gerechtfertigt ist (vgl. BGH, Urteil vom 23. September 2010 – III ZR 21/10, juris).

Die vorzunehmende Interessenabwägung führt zu dem Ergebnis, dass die Pflicht zur Zahlung der Reservierungsgebühr, auch wenn diese später auf die Maklercourtage angerechnet wird, über die Wahrung schutzwürdiger Interessen des Beklagten hinausgeht.

Durch die streitgegenständliche Klausel sichert sich der Beklagte für den Fall des Scheiterns des Zustandekommen des Hauptvertrags eine erfolgsunabhängige Vergütung zu, ohne dass dabei gewährleistet ist, dass sich aus dieser entgeltpflichtigen Reservierungsvereinbarung für den Kunden nennenswerte Vorteile ergeben oder seitens der Beklagten eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen ist. Es fehlt daher an einem angemessenen Verhältnis von Leistung und Gegenleistung. Das Versprechen des Beklagten, das angebotene Grundstück nicht mehr anderweitig anzubieten, lässt nämlich das Recht der Verkäuferin, ihre Verkaufsabsichten aufzugeben oder das Objekt ohne Einschaltung der Beklagten an Dritte zu veräußern, unberührt (vgl. auch BGH, Urteil vom 23. September 2010 – III ZR 21/10, juris).

Dass die Verkäuferin ebenfalls an die Reservierung gebunden war, hat der Beklagte nicht ausreichend dargelegt. Vielmehr bezog er sich allein darauf, dass die Verkäuferin vorliegend das als „Notar-Beauftragung und Reservierungsauftrag für den Abschluss eines Immobilienkaufvertrags“ überschriebene Schriftstück ebenfalls unterschrieben hat. Allerdings enthält diese Vereinbarung trotz der anderslautenden Überschrift keine Regelung zur Reservierung des Grundstücks durch die Verkäuferin. Allein die Überschrift vermag eine solche Bindung der Verkäuferin an die Reservierung nicht begründen.

Der Kläger als Kunde zahlt damit einen nicht unerheblichen Betrag, ohne dafür die Gewähr zu haben, das fragliche Objekt erwerben zu können. Der Nutzen dieser Vereinbarung für den Kunden ist mithin sehr eingeschränkt. Dieser allenfalls geringe Vorteil wird aus Sicht des Kunden weiter dadurch gemindert, dass die Zahlung eines derartigen Entgelts regelmäßig geeignet ist, Einfluss auf seine wirtschaftliche Dispositionsfreiheit im Sinne der Förderung des Kaufentschlusses zu nehmen, um nicht die bereits erfolgte Zahlung verfallen zu lassen, sondern im Wege der Verrechnung mit der Maklercourtage verwerten zu können (vgl. auch BGH, Urteil vom 23. September 2010 – III ZR 21/10, juris).

Die Dauer der zugesagten Reservierung betrug lediglich einen Monat, sodass keinesfalls die Gefahr bestand, das Objekt nicht mehr anderweitig zu dem ins Auge gefassten Kaufpreis veräußern zu können. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass der Beklagte unstreitig die Anzeige für das Objekt um den 10.08.2016 wieder aktivierte.

Hinzukommt, dass nach dem klaren Wortlaut der Klausel die Reservierungsgebühr in voller Höhe verdient ist, wenn der Auftrag unterzeichnet ist. Sie ist also auch dann zu zahlen bzw. kann nicht zurückgefordert werden, wenn der Kaufinteressent so kurz nach Unterzeichnung der Vereinbarung seine Kaufabsicht aufgibt, dass es faktisch ausgeschlossen ist, in der Zwischenzeit einen anderen (aufgrund der Reservierungsvereinbarung zurückzuweisenden) Kaufinteressenten zu finden. Die einseitige Berücksichtigung der Interessen der Beklagten wird noch dadurch verstärkt, dass nach der vorgesehenen Regelung die Rückerstattung nur erfolgt, wenn der Vertrag aus Gründen, die beim Verkäufer liegen, nicht zustande kommt, also ein Anspruch auf Rückerstattung des gezahlten Reservierungsentgelts ausgeschlossen ist, wenn der Kläger das Nichtzustandekommen eines Vertragsschlusses nicht zu vertreten hat (vgl. BGH, Urteil vom 23. September 2010 – III ZR 21/10 -, Rn. 17, juris).

bb) Der Rückforderungsanspruch des Klägers ist auch nicht gem. § 814 Abs. 1 BGB ausgeschlossen. § 814 Abs. 1 Alt. 1 BGB beruht auf dem allgemeinen Gedanken der Unzulässigkeit widersprüchlichen Verhaltens (MüKo/Schwab, BGB, 7. Aufl., § 814 Rn. 1) und schränkt die Rückforderung trotz an sich fehlenden Rechtsgrunds ein, wenn der Leistende das Fehlen des Rechtsgrunds kannte. Der Kondiktionsausschluss gemäß § 814 greift nur bei positiver Kenntnis vom Fehlen der Leistungsverpflichtung ein. Dies erfordert keine präzisen juristischen Kenntnisse. Ausreichend ist vielmehr eine „Parallelwertung in der Laiensphäre“. Der Leistende muss aber den Schluss gezogen haben, dass er nichts schuldet. Zweifel am Bestehen der Verbindlichkeit reichen deshalb grundsätzlich nicht aus, es sei denn der Leistende leistet in der Absicht, das Geleistete auch bei Nichtbestehen seiner Schuld nicht zurückzufordern, oder nimmt bewusst das Risiko in Kauf, dass er womöglich in Wirklichkeit nichts schuldet (MüKo/Schwab, BGB, 7. Aufl., § 814 Rn. 16 ff, Rn. 9; Staudinger/Lorenz, BGB, 2007, § 814 Rn. 4). Positive Kenntnis schadet jedoch dann nicht, wenn die Leistung nicht freiwillig, sondern in einer Zwangslage unter Druck erfolgte (MüKo/Schwab, BGB, § 814 Rn. 7 ff.; Staudinger/Lorenz, BGB, 2007, § 814 Rn. 8). Für eine solche bestehen hier keine ausreichenden Anhaltspunkte, auch wenn der Kläger zum Zeitpunkt der Leistung bereits Aufwendungen im Hinblick auf den erwarteten Kaufvertrag getätigt hat und der Beklagte möglicherweise am 27.07.2016 dem Kläger mitteilte, dass er das Objekt anderweitig veräußern werde, wenn der Kläger die Reservierungsgebühr nicht zahle.

Die Rückforderung ist ferner auch dann nicht durch § 814 ausgeschlossen, wenn der Leistende zwar das Nichtbestehen der Schuld gekannt hat, aber in der – letztlich fehlgeschlagenen – Erwartung geleistet hat, der Vertrag werde zustande kommen bzw. trotz seiner Nichtigkeit durchgeführt werden (so z.B. bei Kenntnis der Formnichtigkeit gem. § 125 BGB und bestehender Heilungsmöglichkeit oder bei schwebend unwirksamen Verträgen). Nicht anders verhält es sich, wenn eine aufschiebend bedingte Verbindlichkeit wissentlich vor Eintritt der Bedingung erfüllt wird, es sei denn, der Leistende hat das Risiko des Nichteintritts der Bedingung dabei bewusst auf sich genommen. Ein solcher Verzicht auf den Rückforderungsanspruch ist indessen nicht ohne weiteres anzunehmen (Staudinger/Lorenz, BGB, 2007, § 814 Rn. 9).

In dem hier zu entscheidenden Fall liegt eine vergleichbare Konstellation vor. Der Kläger ging trotz seiner Zweifel an der Wirksamkeit der Vereinbarung zur Reservierungsgebühr im Zeitpunkt der Leistung davon aus, die gezahlte Summe von 5.400 € wegen des von ihm weiter angestrebten Abschluss des Grundstückkaufvertrags letztlich ohnehin zu schulden. Denn die Gebühr für die Reservierung war nach der Vereinbarung der Parteien als Teil der für das Zustandekommen des Kaufvertrags geschuldeten Courtage ausgestaltet. Zum Zeitpunkt der Zahlung hatte der Kläger den Willen, den Grundstückskaufvertrag abzuschließen.

Aus all dem ergibt sich ein Anspruch auf Rückzahlung gem. § 812 Abs. 1 BGB.

b) Es kommt daher nicht darauf an, ob auch der durch den Kläger hilfsweise erklärte Widerruf des Maklercourtagevertrages einen Rückgewähranspruch des Klägers gegen den Beklagten begründet. Diesbezüglich dürfte aber zweifelhaft sein, dass die Parteien die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss betreffend den hier streitigen Maklercourtagevertrag vom 20.07.2016 ausschließlich über Fernkommunikationsmittel führten. Denn unstreitig gab es vor dem Vertrag vom 20.07.2016 zwei Besichtigungstermine, bei denen es einen persönlichen Kontakt zwischen den Parteien gab.

2. Der Kläger hat weiter aus dem Gesichtspunkt des Verzugs einen Anspruch auf Ersatz der ihm entstanden vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten (§§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1 S. 1 BGB).

Der Anspruch auf Verzugszinsen folgt aus §§ 288 Abs. 1, 286 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB.

II.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 709 S. 1 ZPO.