Skip to content

Mietminderungsrechte und Schadensersatzansprüche von Mietern

1. Allgemein:

Der Vermieter ist verpflichtet die Mietsache zu erhalten und ihren Gebrauch während der Mietzeit zu gewähren. Erfüllt er diese Pflichten nicht, nicht rechtzeitig oder schlecht, d.h. nicht im vertraglich geschuldeten Umfang, kann der Mieter von ihm deren Erfüllung verlangen. Soweit die Leistungsstörung auf Mängeln beruht, stehen dem Mieter daneben regelmäßig die Rechte der Minderung und des Schadensersatzes zu. Grundsätzlich gehen die Gewährleistungsvorschriften nach der Überlassung der Mietsache als abschließende Sonderregelungen den allgemeinen Vorschriften des BGB vor. Ein Sachmangel der Mietsache ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen („Ist-“) Zustandes der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten („Soll-“) Zustand.

2. Checkliste Sachmangel:

a. Soll-Zustand

aa. Mietvertrag

bb. Stillschweigende Einigung

cc. Auslegung der Vereinbarungen

b. Ist-Zustand (Abweichung)

c. Nachweisbarkeit: z.B. durch Übergabe- Abnahmeprotokolle, Gutachten, Atteste, behördliche Bescheide, Fotos, Bautagebuch, Zeugen, Augenschein etc.

In vielen Mietverträgen befinden sich zudem entgegenstehende Klauseln, die Ansprüche von Mietern ausschließen (häufig sind diese Klauseln jedoch von Gerichten bereits für unwirksam erklärt worden). Die Mieter sind sich daher oft im Unklaren darüber, ob sie einen Anspruch auf Erfüllung oder einen Anspruch auf Schadensersatz haben, oder ob sie ggf. zur Minderung des Mietzinses berechtigt sind und falls ja, in welcher Höhe. Diesbezüglich kommt es immer auf den Einzelfall an. Nachfolgende Urteile können dementsprechend lediglich eine „Richtlinie” für private als auch gewerbliche Mietverhältnisse geben:

3. Privates Mietverhältnis:

a. Ein Sturz im dunklen Treppenhaus wegen zu kurzer Beleuchtungsphase kann zu Schadensersatzansprüchen gegen den Vermieter führen (OLG Koblenz, Az.: 51 U 324/95).

b. Mieter können die Beseitigung von unschönen Graffiti verlangen, welche einen verunstalteten und verwahrlosenden Eindruck der Mietsache erwecken (AG Charlottenburg, Az.: 233 C 47/06).

c. Schadensersatz wegen Schimmelbildung: Das Aufstellen von Möbeln an der Außenwand muss möglich sein. Werden die Möbel vom Schimmel beschädigt, muss der Vermieter u.U. Schadensersatz leisten (LG Mannheim, Az.: 4 S 62/06).

d. Es besteht ein Schmerzensgeldanspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter, wenn sich dieser aufgrund einer mangelhaften Treppenhausreinigung verletzt (OLG Hamm, Az.: 27 U 50/01).

e. Störende Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück berechtigen ebenfalls zur Mietminderung (AG Regensburg, Az.: 4C 275/91: in Höhe von 20 %).

f. Ist der neue Pkw des Mieters zu groß für den angemieteten Tiefgaragenstellplatz besteht trotzdem eine Mietzinszahlungsverpflichtung des Mieters (AG München, Az.: 423 C 11099/07).

g. Ständige Störungen der Nachtruhe durch Mietmieter berechtigen ebenfalls zur Mietminderung (AG Kerpen, Az.: 3 C 181/83: in Höhe von 20 %).

h. Die Ausübung der Prostitution in einer Nachbarwohnung kann den beeinträchtigten Mieter zu einer Mietminderung in Höhe von 20 % berechtigen.

4. Gewerbliches Mieteverhältnis:

a. Der Mieter einer Gaststätte kann den Mietzins bis auf null mindern, wenn die Erteilung einer Gaststättenerlaubnis wegen der Nichteinhaltung der Schallschutzbestimmungen untersagt wird.

b. Das Dach einer neu erstellten Lager- und Produktionshalle muss auch ohne ausdrückliche Vereinbarung „absolut Wasserdicht” sein und selbst heftigen Regenfällen bei zugleich starkem Wind standhalten (BGH, Az.: VII ZR 403/98).

c. Zu hohe Raumtemperaturen in einem Büro stellen einen zur Mietminderung berechtigten Mangel dar.

d. Ein Einbruch in die Geschäftsräume wegen baulicher Mängel kann zu Schadensersatzansprüchen gegenüber dem Vermieter führen (BGH, Az.: XII ZR 34/04).

e. Kenntnis von Gebäudemängeln vor Vertragsabschluss: Es besteht diesbezüglich keine Erkundigungspflicht des Mieters. Der Mieter kann bei festgestellten Mängeln eine Mietminderung geltend machen bzw. die Beseitigung der Mängel verlangen. (BGH, Az.: XII ZR 139/05).

f. Die Qualität und Quantität des Besucherverkehrs von Mitmietern können einen Mangel eines Mietobjektes – z.B. bei exklusiven Büroräumen – darstellen (OLG Stuttgart, Az.: 13 U 51/2006).

Sie benötigen rechtliche Hilfe?

Rufen Sie uns an um einen Beratungstermin zu vereinbaren oder nutzen Sie unser Kontaktformular für eine unverbindliche Beratungsanfrage bzw. Ersteinschätzung.

Rechtsanwälte Kotz - Kreuztal
Dr. Christian Gerd Kotz

Dr. Christian Gerd Kotz

Mein Name ist Dr. Christian Gerd Kotz. Ich bin Fachanwalt für Verkehrsrecht und Versicherungsrecht, sowie Notar mit Amtssitz in Kreuztal. Selbstverständlich berate und vertrete ich meine Mandanten auch zu jedem anderen Thema im Raum Siegen und bundesweit [...] mehr zu

Ratgeber und hilfreiche Tipps unserer Experten.

Lesen Sie weitere interessante Urteile.

Unsere Kontaktinformationen.

Rechtsanwälte Kotz GbR

Siegener Str. 104 – 106
D-57223 Kreuztal – Buschhütten
(Kreis Siegen – Wittgenstein)

Telefon: 02732 791079
(Tel. Auskünfte sind unverbindlich!)
Telefax: 02732 791078

E-Mail Anfragen:
info@ra-kotz.de
ra-kotz@web.de
zum Kontaktformular

Rechtsanwalt Hans Jürgen Kotz
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Rechtsanwalt und Notar Dr. Christian Kotz
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Notar mit Amtssitz in Kreuztal

Bürozeiten:
MO-FR: 8:00-18:00 Uhr
SA & außerhalb der Bürozeiten:
nach Vereinbarung

Für Besprechungen bitten wir Sie um eine Terminvereinbarung! Ersteinschätzungen nur auf schriftliche Anfrage per Anfrageformular.

Termin vereinbaren

02732 791079

Bürozeiten:
Mo-Fr: 08:00 – 18:00 Uhr

Kundenbewertungen & Erfahrungen zu Rechtsanwälte Kotz. Mehr Infos anzeigen.

Ersteinschätzung

Wir analysieren für Sie Ihre aktuelle rechtliche Situation und individuellen Bedürfnisse. Dabei zeigen wir Ihnen auf, wie in Ihren Fall sinnvoll, effizient und möglichst kostengünstig vorzugehen ist.

Fragen Sie jetzt unverbindlich nach unsere Ersteinschätzung und erhalten Sie vorab eine Abschätzung der voraussichtlichen Kosten einer ausführlichen Beratung oder rechtssichere Auskunft.