Contact for English speaking clientsGrundstückskaufvertrag für 50 % des Verkehrswerts: Gericht hebt Vertrag auf
Das Landgericht Gießen hat in seinem Urteil vom 17.05.2023 einen Grundstückskaufvertrag wegen Sittenwidrigkeit aufgehoben. Dies wurde begründet durch ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung sowie eine vermutete verwerfliche Gesinnung des Verkäufers. Die Klage wurde abgewiesen, und die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts Alsfeld durch das LG Gießen aufgrund einer Berufung.
- Sittenwidrigkeit des Grundstückskaufvertrags aufgrund eines auffälligen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung.
- Kein Vorkaufsrecht für die Klägerin, da der Kaufvertrag nicht wirksam ist.
- Bodenrichtwert des Grundstücks lag deutlich unter dem vereinbarten Kaufpreis, was das Missverhältnis unterstreicht.
- Verwerfliche Gesinnung des Verkäufers wird aufgrund des Missverhältnisses vermutet.
- Kein Anspruch auf Auflassung oder Löschung des Nacherbenvermerks für die Klägerin.
- Die Klägerin muss die Kosten des Rechtsstreits tragen.
- Keine Revision gegen das Urteil zugelassen.
Übersicht:
- 1 Grundstückskaufvertrag für 50 % des Verkehrswerts: Gericht hebt Vertrag auf
- 2 ✔ Das Wichtigste in Kürze
- 2.1 Sittenwidrigkeit im Grundstücksrecht: Ein juristischer Überblick
- 2.2 Sittenwidrigkeit im Fokus: Grundstückskaufvertrag vor LG Gießen
- 2.3 Der Fall: Ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung
- 2.4 Juristische Herausforderungen und Entscheidungen des LG Gießen
- 2.5 Die Schlussfolgerungen und ihre Bedeutung für das Grundstücksrecht
- 3 ✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
- 4 Das vorliegende Urteil
Sittenwidrigkeit im Grundstücksrecht: Ein juristischer Überblick
In der Rechtswelt spielt die Sittenwidrigkeit eine zentrale Rolle, besonders im Kontext von Grundstückskaufverträgen. Diese rechtliche Herausforderung ergibt sich oft aus dem Konflikt zwischen der Vertragsfreiheit und den moralischen sowie gesetzlichen Grenzen, die das Recht setzt. Im Fokus steht hierbei das besonders grobe Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, welches einen Vertrag sittenwidrig und somit anfechtbar machen kann. Dieses Thema berührt grundlegende Fragen des Zivilrechts und wirft oft komplexe juristische Fragestellungen auf, die von Gerichten, wie beispielsweise dem LG Gießen, behandelt werden.
Die Sittenwidrigkeit eines Vertrags ist nicht nur eine Frage des Urteils und der Berufung, sondern auch des Verständnisses von Gerechtigkeit und Fairness im Rechtsverkehr. Wie dieses Prinzip in der Praxis Anwendung findet, illustrieren Fälle, in denen die Gerichte entscheiden müssen, ob und inwiefern ein Vertrag die moralischen und gesetzlichen Grenzen überschreitet. Lesen Sie weiter, um einen detaillierten Einblick in einen solchen Fall zu erhalten, in dem die Sittenwidrigkeit im Zentrum eines juristischen Disputs um einen Grundstückskaufvertrag steht.
Sittenwidrigkeit im Fokus: Grundstückskaufvertrag vor LG Gießen
Das Landgericht Gießen befasste sich kürzlich mit einem Fall, der die Rechtsgrundsätze rund um den Grundstückskaufvertrag herausforderte. Im Kern ging es um die Sittenwidrigkeit eines solchen Vertrages, ausgelöst durch ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung. Diese Konstellation führte zu einer rechtlichen Auseinandersetzung, die vor dem LG Gießen endete.
Der Fall: Ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung
Im Detail lag der Fall so, dass die Beklagte zu einem Preis von 1,55 € pro Quadratmeter ein Grundstück verkauft hatte. Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses waren jedoch Ankaufspreise von 5 € bis 8 € pro Quadratmeter innerhalb einer Eigentümerversammlung als üblich verkündet worden. Diese Diskrepanz im Wert wurde als besonders auffällig eingestuft und stellte die Hauptursache für die rechtliche Auseinandersetzung dar. Das Gericht musste prüfen, ob dieses Missverhältnis ausreichte, um den Vertrag als sittenwidrig einzustufen.
Juristische Herausforderungen und Entscheidungen des LG Gießen
Das LG Gießen stellte fest, dass kein Vorkaufsrecht für die Klägerin entstanden war, da der ursprüngliche Kaufvertrag sittenwidrig und damit nichtig war. Ein solches Urteil basiert auf der Annahme, dass ein sittenwidriges Geschäft nicht rechtswirksam sein kann. Des Weiteren wurde hervorgehoben, dass die Beklagte zu 1) keine Kenntnis über den tatsächlichen Wert des Grundstücks hatte, was eine verwerfliche Gesinnung ihrerseits vermuten lässt. Dies verstärkt die Argumentation der Sittenwidrigkeit.
Die Schlussfolgerungen und ihre Bedeutung für das Grundstücksrecht
Letztlich entschied das LG Gießen, dass die Klägerin keinen Anspruch auf Auflassung oder Löschung des Nacherbenvermerks hatte, da der sittenwidrige Kaufvertrag keinen Auflassungsanspruch begründet. Dieses Urteil stellt einen bedeutenden Präzedenzfall für ähnliche Fälle im Grundstücksrecht dar, bei denen ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vorliegt. Das Urteil des LG Gießen betont die Wichtigkeit der Sittenwidrigkeit als entscheidenden Faktor in Grundstückskaufverträgen und setzt damit Maßstäbe für zukünftige rechtliche Bewertungen in ähnlichen Fällen.
Das vorliegende Urteil des LG Gießen zeigt deutlich auf, wie komplex und detailreich juristische Entscheidungen in Fällen von Grundstückskaufverträgen sein können, insbesondere wenn es um die Beurteilung von Sittenwidrigkeit und Missverhältnissen geht.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Was bedeutet Sittenwidrigkeit in einem Grundstückskaufvertrag?
Sittenwidrigkeit ist ein Rechtsbegriff, der sich auf ein Verhalten oder einen Vertrag bezieht, der von seinem Inhalt, seinem Beweggrund oder seinem Zweck gegen das Anstandsgefühl „aller billig und gerecht Denkenden“ verstößt. Dieser Begriff ist im § 138 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) verankert und besagt, dass ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, nichtig ist.
Im Kontext eines Grundstückskaufvertrags kann Sittenwidrigkeit in verschiedenen Situationen auftreten. Ein Beispiel wäre, wenn ein Verkäufer versucht, eine Immobilie an jemanden zu verkaufen, indem er falsche Angaben über den Zustand des Gebäudes macht oder indem er den Käufer unter Druck setzt, den Kaufvertrag zu unterschreiben. Ein weiteres Beispiel wäre ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, wie wenn der Kaufpreis eines Grundstücks den Verkehrswert um 90% übersteigt. In solchen Fällen wäre der Vertrag sittenwidrig und unwirksam.
Die Beurteilung der Sittenwidrigkeit ist jedoch immer vom Einzelfall abhängig und muss von den Gerichten entschieden werden. Dabei spielen sowohl der Gesamtcharakter des Vertrags als auch der Inhalt eine Rolle. Es muss auch nachgewiesen werden, dass die Partei, die sittenwidrig gehandelt hat, wusste oder grob fahrlässig nicht wusste, dass sie sittenwidrig handelte.
Wenn ein Vertrag als sittenwidrig eingestuft wird, ist er unwirksam und hat keine rechtliche Bindungswirkung. Das bedeutet, dass die Vertragsparteien nicht dazu verpflichtet sind, ihre Verpflichtungen aus dem Vertrag zu erfüllen und auch keine Ansprüche aus dem Vertrag geltend machen können. Trotzdem können sittenwidrige Verträge strafrechtliche Konsequenzen haben.
Wie wird ein besonders grobes Missverhältnis in rechtlichen Kontexten definiert und bewertet?
Ein „besonders grobes Missverhältnis“ bezieht sich in rechtlichen Kontexten auf eine Situation, in der die Leistung einer Vertragspartei im Vergleich zur Gegenleistung der anderen Partei in einem extremen Ungleichgewicht steht. In solchen Fällen kann ein Vertrag als sittenwidrig gemäß § 138 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) angesehen werden und somit nichtig sein.
Ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung kann grundsätzlich ab einer Überschreitung des Verkehrswerts von 90 % angenommen werden. Bei Kreditverträgen gilt als grobe Faustregel, dass ein besonders grobes Missverhältnis vorliegt, wenn der erhobene Zins mehr als doppelt so hoch wie marktüblich ist oder der Unterschied zwischen erhobenem und marktüblichem Zins 12 % und mehr beträgt.
Die Beurteilung eines besonders groben Missverhältnisses hängt jedoch immer vom Einzelfall ab und muss von den Gerichten entschieden werden. Für das Vorliegen eines besonders groben Missverhältnisses von Leistung und Gegenleistung und die daran anknüpfende Schlussfolgerung auf die verwerfliche Gesinnung kommt es allein auf die objektiven Werte dieser Leistungen an. Allein ein besonders grobes Äquivalenzmissverhältnis erlaubt es, auf die verwerfliche Gesinnung als subjektives Merkmal des § 138 Abs. 1 BGB zu schließen.
Das vorliegende Urteil
LG Gießen – Az.: 1 S 154/22 – Urteil vom 17.05.2023
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 22.09.2022 verkündete Urteil des Amtsgerichts Alsfeld abgeändert.
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Alsfeld, mit dem die Beklagte zu 1) verurteilt wurde, gegenüber der Klägerin die Auflassung eines Grundstücks zu erklären und die Grundbucheintragung zu bewilligen, und mit dem die Beklagten zu 2) bis 4) verurteilt wurden, der Auflassungserklärung zuzustimmen und die Löschung des Nacherbenvermerks zu bewilligen und zu beantragen, ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg. Zugunsten der Klägerin ist kein Vorkaufsrecht entstanden.
Wegen des der Entscheidung zugrunde zulegenden Lebenssachverhalts wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Ziffer 1 ZPO). Zu ergänzen ist, dass der Bodenrichtwert des betroffenen Grundstücks zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags am 14.01.20.. bei 1,55 €/qm lag, nach dem unbestrittenen Vortrag der Klägerin die in der Versammlung am 21.04.20.. beabsichtigt zu zahlenden Ankaufspreise von 5 € bis 8 € pro Quadratmeter aber einen üblichen Wert darstellten.
Unter Zugrundelegung dieses Sachverhalts war das angefochtene Urteil abzuändern (§ 540 Abs. 1 Nr. 2 ZPO). Die Klägerin hat gegen die Beklagte zu 1) keinen Anspruch auf Auflassung nach §§ 873, 925 BGB, sodass auch kein Anspruch auf Löschung des Nacherbenvermerks besteht.
Denn ein Vorkaufsrecht der Klägerin nach § 28 BauGB ist mangels Vorliegens eines wirksamen Kaufvertrags, in den die Klägerin eingetreten wäre, nicht begründet worden. Der zwischen der Beklagten zu 1. und Herrn … geschlossene Kaufvertrag ist gem. § 138 Abs. 1 BGB wegen Sittenwidrigkeit nichtig. Ein wegen Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB schlechthin nichtiges Rechtsgeschäft kann auch kein Vorkaufsrecht auslösen (BGH WM 1970, 321 f., Rz. 18: Münchener Kommentar, BGB, 8. Aufl. 2019, § 463 Rz. 16 m.w.N.). Der den Vorkaufsfall auslösende Vertrag muss rechtswirksam sein, ein sittenwidriges oder formungültiges Geschäft begründet nicht die Möglichkeit, vom Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen.
Ein gegenseitiger Vertrag ist als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht und außerdem mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und der objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt. Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist. Ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob, lässt dies den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zu (BGHZ 146, 298, 301 ff., NJW 2001, 1127).
In der Rechtsprechung hat sich der Grundsatz durchgesetzt, dass das Doppelte bzw. die Hälfte des Wertes der Gegenleistung als Indiz für eine zur Sittenwidrigkeit führende Äquivalenzstörung anzusehen ist. Maßgeblich ist der Vergleich zum objektiven Wert. Für Grundstücksgeschäfte nimmt der BGH ein besonders grobes Missverhältnis bereits bei einer Verkehrswertüber- oder -unterschreitung von 90 % an (BGH NJW-RR 2019, 305 Rz. 20; 2016, 692 Rz. 7; NJW 2014, 1652 Rz. 8).
Im vorliegenden Fall schloss die Beklagte zu 1. einen Kaufvertrag zu einem Preis von 1,55 € pro m². Zu diesem Zeitpunkt war der Ankaufspreis der Grundstücke im Bereich des zukünftigen Bebauungsplans bereits auf 5 € – 8 € pro m² festgelegt worden und innerhalb der Eigentümerversammlung verkündet worden. Dieser Kaufpreis wurde knapp 3 Monate später durch einen Beschluss der Stadtverordnetenversammlung nochmals bestätigt. Darüber hinaus wurde dieser objektive Verkehrswert des Grundstücks durch die, von der Klägerin selbst in Auftrag gegebene, Standortanalyse bestätigt. Insofern liegt, selbst bei Annahme des geringsten veranschlagten Marktwerts von 5 € pro m² ein besonders grobes Missverhältnis vor. Der Umstand, dass der Bodenrichtwert bei 1,55 € pro Quadratmeter gelegen hat, begründet keinen Anhalt für einen geringeren Verkehrswert. Denn der Bodenrichtwert ist nicht mit dem Verkehrswert gleichzusetzen. Der Verkehrswert liegt vielmehr in der Regel weit über dem Bodenrichtwert. Der Bodenrichtwert kann nur als Basis zur Ermittlung des Verkehrswertes dienen.
Eine verwerfliche Gesinnung des Vertragspartners liegt vor. Aufgrund des besonders groben Missverhältnisses wird eine entsprechende Gesinnung bereits vermutet. Die Klägerin hat diese nicht widerlegt. Im Gegenteil war Herr … durch seine landwirtschaftliche Tätigkeit und seinem Eigentum an Gebieten innerhalb des zukünftigen Bebauungsplans über die Kaufpreisentwicklung der Grundstücke informiert, während nicht dargetan wurde, dass die Beklagte zu 1) hierüber informiert gewesen wäre. Die Behauptung der Klägerin, die Beklagte zu 1. sei zu der Eigentümerversammlung am 21.04.20.. eingeladen worden geht ins Leere, da sie unstreitig an dieser nicht teilgenommen hat. Eine lediglich höchstens fahrlässige Unkenntnis lässt jedoch nicht den Schluss auf eine die Sittenwidrigkeit ausschließende, freiwillig nachteilige Vertragsgestaltung zu.
Selbst wenn man zu dem Schluss gelangen würde, dass der sittenwidrige Kaufvertragsabschluss zwischen der Beklagten zu 1) und Herrn … mangels Anfechtung der Vorkaufsrechtsausübungserklärung und Bestandskraft des Ausübungsbescheids vom 05.02.20.. genügen würde, wäre durch die Ausübung des Vorkaufsrechts als privatrechtsgestaltender Verwaltungsakt ein inhaltsgleicher Kaufvertrag zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1) zustande gekommen (§ 464 Abs. 2 BGB), der ebenfalls aus den gleichen Gründen der Sittenwidrigkeit unterliegt. Die Klägerin hatte genaue Kenntnis über den Verkehrswert. Dieser sittenwidrige Kaufvertrag begründet keinen Auflassungsanspruch.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre gesetzliche Grundlage in den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Die Revision gegen das Urteil wird nicht zugelassen; die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor.
