Spielturm auf Nachbargrundstück – Unterlassung der Fertigstellung

Spielturm auf Nachbargrundstück – Unterlassung der Fertigstellung

AG Hamburg-Blankenese, Az.: 531 C 190/15, Urteil vom 12.08.2015

1. Der Beschluss dieses Gerichts vom 07.07.2015 – einstweilige Verfügung – wird aufgehoben.

2. Der Verfügungsantrag vom 06.07.2015 wird abgewiesen.

3. Die Antragstellerinnen tragen als Gesamtschuldner die Kosten des Verfahrens.

4. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Antragstellerinnen können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Antragsgegner vor der Vollstreckung Sicherheit in selber Höhe leistet.

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5. Der Streitwert wird festgesetzt auf 3.000,00 €.

Tatbestand

Spielturm auf Nachbargrundstück - Unterlassung der Fertigstellung
Foto: Artazum LLC / Bigstock

Die Parteien streiten um Rechte aus einer Grunddienstbarkeit, gerichtet auf die Einheitlichkeit des Charakters der Grundstücke in der Straße E..

Konkret will die Antragstellerseite den Weiterbau eines Baumhauses / eines Spielturms für Kinder durch den Antragsgegner verhindern. Dieser wiederum sieht sich durch die Grunddienstbarkeiten nicht an einer derartigen Baumaßnahme gehindert.

Die Antragstellerinnen sind Eigentümerinnen des Grundstücks E., Flurstück …, eingetragen im Grundbuch von D., Blatt …, (Blatt 27 der Akte).

Der Antragsgegner ist Eigentümer des Grundstücks E., Flurstück …, eingetragen im Grundbuch von D. Blatt … (Blatt 32 ff. der Akte).

In der zweiten Abteilung des Grundbuchs Blatt … ist unter der laufenden Nr. 1 eine Grunddienstbarkeit betreffend die Bebauung, Bepflanzung und Benutzung des Grundstücks eingetragen. Hinsichtlich des Inhalts der Grunddienstbarkeit wird Bezug genommen auf die Bewilligung vom 06.12.1935 (§ 8 b).

Die Regelung in § 8 b lautet auszugsweise:

„Verpflichtung des jeweiligen Eigentümers bei der Bebauung, Bepflanzung und Benutzung des Grundstücks zur Wahrung der Sicht auf die Elbe und des einheitlichen Charakters bei der Aufteilung des auf dem Aufteilungsplan (Anlage 2 dieses Vertrages) bezeichneten […] Parkgeländes, die in den Anlagen 2 – 4 dieses Vertrages vorgeschrieben Richtlinien zu beachten […]“ (Blatt 92 der Akte).

Hinsichtlich des Inhalts der Richtlinien wird auf die Anlage Ast. 6 (Blatt 45 ff. der Akte) verwiesen.

Gemäß Ziffer 5 der Richtlinien sind „Platz und Gestaltung etwaiger Pavillons genehmigungspflichtig.“

Gemäß Ziffer 6 sind Baumpflanzungen, Gartenanlagen, Verbindungsmauern und dergleichen (Sichterhaltung!) genehmigungspflichtig.

Im Anschluss daran heißt es nach Ziffer 6 der Richtlinie:

„Jeder Bauentwurf ist daher vor Einreichung bei der Baupolizei dem Aufsichtsführenden Architekten Herrn Dipl.-Ing. …, Altona, […] und den Hausmaklern Johs. … […] zum Nachweis der Innehaltung vorstehender Richtlinien vorzulegen. […] Falls Meinungsverschiedenheiten über die äußere Gestaltung entstehen, entscheidet das Baupflegeamt der Stadt Altona in letzter Instanz.“ (Blatt 46, 83 der Akte).

Am 28.03.2015 begann der Antragsgegner an der östlichen Grundstücksgrenze zur Straße E. hin mit der Errichtung eines Baumhauses bzw. eines Kinderspielhauses (vergleiche Fotos Anlage A 1 – A 4, Blatt 47, 48 der Akte). Das Baumhaus ist etwa 7 Meter hoch, 7 Meter breit und 4 Meter tief geplant.

Die Bauprüfabteilung des Bezirksamts Altona stellte daraufhin Bautätigkeiten auf dem Grundstück des Antragsgegners ein. Hier wies die Behörde schon darauf hin, dass der Antragsgegner die erforderliche Genehmigung beantragen werde (vergleiche Anlage Ast 8, Blatt 54 der Akte).

Mit Bescheid vom 26.06.2015 wurde ein Antrag der Antragstellerin zu 1) vom 01.04.2015 gerichtet auf Herstellung ordnungsgemäßer Zustände nach der HBauO abgelehnt. Am Vortag war dem Antragsgegner im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach § 61 HBauO „unbeschadet der Rechte Dritter“ die Genehmigung erteilt worden den Spielturm / das Baumhaus gemäß Baubeschreibung vom 22.05.2015 – wenn auch im geringeren Umfang als ursprünglich geplant – zu errichten. Danach besteht der Spielturm aus einer ca. 20 m2 großen Plattform in 2 Metern Höhe auf Stelzen mit umlaufendem Geländer, wobei 7 m2 der Plattform überdacht werden sollen. Das Dach hat eine Höhe zwischen 3,6 und 4,2 Metern, gemessen ab Oberkante Gartengelände.

Die Klägerinnen behaupten, ohne einstweilige Verfügung hätte der Antragsgegner den Spielturm für Kinder nunmehr nach Vorliegen der Baugenehmigung weitergebaut.

Mit der einstweiligen Verfügung sollte die Schaffung vollendeter Tatsachen abgewehrt werden. Bauwagen und Materialien für den Spielturm seien bereits an Ort und Stelle verblieben, was auf eine zeitnahe Fertigstellung des Spielturms / Baumhauses schließen lasse.

Wegen der Rechtsausführungen zum Inhalt der Grunddienstbarkeit wird auf Seite 8 ff. der Antragsschrift verwiesen, wobei allerdings die dort erwähnte Entscheidung des BGH vom 11.04. nicht aus dem Jahr 2013 sondern aus dem Jahr 2003 stammt (MDR 2003, 985).

Die Antragstellerinnen beantragen, die einstweilige Verfügung vom 07.07.2015 aufrecht zu erhalten.

Der Antragsgegner beantragt,mdie einstweilige Verfügung aufzuheben und den Antrag vom 06.07.2015 abzuweisen.

Der Antragsgegner trägt vor, dass er lediglich den öffentlich-rechtlich am 25.06.2015 genehmigten Spielturm für Kinder errichten wolle. Das Projekt sei ca. 40% kleiner als ursprünglich geplant.

Das größenmäßig reduzierte Bauwerk bestehe aus vorgefertigten Bauteilen, die vor Ort zusammengebaut würden. Der Bauwagen und die Mobiltoilette (vergleiche Fotos der Antragstellerin) hätten nichts mit dem Bau des Spielturms zutun. Sie seien auch längst entfernt worden. Ein vollständiger Rückbau des Spielturms für den Fall des Unterliegens im Hauptsacheverfahren zum Az: 533 C 62/15 könne in deutlich weniger als einem vollen Arbeitstag erfolgen.

Im Hinblick auf die Rechtsausführungen der Antragsgegnervertreter wird auf Ziffer 3 des Widerspruchsschriftsatzes vom 15.07.2015 verwiesen (Blatt 82 ff. der Akte).

Das Gericht hat den steckengebliebenen Bau „Spielturm“ in der ursprünglichen Version in Augenschein genommen. Insoweit wird verwiesen auf das Sitzungsprotokoll vom 23.07.2015.

Zur Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Erörterungen im Ortstermin.

Entscheidungsgründe

Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung war gemäß den §§ 935, 940 ZPO zulässig, jedoch letztlich unbegründet.

1. Es fehlt ein Verfügungsgrund – zumindest seit 23.07.2015.

Während die Antragstellerinnen im Verfahren 533 62/15 den vollständigen Rückbau des Spielturmes begehren, soll hier im Wege der Leistungsverfügung die Unterlassung der Fertigstellung erreicht werden. Dies läuft letztlich auf eine unzulässige teilweise Vorwegnahme der Hauptsache hinaus.

Auf die Durchsetzung eines derartigen – unterstellt gegebenen – Unterlassungsanspruch sind die Antragstellerinnen aber nicht so dringend angewiesen, dass ein Abwarten des ordentlichen Verfahrens unzumutbar erscheint.

Die gebotene Dringlichkeit liegt nur vor, wenn die Antragstellerinnen ohne Erfüllung ihres Anspruches existenziell gefährdet wären und die ihnen drohenden Nachteile die des Antragsgegners überwiegen. Davon kann schon vor dem Hintergrund der tatsächlichen dürftigen Ausführungen zum Verfügungsgrund (Seite 12 der Antragsschrift) nicht mehr ausgegangen werden. Die Antragstellerinnen – selbst gar nicht vor Ort wohnhaft – lassen lediglich vortragen, dass die Schaffung vollendeter Tatsachen drohe.

Sie messen insoweit jedoch mit zweierlei Maß. Der Unterlassungsantrag soll schließlich bis zur rechtskräftigen Entscheidung in der Hauptsache ebenfalls vollendete Tatsachen schaffen, er würde eine „Bauruine“ aufrechterhalten.

Weitere konkrete Beeinträchtigungen des Grundstücks der Antragstellerinnen sind nicht dargelegt oder betrafen nicht den Spielturm. Letzteres gilt für die auf den Fotos A1, A 3 und A4 zu sehenden Bauwagen sowie die Mobiltoilette. Wenn etwas hier „stört“ denn allenfalls diese Gegenstände aber nicht das nunmehr von dem Antragsgegner deutlich kleiner geplante, öffentlich-rechtlich genehmigte Spiel- und Baumhaus.

Es erscheint dem Gericht plausibel, dass der Antragsgegner mit entsprechend qualifizierten Handwerkern an maximal einem Arbeitstag das gesamte Baumhaus demontieren kann, sollte er hierzu im Hauptsacheverfahren verurteilt werden.

Der Plan, mit dem ursprünglich größer geplanten Baumhaus / Spielturm, musste von Seiten des Antragsgegners fallengelassen werden.

Das Gericht geht davon aus, dass aufgrund der vorläufigen Baustelle und der anschließend erteilten Baugenehmigung gemäß Antrag vom 22.05.2015 tatsächlich, wie im Ortstermin vom Prozessvertreter bekundet, nur noch „die genehmigte kleine Variante“ gebaut werden soll. Damit führt die Aufhebung der einstweiligen Verfügung zu einer Reduzierung des Baukörpers.

Spätestens nach Erklärung des Antragsgegnervertreters, dass lediglich ein Baumhaus in der genehmigten Form errichtet werden soll, hätten die Antragstellervertreter zumindest den weitergehenden Antrag unter Verzicht auf die Rechte aus der einstweiligen Verfügung für erledigt erklären können / müssen.

Die Sachlage stellte sich vor Ort nicht annähernd so dar, wie in der Antragsschrift eher dramatisierend geschildert. Das bis jetzt genehmigte und geplante Baumhaus soll eine Maximalhöhe von 4,2 Meter über dem Gartenniveau haben. Mit einer Gesamtfläche von 20 qm ist auch dies – zumindest fürs Auge – vom Grundstück der Antragstellerin aus, hinzunehmen.

Im Wohnungseigentumsrecht werden etwa bauliche Veränderungen ganz anderen Ausmaßes, auch wenn Sie gemäß den §§ 43 Nr. 4, 46 WEG angefochten sind, im Regelfall erst gebaut; sie können nur durch Nachweis unwiederbringlicher Nachteile durch einstweilige Verfügung gestoppt werden, da die Beschlussanfechtungsklage keine Suspensivwirkung hat.

Nichts anderes gilt im Nachbarrecht. Das Zivilrecht sieht nicht vor, dass man jedweden Rückbauantrag flankierend mit einer einstweiligen Verfügung vorbereiten kann.

Obendrein ist es nicht hinnehmbar, dass die Antragstellerinnen – immerhin anwaltlich vertreten – eine zeitlich nicht limitierte einstweilige Verfügung beantragt haben, die im Streitfall bis zu 30 Jahre Gültigkeit hätte, falls das Gericht einen solchen Beschluss erlassen hätte.

So gesehen, ist der Antrag der nunmehr aufgehobenen einstweiligen Verfügung, bewusst auf sechs Monate beschränkt worden. Hiermit wurde dem Charakter der „einstweiligen Verfügung“ bereits Rechnung getragen.

2. Es fehlt auch an einem Verfügungsanspruch

Die eingetragene Grunddienstbarkeit regelt kein „vorgegebenes Baufenster“ das dem Bau des Spielturms entgegengesetzt werden könnte. Ebenso wenig ergibt sich aus der Grunddienstbarkeit, dass auf dem gesamten Grundstück überhaupt nur eine bauliche Anlage zulässig sein soll. Die Grunddienstbarkeit und die in Bezug genommenen Regelungen aus Kaufvertrag und Richtlinien sind nicht gemäß dem § 133, 157 BGB auszulegen, sondern objektiv normativ aus der Sicht eines objektiven Dritten, wie sonstige Grundbucherklärungen auch. Es kommt nicht drauf an, was die damaligen Vertragsschließenden sich dabei gedacht haben, als sie die Regelung zu Papier brachten.

Bereits aus Ziffer 5 der Richtlinien (Blatt 46 der Akte) ergibt sich, dass Pavillons zulässig sind. Was 1935 für Pavillons richtig war, kann heute für Spieltürme und Baumhäuser nicht falsch sein. Hinsichtlich der Pavillons liegt eine Genehmigungspflicht lediglich hinsichtlich Platz und Gestaltung vor, nicht aber hinsichtlich der Errichtung selbst. Auch dies kann 1:1 auf das Baumhaus übertragen werden. Auch die erforderliche „leichte Bauweise“ ist hier gemäß Baugenehmigung vom 25.06.2015 vorgegeben und vom Antragsgegner einzuhalten. Vor diesem Hintergrund lässt sich die Auffassung der Antragstellerinnen nicht halten, dass hier lediglich eine bauliche Anlage in einem bestimmten Baufenster auf dem Grundstück des Antragsgegners gebaut werden dürfte.

Selbst wenn man das Baumhaus unter Ziffer 6 der Richtlinien subsumiert, wäre es genehmigungspflichtig aber auch genehmigungsfähig.

Dass der in der Richtlinie erwähnte bauaufsichtsführende Architekt … verstorben und das Maklerbüro … nicht mehr existiert ist unschädlich. Dem war kein Vetorecht eingeräumt. Sie sollten lediglich angehört werden und konnten bei Übereinstimmung Abweichungen gestatten.

Da diese „Vorschaltstelle“ weggefallen ist, entscheidet nach den Richtlinien das örtlich zuständige Bauamt / Bauprüfabteilung in letzter Instanz. Ob eine solche letztinstanzliche Entscheidung bereits in der Genehmigung vom 25.06.2015 zu sehen ist, soll dahingestellt bleiben. Dagegen spricht die Standardformulierung, dass die Genehmigung „unbeschadet der Rechte Dritter“ erteilt wurde. Wäre dem Bauprüfamt bewusst gewesen, dass ihm nach den Richtlinien ein Letztentscheidungsrecht zukommt, hätte diese Formulierung eingeschränkt werden können / müssen.

Da das Baumhaus aber schon über die „Pavillon-Analogie“ nicht verboten werden kann, soweit es öffentlich-rechtlich genehmigt ist, muss dem hier nicht weiter nachgegangen werden.

Dass Notare auch in der Lage sind, eindeutige Grunddienstbarkeiten, die im Ernstfall auch durchgesetzt werden können zu schaffen, zeigen die sogenannten Hochkamp-Statuten oder Hochkamper Bedingungen. Insoweit wird auf die Grundbücher von Nienstedten Blatt 233 und 448 verwiesen. Hierbei handelt es sich um Erklärungen aus dem Mai 1927. Dort sind Bauflucht, Art der Gebäude, Einfriedung, etc. verbindlich geregelt. So heißt es dort unter anderem: „Mehr als ein Wohngebäude mit etwaigen Nebengebäuden darf auf dem Grundstück nicht errichtet werden.“. Das ist Klartext, der dem Notar des dritten Reiches abhanden gekommen gekommen war, als er am 12.12.1936 das große Areal des jüdischen Voreigentümers Hess parzellierte.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91, 708 Nr. 6, 711 ZPO.