Unerlaubte Untervermietung – Mietvertragskündigung durch Vermieter

Unerlaubte Untervermietung – Mietvertragskündigung durch Vermieter

AG Frankfurt, Az.: 33 C 2762/15 (51), Urteil vom 23.12.2015

Der Beklagte wird verurteilt, der Klägerin die Untervermietungserlaubnis eines Zimmers ihrer Zweizimmerwohnung in… F. am M., an Herrn …..zu erteilen.

Die Widerklage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 115 % des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin ist Mieterin, der Beklagte Vermieter einer Zweizimmerwohnung in der L. 37 in F. am M. Die monatliche Nettomiete beträgt 600 € zuzüglich 80 € Nebenkostenvorauszahlung. Hinsichtlich des Rechtsverhältnisses der Parteien wird auf die zur Akte gereichte Kopie des Mietvertrags vom 25.04.2013 (Bl. 5-11 d.A.) verwiesen.

Unerlaubte Untervermietung – Mietvertragskündigung durch Vermieter
Foto: ginasanders/ Bigstock

Die Klägerin begehrt Gestattung der Untervermietung, der Beklagte Räumung und Herausgabe nach fristloser Kündigung. Die Klägerin hat im März 2015 ein Zimmer der streitgegenständlichen Wohnung tageweise unter dem Internetportal www.airbnb.de zur Vermietung an Feriengäste angeboten. Hinsichtlich der entsprechenden Internetseite wird auf die zur Akte gereichte Kopie (Bl. 37 bis 47 d.A.) verwiesen. Tatsächlich ist – ohne Kenntnis oder Erlaubnis des Beklagten – die Wohnung im März 2015 jedenfalls einmal vermietet worden. Den Schlüssel zur Wohnung hatte die Klägerin bei einem in der Nähe befindlichen Kiosk hinterlegt. Mit Schreiben der Klägerin vom 09.06.2015 hat diese den Beklagten aufgefordert, seine Erlaubnis zur Untervermietung eines der Zimmer zu erteilen. In dem vorgenannten Schreiben hat sie als potentiellen Untermieter ihren Freund K. W. genannt und diesen schriftlich kurz vorgestellt sowie ein persönliches Treffen mit diesem angeboten. Hinsichtlich des Wortlauts dieses Schreibens wird auf die zur Akte gereichte Kopie (Bl. 13 d.A.) verwiesen. Mit Schreiben vom 08.07.2015 (Bl. 14 d.A.) hat die Klägerin an die Beantwortung ihrer Anfrage erinnert. Die Klägerin ist bei einer Tochter der Commerzbank Gruppe beschäftigt und ausweislich einer Bescheinigung ihres Arbeitgebers vom 03.07.2015 (Bl. 12 d.A.) jedenfalls im Jahr 2015 in Auslandsprojekten eingesetzt. Aus diesem Grund ist die Klägerin überwiegend montags bis donnerstags, teilweise auch an den Wochenenden im Ausland. Mit Schreiben des Beklagtenvertreters vom 04.08.2015 hat der Beklagte das Mietverhältnis aufgrund der ungenehmigten Untervermietung eines der Zimmer durch die Klägerin fristlos, hilfsweise ordentlich zum 31.10.2015 gekündigt. Hinsichtlich des Inhalts des Kündigungsschreibens wird auf die zur Akte gereichte Kopie (Bl. 48-49 d.A.) verwiesen.

Die Klägerin behauptet, die Wohnung nur ein einziges Mal an einen Feriengast vermietet zu haben. Der Inhaber des Kiosks, bei dem sie den Schlüssel deponiert habe, sei ein vertrauenswürdiger Bekannter von ihr. Der Kiosk könne nicht von Kunden betreten werden, der Betreiber des Kiosks sei angewiesen, den Schlüssel nur auszuhändigen, wenn sich die betreffende Person entsprechend ausgewiesen habe. Dies sei beispielsweise einmal der Fall gewesen, als der Bruder der Klägerin zu Besuch gekommen, die Klägerin aber berufsbedingt nicht zuhause gewesen sei. Unbefugte hätten den Schlüssel zu keinem Zeitpunkt erlangen können. In der Vergangenheit sei mehrmals in die streitgegenständliche Liegenschaft eingebrochen worden, so auch in die Kellerräume der Klägerin. Die Klägerin habe auch aus diesem Grund ein berechtigtes Interesse daran, eine weitere Person in die Wohnung aufzunehmen, um einen längeren Leerstand der Wohnung zu vermeiden. Durch die häufigen Auslandsaufenthalte entstünden der Klägerin Mehrkosten in Höhe von etwa 1140 € monatlich, zusätzlich müsse sie seit April 2015 einen Studienkredit in Höhe von monatlich 700 € zurückzahlen. Die Untervermietung erlaube ihr eine Reduzierung der eigenen monatlichen Kosten.

Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, der Klägerin die Untervermietungserlaubnis eines Zimmers ihrer Zweizimmerwohnung in der L. 37, 3. OG, in … F. am M., an Herrn K. W. zu erteilen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte beantragt widerklagend, die Klägerin zu verurteilen, die Wohnung in der Liegenschaft…….., bestehend aus 2 Zimmern, einer Küche, einer Diele, einem Bad und einem Keller zu räumen und an den Beklagten herauszugeben.

Die Klägerin beantragt, die Widerklage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, die Klägerin habe zumindest seit März 2015 ein Zimmer der streitgegenständlichen Wohnung mehrfach an Feriengäste – gewerblich – vermietet. Dies folge aus dem Umstand, dass sich die Mitmieter mehrfach über fremde Leute in der Wohnung der Klägerin beschwert hätten. Mit dieser Untervermietung habe die Klägerin die Absicht verfolgt, Geld für Reisen zu erwirtschaften. Dies sei jedenfalls der auf der Internetseite angegebene Grund für die Untervermietung. Die Hinterlegung des Schlüssels in einem Kiosk stelle für die übrigen Bewohner des Hauses und den Beklagten als Eigentümer der Liegenschaft ein großes Sicherheitsrisiko dar. Der Beklagte ist der Ansicht, aufgrund der Schwere des Pflichtverstoßes habe es einer Abmahnung nicht bedurft.

Hinsichtlich des Sach- und Streitstands im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 18. 11. 2015 (Bl. 50-51 d.A.) verwiesen.

Entscheidungsgründe

I.

Die Klage ist begründet.

Die Klägerin kann die Erlaubnis zur Untervermietung eines der Zimmer der streitgegenständlichen Wohnung an Herrn K. W. verlangen, da sie ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung hat (§ 553 Abs. 1 S. 1 BGB).

An die Annahme eines berechtigten Interesses im Sinne des § 553 Abs. 1 S. 1 BGB sind keine besonders hohen Anforderungen zu stellen. Einerseits reicht der bloße Wunsch des Mieters zur Aufnahme eines Dritten für sich allein nicht aus. Es genügt aber, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Dabei ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht als berechtigt anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht. Deshalb ist ein berechtigtes Interesse zu bejahen, wenn der Mieter durch die Untervermietung seine Wohnkosten reduzieren will. Wesentlich ist, dass das Interesse an der Gebrauchsüberlassung nach dem Vertragsschluss entsteht.

Die Klägerin hat in ihrem Schreiben vom 09.06.2015 ihr Interesse an einer Untervermietung im Wesentlichen damit begründet, dass sie durch ihre berufsbedingten Auslandseinsätze einer finanziellen Mehrbelastung ausgesetzt ist, die sie durch die Vermietung eines der zwei Zimmer gerne reduzieren möchte. Im Schreiben vom 08.07.2015 hat die Klägerin darüber hinaus darauf hingewiesen, dass der potentielle Untermieter sich bereits in der Vergangenheit um die Wahrnehmung von Handwerkerterminen gekümmert habe und auch im Hinblick auf die zurückliegenden Einbrüche in der Liegenschaft sich die Aufnahme des Untermieters positiv auswirken würde. Der Beklagte hat in der Klageerwiderung den diesbezüglichen Vortrag nicht substantiiert bestritten, sondern vielmehr die Ansicht vertreten, dieser könne dahingestellt bleiben. Lediglich hinsichtlich des Internetinserats hat der Beklagte behauptet, dieses sei lediglich zur Erwirtschaftung von Geld für Reisen erfolgt. Das seinerzeitige Interesse der Klägerin an einer tageweisen Untervermietung ist aber zu trennen von dem mit Schreiben vom 09.06.2015 und 08.07.2015 bekundeten Interesse. Mangels substantiierten Bestreitens eines berechtigten Interesses der Klägerin an der Untervermietung ist der entsprechende Klagevortrag als unstreitig anzusehen (§ 138 Abs. 3 ZPO). Dieses Interesse ist auch erst nach Abschluss des Mietvertrags (25.3.2013) entstanden.

Der Anspruch scheitert auch nicht gemäß § 553 Abs. 1 S. 2 BGB an in der Person des Dritten liegenden Gründen. Die Ablehnung der Erlaubnis zur Untervermietung aus personenbezogenen Gründen kommt nur dann in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Dritte den Hausfrieden stören oder die Mietsache beschädigen könnte. Anhaltspunkte dafür, dass der von der Klägerin im Schreiben vom 09.06.2015 namentlich vorgestellte Untermieter K. W. in dieser Weise das Miteinander der übrigen Mieter oder auch die streitgegenständliche Wohnung beeinträchtigen würde, sind nicht ersichtlich und werden vom Beklagten auch nicht vorgetragen.

Schließlich liegt auch kein sonstiger Fall der Unzumutbarkeit für den Beklagten als Vermieter der Wohnung vor. Hiervon kann dann ausgegangen werden, wenn der Vermieter durch die Gebrauchsüberlassung an den Dritten unzumutbar belastet würde, beispielsweise weil das Hauptmietverhältnis alsbald endet und die Durchsetzung des Rückgabeanspruchs des Vermieters unter Umständen einen zusätzlichen Räumungstitel erfordert. Eine baldige Beendigung des Mietverhältnisses mit der Klägerin ist – auch unter Berücksichtigung der unwirksamen Kündigung vom 04.08.2015 (im Einzelnen hierzu unter II.) – nicht absehbar. Der Beklagte hat die Versagung der Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung im Wesentlichen darauf gestützt, dass die Klägerin ohne seine Erlaubnis ein Zimmer der streitgegenständlichen Wohnung tageweise untervermietet hat. Es dürfte unstreitig sein, das die Klägerin hierzu nicht berechtigt war. Dem Beklagten ist es aber nicht gelungen substantiiert darzulegen, dass die Klägerin über die einmalige Untervermietung im März 2015 hinaus das Zimmer erneut unerlaubt untervermietet hat. Aus der einmaligen unerlaubten Untervermietung kann aber die Unzumutbarkeit einer künftigen Untervermietung an eine konkrete genannte Person nicht folgen, vielmehr sind diese beiden Umstände getrennt zu betrachten.

Der Klage war von daher stattzugeben.

II.

Die Widerklage ist unbegründet.

Der Beklagte hat keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Mietwohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB, da die Kündigung vom 04.08.2015 das Mietverhältnis nicht wirksam beendet hat.

Zwar hat die Klägerin durch die unerlaubte Untervermietung der Wohnung im März 2015 schuldhaft gegen ihre vertraglichen Pflichten verstoßen, so dass der Beklagte gem. § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung grundsätzlich berechtigt war. Gemäß § 543 Abs. 3 BGB ist die Kündigung aber erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Hiervon kann nur dann abgesehen werden, wenn die Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.

Im Fall einer unerlaubten Untervermietung ist eine Abmahnung dann entbehrlich, wenn der Mieter endgültig und bestimmt erklärt, dass er die Gebrauchsüberlassung nicht beenden werde. An einen Verzicht auf die Abmahnung sind allerdings strenge Anforderungen zu stellen. Hiervon ist im vorliegenden Fall nicht auszugehen, da die Klägerin gerade nicht die Gestattung der Untervermietung an Feriengäste begehrt, sondern an ihren Bekannten K. W. Gerade die beabsichtigte Untervermietung an diesen steht der vom Beklagten gerügten Untervermietung an Interessierte aus dem Internet entgegen, da dann jedenfalls eines der beiden Zimmer der Wohnung bereits belegt wäre. Soweit der Beklagte behauptet hat, die Klägerin habe das Zimmer auch nicht nur einmal an unbekannte Dritte überlassen, ist dieser Vortrag wie oben dargelegt unsubstantiiert. Dem Beklagten ist es nicht gelungen, hinsichtlich dieser weiteren Gebrauchsüberlassungen wenigstens konkrete Vorfälle zu benennen – auch wenn die Namen der Dritten nicht bekannt sein dürften. Aus dem bloßen Vortrag des Beklagten, andere Bewohner der Liegenschaft hätten sich darüber beschwert, dass sich „mehrfach“ fremde Personen in der Wohnung aufgehalten haben, folgt dies nicht. Hierbei kann es sich auch um sonstige Besucher der Klägerin gehandelt haben. Auch die Überlassung des Schlüssels in einem nahe gelegenen Kiosk stellt keinen besonders schwerwiegenden Vertragsschluss dar, da es sich nach dem vom Beklagten in der mündlichen Verhandlung nicht bestrittenen Klägervortrag bei dem Kioskinhaber um einen Freund der Klägerin handelt. Der Schlüssel ist somit nicht – mehrfach – unkontrolliert in fremde Hände geraten.

Die im Kündigungsschreiben vom 04.08.2015 neben der fristlosen Kündigung erklärte ordentliche Kündigung zum 31.10.2015 ist ebenfalls unwirksam, da auch die Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 wegen nicht unerheblicher schuldhafter Vertragsverletzungen des Mieters eine Abmahnung voraussetzt. Hierbei kann dahingestellt bleiben, ob die Abmahnung lediglich Bedeutung für die Frage hat, ob die Pflichtverletzung als „nicht unerheblich“ anzusehen ist (so der BGH, vgl. BGH NJW 2008,508), oder ob eine Abmahnung auch bei der ordentlichen Kündigung erforderlich ist, wenn jedenfalls die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung von einer Abmahnung abhängt (vgl. Schmidt-Futterer § 573 Rz. 13). Im Falle einer Abmahnung hätte die Klägerin – im Gegensatz zu einer dauerhaften unerlaubten Untervermietung – die Vermietung an Feriengäste jederzeit unterlassen können, so dass eine Verletzung der Interessen des Beklagten durch die Abmahnung beendet worden wäre. Die unstreitig einmalige Untervermietung im März 2015 stellt somit keine nicht unerhebliche Vertragsverletzung dar bzw. hätte vor einer Kündigung abgemahnt werden müssen.

Die Widerklage war somit abzuweisen.

Als unterlegene Partei hat der Beklagte die Kosten des Rechtsstreits zu tragen (§ 91 Abs. 1 ZPO).

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in § 709 S.1 ZPO.

Der Streitwert wird auf 11.280 € festgesetzt (Klage: 4080 €, Widerklage: 7200 €).