Wärmelieferungsvertrag – Pflichten des Vermieters

Wärmelieferungsvertrag – Pflichten des Vermieters

AG Winsen/Luhe

Az.: 16 C 384/12

Urteil vom 30.07.2012


In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Winsen (Luhe) im schriftlichen Verfahren gem. § 128 ZPO mit einer Erklärungsfrist bis zum 25.06.2012 durch den Direktor des Amtsgerichts A. Paulisch für Recht erkannt:

1. Es wird festgestellt, dass die Kläger nicht verpflichtet sind, an die Beklagte Heizkosten in Höhe von 2054,14 Euro, Mahnungsnummer 11102010461, für die Wohnung W, zweite Etage links, W, zu zahlen.

2. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. Der Streitverkündete trägt seine eigenen Kosten.

3. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe geleistet haben.

Tatbestand

Die Kläger waren Mieter des Streitverkündeten. Zunächst betrieb der Streitverkündete eine Zentralheizung für das Objekt. Der Streitverkündete hat den Betrieb der Zentralheizung der Beklagten überlassen und seine Nebenkostenansprüche hinsichtlich Heizung und Warmwasser, die er gegen die Kläger hat, an die Beklagte abgetreten. Diese begehrt mit der Rechnung vom 2.9.2011 von den Klägern Zahlung der Abschläge von monatlich 80 Euro (bis November 2010) bzw. 90 Euro für die Monate Dezember 2010 bis August 2011 (obwohl die Kläger schon zum 30.10.2011 aus der streitbefangenen Wohnung ausgezogen sind), sowie restliche 439,14 Euro aus einer Nebenkostenabrechnung vom 12.11.2010.

Die Kläger sind der Auffassung, dass die Abtretung an die Beklagte unwirksam sei, weil Nebenkostenforderungen des Vermieters weder pfändbar, noch abtretbar seien.

Soweit der Streitverkündete und die Beklagte sich auf § 7 des Mietvertrages berufen, wonach der Mieter verpflichtet sei, auf Verlangen des Vermieters selbst einen Lieferungsvertrag mit dem Wärmelieferanten abzuschließen, und zwar auch noch im Laufe des Mietvertrages, halten die Kläger eine solche im Fließtext unter der Überschrift „Verteilungsmaßstab“ „versteckte“ Vertragsklausel gemäß § 307 BGB für nicht wirksam.

Die Kläger meinen deshalb, dass sie in der Beklagten nichts schulden und beantragen,

festzustellen, dass die Kläger nicht verpflichtet sind, an die Beklagte Heizkosten in Höhe von 2054,14 Euro, Mahnungsnummer……, für die Wohnung …, zweite Etage links, W, zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Heizkosten seien zutreffend berechnet worden, insbesondere habe die Beklagte auch die vom Streitverkündeten an sie weitergeleiteten 633,50 Euro zutreffend in der Heizkostenabrechnung berücksichtigt. Ein Abtretungsverbot bestehen nicht. Zutreffend sei allerdings, dass sie Abschläge auch für die Monate Mai bis August 2011 verlange, was nicht gerechtfertigt sei.

Der Streitverkündete ist als Streithelfer auf der Beklagtenseite beigetreten und beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Anspruch der Beklagten sei gerechtfertigt. Durch Abnahme der gelieferten Wärme sei konkludent ein Vertrag zwischen den Klägern und der Beklagten zustande gekommen. In dem die Kläger sich verpflichtet hätten, mit der Beklagten einen Lieferungsvertrag abzuschließen, hätten sie sich mit der Verfahrensweise einverstanden erklärt. Im Übrigen sei er durch den Mietvertrag berechtigt gewesen, die Wärmeherstellung und Lieferung auszulagern. Rechtlich führt der Streitverkündete aus, dass nach Ablauf der Abrechnungsfrist ein Anspruch auf Zahlung nicht gezahlter Heizkostenvorschüsse zugunsten einer höheren Abrechnungsnachforderung untergehe.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die bis zum 25.6.2012 eingegangenen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe.

Die Klage ist begründet.

Unklar ist bereits, woraus sich eine monatlicher Abschlagsbetrag von 80 Euro bzw. 90 Euro ergeben soll. Die Kläger und der Streitverkündete gehen selbst davon aus, dass für die Heizkosten lediglich früher ein Betrag von 50 Euro pro Monat und zuletzt ein solcher von 60 Euro pro Monat zu zahlen war, was sich auch aus § 3 des Mietvertrages hinsichtlich der erstgenannten Zahl ergibt, während für die (kalten) Betriebskosten 90 Euro zu zahlen sind.

Die Klage ist daher, soweit die Beklagte für die Monate Februar bis November 2010 jeweils 80 Euro verlangt schon in Höhe von 10 mal 30 Euro gleich 300 Euro begründet. In gleicher Weise ist die Klage begründet, soweit die Beklagte für die Monate Dezember 2010 bis April 2011 jeweils 90 Euro verlangt, also ist sie auch in Höhe von 5 mal 30 Euro gleich 150 Euro begründet, ebenso ist die Klage begründet, soweit die Beklagte für den Zeitraum Mai bis August 2011 jeweils 90 Euro verlangt, weil die Kläger in diesem Zeitraum keine Mieter des Streitverkündeten mehr waren und daher schon deshalb diese Vorauszahlung nicht schulden.

Die Beklagte hat nicht etwa deshalb einen Anspruch gegen die Kläger, weil die Kläger Vertragspartner der Kläger wären. Soweit ein Mieter Strom abnimmt, kommt nach der Strom-GVV mit dem Abnehmer durch konkludentes Handeln einen Lieferungsvertrag zustande. Anders verhält es sich hier. Hier hat der Streitverkündete im Mietvertrag sich verpflichtet, den Klägern Wärme zu liefern. Über die bei den Klägern ankommende Wärme gibt es deshalb eine Vertragsbeziehung mit dem Streitverkündeten. Wenn dann – ohne Einbeziehung der Mieter – der Vermieter sich entschließt, die Lieferung umzustellen, so ist kein Raum für einen konkludenten Abschluss eines Lieferungsvertrages zwischen den Klägerin und der Beklagten, weil die Kläger davon ausgehen dürfen und müssen, dass die Wärme weiterhin durch den Streitverkündeten geliefert wird. So ist es hier ja auch rein tatsächlich, denn auch der Streitverkündete geht davon aus, dass er weiterhin Vertragspartner der Beklagten ist und nicht etwa die jeweiligen Mieter.

Die Beklagte hat keinen Anspruch aus abgetretenem Recht. Die Abtretung zwischen dem Streitverkündeten und der Beklagten ist unwirksam.

Die Abtretung ist nicht deshalb wirksam, weil die Kläger diesem durch § 7 des Mietvertrages zugestimmt hätten. Zwar dürfte der Streitverkündete berechtigt gewesen sein, die Selbstproduktion von Wärme einem Dritten zu übertragen und die dafür aufzuwendenden Kosten den Mietern in Rechnung zu stellen. Dieses mag ggf. auch zu höheren Beträgen für die Mieter führen. Die Mieter wären gegen ungerechtfertigt überhöhte Kosten aber dadurch geschützt, dass sie dem Vermieter gegenüber immer einwenden könnten, er habe gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen. Wenn allerdings in § 7 des als AGB zu qualifizierenden Mietvertrages der Mieter sich verpflichtet, mit jedwedem Wärmelieferanten einen Vertrag abzuschließen, den der Vermieter bestimmt, so ist eine solche Verpflichtung des Mieters gemäß § 307 BGB unwirksam. Grundsätzlich sind AGBs in der kundenfeindlichsten Auslegung zu prüfen (vgl. z. B. Urteil vom 15.07.2009 – VIII ZR 225/07) und die kundenfeindlichste Auslegung ergibt hier, dass die Mieter keinerlei Einfluss auf die Auswahl des Wärmelieferanten hätten und verpflichtet wären, auch mit dem Wärmelieferanten einen Vertrag abzuschließen, der den Maximalpreis auf dem Markt nimmt. Das ist nicht gerechtfertigt.

Zur Notwendigkeit der Anwendung der kundenfeindlichsten Auslegung hat der BGH in seiner Entscheidung vom 29. April 2008 – KZR 2/07 – unter Randziffer 19 ausgeführt:

Nach ständiger Rechtsprechung führt diese Auslegungsregel im Verbandsprozess dazu, dass bei einer mehrdeutigen Klausel von den möglichen Auslegungen diejenige zugrunde zu legen ist, die zur Unwirksamkeit der Klausel führt (s. nur BGHZ 139, 190, 199; 158, 149, 155). Denn damit ist die scheinbar „kundenfeindlichste“ Auslegung im Ergebnis regelmäßig die dem Kunden günstigste. Diese Regel gilt aber nicht nur im Verbandsprozess, sondern kann auch im Individualprozess anwendbar sein (Basedow in MünchKomm. BGB, 5. Aufl., § 305c Rdn. 20, 35; Palandt/Heinrichs, BGB, 67. Aufl., § 305c Rdn. 20; jeweils m. w. N.; beachtliche Argumente hierfür sieht bereits BGH, Urt. v. 11.2.1992 – XI ZR 151/91, NJW 1992, 1097, 1099; Urt. v. 10.5.1994 – XI ZR 65/93, NJW 1994, 1798, 1799; auf die kundenfeindlichste Auslegung stellt ohne weiteres im Individualprozess ab BGH, Urt. v. 20.12.2007 – III ZR 144/07, NJW 2008, 987 Tz. 9; für eine „kundenfeindliche“ Anwendung der Unklarheitenregel wohl auch BGH, Urt. v. 20.10.2004 – VIII ZR 378/03, NJW 2005, 425, 426). Führt die kundenfeindlichste Auslegung zur Unwirksamkeit der Klausel und begünstigt dadurch den Kunden, ist diese Auslegung zugrunde zu legen. Erst wenn sich die Klausel nach jeder in Betracht kommenden Auslegung als wirksam erweist, ist bei der Anwendung der Klausel die dem Kunden günstigste Auslegung maßgeblich. Hierdurch wird vermieden, dass die Entscheidung im Individualprozess auf eine Klausel gegründet wird, die im Verbandsprozess für unwirksam zu erklären wäre.

Hinzu kommt, dass die Klausel für einen Mieter ungerechtfertigt überraschend ist, denn unter der Überschrift „Verteilungsmaßstab“ erwartet keine Mieter eine rechtliche Verpflichtung zum Abschluss von Lieferungsverträgen mit einem Dritten und damit einer Herausnahme der Heizkostenzahlungen aus dem Verbund des Nebenkostensystems mit dem Vermieter.

Schließlich gelten auch hier die Grundsätze der Entscheidung des Oberlandesgerichts Celle, wie sie das Gericht bereits im Beschluss vom 30.4.2012 unter Ziffer IV ausgeführt hat:

[Das Gericht geht derzeit davon aus,]

dass die im Mietvertrag vereinbarte Nebenkostenzahlungspflicht von Betriebs- und Heizkosten nicht isoliert aus dem Mietvertragsverhältnis herausgetrennt werden kann, mit der Folge, dass Anteile der Vorauszahlung an einzelne Leistende abgetreten und von diesen gesondert abgerechnet werden können, weil dann der Mieter nicht mehr einem einzelnen Abrechnenden gegenüber stünde, mit dem Ergebnis, dass er nach Abrechnung nur die Saldosumme zu zahlen oder zu fordern hat, sondern mit jedem Anbieter einzeln abrechnen müsste („Wasser Nachzahlung 5,12 Euro, Allgemeinstrom Guthaben 12,70 Euro, Heizung Nachzahlung 148,50 Euro, Winterdienst Guthaben 65,12 Euro“ als ausgedachtes Beispiel). Insoweit hat das OLG Celle sehr gut nachvollziehbar ausgeführt:

In der Literatur ist streitig, ob es sich bei den Mietnebenkosten um pfändbare Forderungen handelt (dafür: Sternel, Mietrecht, 10. Auflage, Rn. 88) oder einen als zweckgebunden unpfändbaren Anspruch (Stöber, Forderungspfändung, 12. Auflage, Rn. 221; Zöller-Stöber, ZPO, 21. Auflage, § 851 Rn. 5; § 829 Rn. 33 Stichwort „Mietzins“, Baumbach-Hartmann, ZPO, 57. Auflage, § 851 Rn. 10; wohl auch Bub/Treier/Belz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., VII, Rdn. 9, 10; LG Frankfurt Rechtspfleger 1989, 294).

Der Senat schließt sich der Ansicht an, dass es sich bei den Mietnebenkosten um zweckgebundene unpfändbare Forderungen handelt, die allenfalls im Rahmen ihrer Zweckbestimmung – was hier jedoch nicht der Fall ist – pfändbar sind. Die Zweckgebundenheit und damit die Unpfändbarkeit ergibt sich bereits aus dem Sinn und Zweck der Zahlung von Nebenkosten an den Vermieter. Zahlungen auf Nebenkosten sind in der Regel nicht Bestandteil des Mietzinses sondern werden in den Mietverträgen als gesonderte Zahlung vereinbart. Die Zahlungen auf Mietnebenkosten werden regelmäßig für bestimmte Ausgabenarten vereinbart, die in den Mietverträgen im Einzelnen aufgeführt werden müssen, um eine Zahlungspflicht des Mieters begründen zu können. Die vom Mieter auf die vom Vermieter geltend gemachten Ansprüche auf Tragung bzw. Erstattung der Nebenkosten zu erbringenden Zahlungen sind in der Weise zweckgebunden, dass sie nur zur Abgeltung der ausdrücklich vereinbarten Nebenkosten bestimmt sind. Der Vermieter ist nur berechtigt, sie diesen Zwecken zuzuführen. Die Einordnung der Mietnebenkosten als zweckgebundene unpfändbare Forderung gebietet auch zwingend der Schutz des Mieters. Dieser muss davor geschützt werden, einerseits aufgrund seiner mietvertraglichen Bindung diese Mietnebenkosten an den Vermieter zu zahlen, andererseits aber der Gefahr ausgesetzt zu werden, dass der Vermieter aufgrund einer Gläubigerpfändung diese Beträge nicht an die Versorgungsunternehmen weiterleiten kann und diese aufgrund von Zahlungsrückständen des Vermieters die Versorgung des Hausgrundstückes einstellen. In diesem Fall würde der Mieter Gefahr laufen, einerseits die Mietnebenkosten aufgrund mietvertraglicher Vereinbarung an den Vermieter zahlen und andererseits die Versorgungsunternehmen direkt bezahlen zu müssen, um eine weitere Versorgung seiner Wohnung sicherzustellen. Die Ansicht der Gläubigerin, die mietvertraglichen Gewährleistungsrechte des Mieters gegen den Vermieter stellten einen ausreichenden Schutz des Mieters dar, wenn der Vermieter seine mietvertraglichen Verpflichtungen nicht erfülle, ist im Hinblick auf die zweckgebundene Verwendung von Leistungen auf Nebenkostenforderungen unzutreffend. Es bedarf einer rechtlichen Sicherstellung der zweckgebundenen Verwendung von Leistungen auf Mietnebenkosten durch den Vermieter zur Erfüllung der mietvertraglichen Pflichten, insbesondere im Hinblick auf Strom, Wasser und Heizung, da der Mieter andererseits zwar Ansprüche gegen den Vermieter hat, aber keine Versorgung mit Strom, Wasser und Heizung. Hierbei ist auch die in § 399 BGB zum Ausdruck gekommene gesetzliche Wertung zu beachten, die Interessen eines Schuldners gegenüber der Abtretung einer gegen ihn gerichteten Forderung entgegen dem in § 137 BGB enthaltenen Grundsatz durch Zuerkennen der dinglichen Wirkung einer Abrede des Abtretungsausschlusses besonders zu berücksichtigen.

Auch die in § 851 b ZPO enthaltene Regelung spricht dafür, Mietnebenkostenforderungen als zweckgebundene unpfändbare Forderungen anzusehen. Nach § 851 b ZPO ist die Pfändung von Miet- und Pachtzinsen insoweit aufzuheben, als diese Einkünfte für den Schuldner zur laufenden Unterhaltung des Grundstücks und zur Vornahme notwendiger Instandsetzungsarbeiten unentbehrlich sind. Für den Fall, dass die Zahlungen auf Mietnebenkosten nicht gesondert ausgeworfen sind, ordnet § 851 b ZPO ausdrücklich die Herausrechnung des für die Grundstücksunterhaltung erforderlichen Teiles der Miete an. Wenn aber – wie hier – die Bewirtschaftungskosten sogar gesondert ausgeworfen werden, so kann diese Besonderheit nicht zu einer anderen Bewertung des Rechtscharakters der Mietnebenkostenforderung führen, da auch im Fall der gesondert ausgeworfenen Mietnebenkosten diese zur Unterhaltung des Grundstückes erforderlich sind und nicht der Pfändung unterworfen sein sollen, wie dieses in § 851 b ZPO ausdrücklich gesetzlich für den Fall vorgesehen ist, dass gesonderte Mietnebenkosten nicht vereinbart sind.

Ausgehend von der Zweckgebundenheit der Mietnebenkostenforderung sowie den Bedürfnissen des Schuldnerschutzes macht es keinen Unterschied, ob die Mietnebenkosten im Wege der Vorauszahlung entrichtet werden oder aber erst nachträglich nach Vorlage der Jahresabrechnung. Auch im letzteren Fall sind die Zahlungen auf Mietnebenkosten dergestalt zweckgebunden, dass sie der Abgeltung der Forderungen der Versorgungsunternehmen dienen sollen. Auch wenn der Vermieter im abgelaufenen Wirtschaftsjahr diese Forderungen der Versorgungsunternehmen zunächst aus eigenen Mitteln abgedeckt hat, so dienen die nachträglichen Zahlungen des Mieters dazu, dem Vermieter wieder die Liquidität zu verschaffen, für das Folgejahr ebenfalls aus eigenen Mitteln die Versorgung des Grundstückes sicherzustellen.

Da der Vermieter die Nebenkosten insgesamt abzurechnen hat und nicht die Nebenkostenabschläge in einzelne Teilbeträge aufsplitten und diese nach der Absplittung einzeln abrechnen kann (- zumal er dann ungerechtfertigt Teilbereiche einzeln abwickeln könnte [„wo sich Nachforderungen ergeben, rechnen wir am Anfang der nächsten Jahresperiode ab, bei Guthaben lassen wir uns das zulässige Jahr Zeit“] -), kann er eine Aufsplittung auch nicht dadurch vornehmen, dass er einzelne Teilbereiche an Dritte abtritt. Hinzu kommt die von den Klägern zu Recht angesprochene Problematik, dass damit im Fall eines Guthabens auch eine unzulässige Abtretung von Zahlungsverpflichtungen an Dritte verbunden wäre, wenn nicht mehr der (in der Regel durch die Immobilie solvente) Vermieter, sondern nunmehr (ggf. auch noch unterschiedliche) Leistende zur Auszahlung von Guthaben verpflichtet sein sollten, weil ja nach dem Willen des Vermieters der gesamte Teilaspekt einzelner Betriebsmittelleistungen an die Leistenden ausgegliedert werden sollte.

Das gilt auch, soweit – wie im vorliegenden Fall – Betriebskosten und Heizkosten als getrennte Vorschüsse zu zahlen sind. Auch wenn dann die Beträge getrennt abzurechnen sind, bleibt die Tatsache, dass bei einem Überschuss in der einen Sparte und einer Unterdeckung in der anderen Sparte es dem Mieter möglich wäre, hinsichtlich der Nachzahlungspflicht in der einen Sparte mit dem Guthabenanspruch in der anderen Sparte aufzurechnen. Dieses Recht wird dem Mieter, der aus vorgenannten Gründen nicht verpflichtet ist, einer Trennung der beiden Sparten zuzustimmen, dann genommen, wenn es einem Vermieter möglich wäre, seine kompletten Ansprüche aus einer Sparte an einen Dritten abzutreten. Mit dieser Maßgabe gelten nach Auffassung des Gerichtes die Grundsätze der Entscheidung des Oberlandesgerichtes Celle auch für den vorliegenden Fall.

Der Klage war daher vollumfänglich stattzugeben.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 11, 711 ZPO.