Contact for English speaking clientsSohn stört Nachbarn massiv: Mieter muss Wohnung räumen
Das Gericht entschied, dass der Beklagte und sein Sohn wiederholt und erheblich den Hausfrieden gestört haben, was zu einer berechtigten und wirksamen Kündigung des Mietverhältnisses durch die Klägerin führte. Trotz Bemühungen des Beklagten, das Verhalten seines Sohnes zu ändern und die Inanspruchnahme von Hilfe durch Jugendamt und Familienhelfer, wurden die Störungen fortgesetzt, was das Gericht zur Bestätigung der Kündigung bewog.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Störung des Hausfriedens: Der Sohn des Beklagten verursachte wiederholt erhebliche Lärmstörungen und Bedrohungen, die andere Mieter erheblich beeinträchtigten.
- Kündigung des Mietverhältnisses: Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis aufgrund dieser Störungen fristlos, später auch ordentlich.
- Abmahnungen ohne Wirkung: Mehrere Abmahnungen an den Beklagten führten nicht zur Besserung der Situation.
- Gerichtsurteil: Das Gericht wies die Klage zunächst ab, da kein persönliches Verschulden des Beklagten vorlag und er Bemühungen zeigte, das Verhalten seines Sohnes zu ändern.
- Berufung der Klägerin: Die Berufung der Klägerin wurde als zulässig und begründet angesehen.
- Verantwortung des Mieters: Das Gericht stellte fest, dass der Mieter für Personen, die er in der Wohnung aufnimmt, verantwortlich ist.
- Erheblichkeit der Pflichtverletzung: Das Verhalten des Sohnes wurde als erhebliche Pflichtverletzung eingestuft.
- Kostenentscheidung: Der Beklagte wurde zur Übernahme der Prozesskosten verurteilt, da er voraussichtlich unterlegen wäre.
Übersicht:
Hausfriedensstörung im Mietrecht: Ein juristischer Überblick
Die Wahrung des Hausfriedens ist eine zentrale Verpflichtung in jedem Mietverhältnis. Sie dient dem harmonischen Zusammenleben in Mehrparteienhäusern und bildet einen wesentlichen Bestandteil des nachbarschaftlichen Miteinanders. Doch was geschieht, wenn dieser Frieden durch einen Wohnungsmieter gestört wird? In solchen Fällen stellt sich oft die Frage, ob und unter welchen Umständen eine Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt sein kann, insbesondere wenn es um wiederholte oder gravierende Lärmstörungen und andere Beeinträchtigungen geht.
In der Praxis kommt es häufig zu Konflikten, wenn Mieter durch ihr Verhalten den Hausfrieden stören, sei es durch laute Musik, Streitigkeiten oder gar durch kriminelle Handlungen wie Drogenkonsum in der Mietwohnung. In solchen Fällen steht dem Vermieter unter Umständen das Recht zu, das Mietverhältnis außerordentlich oder ordentlich zu kündigen und gegebenenfalls eine Räumung der Wohnung zu verlangen. Die rechtliche Beurteilung solcher Situationen ist jedoch oft komplex und hängt von vielen individuellen Faktoren ab.
Im folgenden Beitrag werden wir uns mit einem konkreten Urteil befassen, das die Grenzen und Möglichkeiten der Rechtsprechung in Fällen von Hausfriedensstörungen durch Mieter aufzeigt. Es wird beleuchtet, unter welchen Voraussetzungen eine Kündigung rechtens sein kann und welche Rolle das Verhalten des Mieters dabei spielt. Lassen Sie uns gemeinsam in die Tiefen dieser spannenden und relevanten rechtlichen Materie eintauchen.
Eskalation im Mietshaus: Lärm, Drogen und Bedrohungen
Im Zentrum des Falles steht ein Mietverhältnis, das durch wiederholte und intensive Störungen des Hausfriedens belastet wurde. Der Beklagte und sein minderjähriger Sohn waren Mieter in einem Mehrfamilienhaus. Im Zeitraum von 2020 bis 2021 kam es wiederholt zu erheblichen Lärmstörungen, verursacht durch den Sohn des Beklagten. Darüber hinaus wurden Drogenkonsum und ein damit verbundener Cannabisgeruch in der Wohnung des Beklagten festgestellt. Diese Vorfälle führten zu mehreren Abmahnungen durch die Klägerin, die schließlich in einer Kündigung des Mietverhältnisses gipfelten.
Die Zuspitzung der Situation und rechtliche Konsequenzen
Die Situation eskalierte weiter, als der Sohn des Beklagten in mehreren Fällen die Mitmieter bedrohte, darunter auch Kinder, und zu körperlicher Gewalt griff. So wurde der Lebensgefährte einer Mitmieterin durch eine zerbrochene Glasscheibe verletzt, als er sich über Lärm beschwerte. Diese wiederholten Vorfälle, verbunden mit der Nichtbeachtung der Abmahnungen, führten zu einer fristlosen, hilfsweise ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses durch die Klägerin. Der Beklagte hingegen wies jegliche Schuld von sich und behauptete, sein Sohn sei psychisch krank und sein Verhalten daher nicht kündigungsrelevant.
Gerichtliche Beurteilung: Abwägung von Pflichten und Rechten
Das Gericht musste in diesem Fall die Schwere der Pflichtverletzung des Beklagten und die daraus resultierenden Rechte der Klägerin abwägen. Es stellte sich die Frage, inwiefern der Beklagte für das Verhalten seines Sohnes verantwortlich gemacht werden konnte und ob die Kündigung des Mietverhältnisses eine gerechtfertigte Reaktion darstellte. Das Gericht kam zu dem Schluss, dass trotz der psychischen Probleme des Sohnes, der Beklagte eine Verantwortung für die Aufrechterhaltung des Hausfriedens trug. Besonders hervorgehoben wurde die Pflicht zur Wahrungdes Hausfriedens, die sowohl Mieter als auch Vermieter obliegt.
Die finale Entscheidung: Kosten und Konsequenzen
Letztendlich wurde entschieden, dass der Beklagte die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen zu tragen hat. Dies basierte auf einer summarischen Prüfung der Erfolgsaussichten der Klage. Es wurde festgestellt, dass der Beklagte bei einer streitigen Fortsetzung des Prozesses hinsichtlich der Räumungsklage voraussichtlich unterlegen wäre. Der Fall zeigt deutlich, wie komplex und vielschichtig rechtliche Auseinandersetzungen im Mietrecht sein können, insbesondere wenn es um die Störung des Hausfriedens geht. Das Urteil unterstreicht die Bedeutung der Pflichten, die mit einem Mietverhältnis einhergehen, und die ernsten Konsequenzen, die sich aus deren Missachtung ergeben können.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Was bedeutet eine Störung des Hausfriedens im Mietrecht?
Eine Störung des Hausfriedens im Mietrecht bezieht sich auf Verhaltensweisen, die die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme unter den Bewohnern eines Mietshauses verletzen. Diese Pflicht ist in § 241 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verankert. Typische Beispiele für eine Störung des Hausfriedens sind Beleidigungen und Tätlichkeiten gegen andere Mieter oder den Vermieter, dauerndes lautes Austragen von Familienkrach, Polizeieinsätze, Mobbing oder Stalking gegenüber Nachbarn.
Eine Störung des Hausfriedens kann schwerwiegende Konsequenzen haben. Im starken und dauerhaften Maße kann eine Störung des Hausfriedens eine fristlose Kündigung durch den Vermieter zur Folge haben. Bevor Vermieter eine fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens aussprechen, muss eine Abmahnung vorab erfolgen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und die entsprechenden Gründe beinhalten.
Die Störung des Hausfriedens ist grundsätzlich ein ausreichender Kündigungsgrund. Sie gilt als schuldhafte und nicht unerhebliche vertragliche Pflichtverletzung des Mieters und kann zur ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 BGB oder zur fristlosen Kündigung nach §§ 543 Abs.1, 569 Abs. 2 BGB führen.
Es ist zu betonen, dass nicht jede geringfügige Störung eine Kündigung rechtfertigt. Für die Beurteilung der Vertragswidrigkeit liegt das Schwergewicht in Stärke und Dauer der Störung. Bagatellangelegenheiten rechtfertigen keine fristlose Kündigung.
Darüber hinaus können Mieter, die von einer Störung des Hausfriedens betroffen sind, vom Vermieter verlangen, dass dieser gegen den Störer vorgeht.
Das vorliegende Urteil
LG Saarbrücken – Az.: 10 S 3/23 – Beschluss vom 12.05.2023
Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen trägt der Beklagte und Berufungsbeklagte.
Gründe:
I.
Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe von Wohnraum. Mit schriftlichem Vertrag vom 11. Februar 2017 mietete der Beklagte beginnend mit dem 15. April 2017 die im Obergeschoss des Anwesens … gelegene Wohnung zu einem monatlich zu zahlenden Kaltmietzins in Höhe von 420,00 Euro zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 210,00 Euro. Der Beklagte nahm seinen minderjährigen Sohn in die Wohnung auf.
Mit anwaltlichen Schreiben vom 27.5.2020 und 14.7.2020 mahnte die Klägerin den Beklagten wegen erheblicher Lärmstörungen und Drogenkonsum in der Wohnung mit einhergehendem Cannabisgeruchs ab und drohte kündigungsrechtliche Schritte an.
Mit anwaltlichen Schreiben vom 20.5.2021 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich zum 31.8.2021 wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens und Verstoßes gegen Vertragspflichten seitens des Beklagten, bedingt durch das Verhalten des Sohnes. Wegen des genauen Wortlautes der Kündigung wird auf Blatt 25 ff. d. A verwiesen.
Die Klägerin hat behauptet, dass Wohnverhalten des Beklagten und dessen Sohnes in Gestalt von erheblichem Lärm habe die im Erdgeschoss des Anwesens wohnende Mietpartei sowie auch angrenzende Nachbarn erheblich gestört.
Ihre Abmahnungen hätten nicht zu einer Änderung des Wohnverhalten geführt. Seit Ende März 2021 sei es erneut zu erheblichen Lärmstörungen aus der Wohnung des Beklagten gekommen, welche auf den Drogenkonsum des Sohnes des Beklagten zurückzuführen seien. Die im Erdgeschoss des Anwesens lebende Mieterin, die Zeugin …, habe die Störungen im Einzelnen in einem Lärmprotokoll dokumentiert. Diese sei auch von dem Sohn des Beklagten bedroht worden, weshalb diese mit anwaltlichen Schreiben vom 30.3.2021 dazu aufgefordert habe, ihr gegenüber geäußerte Bedrohungen zu unterlassen. Der Sohn des Beklagten habe die Zeugin … mit den Worten „er wolle sie abstechen“ im Zeitraum vom 12. bis 14. Februar 2021 bedroht. Hierdurch seien insbesondere auch deren Kinder erheblich verängstigt worden. Mindestens zwei- bis dreimal wöchentlich seien aus der Wohnung des Beklagten lautstarke Streitereien zu vernehmen. Hierbei werfe der Sohn des Beklagten auch schwere Gegenstände, wie einen leeren Bierkasten, durch die Wohnung. Am 26.3.2021 habe der Sohn des Beklagten zudem den Lebensgefährten der Zeugin …, den Zeugen …, angeschrien, dass dieser zu laut sei. Hierdurch sei die Tochter der Zeugin … in Angst versetzt worden, da sie befürchtete, der Sohn des Beklagten, werde in die Erdgeschoßwohnung kommen und sie bedrohen und schlagen. Am 9.5.2021 habe der Sohn des Beklagten die Glasscheibe der Abschlusstür eingetreten, als sich der Zeuge … bei diesem über laute Musik, das Werfen von Stühlen und Boxen beschwert habe. Der Zeuge … sei hierbei durch die beschädigte Glasscheibe verletzt worden.
Bei der Besichtigung der von dem Beklagten innegehaltenen Wohnung am 3.5.2021 sei festgestellt worden, dass das Außen- und Innenfutter der Wohnungsabschlusstür und das Futter von zwei weiteren Zimmertüren beschädigt ist.
Auch nach dem 9.5.2021 habe es weitere Störungen durch den Sohn des Beklagten gegeben. Dieser habe am 5.7.2021 erneut das Anwesen betreten und sich alleine in der Wohnung des Beklagten aufgehalten, weshalb die Zeugin … die Polizei hinzugerufen habe. Der Sohn des Beklagten sei auch weiterhin in der Wohnung gemeldet und das Jobcenter gewähre dem Beklagten für diesen Leistungen. Sie habe ferner am 24.8.2021 Kenntnis darüber erlangt, dass der Beklagte selbst am 24.4.2020 70 g Gras gekauft und im Keller der Mieterin … versteckt habe. Aufgrund dieser Gesamtumstände sei ihr eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar. Hierbei sei auch zu berücksichtigen, dass die Zeugin … die Kündigung des Mietvertrages in Aussicht gestellt habe, für den Fall, dass keine Besserung des Wohnverhältnisses des Beklagten und dessen Sohn eintrete.
Die Klägerin ist der Ansicht gewesen, das behauptete vertragliche Wohnverhalten des Beklagten nach Kündigung des Mietverhältnisses sei nicht zu berücksichtigen.
Die Klägerin hat ferner behauptet, der anwaltlichen Kündigung vom 20.05.2021 sei eine Originalvollmacht beigefügt gewesen. Die per Einwurf-Einschreiben versandte Postsendung habe insgesamt sechs Blätter umfasst, nämlich das vierseitige Kündigungsschreiben, die an den Beklagten gerichtete Liquidation sowie die Originalvollmacht. Die Vollmachtrüge sei auch verspätet, da sie erstmals am 11.6.2021 erhoben worden sei.
Die Klägerin hat beantragt,
1. den Beklagten zu verurteilen, die im Obergeschoss des Anwesens … gelegene Wohnung, bestehend aus vier Zimmern, einer Küche, einem WC, einem Bad/Dusche, einer Diele, die einem Kellerraum – hilfsweise zum 31.8.2021- zu räumen und an sie herauszugeben.
2. den Beklagten zu verurteilen, an sie vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 325,47 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 6.6.2021 zahlen.
Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte hat behauptet, die Kündigung sei bereits aus formalen Gründen unwirksam, denn es sei keine Originalvollmacht beigefügt gewesen. Es sei auch vor Ausspruch der Kündigung keine zeitnahe Abmahnung erfolgt. Er sei von der Kündigung überrascht worden, denn bei dem Besichtigungstermin am 3.5.2021 habe der Sohn der Klägerin mitgeteilt, dass er eine Frist von zwei Wochen habe, um eine Lösung für die Hausgemeinschaft zu finden.
Störungen durch seinen 17-jährigen Sohn seien nicht mehr zu befürchten, denn dieser habe schon Anfang Mai 2021 die Wohnung und das Haus verlassen. Seit dem 9.5.2021 habe dieser keinen Zugang zu dem Haus und der Wohnung. Sämtliche Schlüssel seien diesem abgenommen worden.
Sein Sohn sei psychisch krank, in Gestalt einer psychisch-sozialen und kognitiven Beeinträchtigung. Unkontrolliertes Schreien und unkontrollierbare und nicht vorhersehbare „Ausraster“ seien Ausdruck des Krankheitsbildes. Die Erkrankung sei unverschuldet und stelle keinen Kündigungsgrund dar. Er selbst verhalte sich vertragskonform. Auch habe er alles unternommen, um ein vertragskonformes miteinander im Haus zu gewährleisten-. Er habe mit dem Jugendamt, einem Familienhelfer und der Polizei zusammengearbeitet. Einmal in der Woche sei ein Familienhelfer in der Wohnung gewesen, um seinen Sohn zu unterstützen damit er ein „normales Leben“ führen kann.
Am 9.5.2021 habe sein Sohn krankheitsbedingt einen heftigen Wutanfall gehabt, sodass die Zeugin … die Polizei verständigt habe. Sein Sohn habe deshalb das Haus verlassen wollen, um ein Zusammentreffen mit der Polizei zu vermeiden. Im gleichen Moment sei der Zeuge … die Treppe hochgestürmt und habe lautstark im Treppenhaus geschrieben. Hierdurch sei sein Sohn in Panik geraten und wieder die Treppe hochgerannt. Er habe die Wohnungstür mit Schwung zuwerfen wollen. Diese sei gegen die ausgestreckte Hand des Zeugen … geprallt, sodass die Glasscheibe zerbrochen sei und der Zeuge … am linken Unterarm leicht verletzt worden sei. Alle Informationen hinsichtlich seines Sohnes habe er unstreitig von Beginn an offen mit der Klägerin bzw. deren Prozessbevollmächtigten kommuniziert. Seit dem Auszug seines Sohnes gebe es keine Beanstandungen mehr. Seine persönlichen Beziehungen zu den Mitmietern verliefen störungsfrei. Soweit Geräusche zu vernehmen seien, liege dies nicht an seinem fehlerhaften Wohnverhalten, sondern an der „Hellhörigkeit“ des Anwesens. Auch er vernehme täglich Geräusche aus der Wohnung im Erdgeschoss.
Er selbst nehme keine Drogen und in der angemieteten Wohnung seien auch keine Drogen konsumiert worden.
Er habe die Klägerin unstreitig bereits vor der Wohnungsbesichtigung am 3.5.2021 über zwei defekte Türrahmen informiert. Diese Schäden werde er auch beseitigen.
Hinsichtlich der weiteren tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen.
Zur Begründung hat es ausgeführt, die Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung seien nicht erfüllt, da es an einer erheblichen Pflichtverletzung des Beklagten mangele. Die durchgeführte Beweisaufnahme habe zugunsten des Beklagten erbracht, dass dieser vielmehr bemüht gewesen sei, eine Verhaltensänderung seines Sohnes zu erreichen und sich hierbei auch der Hilfe des Jugendamtes und eines Familienhelfers bedient habe. Dem Beklagten sei kein persönliches Eigenverschulden, sondern allenfalls ein ihm gemäß § 278 BGB zugerechnetes Verschulden seines Sohnes zur Last zu legen. Ein solches wiege für den Mieter bei der Beurteilung der Erheblichkeit seiner Pflichtverletzung weit weniger schwer als ein Eigenverschulden. Zu berücksichtigen sei ferner, dass der Beklagte unmittelbar nach dem Vorfall vom 09.05.2021 und damit noch vor Ausspruch der Kündigungen aufgrund eigenen Entschlusses einen weiteren Aufenthalt seines Sohnes in der Mietsache verweigert habe.
Auch eine ordentliche Kündigung sei nicht begründet. Die am 20.05.2021 ausgesprochenen Kündigungen genügten nicht dem Begründungserfordernis (§§ 569 Abs. 4, 573 Abs. 3 BGB), da die in dem Schreiben genannten Kündigungsgründe sich ausschließlich auf das Verhalten des Sohnes des Beklagten bezögen.
Mit der Berufung hat die Klägerin ihr Klageziel weiterverfolgt.
Im Termin vom 12.05.2023 haben beide Parteien einen Räumungsvergleich geschlossen und den Rechtsstreit im Hinblick auf den Vergleich übereinstimmend für erledigt erklärt.
II.
Nachdem beide Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, war gemäß § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes über die Kosten des Rechtsstreits nach billigem Ermessen zu entscheiden.
Dies führte zur Auferlegung der Kosten auf den Beklagten.
Die Entscheidung über die Kosten erfolgt gemäß § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO unter Berücksichtigung von zwei Parametern: Zum einen dem bisherigen Sach- und Streitstand, zum anderen dem billigen Ermessen. Das Gericht kann und darf sich dabei auf eine summarische Prüfung der Erfolgsaussichten der Klage beschränken (Goldbeck in: Kern/Diehm, ZPO, 2. Aufl. 2020, § 91a ZPO Kosten bei Erledigung der Hauptsache, Rn. 21). Das Gericht prüft, wie der Rechtstreit auf Grundlage des bisherigen Prozessverlaufes voraussichtlich ausgegangen wäre, wenn es nicht zur übereinstimmenden Erledigungserklärung der Hauptsache gekommen wäre. Es kommt also vornehmlich darauf an, wem die Kosten des Rechtsstreits bei streitiger Fortsetzung des Prozesses aufzuerlegen gewesen wären. Zu prüfen sind sowohl Zulässigkeit als auch Begründetheit der ursprünglichen Klage, wobei das Gericht grundsätzlich diejenige Sachlage zugrunde zu legen hat, wie sie sich im maßgeblichen Zeitpunkt der Erledigungserklärung darstellt (Goldbeck, a.a.O. Rn. 22).
Die summarische Prüfung des bisherigen Sach- und Streitstands findet eine Ergänzung, zum Teil auch ein Korrektiv in dem Kriterium des billigen Ermessens. Denn es entspricht dem Grundsatz der Kostengerechtigkeit, dass derjenige, dem die Kosten des Rechtsstreits im Falle der streitigen Fortsetzung – trotz Obsiegens in der Hauptsache – ganz oder teilweise auferlegt worden wären, diese Kosten auch nach übereinstimmender Erledigungserklärung zu tragen hat. Ausgangspunkt dieser Billigkeitsbetrachtung sind die den spezifischen kostenrechtlichen Vorschriften (§§ 91-97, 100, 101, 281, 344, 788 ZPO) zu entnehmenden Regelungsgedanken. Die Kosten der für erledigt erklärten Räumungsklage waren danach dem Beklagten aufzuerlegen, da er ohne den Eintritt des erledigenden Ereignisses hinsichtlich der Räumungsklage aller Voraussicht nach unterlegen wäre.
1. Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Klägerin ist gemäß §§ 511, 513, 514 Abs. 2, 517 ff. ZPO war zulässig. Das Rechtsmittel hätte in der Sache auch Erfolg gehabt, denn die dem angefochtenen Urteil zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen gemäß § 513 Abs. 1 ZPO eine andere Entscheidung.
Zu Unrecht hat das Amtsgericht einen Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe der Mietsache gegenüber dem Beklagten verneint, denn das Mietverhältnis ist durch die ordentliche Kündigung vom 20. Mai 2021 beendet worden.
Die Voraussetzungen des § 546 Abs. 1, 2 BGB liegen vor.
2. Die von der Klägerin mit Schreiben vom 20. Mai 2021 ausgesprochene Kündigung hat das zwischen der Klägerin und dem Beklagten bestehende Mietverhältnis jedenfalls fristgemäß nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB beendet.
Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.
Diese Voraussetzungen liegen hier vor.
Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ergibt sich ein Verstoß gegen das Begründungserfordernis der Kündigung nicht daraus, dass sich das Kündigungsschreiben (schon nur im Wesentlichen) auf das Verhalten des Sohnes des Beklagten bezieht. Vielmehr ist hinsichtlich der Begründetheit der ordentlichen Kündigung gerade auf dessen Verhalten abzustellen, denn der Mieter hat grundsätzlich für sämtliche Personen, die er nicht nur vorübergehend in seine Wohnung aufgenommen hat, insbesondere seine Angehörigen (sofern diese nicht selbst Vertragspartner sind), einzustehen (Tiedemann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger).
a) Der Beklagte hat seine Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht unerheblich verletzt. Unter den vertraglichen Pflichten in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB sind sämtliche sich aus dem Mietverhältnis ergebenden vertraglichen Verpflichtungen des Mieters zu verstehen. Hauptpflichten werden ebenso erfasst wie Nebenpflichten, auf vertraglichen Abreden beruhende ebenso wie sich aus dem Gesetz ergebende. Insbesondere zählt hierzu die Pflicht zur Wahrung des Hausfriedens (Tiedemann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger).
Danach sind Mieter und Vermieter auch ohne ausdrückliche vertragliche Regelung nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verpflichtet, Störungen der anderen Vertragspartei oder auch weiterer Mitbewohner bei Ausübung des Mietgebrauchs soweit als möglich zu unterlassen. Unter dem Hausfrieden ist folglich die gemäß § 241 Abs. 2 BGB aus dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme folgende Pflicht zu verstehen, sich bei der Nutzung der Mietsache so zu verhalten, dass die anderen Bewohner des – selben – Hauses nicht mehr als unvermeidlich gestört werden („Friedenspflicht gegenüber der Hausgemeinschaft“). Aus diesem Gebot der wechselseitigen Rücksichtnahme innerhalb der Hausgemeinschaft können sich Grenzen für die Nutzung der Mietsache durch den Einzelnen ergeben. Welche konkreten Verhaltensweisen dabei noch sozialüblich sind oder die Grenze des dem anderen zumutbaren Mietgebrauchs überschreiten und deshalb den Hausfrieden zu beeinträchtigen geeignet sind, bestimmt sich entweder nach den vertraglichen Vereinbarungen – insbesondere der Hausordnung – oder, sofern solche fehlen, nach der Verkehrssitte. Eine Störung des Hausfriedens liegt demnach in einem Verhalten, das das Zusammenleben über das in einer Hausgemeinschaft als sozialüblich hinzunehmende Maß beeinträchtigt. (Tiedemann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger).
Damit die Störung eine Kündigung gegenüber der anderen Vertragspartei trägt, muss sie ferner deren Risikobereich zurechenbar sein (Tiedemann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger).
Nach Durchführung der Beweisaufnahme ist die Kammer überzeugt, dass der Sohn des Beklagten den Hausfrieden immer wieder (teilweise über Wochen täglich) gestört hat, indem er lautstark schrie, schwere Gegenstände in der Mietsache umherwarf, den anderen Mietern androhte, sie „abzustechen“, die Kinder der Mitmieterin hierdurch in erhebliche Angstzustände versetzte und den Lebensgefährten der Mitmieterin derart verletzte, dass dieser in einem Krankenhaus behandelt werden musste. Auch ist die Kammer überzeugt, dass das Verhalten des Sohns des Beklagten dazu geführt hat, dass die Zeugin … der Klägerin die Kündigung ihres Mietverhältnisses androhte.
Die Zeugin … hat insofern glaubhaft ausgeführt, sie sei im Sommer 2019 in das Haus der Klägerin eingezogen. Zu diesem Zeitpunkt habe es noch keine Störungen gegeben. Irgendwann im Jahr 2020 hätten die Störungen durch den Sohn des Beklagten angefangen und seien immer schlimmer geworden.
Der Sohn des Beklagten habe Wutanfälle gehabt und regelmäßig Türen lautstark zu geknallt. Das Haus sei insgesamt sehr hellhörig, weswegen man ohnehin alles mitbekomme, was in der Nachbarwohnung passiere. Es sei für sie aber ein Unterschied, ob ein Feuerzeug herunterfalle oder jemand einen Wutanfall bekommt. Am 9. Mai 2021 sei es so gewesen, dass sich der Sohn des Beklagten mit seiner Freundin lautstark gestritten habe. Durch den Krach seien ihre Kinder immer wieder wach geworden. Auch habe sich ihre Tochter Sorgen um die Freundin des Sohns des Beklagten gemacht. Es sei dann immer lauter geworden und habe geknallt. Sachen seien in der Wohnung des Beklagten herumgeflogen und man habe Flaschen fliegen hören. Sie habe zweimal versucht die Polizei zu rufen, die jedoch wegen größerer Einsätze nicht habe kommen können. Sie habe dann den Beklagten informiert. Ihr Lebensgefährte sei alsdann nach oben gegangen und habe gerufen, dass es jetzt reiche. Kurz darauf sei ihr Freund wieder heruntergekommen und sie habe gesehen, dass er den Arm aufgeschnitten hatte. Er habe dann mit einem Krankenwagen ins Krankenhaus verbracht werden müssen.
Sie habe Sorge gehabt, dass ihr die Kinder im Rahmen des anstehenden Sorgerechtsstreits weggenommen würden, weil der Sohn des Beklagten ständig herumgeschrien habe und unter Drogen stand. Dies habe auch eine Mitarbeiterin des Jugendamtes mitbekommen. Außerdem habe der Sohn des Beklagten sie regelmäßig mit den Worten „Ich steche euch ab.“ bedroht. Aufgrund dieser Umstände habe sie eine Anwaltskanzlei beauftragt. Auch habe sie der Vermieterin mitgeteilt, dass sie das Mietverhältnis kündigen müsse, wenn sich die Zustände nicht änderten. Sie habe den Beklagten auf die Zustände hingewiesen. Der Beklagte selbst habe ihr berichtet, dass sein Sohn ein Stuhl zerstört habe. Zum Glück habe eine Box nichts abbekommen. Auch habe er eine Tür eingetreten. Sie habe auch vor dem Vorfall vom 9. Mai 2021 öfter die Polizei angerufen.
Die Zeugin hat auf die Kammer einen in jeder Hinsicht glaub würdigen Eindruck gemacht. Ihr Aussageverhalten war homogen; so konnte sie sich zum Kern des Beweisthemas ebenso eingehend äußern, wie zu Fragen, die das Randgeschehen betreffen.
Mit ihren Angaben stimmen die Angaben des Zeugen … überein.
Dieser hat der Kammer glaubhaft dargelegt, dass es durch den Sohn des Beklagten zu extremen Störungen gekommen sei. Meistens hätten diese zwischen 14:00 und 16:00 Uhr begonnen. Die Störungen hätten eingesetzt, nachdem der Sohn des Beklagten pandemiebedingt nicht mehr bei seiner Lebensgefährtin in Frankreich wohnen konnte und deswegen bei dem Beklagten eingezogen sei. Von da an habe man regelmäßig Schreie in der Wohnung des Beklagten gehört. Auch habe man Geräusche gehört, die auf das Werfen von Bier- oder Sprudelkästen schließen ließen. Manchmal sei eine Woche Ruhe gewesen. Doch dann sei es 2 Wochen lang wieder nahezu täglich zu extremen Störungen gekommen. Im März 2021 habe sich unter anderem ein Vorfall ereignet, bei dem die etwa 4-5 Jahre alte Tochter der Beklagten mit einem Rucksack gegen das Treppengeländer gestoßen sei. Der Sohn des Beklagten habe sich hiervon gestört gefühlt und das Kind mit den Worten angeschrien: „Ihr Mongos, ich komme runter, ich steche euch ab.“ Am 9. Mai 2021 habe er mitbekommen, dass der Sohn des Beklagten dessen Freundin persönlich angegriffen habe. Die Kinder der Zeugin … hätten vor Angst geweint und wollten nicht schlafengehen. Man habe versucht die Polizei anzurufen, die aber keine Zeit hatte. Er sei dann selbst zu dem Sohn des Beklagten hochgegangen. Die Tür habe zu diesem Zeitpunkt offen gestanden. Als er bereits mehrere Sekunden in der Tür stand sei diese ihm plötzlich entgegengekommen und er sei durch eine herausfallende Scheibe am Unterarm verletzt worden. Der Sohn des Beklagten habe direkt hinter der Tür gestanden, als das Glas herausgebrochen sei.
Er sei auch bei einem Besichtigungstermin Anfang Mai zugegen gewesen. In diesem Termin sei der Sohn der Klägerin aufgrund des Verhaltens des Sohns des Beklagtensehr aufgebracht gewesen, und habe dem Beklagten gedroht, ihn zu kündigen und aus der Wohnung zu werfen.
Auch der Zeuge … hat auf die Kammer einen besonders glaubwürdigen Eindruck gemacht. Sein Aussageverhalten war sowohl zum Kern des Beweisthemas als auch zum Randgeschehen homogen. Er vermittelte den Eindruck tatsächlich Erlebtes zu schildern.
Durch dieses Verhalten hat der Sohn des Beklagten den Hausfrieden erheblich gestört.
Typische Hausfriedensstörungen sind Verstöße gegen die Hausordnung, Belästigungen wie Beleidigungen, üble Nachrede, Verleumdung, Bedrohungen und Körperverletzungen oder sonstige Straftaten. Außerdem gehören dazu die Verursachung von Lärm oder sonstigen störenden Emissionen, insbes. Gestank (Schmidt-Futterer/Streyl, 15. Aufl. 2021, BGB § 569 Rn. 49). In den gemieteten Räumen begangene Drogendelikte oder ähnliches kriminelles Verhalten können ebenso für eine Kündigung unter dem Gesichtspunkt der Störung des Hausfriedens ausreichen (Tiedemann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger).
Hier wiegt besonders schwer, dass der Beklagte nicht unterbunden hat, dass sein Sohn den Mitmietern, insbesondere deren Kleinkindern, immer wieder mit dem Tode droht, wodurch diese besonders verängstigt wurden. Ebenso sind die Häufigkeit und der lange Zeitraum der Störungen gravierend.
Das Verhalten des Sohns des Beklagten geht mithin sehr deutlich über das hinaus, was noch als sozialadäquat erachtet werden kann.
Das Verhalten des Sohns des Beklagten, ist dem Beklagten zuzurechnen. Wie bereits ausgeführt, hat der Mieter grundsätzlich für sämtliche Personen, die er in seine Wohnung aufgenommen hat, einzustehen. Dabei kann es dahinstehen, ob der Sohn des Beklagten die fraglichen Verhaltensweisen aufgrund einer Erkrankung gezeigt hat. Selbst wenn störende Dritte – zum Beispiel wegen Schuldunfähigkeit – nicht als Erfüllungshilfen der Vertragsparteien zu behandeln sind, ist die Störung Letzteren dennoch zuzurechnen, wenn ihnen das störende Verhalten bekannt ist und sie – trotz entsprechender Möglichkeit – nichts dagegen unternehmen. Denn für dieses eigene Unterlassen haben Mieter oder Vermieter die Verantwortung zu tragen (Tiedemann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger).
Hierbei genügt es nicht, wenn der Beklagte versucht seinem Sohn (therapeutische) Hilfe angedeihen zu lassen. Vielmehr hat er für eine wirksame und dauerhafte Beendigung der Störungen zu sorgen. Vorliegend hätte der Beklagte seinen Sohn der Wohnung verweisen müssen, nachdem es immer wieder zu erheblichen Störungen kam.
b) Die Pflichtverletzung ist auch erheblich.
Dem Verstoß gegen die vertraglichen Pflichten muss ein gewisses Gewicht zukommen. Andererseits muss die Pflichtverletzung nicht so schwer sein, dass sie zu einer Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses führt und damit eine fristlose Kündigung rechtfertigen würde. Ausreichend ist grundsätzlich vielmehr, wenn die Pflichtverletzung die Belange des Vermieters in einem solchen Maße beeinträchtigt, dass die Kündigung als angemessene Reaktion erscheint, was im jeweiligen Einzelfall unter Berücksichtigung der gegebenen Umstände zu ermitteln ist (Tiedemann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger).
So liegt es hier.
Nachdem weder die klägerseits selbst ausgesprochene Abmahnungen, noch die im Auftrag der weiteren Mietpartei und Zeugin … durch die Rechtsanwälte …mit Schreiben vom 30. März 2021 adressierten Aufforderungen, die dieser gegenüber ausgesprochenen Bedrohungen zu unterlassen, Wirkung zeigten, war die erfolgte Kündigung in jeder Hinsicht angemessen. Dies umso mehr, nachdem die Zeugin … der Klägerin wegen der Störungen durch den Sohn des Beklagten eine Kündigung des eigenen Mietverhältnisses in Aussicht gestellt hat.
c) Der Beklagte hat seine Pflichten aus dem Mietverhältnis schuldhaft verletzt, § 276 Abs. 1 BGB.
Dabei kann es dahinstehen, ob das Verschulden des Sohns des Beklagten krankheitsbedingt herabgesetzt war. Denn es ergibt sich jedenfalls ein eigenes Verschulden des Beklagten daraus, dass er seinem Sohn den Mitgebrauch der Mietsache weiterhin ermöglicht hat, obwohl Seite ihm dessen vertragswidriges Verhalten bekannt war (vgl. BGH, Beschluss vom 24. November 2009 – VIII ZR 174/09 -; LG Bonn, Urteil vom 4. Juni 2009 – 6 S 9/09; Tiedemann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger).
d) Bei der Abwägung der Interessen des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses und des Interesses des Mieters an dessen Fortbestand ist nach alledem ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses anzunehmen, denn ein vernünftig denkender und seiner Sozialpflichtigkeit bewusster Vermieter durfte das Interesse an der Wahrung des Hausfriedens vorliegend als so erheblich ansehen, dass er zur Wahrung dieses Interesses die Vertragsbeendigung herbeiführen konnte.
Dem steht auch nicht entgegen, dass der Sohn der Klägerin am 03.05.2021 geäußert hat, der Beklagte habe eine Frist von zwei Wochen, um „eine Lösung“ herbeizuführen. Ohne dass es darauf ankommt, ob der Sohn der Klägerin für diese überhaupt vertretungsbefugt war, kann dessen Äußerung keinesfalls so verstanden werden, dass die Klägerin selbst dann auf eine Kündigung verzichten würde, wenn es innerhalb der Frist zu erneuten massivsten Pflichtverletzungen – wie am 09. Mai 2021 geschehen – kommt.
Das Mietverhältnis ist durch die Kündigung vom 20. Mai 2021 wirksam beendet worden.
3. Der Räumungsanspruch der Klägerin gegen den Beklagten folgt aus § 546 Abs. 1 BGB. Danach ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.
4. Die Klägerin hat nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB auch Anspruch auf Erstattung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten.
