Contact for English speaking clientsStreitwert bei Anfechtung von Abrechnungsbeschlüssen: Gericht entscheidet zugunsten des Gesamtinteresses
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bildet die rechtliche Grundlage für das Zusammenleben und die Verwaltung von Wohnungseigentumsgemeinschaften. Ein wesentliches Element dieses Gesetzes ist die Regelung der Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung, insbesondere bezüglich der Abrechnungsbeschlüsse. Diese Abrechnungsbeschlüsse sind entscheidend, da sie die finanziellen Beiträge der einzelnen Wohnungseigentümer zu den gemeinschaftlichen Kosten des Eigentums regeln. Konflikte entstehen häufig bei der Anfechtung dieser Beschlüsse, wenn Eigentümer die Korrektheit oder Rechtmäßigkeit der beschlossenen Abrechnungen in Frage stellen.
Dabei spielt das Gesamtinteresse aller Eigentümer eine zentrale Rolle. Dieses Gesamtinteresse muss im Streitfall bei der Bestimmung des Streitwerts berücksichtigt werden, was häufig zu juristischen Auseinandersetzungen führt. Die Herausforderung für das Gericht besteht darin, einen gerechten Ausgleich zwischen den individuellen Interessen der Eigentümer und den Interessen der Gemeinschaft als Ganzes zu finden, wobei sowohl rechtliche als auch faktische Aspekte zu berücksichtigen sind.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg betont, dass bei der Anfechtung von Abrechnungsbeschlüssen im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) das Gesamtinteresse aller Wohnungseigentümer ausschlaggebend für die Festlegung des Streitwerts ist.
Zentrale Punkte aus dem Urteil:
- Streitwertfestsetzung: Das Gericht setzt den Streitwert auf 125.224,22 Euro fest, basierend auf dem Gesamtinteresse aller Wohnungseigentümer.
- Grundlage der Festsetzung: Die Entscheidung folgt § 49 GKG, der besagt, dass der Streitwert nach dem Interesse aller Wohnungseigentümer an der Entscheidung zu bemessen ist.
- Anfechtung der Beschlüsse: Der Kläger hat die Abrechnungsbeschlüsse für die Jahre 2020 und 2021 uneingeschränkt angefochten, da er Mängel in der Beschlussfassung und der Abrechnung sieht.
- Argumentation des Klägers: Der Kläger argumentiert, dass für die Genehmigung der Abrechnungen die Beschlusskompetenz fehlte und unzulässige Vorbehalte bezüglich der Energiekosten bestehen.
- Gegenposition der Beklagten: Die Beklagte vertritt die Ansicht, dass nur der Nachzahlungsbetrag als Streitgegenstand der Anfechtungsklage relevant sei.
- Rechtliche Meinungen: Das Gericht folgt der vorherrschenden Meinung, dass auch nach Einführung des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes der volle Nennbetrag der Jahresabrechnung maßgeblich ist.
- Auswirkungen einer Gesamtanfechtung: Bei einer Gesamtanfechtung fallen nicht nur die festgesetzten Nachschüsse weg, sondern auch die Rechtswirkungen der zugrundeliegenden Abrechnung.
- Begrenzung des Gesamtinteresses: Obwohl das individuelle Interesse des Klägers höher berechnet wurde, ist das Gesamtinteresse für die Streitwertfestsetzung entscheidend.
Übersicht:
Anfechtung im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes
Im Zentrum des Falles steht die Anfechtung von Abrechnungsbeschlüssen im Kontext des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Der Kläger, ein Wohnungseigentümer, hat gegen die Beschlüsse der Eigentümerversammlung bezüglich der Wohngeldabrechnungen für die Jahre 2020 und 2021 Einspruch erhoben. Diese Anfechtungsklage ging am 05.01.2023 beim Gericht ein und richtete sich gegen die Beschlüsse, die in den Eigentümerversammlungen vom 05.12.2022 gefasst wurden. Die Kernpunkte der Anfechtung betrafen einerseits die Beschlusskompetenz der Eigentümer für die Genehmigung der vorgelegten Zahlenwerke und andererseits die Einbeziehung hoher Energiekosten sowie einen fehlerhaften Verteilerschlüssel für die Kosten der Fassadenarbeiten im Jahr 2020.
Streitwertfestsetzung und Gesamtinteresse
Das rechtliche Problem in diesem Fall liegt in der Festsetzung des Streitwerts und der Bestimmung des Gesamtinteresses aller Wohnungseigentümer. Nach § 49 GKG ist der Streitwert in Verfahren nach § 44 Abs. 1 WEG auf das Interesse aller Wohnungseigentümer an der Entscheidung festzusetzen. Hierbei entstand eine Kontroverse darüber, ob der Streitwert auf der Grundlage der gesamten Abrechnungssummen oder lediglich auf der Basis der Nachzahlungsbeträge zu bestimmen ist.
Gerichtsentscheidung und ihre Begründung
Das Amtsgericht Hamburg-St. Georg entschied am 20.03.2023, dass der Streitwert im betreffenden Fall 125.224,22 Euro beträgt. Diese Entscheidung folgte der überwiegenden Meinung in der Rechtsprechung, die auch nach der Einführung des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes am 01.12.2020 bei der Anfechtung von Abrechnungsbeschlüssen nach § 28 Abs. 2 WEG den Nennbetrag der gesamten Jahresabrechnung als maßgeblich für die Bemessung des Gesamtinteresses ansieht. Dieser Auffassung stand eine Gegenansicht gegenüber, die auf den eigentlichen Streitgegenstand der angefochtenen Beschlüsse abzielte und das Gesamt- und Einzelinteresse auf den Wert der festgesetzten Nachschüsse begrenzen wollte.
Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass die vom Verwalter erstellte Abrechnung über den Wirtschaftsplan weiterhin die sachliche Grundlage für die Beschlussfassung über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse bildet. Daher bezieht sich das vermögenswerte Gesamtinteresse im Sinne des § 49 GKG genau darauf. Es wurde betont, dass bei einer Gesamtanfechtung eines auf § 28 Abs. 2 S. 1 WEG gestützten Beschlusses – selbst bei der Fehlerhaftigkeit einzelner Positionen – nicht nur die damit festgesetzten Nachschüsse und angepassten Vorschüsse wegfallen, sondern auch die Wirkung des zugrundeliegenden Zahlenwerks, also die Erfüllung der Pflicht zur Rechnungslegung durch den Verwalter.
Auswirkungen und Fazit des Urteils
Die Auswirkungen dieses Urteils sind weitreichend. Sie unterstreichen die Bedeutung einer umfassenden und genauen Prüfung der Jahresabrechnungen in Wohnungseigentümergemeinschaften und bestätigen das Recht der Wohnungseigentümer auf eine korrekte Abrechnung und transparente Beschlussfassung. Das Urteil stärkt die Position der Wohnungseigentümer bei der Anfechtung von Beschlüssen, die auf unzureichender oder fehlerhafter Grundlage gefasst wurden.
Das Fazit des Urteils ist, dass bei der Anfechtung von Abrechnungsbeschlüssen das Gesamtinteresse aller Wohnungseigentümer maßgeblich ist und auf der Grundlage des Gesamtvolumens der beschlossenen Abrechnung zu bewerten ist. Dies stellt eine Bestätigung der rechtlichen Rahmenbedingungen im Wohnungseigentumsrecht dar und bietet eine klare Leitlinie für ähnliche Fälle in der Zukunft.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Wie wird der Streitwert in Verfahren nach § 44 Abs. 1 WEG bestimmt?
Der Streitwert in Verfahren nach § 44 Abs. 1 WEG wird grundsätzlich nach dem geltend gemachten Anspruch bestimmt. Bei bezifferten Zahlungsklagen bildet in der Regel der beanspruchte Zahlungsbetrag den Streitwert. Dieser bildet die Grundlage für die Berechnung der Gerichts- und Rechtsanwaltsgebühren.
Gemäß § 49 GKG ist der Streitwert bei Beschlussklagen nach § 44 Abs. 1 WEG in doppelter Hinsicht begrenzt. Zunächst darf der Streitwert grundsätzlich den 7,5-fachen Wert des Interesses des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen nicht übersteigen. Darüber hinaus darf der Streitwert keinesfalls den Verkehrswert des Wohneigentums des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen übersteigen.
Für die Berechnung des Streitwerts selbst ist der Streitwert des Verfahrensgegenstandes ausschlaggebend. Ist Gegenstand des Prozesses beispielsweise eine Zahlungsforderung, dann entspricht der Streitwert dem Zahlungsbegehren. Dreht sich der Konflikt dagegen um einen Gegenstand, dann ist der aktuelle Wert des Gegenstandes in der Regel auch der Streitwert.
Sind die streitenden Parteien davon überzeugt, dass der Streitwert nicht korrekt festgelegt wurde, können beide Seiten nach § 68 GKG die sogenannte Streitwertbeschwerde einlegen. Dies empfiehlt sich insbesondere dann, wenn der festgelegte Streitwert eklatant vom angenommenen Streitwert abweicht.
Für sämtliche Streitigkeiten, deren Streitwert sich auf eine Summe bis zu 5.000 Euro beläuft, ist stets das Amtsgericht zuständig. Die Anwaltsgebühren ohne Prozesskostenhilfe ergeben sich regelmäßig aus der folgenden Streitwerttabelle:
| Streitwert (in EUR) | Anwaltsgebühren für Vertretung vor Gericht (in EUR) |
|---|---|
| bis 500 | 157,68 EUR |
| bis 1.000 | 261,8 EUR |
| bis 2.000 | 470,05 EUR |
| bis 3.000 | 621,78 EUR |
| bis 5.000 | 925,23 EUR |
| bis 8.000 | 1.380,40 EUR |
| bis 12.000 | 1.820,70 EUR |
| bis 18.000 | 2.094,40 EUR |
| bis25.000 | 2.368,10 EUR |
Zuständig für die Festlegung des Streitwerts ist das Gericht. Es hat dabei die Vorschriften des GKG zu beachten. Nach § 52 Abs. (1) GKG ist der Streitwert aus dem Antrag des Klägers zu bestimmen.
Das vorliegende Urteil
AG Hamburg-St. Georg – Az.: 980b C 2/23 WEG – Beschluss vom 20.03.2023
In dem Rechtsstreit beschließt das Amtsgericht Hamburg-St. Georg – Abteilung 980b – am 20.03.2023:
Der Streitwert wird auf 125.224,22 Euro festgesetzt.
Gründe:
Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf § 49 GKG. Danach ist der Streitwert in Verfahren nach § 44 Abs. 1 WEG auf das Interesse aller Wohnungseigentümer an der Entscheidung festzusetzen (S. 1); er darf den 7,5fachen Wert des Interesses des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen sowie den Verkehrswert ihres Wohnungseigentums nicht übersteigen (S. 2).
1. Der Kläger hat mit seiner Klage vom 05.01.2023, bei Gericht per beA eingegangen am selben Tag, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 05.12.2022 zu TOP 2 („Wohngeldabrechnung 2020“) und zu TOP 3 („Wohngeldabrechnung 2021“) – uneingeschränkt – angefochten. Den Beschlüssen (vgl. Protokoll, Anlage K2) liegen jeweils die Zahlenwerke gemäß Anlagen K3 und K4 bzw. „Abrechnungssummen“ in Höhe von 99.799,01 Euro (2020) und von 25.425,21 (2021) zugrunde. Zur Begründung hat der Kläger ausweislich seines Schriftsatzes vom 03.02.2023 (Eingang bei Gericht am selben Tag) geltend gemacht, dass den Eigentümern für die bloße Genehmigung des Zahlenwerks die Beschlusskompetenz gefehlt habe und dass die Beschlüsse einen unzulässigen Vorbehalt wegen der Klärung der „hohen Energiekosten“ in seiner Wohnung durch die Verwaltung enthalten würden (2020 und 2021), ferner dass die Abrechnung für 2020 einen fehlerhafter Verteilerschlüssel für die Kosten der „Fassadenarbeiten“ (Einheiten statt MEA) enthalte.
Der Kläger macht geltend, dass der Streitwert nach dem Wert der (gesamten) „Abrechnungssummen“ festzusetzen sei, also auf insgesamt 125.224,22 Euro. Die Beklagte bringt dagegen unter Berufung auf den Beschluss des LG Lüneburg vom 15.03.2022 – 3 T 55/21 (ZMR 2022, 995) vor, dass Streitgegenstand der Anfechtungsklage lediglich noch die Abrechnungsspitze sei, also der Nachzahlungsbetrag, der mit einer Zahlungsklage geltend gemacht werden könnte; daraus ergebe sich ein Gesamtinteresse von nur 18.015,83 Euro (6.586,14 Euro für 2020, 11.429,63 Euro für 2021).
2. Das Gesamtinteresse i.S.v. § 49 GKG beträgt im Streitfall insgesamt 125.224,22 Euro. Das erkennende Gericht folgt der weit überwiegenden Meinung in der Rechtsprechung, wonach auch nach dem In-Kraft-Treten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes zum 01.12.2020 bei der Anfechtung von Abrechnungsbeschlüssen i.S.v. § 28 Abs. 2 WEG – wie sie hier der Sache nach in Rede stehen – für die Bemessung des Gesamtinteresses weiterhin auf den Nennbetrag der (gesamten) Jahresabrechnung abzustellen ist (so etwa auch LG Frankfurt/Main, Urt. v. 16.2.2023 – 2-13 S 79/22, BeckRS 2023, 2255, Rn. 52; MDR 2022, 1472 = ZMR 2022, 914; ZMR 2022, 398; LG Düsseldorf, ZWE 2023, 100, 101, Rn. 9 = ZMR 2022, 990; LG Köln, ZMR 2022, 739; dogmatisch ebenso für die bloße Teilanfechtung LG München, ZWE 2022, 362, 368 = ZMR 2022, 817; Agatsy, in: Skauradszun/Elzer/Hinz/Riecke, Die WEG-Reform 2020, 2021, § 10, Rn. 16 (S. 338)). Soweit die Gegenansicht (siehe etwa LG Lüneburg, ZMR 2022, 995; Elzer, in: BeckOK-WEG, 51. Ed. 1.1.2023, § 44, Rn. 139: „Jahresabrechnung“; Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, 2021, Kap. 14, Rn. 204; Greiner, in: WEG, 5. Aufl. 2022, § 13, Rn. 77) auf den (Streit-)Gegenstand des angefochtenen Beschlusses abhebt und das Gesamt-(und Einzel-)Interesse auf den Wert der festgesetzten Nachschüsse begrenzen will, ist ihr entgegenzuhalten, dass die vom Verwalter aufgestellte Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) weiterhin sachliche Grundlage der Beschlussfassung über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse bleibt, weswegen sich das vermögenswerte (Gesamt-)Interesse i.S.v. § 49 GKG auch genau darauf bezieht. Für die Bemessung desselben sind die Auswirkungen des Beschlusses auf den Anfechtenden und die Gemeinschaft zu bestimmen (vgl. Toussaint, in: BeckOK-KostR, 40. Ed. 1.1.2023, § 49 GKG, Rn. 11). Wird ein auf § 28 Abs. 2 S. 1 WEG gestützter Beschluss nämlich insgesamt – und zwar auch bei der Fehlerhaftigkeit von nur einzelnen Positionen (s. LG München I, ZWE 2022, 362, 366, Rn. 36 = ZMR 2022, 817) – für ungültig erklärt, fallen damit nicht nur die mit ihm festgesetzten Nachschüsse (und die angepassten Vorschüsse) weg, sondern auch die Wirkung, die von dem zugrundeliegenden Zahlenwerk ausgeht, nämlich die Erfüllung der Pflicht zur Rechnungslegung durch den Verwalter gemäß den §§ 675, 666, 259 Abs. 1 BGB (vgl. BGH, ZWE 2021, 282, 284, Rn. 13 = ZMR 2021, 598), entfällt. Demgemäß kommt es weiterhin auf das Gesamtvolumen einer beschlossenen Abrechnung an.
Das o.g. Gesamtinteresse wird an sich begrenzt durch das 7,5fache Einzel(gesamt-)interesse des Klägers.
Jenes beträgt 312.021,68 Euro (7,5x 32.731,82 Euro [2020] bzw. 7,5x 8.871,07 Euro [2021]), weswegen es hier gleichwohl nur auf das Gesamtinteresse – wie oben ausgeführt – ankommt.
