Contact for English speaking clientsWohnungseigentum und Grenzwand: Klage abgewiesen
In einem interessanten Fall, der vor dem Amtsgericht Bielefeld verhandelt wurde, ging es um einen Wasserschaden und die daraus resultierenden Schadensersatzansprüche. Der Kläger, Eigentümer einer Immobilie in C., verlangte von der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft Schadensersatz wegen eines Wasserschadens, der durch undichte Rohrleitungen in einer Grenzwand verursacht wurde. Diese Grenzwand trennte die Immobilie des Klägers von einer benachbarten Immobilie, die der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft gehörte.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Das Amtsgericht Bielefeld hat entschieden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht für einen Wasserschaden haftet, der durch undichte Rohrleitungen in einer Grenzwand verursacht wurde.
- Kläger verlangt Schadensersatz von der Wohnungseigentümergemeinschaft wegen eines Wasserschadens.
- Schaden entstand durch undichte Rohrleitungen in einer Grenzwand.
- Kläger forderte eine Schadensersatzsumme von 10.300,00 EUR.
- Sanierungsmaßnahmen, die den Wasserschaden verursachten, wurden von Eheleuten S. in Auftrag gegeben.
- Grenzwand, in der die Rohrleitungen verlegt waren, gehört zum Sondereigentum des Klägers.
- Kläger wandte sich an seine eigene Gebäudeversicherung nach Kommunikation mit der Versicherung der Beklagten.
- Kläger behauptet, dass die Rohrleitungen ohne seine Zustimmung in die Verbindungsmauer eingebracht wurden.
- Das Gericht entschied, dass die Klage zulässig, aber unbegründet ist. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Schadensersatz gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft.
Übersicht:
Haftungsfrage: Wer trägt die Verantwortung?
Die Kernfrage des Falles drehte sich um die Haftung für den Wasserschaden. Der Kläger behauptete, dass die undichten Rohrleitungen ohne seine Zustimmung in die Verbindungsmauer eingebracht worden seien und dadurch erhebliche Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbefall in seinem Wohnhaus verursacht hätten. Er forderte daher eine Schadensersatzsumme von 10.300,00 EUR.
Die rechtliche Herausforderung in diesem Fall lag in der Klärung der Haftung. Wer war verantwortlich für den Schaden? Die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche oder die einzelnen Wohnungseigentümer, die die Sanierungsarbeiten in Auftrag gegeben hatten?
Gerichtsentscheidung: Keine Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft
Das Gericht entschied, dass die Klage zulässig, jedoch unbegründet sei. Es wurde festgestellt, dass die Sanierungsmaßnahmen, die den Wasseraustritt zur Folge hatten, von den Eheleuten S., Sondereigentümern, in Auftrag gegeben wurden. Sie hatten die Wasserleitung in Eigenregie ohne Beeinträchtigung der übrigen Wohneinheiten saniert. Daher konnte die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht als Schuldnerin der streitgegenständlichen Ansprüche angesehen werden.
Eigentumsverhältnisse: Grenzwand im Alleineigentum des Klägers
Ein weiterer wichtiger Aspekt war die Frage, ob die Grenzwand, in der die undichten Rohrleitungen verlegt waren, Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum war. Das Gericht kam zu dem Schluss, dass die Grenzwand im Alleineigentum des Klägers stand und daher nicht als Gemeinschaftseigentum betrachtet werden konnte.
Schlussfolgerung: Klage abgewiesen
Das Fazit des Urteils war, dass der Kläger keinen Anspruch auf Schadensersatz gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte. Die Klage wurde abgewiesen, und der Kläger musste die Kosten des Rechtsstreits tragen.
Dieser Fall zeigt die Komplexität von Rechtsstreitigkeiten im Bereich des Wohnungseigentumsrechts und die Bedeutung einer klaren Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum. Es unterstreicht auch die Notwendigkeit, bei Sanierungsarbeiten und anderen baulichen Veränderungen sorgfältig zu prüfen, wer die rechtliche Verantwortung trägt und welche Auswirkungen dies auf mögliche Schadensersatzansprüche haben kann.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Haftung für einen Wasserschaden aufgrund rechtswidriger Einwirkungen von außen
Die Haftung für einen Wasserschaden, der aufgrund rechtswidriger Einwirkungen von einem Grundstück auf ein anderes Grundstück entstanden ist, wird durch das Nachbarrecht geregelt. Laut § 823 BGB können nachbarrechtliche Ansprüche entstehen, wenn eine rechtswidrige, schuldhafte Eigentumsbeeinträchtigung vorliegt. Zudem kann der nachbarschaftliche Ausgleichsanspruch nach § 906 BGB geltend gemacht werden, unabhängig vom Verschulden. Dabei ist der Anspruch aus § 823 BGB subsidiär, d.h. § 906 BGB stellt die speziellere Norm dar.
Voraussetzung für den nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch ist, dass von einem Grundstück im Rahmen privatwirtschaftlicher Nutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen. Bei einem Wasserschaden könnte dies beispielsweise durch fehlerhafte Entwässerungsanlagen, undichte Leitungen oder ähnliche Ursachen entstehen.
Der Besitz von Eigentum verpflichtet zur Haftung. Wenn auf einem Grundstück ein Sachschaden entsteht oder einer anderen Person etwas zustößt, muss der Eigentümer dafür in unbegrenztem Umfang finanziell geradestehen. In einem solchen Fall kann eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung einspringen.
Auch Bauunternehmer können haftbar gemacht werden, wenn durch ihre Arbeiten massive Schäden an Gebäuden auf Nachbargrundstücken entstehen, selbst wenn sie bei der Ausführung der Arbeiten die Fachregeln beachtet haben.
Besondere Beachtung sollte auch der Rechtsprechung in Bezug auf nachbarrechtliche Ausgleichsansprüche geschenkt werden, da diese die Praxis und die Anwendung der gesetzlichen Regelungen präzisiert und erweitert.
- Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG): Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine Organisation, in der mehrere Personen Eigentum an einzelnen Wohnungen eines gemeinsamen Gebäudes haben. Sie teilen sich das Eigentum an gemeinschaftlichen Teilen wie Treppenhäusern, Aufzügen, Grundstücken. Die WEG regelt gemeinsame Angelegenheiten wie Instandhaltung, Reparaturen sowie Finanzen durch Beschlüsse der Eigentümerversammlung.
- Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum: In einer WEG wird zwischen gemeinschaftlichem und individuellem Eigentum unterschieden. Gemeinschaftseigentum sind Teile wie Fassade, Treppenhaus, die allen gehören. Das Sondereigentum sind die einzelnen Wohnungen eines Eigentümers.
- Zwangsvollstreckung und Sicherheitsleistung: Eine Zwangsvollstreckung dient der Durchsetzung von Geldansprüchen aus Gerichtsurteilen. Eine Sicherheitsleistung kann der Verurteilte erbringen, um die Vollstreckung zu verhindern. Eine Sicherheitsleistung ist im vorliegenden Fall eine Möglichkeit für den Kläger, die Zwangsvollstreckung abzuwenden.
- Schadensersatzansprüche und Haftung: Hat jemand einem anderen einen Schaden zugefügt, besteht möglicherweise ein Anspruch auf Schadensersatz. Die haftende Partei muss dann den entstandenen Schaden ersetzen. Im vorliegenden Fall muss geklärt werden, ob die Beklagte für den Wasserschaden haftet und Schadensersatz leisten muss.
§ Relevante Rechtsbereiche für dieses Urteil:
- Nachbarrecht: Dieses Rechtsgebiet regelt die rechtlichen Beziehungen zwischen Nachbarn, insbesondere in Bezug auf Eigentumsgrenzen, Beeinträchtigungen und Schadensersatzansprüche. Im vorliegenden Fall geht es um Schadensersatzansprüche wegen eines Wasserschadens, der auf das Nachbargrundstück verursacht wurde.
- Wohnungseigentumsrecht: Das Wohnungseigentumsrecht betrifft die rechtlichen Beziehungen und Pflichten von Wohnungseigentümern in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Hier ist relevant, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft oder einzelne Eigentümer für den entstandenen Schaden haften.
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Das BGB ist das zentrale Gesetzbuch des deutschen Zivilrechts. In diesem Fall ist insbesondere § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB relevant, der die Haftung für rechtswidrige Einwirkungen auf Nachbargrundstücke regelt.
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Das WEG ist ein spezielles Gesetz, das die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern und Wohnungseigentümergemeinschaften regelt. Es enthält Bestimmungen zur Zuordnung von Versorgungsleitungen und Gemeinschaftseigentum.
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Das vorliegende Urteil
Amtsgericht Bielefeld – Az.: 408 C 133/18 – Urteil vom 12.11.2020
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreites.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des gesamten vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Der Kläger verlangt von der nunmehr beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft Schadensersatz wegen eines Wasserschadens.
Der Kläger ist Eigentümer der mit einem Wohnhaus bebauten Immobilie unter der Anschrift P. in C. Die Beklagte ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Ansehung der ebenfalls mit einem Wohnhaus bebauten und unmittelbar benachbarten Immobilie D., welche nachträglich im Jahr 2001 in Wohneigentum umgewandelt worden war.
Für eine Liste der Wohnungseigentümer wird auf Bl. 168 d. A. verwiesen.
Die Immobilie D. war bei seiner zeitlich späteren Errichtung unmittelbar an die Grenzwand der Immobilie P. angebaut worden, ohne dass eine eigene Brandmauer errichtet worden wäre. Versorgungsleitungen für die Immobilie D. wurden in diese Grenzwand eingebracht.
Mit dem Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten vom 05.01.2017 meldete sich der Kläger bei der Verwalterin der Beklagten, der Hausverwaltung T. GmbH mit Sitz in C.. Unter Verweis auf das zuvor eingeholte Schadensgutachten der E. GmbH vom 01.11.2016, machte der Kläger erhebliche Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbefall in zwei Kellerräumen sowie im Wohnzimmer des Erdgeschosses geltend wegen undichter Rohrleitungen, die ohne seine Zustimmung in die Verbindungsmauer eingebracht worden seien. Es wurde eine Schadensersatzsumme von 10.300,00 EUR beansprucht.
Wegen der Einzelheiten des Schreibens vom 05.01.2017 wird auf die Anl. K1 und wegen der Einzelheiten des Schadensgutachtens der E. GmbH wird auf die Anl. K7 verwiesen.
Die Verwalterin der Beklagten reagierte mit dem Schreiben vom 25.01.2017 und teilte mit, dass der Vorgang der Gebäudeversicherung weitergeleitet worden sei. Nach Korrespondenz mit der Gebäudeversicherung der Beklagten wandte sich der Kläger an seine eigene Gebäudeversicherung, die H. Allgemeine Versicherung AG, mit dem Schreiben vom 06.03.2017
Auf Basis der Kostenvoranschläge der Firma R. vom 12.04.2017 über 1.938,11 EUR und 1.868,31 EUR jeweils netto (3.806,42 EUR), leistete die H. Versicherung 2.664,49 EUR (Rest= 1.141,93 EUR) unter Zugrundelegung eines Zeitwertabzuges von 30 % nach den AVB.
Für den genauen Inhalt des Regulierungsschreibens der klägerischen Gebäudeversicherung und der Kostenvoranschläge der Firma R. wird auf die Anl. K6 und K9 verwiesen.
Gutachterkosten entstanden dem Kläger gegenüber der E. GmbH in Höhe von 1.641,12 EUR brutto und wurden von ihm bezahlt.
Wegen der Gutachterkosten und des Restbetrages wandte sich der Kläger dann zunächst an die Eheleute S. Als diese eine Verursachung des Wasserschadens bestritten, wandte sich der Kläger schriftlich unter dem 13.03.2018 an die Hausverwaltung T. GmbH mit der Aufforderung, dass sie oder die Eigentümergemeinschaft die ausstehenden Restbeträge zahlen solle.
Bzgl. der Details dieser schriftlichen Korrespondenz wird auf die Anl. K8 und K10 verwiesen.
Eine Zahlung erfolgte nicht.
Der Kläger ist der Ansicht, dass die gemeinsamen Grenzwand jeweils zu 1/2 im Miteigentum der Parteien stehe.
Er behauptet, dass in diese Trennwand von innen ohne Abstimmung mit dem Kläger bzw. dessen Rechtsvorgänger wasserführende Rohrleitungen verlegt worden seien. Anschlüsse zur Versorgung des klägerischen Objektes enthalte die Trennwand nicht.
In der Raumeinheit Nr. 2, deren Teileigentümer die Eheleute S. seien, seien an der gemeinsamen Außenwand Sanierungsarbeiten durchgeführt worden. Hierbei habe man festgestellt, dass die unzulässigerweise in der Wand verlegten Rohrleitungen undicht gewesen seien und auf der anderen Seite der im Eigentum des Klägers stehenden Wand einen Wasserschaden verursacht hätten.
Hierauf habe den Kläger der Mieter seiner Erdgeschosswohnung im Hause P., Herr X., im Oktober 2016 hingewiesen. Dieser habe mitgeteilt, dass im Wohn- und Schlafzimmer die Wand feucht sei und die Feuchtigkeit von dem Nachbarhaus stamme, weil dort ein Rohrbruch entstanden sei.
Die in dem Schadensgutachten der E. GmbH dokumentierten Schäden seien durch den Rohrbruch entstanden und würden in dem aus den Kostenvoranschlägen der Firma R. ersichtlichen Umfang Schadensbeseitigungskosten verursachen.
Ursprünglich hat der Kläger seine Klage gegen die Hausverwaltung T. GmbH gerichtet. Mit dem Schriftsatz vom 25.10.2020 hat er dann erklärt, dass die Klage sich gegen die Beklagte richten soll.
Der Kläger beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen, an ihn einen Betrag in Höhe von 3.208,46 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 16.03.2018 zu zahlen.
2. die Beklagte zu verurteilen, ihn von dem Anspruch seiner Prozessbevollmächtigten auf Zahlung der nicht anrechenbaren Kosten für die außergerichtliche Tätigkeit in Höhe von 413,64 EUR freizustellen.
3. festzustellen, dass die Beklagte nach Durchführung der Arbeiten verpflichtet ist, die Mehrwertsteuer zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteivertreter nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschriften vom 17.01.2019 und vom 08.10.2020 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet.
I.
Nach der nur als Parteiwechselerklärung zu verstehenden Erklärung des Klägers im Schriftsatz vom 25.10.2018 wurde die Beklagte aufgrund von Sachdienlichkeit zwecks Vermeidung eines Folgeprozesses gem. § 263 Abs. 1 ZPO neue Partei auf Beklagtenseite und die ursprüngliche Beklagte schied aus dem Verfahren aus. Die ursprüngliche eindeutige Bezeichnung der früheren Beklagten als beklagte Partei durch den anwaltlich vertretenen Kläger lässt keine Raum für die Annahme einer bloßen Falschbezeichnung, die durch eine einfache Rubrumsberichtigung korrigiert werden könnte.
II.
Die Klage ist aber unbegründet, da dem Kläger gegen die Beklagte Schadensersatzansprüche nicht zustehen.
Da Verschulden der Beklagten nicht dargelegt wurde, kommen von vornherein nur verschuldensunabhängige Haftungstatbestände in Betracht, deren Voraussetzungen aber ebenfalls nicht gegeben sind.
1.
Eine solche verschuldensunabhängige Anspruchsgrundlage für Schadensersatzansprüche stellt § 906 Abs. 2 S. 2 BGB analog dar.
Danach ist ein Anspruch gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen privatwirtschaftlicher Benutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die der Eigentümer oder Besitzer des betroffenen Grundstücks nicht dulden muss, aus besonderen Gründen jedoch nicht gemäß §§ 1004 Abs. 1, 862 Abs. 1 unterbinden kann, sofern er hierdurch Nachteile erleidet, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen.
Schuldner des Ausgleichsanspruchs ist wie bei der unmittelbaren Anwendung von § 906 Abs. 2 S. 2 BGB derjenige, der die Nutzungsart des beeinträchtigenden Grundstücks bestimmt. Dies können die ihre Grundstücke allein nutzenden Eigentümer, sonstige dingliche Berechtigte oder Besitzer wie Mieter oder Pächter sein; die Eigentumsverhältnisse sind nicht entscheidend (MüKoBGB/Brückner, 8. Aufl. 2020, BGB § 906 Rn. 200).
Nach diesen Grundsätzen kann nicht die Beklage Anspruchsgegnerin sein.
a)
Denn die Sanierungsmaßnahmen, die den Wasseraustritt zur Folge hatten, wurden von den Eheleuten S. in Auftrag gegeben. Die Art, Ausführung und der Verlauf der Wasserleitungen stand im Ermessen der Sondereigentümer, die ihr Bad nach eigenem Belieben in Eigenregie renovierten. Dies zeigt, dass die Nutzungsart des die Immissionen verursachenden Bauteiles durch die Eheleute S. bestimmt wurde, sie haben insoweit die Sachherrschaft, sodass diese auch als Störer anzusehen sind. Auf bloße Kenntnis der Beklagten, ohne gestaltende Einwirkungsmöglichkeit auf die Sanierung, kommt es nicht an.
b)
Aber auch eine WEG spezifische Betrachtung führt zu dem Ergebnis, dass die Beklagte nicht Schuldnerin der streitgegenständlichen Ansprüche ist, weil das immissionsverursachende Gebäudeteil dem Sondereigentum und nicht dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen ist und deshalb keine Zuständigkeit bzw. Verantwortlichkeit der Beklagten gem. § 10 Abs. 6 S. 3 WEG vorliegt.
Unstreitig liegt nämlich die immissionsverursachende Wasserleitung in der Grenzwand. Die Grenzwand selbst befindet sich vollständig auf dem eigenen Grundstück des Klägers, wenn auch unmittelbar an der Grenze zum Nachbargrundstück. Sie steht damit im Alleineigentum des Grundstückseigentümers, also des Klägers (BeckOK BGB/Fritzsche BGB § 921 Rn. 31).
Daher kann es sich bei der Grenzwand nicht um Gemeinschaftseigentum handeln, sodass die Rechtsprechung des BGH zur Zuordnung von Versorgungsleitungen nicht zum Tragen kommt. Denn danach stehen Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, nur dann zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen (BGH, Urteil vom 26. Oktober 2012, Az. V ZR 57/12. 2. Leitsatz).
Deshalb ist vorliegend eine baulich-funktionale Betrachtung geboten und darauf abzustellen, ob der betreffende Gebäudebestandteil ausschließlich einer Sondereigentumseinheit dient und von dort aus im Sinne des § 5 Abs. 1 WEG beseitigt, verändert oder eingefügt werden kann, ohne die anderen Wohnungseigentümer zu beeinträchtigen (BeckOK WEG/Gerono/Leidner, WEG § 5 Rn. 21).
Dies trifft hier in Bezug auf die erneuerte bzw. veränderte Wasserleitung im Bad der Wohnungseinheit der Eheleute S. zu.
Wie bereits ausgeführt, konnten die Eheleute S. die betreffende Wasserleitung in Eigenregie ohne Beeinträchtigung der übrigen Wohneinheiten sanieren.
2.
Ein Anspruch des Klägers gegen die Beklagte aus § 836 Abs. 1 BGB scheidet ebenfalls aus. Denn auch diese Vorschrift knüpft die Haftung an Eigenbesitz und Sachherrschaft, welche in Ansehung der streitgegenständlichen Versorgungsleistungen nicht die Beklagte innehat.
III.
Da nach dem Vorstehenden Schadensersatzansprüche des Klägers bereits dem Grunde nach ausscheiden, stehen dem Kläger zugleich auch keine hierauf gründenden Feststellungsansprüche und Nebenforderungen zu.
IV.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
V.
Der Streitwert für den Rechtsstreit wird auf bis 4.000,00 EUR festgesetzt.
