WEG-Anlage – Beseitigung von Baumaßnahmen

WEG-Anlage – Beseitigung von Baumaßnahmen

Landgericht München I

Az: 1 S 25652/09

Urteil vom: 14.06.2010


In der Wohnungseigentumssache wegen Beschlussanfechtung erlässt das Landgericht München I, 1. Zivilkammer, aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 14.06.2010 auf die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Passau vom 30.11.2009 folgendes Endurteil:

I.

Das Urteil des Amtsgerichts Passau vom 30.11.2009 wird aufgehoben.

II.

Folgende Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 17.02.2009 werden für ungültig erklärt:

Beschluss TOP 11.0 (Beauftragung eines Rechtsanwalts)

Beschluss TOP 18.0 (Beseitigungsverpflichtung)

Beschlüsse TOP 19.1., 19.2, 19.3 (Abmahnungen)

III.

Die Beklagten tragen samtverbindlich die Kosten beider Rechtszüge.

IV.

Die Revision wird nicht zugelassen.

V.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 3.720 € festgesetzt.

Gründe:

I.

Von einer Darstellung des Sachverhalts wird gemäß §§ 540 II, 313a I 1 ZPO abgesehen, da ein Rechtsmittel gegen das vorliegende Urteil unzweifelhaft nicht in Betracht kommt: Die Revision wurde nicht zugelassen; eine Nichtzulassungsbeschwerde ist nach § 62 Abs 2 WEG n. F. ausgeschlossen, da es sich vorliegend um eine Streitigkeit nach § 43 Nr. 4 WEG handelt (Spielbauer/Then, WEG, § 62 Rz. 6).

II.

Die zulässige Berufung der Kläger ist begründet.

1. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts wurde die Anfechtungsfrist von den Klägern gewahrt.

Die Klage ist ausweislich des Klagerubrums gegen die übrigen Eigentümer gerichtet. Damit sind von vornherein die richtigen Beklagten verklagt worden. Die zunächst unvollständige Eigentümerliste ändert daran nichts, weil die Liste neben der richtigen Bezeichnung der beklagten Partei im Rubrum nur noch deklaratorischen Charakter hat (Niedenführ, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 44 Rz. 11) und deshalb entsprechend dem Rechtsgedanken des § 319 ZPO noch korrigiert werden kann (Bärmann/Wenzel, WEG, 10. Aufl., § 44 Rz. 17; Niedenführ, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 44 Rz. 11; Jennißen, WEG, § 44 Rz. 18; BayObLG NZM 2005, 110 für das FGG-Verfahren). Ein in der Liste zunächst nicht aufgeführter Eigentümer ist trotzdem von Anfang an Partei geworden (Bärmann/Wenzel, WEG, 10. Aufl., § 44 Rz. 17).

Die somit gegen die richtigen Beklagten erhobene Anfechtungsklage wurde vom Gericht dem Beklagtenvertreter, der sich bereits zuvor für „die Beklagten“ bestellt hatte, alsbald zugestellt. Damit ist die Klage allen Beklagten rechtzeitig im Sinne von § 167 ZPO zugegangen. Die Bestellungsanzeige des Beklagtenvertreters kann nämlich nur so verstanden werden, dass dieser sämtliche übrigen Eigentümer vertrat; eine wie auch immer geartete Beschränkung auf nur einzelne Eigentümer lässt sich dem Schriftsatz des Beklagtenvertreters, der im Rubrum schlicht von den übrigen Miteigentümern der WEG als Beklagte spricht, nicht entnehmen.

2. Der angefochtene Beschluss TOP 11.0, wonach die Hausverwaltung ermächtigt wurde, einen Rechtsanwalt mit der Prüfung von Erfüllungs- und Schadensersatzansprüchen der WEG gegenüber dem Kläger zu 1) und einem weiteren Miteigentümer, insbesondere im Zusammenhang mit deren früheren Tätigkeit als Beiräten, zu beauftragen, widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 21 III WEG.

a) Eine Verwaltung ist ordnungsgemäß im Sinne von § 21 III WEG, wenn sie im Interesse aller Wohnungseigentümer auf die Erhaltung, Verbesserung oder dem der Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden Gebrauch gerichtet ist (Bärmann/Merle, WEG, 10. Aufl., § 21 Rz. 26; Vandenhouten, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 21 Rz. 28). Dazu muss die Maßnahme bei objektiv vernünftiger Betrachtung unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls nützlich sein (Spielbauer/Then, WEG, § 21 Rz. 23; Bärmann/Merle, WEG, 10. Aufl., § 21 Rz. 27; Vandenhouten, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 21 Rz. 28). Bei der Beurteilung, ob das der Fall ist, kommt den Eigentümern grundsätzlich ein weiter Ermessensspielraum zu (Spielbauer/Then, WEG, § 21 Rz. 23; Bärmann/Merle, WEG, 10. Aufl., § 21 Rz. 28; Vandenhouten, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 21 Rz. 28).

b) Die Grenzen dieses Ermessens haben die Beklagten vorliegend überschritten.

Allerdings ist es den Eigentümern grundsätzlich unbenommen, einen etwaigen Anspruch gegen einen Miteigentümer anwaltlich prüfen zu lassen. Dazu reicht regelmäßig aus, dass ein solcher Anspruch nicht von vornherein ausscheidet. Insoweit kann nichts anderes gelten, als bei der Beschlussfassung über die gerichtliche Geltendmachung eines solchen Anspruchs. In letzterem Fall ist anerkannt, dass ein entsprechender Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn der Anspruch nicht offensichtlich unbegründet ist (BayObLG ZMR 1994, 428).

Hier geht es indes nicht um die Überprüfung eines konkreten Anspruchs oder Vorwurfs gegenüber dem Kläger zu 1), sondern, weit darüber hinausgehend, um die Prüfung, ob irgendwelche Ansprüche gegen den Miteigentümer, insbesondere (also nicht einmal ausschließlich) wegen dessen Beiratstätigkeit, denkbar wären. Einem solch pauschalen Prüfungsauftrag fehlt die erforderliche sachliche Grundlage. Weder die Hausverwaltung und erst recht nicht der zu beauftragende Anwalt können dem Beschluss entnehmen, welches Verhalten genau die Eigentümer bewertet haben wollen. Ohne eine solche Tatsachengrundlage ist aber dem Anwalt die rechtliche Subsumtion nicht möglich. Der Beschluss ist daher als Grundlage für die Beauftragung des Anwalts unbrauchbar.

3. Die Anfechtungsklage hat auch bezüglich des Beschlusses TOP 18.0, durch den die Kläger zu 1) und 2) verpflichtet werden, den Anschluss des Dunstabzugs in ihrer Wohnung an den Zentralheizungskamin zu beseitigen, Erfolg.

Es fehlt schon an einem ausreichenden Vortrag eines Nachteils im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG. Darauf kommt es aber gar nicht an. Denn selbst bei Vorliegen eines solchen Nachteils würden die Kläger zu 1) und 2) jedenfalls nicht auf Beseitigung des Anschlusses gemäß §§ 1004 I BGB, 14 Nr. 1 WEG haften.

a) Unstreitig wurde dieser Anschluss von dem Miteigentümer und jetzigen Mitbeklagten K. eingebaut, als dieser noch Eigentümer der Wohnung der Kläger war. Der Miteigentümer K. hatte sich hierzu gegenüber den Klägern zu 1) und 2) in dem Kaufvertrag über die Wohnung verpflichtet. Ein Besitz- und Eigentumsübergang auf die Kläger war zur Zeit der Baumaßnahme noch nicht erfolgt.

b) Die Kläger sind demzufolge keine unmittelbaren Handlungsstörer. Dies ist allein der Miteigentümer K., der die Maßnahme selbst bzw. durch von ihm eingeschaltete Handwerker in eigener Verantwortung als damals noch Alleineigentümer und Alleinbesitzer der Wohnung durchgeführt hat.

c) Die Kläger sind nach Ansicht der Kammer auch keine mittelbaren Handlungsstörer.

(1) Auch der nur mittelbare Handlungsstörer kann auf Beseitigung gemäß § 1004 I BGB haften, d.h. derjenige, der die Beeinträchtigung durch einen anderen in adäquater Art und Weise durch seine Willensbetätigung (mit) verursacht hat (BGH NJW 2000, 2901, 2902; Palandt/Bassenge, 69. Aufl., § 1004 Rz. 18). Ob das der Fall ist, kann dabei nur in wertender Betrachtung von Fall zu Fall festgestellt werden (BGH NJW 1999, 2896, 2897; OLG Stuttgart NZM 2006, 141). Entscheidend ist, ob es ausreichend Sachgründe gibt, dem Betreffenden die Verantwortung für das Geschehen aufzuerlegen (OLG Stuttgart NZM 2006, 141).

(2) Nach diesen Grundsätzen reicht der Mitverursachungsbeitrag der Kläger zu 1) und 2) vorliegend nicht aus, um sie als mittelbare Handlungsstörer zu qualifizieren.

Der Beitrag der Kläger zu der Baumaßnahme erschöpft sich darin, dass sie als Käufer der Wohnung im Kaufvertrag zugestimmt haben, dass der damalige Eigentümer der Wohnung K. den Anschluss des Dunstabzugs an den Zentralheizungskamin einbaut. Es ist nach dem Parteivortrag nicht einmal klar, von wem die Initiative zu dieser Verpflichtung des Miteigentümers K. ausging. Die Kläger waren zu der damaligen Zeit jedenfalls weder Eigentümer noch Besitzer der Wohnung.

Der Miteigentümer K. hat demgegenüber die Baumaßnahme in eigener Regie veranlasst und durchgeführt bzw. durch von ihm eingeschaltete Dritte durchführen lassen. Er war Alleineigentümer und Alleinbesitzer der Wohnung. Dass sein Motiv darin bestand, eine gegenüber den Klägern eingegangene Kaufvertragsverpflichtung zu erfüllen, ändert nichts daran, dass er den streitgegenständlichen Anschluss in eigener Verantwortung in seinem (damals noch) alleinigen Herrschaftsbereich anbrachte.

Der Miteigentümer K. ist angesichts dessen für eine aus der Baumaßnahme etwaig resultierende Störung im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG in so hohem Maße weit überwiegend verantwortlich, dass der Beitrag der Kläger – die Zustimmung zum Kaufvertrag – demgegenüber zurücktritt. Der Miteigentümer K. ist deshalb als alleiniger Handlungsstörer anzusehen.

d) Eine Haftung der Kläger zu 1) und 2) auf Beseitigung ergibt sich auch nicht daraus, dass sie aktuell Zustandsstörer sind.

Zwar sind die Kläger zu 1) und 2) als gegenwärtige Eigentümer der Wohnung, in der sich der Dunstabzug befindet, Zustandsstörer. Daraus resultiert hier aber nicht eine Verpflichtung zur Beseitigung einer etwaigen von dem Anschluss des Abzugs ausgehenden Störung.

(1) Grundsätzlich kann allerdings auch der Zustandsstörer zur Beseitigung verpflichtet sein (BGH NZM 2010, 365, 366). Auch insoweit bedarf es aber einer wertenden Betrachtung (BGH NZM 2010, 365, 366, Tz. 14). Dabei ist zu prüfen, ob nicht nur eine beschränkte Inanspruchnahme, nur auf Duldung der Beseitigung, in Betracht kommt (BGH NJW 2007, 432, 433, ausdrücklich bestätigt in BGH NZM 2010, 365 f.).

Dabei gilt es nach der neueren BGH-Rechtsprechung zu unterscheiden:

Sind mehrere Störer nebeneinander verantwortlich, kann und muss die Reichweite ihrer jeweiligen Haftung gegeneinander abgegrenzt werden. Dabei korreliert regelmäßig ihr Haftungsumfang mit ihrem jeweiligen Verursachungsbeitrag: Jeder Störer haftet genau in dem Maße, wie er in zurechenbarer Weise an der Beeinträchtigung mitgewirkt hatte (BGH NJW 2007, 432, 433). Haftet für einen rechtswidrigen Zustand also ein Zustandsstörer neben einem Handlungsstörer, ist in erster Linie der Handlungsstörer, der die Störung aktiv verursacht hat, aktiv zur Beseitigung verpflichtet. Der Zustandsstörer, der die Störung nur passiv duldet, kann daneben grundsätzlich nur noch passiv auf Duldung der Beseitigung in Anspruch genommen werden (BGH NJW 2007, 432, 433).

Anders ist das, wenn nur ein einziger (Zustand-)Störer für den zu beseitigenden Zustand existiert, dieser also alleinverantwortlich ist. Eine Störerauswahl und damit eine Aufteilung der Verantwortlichkeiten sind dann von vornherein nicht möglich. Es gibt eben nicht mehrere Störer, die nebeneinander, in abgestufter Art und Weise haften. So hat der BGH entschieden, dass etwa der Zustandsstörer, der eine Hecke in seinem Sondernutzungsbereich weiter wachsen lässt, auf den nach § 14 Nr. 1 WEG erforderlichen Rückschnitt der Hecke und nicht nur auf Duldung dieses Rückschnitts haftet (BGH NZM 2010, 365, 366). Denn in dieser Konstellation beruhte die Störung allein auf dem Willen des Zustandsstörers (BGH NZM 2010, 365, 366, Tz. 15) – nur er als Alleinbesitzer hätte das stete Heckenwachstum in seinem Gartensondernutzungsbereich unterbinden können. Er musste folglich als Alleinverantwortlicher allein, uneingeschränkt haften. In dieser Alleinverantwortlichkeit des Zustandsstörers liegt der entscheidende Unterschied zu dem Fall, wie er der Entscheidung BGH NJW 2007, 432 zugrunde lag (BGH NZM 2010, 365, 366, Tz. 15).

(2) Nach diesen Grundsätzen haften die Kläger 1) und 2) hier, wenn ein Nachteil gemäß § 14 Nr. 1 WEG vorläge, nur auf Duldung der Beseitigung.

Neben den Klägern zu 1) und 2) als Zustandsstörern ist hier, wie oben dargelegt, auch und in erster Linie der Miteigentümer K., der nach wie vor Miteigentumsanteile in der WEG hält, als unmittelbarer Handlungsstörer für die Störung mitverantwortlich. Als solcher würde er – das Vorliegen der Voraussetzungen des § 14 Nr. 1 WEG unterstellt – auf Beseitigung der Störung haften. Der Verantwortungsbeitrag der Kläger erschöpft sich demgegenüber in dem Eingehen der Kaufvertragsverpflichtung sowie dem Umstand, dass sie gegenwärtig die alleinige Sachherrschaft über die Wohnung, in der die Störungsquelle liegt, haben. Dem entsprechend haften sie neben dem Miteigentümer K. nur insoweit, dass sie die Kaufvertragsverpflichtung einer Beseitigungshandlung des Miteigentümers K. nicht entgegenhalten dürften, sowie dass sie es ggf. dulden müssten, dass der Miteigentümer K. die Beseitigungshandlungen in ihrer Wohnung vornimmt.

Der Miteigentümer K. ist auch nicht gemäß § 275 I BGB von seiner Störungsverantwortung und seiner daraus resultierenden Beseitigungspflicht frei geworden. Denn ihm wäre die Beseitigung des Anschlusses des Dunstabzugs aufgrund der Duldungsverpflichtung der Kläger zu 1) und 2) nach wie vor möglich.

e) Nach allem haften die Kläger zu 1) und 2) nicht auf Beseitigung des Anschlusses des Dunstabzugs an den Kamin. Der dieser Rechtslage widersprechende Beschluss TOP 18.0 war daher für ungültig zu erklären.

4. Die Anfechtungsklage hatte schließlich auch bezüglich der Abmahnbeschlüsse TOP 19.1, 19.2, 19.3 Erfolg.

a) Ein Abmahnbeschluss dient der Vorbereitung eines gerichtlichen Entziehungsverfahrens gemäß § 18 WEG. Die erhobenen Vorwürfe müssen daher grundsätzlich dazu geeignet sein, als Grundlage für ein solches Verfahren zu dienen (LG München I DWE 2008, 140, 141). Um letzteres zuverlässig beurteilen zu können, muss das Verhalten, wegen dem abgemahnt werden soll, in dem Beschluss hinreichend bestimmt bezeichnet werden (BayObLGZ 1985, 171 Ls. 2; LG München I DWE 2008, 140, 141). Demgegenüber ist der Abmahnbeschluss nicht daraufhin zu überprüfen, ob die hierin erhobenen Vorwürfe richtig sind. Das bleibt allein dem Entziehungsverfahren vorbehalten (BayObLG NJW-RR 1996, 12, 13; LG München I DWE 2008, 140, 141).

b) Demnach sind die Abmahnbeschlüsse hier für ungültig zu erklären. Sie sind teils zu unbestimmt, teils ist das geschilderte Verhalten nicht geeignet, um als Grundlage für ein Entziehungsverfahren dienen zu können. Letzteres würde eine Pflichtverletzung voraussetzen, die ein weiteres Zusammenleben mit den betreffenden Wohnungseigentümern unzumutbar machen würde (LG München I DWE 2008, 140, 142; Spielbauer/Then, WEG, § 18 Rz. 4).

In TOP 19.1. wird die Beschädigung der Haustüre sowie des Durchgangs zum Rückgebäude durch die Kläger zu 1) und 2) gerügt. Die Beklagten haben dazu vorgetragen, dass die Kläger diese Beschädigungen bei ihrem Einzug im Jahr 2004 verursacht hätten. Dieser Vorwurf ist nicht gravierend genug, um als Grundlage für ein Entziehungsverfahren in Betracht zu kommen. Es geht nur um eine einmalige Beschädigung einer Tür während des Einzugs, die zudem noch relativ lange zurück liegt. Vorsatz wird den Klägern nicht vorgeworfen.

Der in dem Beschluss TOP 19.2 enthaltene Vorwurf, die Kläger hätten die Verwalteranordnung, die Gänge als Fluchtwege frei von Gegenständen ihres Hausrats zu halten, missachtet, ist schon zu unbestimmt: Es wird nicht gesagt, um welche Gegenstände genau es sich handelte. Nach dem Parteivortrag geht es offenbar um vorübergehend von den Klägern abgestellte Blumentröge am Treppenabsatz. Dieses Verhalten würde ein Entziehungsverfahren nicht rechtfertigen.

In dem Beschluss 19.3 werden die Kläger zu 1) und 2) wegen „Behinderung der Mieter anderer Eigentumseinheiten, den Gemeinschaftsbereich im Treppenhaus zu nutzen, abgemahnt“. Das ist zu unbestimmt. Es bleibt im Dunkeln, wen genau die Kläger hier auf welche Art und Weise behindert haben sollen.

5. Im Ergebnis ist die Berufung erfolgreich. Auf etwaige formelle Fehler kam es dabei nicht mehr an.