Contact for English speaking clientsLG Saarbrücken, Az.: 10 S 160/14, Urteil vom 06.03.2015
1. Die Erstberufung der Kläger wird zurückgewiesen.
2. Auf die Zweitberufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Völklingen vom 20. August 2014 – 5 C 522/11 (14) – mit der Maßgabe abgeändert, dass die Kläger auf die Widerklage der Beklagten verurteilt werden, an die Beklagte als Gesamtschuldner weitere 3.255 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 26. Juni 2012 zu zahlen.
3. Die Kläger tragen die Kosten des Berufungsverfahrens. Von den Kosten des ersten Rechtszugs tragen die Kläger als Gesamtschuldner 78%, die Beklagte 22%.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
5. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Im vorliegenden Rechtsstreit streiten die Parteien in Klage und Widerklage über wechselseitige Ansprüche aus einem schriftlichen Mietvertrag, welchen die Kläger am 1.3.1997 als Mieter einer im Eigentum der Beklagten stehenden Wohnung im Anwesen … in … abschlossen. Nach diesem Mietvertrag belief sich die Wohnfläche auf ca. 120 m². Mit einem schriftlichen Nachtrag zum 1.1.2005 wurde der Mietvertrag ergänzt und die Wohnfläche um einen weiteren Raum nebst einer abgeschlossenen Diele in der dritten Etage des Anwesens erweitert. Zugleich wurde die Wohnfläche mit ca. 144 m² angegeben. Ab diesem Zeitpunkt war eine Nettomiete von 465 EUR zu zahlen, die die Mitbenutzung einer Garage umfasste.
Die Kläger kündigten das Mietverhältnis zunächst ordentlich mit einer auf den 21.3.2010 datierten Kündigung zum 30.3.2012 (GA I Bl. 56). Sodann kündigten die Kläger mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 25.7.2011 (GA I Bl. 12) fristlos zum 15.8.2011.
Die Kläger haben geltend gemacht, dass sie wegen einer erheblichen Wohnflächenabweichung zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt gewesen seien. Von der Beklagten sei daher die überzahlte Miete zu erstatten. Auch seien Umzugskosten und Heizölkosten von der Beklagten auszugleichen.
Die Kläger haben beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 9.186,62 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23.11.2011 zu zahlen;
2. die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagte hat beantragt,
1. die Klage abzuweisen;
2. widerklagend die Kläger als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Beklagte 10.397,17 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 5.747,17 EUR seit dem 2.2.2012 und aus 4.650 EUR seit dem 26.6.2014 zu zahlen.
Die Beklagte hat behauptet, die Kläger hätten in der Wohnung während der Mietzeit Schäden verursacht. Der zur Beseitigung der Schäden notwendige Betrag belaufe sich auf 13.842,93 EUR. Hiervon stehe der Beklagten unter Berücksichtigung der langen Mietzeit ein Betrag in Höhe von 40 % zu (5.537,17 EUR). Darüber hinaus beansprucht die Beklagte die Erstattung von Reinigungskosten in Höhe von 210 EUR. Weiterhin erstrebt die Beklagte die Zahlung von Mietzins ab dem Monat Juni 2011, nachdem die Kläger die Zahlung des Mietzinses ab Juni 2011 eingestellt hatten.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und die Kläger als Gesamtschuldner verurteilt, an die Beklagte einen Betrag in Höhe von 2.872,75 EUR zu zahlen. Es hat es für nachgewiesen erachtet, dass die Kläger hinsichtlich der Türen (1.566,67 EUR), des Gartens (50 EUR) und der Übernahme von Reinigungskosten (100 EUR) zur Leistung von Schadensersatz sowie für die Monate Juni bis August 2011 (1.395 EUR) zur Zahlung von Mietzins verpflichtet seien, abzüglich nicht verbrauchten Heizöls (238,92 EUR). Auf den Inhalt der angefochtenen Entscheidung wird auch hinsichtlich der darin enthaltenen Feststellungen gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.
Mit ihrer Erstberufung verfolgen die Kläger ihr abgewiesenes Klagebegehren weiter. Sie vertreten zunächst die Auffassung, das Amtsgericht habe die tatsächliche Wohnfläche fehlerhaft berechnet. So sei die Fläche der Dachterrasse nicht hinzuzurechnen, da dieser Bereich über das allgemeine Treppenhaus für jeden frei zugänglich zu erreichen sei. Eine ausschließliche Nutzung dieser Fläche durch die Kläger habe nicht vorgelegen. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts sei die Fläche auch nicht im Nachtrag zum Mietvertrag als Teil der Mietfläche vereinbart worden. Selbst wenn die Freifläche als Terrasse zu werten sei, so sei die Fläche gleichwohl nicht mit einem Regelwert von einem Viertel der Fläche in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen. Ausschlaggebend sei, dass die Freifläche in höchstem Maße nur sehr eingeschränkt nutzungsfähig sei, was eine Unterschreitung des Regelsatzes bedinge. Schließlich habe das Amtsgericht das rechtliche Gehör der Kläger verletzt, da es den Parteien noch mit Beschluss vom 28.11.2012 einen Vergleichsvorschlag unterbreitet habe, der von der Annahme einer maßgeblichen Wohnflächenabweichung bestimmt gewesen sei.
Hinsichtlich der zuerkannten Schadensersatzansprüche wendet sich die Erstberufung gegen den Schadensersatzanspruch wegen der Beschädigung der Türen. Die Kläger vertreten die Auffassung, das Amtsgericht habe nur eine unzureichende oder unvollständige Beweiswürdigung vorgenommen und insbesondere die die Kläger entlastenden Gesichtspunkte nicht gewürdigt. In jedem Falle sei der Ansatz einer durchschnittlichen Lebensdauer von Wohnungszwischentüren von 80 Jahren deutlich zu lang. In Ansatz seien höchstens 50 Jahre zu bringen, weshalb unter Berücksichtigung einer solchen Lebensdauer ein Anspruch jedenfalls der Höhe nach nicht mehr begründet sei.
Hieraus ergibt sich folgendes Rechenwerk: Aus einer Wohnflächenabweichung von 14,56 % resultiere – so die Berechnung der Kläger – eine monatliche Mietzinsüberzahlung von 67,70 EUR. Da das Mietverhältnis 79,5 Monate bestanden habe, hätten die Kläger 5.382,15 EUR überzahlt. Während der letzten 2,5 Monate zahlten die Mieter keine Miete. Mithin bringen die Kläger von der Mietzinsüberzahlung offen stehenden Mietzins von 2,5 × 397,30 EUR in Abzug. Hinzu kommt der weiter verfolgte Schadensersatz in Gestalt der Umzugskosten wegen der berechtigten fristlosen Kündigung in Höhe von 3.090 EUR, der nach der Rechtsauffassung der Kläger um die anerkannten Schadensersatzforderungen (150 EUR) zu vermindern sei.
Die Kläger beantragen,
1. unter Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts Völklingen vom 20.8.2014 – 5 C 522/11 (14) – die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 7.328,90 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen;
2. die Zweitberufung zurückzuweisen.
Die Beklagte beantragt,
1. die Erstberufung der Kläger zurückzuweisen;
2. die Kläger zu verurteilen, an die Beklagte weitere 3.255 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 26.6.2014 zu zahlen.
Mit ihrer Zweitberufung verfolgt die Beklagte die abgewiesenen Mietzinsansprüche im Zeitraum 1.6.2011 bis 30.3.2012. Sie vertritt die Auffassung, dass das Mietverhältnis durch die Kündigung der Kläger vom 21.3.2011 erst zum 30.3.2012 beendet worden sei. Eine Vermietung zum Ablauf des Monats August 2011 sei nicht möglich gewesen. Denn wäre die Wohnung renoviert und weitervermietet worden, wären die Schäden nicht mehr nachzuweisen gewesen. Der Sachverständige … sei nach einem Beschluss des Gerichts vom 15.4.2012 bereits im Juni 2012 vor Ort gewesen, sodass bei dem komplizierten und langwierigen Prozess keine Beschleunigung möglich gewesen sei. Dass sich das Amtsgericht nur zu einem Teil an die Feststellungen des Sachverständigen gehalten habe, sei nicht vorhersehbar gewesen.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze, insbesondere auf die Schriftsätze des Beklagtenvertreters vom 6.10.2014 (GA II Bl. 376 ff.) und 2.12.2014 (GA II Bl. 402 ff.) sowie der Klägervertreter vom 24.10.2014 (GA II Bl. 386 ff.) und vom 17.11.2014 (GA II Bl. 393) Bezug genommen. Hinsichtlich des Ergebnisses der mündlichen Verhandlung wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung (GA II Bl. 418 ff.) verwiesen.
II.
A. Beide Rechtsmittel sind zulässig. Die Anfechtung richtet sich lediglich gegen die Abweisung der Klageanträge, gegen die zugesprochene Widerklage und mit der Zweitberufung gegen die Abweisung weitergehender Mietzinsansprüche. Demgegenüber ist die erstinstanzliche Abweisung der Widerklage hinsichtlich der weitergehenden Sachschadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache in Rechtskraft erwachsen, nachdem die Zweitberufung der Beklagten die abgewiesenen Schadensersatzansprüche in die Antragstellung nicht mehr aufgenommen hat.
In der Sache hat lediglich die Zweitberufung der Beklagten Erfolg: Der außerordentlichen Kündigung der Kläger ist mangels Wohnflächenabweichung die Rechtswirksamkeit vorzuenthalten, weshalb der Beklagten der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung des vertraglich vereinbarten Mietzinses bis zur Beendigung des Mietverhältnisses am 31.3.2012 zusteht. Soweit das Amtsgericht der Beklagten für die Beschädigung der Türen Sachschadensersatz zugesprochen hat, lassen die Ausführungen des Amtsgerichts keine Rechtsfehler erkennen.
B. Zur Erstberufung der Kläger
1. Mit ihrer Erstberufung verfolgen die Kläger zunächst den Anspruch auf Rückzahlung des geminderten Mietzinses weiter und wenden sich gegen die rechtliche Würdigung des Amtsgerichts, wonach die Fläche der Dachterrasse auf dem seitlichen Eingangsvorbau in die Flächenberechnung einzurechnen sei. Die Rechtsfrage kann dahinstehen: Selbst unter Zugrundelegung des Rechtsverständnisses der Kläger liegt bei richtigem Verständnis des Begriffs der Wohnfläche eine minderungsrelevante Abweichung der Flächenangaben zur tatsächlichen Wohnfläche der angemieteten Räume nicht vor.
a) Im rechtlichen Ausgangspunkt kann eine Abweichung in der Wohnungsgröße eine Minderung des Mietzinses gem. § 536 Abs. 1 BGB rechtfertigen:
Nach der Verkehrsanschauung ist die Wohnungsgröße ein Merkmal, das für den Wert der Mietsache von wesentlicher Bedeutung ist. Wird die Wohnungsgröße im Mietvertrag aufgeführt, ist hierin regelmäßig eine Beschaffenheitsvereinbarung über die Wohnfläche zu erblicken. Eine andere Beurteilung kann allenfalls dann gerechtfertigt sein, wenn der Wohnungsmietvertrag neben der Flächenangabe die eindeutige Einschränkung enthält, dass die Flächenangabe nicht zur Feststellung und Beschreibung des Mietgegenstandes dient (BGH, Urt. v. 10.11.2010 – VIII ZR 306/09, NJW 2011, 220). Nach der maßgeblichen Rspr. des Bundesgerichtshofs liegt ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel der Wohnung allerdings nur dann vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (ständige Rechtsprechung; vgl. nur: Urt. v. 23.6.2010 – VIII ZR 256/09, NJW 2010, 2648; Urt. vom 10.3.2010 – VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745; Urt. v. 16.12.2009 – VIII ZR 39/09, NJW 2010, 1064; Urt. v. 29.4.2009 – VIII ZR 142/08, NJW 2009, 2297; Urt. v. 23.5.2007 – VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624; Urt. v. 24.3.2004 – VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947).
Die vereinbarte Wohnfläche ist jedoch nicht zwingend nach Maßgabe der rechtlichen Bestimmungen der Wohnflächenverordnung vorzunehmen. Dieser rechtliche Schluss verbietet sich schon deshalb, weil der Begriff der Wohnfläche keinen feststehenden Inhalt besitzt, sondern auslegungsbedürftig ist (BGH, NJW 2010, 1064). Auch auf die materielle Baurechtswidrigkeit bestimmter Räume kommt es nicht an. Vielmehr sind die Parteien grundsätzlich frei, sich auf einen bestimmten Modus der Berechnung zu verständigen. Zwar ist es nicht fehlerhaft, im Rahmen der Auslegung des Begriffs der Wohnfläche auch die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen heranzuziehen. Diese Auslegung scheidet jedoch aus, wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach der Art der Wohnung nahe liegender ist (BGH, NJW 2010, 1064, 1065; 1745, 1746; NJW 2007, 2624; NJW 2004, 1947, 1948). Kommen die Parteien demnach überein, Räume mit Dachschrägen, Kellerräume oder Terrassen mit ihrer vollen Grundfläche in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen, ist es dem Mieter im Nachhinein verwehrt, den Minderungseinwand daraus herzuleiten, dass der vertraglich vereinbarte Berechnungsmaßstab mit einer nach den Bestimmungen der Wohnflächenverordnung vorgenommenen Berechnung nicht übereinstimmt (Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 536 Rdnr. 22; Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 536 Rdnr. 141).
b) Angewandt auf den vorliegend zu beurteilenden Sachverhalt streiten unter Beachtung der zu §§ 133, 157 BGB anerkannten Auslegungsregeln die besseren Argumente dafür, dass sich die Parteien bereits im Jahr 1997, jedenfalls aber anlässlich des Nachtrags im Jahr 2005 darauf verständigten, die Wohnfläche nach der landläufigen mathematischen Methode der Flächenberechnung „Länge mal Breite“ der Grundseiten zu berechnen:
aa) Hierbei ist von Relevanz, dass die Wohnflächenverordnung, deren unmittelbarer Regelungsgehalt die Berechnung von – hier nicht betroffenen – Wohnflächen nach dem Wohnraumförderungsgesetz betrifft, zum Zeitpunkt des Abschlusses des ursprünglichen Mietvertrags – im Jahr 1997 – noch nicht in Kraft getreten war: Die Wohnflächenverordnung beansprucht erst ab dem 1.1.2004 Geltung. Zwar beinhaltete auch die Vorgängerregelung der Wohnflächenverordnung – die II. Berechnungsverordnung – Regelungen über die Berechnung der Wohnfläche. Indessen war der Anwendungsbereich der II. Berechnungsverordnung auf den – hier nicht betroffenen – sozialen und steuerbegünstigten Wohnungsbau beschränkt. Diese zeitliche Dimension ist für das Auslegungsergebnis jedenfalls insoweit von Relevanz, als die Kenntnis über die Bedeutung der II. Berechnungsverordnung für die Wohnflächenberechnung auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt im Jahr 1997 in den betroffenen Verkehrskreisen nicht in gleichem Maße vorausgesetzt werden kann, wie dies durch die seit dem Urt. v. 24.3.2004 (NJW 2004, 1947) notorische höchstrichterliche Rechtsprechung zur Wohnflächenverordnung möglich ist: Bis zur Entscheidung vom 24.3.2004 war es in Rspr. und Lit. (umfangreiche Nachweise in BGH, NJW 2004, 1948) umstritten, ob eine Wohnflächenabweichung nur dann zur Minderung berechtigt, falls der Mieter zugleich darlegt, dass die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch infolge der Flächendifferenz gemindert war. Auch war bis zum Urteil vom 24.3.2004 nicht höchstrichterlich geklärt, wie groß die Flächenabweichung sein muss, um eine erhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB zu begründen. Besaßen die Mietvertragsparteien demnach zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses keinen Anlass, den Flächenangaben eine Bedeutung beizumessen, die über die Individualisierung des Mietgegenstandes hinausgeht, liegt es erst recht fern, hinsichtlich des Maßstabs der Flächenberechnung den Vertragswillen zu unterstellen, sich dem Regime der II. Berechnungsverordnung zu unterwerfen.
bb) Dies gilt in besonderem Maße, wenn man die Umstände der vorliegend zu beurteilenden Vertragssituation in die Auslegung einbezieht: Die angemietete Wohnung ist in einem Zweifamilienhaus gelegen, wobei der Eigentümer und Vermieter als Privatperson, nicht als gewerblicher Vermieter aufgetreten ist. Die persönlichen Umstände beider Mietvertragsparteien lassen keinerlei Erfahrungen mit den Usancen der gewerblichen Miete, insbesondere keine Kenntnis der spezifischen Besonderheiten des sozialen oder steuerlich geförderten Wohnungsbaus erkennen. Es war daher nicht zu erwarten, dass die Vertragsparteien die in der Zeitungsannonce inserierte Flächenangabe als nach II. Berechnungsverordnung berechnet verstehen mussten. So hat die Klägerin in ihrer persönlichen Anhörung glaubhaft wiedergegeben, dass der Maßstab der Flächenberechnung anlässlich der Anmietung der Wohnung in keiner Weise diskutiert worden sei; sie habe sich vorgestellt, dass mit der Wohnfläche die Grundfläche gemeint sei. Es spricht daher alles dafür, dass die Parteien unter „Grundfläche“ denjenigen Wert verstanden, der sich unter Zugrundelegung elementarer mathematischer Kenntnisse aus der Multiplikation von Länge und Breite der Zimmerflächen ergibt.
Dieses Verständnis lag auch der Nachtragsvereinbarung des Jahres 2005 zugrunde: Die Klägerin hat ausgesagt, dass der Vermieter … die Flächenangabe des zusätzlich angemieteten Zimmers und des Flures anhand des Planes habe ausmessen und ermitteln wollen. Auch diese Aussage konnte ein objektiver Erklärungsempfänger vernünftigerweise nur so verstehen, dass der Vermieter die auf dem Plan ersichtlichen Längen- und Breitenmaße miteinander multiplizieren wollte. Demgegenüber waren aus Sicht der Kläger keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass in die Flächenberechnung der Nachtragsvereinbarung die wertenden Gesichtspunkte der Wohnflächenberechnung einfließen sollten.
cc) Jedes andere Ergebnis erscheint auch nicht interessengerecht (zum Grundsatz der interessengerechten Auslegung vgl. BGHZ 170, 311; Urt. v. 8.5.2014 – I ZR 210/12, GRUR 2014, 797 – fishtailparka; Urt. v. 27.3.2013 – I ZR 9/12, GRUR 2013, 1213 – sumo, Urt. v. 25.11.2010 – VII ZR 201/08, MDR 2011, 155; Urt. v. 12.2.2008 – VI ZR 154/07, MDR 2008, 563; Singer in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2014, § 133 Rdnr. 18; MünchKomm(BGB)/Busche, 6. Aufl., § 133 Rdnr. 64; Erman/Arnold, BGB, 14. Aufl., § 133 Rdnr. 27; Bamberger/Roth/Wendtland, BGB, 3. Aufl., § 133 Rdnr. 25; Palandt/Ellenberger, BGB, 74. Aufl., § 133 Rdnr. 18): Die Auslegung muss dem Umstand Rechnung tragen, dass eine unter den wertenden Maßstäben der II. Berechnungsverordnung vorgenommene Flächenberechnung für den Laien im Regelfall nicht ohne sachverständigen Beistand verifiziert werden kann. Ein solcher Aufwand ist einem privaten Mietinteressenten indessen nicht zuzumuten: Es liegt fern, dass ein Mietinteressent allein zur Überprüfung eines Angebots mit nicht unerheblichen Kosten verbundene sachverständige Hilfe in Anspruch nimmt. Es liegt daher jedenfalls auf dem privaten Wohnungsmarkt im wohlverstandenen, vernünftigen Interesse beider Parteien, die Fläche anhand eines Maßstabes zu beschreiben, der an Ort und Stelle durch Einsatz eines Zollstocks unter Anwendung elementarer Rechenoperationen transparent überprüft werden kann.
dd) Im vorliegenden Fall kommt hinzu, dass der Vermieter nach dem Ergebnis des Sachverständigenbeweises seiner Flächenangabe im ursprünglichen Mietvertrag unstreitig den Maßstab „Länge mal Breite“ zugrunde legte: Die im Mietvertrag angegebene Fläche von ca. 120 m² ergibt sich nach den Feststellungen des Sachverständigen … mit Eindeutigkeit dann, wenn man in der Aufstellung in der Anlage 2 des Gutachtens (GA I Bl. 152) die Flächenangaben des Obergeschosses und des mit „Zimmer“ bezeichneten Raumes ohne Berücksichtigung der Abzüge für Schrägen addiert. Da die Kläger gegen diese Berechnungsweise bis zum Abschluss des Nachtrags keinerlei Einwendungen erhoben hatten, durfte der Vermieter bei Abschluss des Nachtrags darauf vertrauen, dass diese in der Vergangenheit unbeanstandet praktizierte Berechnung auch für den Nachtrag gelten sollte. In diesem Vertrauen setzte der Vermieter auch die hinzukommenden Räume – den als Arbeitszimmer bezeichneten Raum (Fläche 19,42 m²) und den Flur (3,60 m²) – ein und gelangte zu einem Ergebnis von 24 m², worauf sich die Gesamtwohnfläche auf 144 m² erhöhte. Nachdem diese Berechnungsmethode unbeanstandet blieb und die Kläger auch den Nachtrag vorbehaltlos akzeptierten, besaßen jedenfalls die Vertragserklärungen des Nachtrags aus der wechselseitigen Sicht des objektiven Erklärungsempfängers die übereinstimmende Bedeutung, die Flächenangaben nach den Grundsätzen „Länge mal Breite“ zu berechnen.
ee) Entgegen der Auffassung der Kläger steht der hier vertretenen Auslegung nicht entgegen, dass sich die Beklagte in der Berufungsbegründung mit der Auslegung des Vertrages nicht auseinandergesetzt hat und nicht explizit die Berufungsrüge erhoben hat, dass die Wohnfläche nach dem Willen der Vertragsparteien nicht nach den Grundsätzen der Wohnflächenverordnung zu bemessen sei: Die Auslegung eines Vertrages hat gemäß §§ 133, 157 BGB nach den – hier aufgrund des beiderseitigen Sachvortrages hinreichend geklärten – Umständen der Vertragserklärung unter Berücksichtigung der Verkehrssitte zu erfolgen.
Demgegenüber ist für das richtige Verständnis einer Willenserklärung nicht von Relevanz, dass die Parteien im Rechtsstreit das richtige Auslegungsergebnis in ihrer rechtlichen Argumentation nachvollziehen.
ff) Legt man diesen Berechnungsmodus zugrunde, liegt im vorliegenden Fall eine zur Minderung des Mietzinses berechtigende Flächenabweichung nicht vor, da sich nach dieser Methode die tatsächliche Fläche und die vertraglich vereinbarte Fläche decken.
2. Soweit die Kläger die Umzugskosten als Schadenspositionen unter dem rechtlichen Gesichtspunkt des Kündigungsfolgeschadens geltend machen, ist der Klage auch dann ein Erfolg zu versagen, wenn man entgegen der hier vertretenen Auffassung eine zur Minderung und Kündigung berechtigende Wohnflächenabweichung für nachgewiesen erachtete: Dem Erfolg der Klage steht nämlich entgegen, dass die Kausalität dieser Aufwendungen nicht nachgewiesen ist:
Aufwendungen sind als Kündigungsfolgeschaden nach allgemeinen schadensrechtlichen Grundsätzen nur dann erstattungsfähig, wenn sie adäquat kausale Folge der Kündigung sind (zum Maßstab der adäquaten Kausalität vgl. nur: Palandt/Grüneberg, BGB, 74. Aufl., vor § 249 Rdnr. 25 f.; vgl. auch BGH, Urteil v. 04.04.2014 – V ZR 275/12, NJW 2015, 468, 470). Daran fehlt es, wenn die Aufwendungen in gleicher Weise auch ohne das schädigende Ereignis, im vorliegenden Fall: die fristlose Kündigung vom 25.7.2011, die nach Darstellung der Kläger durch fehlerhafte Flächenangabe gerechtfertigt gewesen sei, entstanden wären. Diese Einschränkung beansprucht im vorliegenden Rechtsstreit Geltung: Die Kläger übersehen in ihrer Argumentation, dass sie selbst das Mietverhältnis bereits vor Ausspruch der fristlosen Kündigung fristgerecht zum 30.3.2012 gekündigt hatten. Diese Kündigung wurde nicht durch die Flächenabweichung veranlasst, sondern beruhte auf der Motivation, das mit Blick auf ein vorangegangenes Mieterhöhungsbegehren belastete Mietverhältnis zu beenden und in ein von dem Sohn der Kläger noch zu erwerbendes Haus einzuziehen. Mithin waren ein Umzug und die damit notwendigerweise verbundenen Kosten auch ohne die fristlose Kündigung nicht zu vermeiden, weshalb die Aufwendungen nicht zu erstatten sind.
3. Schließlich wenden sich die Kläger gegen die Berechnung des Schadensersatzanspruchs für die Reparatur der Türen. Auch insoweit ist der Erstberufung ein Erfolg versagt:
Das Amtsgericht hat bindend festgestellt, dass die Türen in der Wohnung von den Klägern während der Mietzeit beschädigt wurden. Soweit es den Schadensersatzanspruch an den Reparaturkosten für die Ausbesserung von insgesamt neun Türen bemessen hat, begegnet auch dies am Maßstab des § 287 Abs. 1 ZPO keinen durchgreifenden Bedenken.
Der Sachverständige hat die Reparaturkosten auf rund 5.000 EUR geschätzt. Hiervon ausgehend hat das Amtsgericht mit Blick auf das Alter der Türen – nach den Feststellungen des Sachverständigen stammen die verglasten zweiflügeligen Türelemente aus dem Jahr 1970, die anderen Türen sind rund 60 Jahre alt – ein Abschlag von zwei Dritteln vorgenommen. Dieser Abschlag ist sachgerecht: Es mag sein, dass die Türen steuerlich und nach den Grundsätzen der Handelsbilanz abgeschrieben sind. Auch mag es zutreffen, dass sich Türen üblicherweise nach einer Nutzungsdauer von 60 Jahren in einem so schlechten Zustand befinden, dass sie keinen relevanten Wert mehr darstellen. So liegen die Dinge im vorliegenden Fall aber gerade nicht: Ausweislich der vorgelegten Lichtbilder spricht nichts dagegen, die überarbeiteten Türen noch eine gewisse Zeit weiter zu nutzen. Die Türen besaßen aus Sicht des Verkehrs zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses durchaus noch einen wirtschaftlichen Wert, den die Kläger nicht kompensationslos schmälern durften.
C. Zur Zweitberufung
Die Zweitberufung hat Erfolg: Der Beklagten steht bis zum Ende der Vertragsdauer ein Anspruch auf Zahlung des Nettomietzinses zu. Folglich waren für den Zeitraum 1.9.2011 bis 30.3.2012 weitere 3.255 EUR zuzusprechen.
1. Nach den vorstehenden Ausführungen liegt eine erhebliche Unterschreitung der Wohnfläche nicht vor, weshalb den Kläger ein Recht zur außerordentlichen Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen nicht rechtzeitiger Gewähr des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache nicht zustand (vgl. BGH, Urt. vom 29.4.2009 – VIII ZR 143/08, NJW 2009, 2297). Mangels Bestehen eines Kündigungsgrundes ist der außerordentlichen Kündigung vom 25.7.2011 die Rechtswirksamkeit vorzuenthalten. Die Rechtsfrage, ob es mit den Grundsätzen von Treu und Glauben zu vereinbaren ist, den Klägern wegen einer Wohnflächenabweichung voraussetzungslos ein Recht zur außerordentlichen Kündigung zuzubilligen, obwohl die Kläger 14 Jahre lang beanstandungsfrei die physikalische Wohnfläche nutzten, bedarf keiner Vertiefung.
2. Ist die Kündigung nicht begründet, wurde das Mietverhältnis erst zum 30.3.2012 beendet.
a) Hierbei kann dahinstehen, ob die ordentliche Kündigung der Kläger am 21.03.2010 – so das gedruckte Datum – oder am 21.03.2011 – so der Vortrag der Klägerin in der mündlichen Verhandlung – ausgesprochen wurde. Auch kann die Frage unentschieden bleiben, ob die Kläger anlässlich des Ausspruchs der Kündigung die zum Zeitpunkt der Kündigung geltenden Fristen richtig berechnet haben:
aa) Zwar dürfte es unter Geltung des § 573c Abs. 1 BGB möglich gewesen sein, am 21.3.2011 eine ordentliche Kündigung mit Wirkung zum 30.06.2011 auszusprechen: Seit der Mietrechtsreform zum 1.9.2001 verlängert sich die Frist nur für die Kündigung seitens des Vermieters, während der Mieter auch bei länger bestehenden Mietverhältnissen bis zum 3. Werktag eines Monats bis zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen kann (§ 573c Abs. 1 BGB); die Regelung beansprucht auch vor der abweichenden Vereinbarung des im Jahr 1997 abgeschlossenen Mietvertrag Geltung (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 573 Rdnr. 31 ff.).
bb) Maßgeblich für die rechtliche Beurteilung ist hingegen, dass die Kläger die Kündigung in Ausübung ihrer privatautonomen Gestaltungsbefugnisse ausdrücklich mit der späten Frist zum 31.3.2012 erklärten. An diese Fristsetzung, die ausweislich der Einlassung der Klägerin in der mündlichen Verhandlung auf der Motivation beruhte, das erst im März/April 2012 freiwerdende Haus zu beziehen, sind die Kläger gebunden, zumal die Beklagte nach dem Vortrag ihres Prozessbevollmächtigten die Kündigung zum 31.3.2012 akzeptierte (Schriftsatz vom 14.12.2011, Seite 5; GA I Bl. 41), weshalb hinsichtlich des ordentlichen Mietzeitendes vertragliches Einvernehmen bestand.
cc) Auch eine Umdeutung der außerordentlichen Kündigung vom 25.7.2011 in eine ordentliche Kündigung kommt nicht in Betracht: Eine Umdeutung nach § 140 BGB setzt im Regelfall voraus, dass der Kündigende bereits in der Kündigungserklärung zum Ausdruck bringt, dass die außerordentliche Kündigung hilfsweise als ordentliche Kündigung gelten solle (Blank/Börstinghaus, aaO, § 542 Rdnr. 28). Daran fehlt es im vorliegenden Fall, da sich die Kündigung vom 25.7.2011 ausschließlich auf den Ausspruch der außerordentlichen Kündigung beschränkt. Auch steht einer Umdeutung unter Berücksichtigung der Interessen der Beklagten das Gebot, Rechtssicherheit zu gewähren, entgegen: Der Beklagten war bereits vor Ausspruch der Kündigung vom 25.7.2011 eine ordentliche Kündigung zum 31.3.2102 zugegangen, die sie akzeptierte. Sie durfte sich daher mangels abweichender Erklärungen in der Kündigung vom 25.7.2011 darauf einrichten, dass das Mietverhältnis im Fall der Unwirksamkeit der Kündigung vom 25.7.2011 nach Maßgabe der ursprünglichen Kündigung erst am 31.3.2012 enden werde. Mit der Möglichkeit, dass der Beklagten für den Fall der Unwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung eine frühere Beendigung des Mietverhältnisses drohte – die unwirksame Kündigung mithin ihre Rechtsstellung aus der ordentlichen Kündigung entwerten würde, anders gewendet: den Kläger gerade aus der Unwirksamkeit der Kündigung ein Vorteil erwachsen würde -, musste die Beklagte nach Treu und Glauben nicht rechnen.
b) Der aus § 535 BGB resultierende Mietzinsanspruch ist bis Ende März 2012 begründet, dessen Geltendmachung auf der Grundlage des entscheidungsrelevanten Sach- und Streitstandes nicht rechtsmissbräuchlich erscheint: Der Vermieter verliert seinen vertraglichen Anspruch auf Zahlung des vereinbarten Mietzinses nicht allein deshalb, weil der Mieter die Wohnung vor Ablauf des Vertragsendes zurückgibt. Auch trifft den Vermieter zum Erhalt der vertraglichen Ansprüche keine Obliegenheit, die zurückgegebene Wohnung schnellstmöglich weiterzuvermieten.
Die Zinsfolge beruht auf Verzugsgesichtspunkten (§§ 286, 288 BGB).
D. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92Abs. 1, § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708Nr. 10, § 713 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung besitzt und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 ZPO).
