Contact for English speaking clientsVertragliche Verantwortung: Mieter und die Gartenanlage
In einem kürzlich ergangenen Urteil hat sich das Gericht mit einem Fall befasst, der die Anmietung eines Einfamilienhauses und die damit verbundene Gartenpflege betrifft. Der Fall dreht sich um einen Kläger, der mit seiner Ehefrau vereinbart hatte, bestimmte Flurstücke zu verkaufen und das Haus zu vermieten, damit es nicht leer steht, bis es von ihrem gemeinsamen Sohn geerbt wird. Der Kläger war der Meinung, dass es ihm und seiner Ehefrau obliege, die Einzäunung ihres Grundstücks zu bestimmen und dass er nicht verpflichtet sei, sich den Zutritt zu den anliegenden Grundstücken durch Grenzmarkierungen zu erschweren.
Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 201 C 208/18 >>>
✔ Das Wichtigste in Kürze
Bei der Anmietung eines Einfamilienhauses ist in der Regel das gesamte Grundstück inklusive Garten als Teil des Mietvertrags zu betrachten. Mieter haben daher das Recht, den Garten zu nutzen und zu pflegen.
Wichtigste Punkte zum Urteil:
- Streitpunkt: Umfang der Mietsache, insbesondere ob der Garten inkludiert ist.
- Der Kläger behauptete, nur das Wohnobjekt, nicht das gesamte Grundstück, sei den Beklagten übergeben worden.
- Der Kläger forderte einen Nutzungsausgleich für die Nutzung der Grundstücksflächen durch die Beklagten.
- Die Beklagten argumentierten, dass das Haus samt Gartenanlage als Gesamtobjekt präsentiert wurde.
- Laut Gericht umfasst der Mietvertrag das gesamte Einfamilienhausanwesen, einschließlich des Gartens.
- Die gemeinsame Umzäunung vor Mietbeginn vermittelte den Eindruck einer geschlossenen Einheit.
- Die Beklagten haben das Recht, den Garten und alle darin befindlichen Aufbauten zu nutzen.
- Es besteht keine separate Absprache zwischen den Parteien bezüglich der Pflege und Gestaltung des Gartens; die Pflege wurde von den Beklagten übernommen
Übersicht:
Mieterpflichten und Grundstücksübergabe
Das Hauptproblem in diesem Fall war die Frage, ob der Mieter verpflichtet ist, sich um die Gartenpflege zu kümmern. Der Kläger behauptete, dass den Beklagten zu Beginn der Mietzeit nur das Wohnobjekt und nicht das gesamte Grundstück übergeben wurde. Er argumentierte weiter, dass die Nutzung der Grundstücke durch die Beklagten ohne vertragliche Vereinbarung oder eine sonstige Genehmigung erfolgte. Der Kläger verlangte einen Nutzungsausgleich für die streitgegenständlichen Grundstücksflächen.
Standpunkt der Beklagten
Die Beklagten hingegen behaupteten, dass das Haus samt Gartenanlage als Gesamtobjekt präsentiert wurde. Sie argumentierten, dass bei der Vermietung eines Einfamilienhauses mit einer bestimmten Adresse in der Regel das gesamte Grundstück vermietet wird und nicht nur der unmittelbar am Haus gelegene Ziergarten. Sie führten weiter aus, dass der Kläger ursprünglich selbst von der Vermietung des Gesamtgrundstücks ausgegangen sei.
Gerichtliche Entscheidung und Mietvertragsinterpretation
Das Gericht entschied, dass der Mietvertrag das gesamte Einfamilienhausanwesen umfasst. Es wurde festgestellt, dass die Formulierung im Mietvertrag für die Vermietung von Haus und Grundstück spricht. Das Gericht stellte auch fest, dass bei der Vermietung eines Einfamilienhauses in der Regel davon auszugehen ist, dass das gesamte Grundstück vermietet wird. Es wurde betont, dass die gemeinsame Umzäunung bereits vor Beginn des Mietverhältnisses den Eindruck einer geschlossenen Einheit vermittelte.
Schlussfolgerung und Auswirkungen des Urteils
Das Gericht kam zu dem Schluss, dass der Mieter das Recht hat, den Garten und alle darin befindlichen Aufbauten zu nutzen. Es wurde festgestellt, dass keine anderweitige Absprache zwischen den Parteien über die Pflege und Gestaltung des Gartens besteht. Die Pflege des Gartens wurde seit Beginn des Mietverhältnisses von den Beklagten übernommen. Das Gericht wies auch den Anspruch des Klägers auf Nutzungsentschädigung zurück, da die Nutzung des Gartens vom bestehenden Mietvertrag gedeckt ist.
Zusammenfassend hat das Gericht entschieden, dass bei der Anmietung eines Einfamilienhauses in der Regel das gesamte Grundstück vermietet wird und der Mieter das Recht hat, den Garten zu nutzen und zu pflegen. Dieses Urteil hat wichtige Auswirkungen für Vermieter und Mieter von Einfamilienhäusern und gibt Klarheit über die Rechte und Pflichten beider Parteien in Bezug auf die Gartenpflege. Es betont die Bedeutung klarer Mietverträge und die Notwendigkeit, alle Aspekte des Mietverhältnisses, einschließlich der Gartenpflege, im Vertrag zu klären.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Gartenpflegepflicht und Nutzung von Grundstücken für Mieter
Die Pflicht zur Gartenpflege und die Nutzung von Grundstücken im Mietverhältnis können vertraglich zwischen Mieter und Vermieter geregelt werden. Es gibt grundsätzlich zwei Möglichkeiten: Entweder wird der Mieter vertraglich zur Gartenpflege verpflichtet oder diese Pflicht verbleibt beim Vermieter. Wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass der Mieter sich um die Gartenpflege kümmern soll, wird der Garten zur sogenannten „Mietsache“. Der Mieter hat dann die Verantwortung, den Garten im vertragsgemäßen Zustand zu halten.
Mieter dürfen den Gemeinschaftsgarten nutzen oder pflegen, jedoch haben sie nicht das Recht, den Garten umzugestalten, es sei denn, dies ist ausdrücklich im Mietvertrag gestattet. Wenn der Garten explizit mitvermietet wurde, dürfen Mieter ihn nach ihren Vorstellungen nutzen und beispielsweise ein Gemüsebeet anlegen, Gartenzwerge aufstellen oder Blumen und Sträucher pflanzen.
Wenn der Mieter seine Pflicht zur Gartenpflege nicht nachkommt, kann der Vermieter den Mieter zur Erfüllung dieser Pflicht auffordern. Bleibt diese Aufforderung erfolglos, kann der Vermieter die Gartenpflege durch eine Fremdfirma ausführen lassen und die entstandenen Kosten vom Mieter ersetzt verlangen.
Die genauen Pflichten zur Gartenpflege und die erlaubte Nutzung des Gartens sollten im Mietvertrag klar geregelt sein, um Missverständnisse und Streitigkeiten zu vermeiden. Dabei können beispielsweise auch bestimmte Arbeiten wie Rasenmähen oder Laubfegen explizit dem Mieter oder Vermieter zugewiesen werden.
Es ist auch möglich, dass die Gartennutzung vertraglich so geregelt wird, dass der Mieter bestimmte Teile des Gartens nicht nutzen darf. In jedem Fall sollte der Mietvertrag klar und eindeutig formuliert sein, um die Rechte und Pflichten beider Parteien transparent zu machen.
- Mietvertrag und Nutzungsrechte: Ein Mietvertrag regelt die Rechte und Pflichten zwischen dem Vermieter und dem Mieter. Der Mieter erhält durch den Mietvertrag das Recht, die vermietete Wohnung oder das Haus zu nutzen und zu bewohnen. Genauere Absprachen über die Art der Nutzung können im Mietvertrag festgehalten werden.
- Grenzmarkierungen und Grundstücksnutzung: Die Art der Nutzung eines Grundstücks wird durch rechtliche Vorgaben wie lokale Gesetze, den Mietvertrag und die gängige Praxis bestimmt. Grenzmarkierungen wie Zäune oder Hecken können die Definition der Nutzungsrechte beeinflussen und angeben, welche Bereiche vom Mieter genutzt werden dürfen.
- Dieses Nutzungsrecht des Mieters ergibt sich aus § 535 BGB. Der Mieter darf die Mietsache nur im vertragsgemäßen Gebrauch nutzen. Art und Umfang des vertragsgemäßen Gebrauchs richten sich nach dem Mietvertrag, den Umständen des Einzelfalls sowie den Anforderungen der Sorgfalt eines ordentlichen Mieters.
§ Relevante Rechtsbereiche für dieses Urteil:
- Mietrecht: Das Mietrecht regelt die rechtlichen Beziehungen zwischen Vermietern und Mietern. Es betrifft die Vermietung von Wohnungen und Grundstücken, einschließlich der damit verbundenen Pflichten und Rechte. Der juristische Konflikt handelt von einem Mietverhältnis für ein Einfamilienhaus und den damit verbundenen Streitigkeiten, wie der Nutzung des Gartens und der Einzäunung des Grundstücks.
- Besitzrecht und Besitzstörung: Das Besitzrecht befasst sich mit dem Recht, eine Sache in seiner Gewalt zu haben und über sie zu verfügen. Die Besitzstörungsnormen schützen das Besitzrecht und regeln die Unterlassung von Handlungen, die den Besitz stören. Der Rechtsfall bezieht sich auf die Frage des Besitzes und der Nutzung des Gartens sowie darauf, ob die Beklagten das Recht haben, den Garten zu nutzen.
- Grenzverlauf und Nachbarrecht: Das Nachbarrecht und die Regelungen zum Grenzverlauf betreffen die Rechte und Pflichten von Nachbarn in Bezug auf die Nutzung von Grundstücken und die Vermeidung von Beeinträchtigungen. Der Fall erwähnt die Streitigkeiten über den Grenzverlauf und die Nutzung der Grundstücke durch die Beklagten, was auf das Nachbarrecht und den Grenzverlauf Bezug nimmt.
- Vertragsrecht: Das Vertragsrecht regelt die Bildung, den Inhalt und die Durchführung von Verträgen zwischen Parteien. Dies schließt Mietverträge ein. Das Urteil bezieht sich auf den Mietvertrag und die Auslegung seiner Bedingungen in Bezug auf die Vermietung von Haus und Grundstück.
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Das vorliegende Urteil
Amtsgericht Bonn – Az.: 201 C 208/18 – Urteil vom 29.10.2018
Die Klage und die Widerklage werden abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Tatbestand
Der Kläger ist Eigentümer der in den Klageanträgen zu 1.) und zu 6.) näher bezeichneten Flurstücke. Das Flurstück ### ist mit einem Einfamilienwohnhaus, welches die Anschrift „N Gasse ## trägt, bebaut. Über eigene postalische Anschriften verfügen die Flurstücke ### und ### nicht. Sie sind als Gartenanlage links und rechts neben dem Hausgrundstück angelegt. Alle drei Flurstücke sind von einem gemeinsamen Gartenzaun umzäumt. Von der Umzäunung ausgenommen ist ein Teil des Flurstücks ###, welches mit einer Doppelgarage bebaut ist, die teilweise an Dritte vermietet ist. Bis zum Jahr #### bewohnte der heute ## Jahre alte Kläger gemeinsam mit seiner Ehefrau das streitgegenständliche Einfamilienhaus. Die Beklagte zu 1.) führte dort seit einigen Jahren Reinigungsarbeiten durch. Aus alters- und krankheitsbedingten Gründen beschlossen der Kläger und seine Ehefrau, Anfang #### in ein Seniorenwohnheim in C zu ziehen. Der Kläger und seine Ehefrau schlossen sodann mit den Beklagten am 30.04.2016 einen „Haus-Mietvertrag“ über das „Haus N Gasse ## in #### N“. Die monatliche Miete beträgt 700,00 €. Über die Aufteilung der Flurstücke im Grundbuch wurde bei Abschluss des Mietvertrages zwischen den Parteien nicht gesprochen. Dass es sich insgesamt um drei Flurstücke handelte, war den Beklagten unbekannt. Die weiteren Umstände des Vertragsschlusses sind zwischen den Parteien streitig. Nach Abschluss des Mietvertrages und Einzug der Beklagten führte der Kläger mit verschiedenen Interessenten Verkaufsgespräche über das Gesamtgrundstück sowie die einzelnen Flurstücke. Ein Verkauf kam nicht zustande. Die Einzelheiten sind zwischen den Parteien ebenfalls streitig. Der hiesige Kläger strengte in der Folgezeit einen Räumungsprozess gegen die hiesigen Beklagten beim Amtsgericht Bonn (201 C 423/16) an. Die Parteien sowie die dem Prozess beigetretene Ehefrau des Klägers schlossen einen Prozessvergleich, der unter anderem den Fortbestand des Mietverhältnisses zum vereinbarten Mietzins beinhaltete. Im Frühjahr 2017 stellte der Kläger fest, dass die Beklagten die Flurstücke ### und ### als Garten nutzten. Mit anwaltlichem Schreiben vom ##.##.#### forderte der Kläger die Beklagten unter Fristsetzung bis zum ##.##.#### auf, die Nutzung der Flurstücke ### und ###, eines dort gelegenen Geräteschuppens sowie eines Rasenmähers, der sich auf dem Grundstück befand, zu unterlassen. Mit anwaltlichem Schreiben vom ##.##.#### wiesen die Beklagten die geltend gemachten Ansprüche zurück. Mit Schreiben vom ##.##.#### forderte der Kläger die Beklagten auf, die Freiflächen auf dem Flurstück ### nicht länger zu nutzen. Eine etwaige stillschweigende Genehmigung der Nutzung widerrief er ausdrücklich. Mit selben Schreiben forderte der Kläger die Beklagten auf, eine von den Beklagten angelegte Holzterrasse, die sich auch auf das Flurstück ### erstreckt, sowie weitere auf den Freiflächen aufgestellte Gegenstände zu entfernen. Mit schriftlicher Abtretungsvereinbarung vom ##.##.#### trat die Ehefrau des Klägers sämtliche aus dem streitgegenständlichen Mietvertrag auch zur gerichtlichen Geltendmachung an den Kläger ab.
Der Kläger ist der Auffassung, die Flurstücke ### und ### seien nicht von dem Mietvertrag erfasst. Gegenstand des Mietvertrages sei ausschließlich das Einfamilienhaus selbst. Hierzu behauptet der Kläger, dass die beiden anderen Flurstücke – was zwischen den Parteien unstrittig ist – in der Beschreibung der Mietsache nicht aufgeführt seien. Der Mietvertrag beschränke sich auf einen „Haus-Mietvertrag“, was wörtlich zu verstehen sei. Den Beklagten sei zu keiner Zeit das Gesamtobjekt (einschließlich Gartenanlage) zur Miete angeboten worden. Vielmehr sei von Anfang an geplant gewesen, die Flurstücke ### und ### später abzutrennen und separat zu veräußern. Von einer Vermietung des Gesamtobjektes könne auch deshalb nicht ausgegangen werden, da in diesem Fall der vereinbarte Mietzins viel zu niedrig sei. Zwischen dem Kläger und seiner Ehefrau sei vereinbart gewesen, dass die Flurstücke ### und ### verkauft und das Haus vermietet werden soll, damit es nicht leer steht, bis der gemeinsame Sohne dieses erben werde.
Der Kläger ist ferner der Auffassung, dass es ihm und seiner Ehefrau obliege, die Einzäunung seines Grundstückes zu bestimmen. Er sei nicht verpflichtet, sich den Zutritt zu den anliegenden Grundstücken durch Grenzmarkierungen zu erschweren. Die Zaunanlage treffe keine Aussage über den Umfang der Mietsache. Der Kläger behauptet weiter, dass den Beklagten zu Beginn der Mietzeit ausschließlich das Wohnobjekt, nicht jedoch das Gesamtobjekt übergeben worden sei. Die Nutzung der Grundstücke durch die Beklagten erfolge ohne vertragliche Vereinbarung oder
eine sonstige Genehmigung des Beklagten. Der Kläger ist der Auffassung, dass ihm ein Nutzungsausgleich für die streitgegenständlichen Grundstücksflächen in Höhe von der 10 % der orts- und marktüblichen Miete für ein vergleichbares Einfamilienhaus in vergleichbarer Lage und Zustand seit dem ##.##.#### zustehe. Hierzu behauptet er, dass die Nettokaltmiete für ein vergleichbares Objekt 1.200,00 € pro Monat betrage.
Der Kläger beantragt,
1) die Beklagten zu verurteilen, an den Kläger das in ##### N unter sowie neben dem Hausgrundstück N Gasse ## belegene, unbebaute Grundstück, eingetragen im Grundbuch von N, Bl. ### Flur ## Flurstück ###, Größe ### m², und das oberhalb und ebenfalls neben dem Hausgrundstück N Gasse ## belegene, unbebaute Grundstück, eingetragen im Grundbuch von N, BL. ###, Flur ###, Größe ### m², geräumt herauszugeben;
2) die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, es zu unterlassen, die im Antrag ad 1.) bezeichneten klägerischen Grundstücke ganz oder teilweise als Gartengrundstück zu nutzen, gärtnerische Bepflanzungen aller Art vorzunehmen, Rasenschnitt und Gartenabfall zu lagern, oder auf sonstige Weise einschließlich der dort befindlichen Aufbauten in Form eines Pavillons sowie eines Geräteschuppens und einer Doppelgarage in Anspruch zu nehmen oder zu nutzen;
3) den Beklagten anzudrohen, dass für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen den Klageantrag zu 2.) ein Ordnungsgeld von 250.000,00 €, und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, eine Ordnungshaft oder eine Ordnungshaft bis zu sechs Monaten gegen sie festgesetzt wird;
4) die Beklagten zu verurteilen, an die Kläger für die Nutzung der im Antrag ad 1.) genannten Grundstücke im Zeitraum vom 01.08.2016 bis zum 30.11.2017 einen Nutzungsausgleich in Höhe von 1.9200,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen;
5) die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger einen gebrauchten, durch Benzinmotor betriebenen Rasenmäher des Typs Honda herauszugeben.
Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 11.09.2018 hat der Kläger seine Klage erweitert und beantragt,
6) die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen,
a. es per sofort und dauerhaft zu unterlassen, die im Eigentum des Klägers stehenden Freiflächen auf dem Grundstück N Gasse ## in ##### Bornheim-N(Gemarkung N, Flur ## Flurstück ### Größe ###m²) – ausgenommen die Zuwegung zur Hauseingangstür N Gasse her – zu betreten oder aber diese, gleich zu welchem Zwecke, zu nutzen;
b. die von ihnen auf dem im Antrag ad a) bezeichneten, die Mietsache umfassenden Freiflächen erstellten Anlagen, insbesondere einen Terrassenaufbau, sowie dort ab- oder aufgestellte Gegenstände zu beseitigen und den ursprünglichen, als bei Beginn des Mietverhältnisses, vorgefundenen Zustand dieser Fläche wieder herzustellen;
7) den Beklagten anzudrohen, dass für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen den Klageantrag zu 6.) ein Ordnungsgeld von bis zu 250.000,00 €, und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, eine Ordnungshaft oder eine Ordnungshaft bis zu sechs Monaten gegen sie festgesetzt wird;
8) die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, den Kläger von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.100,51 € freizustellen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Auffassung, der Kläger sei allein nicht aktiv legitimiert, da der Kläger und seine Ehefrau Vermieter der Beklagten seien. Die Eigentumslage an den Grundstücken sei unerheblich. Hierzu behaupten die Beklagten, dass im Mietvertrag – was unstrittig ist – die „Familie L. und Q. O“ als Vermieter ausgewiesen sei. Der Kläger habe den Mietvertrag für seine Ehefrau mit unterzeichnet.
Die Beklagten sind weiter der Auffassung, ihnen stehe ein Recht zum Besitz aufgrund des Mietvertrages zu. Der Mietvertrag umfasse das gesamte Einfamilienhausanwesen. Hierzu behaupten die Beklagten, dass das Haus samt Gartenanlage in einem Stück ohne Unterbrechungen oder Zwischengrenze eingezäunt und als Gesamtobjekt präsentiert worden sei. Auch sei nach der Verkehrsanschauung stets davon auszugehen, dass bei der Vermietung eines Einfamilienhauses mit der Lageangabe nach Ort, Straße und Hausnummer auch das gesamte unter dieser Anschrift gelegene Grundstück mitvermietet sei und nicht nur der unmittelbar am Haus gelegene Ziergarten.
Die Beklagten behaupten, der Kläger sei selbst ursprünglich selbst von der Vermietung des Gesamtgrundstückes ausgegangen. Dies hätten zum einen die Verkaufsgespräche des Klägers gezeigt. Dort habe er stets erklärt, dass ein Verkauf nur mit Zustimmung der Beklagten möglich sei, da das Gesamtobjekt von dem Mietvertrag erfasst sei. Zum anderen habe der Kläger noch im vorherigen Räumungsprozess ausschließlich von einem Gesamtgrundstück gesprochen und auch eine Räumung des Gesamtgrundstückes angestrebt.
Ferner habe der Kläger den Beklagten bei Übergabe der Mietsache auch den Rasenmäher überlassen. Der Kläger habe erklärt, dass die Beklagten den Rasenmäher für die Pflege der Rasenfläche deutlich besser gebrauchen könnten, zumal er selbst keine Verwendung für den Rasenmäher an seinem neuen Wohnsitz habe.
Widerklagend begehren die Beklagten Ersatz der außergerichtlichen Anwaltskosten.
Die Beklagten sind der Auffassung, der Kläger sei zur Erstattung des entstandenen außergerichtlichen Anwaltshonorars verpflichtet.
Die Beklagten beantragen widerklagend, den Kläger zu verurteilen, an die Beklagten außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 1.348,98 € zzgl. fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Zustellung der Klageerwiderung zu zahlen.
Der Kläger beantragt, die Widerklage abzuweisen.
Der Kläger hat am 28.02.2018 Klage vor dem Landgericht Bonn erhoben. Die Klage wurde den Beklagten am 27.03.2018 zugestellt. Die Klageerwiderung wurde dem Kläger am 29.05.2018 zugestellt. Mit Beschluss vom 19.07.2018 hat sich das Landgericht Bonn für sachlich unzuständig erklärt und den Rechtsstreit auf Antrag des Klägers nach Anhörung der Beklagten an das Amtsgericht Bonn verwiesen. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf der Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 27.09.2018 verwiesen.
Entscheidungsgründe
A. Die Klage ist zulässig aber unbegründet. Die zulässige Widerklage ist unbegründet.
I. Die Klage ist zulässig.
Das Amtsgericht Bonn ist zuständig. Die sachliche Zuständigkeit folgt aus § 23 Nr. 2a GVG. Die Streitigkeit ist als Wohnraummietsache zu qualifizieren. Für die Beurteilung der Zuständig ist stets der Sachvortrag des Klägers maßgeblich, da nur er den Streitgegenstand bestimmt (KG Berlin, NJW-RR 2008, 1465 f; LG Schwerin, Beschluss vom 10. März 2011 – 5 O 63/11; Oberlandesgericht Köln, ZMR 2010, 36; Zöller/Lückemann, ZPO, 30. Aufl., § 23 GVG Rn. 8). Die Parteien streiten vorliegend über die Auslegung und den Umfang eines zwischen ihnen geschlossenen Wohnraummietvertrages. Insofern besteht bereits nach dem Vortrag des Klägers zwischen den Parteien unstreitig ein Wohnraummietverhältnis, welches unter anderem den Streitgegenstand bestimmt. Die örtliche Zuständigkeit folgt aus § 29a ZPO.
Die Klageerweiterung ist gem. § 264 Nr. 2 ZPO zulässig.
II. Die Klage ist unbegründet.
1. Der Klageantrag zu 1.) ist unbegründet.
a) Ein Anspruch aus § 985 BGB steht dem Kläger nicht zu. Den Beklagten steht ein Recht zum Besitz aufgrund des Mietvertrages zu. Von dem Mietvertrag ist die gesamte durch den Gartenzaun eingezäunte Grundstücksfläche erfasst.
Der Eigentümer kann gemäß § 985 BGB von dem Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen. Umfasst sind dabei sowohl bewegliche als auch unbewegliche Sachen (Palandt/Herrler, BGB, 76. Aufl. § 986 Rn. 1). Anspruchsgläubiger ist der Eigentümer (MüKoBGB/Baldus, 7. Aufl., BGB § 985 Rn. 3). Der Kläger ist Eigentümer der streitgegenständlichen Flurstücke und entgegen der Ansicht der Beklagten auch aktivlegitimiert. Auf eine etwaige Vermieterstellung der Ehefrau des Klägers kommt es an dieser Stelle nicht an, da ausschließlich die dingliche Rechtslage maßgebend ist. Die Vermieterstellung betrifft allein die Frage, ob die Beklagten dem Kläger ein Recht zum Besitz aus der schuldrechtlichen Vereinbarung mit dem Kläger entgegen halten können. Die Beklagten sind unmittelbare Besitzer gemäß § 854 Abs. 1 BGB. Der Besitzer kann gemäß § 986 Abs. 1 BGB die Herausgabe der Sache verweigern, wenn er dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist. Ein Recht zum Besitz kann unter anderem auf Verträgen zur Nutzungsüberlassung, wie etwa einem Mietvertrag, beruhen (BeckOGK/Spohnheimer, 1.7.2018, BGB, § 986 Rn. 16). Den Mietern steht ein Recht zum Besitz an sämtlichen von dem Mietvertrag umfassten Gegenständen und Sachen zu. Der Kläger muss sich aufgrund seiner Vermieterstellung diese Vereinbarung auch entgegenhalten lassen. Der konkrete Umfang des Vertragsgegenstandes ist anhand der Parteivereinbarung zu ermitteln. Sind zu einzelnen Punkten Vereinbarungen nicht vorhanden oder nur unvollständige Abreden getroffen, muss der Umfang des Gebrauchsrechts durch Auslegung des Vertrages gemäß §§ 133, 157 BGB nach Treu und Glauben und der Verkehrsanschauung ermittelt werden. Zwischen den Parteien wurde ein wirksamer Mietvertrag geschlossen, der auch weiterhin unverändert fortbesteht. Den streitgegenständlichen vertraglichen Vereinbarungen ist der konkrete Umfang des vermieteten Objektes nicht auf den ersten Blick zu entnehmen. Die Formulierung: „Der Vermieter vermietet dem Mieter das Haus N Gasse ##, ##### N“ spricht jedoch für die Vermietung von Haus und Grundstück anstatt nur des Hauses. Nach der Verkehrsanschauung ist bei der Vermietung eines Einfamilienhauses mit der Lageangabe nach Ort, Straße und Hausnummer auch ohne ausdrückliche Vereinbarung regelmäßig davon auszugehen, dass das gesamte unter dieser Adresse liegende Grundstück vermietet ist und nicht nur der unmittelbar am Haus gelegene Ziergarten (LG Köln ZMR 1994, 111; LG Kassel WuM 1988, 155; AG Hamburg-Bergedorf, ZMR 2013, 357; AG Berlin-Spandau WuM 1994, 24; Sonnenschein NJW 1997, 1270; Blank/Börstinghaus/Blank, 5. Aufl., BGB § 535 Rn. 294). Dass sich vorliegend die Gesamtfläche im Grundbuch auf drei verschiedene Flurstücke verteilt, ist unbeachtlich. Denn durch die gemeinsame Umzäunung bestand bereits vor Beginn des Mietverhältnisses der Eindruck einer geschlossenen ### und ### von dem Kläger und seiner Ehefrau selbst als eine einheitliche Gartenlandschaft angelegt wurden und somit das Bild eines zusammengehörigen Grundstücks vermitteln. Zu Lasten des Klägers ist es zudem zu bewerten, dass bei Abschluss des Mietvertrages weder der Kläger noch seine Ehefrau die tatsächliche Aufteilung der Flurstücke gegenüber den Beklagten offen gelegt haben. Auch wurden die Verkaufsabsichten des Klägers und seiner Ehefrau gegenüber den Beklagten nicht offenbart. Die Tatsache, dass nach Abschluss des Mietvertrages Verkaufsgespräche geführt wurden, vermag das Bild einer Grundstücks- und Gartenanlage nicht rückwirkend zu zerstören.
b) Ein Anspruch nach §§ 861 Abs. 1, 823 Abs. 1 und 2 und 812 Abs. 1 Alt. 1 BGB kommt aus den vorstehenden Gründen ebenfalls nicht in Betracht.
2. Der Klageantrag zu 2.) ist unbegründet. Ein Anspruch gemäß § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB steht dem Kläger nicht zu. Den Kläger trifft eine Pflicht zur Duldung gemäß § 1004 Abs. 2 BGB. Die Duldungspflicht nach § 1004 Abs. 2 BGB kann sich dabei unter anderem aus einer schuldrechtlichen Vereinbarung, wie etwa einem Mietvertrag, ergeben (MüKoBGB/Baldus, 7. Aufl., BGB § 1004 Rn. 204). Ist bei einem Einfamilienhaus der Garten ebenfalls mitvermietet, erstreckt sich die Duldungspflicht des Vermieters auch auf die Nutzung des Gartens durch den Mieter (Staudinger/Emmerich, BGB, 2018, § 535, Rn. 10).
Bei Anmietung eines Einfamilienhauses ist mangels gegenteiliger Vereinbarung regelmäßig auch davon auszugehen, dass dem Mieter die Gartenpflege obliegt (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, BGB, 13. Aufl., § 535 Rn. 345). Übernimmt der Mieter die Gartenpflege, ist mangels abweichender Abreden der Parteien die Gartengestaltung grundsätzlich allein Sache des Mieters. Gegenüber dem Mieter besteht kein Direktionsrecht des Vermieters (LG Köln ZMR 2011, 955). Vielmehr kann der Mieter beliebig Blumen säen und pflanzen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, BGB, 13. Aufl., § 535 Rn. 346). Der Mietvertrag vom 30.04.2016 umfasst nach Auslegung des Vertrages auch die Vermietung des Gartens. Aufgrund dessen sind die Beklagten berechtigt, den Garten sowie sämtliche in dem Garten befindliche Aufbauten zu nutzen. Eine anderweitige Absprache zwischen den Parteien zur Pflege und Gestaltung des Gartens besteht nicht. Die Pflege des Gartens wurde seit Beginn des Mietverhältnisses von den Beklagten übernommen. Damit einhergehend steht den Beklagten auch das Recht zu, Rasenschnitt oder sonstigen Gartenabfall vorübergehend auf dem Grundstück zu lagern sowie Gartenbepflanzungen aller Art vorzunehmen.
3. Der Antrag zu 3.) ist unbegründet. Eine Zuwiderhandlung steht nicht zu befürchten. Eine Androhung gemäß § 890 ZPO erfolgt nur bei einer Verurteilung.
4. Der Klageantrag zu 4.) ist ebenfalls unbegründet.
Ein Anspruch gemäß § 988 BGB auf Nutzungsentschädigung steht dem Kläger nicht zu. Voraussetzung für einen Anspruch auf Nutzungsersatz ist das Bestehen einer Vindikationslage im Zeitpunkt des Umstandes, aus welchem die Rechtsfolge hergeleitet wird (MüKoBGB/Raff, BGB, 7. Aufl., Vorb. § 987, Rn. 15). Der Eigentümer muss einen Herausgabeanspruch gegen den Besitzer gehabt haben, der durch kein Recht zum Besitz gehindert wird. Den Beklagten steht allerdings ein Recht zum Besitz aus dem Mietvertrag zu. Dieser umfasst auch die Gartenanlage als Teil der Mietsache. Durch den entrichteten Mietzins, der auch die Überlassung des Gartens umfasst, liegt – entgegen der Ansicht des Klägers – auch keine Unentgeltlichkeit vor.
Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung kommt – entgegen der Auffassung des Klägers – auch nicht gemäß § 906 Abs. 2 BGB analog in Betracht. Die Voraussetzungen sind nicht erfüllt. Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch des § 906 Abs. 2 S. 2 BGB analog ist gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen privatwirtschaftlicher Benutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die der Eigentümer oder Besitzer des betroffenen Grundstücks nicht dulden muss, aus besonderen Gründen jedoch nicht gemäß §§ 1004 Abs. 1, 862 Abs. 1 BGB unterbinden kann, sofern er hierdurch Nachteile erleidet, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen (BGH NJW 1967, 1857; BGH NJW 1973, 508; BGH NJW 1979, 164). Insoweit mangelt es vorliegend bereits an einer rechtswidrigen Einwirkung, denn die Nutzung ist von dem bestehenden Mietvertrag umfasst. Es kann dabei dahinstehen, ob die Nutzung des Gartens selbst überhaupt eine Einwirkung nach § 906 Abs. 2 S. 2 BGB analog darstellt. Zwar werden von dem Begriff der Einwirkung alle abwehrfähigen Einwirkungen im Sinne von § 903 BGB umfasst (MüKoBGB/Brückner, 7. Aufl., BGB § 906 Rn. 201). Die Nutzung des Gartens ist allerdings von den vertraglichen Vereinbarungen zwischen den Parteien gedeckt, sodass keine Rechtswidrigkeit vorliegt.
5. Der Klageantrag zu 5.) ist unbegründet. Dem Kläger steht ein Anspruch gemäß § 985 BGB nicht zu. Nach Durchführung der mündlichen Verhandlung steht es zur Überzeugung des Gerichtes fest, dass der Kläger bei Übergabe der Mietsache den Beklagten den Rasenmäher schenkweise überlassen und im Zuge dessen auch das Eigentum gem. § 929 S.1 BGB übertragen hat. Der Kläger ist insoweit beweisfällig geblieben. Zwar hat grundsätzlich derjenige, der sich auf die Wirksamkeit einer Schenkungsabrede beruft, diese auch darzulegen und zu beweisen. Allerdings ist der Beschenkte der Beweislast enthoben, wenn er als Inhaber eines Gegenstands auf seine Herausgabe in Anspruch genommen wird und sich mit der Behauptung einer Schenkung verteidigt. Denn sofern der Anspruchssteller bereits den Eigentumserwerb in Frage stellt, streiten für den Besitzer bereits die Vermutung des § 1006 Abs. 1 BGB sowie seine Rolle im Vindikationsprozess (BeckOGK/Harke, 1.8.2018, BGB § 516 Rn. 123; MüKoBGB/Koch, 7. Aufl., BGB § 516 Rn. 51). Gemäß § 1006 Abs. 1 BGB wird zugunsten des Besitzers einer beweglichen Sache vermutet, dass er Eigentümer der Sache sei. Dem Kläger obliegt es in diesen Fällen, die Schenkung zu widerlegen. Dies ist dem Kläger auch nach Durchführung der mündlichen Verhandlung nicht gelungen. Der Kläger hat keine Tatsachen vorgetragen, die einen gegenteiligen Schluss zulassen.
6. Der Klageantrag zu 6. a) ist unbegründet. Ein Unterlassungsanspruch des Klägers gemäß § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB besteht nicht. Der Kläger ist gemäß § 1004 Abs. 2 BGB zur Duldung verpflichtet. Nach Auslegung des streitgegenständlichen Mietvertrages sind sämtliche an das Haus grenzende Gartenflächen ebenfalls als Teil der Mietsache von dem Mietvertrag erfasst und berechtigten die Beklagten zur Nutzung dieser Flächen.
7. Der Klageantrag zu 6. b) ist unbegründet. Ein Anspruch des Kläger gem. § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB auf Beseitigung des Terrassenaufbaus sowie dort ab- und aufgestellter Gegenstände besteht ebenfalls nicht. Der Kläger ist gem. § 1004 Abs. 2 BGB zur Duldung verpflichtet. Der Mieter ist grundsätzlich erst nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, den ursprünglichen Zustand der Mietsache wiederherzustellen. Während des Mietverhältnisses ist der Vermieter nicht berechtigt, Aufbauten, die nicht in die Substanz der Mietsache eingreifen, zu verbieten. Der Kläger ist daher zur Duldung des Terrassenaufbaus sowie dort ab- und aufgestellten Gegenstände verpflichtet. Der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag besteht weiterhin fort und wurde durch den Kläger auch nicht wirksam beendet.
8. Der Klageantrag zu 7.) ist unbegründet. Eine Zuwiderhandlung steht nicht zu befürchten.
9. Der Klageantrag zu 8.) ist unbegründet. Ein Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten gemäß § 286 Abs. 1 BGB besteht nicht. Die Voraussetzungen des Verzuges sind nicht erfüllt. Dem Kläger steht, wie sich aus obigen Ausführungen ergibt, kein fälliger Leistungsanspruch zu.
B. Die zulässige Widerklage ist unbegründet.
I. Die Widerklage ist zulässig. Das Amtsgericht Bonn ist sachlich gemäß §§ 23 Nr. 1, 71 GVG und örtlich gemäß § 29a ZPO zuständig. Die nach der Rechtsprechung für die Zulässigkeit erforderliche Konnexität (§ 33 ZPO) liegt vor. Diese setzt voraus, dass die Ansprüche auf ein einheitliches Lebensverhältnis zurückzuführen sind oder dass die sie inhaltlich so zusammen hängen, dass es gegen Treu und Glaube verstieße, wenn ein Anspruch ohne Rücksicht auf den anderen geltend gemacht oder verwirklicht werden könnte. Ersteres liegt vor, denn der geltend gemachte Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten beruht ebenso wie die mit der Klage geltend gemachten Ansprüche auf dem zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnis.
II. Die Widerklage ist unbegründet. Ein Anspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB auf Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten steht den Beklagten nicht zu. Eine entsprechende Nebenpflichtverletzung des Klägers liegt nicht vor. Die gerichtliche Geltendmachung unbegründeter Ansprüche begründet nicht ohne weiteres eine Pflicht zum Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Besteht zwischen den Parteien ein Vertragsverhältnis, tritt eine Ersatzpflicht nicht ein, wenn der Anspruchsbegründung im Rahmen einer Plausibilitätskontrolle eine vertretbare rechtliche Beurteilung zu Grunde gelegt wurde (Palandt/Grüneberg, BGB, 75. Aufl., § 280, Rn 27).
C. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 708 Nr. 7, 711 ZPO. Bei der Forderung der Beklagten handelt es sich im Verhältnis zum Kläger lediglich um eine geringfügige Zuvielforderung.
Streitwert: 19.892,51 €
