Skip to content

Baulastlöschung bezüglich eines Geh-, Fahr- und Leitungsrechts zu Hinterliegergrundstück

Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg – Az.: OVG 10 N 35.17 – Beschluss vom 30.04.2019

Der Antrag der Kläger auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 12. April 2017 wird abgelehnt.

Die Kosten des Berufungszulassungsverfahrens tragen die Kläger.

Der Streitwert wird für die zweite Rechtsstufe auf 5.000,00 EUR festgesetzt.

Gründe

I.

Die Kläger wenden sich gegen die Löschung einer Baulast. Sie sind Eigentümer des Hinterliegergrundstücks T… in Berlin-L… (Flurstücke 184/196, 18/353 und 362, Flur 1…, Gemarkung L…). Die Beigeladenen sind Eigentümer des Grundstücks T….

Im Mai 1976 wurde im Baulastverzeichnis von Berlin-S…, Blatt 1… unter Nr. 1… eine Baulast für ein drei Meter breites Geh-, Fahr- und Leitungsrecht eingetragen; es betrifft eine Fläche auf dem Grundstück der Beigeladenen, die sich von der T… bis zur südlichen Grenze des Flurstücks 1… erstreckt und an der Grenze zu den Flurstücken 3… (T…) und 3… (Teil des den Klägern später gehörigen Grundstücks T…) verläuft. Der Beklagte erteilte den Rechtsvorgängern der Kläger im Juli 1976 eine Baugenehmigung u.a. für einen Stellplatz auf der nördlichen Seite des Grundstücks T… im Bereich des Flurstücks 1….

Im Jahre 1989 erwarben die Kläger das durch Teilung des Grundstücks B…S… entstandene Flurstück 3…, das an das Flurstück 1… angrenzt. Dieses Flurstück wurde entsprechend einer Auflage des Bezirksamtes S… von Berlin dem Bestand des Grundstücks T… unter einer gemeinsamen laufenden Nummer zugeschrieben.

Da auf der mit der Baulast von 1976 gesicherten Zufahrtsfläche Stützmauern errichtet worden und mehrere Bäume gewachsen waren, wurde auf Antrag der Beigeladenen im Jahr 2010 in das genannte Baulastverzeichnis unter Nr. 2… eine um etwa einen Meter von der Grenze abgerückte ebenfalls drei Meter breite Zugangsbaulast eingetragen. Zuvor hatten die Kläger auf dem Flurstück 3… an den Grenzen zu den Grundstücken T… und 2… einen nicht genehmigungsbedürftigen Unterstellplatz für einen Kfz-Anhänger errichtet, der von den Klägern mit einem Zugang zu der mit der im Jahre 1976 eingetragenen Baulast belasteten Fläche versehen worden ist.

Können wir Ihnen in einem ähnlichen Fall behilflich sein? Vereinbaren Sie einen Termin unter 02732 791079 oder fordern Sie unsere Ersteinschätzung online an.

Mit Bescheid des Bezirksamts S… von Berlin vom 1. März 2011 und Widerspruchsbescheid derselben Behörde vom 12. Mai 2014 verzichtete der Beklagte auf die 1976 eingetragene Baulast hinsichtlich der Geh- und Fahrrechte bis auf eine etwa vier Quadratmeter große Fläche, die in einer Entfernung von 3,80 Meter vor der Grundstücksgrenze der Kläger beginnt. Zur Begründung berief sich der Beklagte auf die im Jahre 2010 begründete neue Baulast, die ein öffentliches Interesse an der „alten“ Baulast entfallen lasse. § 4 Abs. 1 BauO Bln schreibe jedenfalls keine bestimmte Wegführung vor, solange die Zufahrt gewährleistet sei. Solange die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten würden, könne der Baulastverpflichtete die Baulastfläche bestimmen. Die Kläger müssten eine privatrechtliche Vereinbarung treffen, um die – mit dem Verzicht auf die Baulast von 1976 „unterbrochene“ – Zufahrt zu dem Anhängerstellplatz sicher zu stellen.

Hiergegen erhoben die Kläger Klage, die vom Verwaltungsgericht (nach einem gescheiterten Güteversuch) abgewiesen worden ist. Mit ihrem Berufungszulassungsantrag verfolgen die Kläger ihr Begehren weiter.

II.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg. Die geltend gemachten Zulassungsgründe des § 124 Abs. 2 Nr. 1, 2 und 3 VwGO liegen, soweit sie hinreichend dargelegt sind (§ 124 a Abs. 4 Satz 4 VwGO), nicht vor.

1. Mit den von den Klägern angeführten und hier allein zu prüfenden Gründen sind ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) nicht aufgezeigt. Dieser Zulassungsgrund setzt voraus, dass ein einzelner tragender Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung der angegriffenen Entscheidung mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage gestellt wird (vgl. BVerfG, Kammerbeschluss vom 20. Dezember 2010 – 1 BvR 2011/10 -, juris Rn. 17 m.w.N.) und nicht nur die Begründung, sondern auch die Richtigkeit des Ergebnisses der Entscheidung derartigen Zweifeln unterliegt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 10. März 2004 – 7 AV 4.03 -, juris Rn. 9). Das ist hier nicht der Fall. Gemessen an den vorgetragenen Aspekten hat das Verwaltungsgericht die Klage mit dem Begehren, den Verzichtsbescheid des Beklagten und den dazu ergangenen Widerspruchsbescheid aufzuheben, zu Recht abgewiesen. Die Annahme des Verwaltungsgerichts, die zulässige Klage sei unbegründet, weil die teilweise Löschung der Baulast rechtmäßig sei und die Kläger nicht in ihren Rechten verletze, erschüttert der Rechtsbehelf nicht mit schlüssigem Gegenvorbringen.

a) In der Begründung des Urteils des angefochtenen Urteils wird Folgendes ausgeführt: Ermächtigungsgrundlage sei § 82 Abs. 3 Satz 1 BauO Bln (in der bis zum Inkrafttreten des Dritten Gesetzes zur Änderung der Bauordnung von Berlin vom 17. Juni 2016, GVBl. S. 361, am 1. Januar 2017 geltenden Fassung). Danach gehe eine Baulast durch schriftlichen Verzicht unter. Der Verzicht sei dabei gemäß § 82 Abs. 3 Satz 2 (a.F.) BauO Bln zwingend, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr bestehe; das sei der Fall, wenn die Belange, derentwegen die Baulast eingetragen worden sei, aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht mehr sicherungsbedürftig oder sicherungsfähig seien. Gemessen an diesen Grundsätzen sei das öffentliche Interesse an der 1976 bestellten Baulast jedenfalls in dem angegriffenen Umfang, nämlich hinsichtlich der Geh- und Fahrrechte bis auf eine etwa vier Quadratmeter große Fläche 3,80 Meter vor der Grundstücksgrenze der Kläger, entfallen. Die Zufahrt zum klägerischen Grundstück und dem darauf genehmigten und angelegten Garagenstellplatz sei nämlich nicht mehr über die Baulastfläche aus dem Jahr 1976, sondern nur über die Fläche aus dem Jahr 2010 möglich. Der Zugang zum Unterstellplatz für den Anhänger auf dem Flurstück 362 werde von der 1976 begründeten Baulast rechtlich nicht gewährleistet.

b) Die dagegen gerichtete Kritik der Kläger verfängt nicht. Dabei stellen sie weder die erstinstanzlich herangezogene Rechtsgrundlage noch die Überlegungen des Verwaltungsgerichts zu deren Interpretation in Frage. Sie argumentieren im Wesentlichen, dass der Verzicht des Beklagten auf die Baulast 1976 – entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts, das die Problematik mit nur einem Satz „abgetan“ habe – zu baurechtswidrigen Zuständen führe, weil der auf dem Flurstück 3… befindliche Unterstellplatz als Gebäude im Sinne des § 4 Abs. 1 BauO Bln nicht mehr über eine rechtlich gesicherte Zufahrt angefahren werden könnte. Damit dringen sie allerdings nicht durch, weil sich die Entscheidung des Verwaltungsgerichts auch unter Berücksichtigung der klägerischen Kritik als vertretbar erweist.

aa) Der Senat lässt sich dabei mit Blick auf die Voraussetzungen des – im Wortlaut mit der geltenden Regelung in § 84 Abs. 3 Satz 2 BauO Bln übereinstimmenden – § 82 Abs. 3 Satz 2 a.F. BauO Bln von folgenden – insbesondere in der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Berlin bereits angelegten – Prämissen leiten: Wie schon das Verwaltungsgericht ausgeführt hat, kann das öffentliche Interesse an dem Fortbestand einer Baulast dann entfallen, wenn die für die Begründung der Baulast maßgeblichen Belange nicht mehr sicherungsbedürftig oder sicherungsfähig sind (OVG Berlin, Urteil vom 26. Juli 1996 – 2 B 32.93 -, LKV 1997, 102, 103, im Anschluss an NdsOVG, Urteil vom 28. Februar 1983 – 6 A 39/82 -, juris; so auch Boeddinghaus u.a., Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen, Loseblatt-Kommentar, § 83 Rn. 99, Stand: 1. April 2018). Danach kommt es auf einen Vergleich zwischen der Situation bei Eintragung der Baulast und derjenigen bei Entscheidung über den Verzicht an (s. Boeddinghaus u.a., a.a.O., Rn. 100). Ein Verzicht kommt etwa in Betracht, wenn sich die für die Begründung der Baulast entscheidend gewesenen tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so wesentlich verändert haben, dass die Baulast gewissermaßen funktionslos geworden ist (so Dageförde, in: Wilke u.a., Bauordnung für Berlin, Kommentar, 6. Aufl. 2008, § 82 Rn. 47 unter Hinweis auf NdsOVG, a.a.O.; OVG Bremen, Urteil vom 21. Oktober 1997 – 1 BA 23/97 -, juris Rn. 23). In Rechtsprechung und Literatur wird darüber hinaus betont, dass durch den Verzicht und die Löschung der Baulast nicht die Gefahr baurechtswidriger Zustände entstehen darf (vgl. OVG Berlin, a.a.O.; OVG Bremen, a.a.O.; Dageförde, a.a.O.; Mann, in: Große-Suchsdorf, Niedersächsische Bauordnung, 9. Aufl. 2013, § 81 Rn. 62). Daraus ist zu schließen, dass es auch jenseits der im Zeitpunkt der Begründung der Baulast maßgeblichen Belange tatsächliche oder rechtliche Veränderungen der bauplanungs- oder bauordnungsrechtlichen Grundstückssituation geben kann, die geeignet sind, der „alten“ Baulast eine neue Bedeutung zu verleihen.

bb) Gemessen an diesem Maßstab erweist sich die Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung nicht als ernstlich zweifelhaft.

Entgegen der Ansicht der Kläger ist bereits mit der „neuen“ Baulast von 2010 die nach § 4 Abs. 1 BauO Bln erforderliche Zugänglichkeit des Buchgrundstücks (zu diesem Bezug s. Broy-Bülow, in: Wilke u.a., a.a.O., § 4 Rn. 5) T… (bestehend aus den Flurstücken 1…, 1… und 3…, Flur 1…, Gemarkung L…) hinreichend gewährleistet, ohne dass es insoweit noch der „alten“ Baulast von 1976 bedürfte.

Nach § 4 Abs. 1 BauO Bln dürfen Gebäude nur errichtet werden, wenn das Grundstück in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder wenn das Grundstück eine befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche hat. Bei dieser Regelung handelt es sich um eine eigenständige bauordnungsrechtliche Anforderung. Die Vorschrift soll sicherstellen, dass ein Berliner Grundstück nur dann mit einem Gebäude bebaut werden darf, wenn den mit der Nutzung einhergehenden Gefahren für die öffentliche Sicherheit jederzeit angemessen begegnet werden kann. Insbesondere muss gewährleistet sein, dass Fahrzeuge der Feuerwehr, des Rettungs- und Gesundheitswesens, der Abfallbeseitigung und der Post sowie die Bewohner und Besucher das Grundstück und das Gebäude unter Berücksichtigung aller Aspekte der Gefahrenabwehr sicher erreichen können (OVG Berlin, Urteil vom 30. Juli 2003 – 2 B 11.00 -, juris Rn. 20; Broy-Bülow, in: Wilke u.a., a.a.O., § 4 Rn. 1). Diese Voraussetzungen sind mit der Baulast von 2010 auch bezogen auf das Flurstück 3… erfüllt, weil diese Liegenschaft über das Flurstück 1… erreicht werden kann, zu dem die mit der Baulast 2010 gesicherte Zufahrt führt: Es besteht nach den Angaben der Kläger ein 1,60 Meter breiter Zugang von dem Flurstück 1… zu dem Flurstück 3…, der nach Ziffer 14 der die Regelungen in § 5 BauO Bln konkretisierenden – und nach § 3 Abs. 3 BauO Bln zu beachtenden (vgl. Broy-Bülow, a.a.O., § 5 Rn. 3) – Muster-Richtlinien über Flächen für die Feuerwehr, Fassung Februar 2007, zuletzt geändert durch Beschluss der Fachkommission Bauaufsicht vom Oktober 2009 (Zugang für die Feuerwehr von mindestens 1,25 m) genügt, um die Gebäude auf dem Flurstück 3… bei einem entsprechenden Einsatz zu erreichen. Sie sind über diese Verbindung auch für die Abfallbeseitigung sowie die Bewohner und Besucher zugänglich. Sofern eine Bedienstete des Beklagten im Güteverfahren vor dem Verwaltungsgericht zu alledem eine andere Auffassung vertreten hat, vermag ihr der Senat nicht zu folgen.

Einer gesonderten, mit Fahrzeugen befahrbaren Zufahrt zum Flurstück 3… bedarf es mit Blick auf die Anforderung nach § 4 Abs. 1 BauO Bln hingegen nicht. Soweit die Kläger meinen, dass die teilweise Löschung der Baulast von 1976 deshalb zu einem baurechtswidrigen Zustand führt, weil sie ihren Unterstellplatz für den Anhänger nicht mehr bestimmungsgemäß benutzen können, betrifft dies keinen Belang, der mit der – allein auf die Gewährleistung der öffentlichen Sicherheit ausgerichteten – Regelung des § 4 Abs. 1 BauO Bln im Zusammenhang steht, sondern um ein lediglich privates Interesse, das keiner bauordnungsrechtlichen Absicherung über eine zu Lasten der Beigeladenen gehende und ihr Eigentumsrecht nach Art. 14 GG beeinträchtigende öffentlich-rechtliche Baulast bedarf. Dabei ist auch unabhängig von der Bestimmung des § 4 Abs. 1 BauO Bln nicht zu ersehen, dass der von den Klägern hervorgehobene Umstand geeignet ist, einen baurechtswidrigen Zustand herbeizuführen. Das Berufungszulassungsvorbringen gibt dafür jedenfalls nichts her. Soweit dort darauf abgehoben wird, dass die Kläger ihren Kfz-Anhänger wegen des in § 12 Abs. 3b Satz 1 StVO enthaltenen Verbots nicht über einen längeren Zeitraum auf öffentlichem Straßenland abstellen dürften, ergibt sich daraus jedenfalls kein aus bauordnungsrechtlicher Perspektive zu sicherndes öffentliches Interesse, das die Beibehaltung der Baulast von 1976 auf dem Grundstück der Beigeladenen erforderte.

Es lässt sich ferner nicht erkennen, dass die Baulast von 1976 dazu bestimmt ist, den Zugang zu dem besagten Unterstellplatz auf dem Flurstück 3… rechtlich zu gewährleisten. Eine derartige Sichtweise ließe außer Acht, dass das Flurstück 3… im Zeitpunkt der Begründung der Baulast noch nicht zum Bestand des Grundstücks T… A… gehört hat. Abgesehen davon bezieht sich die Baulast von 1976 auf das seinerzeit auf dem Flurstück 1… errichtete Vorhaben und kann demgemäß auch nicht im Sinne einer „Vorratsbaulast“ verstanden werden, die allenfalls für ein in naher Zukunft beabsichtigtes Vorhaben baurechtliche Bedeutung gewinnen kann (vgl. dazu VGH BW, Urteil vom 1. Oktober 2004 – 3 S 1743/03 -, juris Rn. 21; OVG NW, Urteil vom 21. November 2017 – 2 A 1393/16 -, juris Rn. 100 ff.). Die Baulast von 1976 ist des Weiteren nicht etwa im Zuge der Errichtung des Unterstellplatzes auf dem Flurstück 3… modifiziert worden mit der Folge, dass sie auch der Zugänglichkeit dieser Liegenschaft zu dienen bestimmt war; auch der von den Klägern initiierten Herstellung des Zugangs von dem Flurstück 3… auf die mit der Baulast von 1976 gesicherte Fläche kommt insofern keine rechtliche Bedeutung zu. Eine solche Annahme widerspräche dem erklärten Willen der mit der Baulast belasteten Beigeladenen, denen das aus Art. 14 GG abzuleitende Eigentümerrecht zusteht, über Art und Umfang bewilligter Belastungen bestimmen zu können (vgl. VG Sigmaringen, Urteil vom 10. Mai 2017 – 2 K 655/15 -, juris Rn. 52). Die beschriebenen Maßnahmen der Kläger können eingedenk dessen unter keinem erkennbaren Gesichtspunkt zu einer „Umwidmung“ der Baulast von 1976 in dem von ihnen gewünschten Sinne führen.

2. Die Rechtssache weist keine besonderen tatsächlichen oder rechtlichen Schwierigkeiten auf (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO). Der Rechtsbehelf zeigt keine Aspekte auf, die der Erörterung im Rahmen eines Berufungsverfahrens bedürften. Die von den Klägern mit Blick auf § 84 Abs. 3 Satz 2 BauO Bln aufgeworfene Frage, „ob bei einer Fallkonstellation wie der vorliegenden eine Baulast auch dann (jedenfalls teilweise) weiterbestehen muss, wenn zwar eine Zufahrt zu dem begünstigten Grundstück besteht, über diese aber ein nicht unerheblicher Teil des Grundstücks mit Kraftfahrzeugen nicht erreicht werden kann, ein Zugang nur von der Baulastfläche aus möglich ist“, erweist sich, soweit sie sich überhaupt stellen würde, als ohne merkbare Schwierigkeiten – wie in Abschnitt 1. auch geschehen – beantwortbar und bedarf mithin nicht der Durchführung eines Berufungsverfahrens. Entsprechendes gilt im Hinblick auf die von den Klägern als schwierig erachtete „Auslegung von § 4 Abs. 1 BauO Bln bei einem ungünstig geschnittenen und deshalb nicht nur über eine Zufahrt erreichbaren Hinterliegergrundstück“.

3. Die Sache hat auch keine grundsätzliche Bedeutung (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO). Dieser Zulassungsgrund liegt nur vor, wenn in der Rechtssache eine klärungsfähige und klärungsbedürftige Frage aufgeworfen wird, deren Beantwortung in einem künftigen Berufungsverfahren zur Wahrung der Einheitlichkeit oder zur Fortentwicklung des Rechts geboten ist. Das ist hier nicht der Fall. Die mit dem Rechtsbehelf als grundsätzlich bedeutsam erachtete Frage, „ob i.S.v. § 84 Abs. 3 Satz 2 BauO Bln ein öffentliches Interesse an dem Fortbestand einer Baulast auch dann besteht, wenn der Zugang zu dem begünstigten Grundstück zwar grundsätzlich gesichert, ein wesentlicher Teil desselben aber ohne Baulast mit Fahrzeugen nicht erreichbar ist, ob also in einem solchen Fall ein weiterer Zugang zu dem betroffenen Grundstücksteil über die Baulastfläche gesichert sein muss“, lässt sich, soweit sie überhaupt zu erörtern wäre, ohne weiteres im Rahmen des Zulassungsverfahrens beantworten; auf die Ausführungen unter 1. wird Bezug genommen.

4. Soweit die Kläger mit ihren Schreiben vom 20. September 2017, 7. November 2017, 15. Januar 2018 und 21. Januar 2019 Gesichtspunkte vorgetragen haben, die über die Erläuterung und Vertiefung rechtzeitig vorgebrachter Gründe hinausgehen, ist ihr Vorbringen unbeachtlich. Da die Zulassungsgründe gemäß § 124 a Abs. 4 Satz 4 VwGO innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des Urteils darzulegen sind, können bei der Entscheidung über die Zulassung der Berufung grundsätzlich nur solche Umstände beachtet werden, auf die sich der Rechtsbehelfsführer fristgerecht berufen hat.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 1 und 3, § 52 Abs. 2 GKG.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

Sie benötigen rechtliche Hilfe?

Rufen Sie uns an um einen Beratungstermin zu vereinbaren oder nutzen Sie unser Kontaktformular für eine unverbindliche Beratungsanfrage bzw. Ersteinschätzung.

Rechtsanwälte Kotz - Kreuztal
Dr. Christian Gerd Kotz

Dr. Christian Gerd Kotz

Mein Name ist Dr. Christian Gerd Kotz. Ich bin Fachanwalt für Verkehrsrecht und Versicherungsrecht, sowie Notar mit Amtssitz in Kreuztal. Selbstverständlich berate und vertrete ich meine Mandanten auch zu jedem anderen Thema im Raum Siegen und bundesweit [...] mehr zu

Ratgeber und hilfreiche Tipps unserer Experten.

Lesen Sie weitere interessante Urteile.

Unsere Kontaktinformationen.

Rechtsanwälte Kotz GbR

Siegener Str. 104 – 106
D-57223 Kreuztal – Buschhütten
(Kreis Siegen – Wittgenstein)

Telefon: 02732 791079
(Tel. Auskünfte sind unverbindlich!)
Telefax: 02732 791078

E-Mail Anfragen:
info@ra-kotz.de
ra-kotz@web.de
zum Kontaktformular

Rechtsanwalt Hans Jürgen Kotz
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Rechtsanwalt und Notar Dr. Christian Kotz
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Notar mit Amtssitz in Kreuztal

Bürozeiten:
MO-FR: 8:00-18:00 Uhr
SA & außerhalb der Bürozeiten:
nach Vereinbarung

Für Besprechungen bitten wir Sie um eine Terminvereinbarung! Ersteinschätzungen nur auf schriftliche Anfrage per Anfrageformular.

Termin vereinbaren

02732 791079

Bürozeiten:
Mo-Fr: 08:00 – 18:00 Uhr

Kundenbewertungen & Erfahrungen zu Rechtsanwälte Kotz. Mehr Infos anzeigen.

Ersteinschätzung

Wir analysieren für Sie Ihre aktuelle rechtliche Situation und individuellen Bedürfnisse. Dabei zeigen wir Ihnen auf, wie in Ihren Fall sinnvoll, effizient und möglichst kostengünstig vorzugehen ist.

Fragen Sie jetzt unverbindlich nach unsere Ersteinschätzung und erhalten Sie vorab eine Abschätzung der voraussichtlichen Kosten einer ausführlichen Beratung oder rechtssichere Auskunft.