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Betriebskostenabrechnung – Umlagefähigkeit von Graffitibeseitigungskosten

AG Neukölln, Az.: 6 C 54/16

Urteil vom 01.03.2017

1. Die Beklagten werden verurteilt, an die Klägerin 31,75 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 9. September 2016 zu zahlen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin zu einem Drittel und die Beklagten als Gesamtschuldner zu zwei Dritteln zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Betriebskostenabrechnung - Umlagefähigkeit von Graffitibeseitigungskosten
Symbolfoto: Mehaniq/Bigstock

Die Klage ist zulässig und in dem noch zur Entscheidung anstehenden Teil auch begründet. Die Klägerin hat einen Anspruch gemäß § 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung der Restmiete für Mai 2016 in Höhe von 31,75 Euro. Dieser Anspruch ist auch nicht durch Aufrechnung seitens der Beklagten mit einer Gegenforderung in derselben Höhe erloschen, die die Beklagten aus der Betriebskostenabrechnung vom 22. Februar 2016 ableiten.

Die Kosten für die regelmäßige Graffitibeseitigung durften von der Klägerin in die Betriebskostenabrechnung eingestellt werden. Zwar ist den Beklagten darin zuzustimmen, dass es sich nicht um Kosten der Gebäudereinigung gemäß § 2 Nr. 9 BetrKV handelt. Allerdings durfte die Klägerin diese Kosten als sonstige Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV umlegen.

Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die im ursprünglichen Mietvertrag vom Mai 1987 als Inklusivmiete vereinbarte Miete zwischenzeitlich in eine Nettomiete mit Vorauszahlungen auf die kalten Betriebskosten umgewandelt wurde. Die Kosten für die von der Klägerin im Februar 2011 erstmals beauftragte und in den Abrechnungsjahren 2011, 2012, 2013 und 2014 unwidersprochen auf die Beklagten umgelegte Graffitibeseitigung sind in diesem Kontext als konkludent vereinbarte sonstige Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV anzusehen.

Gegen diese Annahme spricht auch nicht, dass es sich, wie teilweise vertreten (vgl. Langenberg Betriebskostenrecht, A. Rn. 133; LG Berlin, Urteil vom 19.02.2016 – 63 S 189/15), bei der Beseitigung von Graffiti stets um Instandsetzungskosten handeln soll, die nicht als Betriebskosten umgelegt werden dürfen. Denn soweit es sich zum einen um regelmäßig anfallende Maßnahmen handelt, die zum anderen – wie im vorliegenden Fall – sich in einer Reinigung der Fassade von der aufgebrachten Farbe erschöpfen, ohne die Substanz der Fassade zu erneuern, erschiene eine Einstufung als Instandhaltungskosten nicht sachgerecht. Der Vermieter besorgt hier lediglich die Aufrechterhaltung des optischen Zustands der allen Bewohnern zugute kommenden Fassade, ohne die Lebensdauer der ihm gehörenden Gebäudesubstanz zu verlängern. Diese Maßnahmen ähneln also eher denen der Gebäudereinigung gemäß § 2 Nr. 9 BetrKV. Als Kosten der Gebäudereinigung können sie lediglich deshalb nicht eingestuft werden, weil der Wortlaut der Nr. 9 sich auf die gemeinsam benutzten Gebäudeteile beschränkt.

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Durch gesonderte Vereinbarung sind die Kosten der regelmäßigen Graffitibeseitigung aber gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV umlegbar (so auch Gramlich/Gramlich BGB § 556 Nr. 3; BeckOK BGB/Ehlert BGB § 556 Rn. 27). Hätten die Beklagten im vorliegenden Fall der Einführung dieser Betriebskostenart in der Abrechnung für 2011 widersprochen, wäre die Umlage daran gescheitert. Indem sie die Umlage vier aufeinanderfolgenden Jahre lang unwidersprochen bezahlten, haben sie die Vereinbarung der zusätzlichen Kostenart indes durch schlüssiges Verhalten akzeptiert.

Zwar haben die Beklagten darüber hinaus auch bestritten, dass tatsächlich Maßnahmen zur Graffitibeseitigung in Rahmen des von der Klägerin vorgelegten Dienstleistungsvertrags vorgenommen wurden. Dem konkreten Klägervortrag, dass dies zuletzt am 21. April 2015, 29. Oktober 2015 und 7. November 2016 geschehen sei, sind sie jedoch nicht mehr substantiiert entgegen getreten, so dass ihr pauschales Bestreiten als unbeachtlich anzusehen ist.

Die verlangten Zinsen stehen der Klägerin gemäß §§ 291, 288 Abs. 1 BGB zu.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 S. 1 ZPO in Verbindung mit § 269 Abs. 3 S. 2 ZPO. Nachdem die Klägerin die Klage um rund ein Drittel zurück genommen hat, war eine entsprechende Kostenquote zu bilden. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.

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Dr. Christian Gerd Kotz

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