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Eigentumswohnungskauf – Sachmangel bei Marderbefall

LG Hagen (Westfalen) – Az.: 10 O 38/15 – Urteil vom 05.09.2016

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Der Kläger nimmt die Beklagten auf Zahlung von Schadensersatz aufgrund eines Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung in Anspruch.

Die Beklagten waren hälftige Miteigentümer einer Eigentumswohnung unter der Anschrift B Y 00 und 00 in Hagen eingetragen im Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch von G Blatt 0000 mit einem Miteigentumsanteil von 23.588/100.000 an dem Grundstück der G1 27, Flurstücke 000 verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan Nr.1 bezeichneten Wohnung nebst Nebenräumen, T-Platz sowie eines Kellerraums.

Es handelt sich um eine Eigentumswohnung mit 3 ½ Zimmern, Küche, Bad und Gäste-WC mit einer Wohnfläche von 112,58 qm. Zu der Erdgeschosswohneinheit gehören eine Terrasse und ein Gartennutzungsrecht für eine Gartenanlage von 150 qm. Zudem ist dem Miteigentumsanteil gemäß der Teilungserklärung des Notars Wolfgang Hermes vom 05.08.1994 auch ein Kellerraum zugewiesen. Durch diesen Kellerraum verlaufen Versorgungsleitungen wie etwa die Gasleitung und mehrere Heizleitungen mit Durchflusszählern. Dadurch ist dieser Kellerraum nur eingeschränkt nutzbar. Als Kompromisslösung wurde den Beklagten durch die Eigentümergemeinschaft die Möglichkeit eingeräumt, eine andere Fläche als Ersatzfläche zu nutzen. Auf dieser Ersatzfläche befand sich eine Art begehbarer Schrank, welcher jedoch nicht verschließbar war.

In dem Haus befinden sich insgesamt fünf Wohneinheiten, welche im Jahr 2013 durch die Zeugen C, T und H2 bewohnt wurden. Eine Wohneinheit im Dachgeschoss stand im streitgegenständlichen Zeitraum leer.

Die Beklagten beabsichtigten die Eigentumswohnung zu verkaufen und beauftragten hierzu die N eG in Hagen. Mit der Maklertätigkeit war die Zeugin G betraut. In einem Besichtigungstermin mit der Zeugin G schaute sich der Kläger sowohl die Wohnung wie auch die Kellerräume an.

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Der Kläger erwarb am 27.01.2014 zum Kaufpreis von 110.000 EUR von den Beklagten durch notariell beurkundeten Kaufvertrag des Notars X unter der Urkundenrolle 61/2014 den vorbezeichneten Miteigentumsanteil.

Unter § 2 des Kaufvertrages heißt es:

“1. Die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels sind ausgeschlossen. Dieser Ausschluss gilt nicht, soweit der Verkäufer für Vorsatz haftet, einen etwaigen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat.

Der Käufer hat das Kaufobjekt besichtigt, er kauft es im gegenwärtigen, altersbedingten Zustand. Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind und die für die vorhandene Bebauung erforderlichen Genehmigungen erteilt sind.

… ”

Da der Kläger einen abschließbaren Kellerbereich benötigte, gestattete ihm die Eigentümergemeinschaft (wie auch schon zuvor den Beklagten) die Nutzung der Ersatzfläche. Der Kläger trennte die Ersatzkellerfläche räumlich ab durch den Einbau einer Wand und einer Tür. Diese Arbeiten ließ der Kläger durch sein eigenes Unternehmen ausführen.

Im Oktober 2013 gab es in der Wohnung der Zeugin T einen Schaden, der durch Marder verursacht wurde. Im Wohnzimmer der Zeugin löste sich ein Teil der Zwischendecke und fiel zu Boden. Die Schadensbeseitigung kostete 2.256,22 EUR. Auch zuvor war das Haus (zumindest) gelegentlich von Mardern aufgesucht worden, wobei Umfang der Marderaktivitäten und das Ausmaß dadurch verursachter Schäden zwischen den Parteien streitig sind. So waren bereits bauliche Veränderungen vorgenommen worden, wie etwa die Anbringung eines Maschendrahtzaunes zwischen Holzvertäfelung und Außenwand und Nagelschienen auf einem Holzzaun.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 23.11.2014 forderte der Kläger die Beklagten erfolglos auf, Schadensersatz für den anteiligen Aufwand zur Beseitigung der Schäden am Dach iHv 20.049,80 EUR sowie iHv 1.955,29 EUR für die Aufbereitung des Ersatzkellerraums zu zahlen.

Der Kläger behauptet, die Beklagten hätten ihm bei Abschluss des Kaufvertrages arglistig verschwiegen, dass das Haus seit geraumer Zeit unter einem Marderbefall leide. In den Jahren 2005 und 2006 sei ein Marderbeauftragter von der Eigentümergemeinschaft beauftragt worden, der ein Konzept für eine Marderbeseitigung erstellen sollte.

Der Kläger behauptet des Weiteren, die Beklagten hätten ihm den Marderschaden aus dem Jahre 2013 verschwiegen. In der Wohnung der Zeugin T seien Teile der Decke heruntergekommen, woraufhin eine außerordentlichen Eigentümerversammlung im August/September 2013 durchgeführt worden sei. Zuvor hätte es über Wochen massive Geräusche in den Wohndecken der Wohnungseigentümer gegeben.

Der Kläger behauptet weiter, inzwischen habe eine Dachdeckerfirma festgestellt, dass die Marder teilweise die Isolierung des Daches weggefressen hätten. In mehreren Bereichen hätten sich Tierreste und Kot befunden. Zur Sanierung sei es notwendig, das Gebäude einzurüsten, das Dach komplett abzudecken, die Ziegel zwischenzulagern, das Dach neu mit Folie auszurüsten und ein Gitter unter den Ziegeln anzubringen und sodann wieder einzudecken. Der Schadensbeseitigungsaufwand belaufe sich auf 86.275 EUR brutto, von denen auf den Kläger anteilig 20.350,55 EUR entfielen.

Der Kläger behauptet, die Beklagten hätten ihm verschwiegen, dass der gemäß dem Aufteilungsplan der Wohnung zugewiesene Kellerraum nicht nutzbar sei, da sich dieser nicht verschließen lasse. Zur Aufbereitung des Ersatzkellerraums habe er 1.955,29 EUR brutto aufwenden müssen.

Der Kläger beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 22.305,84 EUR nebst Zinsen iHv 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 02.12.2014 aus 20.350,55 EUR und seit Rechtshängigkeit aus 1.955,29 EUR zu zahlen,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 1.242,84 EUR nebst Zinsen iHv 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz Rechtshängigkeit zu zahlen sowie

festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, den weiteren über 22.305,84 EUR hinausgehenden Schaden zu ersetzen, der ihm aufgrund des Marderbefalls an dem Wohnobjekt unter der Adresse X D 00, 000 G entstanden ist und noch entstehen wird.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, sie hätten nur von gelegentlichen Marderbesuchen gewusst. Dieser Umstand sei dem Kläger auch durch die Zeugin G mitgeteilt worden. Das Haus befinde sich in weitgehend naturbelassener Gegend, so dass der Kläger mit Marderbesuchen habe rechnen müssen.

Die Beklagten behaupten ferner, das durch die Marderbesuche nur minimalste Schäden eingetreten seien. Von dem Schaden aus dem Jahre 2013 hätten sie zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses keine Kenntnis gehabt. Insbesondere sei ihnen nicht bekannt gewesen, dass ein Schaden am Dach bestehe. Dies lasse sich auch den Protokollen der Eigentümerversammlungen nicht entnehmen.

Die Beklagten behaupten des Weiteren, die vom Kläger behaupteten Sanierungsarbeiten seien weder erforderlich noch angemessen. Der Sanierungspreis sei übersetzt. Die bisherigen Maßnahmen zur Marderbekämpfung seien hinreichend.

Bezüglich des Kellerraumes behaupten die Beklagten, dass dem Kläger die Umstände durch die Besichtigung bekannt gewesen seien.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Inaugenscheinnahme von Lichtbildern sowie uneidliche Vernehmung der Zeugen G, H2, T und C. Bezüglich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsprotokolle vom 21.03.2016 und 25.07.2016 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

I.

Eigentumswohnungskauf – Sachmangel bei Marderbefall
(Symbolfoto: Rudmer Zwerver/Shutterstock.com)

Ein Anspruch auf Schadensersatz aus §§ 433, 434, 437 Nr.3, 280 Abs.1, 281 BGB scheitert an dem vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss aus dem notariellen Vertrag vom 27.01.2014 (§ 444 BGB). Danach sind die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels grundsätzlich ausgeschlossen, es sei denn ein etwaiger Mangel wurde arglistig verschwiegen. Für den Nachweis eines arglistigen Verschweigens ist der Kläger beweispflichtig (BGH NJW-RR 1989, 972).

1. a) Ein Marderbefall im Dach stellt einen erheblichen Sachmangel im Sinne des § 434 BGB dar, da es dadurch zu Schäden der Dachisolierung und als Folge davon zu Energieverlusten, Kondensatbildung und Schimmelbildung kommen kann.

aa) Es konnte jedoch nicht zur Überzeugung des Gerichts bewiesen werden, dass die Beklagten den Marderbefall im Jahr 2013 arglistig verschwiegen hätten.

Ein Verschweigen des Mangels kann durch aktives Tun oder durch Unterlassen eines Hinweises auf den vorhandenen Mangel erfolgen (Palandt – Weidenkaff, § 444 Rn. 11). Eine Arglisthaftung wegen Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel setzt nach ständiger Rechtsprechung voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und billigend in Kauf nahm, dass der Käufer keine Kenntnis von diesen Fehlern hatte und er bei der Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (BGH NJW-RR 1996, 1332; NJW-RR 1992, 333).

Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst dabei nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines “Fürmöglichhaltens” und “Inkaufnehmens” reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (BGH IBR 2002, 383; OLG Koblenz OLGR 2006, 527).

Ein zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages auftretender Befall ist nach Auffassung des erkennenden Gerichts auch offenbarungspflichtig. Ein Marderbefall stellt regelmäßig einen für den Kaufentschluss maßgeblichen Mangel dar, den der Verkäufer redlicherweise nicht verschweigen darf; hinzu kommt, dass den Beklagten die ausdrückliche Erklärung abverlangt worden war, verdeckte Mängel seien ihnen nicht bekannt.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme konnte der Kläger nicht nachweisen, dass die Beklagten zum Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses Kenntnis von dem Marderbefall im Jahr 2013 hatten. Der Kläger ist beweisfällig geblieben, da keiner der vernommenen Zeugen eine solche Kenntnis bekunden konnte. Die Aussage des Zeuge H2 war insoweit bereits unergiebig. Der Zeuge gab an, dass er nichts dazu sagen könne, ob die Beklagten von dem Verdacht des Marderbefalls gewusst hätten. Die Zeugin T bekundete glaubhaft, dass es einen größeren Vorfall am 30.10.2013 in ihrer Wohnung gegeben habe. Im Sommer 2013 habe sie mehrfach in den Abendstunden eine Mutter mit zwei Jungtieren aus dem Haus kommen sehen. In diesem Zeitraum hätten die Eheleute I aber nicht mehr im Haus gewohnt. Die Beklagte sei bereits einige Zeit zuvor ausgezogen. Der Beklagte sei allenfalls noch sporadisch anwesend gewesen; für sie sei er dort jedenfalls nicht mehr erreichbar gewesen. Auch die Zeugin C gab aufgrund des Zeitablaufs nachvollziehbar an, sich nicht sicher zu sein, ob die Beklagten von dem letzten Vorfall gewusst hätten. Sie sei sich insbesondere nicht sicher, ob die Beklagten bei Sichtbarwerden des Schadens überhaupt noch dort gewohnt hätten. Auch könne sie nicht sicher sagen, ob sie die Beklagte telefonisch über den Schaden informiert habe.

bb) Allerdings war den Beklagten bekannt, dass in der Vergangenheit in unregelmäßigen Abständen immer mal wieder Marder im und am Haus waren. Es waren bereits (sichtbare) Maßnahmen getroffen worden, die verhindern sollten, dass Marder an der Hauswand hochklettern konnten. So war etwa zwischen Hauswand und Holzfassade Draht gesteckt worden und ein Zaun mit Nagelschienen versehen worden. Im Jahr 2007 befasste sich auch die Eigentümerversammlung mit dem Marderbefall.

Ob auch eine Offenbarungspflicht aufgrund früheren Schädlingsbefalls besteht, wird in Abhängigkeit von dem jeweiligen Schädling und dessen Eigenschaften in der Rechtsprechung unterschiedlich beantwortet. So bejaht die Rechtsprechung etwa eine verstärkte Offenbarungspflicht bei einem früheren Befall mit Hausschwamm (so BGH NJW-RR 1987, 1415). Demgegenüber wird für einen Befall mit I3 (KG NJW-RR 1989, 972) wie auch mit Schaben (OLG Stuttgart NJW-RR 1997, 754) eine Offenbarungspflicht nicht generell bejaht. Demnach sind maßgebliche Beurteilungskriterien, ob es sich um eine Dauerplage oder nur um gelegentlich oder in begrenztem Umfang auftretenden Befall handelt, ob die Bausubstanz durch den Schädling angegriffen und beschädigt wird, die Bewohnbarkeit erheblich beeinträchtigt wird und eine Beseitigung mit zumutbarem Aufwand möglich ist. Zu berücksichtigen sind ferner Alter, Lage und Zustand des Objekts, da sich auch hieraus Gründe ergeben können, die es rechtfertigen, dass der Erwerber Abstriche an Bausubstanz, Isolierung, Hygiene und dergleichen machen muss. Zudem kann eine erfolgte fachmännische Beseitigung bewirken, dass aufgrund früheren Befalls nicht unbedingt der Verdacht bestehen muss, der alte Befall könne wieder akut werden. Eine Vermutung für das Weiterbestehen eines einmal eingetretenen tatsächlichen Zustandes, hier eines Vorsatzes der Beklagten hinsichtlich des Mangels, ist nicht anerkannt (BGH NJW-RR 1992, 333).

Es kann nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, die Beklagten hätten das Fortbestehen des Mangels auch noch bei dem etwa sechs Jahre später abgeschlossenen Kaufvertrag der Parteien für möglich gehalten. Zwar spricht für eine Offenbarungspflicht, dass durch Marderbefall die Bausubstanz angegriffen werden kann und es zu erheblichem Mangelbeseitigungsaufwand kommen kann. Dagegen spricht jedoch, dass nach den Aussagen der vernommenen Zeugen nur zeitweise Geräusche im Dach zu hören waren. Dass der Marderbefall das Ausmaß einer Dauerplage erreicht hätte, wurde von keinem der Zeugen bekundet. Die Zeugin C berichtete glaubhaft, dass es auch immer wieder Phasen gegeben habe, in denen man geglaubt habe, die Marderabwehr sei erfolgreich gewesen. So sagte auch die Zeugin T aus, dass ihr der letzte Vorfall vor dem Einsturz der Zwischendecke im Oktober 2013 aus dem Jahr 2007 erinnerlich sei. Zudem wurden in der Vergangenheit bereits umfangreiche Maßnahmen zur Marderabwehr getroffen, deren Umsetzung sowohl von Dachdeckern als auch von einem Kammerjäger fachmännisch begleitet wurden. Aufgrund des letzten akuten Befalls aus dem Jahr 2007 und der durchgeführten Maßnahmen, musste nach Auffassung des erkennenden Gerichts nicht unbedingt der Verdacht bestehen, der alte Befall könne wieder akut werden, mit der Folge, dass eine Offenbarungspflicht bestanden hätte.

Hinzu kommt, dass der Befall im Jahr 2013 durch einen Leerstand in der Wohnung im Dachgeschoss begünstigt worden ist, was in dieser Weise für die Beklagten nicht vorhersehbar gewesen ist. So sagte die Zeugin T aus, dass der Leerstand dazu geführt habe, dass die Marder im Sommer 2013 über die Loggia der leer stehenden Wohnung ins Dach gegangen seien. Durch den Leerstand sei dies erst spät aufgefallen. Zum anderen sind Marder nachtaktive Tiere, die sich durch Lärm am Tag in ihrem Schlaf gestört fühlen. Eine unbewohnte Wohnung ist auch vor diesem Hintergrund förderlich.

b) Daneben stellen auch bereits verursachte Schäden etwa in der Dachisolierung durch den Marderbefall einen Sachmangel dar.

aa) Sofern sich der Schaden auf den Marderbefall im Jahr 2013 bezieht, fehlt es bereits an der Kenntnis der Beklagten hinsichtlich des Befalls (dazu oben).

bb) Aber auch hinsichtlich solcher Schäden, die auf einen Marderbefall vor dem Jahr 2013 zurück zu führen sein könnten, ist dem Kläger der Beweis, dass die Beklagten den Sachmangel arglistig verschwiegen hätten, nicht gelungen. Diesbezüglich sagten die Zeugen übereinstimmend aus, dass es bis zum Jahr 2013 immer nur zu kleineren Schäden gekommen sei. So hätten Dachdecker verrutschte Schindeln wieder gerade gerückt. Das Ausmaß etwaiger Schäden sei bis zum Jahr 2013 nie untersucht worden.

Im Gegensatz zu der durch den Kläger angeführten Entscheidung des OLG Koblenz (Urteil v. 15.01.2013 Az. 4 U 874/12) kann nicht festgestellt werden, dass die Beklagten eine Beschädigung der Dachisolierung in einem offenbarungspflichtigen Umfang für möglich halten mussten. Hierfür fehlt es an tatsächlichen Anhaltspunkten. Insofern hat die Beweisaufnahme nicht ergeben, dass die Beklagten tatsächlich Kenntnis von allen Vorfällen vor dem Jahr 2013 hatten, insbesondere im Hinblick auf Dauer, Intensität und räumliche Ausbreitung des Marderbefalls im Dach des Hauses. Für die Beklagten war weder aus eigenen Erkenntnissen noch basierend auf den Zeugenaussagen erkennbar, dass sich Marder weiträumig im Dachstuhl aufgehalten und dort die Dämmschicht umfangreich zerstört hätten. So befand sich die Wohnung der Beklagten im Erdgeschoss, so dass sie Mardergeräusche nicht aus eigener Anschauung wahrnehmen konnten. Auch konnte keiner der befragten Zeugen den konkreten Inhalt der Gespräche mit den Beklagten wiedergeben.

II.

Ein Anspruch auf Schadensersatz hinsichtlich des Kellerraums aus §§ 433, 434, 437 Nr.3, 280 Abs.1, 281 BGB scheitert daran, dass der Kläger Kenntnis des Mangels iSd § 442 BGB hatte. Dem Kläger wurde im Rahmen der Besichtigung mit der Zeugin G der zum Sondereigentum der Wohnung gehörige Keller gezeigt. Zwar wurde der Kläger durch die Zeugin G nicht ausdrücklich auf diesen Umstand hingewiesen, dass der Keller nur eingeschränkt nutzbar ist. Dies war jedoch ersichtlich, da auch für einen Laien erkennbar ist, dass sich dort Versorgungsleitungen sowie zugehörige Ablesegeräte befinden.

III.

Mangels Anspruchs in der Hauptsache sind auch die geltend gemachten Ansprüche auf Feststellung sowie Verzugszinsen unbegründet.

Die Kostenverteilung folgt aus § 91 Abs.1 ZPO. Für die vorläufige Vollstreckbarkeit gilt § 709 ZPO.

Streitwert: 62.500 EUR; bezüglich des Antrags zu Ziffer 1) 50.000 EUR und hinsichtlich des Antrags zu Ziffer 2) 12.500 EUR.

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