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Einvernehmliche Aufhebung des mit den Erben fortgesetzten Mietvertrages

LG Gießen – Az.: 1 S 11/12 – Urteil vom 04.07.2012

Die Berufung der Klägerin gegen das am 21.12.2011 verkündete Urteil des Amtsgerichts Alsfeld wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Klägerin zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 5.708,01 € festgesetzt.

Gründe

I.

Die Parteien streiten über Renovierungskosten und Mietzinsforderungen aus einem Mietverhältnis. Das Amtsgericht, auf dessen tatsächliche Feststellungen Bezug genommen wird (§ 540 Abs. 1 S. 1 ZPO), hat die Klage abgewiesen. Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin, die ihr erstinstanzliches Prozessziel weiterverfolgt. Die Beklagte verteidigt das erstinstanzliche Urteil.

II.

Die Berufung der Klägerin hat in der Sache keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat die Klage auf Zahlung von Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und auf Zahlung von Mietzins für die Monate November 2007 bis Oktober 2010 im Ergebnis zu Recht abgewiesen.

Hierzu wird zunächst vollumfänglich auf die Ausführungen der Kammer in dem Hinweisbeschluss vom 18.04.2012 (Bl. 174 – 177 d. A.) Bezug genommen.

Da die Klägerin nunmehr in der Berufungsinstanz einen von der verstorbenen Mieterin unterzeichneten Mietvertrag vorgelegt hat, sind ergänzend folgende Ausführungen zu machen:

Die in § 8 Ziff. 1/3 enthaltene formularmäßige Klausel über die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen ist wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam, § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB bzw. § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG, da sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen auferlegt.

Vorformulierte Fristenpläne für die Ausführung von Schönheitsreparaturen müssen, um einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB standzuhalten nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes so abgefasst sein, dass der Fristenplan nur den Charakter einer Richtlinie hat, von der im Einzelfall bei gutem Erhaltungszustand der Mieträume auch nach oben abgewichen werden kann; dies muss für einen verständigen Mieter erkennbar sein (BGH, NJW 2004, 2087, 2586; NJW 2005, 3416; NJW 2006, 2113; KG Berlin ZMR 2008, 789).

Diesen Anforderungen wird die Klausel in § 8 Ziffer 3 nicht gerecht. Danach kann der Vermieter spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis zu diesem Zeitpunkt nach dem Grad der Abnutzung und Beschädigung gemäß nachstehendem Fristenplan erforderlichen Instandsetzungen und Schönheitsreparaturen verlangen, wobei als angemessene Zeitabstände der Schönheitsreparaturen gelten: … Diese Formulierung enthält zwar im ersten Teil die Wendung „nach dem Grad der Abnutzung“, was für sich allein lediglich den Umfang der Renovierungspflicht betrifft. Die weiteren Formulierung „Als angemessene Zeitabstände der Schönheitsreparaturen gelten“ legt hingegen den Zeitpunkt der Renovierung nach dem Verständnis eines durchschnittlichen Mieters verbindlich fest. Ein verständiger Mieter kann die Klausel insgesamt nur dahin verstehen, dass er die Schönheitsreparaturen nach dem jeweiligen Grad der Abnutzung, in jedem Fall aber innerhalb der genannten Fristen durchzuführen hat (vgl. für die Formulierung „regelmäßig“ KG a.a.O.). Es handelt sich daher um einen starren Fristenplan, der die Unwirksamkeit der Klausel auch bezüglich der Schönheitsreparaturverpflichtung insgesamt zur Folge hat (BGH NJW 2004, 2087).

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Im Übrigen sind das in § 8 Ziffer 1 aufgeführte Versiegeln der Böden sowie die Erneuerung der Teppichböden keine Schönheitsreparaturen im Sinne von § 28 Abs. 4 S. 3 II.BV, sodass die in der Klausel enthaltene Verpflichtung zur Vornahme dieser Arbeiten wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam ist (vgl. BGH NJW 2010, 674, juris Rz. 11). Dies führt dazu, dass die Klausel insgesamt, auch soweit sie die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen enthält, unwirksam ist (BGH a.aa.O.).

Die Kammer hat außerdem in dem Beschluss vom 18.04.2012 begründet, dass die Parteien das Mietverhältnis zum Ende des Monats Oktober 2007 einvernehmlich aufgehoben haben, weshalb ein Anspruch auf Zahlung des hälftigen Mietzinses für die Zeit von November 2007 bis November 2010 nicht besteht. Die Ausführungen der Klägerin in dem Schriftsatz vom 03.05.2012 geben zu einer anderen Beurteilung keinen Anlass. Wie bereits ausgeführt, ist der Streit um den Umfang der Renovierungspflicht von der Frage des Fortbestandes des Mietverhältnisses zu trennen. Hätte eine Renovierungsverpflichtung bzw. Schadensersatzverpflichtung der Erbengemeinschaft bestanden, hätte die Klägerin u.U. Ersatz des Mietausfallsschadens verlangen können, wenn eine sofortige Anschlussvermietung nicht möglich gewesen wäre. Dass aber das Mietverhältnis nach Räumung einvernehmlich aufgehoben werden sollte, ist eine hiervon unabhängige Frage, die die Kammer bejaht hat.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre gesetzliche Grundlage in den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Revision gegen das Urteil wird nicht zugelassen; die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor.

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