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Grundstückskaufvertrag – Beschränkungen der Bebaubarkeit

LG Mönchengladbach – Az.: 11 O 276/15 – Urteil vom 31.03.2017

1. Die Beklagte zu 1) wird verurteilt, an die Klägerin und den Drittwiderbeklagten 750.000,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 06.03.2015 zu zahlen, Zug um Zug gegen lastenfreie Rückübertragung des Eigentums an dem im Grundbuch des AG Grevenbroich ……auf die Beklagte zu 1) und Abgabe der Bewilligung der Eintragung der Eigentumsverschaffung im Grundbuch.

Es wird festgestellt, dass sich die Beklagte zu 1) seit dem 06.03.2015 mit der Annahme der Rückübertragung des Eigentums an dem vorbezeichneten Grundbesitz in Annahmeverzug befindet.

Es wird festgestellt, dass die Beklagten zu 1) und 3) als Gesamtschuldner verpflichtet sind, der Klägerin und dem Drittwiderbeklagten die diesen auf Grund des Rücktritts vom Grundstückskaufvertrag vom 02.05.2013 (Urkunde …..und der Rückübertragung des vorbezeichneten Grundbesitzes entstandenen und noch entstehenden Vermögensschäden zu ersetzen.

Grundstückskaufvertrag - Beschränkungen der Bebaubarkeit
Streit über Gewährleistungsansprüche aus einem Grundstückskaufvertrag. (Symbolfoto: Von RTimages/Shutterstock.com)

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Drittwiderklage wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Klägerin haben die Beklagten zu 1) und 3) als Gesamtschuldner tragen. Die Beklagten zu 1) und 3) tragen auch ihre eigenen außergerichtlichen Kosten. Die außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 2) hat die Klägerin zu tragen. Die außergerichtlichen Kosten des Drittwiderbeklagten haben die Beklagten zu 1) und 2) als Gesamtschuldner zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand

Die Parteien streiten über Gewährleistungsansprüche aus einem Grundstückskaufvertrag.

Die Klägerin und der Drittwiderbeklagte sowie die Beklagte zu 1) und der Beklagte zu 2) sind Eheleute. Die Klägerin und der Drittwiderbeklagte besitzen drei Reitpferde.

Die beiden im Tenor genannten Flurstücke (im Folgenden zusammenfassend: Grundstück) sind, von der Straße…. aus gesehen, hintereinander gelegen. Das Grundstück ist mit einem Fachwerkhaus bebaut, im Garten befindet sich ein Swimmingpool. Auf benachbarten Grundstücken werden Pferde und Hochlandrinder gehalten.

Das auf dem Grundstück aufstehende Fachwerkhaus wurde im Jahr 1979 durch den damaligen Eigentümer des Grundstücks, …..erbaut.

Unter dem 20.03.1979 übersandte dieser dem Bauamt der Stadt Grevenbroich ein Schreiben  mit folgendem Inhalt:

“[…] Anbei übersende ich Ihnen Zeichnungen und Lageplan von meinem Pferde-Unterstand. […] ist der Unterstand nicht im hinteren Bereich meines Grundstücks, sondern so nah es geht am Haus und der übrigen Anlage geplant worden. Es handelt sich um einen offenen Unterstand, der den Pferden nur zum Schutz bei schlechter Witterung dient, und nicht um ein geschlossenes Stallgebäude. Wegen des Landschaftsschutzes ist der Unterstand in einen Hügel der Gartenanlage integriert worden und wird mit immer grünen Pflanzen restlos zugepflanzt, so daß das Landschaftsbild auf keinen Fall gestört wird. Da ich den hinteren Teil meines Grundstücks zur Pferdezucht benutzen möchte, in dem Fall also für mich eine landwirtschaftliche Nebenbeschäftigung, bitte ich mein Vorhaben wohlwollend zu prüfen. Der Offenstall schmiegt sich harmonisch in die übrige Gartenanlage ein und ist auch vom Optischen her ein Gewinn für unsere Niederrheinische Landschaft.” (Anlage K14, Bl. 118 GA).

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Der in dem Schreiben in Bezug genommene Antrag wurde ausweislich der Bauakte zur Stellungnahme an die vor der Bescheidung zu beteiligenden Fachämter der Stadt …..weitergeleitet. Eine Bescheidung des Antrages ist der Bauakte nicht zu entnehmen.

Sodann reichte Herr Dr….. im Jahr 1981 zur Erlangung der erforderlichen Baugenehmigung für einen beabsichtigten Turmanbau eine Baubeschreibung ein, aus der hervorgeht, dass das rückwärtige …..zum damaligen Zeitpunkt zur Haltung von Pferden genutzt wurde und auch zumindest ein Unterstand für Pferde auf diesem Flurstück errichtet worden war. In einer Reportage der Zeitschrift “….[…]”, veröffentlicht ebenfalls während der Zeit des Eigentums von Herrn……, heißt es zudem:

“[…] liegt ein kleines Paradies – […] mit Pferdekoppeln, die sich unmittelbar an Haus und Garten anschließen. Ein paar Pferde weiden da, […]. Eigene Pferde direkt beim Haus […]”

In der Reportage befindet sich ferner ein Bild, das einen Pferdestall und zwei Pferde zeigt. Sowohl auf dem Titelbild der Zeitschrift als auch auf einem Bild in der Reportage ist zudem der auf dem Grundstück errichtete Swimmingpool abgebildet. Auch aus einem Wertgutachten aus dem Jahr 1985 geht hervor, dass der Swimmingpool zu diesem Zeitpunkt schon errichtet war.

Zu einem den Parteien unbekannten Zeitpunkt, vermutlich Ende der 1980er Jahre, veräußerte ….das Grundstück an ….Im Jahr 1993 führte diese vor dem LG ….unter dem Az.: ….einen Rechtsstreit mit Herrn…, einem Nachbarn. Der Rechtsstreit endete mit folgendem Prozessvergleich:

“Die Beklagte…..] stellt ihre Pferdezucht bis Ende August 1994 ein. Mit einer privaten Haltung – nicht Zucht – von zwei Pferden ist der Kläger einverstanden.”

Mit Kaufvertrag vom 29.06.1994 erwarb der Beklagte zu 2) das Grundstück. In dem Vertrag heißt es unter Ziff. 4:

“Verkäufer wird auf eigene Kosten die baulichen Anlagen des Pferdezuchtbetriebs bis zum 31.12.94 beseitigen.”

Am 09.02.2007 erwarb die Beklagte zu 1) das Grundstück von dem Beklagten zu 2).

Anfang des Jahres 2008 wurde die im Grundbuch verzeichnete Wirtschaftsart des …..geändert.

Die Beklagte zu 1) beauftragte den Beklagten zu 3) zu einem nicht mitgeteilten Zeitpunkt als Makler mit der Suche nach einem Käufer für das Grundstück.

Anfang Dezember 2011 beantragte die Beklagte zu 1) Einsicht in die zu dem Grundstück beim Bauamt der …..geführte Bauakte. Ob dies der Prüfung der Bauakte oder, so die Beklagte zu 1), der bloßen Weiterleitung von in der Bauakte enthaltenen Bauplänen an einen Kaufinteressenten ohne eigene Kenntnisnahme vom Inhalt der Bauakte diente, ist zwischen den Parteien streitig.

Der Beklagte zu 3) nahm Ende 2012 oder Anfang 2013 Einsicht in die Bauakte . Im Zuge der Akteneinsicht stellte er fest, dass sich keine Baugenehmigung zur Errichtung von Pferdeställen oder -boxen in der Bauakte befand.

Der Beklagte zu 3) erstellte ein Exposé (Anlage K2, Bl. 37 ff. GA), das er den Beklagten zu 1) und 2) vor Veröffentlichung zuleitete und das von ihnen freigegeben wurde, und das auf seiner zweiten Seite folgende Aussage enthält:

” Sonstiges

Es besteht die Erlaubnis, zwei bis drei Pferdeboxen auf dem hinteren Grundstücksteil zu errichte[n].

Daneben gibt es eine angrenzende Weide, die gepachtet werden kann.”

Die Klägerin und der Drittwiderbeklagte, die bereits im Jahr 2011 an dem Kauf des Grundstücks interessiert waren, erlangten Anfang 2013 Kenntnis von dem Exposé.

Es fanden sodann drei Besichtigungstermine statt; die Zeitpunkte sind zwischen den Parteien streitig. Bei dem ersten Besichtigungstermin waren nur die Klägerin und der Beklagte zu 2) zugegen. Die zweite Besichtigung fand sodann unter Beteiligung der Klägerin und des Drittwiderbeklagten sowie des Beklagten zu 2) und des Beklagten zu 3) statt. Im Zuge dieser Besichtigung erklärte der Beklagte zu 3), dass er alle wertbildenden Faktoren ausgiebig geprüft und bei der Bildung des Kaufpreises berücksichtigt habe. Auch wurde während der Besichtigung über die Möglichkeit der Pacht an das Grundstück grenzender Weideflächen gesprochen, um Pferde darauf führen zu können. Der Beklagte zu 2) sagte insofern Unterstützung bei der Suche nach einem Verpächter zu.

Zu einem dritten Besichtigungstermin erschien die Klägerin mit …..einem von der Klägerin und dem Drittwiderbeklagten hinzugezogenen Bauunternehmer. Bei diesem Besichtigungstermin war auch der Beklagte zu 3) zugegen, die Beklagten zu 1) und 2) zogen sich im Verlauf des Termins zurück.

Im Zuge der Verkaufsverhandlungen übersandte der Beklagte zu 3) der Klägerin und dem Drittwiderbeklagten u.a. die vorgenannte Reportage über das Grundstück sowie mit e-Mail vom 20.04.2013 aus der Bauakte gefertigte Kopien.

Am 24.04.2013 übersandte der Beklagte zu 3) der Klägerin und dem Drittwiderbeklagten ferner eine e-Mail mit folgendem Inhalt (Anlage K6-V, Bl. 80 GA):

“[…] hier ein kurzer Zwischenstand zu den noch offenen Punkten. Für die Erstellung eines Energieausweises […]. Hinsichtlich der Weide ist ….dabei, kurzfristig ein Gespräch mit den Eigentümern aufzunehmen, um die Möglichkeiten einer Pacht zu klären […]”

Die Frage nach dem Vorliegen einer Genehmigung zur Errichtung von Pferdeboxen auf dem Grundstück oder die Genehmigungsfähigkeit insofern wurde in der e-Mail nicht angesprochen.

Die Klägerin und der Drittwiderbeklagte erwarben das Grundstück sodann aufgrund Kaufvertrages vom 02.05.2013, geschlossen vor dem Notar….., zu gleichen Teilen.

In Ziff. V des Kaufvertrages (Anlage K5, Bl. 51 f. GA) heißt es:

“Der Käufer hat das Kaufobjekt besichtigt, er kauft es im gegenwärtigen Zustand. Der Verkäufer versichert, dass ihm verborgene Mängel nicht bekannt sind. Die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundstücks und des Gebäudes sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn, der Verkäufer handelt vorsätzlich oder arglistig.”

[…]

Die Zulässigkeit einer weiteren Bebauung oder bestimmen Verwendung gehört nicht zur vereinbarten Beschaffenheit des Grundbesitzes.”

Am 15.10.2013 nahmen die Klägerin und der Drittwiderbeklagte das Grundstück in Besitz.

Nachdem es zuvor bereits Korrespondenz wegen eines von der Klägerin und dem Drittwiderbeklagten bemängelten Mäusebefalls des Grundstücks gegeben hatte, setzte die Klägerin und der Drittwiderbeklagte mit anwaltlichem Schreiben vom 21.05.2014 den Beklagten zu 1) und 3) eine Frist bis zum 06.06.2014 zur Vorlage der “Erlaubnis” zur Errichtung der Pferdeboxen auf dem Grundstück.

Mit Schreiben vom 23.05.2014 teilte der Beklagte zu 3) mit:

“Laut Auskunft der Verkäufer und des Bauamtes Grevenbroich ist auf ….(graue Fläche im nachfolgenden Bild) die Errichtung eines Pferdeunterstandes […] grundsätzlich erlaubt.”

Die Prozessbevollmächtigten der Beklagten zu 1) antworteten auf das Schreiben der Klägerin und des Drittwiderbeklagten mit Schreiben vom 05.06.2014 wie folgt:

“Im Rahmen des Hauserwerbs hat Frau ….Ihren Mandanten einen umfangreichen Objekt-Ordner im Original ausgehändigt. Darin befindet sich nach der Erinnerung unserer Mandantin auch die entsprechende Genehmigung des Bauamtes….. […]  Aus unserer Sicht ist damit unzweifelhaft nachgewiesen, dass ohne Weiteres die Erlaubnis besteht, zwei bis drei Pferdeboxen auf dem hinteren Grundstücksteil zu errichten.”

Ein von der Klägerin und dem Drittwiderbeklagten unter dem 04.02.2015 beantragter Bauvorbescheid wurde unter dem 19.02.2015 durch das Bauamt der Stadt ….abgelehnt (Anlage K 11, Bl. 100 ff. GA). Die Errichtung von Pferdeboxen auf dem Flurstück 97 sei unzulässig, da sich dieses im Landschaftsschutzgebiet befinde; auch eine Errichtung von Pferdeboxen auf dem Flurstück 131 könne nicht genehmigt werden, da sich dieses in einem reinen Wohngebiet befinde.

Nach unbestrittenem Vortrag der Klägerin erhöht das Vorliegen einer Baugenehmigung zur Errichtung von Pferdeboxen gerade im ….aufgrund der dort in größerer Anzahl ansässigen Pferdehalter den Wert eines Grundstückes.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 17.02.2015 erklärten die Klägerin und der Drittwiderbeklagte den Rücktritt vom Kaufvertrag und forderten die Beklagte zu 1) erfolglos unter Fristsetzung bis zum 05.03.2015 auf, den Kaufpreis von 750.000,00 EUR zurückzuzahlen und innerhalb der gleichen Frist einer lastenfreien Rückübertragung des Eigentums an dem Grundstück zuzustimmen und alle hierfür erforderlichen Erklärungen und Handlungen vorzunehmen.

Die Klägerin ist zunächst der Ansicht, dass das angerufene Gericht auch für die Klage gegen den Beklagten zu 3) gem. § 32 ZPO örtlich zuständig sei, weil der Beklagte zu 3) jedenfalls auch im Bezirk des angerufenen Gerichts eine unerlaubte Handlung gegenüber der Klägerin und dem Drittwiderbeklagten begangen habe. Der Beklagte zu 3) habe durch sein Exposé bei der Klägerin und dem Drittwiderbeklagten einen Irrtum über die Zulässigkeit der Errichtung von Pferdeboxen auf dem Grundstück hervorgerufen. Diesen Irrtum habe der Beklagte zu 3) durch sein Verhalten bei den Besichtigungen des Grundstücks, das im Bezirk des angerufenen Gerichts liegt, unterhalten und bestärkt, so dass er die Klägerin und den Drittwiderbeklagten unabhängig vom Ort der Fertigung des Exposé oder seiner Zurverfügungstellung an die Klägerin und den Drittwiderbeklagten jedenfalls auch im Bezirk des angerufenen Gerichts getäuscht und zu einer schädigenden Vermögensverfügung veranlasst habe. Im Übrigen müsse er sich die im Bezirk des angerufenen Gerichts geleisteten Tatbeiträge der Beklagten zu 1) und 2), die sich an der von dem Beklagten zu 3) begangenen unerlaubten Handlung als Mittäter beteiligt hätten, zurechnen lassen.

Die Klägerin behauptet, dass eine Genehmigung für die Errichtung von zwei bis drei Pferdeboxen zur Haltung von Reitpferden auf dem Grundstück nie erteilt worden und auch nicht zu erlangen sei, da das Grundstück teils in einem reinen Wohngebiet und teils in einem Landschaftsschutzgebiet liege. Eine anderslautende Erklärung sei von dem zuständigen Bauordnungsamt der Stadt Grevenbroich auch nie erteilt worden. Ob in der Vergangenheit Pferde auf dem Grundstück gehalten worden seien, sei der Klägerin unbekannt.

Die Klägerin behauptet ferner, dass die Beklagten, spätestens aufgrund ihrer Einsichtnahme in die für das Grundstück geführten Bauakten, gewusst hätten, dass eine Baugenehmigung für Pferdeboxen tatsächlich nicht vorliege. Dieser Annahme stünden auch die weiteren Umstände des Falles nicht entgegen:

Zwar habe der Voreigentümer Dr. ….was unstreitig ist,  ausweislich der Bauakte einen Antrag auf Erteilung einer Genehmigung für die Errichtung von baulichen Anlagen zur Pferdehaltung gestellt; dieser sei aber, wie ebenfalls aus der Bauakte ersichtlich, nicht weiter verfolgt worden. Der Antrag sei auch nicht auf die Genehmigung der Errichtung von Pferdeboxen gerichtet gewesen; vielmehr habe der Voreigentümer lediglich, was unstreitig ist, die Errichtung eines bloßen “offenen Unterstand, der den Pferden nur zum Schutz bei schlechter Witterung dient” begehrt, der zudem nicht, wie die von der Klägerin und dem Drittwiderbeklagten zu errichten beabsichtigten Pferdeboxen, im hinteren Bereich des Grundstücks, sondern so nah wie möglich am Haus und der übrigen Anlage errichtet werden hätte sollen.

Auch die ebenfalls unstreitige Änderung der im Grundbuch angegebenen Wirtschaftsart des Flurstücks 97 könne die Beklagten nicht entlasten,  da unabhängig von der Änderung eine Errichtung von Pferdeboxen im Landschaftsschutzgebiet unzulässig sei.

Ferner ist die Klägerin der Ansicht, dass die Formulierung in dem Exposé des Beklagten zu 3), es bestünde die “Erlaubnis” zur Errichtung von Pferdeboxen, nicht auf den vor dem …..geschlossenen Vergleich zwischen der Voreigentümerin …..und dem Nachbarn …..bezogen werden könne; dass die Beklagten die Formulierung auch nicht in dieser Weise verstanden hätten, werde daran deutlich, dass, was unstreitig ist, die Prozessbevollmächtigten der Beklagten zu 1) und 2) auf die vorgerichtliche Aufforderung, die Baugenehmigung vorzulegen, mit Schreiben vom 05.06.2014 geantwortet hätten, dass sich die Genehmigung des Bauamtes Grevenbroich nach der Erinnerung der Beklagten zu 1) in einem von dieser übergebenen Ordner befinde (Anlage K7), ohne dass zu verstehen gegeben worden wäre, dass sich die Formulierung in dem Exposé nicht auf das Vorliegen einer Baugenehmigung, sondern auf den geschlossenen Vergleich habe beziehen sollen.

Die Angaben in dem Exposé im Hinblick auf die Bebaubarkeit mit Pferdeboxen seien im weiteren Verlauf der Vertragsverhandlungen auch nicht korrigiert worden. Tatsächlich sei die Frage der Genehmigung der Errichtung von Pferdeboxen insbesondere auch bei den Besichtigungen des Grundstücks nicht mehr erörtert worden. Für die Richtigkeit des klägerischen Vortrages insofern spreche zum einen, das, was unstreitig ist, von den Beklagten nicht bereits vorprozessual die nachträgliche Berichtigung des Exposé behauptet worden sei, zum anderen, dass die Frage der Genehmigung für die Errichtung von Pferdeboxen nicht als noch “offene Frage” in der e-Mail des Beklagten zu 3) vom 24.04.2013 berücksichtigt worden sei.

Die Klägerin und der Drittwiderbeklagte hätten auch sonst vor Abschluss des Kaufvertrages keine Kenntnis davon erlangt, dass tatsächlich keine Baugenehmigung vorliege. Die von dem Beklagten zu 3) per e-Mail übermittelten Kopien aus der Bauakte seien, so die Behauptung der Klägerin im Schriftsatz vom 02.02.2017, lediglich angefordert worden, weil die den Kauf finanzierende Volksbank Projektunterlagen von der Klägerin und dem Drittwiderbeklagten angefordert habe und ohne Prüfung durch die Klägerin oder den Drittwiderbeklagten unmittelbar an diese weitergeleitet worden.

Die Klägerin behauptet zudem, dass sie und der Drittwiderbeklagte den Kaufvertrag nicht geschlossen hätten, wenn sie von der fehlenden Baugenehmigung in Bezug auf die geplante Errichtung von Pferdeboxen im hinteren Bereich des Grundstücks gewusst hätten. Dies sei jedenfalls dem Beklagten zu 3) auch deswegen bekannt gewesen, weil dieser ihnen, was von den Beklagten zu 1) und 2) mit Nichtwissen, nicht aber auch von dem Beklagten zu 3) bestritten wird, auf entsprechende Anfrage hin bereits im Vorfeld ein anderes Objekt zum Kauf angeboten habe, auf welchem eine Pferdehaltung möglich gewesen wäre. Die Möglichkeit zur Pacht einer angrenzenden Weide sei von der Klägerin und dem Drittwiderbeklagten demgegenüber, was unstreitig ist, zwar erwünscht, aber nicht kaufentscheidend gewesen.

Die Klägerin behauptet zudem, dass das auf dem Grundstück errichtete Fachwerkhaus erheblich von Mäusen befallen sei. Sämtliche Hohl- und Zwischenräume hinter den Vorsatzwänden und verkleideten Decken, unter anderem auch ein etwa 30cm vom Kopfteil des Bettes im Schlafzimmer befindlicher Vorbaukasten, wiesen Spuren von Mäusen (Kot- und Urinrückstände, Nester, verweste Kadaver, zerstörtes Dämmmaterial, angefressene Bauteile) auf. Dies löse einen penetranten Geruch aus und berge die Gefahr der Übertragung von Krankheiten. Auch sei aufgrund der deutlich wahrnehmbaren Geräusche und des Geruchs der Tiere sowie ihrer optischen Wahrnehmbarkeit davon auszugehen, dass die Beklagten Kenntnis hinsichtlich des Mäusebefalles gehabt hätten, zumal schon bei Austausch einer Lampe oder einer Steckdose während der etwa 20jährigen Nutzungszeit der Beklagten zu 1) und 2) Mäusekot aus der Wand gefallen wäre.

Ferner behauptet die Klägerin, dass es keine Genehmigung für den im Garten des Grundstücks errichteten Swimmingpool gebe. Dieser sei auf einem Grundstücksteil errichtet worden, der schon bei Bau des Hauses im Landschaftsschutzgebiet gelegen habe. Auch von der fehlenden Genehmigung des Swimmingpools hätten die Beklagten Kenntnis gehabt; dies habe der Beklagte zu 2), so die Behauptung der Klägerin mit Schriftsatz vom 02.02.2017, nach Abschluss des Kaufvertrages auch gegenüber den Nachbarn ….und ……zu erkennen gegeben. Jedenfalls aufgrund der Einsichtnahme in die Bauakten sei den Beklagten auch bekannt gewesen, dass der Swimmingpool im Landschaftsschutzgebiet errichtet worden sei. Die Klägerin behauptet insofern weiter mit Schriftsatz vom 02.02.2017, dass sie und der Drittwiderbeklagte eine Unterlassungsverfügung des Rhein- Kreis Neuss erhalten hätten, nach welcher sie Bauaktivitäten im hinteren Bereich des Grundstücks, das im Landschaftsschutzgebiet liege, zu unterlassen hätten. Auf Nachfrage sei mitgeteilt worden, dass dem eine Anzeige des Vorbesitzers zugrunde liege.

Die Klägerin behauptet ferner, dass sie und der Drittwiderbeklagte den Kaufvertrag bei Kenntnis von dem Mäusebefall nicht geschlossen hätten und eine Anpassung des Kaufpreises gefordert hätten, wenn sie von der fehlenden Genehmigung hinsichtlich des Swimmingpools gewusst hätten.

Die Klägerin behauptet ferner, dass der Beklagte zu 2) Verhandlungsführer bei den Verkaufsverhandlungen gewesen sei. Bei der “Hauptortsbesichtigung”, die nach der Erinnerung der Klägerin am 13. oder 20.04.2013 stattgefunden habe, sei der Beklagte zu 2) während der gesamten Zeit zugegen gewesen. Er habe, was unstreitig ist, die Klägerin und dem Drittwiderbeklagten empfangen, sie zusammen mit dem Beklagten zu 3) durch das Haus geführt und Einzelheiten, z.B. zur Poolanlage, zur Stromverteilung und zum Fußbodenbelag im Wohnzimmer, erklärt. Der Beklagte zu 2) habe der Klägerin zudem, ebenfalls unstreitig, gezeigt, wo Pferde vom Grundstück aus auf die angrenzenden Weiden geführt werden könnten und angekündigt, sich um die Pacht einer angrenzenden Weide kümmern zu wollen.

Die Klägerin hat mit Klageschrift vom 15.10.2015, bei Gericht eingegangen am 15.10.2015, den Beklagten zu 1-3) jeweils zugestellt am 09.12.2015, ursprünglich, im Einvernehmen mit dem Drittwiderbeklagten, beantragt,

1.  die Beklagte zu 1) zu verurteilen, an sie und den Drittwiderbeklagten 750.000,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 06.03.2015 zu zahlen, Zug um Zug gegen lastenfreie Rückübertragung des Eigentums an dem im Grundbuch des ……auf die Beklagte und Abgabe der Bewilligung der Eintragung der Eigentumsverschaffung im Grundbuch

2.  festzustellen, dass sich die Beklagte zu 1) seit dem 06.03.2015 mit der Annahme der Rückübertragung des Eigentums an dem im Klageantrag zu 1) bezeichneten Grundbesitz in Annahmeverzug befindet.

3.  festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, der Klägerin und dem Drittwiderbeklagten die auf Grund des Rücktritts vom Grundstückskaufvertrag vom 02.05.2013 (Urkunde des Notars …..und einer Rückübertragung des in Ziffer 1) der Klageanträge genannten Grundbesitzes an die Beklagte entstandenen und noch entstehenden Vermögensschäden zu ersetzen.

Mit Schriftsatz vom 05.04.2016, bei Gericht eingegangen am 08.04.2016, dem Vertreter der Beklagten zu 1) und 2) sowie dem Vertreter des Beklagten zu 3) zugestellt am 15.04.2016, beantragt die Klägerin nunmehr, ergänzend zu den Anträgen 1) und 2), unter Abänderung des ursprünglichen Antrages zu 3),

3. festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, der Klägerin und dem Drittwiderbeklagten die diesen auf Grund des Rücktritts vom Grundstückskaufvertrag vom 02.05.2013 (Urkunde des Notars ….und einer Rückübertragung des in Ziffer 1) der Klageanträge genannten Grundbesitzes entstandenen und noch entstehenden Vermögensschäden zu ersetzen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten zu 1) und 2) beantragen zudem (dritt-)widerklagend,

1.  festzustellen, dass dem Drittwiderbeklagten aus dem Rücktritt von dem Grundstückskaufvertrag vom 02.05.2013 (Urkunde …..kein Anspruch gegen die Beklagten zu 1) und 2) auf Zahlung von 750.000,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 06.06.2015, Zug um Zug gegen lastenfreie Rückübertragung des Eigentums an dem im Grundbuch des …..auf die Beklagte und Abgabe der Bewilligung und Eintragung der Eigentumsverschaffung im Grundbuch zusteht

2.  ferner festzustellen, dass die Beklagten zu 1) und 2) nicht als Gesamtschuldner verpflichtet sind, dem Drittwiderbeklagten und der Klägerin die diesen aufgrund des Rücktritts vom Grundstückskaufvertrag vom 02.05.2013 …. und einer Rückübertragung des in Ziff, 1) genannten Grundbesitzes entstandenen und noch entstehenden Vermögensschäden zu ersetzen.

Der Drittwiderbeklagte beantragt, die Drittwiderklage abzuweisen.

Die Beklagten zu 1) und 2) bestreiten zunächst, dass die Errichtung von Pferdeboxen auf dem Grundstück unzulässig und die Ablehnung des Antrages auf Erteilung eines entsprechenden Bauvorbescheides durch die Stadt Grevenbroich vom 19.02.2015 rechtmäßig ist. Jedenfalls sei ihnen die Unzulässigkeit nicht bekannt gewesen. Sie seien aufgrund der von ihnen behaupteten Haltung und Zucht von Pferden auf dem Grundstück in der Vergangenheit, des Umstandes, dass, was unstreitig ist, auch aktuell in der Nachbarschaft Pferde und Hochlandrinder gehalten würden, ferner aufgrund des vor dem Landgericht …..geschlossenen, vorbezeichneten, Vergleichs, der aus dem Grundbuch ersichtlichen Wirtschaftsart, dem Umstand, dass auf den zum Grundstück gehörenden Flurkarten Baulinien für Pferdeställe eingetragen seien sowie der Reportage in der Zeitschrift “bauen […]” davon ausgegangen, dass eine entsprechende Genehmigung vorliege. Durch die Voreigentümerin sei auf dem Grundstück eine Pferdezucht betrieben worden, im Rahmen derer auf dem rückwärtigen …..massive, gemauerte Pferdeställe sowie Reitplätze und eine Longieranlage errichtet worden seien.

Die Unzulässigkeit der Errichtung von Pferdeboxen sei aus der Bauakte auch nicht offensichtlich; hiergegen spräche, dass der Bauantrag des Voreigentümers Dr. …..überhaupt zur Stellungnahme an die Fachämter der Stadt …..weitergeleitet worden sei.

Die Beklagten zu 1) und 2) hätten daher auch dem Beklagten zu 3) mitgeteilt, dass auf dem Grundstück Pferdeboxen errichtet werden dürften. Die Beklagten hätten sich sodann darauf verständigt, dass in dem Exposé des Beklagten zu 3) die Formulierung aufgenommen werden solle, dass eine “Erlaubnis” zur Errichtung von Pferdeboxen bestehe. Die Formulierung “Erlaubnis” sei an den in dem Verfahren vor dem Landgericht …..geschlossenen Prozessvergleich “angelehnt” worden. Die Beklagten hätten sich ferner auf folgendes Vorgehen verständigt: Kaufinteressenten sollten im Zuge der Kaufverhandlungen unter Bezugnahme auf die Formulierung in dem Exposé auf die Wirtschaftsart im Grundbuch, die Baulinien/Baufelder in den Flurkarten sowie ein Dokument “Stellungnahme zur Errichtung eines Pferdeunterstandes” – für das von den Beklagten zu 1) und 2) auf die Anlage B9 verwiesen wird, die eine Kopie der Aufforderung des Bauamtes der Stadt Grevenbroich zur Stellungnahme der zu beteiligenden Fachämter zu dem Antrag des Voreigentümers Dr. ….vom 20.03.1979 darstellt – hingewiesen werden. Ihnen sollte gesagt werden, dass eine Baugenehmigung nicht vorläge und sich der Interessent selbst um die Frage der Zulässigkeit der Pferdehaltung auf dem Grundstück kümmern müsse. Die Beurkundung des Kaufvertrages sollte erst erfolgen, wenn die Zulässigkeit seitens des Kaufinteressenten selbst geklärt worden sei; die Einräumung eines vertraglichen Rücktrittsrechts für den Interessenten für den Fall, dass die Unzulässigkeit der Pferdehaltung festgestellt werden würde, sollte nicht in Betracht kommen, da die Beklagten zu 1) und 2) dadurch hinsichtlich weiterer Interessenten blockiert gewesen wären. Sollte ein Interessent vor der Klärung der Frage der Zulässigkeit der Pferdehaltung eine Beurkundung wünschen, sollte diese nur unter Ausschluss der Haftung für die Zulässigkeit der Pferdehaltung und -Unterbringung erfolgen.

Absprachegemäß habe der Beklagte zu 3) die Klägerin und den Drittwiderbeklagten im Zuge der Besichtigung des Grundstücks darauf hingewiesen, dass keine Baugenehmigung für die Errichtung von Pferdeboxen, sondern lediglich Indizien für die Zulässigkeit der Errichtung entsprechender Boxen vorlägen. Der Beklagte zu 3) habe auch mitgeteilt, dass insofern eine Bauvoranfrage bei dem Bauordnungsamt durch die Klägerin und den Drittwiderbeklagten zu stellen sei. Einen Vorschlag des Drittwiderbeklagten, den Kaufvertrag unter die aufschiebende Bedingung der positiven Bescheidung der Bauvoranfrage zu stellen, habe der Beklagte zu 3) abgelehnt.

Durch das der Klägerin und dem Drittwiderbeklagten durch den Beklagten zu 3) am 20.04.2013 per E-Mail übermittelte Dokument “Stellungnahme zur Errichtung eines Pferdeunterstandes”, sei noch einmal unterstrichen worden, dass eine Baugenehmigung für die Errichtung von Pferdeboxen nicht vorliege. Aufgrund des vorherigen Verlaufs der Vertragsverhandlungen sei die Frage nach der Genehmigung für die Errichtung von Pferdeboxen in der weiteren e-Mail vom 24.04.2013 nicht als noch offener Punkt aufgenommen worden; diese Frage sei bereits zuvor von den Beteiligten endgültig geklärt gewesen.

Die Beklagten zu 1) und 2) bestreiten ferner, dass das auf dem Grundstück errichtete Fachwerkhaus von Mäusen befallen und dass der auf dem Grundstück befindliche Swimmingpool ohne Genehmigung errichtet worden sei. Beides sei den Beklagten zu 1) und 2) jedenfalls ebenfalls nicht bekannt gewesen. Da der Swimmingpool mehr als 30 Jahre beanstandungsfrei geblieben sei, bestünde zudem keine Gefahr einer Beseitigungsanordnung.

Der Beklagte zu 3) hat hinsichtlich der gegen ihn erhobenen Klage die örtliche Unzuständigkeit des …..gerügt. Die örtliche Zuständigkeit des Gerichts ergebe sich insbesondere nicht aus § 32 ZPO. Es sei nicht ersichtlich, dass die dem Beklagten zu 3) durch die Klägerin vorgeworfene unerlaubte Handlung im Bezirk des angerufenen Gerichts begangen worden sei. Der Vortrag der Klägerin, der Beklagte zu 3) habe den durch sein Exposé hervorgerufenen Irrtum der Klägerin durch sein Verhalten bei den Besichtigungen des Grundstücks verstärkt, sei unsubstantiiert.

Der Beklagte zu 3) bestreitet im Übrigen, dass die Errichtung von Pferdeboxen auf dem Grundstück unzulässig ist und sich der Teil des Grundstücks, auf dem die Pferdeboxen errichtet werden sollen, im Landschaftsschutzgebiet befindet. Jedenfalls sei dem Beklagten zu 3) die Unzulässigkeit der Errichtung von Pferdeboxen vor Abschluss des Kaufvertrages, insbesondere im Zeitpunkt der Erstellung des Exposé, nicht bekannt gewesen. Der Beklagte zu 3) habe insofern nur das weitergegeben, was ihm von den Beklagten zu 1) und 2) vermittelt worden sei. Für ihn habe sich aufgrund der bereits von den Beklagten zu 1) und 2) angeführten Umstände –  der Reportage in der Zeitschrift “bauen […]”, den Baulinien der Flurkarte, den Angaben der Wirtschaftsart im Grundbuch, dem vor dem Landgericht Mönchengladbach geschlossenen Vergleich, der ihm zur Zeit der Erstellung des Exposé allerdings noch nicht vorgelegen habe, sowie des Umstandes, dass auf den an das Grundstück angrenzenden Flächen ebenfalls Pferde bzw. Hochlandrinder gehalten würden – ergeben, dass die Pferdehaltung auf dem Grundstück zulässig sei. Bei Einsichtnahme in die Bauakte habe diese den Eindruck gemacht, nicht vollständig zu sein, so dass er aus dem Fehlen einer Baugenehmigung nicht habe darauf schließen müssen, dass eine solche nicht erteilt worden sei.

Der Beklagte zu 3) behauptet zudem, dass er den Drittwiderbeklagten im Zuge der Vertragsverhandlungen darauf hingewiesen habe, dass hinsichtlich der Zulässigkeit der Errichtung von Pferdeboxen keinerlei Zusagen gemacht werden könnten.

In Bezug auf den Swimmingpool sei der Beklagte zu 3), da der Pool errichtet worden sei, bevor das Grundstück in das Landschaftsschutzgebiet einbezogen worden sei, davon ausgegangen, dass insofern Bestandsschutz bestehe.

Die Beklagten rügen die Verspätung des Vorbringens in dem klägerischen Schriftsatz vom 02.02.2017.

Der Drittwiderbeklagte schließt sich dem Vortrag der Klägerin an.

Für die weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird verwiesen auf die Schriftsätze der Parteien sowie das Protokoll zur mündlichen Verhandlung vom 08.02.2017 (Bl. 294 ff. GA).

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, aber nur teilweise begründet. Die Drittwiderklage ist  unzulässig.

I. Die Klage ist zulässig.

1. Insbesondere ist auch für die Entscheidung der Klage gegen den Beklagten zu 3) das Landgericht ….örtlich zuständig.

Gem. § 32 ZPO ist für Klagen aus unerlaubten Handlungen das Gericht örtlich zuständig, in dessen Bezirk die Handlung begangen ist.

Zur Begründung der örtlichen Zuständigkeit nach dieser Vorschrift reicht  es, wenn der Kläger schlüssig Tatsachen behauptet, aus denen sich eine im Bezirk des angerufenen Gerichts begangene unerlaubte Handlung ergibt, wobei dies bereits dann der Fall ist, wenn entweder der Handlungs- oder der Erfolgsort nach der schlüssigen Behauptung des Klägers in dem Bezirk des angerufenen Gerichts liegt (siehe nur Vollkommer, in: Zöller, ZPO, § 32 Rn. 16 m.w.N.). Vorliegend liegt jedenfalls der Erfolgsort im Bezirk des angerufenen Gerichts.

Die Klägerin behauptet, dass der Beklagte zu 3) einen Betrug und dadurch eine unerlaubte Handlung gem. § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB begangen habe. Erfolgsort wäre insofern der Ort, an dem der behauptete Vermögensschaden eingetreten ist. Insofern ist indessen vorliegend nicht auf die Kaufpreiszahlung, sondern auf den Abschluss des Kaufvertrages zwischen der Klägerin und dem Drittwiderbeklagten sowie der Beklagten zu 1) abzustellen. Denn nach dem Vortrag der Klägerin begründet bereits dieser Vertragsschluss eine konkrete Vermögensgefährdung, da der sich aus dem Vertrag ergebenden Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises aufgrund der klägerseits behaupteten Mängel des Grundstücks kein gleichwertiger Gegenanspruch gegenübersteht. Nach ganz herrschender Ansicht in Rechtsprechung und Literatur begründet in dem hier nach dem Vortrag der Klägerin somit vorliegenden Fall des sog. Eingehungsbetruges bereits die dargestellte konkrete Vermögensgefährdung einen Vermögensschaden im Sinne des § 263 Abs. 1 StGB (siehe nur Perron, in: Schönke/Schröder, StGB, § 263 Rn. 125 ff. m.w.N.). Die spätere Zahlung des vereinbarten Kaufpreises stellt lediglich einen Schadensvertiefung dar.

Unstreitig wurde der Kaufvertrag zwischen den Parteien in Grevenbroich, im Bezirk des angerufenen Gerichts, geschlossen.

2. Das für die Klageanträge zu 2) und 3) erforderliche Feststellungsinteresse, § 256 Abs. 1 ZPO, liegt ebenfalls vor. Insbesondere ist eine Bezifferung der Höhe des durch den Klageantrag zu 3) geltend gemachten Anspruchs und damit die Erhebung einer hierauf gerichteten Leistungsklage derzeit noch nicht möglich.

3. Die Klägerin macht neben eigenen Ansprüchen auch Ansprüche des Drittwiderbeklagten, zulässigerweise im Wege der Prozessstandschaft, geltend. Der Drittwiderbeklagte hat die Klägerin zur Geltendmachung seiner, übertragbaren, Ansprüche ermächtigt. Durch die Geltendmachung durch die Klägerin, die hieran ein eigenes Interesse hat, werden die Beklagten auch nicht unzumutbar benachteiligt.

II. Die Klage ist überwiegend begründet.

1. a) Die Klägerin und der Drittwiderbeklagte haben gegen die Beklagte zu 1) einen Anspruch auf Zahlung von 750.000,00 EUR, Zug um Zug gegen lastenfreie Rückübertragung des im Tenor bezeichneten Grundstücks aus §§ 346 Abs. 1, 348, 437 Nr. 2, 323, 440, 444 BGB.

aa) Die Klägerin und der Drittwiderbeklagte haben mit der Beklagten zu 1) einen Kaufvertrag über das im Tenor bezeichnete Grundstück geschlossen.

bb) Das Grundstück ist und war bei Gefahrübergang mangelhaft gem. § 434 Abs. 1 Nr. 2 BGB.

Soweit die Beschaffenheit einer Kaufsache zwischen Verkäufer und Käufer nicht vereinbart und eine besondere Verwendung durch den Kaufvertrag nicht vorausgesetzt worden ist, ist die Kaufsache gem. § 434 Abs. 1 Nr. 2 BGB frei von Sachmängeln, wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann. Zu der Beschaffenheit gehören dabei gem. § 434 Abs. 1 S. 3 BGB auch Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers, des Herstellers oder seines Gehilfen insbesondere in der Werbung oder bei der Kennzeichnung über bestimmte Eigenschaften der Sache erwarten kann, es sei denn, dass der Verkäufer die Äußerung nicht kannte und auch nicht kennen musste, dass sie im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in gleichwertiger Weise berichtigt war oder dass sie die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte.

Vorliegend weist das Grundstück nicht die Beschaffenheit auf, die die Klägerin bzw. der Drittwiderbeklagte nach den öffentlichen Äußerungen des als Gehilfen für die Beklagte zu 1) auftretenden Beklagten zu 3) in der Form des von diesem vorgelegten Exposé erwarten konnte, da eine Baugenehmigung für die Errichtung von Pferdeboxen auf dem Grundstück nicht vorliegt und ein entsprechendes Vorhaben auch nicht genehmigungsfähig ist. Auf das Vorliegen der weiteren behaupteten Mängel kommt es daher nicht an.

(1) Beschränkungen der Bebaubarkeit, die an die Beschaffenheit, insbesondere die Lage eines Grundstücks anknüpfen, stellen Sachmängel, keine Rechtsmängel dar (siehe dazu nur Faust, in: BeckOK, BGB, § 435 Rn. 19 m.w.N.).

(2) Die Klägerin bzw. der Drittwiderbeklagte durfte aufgrund der Angaben in dem vorgelegten Exposé erwarten, dass die Errichtung von Pferdeboxen auf dem Grundstück zulässig ist und eine entsprechende Baugenehmigung erteilt wurde.

Zwar spricht das Exposé nicht von dem Vorliegen einer Baugenehmigung, sondern von der “Erlaubnis”, zwei bis drei Pferdeboxen auf dem hinteren Grundstücksteil zu errichten. Diese Formulierung durften die Klägerin und der Drittwiderbeklagte aber in analoger Anwendung der §§ 133, 157 BGB dahingehend verstehen, dass eine entsprechende Baugenehmigung vorliegt. Insbesondere musste die Wendung entgegen der Ansicht der Beklagten nicht als bloßer Hinweis auf die Möglichkeit einer Genehmigung oder auf den vor dem Landgericht Mönchengladbach geschlossenen Vergleich und die darin enthaltene privatrechtliche Einigung über eine frühere Pferdehaltung auf dem Grundstück verstanden werden.

Gegen die erste von den Beklagten dargelegte Auslegungsvariante spricht, dass das Exposé bereits sprachlich nicht lediglich auf die Möglichkeit verweist, eine Baugenehmigung zu beantragen, sondern von dem Vorliegen einer bereits erteilten “Erlaubnis” die Rede ist. Es ist auch nicht erkennbar, welchen Erklärungsgehalt die von den Beklagten dargelegte erste Auslegungsvariante haben sollte: Dass, unabhängig von der Erfolgsaussicht eines solchen Unterfangens, die Möglichkeit der Beantragung einer Baugenehmigung für die Errichtung baulicher Anlagen besteht, ist offensichtlich. Auch die zweite von den Beklagten dargelegte Auslegungsvariante, nach welcher die hier fragliche Formulierung als Hinweis auf den vor dem Landgericht Mönchengladbach geschlossenen Vergleich zu verstehen sein soll, überzeugt nicht. Auch gegen diese Auslegungsvariante spricht bereits der allgemeine Sprachgebrauch: Der Umstand, dass eine Privatperson gegenüber einer anderen darauf verzichtet, Einwendungen gegen die Nutzung einer der anderen Person gehörenden Sache durch diese selbst zu erheben, bezeichnet der man nicht als “Erlaubnis”. Vielmehr setzt eine solche nach dem allgemeinen Sprachgebrauch ein Über- Unterordnungsverhältnis zwischen demjenigen, der die Erlaubnis erteilt und dem Adressaten der Erlaubnis voraus, das zwischen Privatpersonen jedenfalls in dem hier interessierenden Kontext nicht besteht.

Die insofern erforderliche – in dem sprachlich mitgedachten Über-Unterordnungsverhältnis zu erteilende – “Erlaubnis” zur Errichtung einer baulichen Anlage ist vielmehr eben die durch das Bauordnungsamt zu erteilende Baugenehmigung. Der Leser des Exposé, mithin auch die Klägerin und der Drittwiderbeklagte, darf daher davon ausgehen, dass eine solche tatsächlich vorliegt; erst Recht, dass die Errichtung von Pferdeboxen auf dem Grundstück genehmigungsfähig ist.

(3) Tatsächlich liegt eine Baugenehmigung für die Errichtung von Pferdeboxen auf dem Grundstück nicht vor und ist ein entsprechendes Vorhaben auf dem Grundstück auch nicht genehmigungsfähig. Die Klägerin hat insofern die Versagung des beantragten Bauvorbescheides der Stadt Grevenbroich vom 19.02.2015 vorgelegt. Dass dieser Bescheid falsch ist, hat die Beklagte zu 1) nicht hinreichend substantiiert dargelegt.

(4) Die in dem Exposé enthaltenen Angaben stellen auch öffentliche Äußerungen im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 3 BGB dar (siehe nur BGH, Urt. v. 16.03.2012, Az.: V ZR 18/11 [juris]). Etwas anderes folgt auch nicht aus der Entscheidung BGH NJW 2017, 150 (Urt. v. 22.04.2016, Az.: V ZR 23/15 [juris]). Der BGH hat sich in dieser Entscheidung gerade nicht der teilweise in der Literatur vertretenen Ansicht angeschlossen, dass öffentliche Äußerungen im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 3 BGB bei Grundstückskaufverträgen nicht geeignet wären, die vom Käufer erwartete Beschaffenheit der Kaufsache im Sinne des § 434 Abs. 1 Nr. 2 BGB zu konkretisieren, wenn sie keinen Niederschlag in dem notariell beurkundeten Vertrag gefunden haben. Insofern unterscheidet sich die Rechtsprechung zur vereinbarten Beschaffenheit im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 1 BGB gerade von der zu § 434 Abs. 1 S. 3 BGB. Der BGH betont in der zitierten Entscheidung lediglich, dass die Vereinbarung eines Haftungsausschlusses in dem notariell beurkundeten Vertrag auch den Inhalt der öffentlichen Äußerungen im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 3 BGB umfasst und diese aufgrund ihrer fehlenden Beurkundung nicht zur einschränkenden Auslegung des vereinbarten Haftungsausschluss herangezogen werden können.

(5) Die Angaben in dem Exposé wurden bis zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages auch nicht in gleichwertiger Weise berichtigt.

(a) Zwar behauptet die Beklagte zu 1), die Klägerin und der Drittwiderbeklagte seien im Verlauf der Vertragsverhandlungen darauf hingewiesen worden, dass eine Baugenehmigung zur Errichtung von Pferdeboxen nicht vorliege. Der dahingehende Vortrag ist indessen bereits wenig substantiiert, da nicht dargelegt wird, wann ein solcher Hinweis erfolgt sein soll. Zudem bleibt offen, woher die Beklagte zu 1), die nach eigenen Angaben an den Verkaufsverhandlungen nicht beteiligt gewesen sein will, von einem solchen Hinweis Kenntnis erhalten haben will und warum sie den nunmehr vorgetragenen Einwand den klageweise geltend gemachten Ansprüchen nicht bereits vorprozessual entgegengehalten hat. Jedenfalls wird der Vortrag der Beklagten zu 1) insofern von der Klägerin bestritten; Beweis für die Richtigkeit der eigenen Behauptung hat die Beklagte zu 1) aber nicht angeboten.

(b) Eine Berichtigung des Exposé kann auch nicht in Ziff. V des Kaufvertrages gesehen werden. Gem. § 434 Abs. 1 S. 3 BGB muss die Berichtigung einer öffentlichen Äußerung in gleichwertiger Weise erfolgen. Dies setzt voraus, dass die Berichtigung auf die vorherige Äußerung Bezug nimmt; es genügt daher nicht, dass der richtiger Sachverhalt mitgeteilt wird (Faust, in: BeckOK, BGB, § 434 Rn. 86 m.w.N.). Zudem muss die Berichtigung eindeutig und klar sein und in gleicher Intensität erfolgen (Weidenkaff, in: Palandt, § 434 Rn. 39 m.w.N.).

Hieran fehlt es: Der Regelung in Ziff. V des Kaufvertrages lässt sich nicht entnehmen, dass sie auf die Berichtigung einer Angabe in dem Exposé gerichtet ist. Sie nimmt auf die darin enthaltene Aussage, es bestünde eine “Erlaubnis” zur Errichtung von Pferdeboxen, vielmehr überhaupt keinen Bezug und ist damit auch inhaltlich nicht hinreichend konkret auf diese bezogen.

Dass sie die Angaben in dem Exposé im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 3 BGB nicht kannte oder diese die Kaufentscheidung von vornherein nicht hätten beeinflussen können, hat die Beklagte zu 1) nicht behauptet.

cc) Der Rücktritt ist auch nicht aufgrund des in Ziff. V des Kaufvertrages enthaltenen Haftungsausschluss ausgeschlossen. Auf den vereinbarten Ausschluss von Gewährleistungsrechten darf sich die Beklagte zu 1) gem. § 444 BGB nicht berufen. Gem. § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.

(1) Die Beklagte zu 1) handelte arglistig. Arglistig handelt bereits, wer eine Erklärung abgibt, für die er tatsächliche Anhaltspunkte nicht hat (Erklärungen “ins Blaue hinein”) oder hinsichtlich deren Falschheit er sich bewusst unwissend hält. Macht der Verkäufer Angaben, deren Richtigkeit ihm nicht aus eigener Kenntnis bekannt ist, muss er zwar nicht von sich aus eine Untersuchung auf die Richtigkeit anstellen, aber die Begrenztheit seines Kenntnisstandes deutlich machen (siehe zum Ganzen Westermann, in: MüKo, BGB, 7. Auflage 2016, § 444 Rn. 11 i.V.m. § 438 Rn. 29 m.w.N.).

Es ist davon auszugehen, dass auch die Beklagte zu 1), die sich die Erklärung des für sie handelnden Beklagten zu 3) in dem Exposé zurechnen lassen muss, die Angaben in dem Exposé entsprechend des allgemeinen Sprachgebrauchs wie dargestellt dahingehend verstanden hat, dass in dem Exposé das Vorliegen einer Baugenehmigung für die Errichtung von Pferdeboxen festgestellt wird. Davon ausgehend hätte sie nach dem Vorstehenden jedenfalls deutlich machen müssen, dass sie sichere Kenntnis insofern nicht hat, selbst wenn sich für sie Indizien ergeben hätten, die nach ihrem Dafürhalten für das Vorliegen einer Baugenehmigung sprächen.

Die Beklagte zu 1) gibt durch ihren Vortrag selbst zu erkennen, dass sie die in Rede stehenden Angabe in dem Exposé in dem hier zugrunde gelegten Sinn verstanden hat und sogar wusste, dass eine Baugenehmigung tatsächlich nicht vorlag; denn sie will nach ihrem eigenen Vortrag mit dem Beklagten zu 3) besprochen haben, dass dieser Kaufinteressenten gerade mit Bezug auf die Angabe in dem Exposé auf das tatsächliche Fehlen einer Baugenehmigung hinweisen soll.

(2) Für die Feststellung von Arglist reicht es im Übrigen aus, dass ein verständiger Verkäufer damit rechnen muss, dass der Mangel Einfluss auf die Kaufentscheidung haben würde (BGH, NJW 2011, 3640 [3641]; Westermann, in: MüKo, BGB, 7. Auflage 2016, § 444 Rn. 11 i.V.m. § 438 Rn. 29 m.w.N.). Auch dies ist vorliegend zu bejahen und ergibt sich bereits daraus, dass der Beklagten zu 1) bereits aufgrund des von ihr nicht bestrittenen Umstandes, dass die Klägerin und der Drittwiderbeklagte sich im Laufe der Vertragsverhandlungen wiederholt nach der Möglichkeit der Nutzung von an das Grundstück angrenzenden oder in der Nähe befindlichen Weideflächen erkundigten, davon ausgehen musste, dass Pferde auf dem Grundstück untergebracht werden sollten.

dd) Einer Fristsetzung zur Nacherfüllung bedurfte es aufgrund der fehlenden Genehmigungsfähigkeit der Errichtung von Pferdeboxen bereits gem. § 326 Abs. 5 BGB nicht; im Übrigen ist die Fristsetzung auch im hier vorliegenden Fall des arglistigen Handelns des Rücktrittgegners entbehrlich (siehe nur BGH, Urt. v. 09.01.2008, Az.: VIII ZR 210/06; Beschl. v. 08.12.2006, Az.: V ZR 249/05 [juris]).

ee) Der Rücktritt ist auch nicht gem. § 323 Abs. 5 S. 2 BGB ausgeschlossen. Im Falle der hier vorliegenden Arglist des Rücktrittsgegners ist der zum Rücktritt berechtigenden Mangel der Kaufsache nicht als unerheblich zu bewerten (vgl. insofern nur BGH NJW 2006, 1960).

ff) Der Rücktritt wurde auch erklärt, § 349 BGB.

b) Der mit dem Antrag zu 1) ferner geltend gemachte Zinsanspruch folgt aus §§ 280 Abs. 1 u. 2, 286, 288 Abs. 1 BGB.

2. Auch der Klageantrag zu 2) ist begründet. Die Beklagte zu 1) befindet sich jedenfalls seit dem 06.03.2015 mit der Annahme der von der Klägerin bzw. dem Drittwiderbeklagten gem. §§ 346 Abs. 1, 348 BGB geschuldeten Rückübertragung des Eigentums an dem im Tenor bezeichneten Grundbesitz gem. §§ 293, 295 BGB in Annahmeverzug; der Beklagten zu 1) wurde die Rückübertragung mit Schreiben vom 17.02.2015 angeboten.

3. Der Klageantrag zu 3) ist teilweise begründet.

a) Die Klägerin bzw. der Drittwiderbeklagte haben gegen die Beklagte zu 1) Anspruch auf Schadensersatz aus §§ 437 Nr. 3, 440, 280 ff. BGB. Zur Begründung kann auf die vorstehenden Ausführungen Bezug genommen werden: Das von der Beklagten zu 1) zum Kauf erworbene  Grundstück war mangelhaft. Die insofern von der Klägerin geltend gemachten Ansprüche auf Schadensersatz sind gem. § 444 BGB trotz des vereinbarten Haftungsausschlusses wegen der Arglistigkeit des Handelns der Beklagten zu 1) nicht ausgeschlossen. Sofern die §§ 280 ff. BGB eine Fristsetzung erfordern – dies kann im Einzelnen noch nicht festgestellt werden, da die zu ersetzenden Schäden noch nicht feststehen – ist diese aufgrund der Arglistigkeit des Handelns der Beklagten zu 1) entbehrlich (siehe dazu 1) dd)).

b) Die Klägerin und der Drittwiderbeklagte haben zudem gegen den Beklagten zu 3) einen Anspruch auf Schadensersatz aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB.

Der Beklagte zu 3) hat den Tatbestand des Betruges, § 263 StGB, einem Schutzgesetz im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB, verwirklicht. Er handelte auch rechtswidrig.

(1) Der Beklagte zu 3) hat die Klägerin und den Drittwiderbeklagten durch die Erklärung in dem von ihm gefertigten Exposé, es bestehe eine “Erlaubnis” zur Errichtung von Pferdeboxen auf dem Grundstück, getäuscht. Insbesondere ist die Erklärung aus den bereits dargelegten Gründen dahingehend zu verstehen, dass tatsächlich eine Baugenehmigung zur Errichtung von Pferdeboxen vorliege. Die Klägerin und der Drittwiderbeklagte irrten über diesen Umstand. Auch zu Gunsten des Beklagten zu 3) kann nicht festgestellt werden, dass im Verlauf der Vertragsverhandlungen darüber aufgeklärt worden ist, dass eine Genehmigung tatsächlich nicht bestand. Insofern kann auf die Ausführungen unter II. 1. bb) (5) verwiesen werden, die hier entsprechende Geltung beanspruchen.

(2) Der Abschluss des Kaufvertrages stellt ferner eine vermögensschädigende Vermögensverfügung der Klägerin und des Drittwiderbeklagten dar. Mit dem nachvollziehbaren Vortrag der Klägerin ist nach der allgemeinen Lebenserfahrung davon auszugehen, dass die Genehmigung zur Errichtung auch spezifischer Bauwerke bzw. deren Genehmigungsfähigkeit den Wert eines Grundstücks erhöht. Diesem Vortrag ist der Beklagte zu 3) auch nicht entgegengetreten. Unabhängig von der Nutzbarkeit des Grundstücks für die Klägerin und den Drittwiderbeklagten hat dieses daher einen geringeren Wert, als nach dem Inhalt des mit der Beklagten zu 1) geschlossenen Kaufvertrages erwartet werden durfte. Die sich aus diesem gleichwohl ergebende Verpflichtung zur Zahlung des (vollen) Kaufpreises stellt einen Vermögensschaden dar.

(3) Die Klägerin bzw. der Drittwiderbeklagte hätten ferner über ihr Vermögen nicht wie dargelegt verfügt, wenn sie von dem Beklagten zu 3) nicht getäuscht worden wären. Die Klägerin hat nachvollziehbar dargelegt, dass sie und der Drittwiderbeklagte das Grundstück nicht erworben hätten, wenn sie gewusst hätten, dass Pferdeboxen auf dem Grundstück nicht errichtet werden dürfen und die Pferdehaltung auf dem Grundstück damit nicht möglich sein würde. Dass es tatsächlich das Anliegen der Klägerin und des Drittwiderbeklagten war, Pferde auf dem Grundstück zu halten, ist auch daran erkennbar, dass im Zuge der Besichtigung des Grundstücks zwischen den Beteiligten, auch unter Einbeziehung des Beklagten zu 3), davon gesprochen wurde, für die auf dem Grundstück unterzubringenden Pferde an das Grundstück angrenzende oder sich zumindest in der Nähe befindliche Weideflächen zu pachten. Dass Bestreiten des Beklagten zu 3), dass der Irrtum über die Zulässigkeit der Errichtung von Pferdeboxen auf dem Grundstück nicht ursächlich für den Abschluss des Kaufvertrages durch die Klägerin bzw. den Drittwiderbeklagten war, ist vor diesem Hintergrund als unsubstantiiert zu bewerten.

(4) Der Beklagte zu 3) handelte auch vorsätzlich.

(a) Als innere Tatsache kann insbesondere auch die Frage nach der Vorsätzlichkeit des Handelns nur durch die Gesamtwürdigung äußerer Beweisanzeichen beantwortet werden.

Nach Maßgabe dieser ist der Vortrag des Beklagten zu 3), dass er aufgrund der von ihm angeführten Umstände darauf vertraut habe, dass Pferdeboxen auf dem Grundstück errichtet werden dürften und insofern eine Baugenehmigung vorliege, nicht überzeugend, da die insofern von dem Beklagten zu 3) angeführten Umstände von vornherein nicht zur Vermittlung einer solchen Einschätzung geeignet sind:

Sofern der Beklagte zu 3) den Artikel in der Zeitschrift “bauen […]” bzw. entsprechende Äußerungen der Beklagten zu 1) und 2) über die Pferdehaltung auf dem Grundstück in der Vergangenheit oder den Befund, dass aktuell auf benachbarten Grundstücken Pferde bzw. Hochlandrinder gehalten würden anführt, beziehen sich diese Umstände bereits nur auf die rein faktische Tierhaltung – für das hier in Rede stehende Grundstück zumal nur für einen weit zurückliegenden Zeitraum. Die insofern genannten Umstände sind daher von vornherein nicht geeignet, auch auf die Zulässigkeit der Pferdehaltung auf dem Grundstück, geschweige denn auf die Zulässigkeit der Errichtung von Pferdeboxen zu schließen.

Auch war der vor dem Landgericht ….geschlossene Vergleich nicht geeignet, dem Beklagten zu 3) die Überzeugung zu vermitteln, dass die Errichtung von Pferdeboxen auf dem Grundstück zulässig ist. Dies folgt schon daraus, dass es fernliegend erscheint, dass einem Immobilienmakler der Unterschied zwischen einer zivilrechtlichen Vereinbarung über die Grundstücksnutzung zwischen Nachbarn und einer bauordnungsrechtlichen Genehmigung nicht geläufig wäre. Zudem bezieht sich der Vergleichstext lediglich auf die Pferdehaltung auf dem Grundstück, nicht auf die Zulässigkeit der Errichtung von Pferdeboxen. Schließlich hat der Beklagte zu 3) nach eigenen Angaben vor Abschluss des Kaufvertrages keine Einsicht in den Vergleichstext genommen; auch dies spricht dagegen, dass er diesem maßgebliche Bedeutung für das Vorliegen einer “Erlaubnis” zur Pferdehaltung auf dem Grundstück beigemessen hat.

Auch aus den Baulinien in den von den Beklagten vorgelegten Flurkarten oder der Angabe der Wirtschaftsart im Grundbuch kann nichts für die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit der Errichtung von Pferdeboxen hergeleitet werden; die allgemeine Bezeichnung “Landwirtschaftsfläche” oder ein sich insofern bei Betrachtung der Flurkarten möglicherweise  ergebender dahingehender Eindruck besagt, schon aufgrund der Vielfältigkeit dieser Nutzungsart, nichts über die Zulässigkeit der Errichtung bestimmter baulicher Anlagen.

Allein aus dem früheren Bauantrag des Voreigentümers Dr. ….kann ersichtlich ebenfalls nicht geschlossen werden, dass dieser positiv beschieden wurde, selbst wenn dieser an die insofern zu beteiligenden Fachämter weitergeleitet worden ist. Zudem war der Antrag auch nicht auf die Genehmigung von Pferdeboxen gerichtet, sondern auf die Genehmigung eines bloßen “offenen Unterstandes, der den Pferden nur zum Schutz bei schlechter Witterung dient”.

Aufgrund des Befundes, dass der Beklagte zu 3) bei Einsichtnahme in die Bauakte eben keine Baugenehmigung zur Errichtung von Pferdeboxen auf dem Grundstück vorgefunden hat, ist das Gericht auch bei Berücksichtigung der von dem Beklagten zu 3) angeführten Umstände in ihrer Gesamtheit der Überzeugung, dass dieser es zumindest für möglich hielt und billigend in Kauf nahm, dass eine Baugenehmigung zur Errichtung von Pferdeboxen tatsächlich nicht erteilt wurde.

(b) Ferner steht es zur Überzeugung des Gerichts fest, dass dem Beklagten zu 3) auch bekannt war, dass die Klägerin und der Drittwiderbeklagte das Grundstück in Kenntnis, dass Pferdeboxen auf dem Grundstück nicht errichtet werden dürfen, nicht erworben hätten. Dies ergibt sich zum einen aufgrund des Verlaufs der Verkaufsverhandlungen, in denen wiederholt die Möglichkeiten der Pacht nahe liegender Weideflächen – und damit einhergehend die Unterbringung der eigenen Pferde auf dem Grundstück – besprochen wurde, und zum anderen auch aus dem von dem Beklagten zu 3) nicht bestrittenen Umstand, dass er bereits zuvor die Klägerin und den Drittwiderbeklagten bei der Suche nach einem auch zur Pferdehaltung geeigneten Objekt unterstützt und ihnen im Rahmen dessen sogar bereits ein anderes Objekt, auf welchem eine Pferdehaltung möglich gewesen wäre, angeboten hatte.

(5) Der Beklagte zu 3) handelte auch mit der Absicht rechtswidriger Bereicherung: Bei der Erstellung des Exposé kam es ihm gerade darauf an, einen Käufer für das Grundstück zu finden. Zwar begründet das diesem Willen nach der allgemeinen Lebenserfahrung zugrunde liegende Streben um die eigene Maklercourtage die Absicht stoffgleicher Bereicherung nicht; um die Courtage zu erlangen, war allerdings der von dem Beklagten zu 3) angestrebte Abschluss des die Klägerin und den Drittwiderbeklagten verpflichtenden Kaufvertrages erforderlich, der zu einer, vom Beklagten zu 3) damit als notwendiges Zwischenziel begehrten, Bereicherung der Beklagten zu 1) um den Anspruch auf Kaufpreiszahlung führte. Eine solche Drittbereicherungsabsicht ist für den subjektiven Tatbestand des § 263 Abs. 1 StGB ausreichend.

(6) Der Beklagte zu 3) handelte in Ermangelung von Rechtfertigungsgründen auch rechtswidrig.

c) Der Klageantrag zu 3) ist allerdings unbegründet, soweit er sich auf Ansprüche gegen den Beklagten zu 2) richtet.

(1) Der Beklagte zu 2) war nicht selbst Verkäufer des Grundstücks.

(2) Auch ein Anspruch aus § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. § 311 Abs. 3 BGB scheidet aus; dass der Beklagte zu 2) in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch genommen und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst hat, hat die Klägerin nicht schlüssig vorgetragen: Das Verhalten des Beklagten zu 2) anlässlich der durchgeführten Besichtigungstermine reicht insofern nicht aus. Dieses beschränkt sich auch nach der Darstellung der Klägerin darauf, Erklärungen zum Grundstück bzw. dem darauf errichteten Gebäude abzugeben, die dem Beklagten zu 2) schon aufgrund seiner vorherigen Nutzung möglich waren. Sofern der Beklagte zu 2) nach der Vereinbarung mit der Klägerin bzw. dem Drittwiderbeklagten bei der Suche nach geeigneten Weideflächen behilflich sein sollte, ist allein dies – schon weil die sich im weiteren Verlauf sich ergebende Unmöglichkeit der Pacht solcher Flächen weder einen Sachmangel begründet noch die Klägerin und den Drittwiderbeklagten nach eigenem Vortrag im Falle vorheriger Kenntnis von einem Kauf des Grundstücks abgehalten hätte – ebenfalls nicht ausreichend, die von § 311 Abs. 3 BGB vorausgesetzte besondere Vertrauensstellung zu begründen.

(3) Schließlich scheidet auch ein Anspruch gegen den Beklagten zu 2) aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB aus: Die Klägerin hat selbst nicht behauptet, dass der Beklagte zu 2) sie bzw. den Drittwiderbeklagten aktiv getäuscht habe. Der Beklagte zu 2) wäre auch, selbst wenn er die von der Klägerin behaupteten Mängel des Grundstücks gekannt hätte, wie die Klägerin behauptet, nicht zur Aufklärung verpflichtet gewesen. Auch insofern ist zunächst zu berücksichtigen, dass der Beklagte zu 2) selbst nicht Verkäufer war. Auch eine etwaige Aufklärungspflicht aus Ingerenz scheidet aus, weil auch dem Vortrag der Klägerin nicht zu entnehmen ist, dass der Beklagte zu 2) einen Irrtum der Klägerin bzw. des Drittwiderbeklagten über die Mangelfreiheit des Grundstücks pflichtwidrig verursacht hat. Allein die bloße Freigabe des Exposé auch durch ihn reicht insofern nicht aus; denn da er selbst nicht Verkäufer des Grundstücks war gehörte die Freigabe des Exposé bereits nicht zu seinem Pflichtenkreis.

(4) Andere Anspruchsgrundlagen gegen den Beklagten zu 2) sind nicht ersichtlich.

Die Beklagte zu 1) und der Beklagte zu 3) haften als Gesamtschuldner.

III. Die Drittwiderklage ist unzulässig.

Ihr steht die Rechtshängigkeit der Klage entgegen. Mit dieser werden (auch) die Ansprüche geltend gemacht, deren Nichtbestehen die Beklagten zu 1) und 2) mit der Drittwiderklage festzustellen begehren.

1) Durch den Antrag zu 1) der Drittwiderklage begehren die Beklagten zu 1) und 2) das Gegenteil dessen festzustellen, was durch den Antrag zu 1) der Klage für den Drittwiderbeklagten durch die Klägerin als Prozessstandschafter geltend gemacht wird. Die Klägerin hat ausdrücklich ausgeführt,  (auch) als Prozessstandschafter aufzutreten; entsprechend ist auch der Klageantrag zu 1) formuliert.

2) Durch den Antrag zu 2) der Drittwiderklage begehren die Beklagten zu 1) und 2), das Gegenteil dessen festzustellen, was durch den Antrag zu 3) der Klage  geltend gemacht wird. Dass sich die Klage insofern gegen die Beklagten zu 1-3) bezieht, also auch den Beklagten zu 3) einbezieht, die Drittwiderklage aber nur von den Beklagten zu 1) und 2) erhoben wurde, ist insofern unbeachtlich; dass der Klageantrag zu 3) weitergehend ist, ändert an der Rechtshängigkeit der Ansprüche gegen die Beklagten zu 1) und 2) bereits durch die Klage nichts.

IV. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1 S. 1 u. 2 Nr. 1, 100 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO.

Streitwert: 800.000,00 EUR.

 

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