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Grundstückskaufvertrag – Verschweigens von Feuchtigkeit in Kelleraußenwänden

Oberlandesgericht Brandenburg – Az.: 5 U 97/14 – Urteil vom 09.06.2016

Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 1. August 2014 teilweise abgeändert und – unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen – insgesamt wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 21.119,72 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 9. Juni 2010 zu zahlen.

Der Beklagte wird weiter verurteilt, an die Kläger zu Händen der Rechtsschutz … Versicherungs-AG (Schaden-Nr. 60/01805/09/1/1) vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 1.167,87 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 9. Juni 2010 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits I. Instanz tragen die Kläger zu 30 % und der Beklagte zu 70 %; die Kosten des Rechtsstreits II. Instanz tragen die Kläger zu 15 % und der Beklagte zu 85 %.

Dieses und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung aus diesen Urteilen gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils aufgrund dieses Urteils beizutreibenden Betrages leistet.

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Die Revision wird nicht zugelassen.

Gegenstandswert für das Berufungsverfahren: 25.083,18 €

Gründe

I.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 8. September 2008 erwarben die Kläger vom Beklagten das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück …Straße 6 in S…. Sie machen aus diesem Vertrag Schadensersatzansprüche gegen den Beklagten geltend, weil er ihnen Feuchtigkeit im Keller infolge einer unzureichenden Abdichtung des Gebäudes arglistig verschwiegen bzw. die Frage, ob der Keller Mängel aufweise, mit „nein“ beantwortet habe. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Das Landgericht hat nach Beweisaufnahme der Klage teilweise stattgegeben und zur Begründung ausgeführt, den Klägern stünde ein Schadensersatzanspruch für die Ausführung einer Horizontal- und einer Vertikalabdichtung zu. Die von dem sachverständigen Zeugen Dr. N… und von dem gerichtlich bestellten Sachverständigen festgestellte Feuchtigkeit im Keller sei ein Sachmangel i. S. d. § 434 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Ein feuchter Keller entspreche regelmäßig nicht der von den Vertragsparteien vorausgesetzten Eigenschaft. Im Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme sei das Gericht auch davon überzeugt, dass der Beklagte den Klägern die Feuchtigkeitsschäden arglistig verschwiegen habe. So habe der sachverständige Zeuge bekundet, dass die Feuchtigkeitsschäden im Keller für den Beklagten anhand von dunklen Verfärbungen offensichtlich erkennbar sein konnten. Außerdem seien kristalline Ablagerungen für jeden erkennbar gewesen. Auch der gerichtlich bestellte Sachverständige komme zu dem Ergebnis, dass mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit die erdberührten Kellerwände bereits seit langem, auch schon zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages, durchfeuchtet gewesen seien. Zwar führe der Sachverständige weiter aus, er könne keine Aussagen dazu treffen, ob der Beklagte dies auch habe erkennen können. Aufgrund der offen zu Tage tretenden Feuchtigkeitsschäden und insbesondere des Umstandes, dass der Beklagte selbst versucht habe, diesen Zustand zu beseitigen, müsse davon ausgegangen werden, dass ihm die Feuchtigkeitsschäden bekannt gewesen sind und er dies trotz der bestehenden Offenbarungspflicht gegenüber den Klägern verschwiegen habe. Der Schadensersatzanspruch sei auch der Höhe nach begründet. Nachdem die Kläger durch Vorlage von Kostenangeboten und Rechnungen von Fachfirmen substantiiert die Höhe der Reparaturkosten dargelegt hätten, sei das einfache Bestreiten diesbezüglich nicht ausreichend. Die Kläger könnten auch die Kosten für die privatsachverständige Begutachtung ersetzt verlangen. Sie hätten sich als Laien sachverständiger Hilfe bedienen dürfen.

Gegen das ihm am 6. August 2014 zugestellte Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) hat der Beklagte mit am 8. September 2014, einem Montag, bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese, nach entsprechender Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist, mit am 6. November 2014 eingegangenem Schriftsatz begründet. Unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Urteils wendet er sich insbesondere gegen die erstinstanzliche Beweiswürdigung zum arglistigen Verschweigen eines Mangels. Das in den 30er Jahren des letzten Jahrhunderts errichtete Gebäude, so der Beklagte, sei angesichts seines Alters schon nicht mangelhaft. Nicht jede Feuchtigkeit im Keller sei geeignet einen Sachmangel zu begründen. Das Haus sei auch nicht als saniert verkauft worden. Bei Übergabe des Hauses habe es keine geruchsmäßig oder sonst wahrnehmbare Feuchtigkeit gegeben. Der gerichtliche Sachverständige habe festgestellt, dass nicht mehr nachvollzogen werden könne, ob das Haus bereits bei Übergabe mangelhaft gewesen sei. Auch der Privatsachverständige habe das Haus erst ca. ein Jahr nach Übergabe begutachtet. Zudem fehle es hier an einer Dokumentation der Messbedingungen. Das Landgericht habe zu Unrecht festgestellt, dass dem Beklagten die Feuchtigkeit im Keller bekannt gewesen sei. Der Umstand, dass der Beklagte an einer Seite des Gebäudes eine Abgrabung vorgenommen habe, rechtfertige nicht den Rückschluss auf eine Kenntnis von den Feuchtigkeitsschäden. Er habe sich wegen seiner kurz zuvor eingetretenen Arbeitslosigkeit lediglich eine sinnvolle Beschäftigung gesucht. Es sei nicht darum gegangen, die mögliche Ursache von Feuchtigkeit zu beseitigen. Es handele sich um turnusmäßig durchzuführende Renovierungsarbeiten, nicht um Instandsetzungsarbeiten. Erst aufgrund umfangreicher technischer Messungen, Laboruntersuchungen und Bauteilöffnungen hätten sich Hinweise auf Feuchtigkeitseinträge in das Mauerwerk ergeben. Sowohl der Zeuge N… als auch der gerichtlich bestellte Sachverständige hätten bekundet, keine Angaben dazu machen zu können, ob der Beklagte Feuchtigkeitsschäden hätte erkennen können. Es stehe zudem nicht fest, dass eine fehlende oder schadhafte Abdichtung des Gebäudes die Ursache für die vorhandene Feuchtigkeit sei.

Der Beklagte habe in keiner Weise versucht, den Zustand des Hauses zu verheimlichen. Insbesondere bei der Besichtigung der bereits leeren Souterrainräume hätten die Kläger die Feststellungen machen können, die auch der Beklagte hätte machen können. Bei Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich seien, bestehe aber keine Offenbarungspflicht. Auch der Zeuge N… habe ausgeführt, die kristallinen Ablagerungen seien für jeden erkennbar gewesen. Die Kläger hätten nach ihrem eigenen Vorbringen (S. 4 der Klageschrift) abblätternde Farbe wahrgenommen. Von einem Wissensvorsprung des Beklagten könne daher nicht die Rede sein. Es treffe nicht zu, dass sich die Kläger nach dem Zustand des Kellers oder dem Vorhandensein von Feuchtigkeit erkundigt hätten. Jedenfalls aber hätte das Landgericht Beweis darüber erheben müssen, ob bei Vorhandensein der behaupteten Mängel der Kaufpreis von 165.000,00 € (einschließlich der Küche) noch ein angemessener Kaufpreis gewesen sei. Auch die Höhe des geltend gemachten Schadens sei nicht nachgewiesen. Es werde bestritten, dass ein den Betrag von 5.000,00 € übersteigender Schaden entstanden ist. In der Sendung „Schnäppchenhäuser“ hätten die Kläger mitgeteilt, die Kosten für die Abdichtung hätten sich in etwa auf diesen Betrag belaufen. Die Vertikalabdichtung sei von den Klägern selbst ausgeführt worden, so dass sie nicht die Kosten gemäß dem Angebot vom 17. November 2009 verlangen könnten. Es bleibe zudem bestritten, dass es sich insoweit um ein ortsübliches Angebot handele. Es sei auch nicht nachgewiesen, dass die Kosten der Horizontalabdichtung angefallen und von den Klägern gezahlt worden sind. Zudem habe der Zeuge ausgeführt, die vorgenommene Bohrlochinjektion sei nicht sachgerecht ausgeführt. Gutachterkosten könnten allenfalls gemäß den Rechnungen vom 18. September 2009 und vom 15. Januar 2010 verlangt werden. Die Rechnung vom 3. August 2009 (Anlage K 7; 856,80 €) betreffe Baubetreuungsleistungen. Diese könnten nicht neben den behaupteten Kosten gemäß dem vorgelegten Angebot verlangt werden. Die Rechnung vom 15. März 2010 (Anlage K7; 833,00 €) enthalte keinerlei Leistungsbeschreibung.

Grundstückskaufvertrag - Verschweigens von Feuchtigkeit in Kelleraußenwänden
(Symbolfoto: cunaplus/Shutterstock.com)

Nachdem der Beklagte persönlich im Termin vom 18. Juni 2015 unter Bezugnahme auf eine der Maklerin übergebene, aber im Verfahren nicht vorgelegte Liste erklärt hatte, er habe die Kläger vor Abschluss des Kaufvertrages darüber informiert, dass er außen einen neuen Teeranstrich aufgebracht habe, hat er mit Schriftsatz vom 4. Mai 2016 unter Beweisantritt (Zeugnis der Maklerin G… S…) vorgetragen, in die von der Maklerin erstellte Auflistung, die auf S. 2 der Klageerwiderung wiedergegeben ist, seien nur solche Maßnahmen aufgenommen worden, die er durch Rechnungen habe belegen können. In der von ihm erstellten handschriftlichen Aufstellung sei die Aufgrabung und Abdichtung enthalten gewesen. Anlass für die Aufgrabung sei die schadhafte Treppenanlage gewesen, durch die Feuchtigkeit in die Gebäudewände habe eindringen können. Er habe aufgrund seines laienhaften Verständnisses angenommen, dass sich die Feuchtigkeit auf unterschiedlichen Wegen im Gebäude ausbreite. Diese Feuchtigkeitsschäden seien Anlass für die Aufgrabung gewesen, die in dem Schreiben vom 24. August 2009 aufgeführt sei. Andere Feuchtigkeitsschäden oder Ursachen habe er nicht erkannt. In diesem Zusammenhang wiederholt er auch sein erstinstanzliches und ebenfalls unter Beweis gestellte Vorbringen, er habe die Kläger auf die feuchte Stelle an der Treppe anlässlich der Besichtigung hingewiesen. Weiter trägt der Beklagte in dem Schriftsatz vom 4. Mai 2016 vor, aus dem Schreiben der Kläger vom 22. Juli 2009 ergebe sich, dass diesen vor Abschluss des Kaufvertrages bekannt gewesen sei, dass er die hintere Gebäudewand aufgegraben habe, sie hätten also nicht erst mit dem Schreiben vom 24. August 2009 hiervon erfahren. In diesem Schreiben heiße es nämlich, er, der Beklagte, habe bei den Besichtigungen angegeben, „er habe die Vertikalabdichtung auf der Hausrückseite über die gesamte Fläche noch einmal erneuert“.

Der Beklagte beantragt, unter teilweiser Abänderung des Urteils des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 1. August 2014 die Klage insgesamt abzuweisen.

Die Kläger beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Die Kläger verteidigen die angefochtene Entscheidung unter Bezugnahme auf diese und unter Wiederholung ihres Vorbringens. Die im Souterrain befindlichen Räume hätten auch weiterhin als Wohnräume genutzt werden sollen, so dass das Vorhandensein von Feuchtigkeit von entscheidender Bedeutung für die Kaufentscheidung gewesen sei. Sie hätten deshalb auch ausdrücklich nach dem Vorhandensein von Feuchtigkeit in diesem Bereich gefragt. Der gerichtliche Sachverständige habe festgestellt, dass im Bereich unter der Treppe das Mauerwerk stark durchfeuchtet ist. Extrem hohe Feuchtigkeit und das Vorhandensein von Schimmel sei zudem bereits durch den von ihnen beauftragten Sachverständigen Ne… (Anlage K 6) dokumentiert worden. Auf S. 3 seines Ergänzungsgutachtens habe der gerichtliche Sachverständige ausgeführt, dass bezogen auf die Probeentnahme P 3 mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit eingeschätzt werde, dass die von ihm und dem Zeugen N… festgestellten Farbabplatzungen in diesem Bereich bereits im Zeitraum 1999 bis 2008 zu erkennen gewesen seien bzw. nach malermäßiger Instandsetzung wieder sichtbar wurden. Dass Feuchteschäden möglicherweise nicht bemerkt worden seien, beziehe sich allein auf die Proben P 1 und P 2. Der gerichtliche Sachverständige habe weiter ausgeführt (S. 16 des Gutachtens), dass Schäden, wie sie im Bereich des Kellereingangs vorgefunden worden seien, ohne eine Sanierung der Außenabdichtung immer wieder instandgesetzt werden müssten, wenn nicht eine vollständige Zerstörung des Putzes bzw. der Farbbeschichtungen hingenommen werde. Die kristallinen Ablagerungen seien zum Zeitpunkt der Besichtigung durch einen Farbaufstrich kaschiert gewesen. Entgegen seinen Ausführungen in dem Schreiben vom 24. August 2009 habe der Beklagte bei der Freilegung der Seite des Hauses mit der Eingangstreppe nicht feststellen können, dass die vorhandene Beschichtung intakt gewesen sei, weil eine solche überhaupt nicht vorhanden gewesen sei. Der Schaden könne auch fiktiv auf der Grundlage des vorgelegten Kostenangebotes geltend gemacht werden. Die geltend gemachten Baubetreuungsleistungen seien im Zusammenhang mit der Herstellung der Vertikalabdichtung erfolgt. Diese seien vom Angebot der Fa. Be… Bau GmbH nicht umfasst gewesen.

Die Kläger haben mit Schriftsatz vom 18. Mai 2016 weiter vorgetragen, durch die Öffnung habe der Beklagte Kenntnis vom Zustand des Fundaments gehabt, es aber unterlassen, darüber aufzuklären, dass dieses nicht abgedichtet sei und deswegen auch die Erneuerung einer Sperrschicht durch eine nicht fachmännische Behandlung keinerlei Sinn mache. Er habe zudem nicht angegeben, zumindest an einer weiteren Wand Grabungsarbeiten vorgenommen zu haben. Die Treppenanlage befinde sich gerade nicht auf der Hausrückseite, sondern an der Seite. An dieser Stelle (Bohrstelle P 3) habe der gerichtliche Sachverständige festgestellt, dass die erdberührten Kellerwände seit langem und auch schon zum Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses durchfeuchtet gewesen seien.

Der Senat hat Beweis erhoben durch ein ergänzendes Sachverständigengutachten zur Höhe der Kosten für die Herstellung einer Vertikalabdichtung. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. T… P… vom 15. Oktober 2015 (Bl. 760 ff.) Bezug genommen.

II.

Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung des Beklagten hat nur hinsichtlich der Höhe der geltend gemachten Ansprüche teilweise Erfolg. Den Klägern steht im tenorierten Umfang ein Anspruch auf Schadensersatz gemäß §§ 433, 434 Abs. 1 Nr. 1, 444, 437 Nr. 3, 280, 280 Abs. 1 BGB zu, weil der Beklagte den Mangel der durchfeuchteten Kellerwände bei Abschluss des Kaufvertrages arglistig verschwiegen hat.

1.

Das Landgericht hat zu Recht festgestellt, dass die im Keller des Hauses festgestellte Feuchtigkeit in den Außenwänden einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Nr. 1 BGB begründet.

Entgegen der Auffassung des Beklagten ist ein Sachmangel insoweit nicht allein schon wegen des Alters des Hauses ausgeschlossen. Es trifft zwar zu, dass bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren – das verkaufte Haus wurde in den 1930iger Jahren erbaut – nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel begründet. Maßgeblich sind vielmehr die Umstände des Einzelfalls. Dabei kann etwa von Bedeutung sein, ob ein Haus in saniertem Zustand verkauft worden ist, ob der Keller Wohnzwecken dient, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind (BGH, Urt. vom 7. November 2008 – Az. V ZR 138/07, Rdnr. 13, zitiert nach juris).

Aufgrund der Feststellungen des gerichtlichen Sachverständigen ist davon auszugehen, dass die Kellerwände des Hauses zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs stark durchfeuchtet waren. Der Sachverständige hat bei den von ihm durchgeführten Ortsterminen die Oberflächenfeuchte gemessen und an drei Stellen Proben (Bohrkerne) aus dem Mauerwerk entnommen. Die Außenwände im Bereich unter der Treppe und des seitlichen Kellereingangs (Anbau) weisen danach sehr hohe Durchfeuchtungen auf. Die Höhe des Wassergehalts liegt dort im Bereich der maximal möglichen Wasseraufnahme des vorhandenen Ziegelmauerwerks, das Mauerwerk ist wassergesättigt (Probe P 3). Die beiden übrigen Proben weisen einen von innen nach außen zunehmenden Wassergehalt auf. Diese Proben (aus dem jetzigen Kinder- und Schlafzimmer) sind zwar in den raumnahen Bereichen als ausreichend trocken zu bewerten, die Verteilung der Feuchtigkeit sei aber die zu erwartende für die ehemals durchfeuchteten Wände, die infolge der nachträglich hergestellten Horizontal- und Vertikalsperren nicht mehr von außen bzw. von unten beansprucht werden. Durch die Beheizbarkeit der Räume seien gute Voraussetzungen für die Abtrocknung von innen geschaffen worden. Dieser Prozess nehme aber mehrere Jahre in Anspruch (Bl. 379 ff.). Insgesamt kommt der Sachverständige zu dem überzeugenden und nicht konkret angezweifelten Ergebnis, dass mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen ist, dass die erdberührten Kellerwände bereits seit langem, also auch zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses durchfeuchtet waren.

Angesichts der Nutzung des Kellers durch den Beklagten und nachfolgend auch durch die Kläger als zusätzlicher Wohnraum und des Zustands anlässlich der Besichtigung – nach dem übereinstimmenden Vorbringen beider Parteien war zu diesem Zeitpunkt Feuchtigkeit im Bereich des Kellers nicht wahrnehmbar – ist zur Überzeugung des Senats von einem Sachmangel im Zeitpunkt des Gefahrübergangs auszugehen, weil die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung des Kellers als zusätzlicher Wohnraum dadurch wenn nicht ausgeschlossen, jedenfalls aber erheblich beeinträchtigt wird.

2.

Wegen des im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschlusses hat der Beklagte für diesen Sachmangel aber nach § 444 BGB nur einzustehen, wenn er den Mangel der feuchten Kellerwände vor Abschluss des Kaufvertrages arglistig verschwiegen hat, wovon der Senat im Ergebnis ebenfalls überzeugt ist.

a) Bei einem Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht eine Pflicht zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind (BGH WM 1978, 1073). Ein arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragspartner den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt abgeschlossen hätte (BGH NJW 1994, 253; BGHZ 117, 363; NJW 2007, 835). Es genügt, dass der Verkäufer die den Fehler begründenden Umstände kennt (oder für möglich hält). Ob er sie rechtlich zutreffend als Fehler im Sinne des Gesetzes einordnet, ist demgegenüber ohne Belang (BGH, NJW-RR 2003, 989, 990; NJW 2013, 2183).

b) Bereits der von den Klägerin beauftragte und erstinstanzlich als sachverständiger Zeuge vernommene Privatgutachter U… N… hat im Rahmen seiner Begutachtung festgestellt, dass im Bereich der Hauseingangstreppe, der die meisten kristallinen Ablagerungen aufwies (S. 49 des Privatgutachtens, Bl. 89 GA), in jüngerer Zeit ein Farbaufstrich erfolgt war. Er gehe daher davon aus, dass diese vorhandenen Feuchtigkeitsprobleme langfristig vorlagen und durch den Farbanstrich verdeckt werden sollten.

c) Ein weitaus gewichtigeres Indiz für die Kenntnis des Beklagten vom Vorhandensein von Feuchtigkeit im Bereich der erdberührten Kellerwand an der Seite des Hauses, an der sich der Treppenaufgang befindet, ist der Umstand, dass der Beklagte in Eigenarbeit das Außenmauerwerk des Kellers an dieser Gebäudeseite vollständig freigelegt hat. Nach seinen weiteren Angaben in dem Schreiben vom 24. August 2009 (Bl. 137-139) will er dabei festgestellt haben, dass die Beschichtung intakt gewesen sei, er aber, weil er gerade nach Beendigung seines Arbeitsverhältnisses eine Beschäftigung gesucht habe, einen neuen Anstrich aufgebracht haben will. Er habe gerade diese Gebäudeseite freigelegt, weil er vermutet habe, dass dieser Bereich wegen der vorhandenen Treppenanlage besonders beansprucht sein könnte. Den Boden entlang der übrigen Seitenwände habe er aufgrund des ordnungsgemäßen Zustands dieser Wand nicht mehr geöffnet.

Es handelt sich bei dieser Gebäudeseite mit dem Anbau indes um diejenige, die nach den Feststellungen des gerichtlichen Sachverständigen bis zur Sättigungsgrenze des Mauerwerks durchfeuchtet ist. Nach den weiteren Feststellungen des Sachverständigen (Bl. 386) ist in diesem Bereich die Wand auch oberhalb der Geländeoberkante durchfeuchtet. Dies weise, so der Sachverständige, darauf hin, dass auch der Zustand des Treppenaufgangs, der an dieser Stelle als Decke des Kellers wirke, maßgeblich zu den Feuchtigkeitsschäden beigetragen habe, d. h. in diesem Bereich eine Durchfeuchtung auch von oben stattgefunden habe. Dafür, dass ein anderer Grund als die vorhandene komplette Durchfeuchtung der Außenwand Anlass für die Öffnung der Gebäudeseite und die nachfolgend unfachmännische Aufbringung einer Bitumenemulsion durch den Beklagten selbst war, ist kein nachvollziehbarer Grund ersichtlich. Dass dem Beklagten die Durchfeuchtung jedenfalls dieser Außenwand bekannt war, wird zudem durch die weiteren Feststellungen des Sachverständigen zu Ausbesserungsarbeiten in diesem Bereich im Gebäudeinneren belegt. Der gerichtliche Sachverständige hat nämlich bei der ergänzenden Untersuchung des Innenputzes im Labor bei der von ihm genommenen Probe P 1 (innen liegende Wand des Kellereingangs an der Gebäuderückseite) festgestellt, der vorhandene mürbe Kalkputz sei ein typisches Erscheinungsbild, wenn Feuchtigkeit auftrete und deren Abgabe an die Raumluft durch dichte Anstriche verhindert werde. Dass Kalkputz seine Festigkeit verliere, sei ein langjähriger Prozess, der klar darauf hindeute, dass diese Probleme auch schon in den Jahren 1999 bis 2008 bestanden hätten. Der Sachverständige hat (Bl. 493) zwar in diesem Zusammenhang weiter ausgeführt, es sei denkbar, dass die Feuchteschäden an dem Kalkputz unter dem Lackanstrich nicht bemerkt werden, der Putz quasi durch die Farbschichten zusammengehalten wird. Allerdings reichten schon kleinere Beschädigungen, wie sie im Alltagsgebrauch üblich seien, um die Schäden wieder sichtbar zu machen. Dass solche Schäden auch tatsächlich aufgetreten sind, lässt sich nach Auffassung des Senats aus der weiteren Feststellung des Sachverständigen folgern, dass auf den Kalkputz mehrere dicke Lackanstriche aufgebracht worden sind. Der Zementputz der Probe P 3 (Außenwand des Anbaus mit der Eingangstreppe) ist nach den Ausführungen des Sachverständigen ein Putz, der auch im Außenbereich Verwendung findet und geeignet ist für feuchtebeanspruchte Bereiche. Das festgestellte Schadensbild, nämlich bereichsweises Abblättern der Dispersionsfarbe, sei plausibel für das Einwirken rückwärtiger Feuchte. Mit Dispersionsfarben beschichtete Zementputze blieben bei dauerhafter Feuchteeinwirkung nur sehr begrenzt schadensfrei. Es werde mit hoher Wahrscheinlichkeit festgestellt, so der Sachverständige, dass die in diesem Bereich festgestellten Farbabplatzungen im Zeitraum 1999 bis 2008 zu erkennen waren bzw. nach malermäßiger Instandhaltung wieder sichtbar wurden.

Die in der Besitzzeit des Beklagten erfolgten Maßnahmen im Bereich der Proben P 1 und P 3, nämlich Aufbringen mehrerer Lackschichten auf durchfeuchteten Kalkputz sowie die Verwendung eines für feuchtebeanspruchte Bereiche geeigneten Zementputzes i. V. m. der abblätternden Dispersionsfarbe und die Freilegung der Außenwand im Bereich dieses Anbaus lassen aus Sicht des Senats nur den Schluss zu, dass der Beklagte erkannt hat, dass die Kelleraußenwand in diesem Bereich durchfeuchtet ist und versucht hat, die Schadensursache in Eigenarbeit und ohne fachkundige Hilfe zu beseitigen.

d) Dieser Feststellung steht das Vorbringen des Beklagten zum Anlass für das Freigraben der Gebäudeseite mit dem Anbau und zum Umfang der von ihm festgestellten Feuchtigkeit nicht entgegen. Er hat vorprozessual mit Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten vom 24. August 2009 vorgetragen, er habe nach Beendigung seines Beschäftigungsverhältnisses auf einer Seite des Gebäudes, beginnend an der Eingangstreppe, den Boden abgegraben und eine Beschichtung an den aufsteigenden Kellerwänden aufgebracht. Er habe vermutet, dass dieser Bereich wegen der vorhandenen Treppenanlage besonders beansprucht sein könnte. Dabei habe er aber festgestellt, dass die vorhandene Beschichtung intakt gewesen sei. Da die Wände aber bereits freigelegt gewesen seien und er nach Ende seiner beruflichen Tätigkeit eine Beschäftigung gesucht habe, habe er den Anstrich aufgebracht. Den Boden entlang der übrigen Seitenwände habe er aufgrund des ordnungsgemäßen Zustands dieser Wand nicht mehr geöffnet. Demgegenüber hat er mit Schriftsatz vom 4. Mai 2016 vorgetragen, Anlass für die Aufgrabung sei die schadhafte Treppenanlage, durch welche Feuchtigkeit in die Gebäudewände eindringen konnte. Er habe als Laie vermutet, dass sich diese Feuchtigkeit auch nach unten ausbreiten könne. Eben diese Feuchtigkeitsschäden seien Anlass für die in dem Schreiben vom 24. August 2009 beschriebene Aufgrabung gewesen. Andere Feuchtigkeitsschäden oder Ursachen habe er, der Beklagte, nicht erkannt.

Es ist aus Sicht des Senats schon kaum vorstellbar, dass ein Gebäudeeigentümer, auch wenn er nicht mehr einer regelmäßigen Arbeit nachgehen muss, also über die entsprechende Zeit verfügt, ohne jeglichen Anlass die Kellerwand an einer Seite seines Hauses vollständig freilegt, um sie vorsorglich auf mögliche Abdichtungsmängel zu untersuchen und dann, obwohl er keine solchen Mängel festgestellt haben will, vorsorglich eine, wenn auch unzureichende Vertikalabdichtung aufbringt und die drei übrigen Seiten des Gebäudes nicht einmal auf mögliche Abdichtungsmängel untersucht. Das routinemäßige Überprüfen von Außenwandabdichtungen durch Freilegung einer vollständigen Außenwand ohne konkreten Anlass kann unter Berücksichtigung der Feststellungen des gerichtlichen Sachverständigen, der gerade an dieser Gebäudeseite eine Durchfeuchtung bis zur Sättigungsgrenze festgestellt hat, praktisch als ausgeschlossen gelten. Es kommt hinzu, dass im Bereich dieser Gebäudeseite im Innern des Gebäudes an dieser Außenwand (Putzprobe P 3 – Zementputz) im Unterschied etwa zur Innenwand des Kellereingangs (Putzprobe P 1 – Kalkputz) ein Putz verwendet wurde, der für feuchtebeanspruchte Bereiche geeignet ist. Das Vorbringen des Beklagten wird weiter dadurch entkräftet, dass er mit Schriftsatz vom 4. Mai 2016 nunmehr abweichend vorträgt, nicht eine bloße Vermutung habe ihn zum Freigraben der Gebäudeseite mit dem Eingangsbereich veranlasst, sondern Feuchtigkeitsschäden im Bereich der Treppenanlage und in der Gebäudewand und weiter – ersichtlich bezogen auf den Hinweis des Senats im Beschluss vom 16. Juli 2015, wonach der Zustand der Außentreppe nach den Feststellungen des Sachverständigen für Feuchtigkeitsschäden oberhalb der Geländeoberkante mitverantwortlich sein kann – behauptet, er habe als Laie nicht wissen können, dass sich die Feuchtigkeit auf unterschiedlichen Wegen im Gebäude ausbreiten könne.

Nach diesem ergänzenden Vorbringen im Schriftsatz vom 4. Mai 2016 hätte der Beklagte zudem die Kläger vor Abschluss des Kaufvertrages auf die von ihm festgestellte Feuchtigkeit jedenfalls an dieser Seite des Gebäudes (oder jedenfalls den konkreten Verdacht vom Vorhandensein einer feuchten Außenwand) sowie darauf hinweisen müssen, dass er ohne fachkundige Beratung lediglich vermute, dass Ursache für diese Feuchtigkeit die schadhafte Treppe sei und er selbst – wiederum ohne fachkundige Hilfe – die Außenabdichtung an der Kellerwand unterhalb der Geländeoberkante selbst erneuert habe, obwohl er als Ursache für diese Feuchtigkeit lediglich die schadhafte Treppe vermutet hatte. Der Beklagte hätte nach diesem Vorbringen zudem eine Maßnahme ergriffen, nämlich Abdichtung der Kellerwand unterhalb der Geländeoberkante von außen, die schon im Ansatz nicht geeignet war, die von ihm verursachte Feuchtigkeitsursache und damit weiteren Feuchtigkeitseintrag zu vermeiden, während er Maßnahmen zur Beseitigung der von ihm angenommenen Ursache für die Feuchtigkeit vollständig unterlassen hätte. Er hätte dann jedenfalls darauf hinweisen müssen, dass er einen konkreten Verdacht auf eine Durchfeuchtung der Kellerwand habe, dies selbst aber nicht beurteilen könne und auch keine Fachleute mit der Untersuchung beauftragt habe.

Die vom Beklagten erstmals im Termin vom 18. Juni 2015 behauptete und von den Klägern durch ihr Vorbringen, erstmals in dem Schreiben vom 24. August 2009 hiervon erfahren zu haben, ausdrücklich bestrittene Behauptung, er habe diese vor Abschluss des Kaufvertrages darauf hingewiesen, dass er selbst nachträglich außen einen Teeranstrich aufgebracht habe, ist von ihm nicht unter Beweis gestellt worden. Es kommt in diesem Zusammenhang nicht darauf an, ob er der von ihm beauftragten Maklerin eine handschriftliche Liste von ihm am Haus durchgeführter Maßnahmen übergeben hat, in der diese Maßnahme enthalten gewesen sein soll, weil sie nach seinem eigenen Vorbringen in der Klageerwiderung in der den Klägern zugänglich gemachten Liste nicht mehr enthalten war. Der Vernehmung der Maklerin zur Übergabe dieser handschriftlichen und im Prozess nicht vorgelegten Liste bedurfte es daher nicht. Entgegen der Auffassung des Beklagten ergibt sich eine Kenntnis der Kläger von der von ihm selbst durchgeführten Abdichtungsmaßnahme auch nicht aus deren Schreiben 22. Juli 2009. Aus der von den Klägern verwandten Formulierung „…er (der Beklagte) habe die Vertikalabdichtung auf der Hausrückseite über die gesamte Fläche noch einmal erneuert“ lässt sich schon nicht auf eine Eigenleistung des Klägers schließen. Erfasst wird vielmehr auch den Fall, dass die Vertikalabdichtung auf Veranlassung des Beklagten von einer Fachfirma erneuert worden ist. Davon abgesehen hat der Beklagte selbst in seinem Schreiben vom 24. August 2009 (Bl. 138) ausgeführt, er habe beginnend an der Eingangstreppe auf einer Seite des Hauses den Boden abgegraben und eine Beschichtung an den aufsteigenden freigelegten Kellerwänden aufgebracht (Bl. 138). Die Seite mit dem Treppenaufgang (Lichtbild 13, Bl. 396) ist aber nicht die Rückseite des Hauses (Lichtbild 16, Bl. 397). Die Freilegung erfasste allenfalls noch den Bereich der rückwärtigen Kellereingangstür im Bereich des Anbaus, nicht aber die gesamte Rückfront des Hauses. Sollte der Beklagte also tatsächlich, wie in dem Schreiben vom 22. Juli 2009 ausgeführt, den Klägern vor Abschluss des Kaufvertrages erklärt haben, er habe auf der Hausrückseite die Vertikalabdichtung komplett erneuert, hätte er die Kläger nicht nur durch Verschweigen eines Sachmangels arglistig getäuscht, sondern durch eine falsche Angabe zur Kaufsache.

Der vom Beklagten behauptete Hinweis auf eine feuchte Stelle an der Treppe und auf eine schadhafte Putzstelle kann zu seinen Gunsten unterstellt werden. Dieser Hinweis genügt nämlich nicht als Information über die bis zur Sättigungsgrenze des Mauerwerks durchfeuchtete Außenwand unterhalb der Geländeoberkante jedenfalls im Bereich des Anbaus. Angesichts der dem Beklagten bekannten Durchfeuchtung dieser Außenwand, in der sich keine zum Wohnen bestimmten Räume befinden, kommt es auch nicht darauf an, dass zeitweilig in der Vergangenheit dort wohnende Personen keine Feuchtigkeit wahrgenommen haben sollen. Einer Vernehmung der Zeugen K… K… und P… D… bedurfte es daher ebenfalls nicht.

Es kommt weiter nicht darauf an, ob der Beklagte die konkreten Ursachen (unzureichende Bauwerksabdichtung) für das Eindringen von Feuchtigkeit erkannt hat, entscheidend ist, dass er den Mangel, nämlich dass Feuchtigkeit jedenfalls im Außenmauerwerk des Anbaus unterhalb der Geländeoberkante vorhanden ist, erkannt hat oder jedenfalls für möglich hielt.

Schließlich sind keine konkreten Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die massive Durchfeuchtung der Außenwände des Gebäudes, die der Beklagte selbst noch in diesem Verfahren bestritten hat, den Klägern bei der von ihnen durchgeführten Besichtigung ohne Hinweis des Beklagten hätten auffallen müssen. Aus einer schadhaften Putzstelle im Bereich eines Waschbeckens (Bl. 281) und einer feuchten Stelle an der Treppe (oberhalb der Geländeoberkante) mussten die Kläger nicht den Schluss ziehen, dass die Außenwände unterhalb der Geländeoberkante massiv durchfeuchtet sind.

3.

Den vom Landgericht zuerkannten Betrag können die Kläger aber nicht in der zugesprochenen Höhe vom Beklagten verlangen.

Der gerichtliche Sachverständige hat in seinem Gutachten vom 31. August (S. 17 des Gutachtens) bestätigt, dass der in dem von den Klägern eingeholten Privatgutachten dokumentierte Zustand der Bauwerksabdichtung (fehlende bzw. unzureichende Horizontal- und Vertikalabdichtung des Gebäudes, Bl. 44 ff.) ursächlich dafür ist, dass in dem erdberührten Bereich dauerhaft Nässe in die Kelleraußenwände, also nicht nur die Außenwand im Bereich des Anbaus, eindringt.

Die Kläger können danach die Kosten für die Herstellung der Horizontal- und Vertikalsperre als Schadensersatz vom Beklagten verlangen. Für die Ausführung der Horizontalsperre haben die Kläger an die Fa. G… einen Betrag von 14.770,22 € bezahlt. Dass dieser Betrag tatsächlich gezahlt worden ist, was vom Beklagten bestritten worden war, haben sie durch Vorlage der Bestätigung der D… vom 10. Dezember 2015 über die unwiderrufliche Ausführung einer Überweisung von 14.770,22 € (unter Berücksichtigung eines Skontos von 2 % auf den Rechnungsbetrag) an die Fa. G… unter Bezugnahme auf die Rechnung vom 27. Februar 2009 nachgewiesen. Konkrete Anzeichen für auf eine mangelhafte Ausführung der Horizontalabdichtung sind nicht ersichtlich, zumal der gerichtliche Sachverständige auf der Grundlage dieser und der Vertikalabdichtung eine von innen nach außen wirkende Abtrocknung der Wände im Bereich von Kinder- und Schlafzimmer festgestellt hat. Dass eine Abtrocknung im Bereich des Anbaus noch nicht feststellbar sei, liege daran, dass hier die Abdichtungsmaßnahmen erst 2011 erfolgt seien und dieser Bereich nicht von innen geheizt werde.

Hinsichtlich der von ihnen selbst ausgeführten Vertikalsperre können sie auf der Grundlage des Angebots der Fa. Be… Bau GmbH über 7.191,23 € brutto nur den fiktiven Nettobetrag verlangen, weil die angebotenen Arbeiten durch diese Firma nicht ausgeführt worden sind. Nachdem der Beklagte die Erforderlichkeit der Arbeiten bestritten hat, hat der Sachverständige Dipl.-Ing. T… P… diese Kosten in seinem Ergänzungsgutachten vom 15. Oktober 2015 mit 4.540,70 € ermittelt. Gegen die nachvollziehbar dargelegten Berechnungen des Sachverständigen haben die Parteien keine Einwände erhoben.

Die Beklagten können weiter die angefallenen Baubetreuungskosten i. H. v. 856,80 € brutto vom Beklagten ersetzt verlangen. Zwar hat der Sachverständige in diesem Zusammenhang ausgeführt, die Rechnung des Instituts Dr. N… vom 3. August 2009 sei nicht prüfbar, er hat aber weiter ausgeführt, eine solche Baubetreuung sei aus fachtechnischer Sicht angemessen, wie auch die Höhe des Betrages. Die Größenordnung der Abrechnung mache deutlich, dass die Betreuungsleistung nur aus stichpunktartigen Kontrollen oder Beratungen zu konkreten Einzelfragen bestanden haben könne. Schließlich können die Kläger weitere 952,00 € (Abschlagsrechnung für das bauphysikalische Gutachten vom 15. Januar 2010) verlangen.

Nicht ersetzt verlangen können die Kläger indes den mit weiterer Rechnung vom 15. März 2010 vom Institut Dr. N… abgerechneten Betrag von 833,00 € sowie den am 18. September 2009 abgerechneten Betrag von 178,50 €. Die Rechnung vom 15. März 2010 lässt durch den bloßen Vermerk „Restzahlung“ einen hinreichend konkreten Bezug zu dem erstatteten Gutachten nicht erkennen. Entsprechendes gilt für die Abrechnung weiterer 178,50 € für – nicht näher bezeichnete – nicht vorhersehbare Leistungen. Die Kläger waren bereits mit Beschluss vom 16. Juli 2015 darauf hingewiesen, dass hinsichtlich des Anspruches auf Ersatz vorgerichtlicher Sachverständigenkosten allein dem Betrag von 952,00 € ein hinreichend konkreter Sachvortrag zugrunde liegt.

Einer Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung vor den von den Klägern durchgeführten Nachbesserungsarbeiten bedurfte es angesichts des arglistigen Verschweigens des Mangels durch den Beklagten nicht.

Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten können die Kläger nur anteilig aus dem zuerkannten Betrag von 21.119,72 € verlangen. Einschließlich Mehrwertsteuer und einer Auslagenpauschale von 20,00 € beläuft sich dieser Betrag auf 1.167,87 €.

Zinsen können die Kläger insgesamt erst ab Rechtshängigkeit, also nach Zustellung der Klage am 8. Juni 2010 ab dem 9. Juni 2010 verlangen. Dies gilt auch hinsichtlich der Kosten für die Horizontal- und Vertikalabdichtung. Zwar hat der Beklagte mit Schreiben vom 24. August 2009 jegliche Nachbesserung abgelehnt, diese Ablehnung bezog sich aber nicht auf den nunmehr geltend gemachten Schadensersatz.

4.

Gründe für eine Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 ZPO) bestehen nicht.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 2 ZPO die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 709 S. 2 ZPO.

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