Contact for English speaking clientsAG Pfaffenhofen, Az.: 1 C 804/16, Urteil vom 16.02.2018
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 4.487,90 € festgesetzt.
Tatbestand
Der Kläger macht hälftige Dachsanierungskosten sowie anteilige Gartenpflegekosten geltend.
Der Kläger begehrt den hälftigen Ausgleich der von ihm bezahlten Rechnung der Fa. X vom 10.08.2016. Die Rechnung schließt mit einem Betrag von insgesamt brutto 8.345,80 €.
Der Kläger leitet seinen Anspruch aus der von der Beklagten erteilten Zustimmung aus deren Schreiben vom 22.03.2016 her. Dies lautet auszugsweise:
„Dachsanierung: Ihre Behauptung, ich hätte den Brief vom 10.02.2015 zurückdatiert, widerspreche ich ausdrücklich. In meiner Obergeschosswohnung wurde bereits eine massive, mit Feuchtigkeit durchdrungene Stelle festgestellt, so dass ich am 09.02.2015 umgehend handeln musste. Die Dachdeckerei S. begutachtete das Dach und wechselte die kaputten Dachziegel aus (s. Schreiben vom 10.02.2015 und 01.06.2015). Die Reparatur war dringend notwendig, um noch größeren Schaden in unserem Anwesen abzuwenden. Die Kosten würden über das Gemeinschaftskonto abgewickelt, da es sich um eine dringende Instandsetzungsmaßnahme handelte. Die Fotos vom Dach, die auch Ihnen überlassen wurden, belegen diese Tatsache. In diesem Zusammenhang möchte ich Ihnen noch einmal mitteilen, dass ich der Dachsanierung laut Kostenvoranschlag der Fa. X. vom 01.09.2014, den Sie mir zukommen ließen, zustimme. Die Dachsanierung ist erforderlich und soll sich auf die notwendigen Maßnahmen beschränkt werden, d.h. die Position 1 im Kostenvoranschlag vom 01.09.2014 der Fa. X.. Die Sanierung darf jedoch den Gesamtbetrag i.H.v. 7.023,59 € nicht übersteigen. Ich werde nur meinen Kostenanteil über 3.511,79 € übernehmen (wie Sie in Ihrer Email vom 22.09.2014 bestätigen bzw. vorgeschlagen haben). Einer weiteren, von Ihnen beauftragten Modernisierungsarbeiten der Fa. X., werde ich mich nicht beteiligen. Sollten Beschädigungen in meiner Obergeschosswohnung entstehen, werde ich Schadensersatzansprüche geltend machen.“
Der Kläger hatte die Fa. X beauftragt, die Dachsanierung durchzuführen.
Mit Schreiben vom 07.04.2016 schrieb die Beklagte an den Kläger:
„Durch den Tod unseres Vaters hat sich meine finanzielle Situation erheblich verändert. Darum ist es mir nicht mehr möglich, die hohen Kosten der Fa. X. für die Erneuerung des Daches im Anwesen in der …straße … in … sicher zu stellen. Da bereits die Fa. S. im vergangenen Jahr eine fachmännische Begutachtung durchgeführt, mit notwendigen Reparaturen eingegriffen und somit einem größeren Schaden entgegengewirkt hat (vgl. mein Schreiben vom 22.03.2016) ist eine vollständige Erneuerung des Daches laut dieser nicht zwingend erforderlich. Bis zu Ihrem Brief an meinen Rechtsanwalt Herrn Dr. D. vom 08.03.2016 wurde von Ihnen kein Hinweis zu weiteren, erforderlichen Dachsanierungen erbracht. Um diese Behauptung zu begründen, bitte ich Sie auf Ihre Kosten, ein fachmännisches, unqualifiziertes Gutachten erstellen zu lassen, welches die zwingend notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen erfasst. Nach wie vor möchten wir jedoch der ordnungsgemäßen Verwaltung folgen und notwendige Instandsetzungsmaßnahmen gewähren. Sobald Ihnen dieses Gutachten vorliegt, bitten wir um Zusendung, um erneut über eine Entscheidung zu beraten.“
Darüber hinaus macht der Kläger Ausgleich für erfolgte Wartung und Pflegearbeiten im Außenbereich des streitgegenständlichen Anwesens geltend. Hierfür setzt der Kläger einen Stundenverrechnungssatz i.H.v. 15,00 € an.
Die Parteien haben einen Vertrag über die Nutzung und Wohnraumeinteilung mit Datum vom 08.11.2015 geschlossen. Dieser lautet auszugsweise wie folgt:
„Aufteilung der Räumlichkeiten:
Das Wohnhaus wird im Wesentlichen auf die zwei Etagen aufgeteilt.
Das Erdgeschoss: Schlafzimmer, Küche, Wohnzimmer, und Bad an Herrn Herbert K. und das Obergeschoss: Balkonzimmer, Balkon, Schlafzimmer und Bad an Frau H., wobei das Gästezimmer im Obergeschoss (Durchgangszimmer zum Schlafzimmer) und deren Gestaltung (Möbel, Gardine ….) unseren Eltern vorbehalten bleibt. Die Waschgelegenheit dazu ist ebenfalls im Obergeschoss zu ermöglichen. Erst wenn kein Interesse unserer Eltern mehr besteht, fällt dieses Zimmer dem Etagenbesitzer OG zu. In die anderen Räumlichkeiten, wie die kleine Toilette im Erdgeschoss, Keller und das Dachgeschoss können weiterhin gemeinsam zu gleichen Teilen benutzt werden. Auch die Scheune und der Werkzeugschuppen, sowie der gesamte Außenbereich stehen zur gemeinsamen Nutzung offen. Das Mobiliar in den Zimmern (Stand 08.11.05) geht ab sofort in das Eigentum des jeweiligen Wohnungs- bzw. Etageninhabers über. Die Betriebskosten sollen nach Möglichkeit verbrauchsabhängig erfasst und jährlich abgerechnet werden. Alle restlichen Betriebs- und Nebenkosten sind je zur Hälfte aufzuteilen. Der regelmäßige Rasenschnitt wird wie gehabt von einer beauftragten Person aus den umliegenden Ortschaften erledigt, die Kosten dafür sind je zur Hälfte aufzuteilen.“
Notariell haben die Parteien unter der UR-Nr. 512/2014 vor dem Notar W. am 10.03.2014 eine Miteigentumsvereinbarung getroffen. Im Hinblick auf § 2 der Benutzungsregelungen wurde dort ausgeführt:
„Die Miteigentümer nach Bruchteilen vereinbaren bezüglich der Gemeinschaft an dem vorgenannten Grundstück folgendes:
a) Das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, ist für immer ausgeschlossen. Das Recht des Eigentümers, die Teilungsversteigerung aus wichtigem Grund zu betreiben bleibt unberührt.
b) Frau H. und die Rechtsnachfolger an deren 1/2 Miteigentumsanteil erhalten die im beigefügten Plan mit Nr. 3 bezeichneten Räumlichkeiten sowie den Stellplatz 2 zur alleinigen Nutzung.
c) Herr K. und die Rechtsnachfolger an dessen 1/2 Miteigentumsanteil erhalten die im beigefügten Plan im Nr. 2 bezeichneten Räumlichkeiten sowie den Stellplatz Nr. 3 zur alleinigen Nutzung.
d) Die im beigefügten Plan mit Nr. 1 bezeichneten Räumlichkeiten, der Garten sowie der Geräteschuppen können von allen Miteigentümern gemeinsam benutzt werden.
e) Die Unterhaltungskosten sind von dem Miteigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen. Jeder Miteigentümer ist verpflichtet, seine Zustimmung zur Instandsetzungsarbeiten und ggfs. Erneuerung, insbesondere der Veränderung an der Außenfassade des Objekts und so weiter, die zur ordnungsgemäßen Pflege und Unterhaltung des Grundstücks erforderlich und zweckmäßig sind, zu erteilen. Die Kosten für Wasser/Abwasser, Strom und Heizung sind verbrauchsabhängig abzurechnen.“
Das Schreiben der Beklagten vom 10.02.2015 lautet auszugsweise:
„Rechnung Fa. S. vom 09.02.2015 …. Das Dach auf unserem Gemeinschaftswohnhaus in … (Bad Heilbronn), … war nicht mehr in Ordnung. Im OG (mein Nutzungseigentum) hatte ich eine feuchte Zimmerdecke. Nach eingehender Kontrolle im Innen- bzw. Außenbereich, musste ich feststellen, dass einige Dachziegel kaputt waren. Um größeren Schaden des Hauses zu vermeiden, war ich gezwungen sofort zu handeln und die Dachdeckerei, die Fa. S. zu beauftragen, die Dachziegel auszuwechseln. Die Rechnung der Fa. S. vom 09.02.2015 betrug 101,15 €, die ich vom Gemeinschaftskonto …, mit Rücksprache von hier überwiesen habe. Dies war eine dringend, notwendige Maßnahme, denn es war bereits ein massiver Schaden entstanden. Herr S. hat im Rahmen dieser Reparatur das Dach fachmännisch begutachtet, ob es erneuerungsbedürftig ist (bezüglich in deiner Email vom 08.09.14 war es dein Wunsch, das Dach zu erneuern). Nach Auskunft der Fa. S. am 09.02.2015 sind die Dachziegel nicht mehr optisch schön, aber in einem nicht erneuerungsbedürftigen Zustand.“
Trotz Aufforderungen des Klägers erfolgte durch die Beklagte kein Ausgleich. So hatte der Kläger mit Schreiben vom 13.08.2016 gegenüber der Beklagten abgerechnet und für 2015 folgende Arbeiten in Ansatz gebracht:
26.05.2015 Gartenpflege 7 Stunden 105,00 €
26.05.2015 Reinigen Abwasserpumpe 1 Stunde 15,00 €
13.06.2015 Gartenpflege 2 Stunden 30,00 €
13.06.2015 Gehwegplatten gereinigt 2 Stunden 30,00 €
Juli 2015 Gartenpflege 3 Stunden 45,00 €
August 2015 Gartenpflege 3 Stunden 45,00 €
August 2015 Anstrich Gartentor 2 Stunden 30,00 €
September 2015 Gartenpflege 3 Stunden 45,00 €
Gesamt 345,00 €
Für das Jahr 2016 hatte dieser geltend gemacht:
06.05.2016 Gartenpflege 4 Stunden 60,00 €
06.05.2016 Unkraut entfernen 2 Stunden 30,00 €
23.06.2016 Wartung der Abwasserpumpe 1 Stunde 15,00 €
23.06.2016 Gartenpflege 4 Stunden 60,00 €
01.08.2016 Gartenpflege 2 Stunden 30,00 €
08.08.2016 Gartenpflege 2 Stunden 30,00 €
08.08.2016 Auftragsabwicklung Fa. … 4 Stunden 60,00 €
Gesamt 285,00 €
Der Kläger ist der Auffassung, dass ihm der hälftige Anspruch aufgrund der erteilten Zustimmung hinsichtlich der Dachsanierung zustünde. Die Dachsanierung sei nach Meinung des Klägers und auch nach dessen Dafürhalten von Seiten der Beklagten für erforderlich empfunden worden. Der Kläger habe die ausführende Firma entsprechend beauftragt, die Dachsanierung und Erhaltung der bestehenden Dachlattung durchzuführen, im Wesentlichen seien die maroden Dachziegel erneuert worden. Die etwa 80 Jahre alten Dachziegel seien marode gewesen, sie hätten das Eindringen von Wasser ins Haus nicht mehr verhindert, stellenweise seien die Dachziegel löchrig und abgebrochen, an vielen Dachziegeln seien Abplatzungen vorhanden gewesen. Beim Eindecken des Daches habe sich weiterhin herausgestellt, dass noch Dachlatten hätten ausgewechselt werden müssen. Der Kläger ist der Auffassung, dass die Beklagte auch ihre Zustimmung zu dem erhöhten letztendlich erforderlichen Kostenbetrag erteilt habe. Insoweit sei die Beklagte einem Irrtum unterlegen, da sie den als Gesamtbetrag im Kostenangebot der Fa. X. vom 01.09.2014 genannten Nettobetrag als Fixbetrag angesehen habe. Aus dem Kostenangebot würde sich aber ergeben, dass es sich bei den genannten Einzelpreisen um Nettobeträge handle, auf die noch die 19-%-ige MwSt hinzuzurechnen sei, so dass die Zustimmung der Beklagten in der Weise zu verstehen gewesen sei, dass diese die Zustimmung zu einem Nettoangebotspreis gegeben habe und folglich auch die Zustimmung zum Bruttopreis erteilt hätte. Die Zustimmung sei ebenfalls dahingehend auszulegen, dass diese sich auch auf die der Dachsanierung erforderlich erscheinenden weiteren Zusatzarbeiten erstrecken würde. Hilfsweise stütze der Kläger seinen Anspruch auf §§ 748, 744 II BGB. Im Weiteren müsse die Beklagte auch die anteiligen Kosten für die erforderlichen Wartungs- und Pflegearbeiten leisten. Insoweit seien diese tatsächlich durch den Kläger bzw. dessen Frau geleistet worden. Diese hätten sich nur zum Haus begeben, um die entsprechenden Arbeiten vorzunehmen.
Der Kläger beantragt zuletzt: Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 4.487,90 € nebst Zinsen hieraus i.H.v. 5-%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt: Klageabweisung.
Die Beklagte ist der Auffassung, dass sie wirksam ihre Zustimmung zur Dachsanierung zurückgezogen habe. Der Kläger habe daher in vorsätzlicher Weise somit gegen den ausdrücklichen Willen der Beklagten gehandelt. Das entsprechende Schreiben sei durch ihre Tochter in den Briefkasten des Klägers rechtzeitig eingeworfen worden. Eine Notgeschäftsführung würde nicht bestehen, weil die Dachsanierung nicht zur Erhaltung des Gebäudes notwendig sei. Erforderliche Maßnahmen hätte die Beklagte bereits selbst durch Auswechseln lassen entsprechender löchriger Dachziegel vornehmen lassen. Weitere Erhaltungsmaßnahmen seien nicht erforderlich gewesen.
Im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze und auf den dortigen Vortrag sowie auf die Protokolle vom 10.05.2017 und 13.09.2017 und dort auf die Vernehmung der Zeugen AF, FC, HR, HC, KJ und S. sowie auf den gerichtlichen Hinweis gem. Beschluss vom 25.10.2017 und auf den Beweisbeschluss vom 27.10.2017 sowie auf den gerichtlichen Beschluss vom 17.01.2018 vollinhaltlich Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage war als unbegründet abzuweisen.
I.
Dem Kläger steht kein Anspruch auf Entschädigung für Gartenpflegearbeiten zu. So hatte der Kläger mit Schreiben vom 13.08.2016 gegenüber der Beklagten abgerechnet und für 2015 folgende Arbeiten in Ansatz gebracht:
26.05.2015 Gartenpflege 7 Stunden 105,00 €
26.05.2015 Reinigen Abwasserpumpe 1 Stunde 15,00 €
13.06.2015 Gartenpflege 2 Stunden 30,00 €
13.06.2015 Gehwegplatten gereinigt 2 Stunden 30,00 €
Juli 2015 Gartenpflege 3 Stunden 45,00 €
August 2015 Gartenpflege 3 Stunden 45,00 €
August 2015 Anstrich Gartentor 2 Stunden 30,00 €
September 2015 Gartenpflege 3 Stunden 45,00 €
Gesamt 345,00 €
Für das Jahr 2016 hatte dieser geltend gemacht:
06.05.2016 Gartenpflege 4 Stunden 60,00 €
06.05.2016 Unkraut entfernen 2 Stunden 30,00 €
23.06.2016 Wartung der Abwasserpumpe 1 Stunde 15,00 €
23.06.2016 Gartenpflege 4 Stunden 60,00 €
01.08.2016 Gartenpflege 2 Stunden 30,00 €
08.08.2016 Gartenpflege 2 Stunden 30,00 €
08.08.2016 Auftragsabwicklung Fa. … 4 Stunden 60,00 €
Gesamt 285,00 €
Für die Verrichtung der Arbeiten hatte der Kläger einen Stundenverrechnungssatz von 15,00 € zugrunde gelegt und entsprechend der notariellen Vereinbarung vom 10.03.2014 in Verbindung mit der schriftlichen Vereinbarung vom 08.11.2015 davon einen Anteil von 50 % der entsprechenden Kosten gegenüber der Beklagten geltend gemacht. Danach hatten die Parteien vertraglich sich vereinbart, die Unterhaltskosten von den Miteigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen. Schriftlich hatten die Parteien vereinbart, dass die Betriebskosten nach Möglichkeit verbrauchsabhängig erfasst und jährlich abgerechnet werden. Alle restlichen Betriebs- und Nebenkosten sollen je zur Hälfte aufgeteilt werden. Hinsichtlich des Rasenschnittes hatten sie vereinbart, dass der regelmäßige Rasenschnitt wie gehabt von einer beauftragten Person aus den umliegenden Ortschaften erledigt werden soll, die Kosten dafür hälftig aufgeteilt würden.
Allerdings konnte der Kläger auf Bestreiten der Beklagten hin nicht nachweisen, dass er die von ihm in Ansatz gebrachten Stunden tatsächlich geleistet hatte.
Der Kläger hatte als Zeugenbeweis seine Lebensgefährtin AF dafür benannt. Diese gab bei ihrer Vernehmung an: „Wir haben im Jahr 2015, da habe ich eine Aufstellung dabei, 4 Mal Rasenschnitt und Gartenpflege durchgeführt, im Jahr 2016 fünf Mal … . Ich kenne Herrn K. seit 12 Jahren und davon hat Herr K. mit meiner Unterstützung und Hilfe zu 95 % die Gartenpflege immer alleine übernommen. Das kann ich dazu sagen.“
Die Zeugin machte dabei nachvollziehbare und in sich schlüssige Angaben, die glaubhaft waren. Die Zeugin war auch glaubwürdig. Gegenteiliges war nicht feststellbar. Allein aus der Nähe der Beziehung der Zeugin zum Kläger konnte nicht auf Unglaubwürdigkeit geschlossen werden. Dieses wurde auch von keiner Seite vorgebracht und war auch nicht ersichtlich.
Allerdings konnte die Zeugin keine genauen Angaben machen. Zwar hat sie angeblich eine Aufstellung gemacht. Diesbezüglich konnte sich die Zeugin aber nur noch oberflächlich erinnern, dass sie im Jahr 2015 vier Mal den Rasenschnitt und Gartenpflege durchgeführt hatte und im Jahr 2016 fünf Mal. Wann dies war, was dort gemacht wurde, wer dies ausgeführt hatte und insbesondere wie lange dies gedauert hatte, dazu konnte die Zeugin keine Angaben machen. Demgegenüber hatte der Kläger allerdings in seiner schriftlichen Aufstellung detailliert angegeben, zumindest monatsmäßig, welche Arbeiten er ausgeführt und wieviel Zeit er dafür benötigt hatte. Dies konnte die Zeugin allerdings nicht zur Überzeugung des Gerichts bestätigen.
Dementsprechend war die Klageforderung als unbegründet abzuweisen.
II.
Dem Kläger stand aber auch kein Anspruch hinsichtlich der Hälfte der Dachsanierungskosten über 4.172,90 € zu.
Zwar ist dem Kläger Recht zu geben, dass sowohl der Kläger als auch die Beklagte eine Dachsanierung beabsichtigten. Insbesondere die Beklagte hatte berichtet, dass in ihrer Dachwohnung feuchte Flecken vorhanden waren.
Ein Anspruch des Klägers auf Hälftebetrag hinsichtlich der konkret von ihm durchgeführten Dachsanierungsmaßnahmen bestand jedoch nicht.
1.
Der Kläger konnte nämlich diesbezüglich nicht nachweisen, dass die Beklagte mit der konkreten Maßnahme aufgrund des Kostenvoranschlags der Fa. M. einverstanden war, und die Parteien daher eine entsprechende Vereinbarung zur konkreten Dachsanierung getroffen hatte.
Zwar hatte die Beklagte zunächst der Maßnahme zugestimmt. Diese Zustimmung hatte sie jedoch widerrufen und den Kläger ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Dachsanierung entsprechend dem Kostenvoranschlag nicht durchgeführt werden soll, sondern zunächst ein entsprechendes Gutachten erholt werden solle.
Zwar hat der Kläger bestritten, dass er das entsprechende Schreiben der Beklagten vom 10.02.2015 erhalten hatte.
Die Zeugin HR hatte dies aber bei ihrer Vernehmung entsprechend bestätigt. So sagte die Zeugin aus: „Es ist richtig, es handelt sich um den Widerspruch zur Dachsanierung. (…) Ich hab’s persönlich am Abend eingeworfen. Ich hab praktisch neben dem Haus an der Straße geparkt und hab’s dann am Abend, als es dunkel war, eingeworfen. Es wurde sowohl per Post als auch per Einschreiben 14 Tage später versandt. Das hat meine Mutter gemacht. Ich hab’s ihm persönlich eingeworfen am 07. abends und dann haben wir es nochmal per Einschreiben versandt. Die Mutter ist zur Post gegangen, damit sicher ist, dass es auf jeden Fall ankommt. (…) Wir haben es zusammen praktisch verfasst. Das Blatt haben wir einkuvertiert. Sie hat es noch unterschrieben, dann einkuvertiert. (…) Es sind vier Einwurffächer. In dem zweiten von unten habe ich es eingeworfen. Da war die Beschriftung K. Albert. (…) Ich meine, das Schreiben habe ich an dem Tag eingeworfen. Es ist auch nicht später verfasst worden. Es war schon dunkel, etwa 20:00 Uhr.“
Die Zeugin machte insoweit nachvollziehbare und schlüssige Angaben, die glaubhaft waren. Die Zeugin war auch glaubwürdig. Zweifel an deren Glaubwürdigkeit waren unberechtigt. Zwar handelt sich bei der Zeugin um die Tochter der Beklagten. Dies allein reicht jedoch nicht aus, um berechtigte Zweifel zu begründen. Hierzu wären weitere objektive Anknüpfungspunkte erforderlich. Derartiges wurde von Klägerseite jedoch nicht vorgebracht und war auch sonst nicht ersichtlich.
Dementsprechend war das Gericht davon überzeugt, dass das entsprechende Schreiben tatsächlich beim Kläger in dessen Briefkasten eingeworfen wurde. Damit gelangte das Schreiben in den Empfangsbereich des Klägers. Ob dieser dann tatsächlich hiervon Kenntnis erlangt hatte, war letztlich Risiko des Klägers. Dieser hatte dafür Sorge zu tragen, dass er von entsprechenden Schreiben, die in seinen Empfangsbereich gelangt war, auch Kenntnis erlangt. Den Umstand, dass er sich darum gekümmert hatte, hatte er weder dargelegt noch nachgewiesen.
Dementsprechend stand zur Überzeugung des Gerichts fest, dass das entsprechende Schreiben dem Kläger tatsächlich zugegangen war und er hiervon Kenntnis nehmen konnte.
Obwohl er damit wusste, dass die Beklagte ihre Zustimmung zur Dachsanierung zurückgezogen hatte, hatte er danach trotzdem die Firma, die den Kostenvoranschlag erstellt hatte, mit der konkreten Dachsanierung beauftragt.
2.
Ihm stand auch kein Anspruch aus §§ 748, 744 Abs. 2 BGB zu.
Nach § 744 II BGB ist jeder Teilhaber berechtigt, die zur Erhaltung des Gegenstands notwendigen Maßregeln ohne Zustimmung der anderen Teilhaber zu treffen; er kann insoweit verlangen, dass diese ihre Einwilligung zu einer solchen Maßregel im Voraus erteilen.
Die Vorschrift trägt dem Prinzip Rechnung, dass die gemeinschaftliche Verwaltung durch alle Teilhaber erfolgen soll. Demgegenüber sollen notwendige Erhaltungsmaßnahmen jeder Teilhaber allein treffen können. Durch § 744 II BGB wird jedem Teilhaber ein vom Willen und der Interessenlage der Mitberechtigten gelöstes Eingriffsrecht, Erhaltungsmaßnahmen durchzuführen, eingeräumt. Obwohl er eigentlich ihre Zustimmung nicht bedarf, kann der Teilhaber von den Berechtigten im Voraus die Einwilligung in die Maßnahme verlangen und diesen Anspruch auch gerichtlich und vollstreckungsrechtlich durchsetzen. Auf diese Weise wird die Frage der Notwendigkeit der Maßnahme und des Kostenersatzes vorab geklärt.
Der Teilhaber kann von den Mitberechtigten neben einem Vorschuss anteilmäßig Aufwendungsersatz gem. § 748 BGB beanspruchen.
Das Erhaltungsrecht ist ein weder durch Mehrheitsbeschluss noch durch Vertrag einziehbares Individualrecht, dass auch bei Verwalten durch einen Dritten fortwirkt. Geht somit der handelnde Teilhaber zur Erhaltung der Sache Verträge ein, so wird allein er Schuldner. Der § 744 II BGB verleiht insoweit keine Vollmacht, die übrigen Teilhaber beim Abschluss von Verpflichtungsgeschäften zu vertreten (BGHZ 17, 181).
Der handelnde Teilhaber kann nur nach § 748 Rückgriff nehmen.
Dabei kann die Erhaltungsmaßnahme eine Tathandlung oder ein Rechtsgeschäft darstellen.
Notwendig i.S.d. Vorschrift ist eine Maßnahme, die entweder die Substanz oder den Wert der Sache erhält. Dies beurteilt sich vom Standpunkt eines vernünftig oder wirtschaftlich denkenden Eigentümers (BGHZ 6, 76). Dabei sind auch die finanziellen Möglichkeiten der Teilhaber zu berücksichtigen (vgl. OLG Rostock NJW-AR 2003, 767). Nicht erfasst werden hingegen nützliche (wertsteigernde) Maßnahmen wie die Renovierung eines funktionstüchtigen Hauses, Wiederaufbauvorhaben und die Ersetzung einer unbrauchbaren Gemeinschaftantenne durch eine neue. Notwendige Maßnahmen werden häufig, müssen aber nicht unaufschiebbar sein. Hierunter können Reparaturen schadhafter Sachen fallen.
Der Kläger beschreibt in seinen Schriftsätzen eine notwendige Erhaltungsmaßnahme als solche, die im Interesse der Gemeinschaft zur Erhaltung der Substanz oder des wirtschaftlichen Wertes im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung aus Sicht eines vernünftigen Teilhabers erforderlich (nicht nur nützlich) sind; entscheidend ist ein wirtschaftlicher Maßstab unter Berücksichtigung der (auch finanziellen) Zumutbarkeit für die Teilhaber (Palandt, 71. Auflage, § 744 BGB, Ziffer 3 mit weiteren Nachweisen).
Diesbezüglich spricht der Kläger auch davon, dass die Erforderlichkeit des Neueindecken des Daches durch die Ausführungen im Schriftsatz vom 19.10.2016 und die dortigen Beweisangebote nachgewiesen würden. In diesem Schriftsatz vom 19.10.2016 wollte der Kläger den Nachweis über Lichtbilder bezüglich der Dachziegel und über die Vernehmung des Geschäftsführers der Fa. X führen. Zuletzt allerdings meint der Kläger, dass es sich hierbei um eine Rechtsfrage handeln würde.
In diesem Zusammenhang führt der Zeuge KJ als Vertreter für die Firma M. im Hinblick auf die Dachsanierung folgendes aus: „Das ist richtig, ich hab ein Foto dabei. In O, das Haus vom Herrn K. beauftragt. Ich hab vorher die Bretter und nachher fotografiert. (…) Die Bretter haben teilweise Löcher von den Wespen und auch vom Moos durchgefault. Die hat man abbrechen können. Da sind stehende Bretter davor. Das ist dann beim neuen übernommen worden. Das obere Deckbrett, das die untere Holzkonstruktion vor Witterung schützen soll, hatte Löcher. (…) So hat’s ausgeschaut. Das ist bei dem großen Lichtbild die Moosstelle, die dort zu sehen ist. Dadurch, dass beim Unterdach keine Dachpappe drin ist, kann jede Feuchtigkeit eindringen. Das war durchgefault. Wenn da Moos drauf ist, kann das Holz nicht mehr austrocknen und fault dann durch wie ein Schwamm und dann wird’s faulig. (…)Das Branddatum von der Pfanne war um 35, zwischen den zwei Weltkriegen war das. (…) Wir haben die alten Dachpfannen, die Dachziegel runtergemacht und neu draufgemacht. Untendrin war die Querlattung, wo die Ziegel einhängen, da waren 70 Meter verfault, sprich die Pfannen sind runtergerutscht, die sind nur noch ineinander in der Verfalzung gehängt. Die Traglattung war teilweise verfault. Dann haben wir neue Pfannen draufgemacht. Das war es dann von unserer Seite. Der Auftrag war, das Dach dicht zu machen. Wir haben nur die Angebotserstellung gemacht gehabt. Dann ist vom Herrn K. seiner Seite die günstigste Maßnahme entschieden worden. Wir haben die Pfannen runter. Wir müssen die Querlattung, die verfault ist, auswechseln und neue Pfannen drauf. (…) Die Traglattung war teilweise verfault, in der Querlattung hingen die Ziegel drin. Man sieht das erst, wenn man die Dachpfannen aufdeckt, was kaputt ist. Wenn der Schaden da ist, wenn die Querlattung verfault ist und die Dachplatte runterrutscht, dann wäre das Dach undicht gewesen. (…) Teilweise waren feuchte Flecken zu erkennen. An den Dachüberständen war das erkennbar. Bei den Dachpfannen hat’s nicht viel Sinn gemacht, das herzurichten und die alten Dachpfannen draufzulassen, die hatten auch teilweise schon Löcher. Das ist nicht wirklich sinnvoll. Es war irgendwie Baujahr 35, was die Pfannen waren. Beim runtertun hat man gesehen, dass ist die Verfalzung schon richtig abgebrochen, wo die Platten übereinander hingen, das war richtig bröslig. Die Platten waren alt. Wenn das Wasser länger reinläuft, verfault auch der ganze Dachstuhl, der Giebelbereich. Es war schon punktuell Wasser durchgegangen. Ich hab innen nicht reingeschaut, wir haben die kaputten Platten gesehen. Man hat Wasserflecken am Vordach gesehen. Wenn das Wasser länger reinläuft, sieht man die weißen Ränder, wo es runterläuft. Je länger, dass da Wasser reinläuft, umso gefährlicher ist es, dass da was undicht wird.
Der Zeuge machte nachvollziehbare und in sich schlüssige Angaben, die glaubhaft waren. Der Zeuge war auch glaubwürdig.
Danach war ersichtlich, dass entsprechend den Angaben des Zeugen Josef X die Dachsanierung durchzuführen war aufgrund der Tatsache, dass die Dachziegel vermoost und löchrig waren, und aufgrund des Umstands, dass darunterliegende Latten und Querbalken bereits so weit geschädigt waren, dass diese die Dachziegel nicht mehr tragen konnten. Insoweit hätten neben dem Tausch der Dachziegel auch zahlreiche Querlattungen ausgetauscht werden müssen.
Demgegenüber hatte die Beklagte ausgeführt, dass sie entsprechende notwendige und unumgängliche Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt habe durch Austausch von entsprechenden beschädigten Dachziegeln. Hierzu hatte sie die Rechnung der Fa. S. GmbH vom 09.02.2015 vorgelegt über 101,15 €. Darin war die Rede von Dachwartung.
Weiterhin machte der Geschäftsführer der Fa. S., der Zeuge S. hierzu folgende Angaben: „Es war so, wenn man nach … reinfährt links das erste, das hat dazu geführt, dass wir den Kamin eingeblecht haben. Wenn man von B links das erste Haus reinfährt. Irgendwo haben wird dann doch das richtige Objekt erwischt. Wir hatten aneinander vorbeigesprochen. Wir hatten ausreichend Aufträge. Es war keine Arbeitsbeschaffungsmaßnahme. Wir haben dann das richtige Objekt gehabt. Ich hab mir das angeschaut, ich hab’s der Frau H auch gesagt. Man sieht ein Bild von dem alten Dach. Es war irgendwie aus den 70er Jahren oder 60er Jahren, wo ich denk, die Dachziegel waren soweit in Ordnung. Dass man das Dach hätte sanieren können, wenn was 50, 60 Jahre alt ist, das ist nicht unwahrscheinlich, dass man es tauscht. Ob man es zwingend sofort hätte machen müssen, das will ich offen lassen. Dass das nicht mehr lang geht in der Weise, das sieht man, wenn man die Bilder von dem alten Dach sieht. Ich hab nicht nachgeschaut, wann das war. Ich hab mir das schon angeschaut. Das sind alte Dachziegel. Die waren teils in Ordnung. Dass man das Dach neu deckt, war zwangsläufig im Kommen. Das haben wir wahrscheinlich bestimmt auch so besprochen. Mit Sicherheit habe ich nicht gesagt, dass das Dach für die nächsten 10, 20 Jahre noch so in dem Bestand bleiben kann. Ich denke, dass ich bestimmt droben war, wenn dann bin ich mit der Leiter raufgestiegen. Wenn dann gleich wenn man reinfährt, das Wegerl runter und gleich da vorne hingestellt. Ich weiß nicht mehr genau, ich glaub ich bin bis zum Kamin hin, der ist relativ mittig, da ist die Stromleitung auch. Dann habe ich einen Rundumblick gemacht und man sieht, das hat man von unten gesehen, dass das Dach alt ist. Die Ziegel waren augenscheinlich ganz, keine kaputten und dergleichen. Das hat ausgeschaut, wie ein Dach, das 40, 50 Jahre alt ist. Wenn ein Moos auf die Bretter, ich kann nur sagen, ob auf den Brettern Moos war, das kann ich jetzt nicht mehr sagen. Ehrlich gesagt kann ich nicht sagen, ob da Löcher drin waren. Ich kann nicht sagen, ob da nicht Ortgangziegel waren anstatt Windfangbretter. Ich kann mich schon erinnern, dass ich dorten war, dass ich da hingeschaut hab, ich glaub dass ich bis zum Kamin hingegangen bin und hab mal einen Rundumblick gemacht. Ich sollte mir das mal anschauen. Ich sollte mir anschauen, ob Dachziegel getauscht werden müssen, um das ging’s, ob Dachziegel getauscht werden. Wir haben bestimmt da drüber geredet, dass das Dach entsprechend alt ist und dass es eine Sanierung kommen kann. Man kann drüber streiten, kann man es sofort machen oder ist es in zwei, drei Jahren ausreichend, dass das Dach gemacht werden muss. Ich denk, das war offensichtlich. Der Zeitpunkt jetzt und sofort. Vielleicht hätte die Fa. S. mehr Geschäftsmann sein müssen und „oh Gott“ das Ding muss man sofort machen. Wir kommen mit Gerüst und Kran. Wenn die Fragestellung gewesen wäre, wir sollen schauen, ob wir eine Dachsanierung machen müssen, dann wäre der Blickwinkel ein anderer gewesen. Wir sind hingeschickt worden, um zu schauen, ob Ziegel kaputt sind und wir tauschen da Ziegel, dann machen wir das, wie ich, dann schaut man mal drüber. Ich hab gar keine Ziegel ausgetauscht, das weiß ich noch ziemlich sicher. Ich glaub nicht, dass ich Ziegel ausgetauscht habe. Ich weiß nicht, ob man Wasserflecke an dem Überstand von unten gesehen hat, kann ich mich nicht erinnern. Dass bei so einem Dach mit so einem Baujahr irgendwo Wasserflecken an dem Vordach sind, das ist nichts Außergewöhnliches. (…) Bei der Rechnung das Thema mit der Hausnummer. Es war dann wohl 15. Der Auftrag war mit Sicherheit, dass defekte Dachziegel vorhanden waren. Wenn ich mich richtig erinnern kann, bin ich am Kamin rauf und hab geschaut, ob die Dachziegel in Ordnung waren. Wo die Leiter ist. Es war nicht Gegenstand meiner Disposition und meines Auftrags, ob das Dach an sich in Ordnung ist. Drüber und Rundumblick, wenn wir Dachziegel getauscht hätten, hätte ich das wahrscheinlich da draufgeschrieben auf die Rechnung. Das ist nicht außergewöhnlich für das Baujahr des Objekts, das man das Dach komplett neu macht. Das hätte man irgendwann machen müssen. Wenn es 50, 60 Jahre alt ist, muss mal was gemacht werden. Wenn die Fragestellung gewesen ist, ob wir das Dach komplett neu machen müssen oder nicht, wäre ich wahrscheinlich anders an die Sache rangegangen. Es kann sein, dass da auch mal eine Stelle dabei war, wo ein Loch drin war. Vermoosung ist für so ein Baujahr normal. (…) Ich weiß gar nicht, ob ich ums Haus rumgegangen bin und die Vordächer kontrolliert habe. Solche Wasserflecken für so ein Baujahr sind nichts Außergewöhnliches. Selbst wenn ich’s gesehen hätte, ist es nichts, was pressiert, das haut mich nicht um. Die Fotos sind erst danach aus 2016. Vermoost waren die Dachziegel bestimmt und dass da auch Dachziegel kaputt waren, das müsste man bestimmt tauschen, aber ich kann nicht sagen, in welcher Anzahl die Ziegel so und so ausgeschaut haben. Das Dach war 50, 60 Jahre alt das Ziegeldach. Das, was die Beklagte vorzeigt scheint ein Rechnungs-Original zu sein. Dann werde ich es da hingeschickt haben. Ich war nicht im Haus drin.“
Der Zeuge machte nachvollziehbare und in sich schlüssige Angaben, die glaubhaft waren. Der Zeuge war auch glaubwürdig. Insoweit sprach für die Glaubwürdigkeit des Zeugen, dass dieser auch offen sich dazu bekannte, zunächst die Hausnummer verwechselt zu haben. Weiterhin war festzustellen, dass der Zeuge auch unumwunden ausführte, dass er lediglich das Dach in Augenschein genommen hatte von der Feuerleiter aus. Insoweit hatte er lediglich einen Rundumblick über das Dach genommen. Weiter führte der Zeuge auch aus, dass er keine Dachziegel ausgetauscht und erneuert habe.
Allerdings gab der Zeuge auch an, dass seiner Auffassung nach – immerhin handelt es sich bei dem Zeugen um einen Dachdecker- und Spenglermeister – eine Dacherneuerung noch nicht zwingend notwendig war. Insoweit war der Zeuge der Auffassung, dass das Dach auch noch eine geraume Zeit so hätte bleiben können, was dafür sprach, dass sich die Parteien diesbezüglich über entsprechende Maßnahmen noch zeitlich abstimmen hätten können.
Die Klagepartei war jedoch im Weiteren, wie oben bereits ausgeführt, der Auffassung, dass streitgegenständlich nur die entsprechend § 744 II BGB ohne Zustimmung der anderen Teilhaber zur Erhaltung des Gegenstands notwendige Maßnahmen durch den Kläger getroffen worden seien.
Nach § 744 II BGB wird jedem Teilhaber ein vom Willen und der Interessenlage der Mitberechtigten gelöstes Eingriffsrecht, Erhaltungsmaßnahmen durchzuführen, eingeräumt.
Allerdings war allein auf Grund der durchgeführten Maßnahme noch nicht geklärt, ob es sich bei der streitgegenständlichen Maßnahme tatsächlich um eine notwendige Erhaltungsmaßnahme i.S.d. § 744 Abs. 2 BGB gehandelt hat.
Dies war entgegen der Auffassung der Klagepartei keine Rechtsfrage. Diesbezüglich führt die Klagepartei dabei aus, dass es demnach nicht darauf ankäme, ob die Sanierung auch erst in 2 oder 3 Jahren hätte durchgeführt werden müssen. Angesichts des Baualters des Daches sei dies ohne Belang. Es genüge, dass ohne die Maßnahme der Bestand der Sache auf längere Sicht bedroht gewesen sei und es daher wirtschaftlich vernünftig gewesen wäre, die Maßnahme, die auf Dauer nicht hätte unterbleiben können, hier und jetzt vorgenommen werden durfte. Die Klagepartei übersieht allerdings, dass auch auf Beklagtenseite ein Zeuge als Dachdecker- und Spenglermeister angegeben hatte, dass keine notwendige Erhaltungsmaßnahme zum gegenwärtigen Zeitpunkt zu treffen gewesen wäre.
Um dies abzuklären, hatte das Gericht Beweisbeschluss erlassen, wonach Beweis zu erheben war über die Behauptung der Klagepartei, bei der vom Kläger vorgenommenen Dachsanierung laut Rechnung der Fa. X. vom 10.08.2016 würde es sich um eine notwendige Erhaltungsmaßnahme, also die Substanz oder den Wert der Sache erhaltenen Maßnahme gehandelt haben, für die ein weiteres Zuwarten nicht mehr möglich gewesen sei.
Die Erholung des Sachverständigengutachtens wurde davon abhängig gemacht, dass die Klagepartei einen Auslagenvorschuss von 3.000,00 € einzahlt.
Die Klagepartei hatte diesen Auslagenvorschuss jedoch nicht eingezahlt, so dass der Sachverständigenbeweis nicht erholt wurde.
Dabei hatte der BGH in NJW 1952, 1252 – dort im Zusammenhang mit der Nachlassverwaltung – ausgeführt:
„Welche einzelnen Maßregeln im konkreten Fall für die Erhaltung notwendig sind, ist vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Beurteilers aus zu entscheiden. Abzustellen ist dabei auf den Zeitpunkt, in dem die Handlung vorgenommen werden soll oder vorgenommen ist. Dabei können, …. die allgemein wirtschaftlichen Verhältnisse nicht unberücksichtigt bleiben. Maßregeln, die in normalen Zeiten ohne weiteres als zur Erhaltung notwendig anzusehen sind, können diesen Charakter in Zeiten wirtschaftlicher Not verlieren. Andererseits können Maßregeln für die Erhaltung eines Gegenstandes in solcher Weise unerlässlich sein, dass sie u.U. ohne Rücksicht auf die wirtschaftlichen Verhältnisse in jedem Fall zur Erhaltung notwendig sind. Ebenso ist für die Frage, ob eine bestimmte Maßregel zur Erhaltung notwendig ist, zu berücksichtigen, ob und in welchem Umfang die dazu erforderlichen Mittel …. zur Verfügung gestellt werden können. Ein vernünftig und wirtschaftlich denkender Verwalter wird die Entscheidung, welche Aufwendung notwendig sind, niemals ohne Rücksicht auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des von ihm verwalteten Vermögens treffen.“
Und weiter:
„Er durchbricht das Prinzip der gemeinsamen Verwaltung des Nachlasses für bestimmte Ausnahmefälle, in dem er dem einzelnen Miterben in gewissem Sinne ein Notverwaltungsrecht einräumt. Daraus kann allerdings nicht geschlossen werden, dass zur Erhaltung notwendige Maßregeln immer nur solche sind, die so dringend sind, dass sie nicht aufgeschoben werden können, bis die anderen Miterben ihnen zustimmen. Eine so enge Abgrenzung würde die Nachlassverwaltung in zahlreichen Fällen unnötig erschweren. Jedoch kann bei der Entscheidung, ob eine bestimmte Maßnahme zu der Zeit, als sie vorgenommen wurde, zur Erhaltung notwendig war, nicht außer Acht gelassen werden, dass das Recht des einzelnen Miterben zu selbständigem Handeln den Grundsatz der gemeinschaftlichen Verwaltung des Nachlasses durch alle Miterben durchbricht. Es kommt daher auch darauf an, ob die ordnungsgemäße Verwaltung des Nachlasses diesen Eingriff in das Recht der anderen Miterben verträgt. Dabei ist zu beachten, wie weit die anderen Miterben im einzelnen Fall daran interessiert sein können, an der fraglichen Maßregel mitzuwirken. Handelt es sich um eine Maßregel, die sich auf den übrigen Nachlass und die anderen Miterben nur unbedeutend auswirkt, dann ist es das Interesse der Miterben, auch an dieser Maßregel beteiligt zu werden, nur sehr gering. Ist diese Maßregel für die Erhaltung des Nachlasses erforderlich, dann kann sie notwendig im Sinne des § 238 BGB selbst dann sein, wenn sie ohne Gefahr aufgeschoben werden könnte, bis die anderen Miterben ihre Zustimmung erteilt hätten. Handelt es sich aber um eine bedeutsame Maßnahme, durch die erhebliche Verpflichtungen für den Nachlass oder die anderen Miterben begründet werden, dann kann sie als notwendig im Sinne des § 238 I S. 1 Hs. 2 BGB nur angesehen werden, wenn sie so dringend ist, dass die Zustimmung der anderen Miterben nicht mehr rechtzeitig erlangt werden kann.“
Diese für den Nachlass und die Nachlassverwaltung maßgebliche Entscheidung war auch auf die hier streitgegenständliche Entscheidung des § 744 II BGB übertragbar.
Danach war hier eben entgegen der Auffassung der Klagepartei aufgrund des erheblichen finanziellen Umfangs und damit aufgrund des auf die Beklagtenseite entfallenen erheblichen Kostenanteils von 4.172,90 € nicht, wie die Klagepartei meint, automatisch von notwendiger Erhaltungsmaßnahme i.S.d. Vorschrift auszugehen, wonach eine Zustimmung der Beklagten zu dieser Maßnahme nicht erforderlich gewesen wäre.
Zwar hatte die Beklagte auch ausgeführt, dass bei ihr in ihrer Dachgeschoßwohnung feuchte Flecken vorhanden seien aufgrund defekter Dachziegel.
Mithin stellt sich jedoch die Frage, ob allein aufgrund des Austausches weniger Dachziegel als Notmaßnahme zumindest abgewartet hätte werden können, bis eine Einigung zwischen den Parteien über die konkreten Sanierungsmaßnahmen getroffen worden wäre.
Aufgrund der Nichterholung des Sachverständigengutachtens und entsprechend der oben ausgeführten Auffassung des Gerichts lag in der streitgegenständlich durchgeführten Dachsanierung keine notwendige Erhaltungsmaßnahme i.S.d. § 744 II BGB vor, so dass der Kläger keinen Anspruch gem. § 748 BGB auf hälftigen Aufwendungsersatz gegen die Beklagte hatte.
III.
Neben dem Aufwendungsersatzanspruch nach § 748 BGB i.V.m. § 744 II BGB kam auch ein Anspruch auf Herausgabe der ungerechtfertigten Bereicherung nach den Regeln der GOA gem. §§ 684, 812 BGB nicht in Betracht.
Denn insoweit wäre auch ein Nachweis erforderlich, in welcher Höhe die Beklagte hier aufgrund der durchgeführten Dachsanierung als Miteigentümerin zu 1/2 bereichert wäre. Dies war allein entgegen der Auffassung der Klagepartei durch Vorlage der Rechnung über die Dachsanierung nicht zu beurteilen.
Dementsprechend war die Klage auch diesbezüglich als unbegründet abzuweisen.
IV.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
