Hausmieter – Recht zur Gartenveränderung

AG Hamburg

Az.: 317 C 305/03

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Urteil vom 11.09.2003


1. Die Beklagte wird verurteilt, die vor dem Doppelhaus R.-Straße, Hamburg, an den Gartenzaun gekettete weiße Kunststoffbank zu entfernen. Im übrigen wird der Antrag zu 1) abgewiesen.

2. Die Beklagte wird des weiteren verurteilt, den Kirschlorbeer an der Rückseite des Hauses, welcher an die die Terrasse unterteilende Glaswand anschließt, soweit zurückzuschneiden, dass er die Glaswand um maximal 80cm überragt. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Der Klagantrag zu 3) wird abgewiesen.

4. Auf die Widerklage werden die Kläger verurteilt, an die Beklagte € 200,00 nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank seit dem 4.12.2002 zu zahlen. Die weitergehende Widerklage wird abgewiesen.

5. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

6. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten bleibt nachgelassen, eine Vollstreckung durch die Kläger gegen Sicherheitsleistung von € 1.000,00 abzuwenden, wenn nicht die Kläger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Den Klägern bleibt nachgelassen, eine Vollstreckung durch die Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des für die Beklagte vollstreckbaren Betrages zu leisten, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Die Kläger sind seit Mai 1997 Mieter, die Beklagte ist Vermieterin einer Doppelhaushälfte in der R.-Straße in Hamburg. Als monatliche Miete waren in dem auf dem Formular des Hamburger Mietvertrages für Wohnraum basierenden Vertrag (Anlage K 1) DM 2.200,00 zzgl. DM 70,00 Garagenmiete zzgl. DM 200,00 Heiz- und Betriebskostenvorauszahlung vereinbart. Die andere Haushälfte, deren Eingang sich bei Nr. 24 befindet, wird durch die Beklagte bewohnt. Das Gebäude ist von einem großen Garten umgeben. Vor dem Haus, beim Eingang der Kläger, befindet sich ein alter Baum. Daneben hatte die Beklagte eine Bank mit einem verschnörkelten Seitengestell aus Gusseisen aufgestellt. Im Jahr 2001 wurde diese mittlerweile verrottete oder durch Dritte beschädigte Bank entfernt und durch die Beklagte im 3. Juni 2002 durch eine Kunststoffbank ersetzt. Die weiter wachsenden Baumwurzeln bewegten einen Torpfosten, so dass sich die aus Tropenholz gefertigte Gartenpforte nicht mehr richtig schließen ließ. Der Kläger versetzte daraufhin im Jahr 2002 die metallenen Scharniere der Pforte, die er zu diesem Zweck auch anbohrte, um die dicken Schrauben hindurchzutreiben.

Die Terrassen für die beiden Doppelhaushälften befinden sich hinter dem Haus zum Garten hin. Sie sind jeweils durch eine bewachsene Glaswand getrennt. An die Glaswand schließt sich ein Kirschlorbeergebüsch an, welches ungefähr in einer Entfernung von 4m vom Haus beginnt. Dieser Kirschlorbeer beginnt mit einer Höhe von ca. 2,30m am Rand, steigt in der Mitte hoch (bis in den Bereich der Erkerfenster) und fällt wieder ab auf eine Höhe von ca. 2,30 m. Die Glaswand überragt er an diesen Stellen um ca. 1,30m bis 1,50m. Im Herbst des Jahres 2000 wollte der Kläger den Kirschlorbeer zurückschneiden. Dies wurde ihm seitens der Beklagten untersagt.

Ferner befindet sich in dem Garten, im Bereich der Haushälfte der Kläger, ein voluminöser Rhododendron.

Mit Schreiben vom 3.2.2003 kündigten die Kläger an, den Kirschlorbeer auf eine Höhe von 2m zurückschneiden würden. Weiter kündigten sie an, die vor dem Haus aufgestellte Bank zu entfernen, wenn die Beklagte dies nicht bis zum 28.2.2003 tun würde.

Die Beklagte ließ darauf mit Schreiben ihrer Bevollmächtigten vom 11.2.2003 antworten In dem Schreiben mahnte sie die Kläger wegen der vorgesehenen Eingriffe ab, forderte sie auf, diese Eingriffe zu unterlassen und drohte ihnen die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses an, sofern sie die Eingriffe dennoch vornähmen.

Die Kläger verlangen, dass die Beklagte die Bank entfernt und das Beschneiden des Kirschlorbeers duldet. Ferner begehren sie die Feststellung, dass die Abmahnung gegenstandslos sei. Sie sind der Auffassung, es handele sich um Schikanen der Beklagten mit dem Ziel, sie, die Kläger, zum Auszug aus dem Haus zu bewegen. Unstreitig versucht die Beklagte, das grundbuchrechtlich nicht geteilte Objekt als Ganzes zu veräußern, wobei die Vermietung an die Kläger nach der unstreitigen Auffassung der Beklagten hinderlich sei.

Die Kläger beantragen,

1. die Beklagte zu verurteilen, die vor dem Doppelhaus R.-Straße/26 an den Gartenzaun gekettete weiße Kunststoffbank zu entfernen,

hilfsweise die Entfernung der im Antrag zu 1) genannten Bank zu dulden und die Bank an ihrer Wohnanschrift in Empfang zu nehmen;

2. die Beklagte zu verurteilen, den nach den anerkannten Regeln des Gartenbaus erfolgenden Rückschnitt der an das vorbeizeichnete Haus senkrecht heranwachsenden Hecke (Kirschlorbeer) auf der Seite der Doppelhaushälfte Nr. 26 auf eine Höhe von ca. 2m zu dulden;

3. festzustellen, dass die durch Schreiben der Rechtsanwälte Z. pp, vom 11.02.2003 ausgesprochene Abmahnung der Kläger gegenstandslos ist.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen,

und widerklagend, die Kläger gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Beklagte € 3.838,11 nebst 5% Zinsen über dem Basiszinnsatz der Europäischen Zentralbank seit dem 04.12.2002 zu zahlen.

Die Kläger beantragen, die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Auffassung, die Kläger hätten keinen Anspruch auf Entfernung der Bank. Das Objekt sei ihnen mit Bank vermietet worden, dementsprechend könnten sie sich jetzt nicht dagegen wenden. Diesbezügliche Ansprüche seien verwirkt. Das Vorbringen der Kläger mache auch deutlich, dass es diesen auf die Qualität der Bank (Gußeisen und Holz / Plastik) nicht ankomme. Der Kirschlorbeer sei keine Heckenpflanze und solle nach dem Willen der Beklagten frei wachsen. Auch handele es sich um ein einheitliches Grundstück ohne Trennung des Gartens. Die ausgesprochene Abmahnung sei berechtigt, weil die Kläger, der Kläger zu 2) auch mündlich, gedroht hätten, die Bank selbst zu beseitigen und den Kirschlorbeer zu beschneiden.

Widerklagend verlangt die Beklagte die Kosten, welche zur Wiederherstellung der beschädigten Garteneingangstür erforderlich sind. Diese beziffert die Beklagte entsprechend dem Angebot der Firma B. auf € 754,00. Ferner hätten die Kläger den erwähnten voluminösen Rhododendron halbiert. Um diese Pflanze in entsprechender Höhe wieder zu ergänzen, würden Kosten von € 3.084,11 anfallen.

Für das weitere Vorbringen der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen. Das Gericht hat die Örtlichkeit in Augenschein genommen. Auf das entsprechende Protokoll wird verwiesen.

Entscheidungsgründe

Klage und Widerklage sind teilweise begründet.

1. Parkbank

Die Kläger sind nach § 535 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag berechtigt, die Entfernung der Bank von ihrer jetzigen Position zu verlangen. Diese steht vor der von den Klägern gemieteten Haushälfte (Nr. 26). Dort müssen die Kläger sie nicht dulden. Soweit sich der Antrag allerdings darauf richtet, dass die Bank überhaupt nicht mehr vor dem Haus aufgestellt wird, also auch, soweit sie vor der anderen, durch die Beklagte bewohnte Haushälfte gestellt werden sollte, ist der Antrag unbegründet.

Die Kläger können die Entfernung der Bank aus dem Bereich vor ihrer Haushälfte verlangen, weil die Gestaltung dieses Bereichs nach dem Mietvertrag den Klägern überlassen ist. Der Mieter einer Doppelhaushälfte mit Garten ist berechtigt, den Eingangsbereich und die Grundstücksgrenze nach seinem Geschmack auszugestalten und zu dekorieren, soweit damit keine baulichen Veränderungen oder schwerwiegenden Eingriffe verbunden sind. Bewohner von Einfamilienhäusern, seien es Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Reihenhäuser treffen durch die Gestaltung des Außenbereichs regelmäßig auch Aussagen über sich und ihre Familie, geben sich ein bestimmtes Image. Umgekehrt betrachten Dritte die Gestaltung eines solchen Grundstücks auch als bewusste Aussage der Bewohner. Insofern kommt dem Grundstück und seiner Dekoration eine ähnliche Funktion zu wie Haarschnitt, Kleidung oder Automarke. Wer eine Doppelhaushälfte mietet, hat die berechtigte für den Vermieter erkennbare Erwartung, dass er auch im dekorativen Sinne gestaltend tätig werden darf; diese Erwartung ist selbstverständlicher Vertragsbestandteil. Ein Vermieter muss es hinnehmen, wenn Mieter eigene Vorstellungen von der Gestaltung ihres Grundstücksteils entwickeln und verwirklichen, soweit damit keine baulichen Veränderungen verbunden sind oder das Resultat die weiten Grenzen des objektiv Erträglichen überschreitet. Diese Gestaltungsbefugnis umfasst auch das Recht, das bestimmte vorhandene, leicht veränderbare Merkmale entfernt oder geändert werden können. Darunter fällt auch die von der Beklagten aufgestellte Bank. Für diese Frage kommt es nicht darauf an, ob die Bank auf dem gemieteten Grundstück oder auf öffentlichem Grund steht. Entscheidend ist, dass sie von unbeteiligten Dritten den Bewohnern der fraglichen Haushälfte zugeordnet wird. Unerheblich ist es auch, dass bei Anmietung des Grundstücks eine Bank vorhanden war, welche über Jahre von den Klägern geduldet wurde. Die dem Mietverhältnis immanente Gestaltungsbefugnis des Mieters umfasst auch das Recht, vorhandene Merkmale im Laufe der Mietzeit zu verändern, sich das Grundstück nach und nach zu “erwohnen” und dem (veränderbaren) eigenen Geschmack und den eigenen Bedürfnissen anzupassen. Dass bei Übernahme des Grundstücks bestimmte Gestaltungsmerkmale vorhanden waren, bedeutet nicht, dass diese jetzt ein für allemal festgeschrieben sind und durch den Mieter nicht einseitig verändert werden können. Wäre dies beabsichtigt, wäre eine ausdrückliche individuelle Regelung erforderlich, durch die der übliche Gebrauch der Sache eingeschränkt wirksam eingeschränkt werden könnte. Eine solche Regelung wurde hier nicht getroffen.

Über den Hilfsantrag war trotz der teilweisen Abweisung des Hauptantrages nicht zu entscheiden, weil es auf diesen Antrag materiell nur dann ankommt, wenn zwar eine Entfernungspflicht der Beklagten verneint, aber eine Entfernungsberechtigung der Kläger bejaht würde. Im vorliegenden Fall besteht eine Entfernungspflicht der Beklagten, weil sie Besitzerin der Bank ist und durch die Aufstellung der Bank in die vertraglichen Rechte der Kläger eingegriffen hat.

2. Kirschlorbeer

Soweit der Rückschnitt des Kirschlorbeer begehrt wird, ist die Klage teilweise erfolgreich.

Seinem Wortlaut nach richtet sich der Antrag auf “Duldung des Rückschnitts”. Das Gericht hat diesen Antrag aber so verstanden, dass damit im Zweifel auch ein Rückschnitt durch die Beklagte gemeint ist, dass das Ergebnis entscheidend ist, nicht wie es erreicht wird. Der Kirschlorbeer ist optisch ein Grundstücksteiler, der die Teilung der Terrassen verlängert. Er grenzt die Grundstücksteile voneinander ab, die sich vor der einen und die sich vor der anderen Haushälfte befinden und dementsprechend von den einen oder den anderen Bewohnern genutzt werden. Während es den Klägern aufgrund der Gartenpflegeklausel in ihrem Vertrag obliegt bzw. anheim steht, den Kirschlorbeer zu ihrer Seite hin zu beschneiden, gibt ihnen der Mietvertrag allein keine Berechtigung, den Kirschlorbeer, der genausogut der anderen Grundstückshälfte zugeordnet werden kann, in der Höhe zu beschneiden. Da auch eine diesbezügliche Einigung nicht getroffen wurde, bleibt diese Gestaltung Sache der Beklagten als Vermieterin. Soweit ein Anspruch der Kläger auf Rückschnitt besteht, ist die Beklagte verpflichtet, ihn aktiv zu erfüllen. Auf eine Duldung eines Rückschnitts kann es erst im Rahmen der Zwangsvollstreckung nach § 887 ZPO ankommen. Diese Formulierungsfeinheit konnte sich jedoch nicht zu Lasten der Kläger auswirken, weil eine sachgerechte Auslegung des Antrags vorzuziehen war.

Der Sache nach hat der Antrag nur insoweit Erfolg wie die Kläger durch das Wachstum des Kirschlorbeers in unzumutbarer Weise in ihrer mietvertraglichen Nutzung von Garten und Terrasse eingeschränkt würden. Das ist nicht schon dann der Fall, wenn der Kirschlorbeer eine Höhe von 2m überschreitet, sondern erst dann, wenn die Terrasse des Mieters unzumutbar verschattet wird. Bei dem Ortstermin, der um die Mittagszeit an einem Sommertag stattfand, konnte nicht festgestellt werden, dass der eine Höhe von 2m wesentlich übersteigende Kirschlorbeer die Terrasse verschattete. Allerdings bestehen keine Zweifel daran, dass der Kirschlorbeer in den späteren Nachmittagestunden und an Herbsttagen für ungewollten Schatten auf der Terrasse der Kläger sorgt. In Anbetracht der mietvertraglichen Pflicht des Vermieters, den Mieter in der bestimmungsgemäßen Nutzung des Grundstücks nicht zu behindern, brauchen die Kläger dies nicht hinzunehmen. Hierbei ist zu berücksichtigen, das Kirschlorbeer sowohl als freistehender Busch als auch als Heckenpflanze eingesetzt werden kann. Im vorliegenden Fall, in welchem der Kirschlorbeer als Verlängerung einer Glaswand erscheint, ist er ursprünglich eher als Heckenpflanze eingesetzt worden. Anders als bei alten Bäumen durften die Kläger also auch die Erwartung haben, dass eine Verschattung ihrer Terrasse durch ein wildes Wachstum des Kirschlorbeer nicht erfolgen würde und negative Veränderungen gegenüber dem Zustand bei Anmietung insoweit nicht eintreten würden. Insofern sind sie berechtigt, einen Rückschnitt auf eine Höhe zu verlangen, welche die Glaswand bis zu 80cm übersteigt. Bis zu dieser Höhe sind ernsthafte Beeinträchtigungen der Terrassennutzung nicht zu erwarten. In den vor Ort geführten Vergleichsgesprächen waren beide Seiten in diesem Punkt auch zu einer Einigung bereit, wobei gleichfalls Einigkeit darüber bestand, dass der Kirschlorbeer nicht gerade in Form einer Hecke geschnitten werden sollte, sondern der jetzt entstandene buschartige Charakter gewahrt werden sollte.

3. Abmahnung

Soweit die Kläger die Feststellung begehrten, dass die im Antrag bezeichnete Abmahnung gegenstandslos sei, war die Klage abzuweisen. Die Beklagte war zu der Abmahnung berechtigt, weil die Kläger angekündigt hatten, eigenmächtig die Gartenbank zu entfernen und eigenmächtig den Kirschlorbeer zu beschneiden. Verbotene Eigenmacht und bereits deren Ankündigung sind Vertragsverletzungen, welche die Beklagte nicht hinnehmen musste. Das ist unabhängig von der Frage, ob ein Anspruch auf das gewünschte Ergebnis bestand.

4. Widerklage – Reparaturkosten Gartentür € 754,00

Die Klage ist in Höhe von € 200,00 begründet. Der Kläger zu 2) hat die Gartentür durch die Bohrungen zum Versetzten der Scharniere beschädigt. Dies geschah im Einverständnis mit der Klägerin zu 2) und ist ihr zurechenbar. Dementsprechend schulden die Kläger der Beklagten Schadensersatz nach § 280 I BGB. Durch den Kostenvoranschlag der Firma B. hat die Beklagte zur Überzeugung des Gerichts nachgewiesen, dass die Instandsetzung des Tores € 754,00 kosten wird. Das Gericht hat auch keine Zweifel daran, dass entsprechende Kosten bei einer Aufarbeitung der Tür und Anpassung an die geänderte Pfostenbreite tatsächlich anfallen werden. Wenn diese Arbeiten durchgeführt werden, ist die Gartentür wieder ein dekoratives Stück, welches sanft zwischen den Torpfosten hin- und herschwingen wird. Damit hat die Beklagte allerdings mehr erhalten, als sie vor der Beschädigung durch die Kläger besaß. Das erkennenden Richter hat das Tor gesehen. Es war unabhängig von den vorhandenen Beschädigungen überarbeitungsbedürftig. Da es aufgrund der veränderten Pfostenbreite ohne Überarbeitung in keinem Fall mehr für seinen Zweck verwendbar ist, enthält der Kostenvoranschlag der Firma Bewas zum überwiegenden Teil “Sowieso-Kosten”, die auch entstanden wären, wenn die Kläger den Zustand des Tores nicht noch verschlimmert hätten. Dementsprechend ist der zu ersetzende Schaden nach § 287 ZPO nicht höher als € 200,00 anzusetzen. Höher wäre auch nicht der Wiederbeschaffungswert für eine nicht passende, gebrauchte und überarbeitungsbedürftige Gartentür aus vergleichbarem Material, an welche die verwendbaren vorhandenen Scharniere angebracht werden könnten.

5. Widerklage – Ersatz Rhododendron – € 3.084,11

Die Beklagte behauptet und hat unter Beweis gestellt, dass der derzeit vorhandene Rhododendron, der zur Zeit einen Umfang von 9 bis 10m hat, bei Übergabe des Mietobjekts an die Kläger das doppelte Volumen aufgewiesen habe. Die Kläger hätten den Busch -augenscheinlich zum Betrieb einer Schaukel- halbiert. Die Ergänzung des Busches auf seine ursprüngliche Größe koste € 3.084,11. Die Kläger haben Eingriffe in den Busch bestritten. Sie haben lediglich zugestanden, einen jährlichen Frühjahrsschnitt vorgenommen zu haben.

Bei der Inaugenscheinnahme der Pflanze hat sich ergeben, dass es sich um ein imposantes Gewächs ohne dem Laien erkennbare Krankheitszeichen handelt. Auch waren keine Anzeichen dafür feststellbar, dass in letzter Zeit massiv beschnitten worden sei. Der Busch weist einige dicke Stämme in der Mitte auf, umgeben von einer Kuppel aus Zweigen. Sägespuren waren nirgends festzustellen. Der dickste Zweig, welcher Schnittstellen aufwies, hatte einen Durchmesser von 1cm; im übrigen waren nur Zweige mit einem Durchmesser von ungefähr 3mm durchtrennt worden. Bei einem massiven Eingriff in die Substanz hätten dicke Stämme oder Zweige gefunden müssen, die durchtrennt worden sind.

Auffällig war, dass die Pflanze nicht rund um ihr Zentrum wuchs, sondern zu der einem alten Baum abgewandten Seite wesentlich ausgebildeter war. An einem Ast des Baumes hatten die Kläger eine Schaukel aufgehängt. Die Kläger haben erklärt, der unterschiedliche Wuchs der Pflanze ginge darauf zurück, dass sie sich zur Sonnenseite hin entwickelt habe. Tatsächlich ist Rhododendron eine Pflanze, die im tiefen Schatten nicht gut gedeiht (Dumonts Pflanzenführer).

Für die zu treffende Entscheidung ist es jedoch unerheblich, wie weit die jetzige Form des Rhododendron auf die Sonneneinstrahlung oder auf Eingriffe der Kläger zurückzuführen ist. Sollten die Kläger den Rhododendron tatsächlich in der durch die Beklagte beschriebenen Weise beschnitten haben, waren sie dazu berechtigt. Nach § 18 des Mietvertrages waren die Kläger verpflichtet und damit auch berechtigt, den ihnen überlassenen Garten ständig zu pflegen, insbesondere einen Ziergarten als solchen zu erhalten und Ziersträucher einmal jährlich zu beschneiden. Das berechtigte sie auch, formend auf den Rhododendron einzuwirken, und diese Pflanze ggf. auch im erheblichen Umfang zurückzuschneiden. Unter gelungener Gartenpflege wird im allgemeinen nicht verstanden, dass die vorhandenen Pflanzen einzeln betrachtet möglichst große Ausmaße annehmen und durch die Natur geformte Prachtexemplare ihrer Art werden. Es kommt vielmehr auf ein dem Grundstück angepasstes Gesamtbild an, welches sich an den Bedürfnissen der Nutzer orientiert. In diesem Sinne liegt eine vertragsgemäße Gartennutzung und -pflege auch dann noch vor, wenn ein nach Auffassung des Mieters sonst ausufernder Busch zugunsten einer Schaukelecke für Kinder reduziert wird. Ein Haus mit Garten wird -für den Vermieter erkennbar- gerade dazu angemietet, um der eigenen Kreativität und den Spielbedürfnissen der Kinder Raum zu schaffen. Das hier vorgenommene Beschneiden des Rhododendron bewegt sich dabei noch innerhalb der Grenzen des Erlaubten, bedeutet insbesondere keinen schwerwiegenden Eingriff in die Grundstücksanlage als solche. Dass dem Mieter beim Beschneiden von Sträuchern ein großzügiger Ermessensspielraum zuzugestehen ist, hat auch das Landgericht Köln in seiner Entscheidung vom 11.1.1996 (1 S 149/95; NJWE-MietR 1996,243) ausgesprochen, während das Bayrische Oberste Landesgericht im Rahmen einer Entscheidung zum Thema Wohnungseigentum dargelegt hat, dass ein Sondernutzungsberechtigter zwar gefällte Bäume ersetzen müsse, nicht aber verpflichtet sei, auf seiner Nutzfläche erneut Rhododendron anzupflanzen (BayOblG 13.12.01 – WuM 2000,694).

Die Beklagte kann sich auch nicht berufen, dass der Umfang der mieterseits zu nutzenden Gartenfläche im Mietvertrag nicht genau beschrieben ist. Diese Fläche folgt ohne weiteres aus der Anlage des Grundstücks, nach welcher sich eindeutig zuordnen lässt, welche Gartenteile der einen Haushälfte, welche der anderen zuzuordnen sind. Der betroffene Rhododendron gehört eindeutig zu der den Klägern überlassenen Fläche.

Die Zinsentscheidung beruht auf § 286, 288 BGB.

Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 92 II  ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit und Sicherheitsleistung beruht auf den §§ 709 bzw. 708 Nr.11, 711 ZPO.

Beschluss

Der Streitwert wird auf € 10.478,81 festgesetzt.

Gründe

Auf den Antrag zu 1) -einschließlich des Hilfsantrags- und zu 2) entfallen dabei gemäß § 9 ZPO € 2.652,00 (entsprechend dem Minderungsbetrag von zusammen 5% der Bruttokaltmiete für 3 Jahre).

Auf den Antrag zu 3) entfallen 3.788,70 (ein Viertel des Räumungsstreitwerts, also drei Monatsmieten).

Der Widerklagantrag beläuft sich € 3.838,11.