Hausmeisterkosten – Wann können sie verlangt werden?

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AMTSGERICHT KIEL

Az.: 116 C 247/00

Verkündet am 10.5.2001


In dem Rechtsstreit wegen Forderung hat das Amtsgericht Kiel, Abt. 116 aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 10. Mai 2001 für R e c h t erkannt:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 298,63 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 6.10. 2000 zu zahlen.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 2/5 und die Beklagten 3/5 als Gesamtschuldner zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Entscheidungsgründe:

Die Klage hat im zuerkannten Umfang auch Erfolg.

Die Klägerin hat die Nebenkostenabrechnung 1998 wirksam erstellt.

Insoweit verweist das Gericht hinsichtlich der Abrechnung für eine größere Wirtschaftseinheit auf die beiden Parteien bekannte Entscheidung im Parallelverfahren – 117 C 476/00 – vom 25. 1. 2001.

Auch die Gartenpflegekosten sind der Höhe nach nicht zu beanstanden. Auch insoweit verweist das Gericht auf die Entscheidungsgründe in dem Verfahren – 117 C 476/00 -.

Schließlich kann die Klägerin auch die anteiligen Straßenreinigungskosten verlangen, nachdem sie diese mit Schriftsatz vom 30. 11. 2000 näher erläutert hat und die Beklagten sie nicht mehr bestritten haben.

Die umgelegten Hausmeisterkosten in Höhe von anteiligen 185,05 DM kann die Klägerin allerdings nicht von den Beklagten verlangen. Diese Kosten sind nicht fällig, weil sie nicht prüffähig abgerechnet worden sind. Hauswartskosten sind abzugrenzen von den Kosten der Hausverwaltung, die keine umlagefähige Nebenkostenposition darstellen. Sofern eine Person aufgrund eines einheitlichen Dienstvertrages neben reinen Hauswartstätigkeiten auch sonstige Dienstleistungen für den Vermieter vorsieht, so sind die Kosten verhältnismäßig aufzuteilen und nur auf die Hauswartstätigkeiten entfallenden Kosten anzusetzen; nicht anzusetzen sind Kosten der Verwaltung und Kosten für Instandsetzung und Instandhaltung sowie Kosten für Schönheitsrenovierungen; wenn eine Aufteilung deshalb erforderlich ist, gehört eine nachvollziehbare Darstellung der Aufteilung zu einer ordnungsgemäßen Abrechnung; ein unerläuterter prozentualer Abzug genügt dagegen nicht; zwar ist dem Vermieter nicht vorzuschreiben, einen Stundenrapport durch seine Hausmeister schreiben zu lassen; das ändert aber nichts daran, daß er die Darlegungs- und Beweislast für die Hauswartsanteile an der Tätigkeit seiner Hausmeister hat; der Anteil der hauswartstypischen Tätigkeiten muß daher betragsmäßig schlüssig dargelegt und ggfls. bewiesen werden; Zweifel an der Berechtigung bestimmter Stunden gehen zu Lasten des Vermieters; fehlt es an einer schlüssigen Darlegung, ist eine Nachforderung nicht fällig (vgl. dazu auch LG Kiel in WM 1996, S. 628; AG Kiel, Urteil vom 16. 1. 2001 in – 114 C 198/00 – in einem Parallelverfahren mit weiteren Nachweisen), insofern ist die im Urteil des AG Kiel vom 25. 1. 2001 zitierte frühere Rechtsprechung des LG Kiel – 1 S 328/91 – nicht mehr aktuell. Bzgl. Lohnkosten hat die Klägerin 10 % Instandhaltungsarbeiten abgezogen, hinsichtlich tIN”” 40 % für allgemeine Verwaltung und nochmals 10 % für Instandhaltungsarbeiten, fürs 20 % für allgemeine Verwaltung und dann noch mal 10 % für Instandhaltungsarbeiten. Diese Anteile sind nicht dadurch erläutert, daß die Klägerin sich auf ihr eigene jahrelange Erfahrung beruft. Daraus ergeben sich keine Arbeitsanteile konkreter Personen in konkreten Jahren. Es fehlen jegliche Anknüpfungstatsachen, die auch nur eine Schätzung ermöglichen (vgl. auch AG Kiel im Parallelverfahren – 114 C 198/00 -).

Danach war der Nachzahlungsbetrag von 491,62 DM zu kürzen, um den unstreitigen Anteil von 7,94 DM für Ungezieferbekämpfung und sodann um die Hauswartskosten in Höhe von 185,05 DM, so daß ein Betrag von 298,63 DM zu Gunsten der Klägerin verbleibt.

Insoweit war der Klage stattzugeben, im übrigen war sie abzuweisen. Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 291 BGB, 92, 708 Ziff. 11 ZPO. Die geänderte Zinsvorschrift nach § 288 BGB gilt erst für nach dem 1. 5. 2000 fällige gewordene Forderungen.