Hausverkauf – Gewährleistungsausschluss bei Schädlingsbefall

LG Berlin, Az.: 13 O 140/10, Urteil vom 24.03.2011

1. Die Klage wird abgewiesen.

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2. Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit hinsichtlich der Widerklage in der Hauptsache erledigt ist.

3. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu je ½ zu tragen.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Kläger erwarben mit Kaufvertrag vom 30. Dezember 2005, UR.-Nr. 3147/2005 M des Notars Dr. …, das Grundstück …13 in … mit Wohnhaus und Nebengebäuden von den Beklagten.

In Teil VII. des Vertrages – Rechte bei Mängeln – heißt es zu Nr. 2.:

„Die Vertragsbeteiligten sind sich einig über folgende Beschaffenheit des Gebäudes:

Hausverkauf – Gewährleistungsausschluss bei Schädlingsbefall
Foto: cherkas/Bigstock

Massivbauweise, guter Allgemeinzustand, letzter Umbau Anfang der 90er. Eine weitergehende Haftung, insbesondere für Freiheit von Sachmängeln aller Art, Grundstücksgröße und Grundbuchbeschrieb, Flächenmaß, Bodenbeschaffenheit und die Verwertbarkeit für die Zwecke des Käufers wird ausgeschlossen, außer bei Vorsatz.“

In VII. Nr. 5 versicherten die Beklagten außerdem, dass ihnen bauliche Mängel nicht bekannt seien, die die Kläger nicht erkannt hätten und deren Bekanntgabe sie billigerweise erwarten dürften. Für den weiteren Inhalt des Kaufvertrages wird auf Anlage K 1 zur Klage Bezug genommen.

Bei dem Wohngebäude war in den Jahren 1965/1966 das Dach neu gedeckt worden. In welchem Umfang der Beklagte zu 1. an den Dacharbeiten beteiligt war, ist streitig. Außerdem waren 1977 eine Dachgaube eingefügt und Dachschrägen mit Gipskartonplatten verkleidet worden.

Mit Anwaltsschreiben vom 18. September 2008, Anlage K 3, erklärten die Kläger die Anfechtung des Kaufvertrages mit der Begründung, ihnen sei die seit langer Zeit bestehende Schädigung des gesamten Dachstuhls durch Holzwurm verschwiegen worden.

Im Zuge eines von den Klägern eingeleiteten selbständigen Beweisverfahrens wurde festgestellt, dass die Dacheindeckung des Anbaus nicht fachgerecht war, weil eine Unterspannbahn fehlte und die Dachneigung für die gewählte Eindeckung zu flach sei. Außerdem traf der Sachverständige umfangreiche Feststellungen zum Schädlingsbefall des Daches. Mit Schreiben vom 17. Dezember 2009 forderten die Kläger die Beklagten zur Erklärung auf, ob der Kaufvertrag rückabgewickelt werden solle oder eine Minderung gezahlt werde.

Die Kläger behaupten, es habe schon 1965 einen aktiven Schädlingsbefall gegeben. Bereits damals seien Schadstellen durch das Anschlagen zusätzlicher Hölzer ausgeglichen worden. Der Beklagte sei gelernter Schreiner. Er an den Dacharbeiten in den Jahren 1965/1966 und 1977 aktiv mitgewirkt, so dass davon ausgegangen werden müsse, dass er den Schädlingsbefall des Dachstuhls erkannt und diesen bei den Vertragsverhandlungen bewusst verschwiegen haben. Es sei auch davon auszugehen, dass den Beklagten der Mangel der Dacheindeckung des Anbaus bekannt gewesen sei. Dort komme es bei starken Regenfällen immer wieder zum Wassereintritt, so dass auch die Beklagten bei entsprechender Wetterlage die Undichtigkeit zwangsläufig bemerkt hätten. Bei der Ausbesserung sei festgestellt worden, dass die Balken im Anbau Spuren von Feuchtigkeitseintritten aufgewiesen hätten. Es sei eine umfassende Sanierung des Dachstuhls durch Entkernung und Heißluftbehandlung erforderlich gewesen, weil nur so ein weiterer Schädlingsbefall sicher ausgeschlossen werden könne. Hierzu habe das vorhandene Badezimmer entfernt werden müssen und sei zu erneuern; außerdem seien ergänzende Zimmererarbeiten am Dachstuhl erforderlich. Für die Sanierung einschließlich aller Begleitkosten sowie zur Ausbesserung des Flachdachs über dem Anbau sei ein Betrag von insgesamt mindestens 35.538,10 € – die tatsächlich entstandenen Kosten lägen bei rund 47.000,00 € – erforderlich. Für die Berechnung im Einzelnen wird auf S. 7 ff. der Klage Bezug genommen.

Die Kläger beantragen, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie als Gesamtgläubiger 35.538,10 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 8. Mai 2010 (Rechtshängigkeit) zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie behaupten, der Schädlingsbefall sei nicht als erheblich anzusehen und habe nur einzelne Hölzer betroffen. Es könne im Nachhinein nicht mehr festgestellt werden, wann dieser überhaupt aktiv gewesen sei. Jedenfalls sei dem Beklagten zu 1., der über keine Fachkenntnisse verfüge und bei den Dachdeckerarbeiten 1965/66 lediglich mitgeholfen habe, kein Befall bekannt gewesen. Der Einbau zusätzlicher Hölzer habe der besseren Lastverteilung gedient. Die Dachgaube sei durch einen Zimmermann eingebaut worden. Soweit Fraßgänge mit bloßem Auge erkennbar seien, sei ein Anspruch bereits wegen Kenntnis der Erwerber ausgeschlossen.

Die Beklagten haben im Wege der Widerklage Feststellung beantragt, dass der Kaufvertrag vom 30. Dezember 2005 zu UR.-Nr. 3147/2005 M des Notars Dr. … weiterhin wirksam sei. Sie meinen, bis zur Klarstellung im Schriftsatz vom 26. Juli 2010 hätten sie davon ausgehen müssen, dass die Kläger weiter die Rückabwicklung des Vertrags verlangten.

Sie beantragen nunmehr, festzustellen, dass die Widerklage in der Hauptsache erledigt ist.

Die Kläger beantragen, die Widerklage abzuweisen.

Sie meinen, aus dem Klageantrag und seiner Begründung sei hinreichend deutlich erkennbar gewesen, dass das Rückabwicklungsbegehren nicht weiter verfolgt werde.

Im selbständigen Beweisverfahren LG Berlin 20 OH 9/08 ist aufgrund des Beschlusses vom 6. Mai 2009 ein Sachverständigengutachten eingeholt worden. Für das Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. (FH) … vom 14. November 2009 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

I. Die Klage ist nicht begründet.

Den Klägern steht ein Anspruch auf Schadensersatz wegen eines Sachmangels aus §§ 434, 437 Nr. 3, 280 Abs. 1 BGB nicht zu. Andere Anspruchsgrundlagen kommen nicht in Betracht.

1. Eine Beschaffenheitsgarantie im Sinne des § 443 Abs. 1 BGB liegt nicht vor. Sie kann insbesondere nicht aus VII Nr. 2 des Kaufvertrags hergeleitet werden. Soweit es dort heißt, die Vertragsbeteiligten seien sich über die Beschaffenheit des Kaufgegenstandes, nämlich (u.a.) den guten Allgemeinzustand des Gebäudes, einig, liegt darin nach objektivem Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB), keine Erklärung der Verkäufer, für einen bestimmten Zustand der Kaufsache unabhängig von Gewährleistungsansprüchen unbedingt einstehen zu wollen. Eine solche Erklärung müsste – auch wenn das Wort Garantie nicht zwingend verwendet werden muss – deutlich zum Ausdruck bringen, dass der Verkäufer über die bloße Beschreibung der vertragsgemäßen Beschaffenheit gemäß § 434 Abs. 1 S. 1 BGB hinaus für einen bestimmten Zustand unmittelbar haftet. Dies kann dem hier zu beurteilenden Vertrag nicht entnommen werden, insbesondere dient der Hinweis auf einen guten Bauzustand im Zusammenhang mit der weiteren Beschreibung (Massivbauweise, Zeitpunkt des letzten Umbaus) und dem folgenden Haftungsausschluss nur der näheren Eingrenzung des vertraglich geschuldeten Zustands im Sinne einer Beschaffenheitsangabe; eine weitergehende Garantieerklärung kann darin nicht gesehen werden.

2. Die vom Sachverständigen …bei seiner Begutachtung im selbständigen Beweisverfahren festgestellten Mängel sind weder einzeln noch insgesamt so gravierend, dass sie die geschuldete Beschaffenheit – guter Allgemeinzustand – in Frage stellen. Bei einer solchen allgemeinen Beschreibung kommt es darauf an, welchen Zustand der Käufer bei objektivierender Beurteilung berechtigterweise erwarten kann. Der Begriff impliziert dabei, dass eine generalisierende Betrachtung vorzunehmen ist, die das Vorhandensein einzelner Schäden nicht ausschließt, soweit sie die generelle Eignung als Wohngebäude nicht in Frage stellen oder grundlegende Probleme (z.B. Statik, Abdichtung gegen Grundwasser o.ä.) betreffen.

2. Eine mangelhafte Dacheindeckung oder ein erheblicher Schädlingsbefall könnten dabei im Einzelfall durchaus die geschuldete Beschaffenheit in Frage stellen, in dem hier zu beurteilenden Fall sind die Mängel jedoch nicht so gravierend, dass eine solche Annahme gerechtfertigt wäre. Der Mangel der Dacheindeckung betrifft lediglich den Anbau, er ist nach den insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Sachverständigen mit einem Aufwand von etwa von 2.550,00 € für das Einbringen einer Unterspannbahn einschließlich Vor- und Nacharbeiten zu beseitigen. Der Befall mit Hausbock bzw. Holzwurf betraf lediglich einzelne Dachsparren (7./8. Sparren der westlichen Dachseite im Spitzboden sowie einzelne freigelegte Sparren in den Räumen des Dachgeschosses, wie auf 7 – 23 des schriftlichen Gutachtens beschrieben). Er ist nach Einschätzung des Sachverständigen nicht aktiv, weil trotz längerer Bauteilöffnung kein Holzmehl oder andere Anzeichen für einen akuten Befall feststellbar waren (S. 28/29 des Gutachtens). Im Übrigen kommt einem Befall mit Holzbock auch nicht dieselbe Bedeutung wie beispielsweise der deutlich schwerwiegenderen Existenz von Hausschwamm zu (KG NJW-RR 1989, 972). Vor diesem Hintergrund ist die Beschaffenheitsangabe im Kaufvertrag nicht zu beanstanden, ohne dass abschließend entschieden werden müsste, welcher finanzielle Aufwand zur Beseitigung des Befalles tatsächlich erforderlich ist.

3. Hinsichtlich der vom Sachverständigen festgestellten „einfachen“ Sachmängel können sich die Beklagten auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen, da die insoweit darlegungs- und beweispflichtigen Kläger die Voraussetzungen eines vorsätzlichen Verschweigens nicht schlüssig vorgetragen haben (§ 444 BGB).

Arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält. Er muss außerdem zumindest damit rechnen, dass der Käufer diesen Mangel nicht kennt und den Vertrag bei Kenntnis der zutreffenden Sachlage nicht geschlossen hätte (BGH NJW 2007, 835, 836). Dabei reicht eine frühere Kenntnis nicht aus, sondern sie muss zum Zeitpunkt der Abgabe der fraglichen Willenserklärung vorliegen. Für die Fortdauer einer früheren Kenntnis gibt es dabei keine Vermutung (BGH NJW-RR 1987, 1415, 1416; KG, a.a.O.). Bei der Bewertung muss, weil es sich um innere Tatsachen handelt, ein Rückschluss aus den tatsächlichen Umständen gezogen werden. Legt man den Sachvortrag der Kläger zugrunde, reichen die vorgetragenen Anzeichen nicht aus, um von einer im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestehenden Kenntnis der Beklagten auszugehen:

a) Selbst wenn man zugunsten der Kläger davon ausginge, dass bei den Dacharbeiten im Zeitraum 1965/1966 bzw. bei Einbau der Dachgaube 1977 ein aktiver, noch nicht abgeschlossener Befall vorlag und dies zumindest dem Beklagten zu 1. nach der Art seiner Beteiligung an diesen Arbeiten auch bewusst gewesen wäre, gibt es keinen objektiven Anhaltspunkt, der den Rückschluss erlaubt, dass diese Kenntnis – legt man nur die zuletzt ausgeführten Arbeiten zugrunde – fast 30 Jahre später bei Vertragsschluss noch fortbestand. Aus dem Gutachten des Sachverständigen … ergibt sich hierzu nichts. Insbesondere konnte der Gutachter nicht feststellen, dass zeitnah bauliche Maßnahmen zur Sanierung befallener Dachsparren o.ä. vorgenommen wurden. Aus dem Gutachten lässt sich auch nicht mit letzter Sicherheit entnehmen, wann genau der Schädlingsbefall überhaupt aktiv war. Zudem wurden die Dachräume bis zum Beginn der Ausbaumaßnahmen durch die Kläger offenbar auch nicht dauerhaft als Aufenthalt genutzt. Es ist daher nicht erkennbar, dass der Hausbockbefall während der Nutzungszeit der Beklagten seit in irgendeiner Weise auffällig geworden ist oder Probleme bereitet hätte, so dass ausreichende Anhaltspunkte für eine fortdauernde Kenntnis fehlen.

Eine Vernehmung des Zeugen …zu den Vorgängen in den Jahren 1965/1966 bzw. 1977 war daher nicht erforderlich.

b) Hinsichtlich der fehlerhaften Dacheindeckung im Anbau liegen ebenfalls keine zureichenden Anhaltspunkte für eine tatsächliche Kenntnis der Beklagten vor. Die nicht unter Beweis gestellte Vermutung, dass es während der Nutzungszeit der Beklagten bei starken Regenfällen zum Eindringen von Wasser in den Anbau gekommen ist, genügt dazu nicht. Es ist ebenso vorstellbar, dass eine nicht fachgerechte Dachkonstruktion über einen längeren Zeitraum unversehrt scheint und erst bei Hinzutreten weiterer Umstände Mangelsymptome sichtbar werden. Der Sachverständige hat es in diesem Zusammenhang auch für möglich gehalten, dass Feuchtigkeit tatsächlich erst eingedrungen ist, als einzelne Ziegel schadhaft wurden. Auch der zuletzt von den Klägern vorgetragene Umstand, dass im Zuge der Ausbesserungsarbeiten an den Dachbalken Spuren von Feuchtigkeit festgestellt wurden, spricht eher gegen als für eine Kenntnis zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses, da dies impliziert, dass bei der alltäglichen Nutzung solche Feuchtigkeitsspuren eben nicht sichtbar waren.

Über welche baufachlichen Kenntnisse der Beklagte zu 1. verfügt, ist auch in diesem Zusammenhang unerheblich. Wie in einer Vielzahl von Bauprozessen erkennbar wird, unterlaufen auch Fachleuten Fehler, ohne dass dies einen Rückschluss auf die Kenntnis des Mangels ermöglichen könnte.

II. Auf die Widerklage war insoweit die Erledigung der Hauptsache festzustellen.

Der erhobene Feststellungsantrag war ursprünglich jedenfalls gemäß § 256 Abs. 2 ZPO als Zwischenfeststellungsklage zulässig und begründet. Die Beklagten hatten ein rechtliches Interesse daran, die Wirksamkeit des Kaufvertrages feststellen zu lassen, weil dies von der Rechtskraft eines klageabweisenden Urteils nicht erfasst worden wäre.

Da die Kläger außergerichtlich die Anfechtung des Kaufvertrages gemäß § 123 BGB erklärt und noch im Schreiben vom 17. Dezember 2009 die Rückabwicklung des Vertrages als mögliche Folge erwogen hatten, mussten die Beklagten davon ausgehen, dass die Kläger die Wirksamkeit des Vertrages ernsthaft verneinten. Bei dieser Sachlage wäre es Sache der Kläger gewesen, hinreichend deutlich zu machen, dass sie sich nunmehr (noch oder wieder) an den Vertrag gebunden fühlten und von dem Rückabwicklungsverlangen ernsthaft und endgültig Abstand nehmen. Die Klageschrift enthält eine solche deutliche Erklärung nicht. Zwar legt der Umstand, dass dort Schadensersatzansprüche wegen Sachmängeln geltend gemacht werden, die Vermutung nahe, dass die Kläger den Vertrag nunmehr als wirksam behandeln wollten. Zwingend ist dies aber nicht. Insbesondere im Hinblick auf das Schreiben vom 17. Dezember 2009, in dem Minderung und Rückabwicklung als gleichberechtigte Optionen nebeneinander gestellt wurden, konnten die Beklagten nicht ausschließen, dass (berechtigt oder unberechtigt) in der Zukunft auch die Rückabwicklung des Kaufvertrags verlangt würde, ggf. unter Anrechnung bereits als Schadensersatz erhaltener Beträge. Es bestand daher bis zur Klarstellung in dem Schriftsatz vom 26. Juli 2010 ein berechtigtes Interesse an der Feststellung.

Die Feststellungsklage war auch begründet, weil nach dem zu I. Ausgeführten ein recht zur Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nicht bestand.

Der nicht nachgelassene Schriftsatz vom 10. März 2011 enthält keinen entscheidungserheblichen neuen Sachvortrag und gibt keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.

III. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1 S. 1, 100 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur Vollstreckbarkeit auf § 709 S. 1 und 2 ZPO.