Kaufpreisminderung wegen optischer Mängel an WEG-Gemeinschaftseigentum

Ästhetische Mängel und Kaufpreisminderung: Ein Blick auf das Landgericht Kölns Entscheidung in Sachen WEG-Objekt

Das Urteil des Landgerichts Köln (Az.: 7 O 65/15) vom 23. Oktober 2015 befasst sich mit einem komplexen und kontroversen Thema: der Kaufpreisminderung aufgrund optischer Mängel an einem WEG-Objekt (Wohnungseigentümergemeinschaft). Die Klägerin, eine WEG, hatte Minderungsansprüche gegen die Beklagte, eine Baufirma, geltend gemacht. Die Klägerin argumentierte, dass die optischen Abweichungen des fertiggestellten Gebäudekomplexes von den im Verkaufsexposé dargestellten Visualisierungen den ästhetischen und Prestigewert des Objekts minderten. Das Hauptproblem des Falles lag in der Frage, ob solche ästhetischen Abweichungen als Mängel im rechtlichen Sinne betrachtet werden können.

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Vertragsgrundlage und Haftungsvorbehalt

Die Beklagte hatte das Bauvorhaben in Köln realisiert, bestehend aus 32 Eigentumswohnungen und 7 Stadthäusern. Die Verkaufsgespräche und die Vermarktung basierten auf einem detaillierten Verkaufsexposé, das auch farbige Computergrafiken des geplanten Gebäudekomplexes enthielt. Das Exposé enthielt jedoch einen Haftungsvorbehalt, der technische Änderungen und Irrtümer ausdrücklich vorbehielt. Die notariellen Kaufverträge enthielten ähnliche Klauseln, die Änderungen in der Bauausführung ermöglichten.

Minderungsansprüche und optische Mängel

Die Klägerin hatte ein privates Kurzgutachten eingeholt, das optische Mängel bestätigte. Sie forderte die Beklagte zur Mängelbeseitigung auf, was diese jedoch ablehnte. Die Klägerin argumentierte, dass die optischen Abweichungen den Wert des Objekts minderten und verlangte eine Kaufpreisminderung von 10%. Insbesondere ging es um zwei Wohnungen, für die eine Rückzahlung von jeweils 5000 EUR gefordert wurde.

Rechtliche Bewertung und Aktivlegitimation

Die Beklagte rügte die Aktivlegitimation der Klägerin und argumentierte, dass aufgrund des Haftungsvorbehalts im Exposé und den Änderungsvorbehalten in den Kaufverträgen keine vertragliche Pflicht zur detailgetreuen Umsetzung der Visualisierungen bestand. Das Gericht stellte fest, dass die Klägerin prozessführungsbefugt war, da sie Minderungsansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum geltend machte.

Das Urteil: Kein Erfolg für die Klägerin

Das Gericht wies die Klage ab und entschied, dass die Klägerin die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hatte. Es wurde festgestellt, dass die optischen Abweichungen nicht als Mängel im rechtlichen Sinne betrachtet werden konnten, insbesondere vor dem Hintergrund der im Exposé und den Kaufverträgen enthaltenen Haftungs- und Änderungsvorbehalte.

Das vorliegende Urteil

Landgericht Köln – Az.: 7 O 65/15 – Urteil vom 23.10.2015

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags.

Tatbestand:

Die Klägerin macht im Wege einer Teilklage eine Kaufpreisminderung wegen optischer Mängel am Gemeinschaftseigentum des WEG-Objekts geltend.

Die Beklagte realisierte in Köln ein als „W“ bekanntes Bauvorhaben bestehend aus 32 Eigentumswohnungen und 7 Stadthäusern, die sie im Rahmen von einzelnen Bauträgerverträgen zu einem Quadratmeterpreis von 4.000,00 – 4.500,00 EUR an Privatkunden, d.h. an die jetzigen Mitglieder der Klägerin, veräußerte. Die Beklagte verwirklichte dabei einen Entwurf des Architekten Prof. N, der einen von der Beklagten ausgeschriebenen städtebaulichen Architektenwettbewerb gewann. Dass die Beklagte den Siegerentwurf des Architekten-Wettbewerbs umsetzen würde, äußerte sie bereits vor Baubeginn in der Lokalpresse (Kölner Stadtanzeiger) und in Schreiben an Wohnungsinteressenten. Die Beklagte bzw. die Maklerin W, die von der Beklagten mit der Exklusivvermarktung beauftragt worden war, warb die Käufer der Wohnungseigentumseinheiten insbesondere mit einem hochwertig gestalteten Verkaufsexposé, in dem eine Reihe von farbigen Computergrafiken enthalten waren, die Visualisierungen des umzusetzen Architektenentwurfs darstellten. Die Außenansicht des Gebäudes, d.h. Klinkerfassade, Balkone, Fenster und Eingangsbereiche der Stadthäuser waren dabei detailreich dargestellt. Das Exposé enthielt unter der Überschrift „Haftungsvorbehalt“ folgenden Text:

„(…)

So werden diejenigen Planungsunterlagen Vertragsbestandteil, wie sie der Beurkundung des Kaufvertrages zugrunde liegen.

(…)

Technische Änderungen, Irrtum und Zwischenverkauf bleiben ausdrücklich vorbehalten. Zukünftige Ausführungsplanungen können Veränderungen sowohl in den Ansichten als auch in den Grundrissen hervorrufen. Durch die grafische Bearbeitung der Architekturpläne können Änderungen vorhanden sein. Möblierungen und Dekorationen in den Grundrissen und Visualisierungen sind als Ausstattungsideen zu verstehen und nicht Bestandteil des Kaufgegenstandes.“

Das Exposé war Grundlage von Verkaufsgesprächen. Bilder aus dem Exposé wurden auch für eine großflächige Plakatierung der Bauzäune während der Bauphase verwendet.

Die notariellen Kaufverträge, die die Beklagte mit den einzelnen Wohnungserwerbern schloss, enthielten unter anderem folgende Klauseln:

„2.2.2              (…) Prospekte, die dem Käufer etwa zur Verfügung gestellt wurden, sind unverbindlich, ebenso etwaige mündliche Zusagen des Verkäufers oder der vom Verkäufer eingeschalteten Maklerfirma W, Immobilien Marketing, Köln.

2.2.3              Änderungen in der Bauausführung und -Ausstattung können vorgenommen werden, wenn dies durch etwaige behördliche Auflagen, technisch notwendige Änderungen, Sonderwünsche des Käufers oder andere wesentliche Gründe erforderlich wird. Der Verkäufer kann auch anstelle der festgelegten Leistungen gleichwertige andere, insbesondere gleichwertige andere Ausstattungsgegenstände verwenden, wenn es die Umstände erfordern oder dies bauliche Verbesserungen mit sich bringt.“

Den notariellen Kaufverträgen war zudem jeweils eine Baubeschreibung als Anlage beigefügt, für deren Inhalt auf die Anlage K 2.2 verwiesen wird.

Der Gebäudekomplex wurde im Jahre 2012 fertig gestellt und ist bezogen. Zwei Wohnungseigentümer verweigerten bisher die Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Andere Wohnungseigentümer erklärten die Abnahme des Gemeinschaftseigentumes unter dem Vorbehalt von Gewährleistungsrechten aufgrund von „optischen und insbesondere farblichen Abweichungen des Gesamtgebäudes gegenüber dem im Exposé beworbenen Kaufgegenstand“.

Die Klägerin holte ein privates Kurzgutachten des Sachverständigen Wunderlich vom 20.10.2014 zu optischen Mängeln, das dieser anhand von Fotos erstellte, ein. Der Sachverständige kam zu dem Ergebnis, das optische Mängel vorhanden seien. Mit Schreiben vom 02.11.2014 forderte die Klägerin die Beklagte zur Vorlage eines Mängelbeseitigungskonzepts bis zum 21.11.2014 und zur Beseitigung der optischen Mängel bis zum 12.12.2014 auf. Mit Schreiben vom 18.11.2014 lehnte die Beklagte eine Mängelbeseitigung ab. Mit WEG-Beschluss vom 26.08.2014 beschloss die Klägerin, „ihre“ Ansprüche gegenüber der Beklagten wegen der optischen Abweichungen gegenüber dem Verkaufsexposé zu verfolgen. Für das Protokoll der insoweit abgehaltenen außerordentlichen Eigentümerversammlung und weiterer dort gefasster WEG-Beschlüsse wird auf die Anlage K9 Bezug genommen.

Die Klägerin macht nunmehr Minderungsansprüche geltend, da nach ihrer Auffassung der ästhetische Wert und der Prestigewert des Objekts sowie der Wiederverkaufswert beeinträchtigt seien. Es sei eine Wertminderung i.H.v. 10 % der geleisteten Kaufpreise gegeben. Die Klägerin hat wegen der von ihr behaupteten optischen Mängel die Minderung erklärt, und zwar lediglich in Bezug auf zwei Wohnungen, nämlich die Wohneinheit Nr. 1 des Eigentümers C (Minderung i.H.v. 26.650,00 EUR) und die Wohneinheit Nr. 40 des Eigentümers K (Minderung i.H.v. 16.500,00 EUR). Die Klägerin begehrt insoweit im Wege der Teilklage eine Rückzahlung i.H.v. 5000,00 EUR je Wohnung.

Die Klägerin behauptet, das realisierte Bauvorhaben entspreche nicht dem in Presse und im Verkaufsexposé beworbenen Erscheinungsbild und sei daher mangelhaft. Der Bau stelle keine vollständige Umsetzung des Entwurfs des Architekten N dar. Sichtmauerwerksfassade, Fenster, Türen und Holzbauteile, Brüstungen der Balkone, das Garagentor sowie die Eingangsbereiche der außenliegenden Stadthäuser wichen ganz erheblich von den Festsetzungen im Verkaufsexposé ab. Die Inhalte, insbesondere die Graphiken, des Exposés seien Teil der vereinbarten Sollbeschaffenheit. Die in den notariellen Kaufverträgen enthaltenen Änderungsvorbehalt seien als AGB unwirksam.

Die Klägerin beantragt,

1.       die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 10.000,00 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

2.       die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin zum Ausgleich außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten 1.195,40 EUR zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte rügt die Aktivlegitimation der Klägerin, weil diese keinen geeigneten und vollständigen WEG-Beschluss zur Übertragung der Ansprüche an die WEG vorgelegt habe. Sie meint zudem, es habe, insbesondere vor dem Hintergrund des im Exposé enthaltenen Haftungsvorbehalts sowie den Änderungsvorbehalten in den notariellen Kaufverträgen keine vertragliche Pflicht zur detailgetreuen Nachempfindung der Visualisierungen im Verkaufsprospekt bestanden. Sie habe keinen Rechtsbindungswillen hinsichtlich einer präzisen Wiedergabe der in den Exposé-Grafiken gewählten Farben und Details gehabt. Es lägen keine Abweichungen vom vertraglich vereinbarten Bausoll vor. Hilfsweise erklärt die Beklagte die Aufrechnung mit noch offenen Kaufpreisforderungen gegen verschiedene Erwerber.

Bezüglich des weiteren Parteivorbringens wird auf die Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg.

I. Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist die Klägerin prozessführungsbefugt, da sie Minderungsansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum geltend macht. Minderungsansprüche stellen primär gemeinschaftsbezogene Ansprüche der WEG im Sinne von § 10 Abs. 6 S. 3 WEG dar, für deren Geltendmachung die WEG unmittelbar zuständig ist; es bedarf insoweit lediglich eines WEG-Beschlusses (Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts, 4. Aufl. 2014, 11. Teil, Rn. 357, 403 f., 450). Entsprechende Beschlüsse der Klägerin, Minderungsrechte wegen optischer Abweichungen des Gebäudekomplexes „W“ gegenüber dem Verkaufsexposé zu verfolgen und  auch gerichtlich einzuklagen, liegen mit den auf der außerordentlichen Eigentümerversammlung am 05.09.2014 getroffenen und unter TOP 2.3 und 2.5 protokollierten Beschlüssen vor. Es ist nicht zu beanstanden, dass der Beschluss unter TOP 2.3 die Formulierung verwendet, die Klägerin beschließe, „ihre“ Ansprüche zu verfolgen. Primär gemeinschaftsbezogene Gewährleistungsansprüche wie die Minderung können nämlich nur von der WEG geltend gemacht werden; die einzelnen Wohnungserwerber sind insoweit an der Durchsetzung gehindert (Kniffka/Koeble, a.a.O.). Anders als die Beklagte meint, ist es auch unschädlich, dass die Klägerin nicht das vollständige Protokoll der Eigentümerversammlung vorgelegt hat, denn die zitierten Beschlüsse sind aus dem vorgelegten Teil des Protokolls vollständig erkennbar und werden durch die Unterschriften der Versammlungsleiterin, eines Mitglieds des Verwaltungsbeirats und eines Eigentümers auf der vorgelegten Protokollseite gesondert bestätigt.

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II. Die Klägerin ist auch aktivlegitimiert. Zwar folgt aus den mit der Beklagten geschlossenen Verträgen der einzelnen Wohnungserwerber grundsätzlich die Aktivlegitimation der einzelnen Erwerber bzgl. vertraglicher Gewährleistungsansprüche. Aus der Stellung der Wohnungseigentümer als Mitgläubiger ergibt sich jedoch, dass die Gemeinschaft die primär gemeinschaftsbezogenen Ansprüche in vollem Umfang und mit Einziehungsermächtigung an die WEG geltend machen kann (Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts, 4. Aufl. 2014, 11. Teil, Rn. 406, 361, 365).

III. Die Klage ist jedoch im Übrigen nicht begründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Rückzahlung eines Teils des von ihren Mitgliedern geleisteten Kaufpreises für die von ihnen erworbenen Wohnungseinheiten gemäß § 638 Abs. 4 BGB. Den Wohnungseigentümern steht nämlich kein Minderungsanspruch wegen einer Wertminderung des Objekts „W“ aufgrund von optischen Mängeln am Gemeinschaftseigentum aufgrund fehlender Übereinstimmung mit dem Verkaufsexposé zu. Sachmängel i.S.v. § 633 Abs. 2 BGB liegen nicht vor, weil die tatsächliche Bauausführung auch unter Berücksichtigung der Inhalte des Verkaufsexposés dem vereinbarten Bausoll entspricht.

1. Ob eine Bauausführung einen Mangel darstellt, ist durch Auslegung des zwischen den Vertragsparteien bestehenden Vertragsverhältnisses zu ermitteln. Dabei muss unter Berücksichtigung der gesamten Umstände des Vertrages geprüft werden, ob eine bestimmte Qualität der Ausführung stillschweigend vereinbart ist (BGH, Urteil vom 21.11.2013, Az. VII ZR 275/12, juris Rn. 11). Entsprechende Qualitätsanforderungen können sich nicht nur aus dem Vertragstext, sondern auch aus den sonstigen vertragsbegleitenden Umständen, den konkreten Verhältnissen des Bauwerks und seines Umfeldes, dem qualitativen Zuschnitt, dem architektonischen Anspruch und der Zweckbestimmung des Gebäudes ergeben (BGH, Urt. v. 04.06.2009 – VII ZR 54/07, juris Rn. 12).

2. Unter Berücksichtigung dieser in der Rechtsprechung entwickelten Maßstäbe stellen die von der Klägerin gerügten Abweichungen der tatsächlichen Ausführungen von den Visualisierungen im Verkaufsexposé keine Sachmängel dar, weil sich die Abweichungen insgesamt im Rahmen der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit bewegen.

a) Zunächst ist festzustellen, dass bei der Bestimmung des zwischen den Wohnungserwerbern und der Beklagten vereinbarten Bausolls grundsätzlich auch die im Verkaufsexposé enthaltenen Entwurfsgrafiken zu berücksichtigen sind. Denn bei dem Bauvorhaben handelt es sich um ein hochwertiges Wohnobjekt, das die Beklagte exklusiv vermarkten ließ und das maßgeblich damit beworben wurde, dass es die Umsetzung eines Siegerentwurfs eines eigens von der Beklagten durchgeführten städtebaulichen Architektenwettbewerbs darstellen sollte. Insoweit musste die Beklagte davon ausgehen, dass die Kaufinteressenten der architektonischen Ausgestaltung des Bauvorhabens eine hohe Bedeutung zumaßen und die vom Architekten gewählte Ästhetik bzw. die „Handschrift“ des Architekten zur wesentlichen Grundlage ihrer Kaufentscheidung machten. Der Siegerentwurf des Architekten N wurde den Kaufinteressenten im Wesentlichen durch die Visualisierung der im Verkaufsexposé enthaltenen Grafiken zugänglich gemacht. Die Beklagte kann sich daher nicht darauf berufen, die Angaben im Verkaufsprospekt ohne Rechtsbindungswillen gemacht zu haben. Die in den notariellen Kaufverträgen unter Nr. 2.2.2 gefasste Klausel, wonach dem Käufer zur Verfügung gestellte Prospekte unverbindlich seien, ist vor diesem Hintergrund so auszulegen, dass jedenfalls solche Angaben im Verkaufsexposé, die sich auf die architektonische Ausgestaltung des Bauvorhabens beziehen, nicht vom Ausschluss der Verbindlichkeit erfasst sind.

b) Maßgeblich für die Bestimmung des Bausolls sind jedoch auch die weiteren vertragsbegleitenden Umstände. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass es sich bei dem den Wohnungserwerbern zur Verfügung gestellten Exposé nicht um einen klassischen Produktkatalog, in dem bereits hergestellte Produkte abgebildet sind, handelte, sondern eine Beschreibung eines noch nicht realisierten Bauentwurfs. Des Weiteren ist der im Verkaufsprospekt enthaltene Haftungsvorbehalt relevant, wonach diejenigen Planungsunterlagen Vertragsbestandteil werden sollten, die bei der Beurkundung des Kaufvertrags vorlagen, technische Änderungen ausdrücklich vorbehalten waren, zukünftige Ausführungsplanungen Änderungen hervorrufen konnten, durch eine grafische Bearbeitung der Architekturpläne Änderungen vorhanden sein konnten und Visualisierungen lediglich als Ausstattungsideen zu verstehen sein sollten. Für die Erwerber war hierdurch bereits bei ihrer Anwerbung klar erkennbar, dass die endgültige Planung des Objektes noch nicht in allen Details abgeschlossen war.

Vor diesem Hintergrund war für die Erwerber auch bei Vertragsschluss eindeutig, dass die Angaben in der Baubeschreibung, die von der Beklagten mit den notariellen Kaufverträgen vorgelegt wurde, Vorrang gegenüber den Angaben im Verkaufsexposé hatten.

Schließlich ist auch der in den zwischen der Beklagten und den Wohnungserwerbern geschlossenen notariellen Kaufverträgen unter Punkt 2.2.3 vereinbarte Änderungsvorbehalt bzgl. der Bauausführung für die Bestimmung des vereinbarten Bausolls zu beachten, wonach der Verkäufer zu technisch notwendigen Änderungen berechtigt sowie berechtigt war, anstelle der festgelegten Leistungen „gleichwertig andere Ausstattungsgegenstände zu verwenden, wenn es die Umstände erfordern oder dies bauliche Verbesserungen mit sich bringt.“ Auch bei Vertragsschluss war den Erwerbern damit bewusst, dass es noch zu Änderungen während der Bauausführung kommen konnte. Bedenken gegen die Wirksamkeit dieser Klausel, die angesichts ihrer formularmäßigen Verwendung in allen Kaufverträgen eine AGB darstellt, bestehen nicht, da diese – anders als in der von der Klägerin zitierten Entscheidung des BGH v. 23.06.2005, VII ZR 200/04 – keinen anlasslosen Änderungsvorbehalt umfasst und danach auch nur solche Änderungen zulässig sein sollten, die nicht zu einer Absenkung des Standards führten. Trotz der generalklauselartigen Formulierung „wenn es die Umstände erfordern“ ist eine Unzumutbarkeit dieses Vorbehalts für die Wohnungserwerber i.S.d. § 308 Nr. 4 BGB für die Kammer nicht erkennbar.

c) Nach alledem ist das vereinbarte Bausoll wie folgt bestimmt: Details, wie sie sich aus den der notariellen Kaufverträgen beigefügten Baubeschreibung ergeben, sind gegenüber den Angaben im Verkaufsexposé vorrangig, da die Erwerber vor bzw. bei Vertragsschluss insoweit auf Änderungen ausdrücklich hingewiesen wurden und sie in Kenntnis dieser Änderungsvorbehalte die Kaufangebote angenommen haben. Sofern die Beklagte im Übrigen nicht auf Änderungen gegenüber dem Verkaufsprospekt hinwies, durften die Erwerber davon ausgehen, dass die für das architektonische Gesamtkonzept wesentlichen Beschreibungen im Verkaufsprospekt umgesetzt würden. Mit Änderungen bei der Ausführung im Detail, darunter auch bei der Farbgebung, mussten die Erwerber jedoch in einem gewissen Rahmen rechnen. Änderungen, die nicht zu einer Absenkung des aus der Baubeschreibung und im Übrigen aus dem Verkaufsprospekt hervorgehenden Standards führen, sind hinzunehmen, wenn dadurch der Charakter des umgesetzten Architektenentwurfs bzw. das architektonischen Gesamtkonzept erhalten bleibt. Solche Änderungen waren vertraglich vereinbart; ebenso solche, die sich aus den konkreten Verhältnissen des Bauwerks und seines Umfeldes beim Bau des Objekts ergaben.

3. Nach Maßgabe des so bestimmten vertraglich vereinbarten Bausolls stellen die von den Klägern dargelegten Abweichungen gegenüber dem Verkaufsexposé keine Sachmängel dar:

a) Hinsichtlich der Fassade scheinen die Visualisierungen im Verkaufsprospekt zwar von einer dunkleren Farbgebung, einer weniger glatten Oberfläche der einzelnen Klinker, von tieferen Mauerwerksfugen und damit insgesamt von einer rustikaleren Bauweise als tatsächlich ausgeführt auszugehen. Jedoch lassen sich selbst im Verkaufsprospekt keine genauen Details hierzu entnehmen, da die Details auf verschiedenen Bildern des Prospekts unterschiedlich dargestellt sind. So fällt auf, dass die Bilder der Anlage K 1.5 und 1.7, obwohl diese Nahansichten von Ausschnitten der Fassade zeigen, weniger tiefe Mauerwerksfugen visualisieren als es bei den Globalansichten der Bilder der Anlage K 1.1 und 1.3 der Fall ist. Das Bild der Anlage K 1.5 zeigt sogar überhaupt keine tiefen Mauerwerksfugen – wie im Übrigen auch die Seitenansicht des Gebäudes auf dem Bild der Anlage K 1.1. Dies verdeutlicht bereits, dass die Computervisualisierungen dazu dienen sollten, einen Eindruck von der Architektur des Gebäudes zu vermitteln, ohne konkrete Angaben zu Baudetails festzulegen. Ein bestimmbares Bausoll der Fassade lässt sich dem Exposé nämlich nicht entnehmen. Bereits vor diesem Hintergrund bewegen sich die Änderungen der tatsächlichen Bauausführung im Rahmen des vertraglich vereinbarten zulässigen Umfangs. Eine Absenkung des Standards ist nicht erkennbar.

Zudem ist bei der Frage, ob die tatsächlich ausgeführte Fassade als optisch mangelhaft zu bewerten ist, maßgeblich zu berücksichtigen, dass das Objekt „W“ als städtisches Quartier geplant war, das in eine enge städtische Bebauung hinein errichtet wurde. Die Kammer stimmt dem von der Klägerin beauftragten Privatgutachter Wunderlich in seiner Bewertung, dass die Abweichungen vom Verkaufsexposé einen Mangel darstellen, weil nicht die „angekündigte rustikale Optik wie bei einem Jahrhunderte alten römischen Kastell“ erreicht wurde, nicht zu. Es war kein Stil eines jahrhundertealten Mauerwerks geschuldet. Den Erwerbern der Eigentumswohnungen war bewusst, dass ein moderner Neubau angeboten wurde, der sich gerade auch an modernen bautechnischen Vorgaben zu orientieren hatte. Dass beispielsweise Dehnungsfugen im Mauerwerk zu erkennen sind, ist daher nicht zu beanstanden. Das Fehlen von Dehnungsfugen würde vielmehr gerade einen bautechnischen Mangel der Fassade darstellen.

In unmittelbarer Umgebung des Komplexes „W“ sind ebenfalls neue Wohnobjekte entstanden, die durch eine moderne Wohnarchitektur gekennzeichnet sind. Alle umliegenden Gebäude, einschließlich die als Altbestand erhaltene Kirche in unmittelbarer Nachbarschaft zum streitgegenständlichen Objekt, verfügen über hell-sandsteinfarbene oder weiße Fassaden mit flachem Putz. Eine Ausnahme bildet lediglich das auf dem Foto der Anlage K 1.2 zu sehende Gebäude mit dunkler Fassade. In diese Umgebung fügt sich die tatsächlich umgesetzte Fassade des Objekts „W“ besonders gut ein, so dass insgesamt im Umfeld der Kirche ein in sich stimmiges städtisches Viertel entstanden ist. Die Umsetzung mit unebenen, hervorstehenden dunkleren Ziegelsteinen, wie im Verkaufsprospekt angedeutet, hätte insbesondere in Anbetracht der Größe des „W“ zu einer klobigen und unruhigen Ausgestaltung geführt, die sich nicht gleichsam harmonisch in die umliegende Bebauung eingefügt hätte. Anpassungen der Fassadenausführung des „W“, sind daher auch vor dem Hintergrund hinzunehmen, dass diese einer Abstimmung mit der umliegenden Bebauung dienen. Der Charakter des Architekten-Entwurfs wurde damit nicht erheblich beeinträchtigt.

Diese Feststellungen können auch ohne Durchführung eines Ortstermins Berücksichtigung im Rahmen dieser Entscheidung finden. Insoweit war es ausreichend, dass die Vorsitzende und die Berichterstatterin sich vor dem mündlichen Verhandlungstermin am 04.09.2015 ein Bild von den Verhältnissen vor Ort machten und die Vorsitzende dies im Rahmen ihrer Rechtsausführungen im Verhandlungstermin den Parteien mitteilte. Ein Ortstermin war insoweit aus Rechtsgründen nicht veranlasst, da die Feststellungen nicht im Rahmen einer Beweisaufnahme erfolgten, den Mitgliedern der Klägerin als Bewohner der Anlage die örtlichen Verhältnisse bekannt sind und die Feststellungen nicht die einzig tragenden Gründe der Entscheidung betreffen.

b) Auch die Gestaltung der Fenster, Türen und Holzbauteile, die dunkler ausgeführt wurden als im Prospekt vorgesehen, sowie die abweichende Gestaltung der Eingangsbereiche der Stadthäuser begründen keine Sachmängel. Insoweit ist teilweise eine gegenüber dem Verkaufsexposé vorrangige Regelung in der Baubeschreibung vorhanden und bewegen sich die Abweichungen in einem Ausmaß, das von den dargelegten Haftungs- bzw. Änderungsvorbehalten abgedeckt wird.

Nr. 12 der Baubeschreibung ist zu entnehmen, dass Außenfensterbänke aus Leichtmetall bestehen. Aus der unter Nr. 9 gefassten Regelung für Fenster, wonach diese innen weiß ausgeführt werden sollten, die äußere Farbgestaltung hingegen „nach Architekturkonzept“ erfolgen sollte, war für die Erwerber erkennbar, dass für die äußere Gestaltung der Fenster noch keine abschließende Farbgebung festgelegt war .

Im Übrigen führen die Abweichungen insgesamt nicht zu einer Abwertung des architektonischen Gesamtkonzeptes. Es fällt auf, dass bei den Änderungen auf ein einheitliches, stimmiges Gesamtbild geachtet wurde. Anders als im Verkaufsprospekt sind die Türen und die umliegende Holzverkleidung nicht nur andersfarben, sondern auch  in sich farblich unterschiedlich gestaltet. Dies harmoniert mit den übrigen Fenstern sowie den rechteckigen Umrandungen, die aus dem Mauerwerk herausragen. Diese sind ebenfalls hell-dunkel gestaltet. Eine Absenkung der Standards ist auch hier nicht erkennbar.

c) Soweit man möglichweise bei der Ausgestaltung der Balkone eine Abweichung vom architektonischen Gesamtkonzept erkennen kann, weil durch den Einsatz von Metallbrüstungen eine Barriere erkennbar wird, während rahmenlose Glasbrüstungen gerade einen ungehinderten freien Blick ermöglichen und Abgrenzungen in den Hintergrund treten lassen, so ist auch hier ein optischer Mangel insgesamt auszuschließen. Insoweit greift nämlich die speziellere Regelung der Baubeschreibung (Nr. 5), die ausdrücklich „Brüstungsgeländer aus farbig beschichtetem Metall mit Glasfüllungen“ vorsieht. Insoweit war den Erwerbern also bereits vor Vertragsschluss eine Änderung gegenüber den Inhalten des Verkaufsexposés mitgeteilt worden und die Erwerber nahmen in Kenntnis dieser Änderung die Kaufangebote an.

d) Schließlich führt auch die Gestaltung des Garagentors nicht zu einem optischen Mangel der Wohnanlage. Die Größe des einzelnen Garagentors, das sich nur auf einer Seite des Objekts befindet, fällt gegenüber der Größe der Gesamtanlage nicht ins Gewicht und hat daher keinen Einfluss auf die architektonische Bewertung des Gesamtobjekts.

4. Ein merkantiler Minderwert der Anlage bzw. einzelner Wohnungen aufgrund der Abweichungen ist auch im Übrigen nicht erkennbar. Die Bauweise ist in sich stimmig und fügt sich in die umliegende Bebauung harmonisch ein. Die gegenüber dem Verkaufsprospekt vorgenommenen Änderungen beeinträchtigen das architektonische Gesamtkonzept nicht oder allenfalls so unwesentlich, dass dies den wirksam vereinbarten Änderungsvorbehalten unterfällt. Die Handschrift des Architekten ist weiterhin deutlich erkennbar. Trotz der Abweichungen stellt das Objekt eindeutig eine Umsetzung des Siegerentwurfs des Prof. N dar, wie er aus dem Verkaufexposé hervorgeht.

IV. Mangels Bestehen eines Hauptanspruchs hat die Klägerin keinen Anspruch auf Ersatz von entstandenen außergerichtlichen Rechtsanwalts- und Gutachterkosten.

V. Die Nebenentscheidungen beruhen auf § 91 Abs. 1, § 709 ZPO.

Der Streitwert wird auf 10.000,00 EUR festgesetzt.

-im Anschluss folgt ein Berichtigungsbeschluss-

Landgericht Köln

Beschluss

I.

Gemäß § 319 ZPO werden die Entscheidungsgründe  des Urteils vom 23.10.2015 wegen eines offensichtlichen Schreibfehlers dahingehend berichtigt, dass die auf Seite 5 des Urteils, zweiter Absatz der Entscheidungsgründe genannte außerordentliche Eigentümerversammlung nicht am 05.09.2014, sondern am 26.08.2014 stattgefunden hat.

II.

Der Antrag der Klägerin vom 10.11.2015 auf Berichtigung des Tatbestandes des Urteils vom 23.10.2015 wird zurückgewiesen, da eine Unrichtigkeit des Tatbestandes nach § 320 ZPO nicht vorliegt.

Die Nichtaufnahme der von der Klägerin mit Schriftsatz vom 10.11.2015 begehrten Darstellung ihres Vortrags aus dem Schriftsatz vom 25.09.2015 ist durch die gemäß § 313 Abs.2 S.1 ZPO gebotene Kürze des Tatbestandes bedingt, zumal die Entscheidung nicht auf diesem Vortrag beruht. Das nicht ausdrücklich wiedergegebene Vorbringen ist aber durch die am Ende des Tatbestands des Urteils enthaltene Verweisung auf die Schriftsätze der Parteien in den Tatbestand miteinbezogen worden (§ 313 Abs. 2 S. 2 ZPO).

Außerdem ist für die begehrten Ergänzungen auch kein Rechtsschutzbedürfnis erkennbar. Die Parteien haben mit der Antragstellung ohnehin den gesamten schriftsätzlichen Parteivortrag durch stillschweigende Bezugnahme vorgetragen, so dass auch der gesamte Akteninhalt von der nächsten Instanz zu berücksichtigen ist (vergleiche BGH NJW 2004,1876, OLG Oldenburg, NJW 1989,1165).