Skip to content

Makler-Alleinauftrag – AGB-Regelung muss Beginn und Dauer genau bestimmen

Die feinen Details eines Immobilienmaklervertrags

Eine vielschichtige rechtliche Auseinandersetzung rund um einen Immobilienmaklervertrag hat kürzlich das OLG Saarbrücken beschäftigt. Es handelte sich dabei um einen Maklervertrag zwischen einer Witwe und einer Immobilienagentur. Die Witwe hatte sich nach dem Tod ihres Ehemannes entschieden, ihr Anwesen zu verkaufen und erteilte der Agentur einen exklusiven Auftrag. Die Kontroverse entzündete sich an der Frage der Wirksamkeit der Kündigung des Vertrags durch die Witwe und den daraus resultierenden finanziellen Konsequenzen.

Direkt zum Urteil Az: 5 U 72/22 springen.

Kündigung des Maklervertrags

Die Klägerin, eine Witwe, beendete den Maklervertrag, der am 11. November 2021 geschlossen wurde, durch Kündigung am 27. Januar 2022 zum 28. Februar 2022. Hierbei wurde die Wirksamkeit der Kündigung kontrovers diskutiert, da der Vertrag eine Mindestlaufzeit von 12 Monaten vorsah. Die Entscheidung des OLG Saarbrücken bestätigte jedoch, dass die Kündigung rechtskräftig war und der Vertrag somit wirksam beendet wurde.

Anspruch auf Abstandszahlung

Ein weiterer strittiger Punkt betraf den Anspruch der Immobilienagentur auf eine sogenannte Abstandszahlung. Die Agentur verlangte einen Betrag von 71.043,- Euro als Abstandszahlung, was jedoch von der Witwe abgelehnt wurde. Die Klägerin stritt den Anspruch der Agentur mit der Begründung ab, dass der Maklervertrag wirksam gekündigt worden war. Das Gericht folgte dieser Argumentation und wies den Anspruch der Beklagten ab.

Kosten des Rechtsstreits und Ausblick

Die Kosten des Rechtsstreits wurden gegeneinander aufgehoben. Dies bedeutet, dass beide Parteien ihre eigenen Kosten tragen müssen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, mit der Möglichkeit für die Beklagte, die Vollstreckung durch eine Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden. Die Revision des Urteils wurde nicht zugelassen, was bedeutet, dass das Urteil endgültig ist und keine weitere Berufung eingelegt werden kann.

Diese rechtliche Auseinandersetzung zeigt deutlich, wie komplex und nuanciert Maklerverträge sein können. Es verdeutlicht auch, wie wichtig es ist, Verträge sorgfältig zu prüfen und die Konsequenzen zu verstehen, bevor man sie abschließt. Es bleibt zu hoffen, dass dieses Urteil sowohl für Makler als auch für Kunden als Orientierungshilfe dient, um ähnliche Missverständnisse in Zukunft zu vermeiden.


Das vorliegende Urteil

OLG Saarbrücken – Az.: 5 U 72/22 – Urteil vom 29.03.2023

I. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 2. September 2022 verkündete Urteil des Landgerichts Saarbrücken – 1 O 77/22 – unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert:

1. Es wird festgestellt, dass der Maklervertrag vom 11. November 2021 (Objekt ID: …) durch die Kündigung der Klägerin vom 27. Januar 2022 zum 28. Februar 2022 wirksam beendet worden ist.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

II. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

V. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 71.043,- Euro festgesetzt.

Gründe:

I.

Makler-Alleinauftrag - AGB-Regelung muss Beginn und Dauer genau bestimmen
(Symbolfoto: picsnipe/123RF.COM)

Mit ihrer am 5. April 2022 zum Landgericht Saarbrücken erhobenen Klage hat die Klägerin (wörtlich) die Feststellung begehrt, dass ein von den Parteien geschlossener Maklervertrag von ihr wirksam gekündigt worden sei und dass die Beklagte keinen Anspruch auf eine von ihr geforderte Abstandszahlung in Höhe von 71.043,- Euro habe. Die Klägerin hatte sich nach dem Tode ihres Ehemannes zum Verkauf des Anwesens H. in M. entschlossen und zu diesem Zweck der Beklagten einen „qualifizierten Alleinauftrag“ erteilt, den diese mit Schreiben vom 11. November 2021 unter Beifügung ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) „bestätigt“ hatte (Bl. 8 ff. GA); in den AGB der Beklagten (Bl. 12 GA) hieß es u.a.:

„1. Der Maklervertrag zwischen dem Kunden und uns kommt entweder durch schriftliche Vereinbarung oder durch die Inanspruchnahme unserer Maklertätigkeit auf der Grundlage bzw. in Kenntnis der für die erfolgreiche Vermittlungs-/Nachweistätigkeit anfallenden Provisionsforderung zustande. Ergibt sich nicht aus den Umständen oder abweichenden Vereinbarungen etwas anders, hat der Vertrag eine Laufzeit von mindestens 12 Monaten ab Online-Schaltung und wird individuell im Maklervertrag eingesetzt. Der Vertrag verlängert sich jeweils automatisch um einen weiteren Monat, wenn nicht eine Vertragspartei mit einer Frist von einem Monat vor Vertragsende gekündigt hat.

2. Der Kunde ist nicht berechtigt, während der Laufzeit des Maklervertrages mit uns andere Makler mit Vermittlungs- und/oder Nachweistätigkeiten betreffend das Vertragsobjekt zu beauftragen. Bei schuldhaftem Verstoß gegen diese Regelung haftet der Kunde uns für die hierdurch entstehenden Schäden.

[…]

6. Kennt der Kunde bei Abschluss des Maklervertrages die Vertragsgelegenheit betreffend das angebotene Vertragsobjekt sowie die Vertragsbereitschaft des anderen Vertragsteils des Hauptvertrages (Vorkenntnis), oder erlangt er diese Kenntnis während der Laufzeit des Maklervertrages von dritter Seite, so hat er uns dies unverzüglich mitzuteilen.“

Im Anschreiben vom 11. November 2021 (Bl. 8 f. GA) hieß es u.a.:

„Der guten Ordnung halber erlauben wir uns, Ihnen auf diesem Wege noch einmal die zwischen uns vereinbarten Auftragsmodalitäten zu bestätigen.

Dieser qualifizierte Alleinauftrag bezieht sich auf den Nachweis von Kaufinteressenten oder die Vermittlung des Kaufvertragsabschlusses und ist gültig für 12 Monate ab Online-Schaltung der Immobilie auf unserer Homepage und im Internet! Wird er nicht unter Einhaltung einer Frist von vier Wochen zum Monatesende schriftlich gekündigt, verlängert er sich stillschweigend jeweils um einen weiteren Kalendermonat.

Sie haben uns zugesagt, Interessenten, Makler und sonstige Dritte, die sich während der Auftragsdauer direkt an Sie wenden, an uns zur weiteren Bearbeitung zu verweisen. (…). Verkaufen Sie aber während der Laufzeit dieses Vertrages das Objekt selbst oder über Dritte oder andere Makler, gilt als vereinbart, dass vom Eigentümer die vereinbarte Gesamtcourtage vom Verkäufer und Käufer, zuzüglich der gültigen Mehrwertsteuer, an uns zu zahlen ist. Als vereinbarte rechtliche Berechnungsgrundlage wird der im Maklervertrag aufgeführte Vermarktungspreis vereinbart. Diese Vereinbarung gilt auch, wenn Sie das Objekt an von uns akquirierte Kunden nach der Vertragslaufzeit verkaufen sollten.“

Nach dem weiteren Inhalt des Anschreibens sollte die Beklage das Objekt zu einem Kaufpreis von 995.000,- Euro anbieten. Die von der Beklagten zugesagte Auftragsbearbeitung beinhaltete danach u.a. das Erstellen und die Versendung von Verkaufsexposés an vorgemerkte Kunden (Bl. 8 GA). Am Ende war als P.S.-Zusatz angefügt (Bl. 11 GA): „Es wird kein Preis veröffentlicht! Die Immobilie erscheint mit einem Preis auf Anfrage! Der Interessent K. aus E. in Frankreich ist vom Vertrag ausgeschlossen.“

Im Dezember 2021 überließ die Beklagte ein Exposé an einen Herrn Dr. M., der Arzt in Luxemburg ist und bei dem es sich um den Ehemann der Stieftochter der Klägerin handelt; außerdem führte sie mit zwei weiteren Interessenten Besichtigungen in dem Anwesen durch. Nachdem sich die Klägerin, die nach ihrer eigenen Darstellung hatte verhindern wollen, dass ihre Stiefkinder von ihrer Preisvorstellung erfuhren, wegen der ihres Erachtens zu Unrecht nicht abgesprochenen Weitergabe des Exposés an Herrn Dr. M. bei der Beklagten beschwerte, kam es zum Streit, in welchem der Geschäftsführer der Beklagten gegenüber der Klägerin erklärte, kein Problem damit zu haben, wenn sie den Vertrag kündigen wolle, dann werde er das akzeptieren. Darauf reagierte die Klägerin mit Schreiben vom 27. Januar 2022 (BI. 14 GA), in dem sie u.a. ausführte:

„Nach Rücksprache mit meinem Anwalt, möchte ich auf Ihr Angebot der schriftlichen Kündigung zum 28. Februar 2022 zurückkommen. Grund: Da Sie sich nicht an meine Wünsche beim Anbieten der Immobilie gehalten haben. Ich sehe das als Vertrauensbruch, da Sie es nicht nötig hatten, mit mir vorher darüber zu sprechen. Entfernen Sie bitte das Exposé aus dem Internet.

Ich akzeptiere die beiden durchgeführten Besichtigungen als Nachweis, weiterhin senden Sie mir eine Nachweisliste mit den Namen der Kunden zu, denen Sie das Objekt mit Adresse, Exposé und Eigentümernachweis angeboten haben.

Ich gehe davon aus, dass mir wegen dieser Kündigung keine Kosten entstehen, außer einer Ihrer Kunden würde nachträglich innerhalb der gesetzlichen Frist von 4 Monate kaufen.“

Nachdem die Beklagte dieser Kündigung widersprochen hatte, ließ die Klägerin den Vertrag mit Anwaltsschreiben vom 2. Februar 2022 (BI. 15 f. GA) erneut kündigen, nunmehr auch, weil im Hinblick auf deren unfreundliches Verhalten in zwei Telefonaten jegliches Vertrauensverhältnis fehle. In einer E-Mail vom 4. Februar 2022 (BI. 17 GA) widersprach der Geschäftsführer der Beklagten der Kündigung und der Darstellung der Klägerin; außerdem heißt es darin:

„Weiterhin stehe ich dazu, dass Frau K. den Vertrag mit sofortiger Wirkung kündigen kann. Dies mit einer Abstandszahlung von 59.700,- Euro zuzüglich Mehrwertsteuer. Sobald ich einen Kontoeingang seitens Ihrer Mandantin feststellen kann, werde ich der sofortigen Kündigung schriftlich zustimmen.“

In weiteren (undatierten) E-Mails an die Klägerin persönlich wies der Geschäftsführer der Beklagten u.a. darauf hin, dass sich „die Vertragslaufzeit… aus dem Maklervertrag“ ergebe; außerdem heißt es (Bl. 18 GA; Schreib- und Kommafehler im Original):

„Einer sofortigen Kündigung stimmen wir jederzeit zu, wenn Sie eine Abstandszahlung von Euro 59.700,00, zuzüglich MwSt. leisten würden. Mit Eingng dieser Zahlung würden wir den Maklervertrag als aufgehoben ansehen“.

In einer weiteren (undatierten) E-Mail schrieb der Geschäftsführer der Beklagten (Bl. 19 GA; Schreib- und Kommafehler im Original):

„Frau K., ich habe in meiner letzten Mail vergessen zu erwähnen, dass Sie mir persönlich gegenüber erwähnt haben, dass Sie Ihren rechtlichen Pflichten nicht nachkommen wollen, indem Sie sehr „offenherzig“ erwähnt haben, dass Sie den Pflichtanteil an Erben umgehen wollen. Ich habe Ihnen auch mitgeteilt, dass ich meine Firma dazu nicht benutzen lassen möchte! Deshalb bin ich jetzt auch nicht überrascht, dass Sie versuchen den Maklervertrag zu umgehen! Sollte ich deshalb von Dritten vor Gericht bestellt werden, bin ich verpflichtet wahrheitsgemäß auszusagen, was mir dann sehr einfach fällt, weil es die Wahrhiet ist!“

Mit Anwaltsschreiben vom 22. Februar 2022 ließ die Klägerin den Maklervertrag nochmals, nunmehr auch unter Berufung auf den per E-Mail geäußerten Vorwurf, sie versuche, den Pflichtteil an die Erben zu umgehen, mit sofortiger Wirkung kündigen, wobei sie der Beklagten Gelegenheit gab, „die fristlose Kündigung … innerhalb einer letzten Frist von 7 Tagen ab Datum dieses Schreibens zu akzeptieren“ (Bl. 20 f. GA). Auch diese Kündigung wies die Beklagte mit E-Mail vom 24. Februar 2022 (BI. 22 GA) zurück.

Die Klägerin, die im Rechtsstreit eine weitere sofortige Kündigung des Maklervertrages sowie vorsorglich auch eine fristgerechte Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt ausgesprochen hat (Schriftsatz vom 26. Juli 2022, BI. 64 ff. GA), hat sich für berechtigt gehalten, den Vertrag außerordentlich zu kündigen, weil aufgrund der unberechtigterweise von Beklagtenseite gegen sie erhobenen Vorwürfe eines unredlichen bzw. betrügerischen Verhaltens gegenüber den Pflichtteilsberechtigten (§ 627 BGB) jegliches Vertrauensverhältnis zerstört worden sei. Sie hat behauptet, neben der in den „P.S.-Zusatz“ aufgenommenen Vereinbarung sei auch vereinbart worden, dass ein Exposé erst nach Rücksprache mit der Klägerin herausgegeben werden dürfe; dies, um im Interesse der Klägerin zu verhindern, dass pflichtteilsberechtigte Kinder aus erster Ehe ihres verstorbenen Ehemannes in der erwarteten erbrechtlichen Auseinandersetzung auf den hohen Kaufpreis im Exposé abstellen würden, obwohl dessen Erzielbarkeit noch nicht feststehe. Die mündliche Vereinbarung sei anlässlich des ersten Gesprächs im Anwesen der Klägerin im Beisein der Zeugin P. erfolgt, der Geschäftsführer der Beklagten habe sich zunächst auch daran gehalten. In der Folge hätten zwei Besichtigungstermine nicht zum Verkauf geführt, weil die Angaben im rkaufsexposé zur Grundstücksgröße aus von der Beklagten zu verantwortenden Gründen unrichtig gewesen seien, sodann sei das Exposé ohne Rücksprache mit der Klägerin an Herrn Dr. M. übersandt worden.

Die Beklagte ist der Kündigung entgegengetreten und hat die Verletzung von Vertragspflichten in Abrede gestellt. Die Übermittlung des Exposés an einen Arzt aus Luxemburg sei nach dem Vertrag zulässig gewesen; die behauptete abweichende mündliche Vereinbarung, wonach jede Herausgabe mit der Klägerin abzustimmen gewesen sei, habe es nicht gegeben, dies hätte sie auch aus datenschutzrechtlichen Gründen nicht akzeptiert. Ein unfreundliches, die fristlose Kündigung rechtfertigendes Verhalten ihres Geschäftsführers habe es nicht gegeben; die Beklagte habe die Klägerin nur darauf hingewiesen, dass deren angegebene Motivation angesichts des Pflichtteilsrechts und daraus folgender gesetzlicher Auskunftsansprüche weder nachvollziehbar noch zutreffend sei. Ohnehin fehle es an der erforderlichen vorherigen Abmahnung sowie an der Einhaltung einer angemessenen Ausübungsfrist; denn auch nach Bekanntgabe des Kaufinteressenten Dr. M. habe der Geschäftsführer der Beklagten das Anwesen noch mit zwei weiteren Kunden vor Weihnachten 2021 besucht, und die Klägerin habe ein ihr bereits im Dezember 2021 übermitteltes Kaufangebot als zu niedrig zurückgewiesen. Die Beklagte habe die Klägerin auch nicht unberechtigt zur Zahlung eines fünfstelligen Betrages aufgefordert, sondern lediglich eine vorzeitige Vertragsaufhebung gegen Zahlung der Abstandssumme angeboten.

Mit dem angefochtenen Urteil (Bl. 86 ff GA), auf dessen Inhalt auch hinsichtlich der darin enthaltenen Feststellungen gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, hat das Landgericht antragsgemäß festgestellt, dass der Maklervertrag vom 11. November 2021 (Objekt-I 0: …; Objektadresse: H., M. von der Klägerin wirksam gekündigt worden sei und die Beklagte keinen Anspruch auf die geforderte Abstandszahlung in Höhe von 71.043,00 Euro inklusive Mehrwertsteuer habe. Außerdem hat es die Beklagte dazu verurteilt, an die Klägerin 2.293,25 Euro außergerichtliche Anwaltskosten zu zahlen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Die Klage sei (insgesamt) als negative Feststellungsklage zulässig; das besondere Feststellungsinteresse folge daraus, dass die Beklagte die Wirksamkeit der Kündigung bestreite und eine erhebliche Abstandszahlung beanspruche. In der Sache sei die begehrte Feststellung auszusprechen, weil die Klägerin unbeschadet der an sich unbedenklichen vertraglichen Mindestlaufzeit von 12 Monaten und auch in Ermangelung einer einvernehmlichen Aufhebung des Vertrages berechtigt gewesen sei, das Vertragsverhältnis aus wichtigem Grund fristlos zu kündigen. Die Beklagte habe das aus der Erteilung des Alleinauftrages folgende besondere Vertrauensverhältnis durch den persönlichen Umgang ihres Geschäftsführers mit der Klägerin, insbesondere angesichts des Vorwurfes, diese wolle ihren rechtlichen Pflichten gegenüber Pflichtteilsberechtigten nicht nachkommen, und der Aufforderung zur Zahlung einer hohen Abstandsforderung empfindlich gestört; dadurch sei der Klägerin ein weiteres Festhalten am Vertrag unzumutbar gewesen.

Mit ihrer Berufung verfolgt die Beklagte ihren erstinstanzlichen Klagabweisungsantrag weiter. Sie hält die Klage schon mangels hinreichender Bestimmtheit des Antrages für unzulässig und verweist erneut darauf, dass sie von der Klägerin kein Geld gefordert habe. Im Übrigen hält sie unter Wiederholung und Vertiefung ihrer früheren Argumentation an ihrer Ansicht fest, dass die von der Klägerin ausgesprochenen außerordentlichen Kündigungen nicht wirksam gewesen seien und macht ergänzend darauf aufmerksam, dass der vom Landgericht zur Begründung herangezogene Inhalt der beiden E-Mails, unbeschadet seiner inhaltlichen Unbedenklichkeit, angesichts schon zuvor erklärter Kündigungen keinen ursächlichen Druck auf die Klägerin mehr habe ausüben können. Auch habe die Klägerin keinerlei Kündigung zum nächstzulässigen Zeitpunkt erklärt, nachdem bis zuletzt nicht klar sei, zu welchem Zeitpunkt der Vertrag aus Sicht der Klägerin beendet sein solle.

Die Beklagte beantragt (Bl. 114 GA):

Das am 2. September 2022 verkündete Urteil des Landgerichts Saarbrücken mit dem Aktenzeichen 1 O 77/22 wird aufgehoben und die Klage abgewiesen.

Die Klägerin beantragt (Bl. 151, 175 Rs. GA), die Berufung zurückzuweisen, und zwar mit der Klarstellung, dass der Klageantrag zu 1) in Bezug auf die Kündigung darauf gerichtet werde, festzustellen, dass der Maklervertrag durch die mit Schreiben der Klägerin vom 27. Januar 2022 erklärte Kündigung zum 28. Februar 2022 und hilfsweise – in dieser Reihenfolge – durch die weiteren Kündigungen ihres Prozessbevollmächtigten vom 2. Februar 2022, 22. Februar 2022 und 26. Juli 2022 beendet worden ist.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und die Sitzungsniederschriften des Landgerichts vom 12. August 2022 (Bl. 79 ff. GA) sowie des Senats vom 8. März 2023 (BI. 175 f. GA) verwiesen.

II.

Die gemäß §§ 511, 513, 517, 519 und 520 ZPO zulässige Berufung der Beklagten hat nur teilweise Erfolg. Die Klage enthält – was in dem angefochtenen Urteil nicht mit der gebotenen Deutlichkeit herausgestellt wurde – sowohl ein negatives Feststellungsbegehren, gerichtet auf das Nichtbestehen eines vermeintlichen Anspruchs der Beklagten auf eine Abstandszahlung, als auch ein – gesondertes – positives Feststellungsbegehren, mit dem bei sinnwahrender Auslegung unter Berücksichtigung des Prozessziels der Klägerin entsprechend der Klarstellung in der Berufungsverhandlung die Beendigung des Maklervertrages durch eine bestimmte Kündigung festgestellt werden soll. Letzteres ist im nunmehr zuerkannten Umfange zulässig und begründet; demgegenüber war die negative Feststellungsklage schon mangels eines besonderen Feststellungsinteresses als unzulässig abzuweisen.

1. Der ursprüngliche Klageantrag, festzustellen, dass „der Maklervertrag vom 11. November 2021… von der Klägerin wirksam gekündigt wurde“, ist bei zutreffendem Verständnis – entsprechend der im Senatstermin erwirkten Klarstellung – darauf gerichtet, dass dieser Vertrag durch die mit Schreiben der Klägerin vom 27. Januar 2022 erklärte Kündigung zum 28. Februar 2022 und hilfsweise – in dieser Reihenfolge – durch die weiteren Kündigungen ihres Prozessbevollmächtigten vom 2. Februar 2022, 22. Februar 2022 und 26. Juli 2022 beendet worden ist (§§ 133, 157 BGB); als solcher ist er zulässig und schon im erstrangigen Begehren auch begründet.

a) Die (positive) Feststellungsklage ist mit dem Inhalt des von der Klägerin zuletzt ausdrücklich formulierten, im Übrigen aber auch so auszulegenden Klageantrages zulässig.

aa) Außerhalb des arbeitsrechtlichen Kündigungsschutzprozesses (§ 4 KSchG; vgl. dazu BAG, NJW 1994, 2780, 2782) kann im Rahmen einer allgemeinen Feststellungsklage nach § 256 ZPO nur der (Fort-) Bestand des Vertrages oder dessen Beendigung, nicht dagegen die (Un-)Wirksamkeit der Kündigung, zum Gegenstand der begehrten Feststellung gemacht werden (vgl. BGH, Urteil vom 29. September 1999 – XII ZR 313/98, NJW 2000, 354; Assmann in: Wieczorek/Schütze, ZPO 5. Aufl., § 256 Rn. 118). Die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung als solche kann dagegen nicht Gegenstand einer allgemeinen Feststellungsklage sein, weil es sich hierbei lediglich um eine Vorfrage über den Bestand eines feststellungsfähigen Rechtsverhältnisses handelt (vgl. BGH, Urteile vom 1. August 2017 – XI ZR 469/16, NJW-RR 2017, 1260 und vom 29. September 1999 – XII ZR 313/98, WM 2000, 539, 541; Bacher, in: BeckOK-ZPO 47. Ed. 1.12.2022, § 256 Rn. 3.2b; Foerste, in: Musielak/Voit, ZPO 19. Aufl., § 256 Rn. 2; allgemein auch BGH, Urteil vom 15. Oktober 1956 – III ZR 226/55, BGHZ 22, 43). Jedoch ist bei der Auslegung von Prozesserklärungen nicht allein der Wortlaut maßgebend; im Zweifel ist dasjenige gewollt, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der wohlverstandenen Interessenlage entspricht (§§ 133, 157 BGB analog; vgl. BGH, Urteil vom 17. Juni 2016 – V ZR 272/15, NJW-RR 2016, 1404; Versäumnisurteil vom 16. September 2008 – VI ZR 244/07, NJW 2009, 751). Anerkanntermaßen kann der Feststellungsantrag, dass eine bestimmte Kündigung unwirksam sei, dahin ausgelegt werden, dass der Fortbestand des Rechtsverhältnisses festgestellt werden soll (BGH, Urteile vom 1. August 2017 – XI ZR 469/16, NJW-RR 2017, 1260; vom 29. September 1999 – XII ZR 313/98, WM 2000, 539, 541 und vom 2. Mai 1991 – I ZR 184/89, NJW-RR 1991, 1266; s. auch BGH, Urteil vom 25. Juli 2017 – II ZR 235/15, NJW-RR 2017, 1317). Gleichfalls kann zulässigerweise die Beendigung eines Vertrags durch eine bestimmte Kündigung festgestellt werden (BGH, Urteil vom 13. Januar 2010 – VIII ZR 351/08, NJW 2010, 1877; OLG Dresden, BauR 2021, 1606; Assmann in: Wieczorek/Schütze, a.a.O., § 256 Rn. 118). Dementsprechend ist der auch hier vorrangig gestellte Antrag der Klägerin in diesem Sinne zu verstehen; die Klägerin hat auf Hinweis des Senats im Termin auch ausdrücklich klargestellt, mit diesem Inhalt auf positive Feststellung antragen zu wollen.

bb) Für diesen Feststellungsantrag besteht auch das nach § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche besondere Feststellungsinteresse. Ein rechtliches Interesse an einer alsbaldigen Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses ist gegeben, wenn dem Recht oder der Rechtslage des Klägers eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit droht und wenn das erstrebte Urteil geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen (u.a. BGH, Urteile vom 22. Juni 1977 – VIII ZR 5/76, BGHZ 69, 144, 147; vom 7. Februar 1986 – V ZR 201/84, NJW 1986, 2507 und vom 13. Januar 2010 – VIII ZR 351/08, NJW 2010, 1877; st. Rspr.). Gegenüber der Beklagten, die – spätestens mit ihrer Berufungsbegründung, vgl. Bl. 120 GA – die Wirksamkeit jedweder vorzeitigen Vertragsbeendigung durch (fristlose oder fristgerechte) Kündigung bestreitet, kann mit dem begehrten Feststellungsausspruch in seinem vom Senat zugrunde gelegten Verständnis die zwischen den Parteien umstrittene Frage der Fortdauer des Maklervertrages über einen bestimmten Zeitpunkt hinaus im Anschluss an die von der Klägerin sukzessive erklärten Kündigungen rechtssicher geklärt werden.

b) Die positive Feststellungsklage ist – schon mit ihrem Hauptanliegen – begründet. Bereits das Schreiben vom 27. Januar 2022 ist zwar nicht als außerordentliche, wohl aber als ordentliche Kündigung wirksam gewesen und hat nach Maßgabe der darin enthaltenen Erklärungen zur Beendigung des Maklervertrages mit Ablauf des 28. Februar 2022 geführt; denn die von der Beklagten in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen verwendeten Klauseln zur Laufzeit des Vertrages mit den die daraus folgenden Einschränkungen des ordentlichen Kündigungsrechts der Klägerin sind – worauf der Senat gemäß § 139 Abs. 2 ZPO im Termin aufmerksam gemacht hat (Bl. 175 Rs. GA) – gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Darauf, dass der Vertrag, entsprechend der Rechtsansicht des Landgerichts, auch durch die spätere außerordentliche Kündigung vom 22. Februar 2022 beendet worden wäre, kommt es danach nicht mehr entscheidend an.

aa) Das zeitlich erste Schreiben der Klägerin vom 27. Januar 2022 enthielt allerdings – entgegen ihrer Ansicht – noch keine wirksame außerordentliche Kündigung des von den Parteien geschlossenen Maklervertrages. Zu diesem Zeitpunkt bestand nämlich – wovon auch das angefochtene Urteil stillschweigend zu Recht ausgeht -kein ausreichender Kündigungsgrund (§ 314 Abs. 1 BGB).

(1) Das Landgericht hat den streitgegenständlichen Vertrag zu Recht als Maklervertrag (§ 652 Abs. 1 BGB) in Gestalt eines sog. „Alleinauftrages“ angesehen, durch den sich die Beklagte als Makler zum Tätigwerden verpflichtet und die Klägerin auf ihr Recht verzichtet hat, mehrere Makler nebeneinander zu beauftragen (vgl. BGH, Urteil vom 28. Mai 2020 – I ZR 40/19, BGHZ 226, 20, 24). Aus dem Schreiben der Beklagten an die Klägerin vom 11. November 2021 (Anlage 1 = Bl. 8 ff. GA), das den Inhalt des Vertrages unter Bezugnahme auf die beigefügten Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) der Beklagten wiedergibt, geht hervor, dass sich der darin bestätigte – wörtlich: „für 12 Monate ab Online-Schaltung der Immobilie auf unserer Homepage und im Internet“ gültige und hiernach ggf. um jeweils einen weiteren Monat prolongierte – „qualifizierte Alleinauftrag“ auf den „Nachweis von Kaufinteressenten oder die Vermittlung des Kaufvertragsabschlusses“ bezieht, wobei der Kunde „nicht berechtigt“ ist, während der Laufzeit des Maklervertrages … andere Makler mit Vermittlungs- und/oder Nachweistätigkeiten betreffend das Vertragsobjekt zu beauftragen (Ziff. 2 AGB), und während der Auftragsdauer auch eine Pflicht der Klägerin zur Verweisung von Interessenten an die Beklagte sowie zur Zahlung der vereinbarten Gesamtcourtage bei anderweitiger Veräußerung als vereinbart gilt (Bl. 9 GA). Ebenfalls zu Recht hat das Landgericht angenommen, dass ein solcher Vertrag nach Maßgabe des für Dauerschuldverhältnisse geltenden § 314 Abs. 1 Satz 1 BGB von jedem Vertragsteil aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden kann, wobei dieses Kündigungsrecht durch Vertrag nicht eingeschränkt oder abbedungen werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 29. Februar 1984 – VIII ZR 350/82, NJW 1985, 53). Ein wichtiger Grund zur Kündigung liegt gemäß § 314 Abs. 1 Satz 2 BGB vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur vereinbarten Beendigung oder bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Ob nach diesen Kriterien bestimmte Umstände als wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung zu werten sind, hat in erster Linie der Tatrichter zu entscheiden; dazu sind alle Umstände des Einzelfalles in Betrachtung zu nehmen und umfassend zu würdigen (vgl. BGH, Urteil vom 27. Januar 2016 – XII ZR 33/15, BGHZ 208, 357, 370; Böttcher in: Erman, BGB 16. Aufl., § 314 Rn. 4a). Maßgeblicher Zeitpunkt für das Vorliegen eines wichtigen Grundes ist derjenige der Kündigung (BGH, Urteil vom 26. März 2008 – X ZR 70/06, NJW-RR 2008, 1155). Das bedeutet, dass ein Nachschieben von Gründen, die in der schriftlichen Kündigungserklärung nicht genannt sind, zwar zulässig bleibt; auch diese Gründe müssen aber im Zeitpunkt der Kündigung objektiv vorgelegen haben (OLG München, NJW 2015, 1185; Grüneberg, in: Grüneberg, BGB 82. Aufl., § 314 Rn. 10; Gaier, in: MünchKomm-BGB 9. Aufl., § 314 Rn. 22; vgl. auch BGH, Urteil vom 14. Oktober 1991 – II ZR 239/90, NJW-RR 1992, 292).

(2) Im Streitfall waren die Voraussetzungen des § 314 Abs. 1 BGB im Zeitpunkt der ersten Kündigungserklärung am 27. Januar 2022 (noch) nicht gegeben. Die von der Klägerin angeführten Gründe rechtfertigen bei der gebotenen Gesamtwürdigung aller Umstände nicht die Annahme, dieser habe damals die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zum Ablauf der regulären Kündigungsfrist nicht zugemutet werden können. Allein der Umstand, dass der Geschäftsführer der Beklagten ein Verkaufsexposé – nach Darstellung der Klägerin abredewidrig – an den Kaufinteressenten Dr. M. übersandte, erscheint ohne Hinzutreten weiterer Umstände noch nicht als solch erhebliche Pflichtverletzung, dass dies aus Sicht der Klägerin die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses als unzumutbar erscheinen lassen musste. Selbst wenn eine solche Vereinbarung von den Parteien mündlich getroffen worden sein sollte, was das Landgericht offengelassen hat und der Senat als wahr unterstellen kann, wäre es nach dem Wesen des vorliegenden Maklervertrages und des damit auch von der Klägerin angestrebten wirtschaftlichen Erfolges jedenfalls keine schwere, die Annahme eines Vertrauensverlustes rechtfertigende Verfehlung der Beklagten gewesen, einem einzelnen, wirtschaftlich unzweifelhaft potenten und auch sonst nicht von vornherein ungeeignet erscheinenden Interessenten die vollständigen Daten des Objekts ohne gesonderte vorherige Einholung einer Zustimmung der Klägerin zur Verfügung zu stellen. Dass der Beklagten positiv bekannt gewesen sein könnte, dass es sich bei diesem Kaufinteressenten um den Ehemann der Stieftochter der Klägerin handelte, sie mithin in Kenntnis der Vorbehalte der Klägerin bewusst zu deren Nachteil gehandelt haben könnte, ist nicht dargetan oder sonst ersichtlich. Andererseits macht auch das eigene Verhalten der Klägerin und hierbei insbesondere der Umstand, dass sie die Vertragsbeendigung lediglich zum Ablauf des Folgemonats, d.h. unter Beachtung ihr vermeintlich genannter Kündigungsfristen, aussprach, deutlich, dass auch sie selbst damals (noch) keinen so dringenden Grund sah, das Vertragsverhältnis umgehend zu beenden und der Beklagten fortan jedwede Möglichkeit der weiteren Ausführung ihrer Leistungen bis zum ausgesprochenen Kündigungstermin am 28. Februar 2022 zu entziehen.

(3) Hinzu kommt: Da sich die Klägerin in ihrem Schreiben vom 27. Januar 2022 (nur) auf den Kündigungsgrund einer (vermeintlichen) Pflichtverletzung der Beklagten berufen hat, durfte sie die außerordentliche Kündigung grundsätzlich nur nach erfolglosem Ablauf einer Abhilfefrist bzw. nach einer erfolglosen Abmahnung erklären (§ 314 Abs. 2 Satz 1 BGB). Auch daran fehlt es. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss eine Abmahnung den Schuldner darauf hinweisen, dass er vertragliche Pflichten verletzt hat und ihm für den Fall eines weiteren Vertragsverstoßes Konsequenzen drohen. Aus der Erklärung des Gläubigers muss für den Schuldner deutlich werden, dass die weitere vertragliche Zusammenarbeit auf dem Spiel steht (vgl. BGH, Urteile vom 20. Februar 2008 – VIII ZR 139/07, NJW 2008, 1303 und vom 12. Oktober 2011 – VIII ZR 3/11, NJW 2012, 53). Dass dies hier geschehen wäre, ist nicht ersichtlich. Anlass, anzunehmen, die Bestimmung einer Frist zur Abhilfe und eine Abmahnung seien vorliegend entbehrlich gewesen (§ 323 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB), bestehen im Streitfall nicht. Eine endgültige und ernsthafte Weigerung der Beklagten, sich künftig an die vertraglichen Vereinbarungen zu halten, liegt nicht vor. Insoweit sind strenge Anforderungen zu stellen; sie liegt nur vor, wenn der Schuldner eindeutig die Erfüllung seiner Vertragspflichten ablehnt und dies als sein letztes Wort verstanden wissen will (BGH, Urteil vom 12. Oktober 2011 – VIII ZR 3/11, NJW 2012, 53). Das ist jedenfalls für den Zeitpunkt der Kündigung am 27. Januar 2022 nicht ersichtlich. Auch vermag der Senat jedenfalls für diesen Zeitpunkt keine sonstigen besonderen Umstände zu erkennen, die eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses für die Klägerin auch ohne vorherige Abmahnung unzumutbar erscheinen lassen (z.B. Interessewegfall, offensichtliche Zwecklosigkeit der Abmahnung oder eine schon damals irreparable Zerstörung der Vertrauensgrundlage; im Einzelnen Gaier, in: MünchKomm-BGB a.a.O., § 314 Rn. 40). Das – auch insoweit allein maßgebliche, vgl. BGH, Beschluss vom 20. Dezember 2011 – VIII ZR 3/11, GuT 2012, 390 – Verhalten der Beklagten bzw. ihres Geschäftsführers vor dieser zeitlich ersten Kündigung gibt dazu nichts Ausreichendes her.

bb) Jedoch ist das Schreiben der Klägerin vom 27. Januar 2022 als wirksame ordentliche Kündigung des Maklerauftrages zum 28. Februar 2022 anzusehen.

(1) Entspricht ein nichtiges Rechtsgeschäft den Erfordernissen eines anderen Rechtsgeschäfts, so gilt das letztere, wenn anzunehmen ist, dass dessen Geltung bei Kenntnis der Nichtigkeit gewollt sein würde (§ 140 BGB). Danach kann auch eine unwirksame außerordentliche Kündigung in eine wirksame ordentliche Kündigung umgedeutet werden, wenn nach der Sachlage anzunehmen ist, dass die ordentliche Kündigung dem Willen des Kündigenden entspricht und dieser Wille in seiner Erklärung für den Empfänger der Kündigung erkennbar zum Ausdruck kommt (vgl. BGH, Urteil vom 8. September 1997 – II ZR 165/96, NJW 1998, 76). Grundsätzlich muss sich dazu aus der Erklärung selbst ergeben, dass die Kündigung hilfsweise als ordentliche gelten soll (BGH, Urteil vom 12. Januar 1981 – VIII ZR 332/79, NJW 1981, 976). Wenn sich aber dem Vertragsteil, für den die Kündigung bestimmt ist, aus Umständen, die aus der Kündigungserklärung nicht ersichtlich sind, eindeutig ergibt, dass der Kündigende das Vertragsverhältnis auf alle Fälle zur Beendigung bringen will, kann auch in einem solchen Falle eine fristlose Kündigung in eine ordentliche umgedeutet werden (BGH, Urteil vom 12. Januar 1981 – VIII ZR 332/79, NJW 1981, 976). Sogar eine – wie hier – ausdrücklich als fristlose Kündigung bezeichnete Erklärung ist hilfsweise in eine ordentliche Kündigung umzudeuten, wenn nach dem eindeutigen Willen des Kündigenden das Vertragsverhältnis in jedem Fall zum nächstmöglichen Termin beendet werden soll (BGH, Urteil vom 16. Juli 2003 – XII ZR 65/02, NJW 2003, 3053). An einem solchen eindeutigen Willen der Klägerin zur unbedingten Vertragsbeendigung bestanden hier aus Sicht der Beklagten keine Zweifel. Das Schreiben der Klägerin vom 27. Januar 2022 brachte erkennbar zum Ausdruck, dass diese an dem Vertragsverhältnis unter keinen Umständen festhalten wollte, und auch ihr späteres Verhalten, das zwar den objektiven Gehalt der Erklärung nicht mehr beeinflussen, wohl aber für die Auslegung der Erklärung bedeutsam sein kann, weil es Anhaltspunkte für den tatsächlichen Vertragswillen enthält (vgl. BGH, Urteil vom 16. Oktober 1997 – IX ZR 164/96, NJW-RR 1998, 259; Senat, Urteil vom 20. Juni 2018 – 5 U 13/18, NZG 2019, 560 (Ls.)), lässt bei sachgerechter Betrachtung unter Würdigung aller Umstände keinen anderen Rückschluss zu. Insbesondere hat der Prozessbevollmächtigte der Klägerin in seinem weiteren Schreiben vom 2. Februar 2022 unter Hinweis auf die vorangegangene Kündigung nochmals bekräftigt, dass die Klägerin das Vertragsverhältnis in jedem Falle beenden wolle, und hieran auch in seiner weiteren Korrespondenz unmissverständlich festgehalten. Dass die Beklagte dies auch so verstanden hat, ist angesichts ihrer Reaktion auf die ihr nacheinander zugegangenen Schreiben der Klägerin und ihres Prozessbevollmächtigten offenkundig.

(2) Die ordentliche Kündigung des Maklervertrages zum 28. Februar 2022 ist auch zulässig und wirksam gewesen. Dass der Vertrag – konkret: die in Ziff. 1 Satz 2 und 3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) der Beklagten und die darauf Bezug nehmenden, dies ergänzenden und z.T. modifizierenden Erläuterungen in der schriftlichen Vertragsbestätigung vom 11. November 2021 – eine Vertragslaufzeit von „(mindestens) 12 Monaten ab Online-Schaltung“ vorsehen, steht dem nicht entgegen, weil diese Regelung, die die Dauer der ausschließlichen Bindung der Klägerin an die Beklagte faktisch in deren Belieben stellte, ohne dass dafür auf Seiten der Beklagten billigenswerte Gründe erkennbar waren, die Klägerin unangemessen entgegen Treu und Glauben benachteiligte und daher gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam ist.

(a) Bei der vertraglichen Bestimmung zur Laufzeit des Vertrages in Ziff. 1 Satz 2 und 3 AGB (Bl. 12 GA) in ihrer Ausgestaltung durch das Schreiben der Beklagten vom 11. November 2021 (Bl. 8 ff. GA) handelt es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen i.S.d. §§ 305 ff. BGB. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen nur dann nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind (§ 305 Abs. 1 BGB). Schon aus dem Inhalt und der Gestaltung der verwendeten Bedingungen kann sich ein von dem Verwender zu widerlegender Anschein dafür ergeben, dass sie zur Mehrfachverwendung vorformuliert worden sind, etwa, wenn der Vertrag zahlreiche formelhafte Klauseln enthält und nicht auf die individuelle Vertragssituation abgestimmt ist (vgl. BGH, Urteil vom 27. November 2003 – VII ZR 53/03, BGHZ 157, 102; Grüneberg, in: Grüneberg, a.a.O., § 305 Rn. 23). Handelt es sich überdies – wie hier – um einen Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher (vgl. §§ 13, 14 BGB), so gelten Allgemeine Geschäftsbedingungen als vom Unternehmer gestellt, es sei denn, dass sie durch den Verbraucher in den Vertrag eingeführt wurden; außerdem gelten u.a. die § 305c Abs. 2 und den §§ 306 und 307 bis 309 BGB auch für vorformulierte Vertragsbedingungen, wenn diese nur zur einmaligen Verwendung bestimmt sind und soweit der Verbraucher auf Grund der Vorformulierung auf ihren Inhalt keinen Einfluss nehmen konnte (§ 310 Abs. 3 Nr. 1 und 2 BGB). Danach bestehen hier keine Zweifel an der AGB-Eigenschaft der Laufzeitklauseln. Diese sind, soweit es um die in dem Schreiben vom 11. November 2021 in Bezug genommenen Klauseln in Ziff. 1 Satz 2 und 3 AGB geht, Teil eines von der Beklagten verwendeten Formulars, das ausdrücklich mit „Allgemeine Geschäftsbedingungen“ überschrieben ist und schon deshalb allem Anscheine nach für eine Mehrfachverwendung vorformuliert wurde. Sie wurden auch nicht dadurch zu individuell ausgehandelten Vereinbarungen, dass sie in das Anschreiben der Beklagten vom 11. November 2022 übernommen und dort dahin konkretisiert werden, dass der erwähnte Gültigkeitszeitraum „12 Monate ab Online-Schaltung der Immobilie auf unserer Homepage und im Internet“ betragen sollte und die anschließende Kündigung innerhalb einer verkürzten Frist von vier Wochen zulässig war. Von einem Aushandeln (vgl. § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB) kann nämlich nur dann gesprochen werden, wenn der Verwender den in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt, also die den wesentlichen Inhalt der gesetzlichen Regelung ändernden oder ergänzenden Bestimmungen, inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt mit zumindest der effektiven Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen zu beeinflussen (BGH, Beschluss vom 19. März 2019 – XI ZR 9/18, NJW 2019, 2080; Grüneberg, in: Grüneberg, a.a.O., § 305 Rn. 20). Dass die Klägerin auf den Inhalt der vorstehend wiedergegebenen Regelungen in irgendeiner Weise hätte Einfluss nehmen können, ist nicht dargetan oder sonst ersichtlich, worauf der Senat im Verhandlungstermin aufmerksam gemacht hat und wogegen auch keine Partei etwas erinnert hat.

(b) Der Senat sieht in den Klauseln zur Laufzeit des Vertrages mit der Folge, dass während dieses Zeitraumes eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen sein soll, eine unangemessene Benachteiligung der Klägerin im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB, weil diese Regelungen dahin ausgelegt werden können, dass sie den Beginn der 12-Monats-Frist, vor deren Ablauf eine ordentliche Kündigung nicht in Betracht kommt, unabhängig vom davor liegenden Vertragsbeginn und der damit einhergehenden Bindung des Kunden in das freie Belieben der Beklagten stellen und überdies von Voraussetzungen abhängig machen, die für die Klägerin nicht zu beeinflussen sind. Das führt zur Unwirksamkeit der Laufzeitklausel mit der Folge, dass das Vertragsverhältnis von der Klägerin nach allgemeinen Grundsätzen jederzeit beendet werden konnte und die unter Wahrung einer Monatsfrist am 27. Januar 2022 erklärte Kündigung zum 28. Februar 2022 wirksam gewesen ist:

(aa) Die Klauseln zur Laufzeit des Vertrages unterliegen der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 und 2 BGB. Denn kontrollfrei im Sinne des § 307 Abs. 3 BGB sind nur bloße Leistungsbeschreibungen, die Art, Umfang und Güte der geschuldeten Leistungen festlegen, d.h. der enge Bereich der Leistungsbezeichnungen, ohne deren Vorliegen mangels Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit des wesentlichen Vertragsinhalts ein wirksamer Vertrag nicht mehr angenommen werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 12. März 2014 – IV ZR 295/13, BGHZ 200, 293, 303; Urteil vom 26. Januar 2022 – IV ZR 144/21, VersR 2022, 312). Die in Ziff. 1 Satz 2 AGB enthaltene, durch das Schreiben vom 11. November 2021 in den Vertrag einbezogene und weitergehend konkretisierte Klausel, die die Laufzeit des Maklervertrages – vom Grundsatz der jederzeitigen Kündbarkeit abweichend – auf 12 Monate ab Online-Schaltung festlegt und damit die Möglichkeit der vorzeitigen Vertragsbeendigung durch ordentliche Kündigung ausschließt, fällt – ersichtlich – nicht darunter.

(bb) Die genannte Regelung ist mit dem vereinbarten Inhalt nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie die Klägerin entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Eine formularmäßige Vertragsbestimmung ist nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes unangemessen i.S.v. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, wenn der Verwender missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten des Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne dessen Interessen hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (BGH, Urteile vom 5. Juni 1997 – VII ZR 324/95, BGHZ 136, 27, 31; vom 17. September 2009 – III ZR 207/08, NJW 2010, 57 und vom 26. Januar 2022 – IV ZR 144/21, BGHZ 232, 344, 363 f.). Ob eine die Laufzeit eines Vertrages betreffende Klausel den Vertragspartner des Verwenders gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt, ist mit Hilfe einer umfassenden Abwägung der schützenswerten Interessen beider Parteien im Einzelfall festzustellen. Bei dieser Abwägung sind nicht nur die auf Seiten des Verwenders getätigten Investitionen, sondern es ist der gesamte Vertragsinhalt zu berücksichtigen; notwendig ist eine Gegenüberstellung der insgesamt begründeten gegenseitigen Rechte und Pflichten. Zu prüfen ist, ob die Vertragsdauer im Allgemeinen eine billige Regelung darstellt oder ob sie das Gleichgewicht der Rechte und Pflichten zu Lasten des Vertragsgegners in treuwidriger Weise verschiebt (BGH, Urteil vom 15. März 2018 – III ZR 126/17, VersR 2018, 746).

(aaa) Danach erweist sich die von der Beklagten getroffene Regelung in Ziff. 1 Satz 2 AGB, auch unter Berücksichtigung ihrer Konkretisierung in dem Schreiben der Beklagten vom 11. November 2021, als unangemessene Benachteiligung der Klägerin. Die Vereinbarung einer Laufzeit von 12 Monaten ab Online-Schaltung der Immobilie führt nämlich in der Zusammenschau mit den weiteren Regelungen über den Vertragsbeginn (Ziff. 1 Satz 1 AGB) und die damit einhergehende ausschließliche Bindung der Vertragspartner (u.a. Ziff. 2 AGB) dazu, dass die Klägerin auf nicht absehbare Zeit ohne eigene Möglichkeit der Einflussnahme an die Beklagte gebunden wird. Das folgt aus der Auslegung der vorstehenden Regelungen, die jedenfalls auch in diesem Sinne verstanden werden können. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden. Dabei sind die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen. Ansatzpunkt für die bei einer Formularklausel gebotene objektive Auslegung ist in erster Linie ihr Wortlaut. Ist der Wortlaut nicht eindeutig, kommt es entscheidend darauf an, wie die Klausel aus der Sicht der typischerweise an Geschäften dieser Art beteiligten Verkehrskreise zu verstehen ist. Dabei sind auch der Sinn und Zweck einer Klausel sowie systematische Gesichtspunkte zu berücksichtigen. Eine Formularklausel ist vor dem Hintergrund des gesamten Formularvertrags zu interpretieren. Sind danach mehrere Auslegungen rechtlich vertretbar, gehen Zweifel bei der Auslegung gemäß § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten des Verwenders. Außer Betracht bleiben Verständnismöglichkeiten, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fernliegend und nicht ernstlich in Erwägung zu ziehen sind (zum Ganzen nur: BGH, Urteil vom 5. Mai 2022 – VII ZR 176/20, VersR 2022, 1182, m. zahlr. w.N.).

(bbb) Hiervon ausgehend, führt eine vertretbare – und hier sogar naheliegende – Auslegung der in das Anschreiben vom 11. November 2021 übernommenen Laufzeitklausel aus Ziff. 1 Satz 2 AGB zu einer faktisch im Belieben der Beklagten stehenden, von der Klägerin nicht zu beeinflussenden Vertragsbindung auf unbestimmte Dauer. Zwar deutet der Wortlaut der Regelung zunächst darauf hin, der Vertrag habe eine (Mindest-)Laufzeit von (lediglich) 12 Monaten ab Online-Schaltung, was an sich, auch unter Berücksichtigung der weiteren Regelung, wonach sich der Vertrag sodann jeweils automatisch um einen weiteren Monat verlängert, wenn er nicht von einer Vertragspartei mit einer Frist von einem Monat gekündigt wird, möglicherweise unbedenklich sein könnte (vgl. BGH, Urteil vom 28. Mai 2020 – I ZR 40/19, BGHZ 226, 20, 25 ff.). Vorliegend besteht aber die Besonderheit, dass die der Klägerin augenscheinlich eröffnete Möglichkeit einer Vertragsbeendigung nach Ablauf dieser Frist dadurch wieder eingeschränkt wird, dass der Beginn der „Laufzeit“ von „mindestens 12 Monaten“ an ein in das Belieben der Beklagten gestelltes Verhalten – die „Online-Schaltung“ des Angebots – geknüpft wird, während andererseits gemäß Ziff. 1 Satz 1 AGB der Vertrag bereits „entweder durch schriftliche Vereinbarung oder durch die Inanspruchnahme unserer Maklertätigkeit auf der Grundlage bzw. in Kenntnis der für die erfolgreiche Vermittlungs-/Nachweistätigkeit anfallenden Provisionsforderung“ zustande kommt und weitere Regelungen, u.a. in Ziff. 2 AGB, dem Kunden das Recht absprechen, während der Laufzeit des Maklervertrages andere Makler mit Vermittlungs- und/oder Nachweistätigkeiten betreffend das Vertragsobjekt zu beauftragen. Unter Anwendung der – im Zweifel maßgeblichen – kundenfeindlichsten Auslegung bewirken diese Regelungen in der Zusammenschau, dass die Klägerin bereits mit Zustandekommen des Vertrages (Ziff. 1 Satz 1 AGB) eine ausschließliche Bindung (Ziff. 2 AGB) mit der Beklagten eingeht, von der sie sich frühestens nach Ablauf eines im freien Belieben der Beklagten stehenden Zeitraumes – „(mindestens) 12 Monate ab Online-Schaltung“ – einseitig lossagen könnte. Dadurch wird es der Beklagten ermöglicht, die vertragliche Bindung der Klägerin nach Belieben zu verlängern, weil sie auch schon vor dem von ihr zu bestimmenden Zeitpunkt der „Online-Schaltung“, die nach Maßgabe des Anschreibens vom 11. November 2021 überdies (kumulativ) „auf unserer Homepage und im Internet“ erfolgen müsste (Bl. 8 GA), Vermittlungstätigkeiten entfalten und wirtschaftliche Vorteile erzielen kann, während es der Klägerin auf nicht absehbare Zeit unmöglich gemacht wird, sich durch Kündigung gegen den Willen der Beklagten vom Vertrag zu lösen (zu Bedenken gegen die Wirksamkeit derart wirkender Klauseln auch OLG Stuttgart, OLGZ 1990, 249).

(ccc) Demgegenüber sind auf Seiten der Beklagten keine vernünftigen Gründe erkennbar, die eine derart weitreichende Beschränkung der Vertragsfreiheit der Klägerin rechtfertigen können. Insbesondere vermögen von der Beklagten – in anderem Zusammenhang – wiederholt angeführte wirtschaftliche Gesichtspunkte, die eine gewisse zeitliche Bindung der Klägerin an den Vertrag durchaus rechtfertigen könnten (vgl. auch BGH, Urteil vom 28. Mai 2020 – I ZR 40/19, BGHZ 226, 20, 25 ff.), eine – wie hier – in deren Belieben stehende Dauer der Bindung nicht nachvollziehbar zu machen. Denn es zählt grundsätzlich zum Wesen jedes auf längere Dauer angelegten Vertragsverhältnisses, dass nach einem gewissen Zeitablauf jede Partei die Möglichkeit haben muss, sich durch ordentliche Kündigung vom Vertrag zu lösen, und eine zeitlich unbegrenzte Bindung ausgeschlossen ist (vgl. etwa BGH, Urteil vom 31. März 1982 – I ZR 56/80, BGHZ 83, 313 für den Tankstellen-Stationärvertrag; BGH, Urteil vom 18. Mai 1979 – V ZR 70/78, BGHZ 74, 293, für die Bierbezugsverpflichtung). Auch der Maklervertrag ist jedenfalls nach dem gesetzlichen Leitbild der §§ 652 ff. BGB jederzeit vom Auftraggeber frei widerruflich und verbietet nicht die Inanspruchnahme einer anderen Vermittlung oder ein Eigengeschäft des Auftraggebers (BGH, Urteil vom 6. November 1985 – IVa ZR 96/84, NJW 1986, 1173). Die vorliegende Regelung beschränkt diese selbstverständliche Möglichkeit in übermäßiger Weise, weil sie die Beklagte in die Lage versetzt, diesen Zeitpunkt zu Lasten der Klägerin unkontrolliert hinauszuschieben und ggf. sogar auszuschließen, während der Vertrag und die damit einhergehende Bindung schon vorher zustande kommt. Das daraus folgende Ungleichgewicht zu Lasten der Klägerin wird hier noch zusätzlich dadurch verstärkt, dass sich die Beklagte in ihrem Schreiben vom 11. November 2021 ergänzend ausbedungen hat, dass auch bei jeder anderen Veräußerung „während der Laufzeit dieses Vertrages“, selbst wenn diese durch die Klägerin, über Dritte oder andere Makler erfolgen sollte, die vereinbarte Gesamtcourtage von Verkäufer und Käufer, zuzüglich der gültigen Mehrwertsteuer, an die Beklagte zu zahlen ist (Bl. 9 GA). Für eine so weitgehende Einschränkung der Selbständigkeit und der wirtschaftlichen Bewegungsfreiheit der Klägerin besteht auch bei angemessener Berücksichtigung der Interessen der Beklagten keine erkennbare Rechtfertigung.

(c) Dessen ungeachtet, ist die vorliegende Laufzeitklausel in der hier gewählten Gestaltung, soweit dadurch die ordentliche Kündigung des Vertrages für die Dauer von 12 Monaten ab Online-Schaltung ausgeschlossen sein soll, auch wegen eines Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam:

(aa) Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB kann sich eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders von Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Dieses sog. Transparenzgebot verpflichtet den Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen nach Treu und Glauben, den Regelungsgehalt einer Klausel möglichst klar und überschaubar darzustellen. Zudem verlangt das aus dem Transparenzgebot abgeleitete Bestimmtheitsgebot, dass die Klausel die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen soweit erkennen lässt, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann (BGH, Urteil vom 7. Dezember 2010 – XI ZR 3/10, BGHZ 187, 360, 365). Der Verwender muss die tatbestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen so genau beschreiben, dass für seine Kunden kein ungerechtfertigter Beurteilungsspielraum entsteht. Die Beschreibung muss für den anderen Vertragsteil nachprüfbar und darf nicht irreführend sein. Dabei ist auf die Erwartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders im Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen (BGH, Urteile vom 14. Januar 2014 – XI ZR 355/12, BGHZ 199, 355, 364 und vom 10. November 2011 – III ZR 77/11, WM 2012, 947).

(bb) Nach diesen Maßstäben erweist sich die hier gegenständliche Regelung, wonach der Vertrag in Ermangelung anderer Umstände oder einer abweichenden Vereinbarung eine Laufzeit von (mindestens) 12 Monaten ab Online-Schaltung hat, ohne Rücksicht auf die Frage ihrer materiellen Legitimität als intransparent, weil sie, auch unter Berücksichtigung der erläuternden Ergänzungen aus dem Anschreiben der Beklagten, nicht hinreichend klar erkennen lässt, welche – wesentlich weiter reichende – Vertragsbindung daraus für den Kunden des Verwenders tatsächlich folgt (vgl. zu einer Regelung, die die Zahlungspflicht des Leasingnehmers bezüglich der Leasingraten vor dem Vertragsbeginn festsetzt und so den angegebenen Vertragszeitraum von 36 Monaten überschreitet, OLG Hamm, OLGR 2004, 387). Schon der Wortlaut der Regelung stellt nur vordergründig auf eine Vertragslaufzeit von „mindestens 12 Monaten ab Online-Schaltung“ (Ziff. 1 Satz 2 AGB) ab, wobei dieser Zeitpunkt entgegen der Möglichkeit einer individuellen Festlegung auch im Anschreiben vom 11. November 2021 nicht konkret benannt, sondern durch zusätzliche Voraussetzungen – „für 12 Monate ab Online-Schaltung der Immobilie auf unserer Homepage und im Internet“ – erschwert wird, ohne dass dies dem Kunden hinreichend deutlich gemacht würde. Nur in der Zusammenschau mit den weiteren Regelungen in Ziff. 1 Satz 1 und Ziff. 2 AGB ergibt sich, dass der Kunde eine Bindung bereits mit Abschluss des Vertrages eingeht und die Beklagte es in der Hand hat, über den Beginn der 12-Monats-Frist selbst zu bestimmen. Denn während einerseits der Vertrag bereits „entweder durch schriftliche Vereinbarung oder durch die Inanspruchnahme unserer Maklertätigkeit auf der Grundlage bzw. in Kenntnis der für die erfolgreiche Vermittlungs-/Nachweistätigkeit anfallenden Provisionsforderung“ zustande kommt (Ziff. 1 Satz 1 AGB), soll der Kunde andererseits nicht berechtigt sein, während der Laufzeit des Maklervertrages, d.h. bis zum Ablauf des im Belieben der Beklagten stehenden 12-Monats-Zeitraumes, andere Makler mit Vermittlungs- und/oder Nachweistätigkeiten zu beauftragen (Ziff. 2 AGB). Diese Gestaltung verstellt dem Kunden den Blick darauf, dass er bereits mit dem Vertragsschluss solange an die Beklagte gebunden bleibt, wie diese eine den Beginn des 12-Monats-Zeitraumes erst auslösende Online-Schaltung sowohl auf ihrer Homepage als auch im Internet nicht vornimmt, und jede ordentliche Kündigung damit auf unbestimmte Zeit ausgeschlossen ist, wohingegen die Beklagte ihre Tätigkeiten sofort entfalten und daraus fortan exclusive Vorteile erzielen darf. Auch der weitere Inhalt der Bedingungen der Beklagten und des an die Klägerin gerichteten Anschreibens enthält keine präzisierenden Hinweise oder Erläuterungen, die es einem durchschnittlichen Kunden erlauben würden, die von ihm mit seiner Unterschrift eingegangene Reichweite der vertraglichen Bindung vernünftig abzuschätzen.

(d) Die Unwirksamkeit der Laufzeitklausel in Ziff. 1 Satz 2 der AGB und dem Anschreiben der Beklagten vom 11. November 2021 hat zur Folge, dass diese Regelung vollständig und ersatzlos entfällt (§ 306 Abs. 1 BGB; vgl. BGH, Urteil vom 7. Oktober 2020 – XII ZR 145/19, WM 2022, 442; Urteil vom 26. Februar 2020 – XII ZR 51/19, BGHZ 224, 370, 383). Damit ist zugleich auch der nachfolgenden, in Ziff. 1 Satz 3 AGB vorgesehenen und ebenfalls mit inhaltlichen Modifikationen in das Anschreiben vom 11. November 2021 übernommenen Klausel die Grundlage entzogen, wonach sich der Vertrag jeweils um einen Monat verlängert, wenn nicht eine Vertragspartei mit einer Frist von vier Wochen zum Monatesende schriftlich kündigt (Bl. 8 GA; vgl. BGH, Urteil vom 7. Oktober 2020 – XII ZR 145/19, WM 2022, 442); denn diese Regelung knüpft erkennbar an die vertragliche Vereinbarung einer Mindestlaufzeit an, die hier nicht wirksam erfolgt ist. Gemäß § 306 Abs. 2 BGB sind deshalb vorrangig die gesetzlichen Vorschriften als eine konkrete Ersatzregelung in Betracht zu ziehen; dies führt hier dazu, dass der Maklerauftrag von der Klägerin jederzeit ordentlich gekündigt („widerrufen“) werden konnte (vgl. BGH, Urteil vom 6. November 1985 – IV a ZR 96/84, NJW 1986, 1173; Retzlaff, in: Grüneberg, a.a.O., § 652 Rn.12; Althammer, in: MünchKomm-BGB a.a.O., § 652 Rn. 97). Die am 27. Januar 2022 erklärte, von der Beklagten in der Folge zurückgewiesene Kündigung beendete den Vertrag daher – wie von der Klägerin darin bestimmt – zum Ablauf des 28. Februar 2022.

cc) Weil somit bereits die zeitlich erste Kündigung der Klägerin vom 27. Januar 2022 zu einer Beendigung des Vertrages geführt hat und ihre Feststellungsklage damit begründet ist, war – entsprechend ihrem zuletzt so ausformulierten Klagebegehren – hieran anschließend nicht mehr über die weiteren sukzessive von ihrem Prozessbevollmächtigten erklärten Kündigungen zu entscheiden. Dementsprechend kann dahinstehen, dass dieser in der Folge – zunächst mit substanzloser Begründung am 2. Februar 2022 und sodann unter Berufung auf weitergehende Verfehlungen des Geschäftsführers der Beklagten, die das Landgericht mit Blick auf die Anforderungen des § 314 Abs. 1 BGB mit durchaus nachvollziehbaren Erwägungen für ausreichend erachtet hat, am 22. Februar 2022 – den Vertrag nochmals „mit sofortiger Wirkung“ gekündigt hat.

2. Die im Antrag der Klägerin mitenthaltene, auf Feststellung des Nichtbestehens eines Anspruchs auf Abstandszahlung in Höhe von 71.043,- Euro gerichtete negative Feststellungsklage ist dagegen bereits unzulässig. Denn bei sachgerechter Auslegung des vorprozessualen Gebarens der Beklagten kann nicht angenommen werden, dass diese – was dafür jedoch erforderlich wäre – sich eines entsprechenden Anspruches gegenüber der Klägerin berühmt hätte.

a) Bei einer negativen Feststellungsklage entsteht das erforderliche Feststellungsinteresse des Klägers regelmäßig aus einer vom Beklagten aufgestellten Bestandsbehauptung („Berühmung“) der vom Kläger verneinten Rechtslage (st. Rspr.; BGH, Urteile vom 27. April 2022 – IV ZR 344/20, VersR 2022, 979; vom 13. Januar 2010 – VIII ZR 351/08, NJW 2010, 1877 und vom 16. September 2008 – VI ZR 244/07, VersR 2009, 121 Rn. 14; jeweils m.w.N.). Dafür ist nicht notwendigerweise erforderlich, dass der Beklagte behauptet, bereits eine durchsetzbare Forderung gegenüber dem Kläger zu haben. Die Rechtsstellung des Klägers einer negativen Feststellungsklage ist schon dann schutzwürdig betroffen, wenn der Beklagte geltend macht, aus dem bestehenden Rechtsverhältnis könne sich unter bestimmten Voraussetzungen ein Anspruch gegen den Kläger ergeben (BGH, Urteile vom 16. Mai 2017 – XI ZR 586/15, NJW 2017, 2340; vom 10. Oktober 1991 – IX ZR 38/91, VersR 1992, 762). Ein ausdrückliches Berühmen seitens des Beklagten ist dafür nicht in jedem Fall erforderlich (BGH, Urteil vom 13. Januar 2010 – VIII ZR 351/08, NJW 2010, 1877). Andererseits reicht ein bloßes Schweigen oder passives Verhalten im Allgemeinen nicht aus (BGH, Urteile vom 27. April 2022 – IV ZR 344/20, VersR 2022, 979; vom 22. März 1995 – XII ZR 20/94, NJW 1995, 2032). Auch die bloße Ankündigung, unter bestimmten Voraussetzungen in eine Prüfung einzutreten, ob ein Anspruch gegen den Kläger besteht, enthält noch keinen ernsthaften hinreichend bestimmten Eingriff in dessen Rechtssphäre, der ein alsbaldiges Interesse an gerichtlicher Klärung eines Rechtsverhältnisses der Parteien zu begründen vermag (BGH, Urteil vom 12. Juli 2011 – X ZR 56/09, GRUR 2011, 995).

b) Hiervon ausgehend, ist die negative Feststellungsklage unzulässig, weil die Beklagte sich keines Anspruchs auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 71.043,- Euro berühmt und dies auch zu keiner Zeit erkennbar getan hat. Wie die Klägerin selbst vorträgt, hat die Beklagte in Erwiderung auf die von ihr mit Schreiben vom 27. Januar 2022 ausgesprochene (zeitlich erste) Kündigung – lediglich – mitgeteilt, dieser werde widersprochen, man halte an dem Vertrag fest und die Beklagte werde hieraus nur entlassen, wenn sie eine Abstandszahlung in Höhe von 59.700,- Euro zzgl. Mehrwertsteuer zahle. Diese Erklärung, für die die Klägerin auf die von ihr vorgelegten Schreiben der Beklagten vom 4. Februar 2022 (Anlage 4 = Bl. 17 GA) und eine weitere E-Mail (Anlage 5 = Bl. 18 GA) verweist, konnte die – schon seinerzeit anwaltlich beratene – Klägerin vernünftigerweise (§§ 133, 157 BGB) nur als Angebot der Beklagten auf Abschluss eines Aufhebungsvertrages zum Zwecke der sofortigen einvernehmlichen Beendigung des Vertrages gegen Zahlung des angebotenen Betrages verstehen. Denn insbesondere in dem Schreiben vom 4. Februar 2022 heißt es wörtlich: „Weiterhin stehe ich dazu, dass Frau K. den Vertrag mit sofortiger Wirkung kündigen kann. Dies mit einer Abstandszahlung von 59.700,- Euro zuzüglich Mwst. Sobald ich einen Kontoeingang seitens Ihrer Mandantin feststellen kann, werde ich der sofortigen Kündigung schriftlich zustimmen“. Dies wird auch in der weiteren Mitteilung (Bl. 18 GA) wiederholt und hinzugefügt: „Mit Eingang dieser Zahlung würden wir den Maklervertrag als aufgehoben ansehen“. Aus den Schreiben geht damit für die Klägerin erkennbar hervor, dass die Beklagte – ohne Rücksicht auf ihren irrigen Rechtsstandpunkt bezüglich der Wirksamkeit der Kündigung – jedenfalls nicht von der Existenz einer entsprechenden Geldforderung ausging, sondern deren Zustandekommen vielmehr ausdrücklich von dem Willen der Klägerin abhängig machte, der es freistand, das ihr angetragene Angebot einer sofortigen einvernehmlichen Vertragsaufhebung anzunehmen oder abzulehnen. Auch der Umstand, dass dieses Angebot deplaziert war, weil der Klägerin bei rechtlich zutreffender Betrachtung die Möglichkeit der jederzeitigen Vertragsbeendigung offenstand, ändert nichts an dieser Betrachtung. Denn durch den bloßen Fortbestand des Vertrages entstand der Beklagten – was beiden Parteien bekannt war – kein Zahlungsanspruch. Weil die Beklagte jederzeit – erkennbar – davon ausging, dass ein Aufhebungsvertrag erst zustande kommen müsse, um diesen Zahlungsanspruch zu begründen, von deren Zustandekommen sie auch selbst niemals ausgegangen ist, was die Klägerin bei verständiger Sicht auch erkennen konnte, berühmte sie sich auch bis zuletzt keines Anspruchs aus diesem Vertrag (vgl. BGH, Urteil vom 16. Mai 2017 – XI ZR 586/15, NJW 2017, 2340). Dass sie unbedingt auf der Zahlung des Betrages bestanden, mithin – so die Anforderungen der Rechtsprechung – geltend gemacht haben könnte, aus dem „bestehenden Rechtsverhältnis könne sich unter bestimmten Voraussetzungen ein Anspruch gegen den Kläger ergeben“ (BGH, Urteile vom 16. Mai 2017 – XI ZR 586/15, NJW 2017, 2340 und vom 10. Oktober 1991 – IX ZR 38/91, VersR 1992, 762), ist nicht ansatzweise ersichtlich. Unter diesen Umständen besteht für eine Klage mit dem Ziel, das Fehlen eines entsprechenden Anspruchs der Beklagten feststellen zu lassen, kein Rechtsschutzbedürfnis in Form des besonderen Feststellungsinteresses.

3. Der mit der Klage weiterhin geltend gemachte Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten, auf den das Landgericht erkannt hat, besteht nicht. Die Klägerin hat nicht dargelegt, dass ihr durch die Beauftragung ihres Prozessbevollmächtigten, der sich mit Schreiben vom 2. Februar 2022 (Bl. 15 GA) erstmals gegenüber der Beklagten bestellt und hierzu auf eine beigefügte Vollmacht vom 31. Januar 2022 (Bl. 23 GA) verwiesen hatte, die auch schon die Befugnis zur gerichtlichen Vertretung beinhaltete, ein Vermögensschaden in Gestalt einer entsprechenden Gebührenforderung ihres Prozessbevollmächtigten entstanden ist. Denn die vorprozessuale Tätigkeit des späteren Prozessbevollmächtigten zählt gemäß § 19 Abs. 1 Nr. 1 RVG zum Rechtszug, soweit sie der Vorbereitung einer Klage dient; Nr. 2300 VV RVG ist nur dann anwendbar, wenn der Auftrag eine rein außergerichtliche Tätigkeit betrifft, nicht dagegen, wenn der Auftrag von vornherein auf eine zumindest bedingte Prozessführung lautet (vgl. BGH, Urteil vom 22. Juni 2021 – VI ZR 353/20, VersR 2021, 1317; Senat, Urteil vom 11. April 2018 – 5 U 28/17, GesR 2018, 531; OLG München, WM 2010, 1622; OLG Oldenburg, MDR 2008, 887). Dass dies nicht der Fall war, ist von der klagenden Partei darzulegen, woran es hier fehlt. Der Inhalt der Vollmacht und des darauf Bezug nehmenden Bestellungsschreibens deuten vielmehr darauf hin, dass diese Tätigkeit bereits der Vorbereitung des Prozesses diente; zu anderen vorgerichtlichen Tätigkeiten ist nichts Konkretes vorgetragen worden. Die danach verbleibende Unsicherheit geht zu Lasten der Klägerin, die darzulegen und im Streitfall zu beweisen hat, dass sie ihrem Anwalt einen Auftrag zur vorgerichtlichen Vertretung erteilt hat (BGH, Urteil vom 22. Juni 2021 – VI ZR 353/20, VersR 2021, 1317). Ein gerichtlicher Hinweis zu diesem Punkt war entbehrlich, weil lediglich eine Nebenforderung betroffen ist (§ 139 Abs. 1 Satz 2 ZPO).

4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO; es erscheint dem Senat angemessen, die Kosten des Rechtsstreits mit Blick auf das annähernd gleich zu bewertende Teilunterliegen der Beteiligten gegeneinander aufzuheben. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und 2 ZPO nicht zuzulassen. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.

Die Wertfestsetzung beruht auf den §§ 3, 4 ZPO, §§ 47 Abs. 1 Satz 1, 48 Abs. 1 Satz 1 GKG. Der Gegenstandswert der Klage beträgt 71.043,- Euro. Die negative Feststellungsklage ist mit dem Betrag der Forderung zu bewerten, deren Nichtbestehen nach dem Willen der Klägerin festgestellt werden soll. Für die positive Feststellungsklage ist auf das Interesse der Klägerin an der alsbaldigen Beendigung des Vertrages abzustellen, das hier angesichts des Umfanges und der (vermeintlichen) Dauer einer vertraglichen Bindung ebenfalls mit dem im Veräußerungsfall geschuldeten Provisionsbetrag von 71.043,- Euro, abzüglich des bei positiven Feststellungsklagen üblichen Abschlages von 20 Prozent, zu bemessen ist. Beide Beträge sind allerdings, entsprechend dem Rechtsgedanken der §§ 45 Abs. 1 Satz 3, 48 Abs. 3 GKG, nicht zu addieren, weil sowohl das positive als auch das negative Feststellungsbegehren denselben (wirtschaftlichen) Gegenstand betrifft (vgl. zum Erfordernis wirtschaftlicher Werthäufung bei Addition mehrerer Klagebegehren BGH, BGH, Beschluss vom 29. Januar 1987 – V ZR 136/86, NJW-RR 1987, 1148; Beschluss vom 6. Oktober 2004 – IV ZR 287/03, NJW-RR 2005, 506; Senat, Urteile vom 5. Dezember 2018 – 5 U 58/18, AGS 2019, 116 und vom 19. Oktober 2022 – 5 U 17/22, FA 2022, 364 (Ls.)).


Die folgenden rechtlichen Bereiche sind u.a. in diesem Urteil relevant:

1. Maklerrecht: Das Maklerrecht spielt eine zentrale Rolle in diesem Urteil. Der Fall betrifft einen Maklervertrag und die AGBs des Maklers. Speziell geht es um den Abschluss, die Kündigung und die Auswirkungen eines sogenannten „qualifizierten Alleinauftrages“. Das Maklerrecht ist in Deutschland überwiegend in den §§ 652-656 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt. Darin wird definiert, was unter einem Maklervertrag zu verstehen ist und welche Pflichten und Rechte die Vertragsparteien haben.

2. AGB-Recht: Die AGB (Allgemeinen Geschäftsbedingungen) des Maklers spielen in diesem Fall ebenfalls eine wichtige Rolle. Gemäß § 305 BGB sind AGB vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Partei der anderen Partei bei Abschluss eines Vertrages stellt. Hierbei wird die Regelung der AGB bezüglich der Laufzeit und der Kündigung des Maklervertrages diskutiert. Relevant sind hier die §§ 305-310 BGB, welche die Einbeziehung und Auslegung von AGB, sowie Unwirksamkeitsgründe für einzelne Klauseln regeln.

3. Vertragsrecht: Auch allgemeines Vertragsrecht ist betroffen. Dies umfasst das Zustandekommen des Vertrags, seine Beendigung und die Folgen der Beendigung. Hier kommen vor allem die Regelungen des BGB zum Tragen, insbesondere die §§ 145 ff. BGB (Angebot und Annahme), § 314 BGB (Kündigung wegen Pflichtverletzung ohne wichtigen Grund), § 346 BGB (Rücktritts- und Kündigungsfolgen).

4. Mietrecht: Das Mietrecht kann in diesem Fall relevant sein, da der Verkauf einer Immobilie in Frage steht und es möglicherweise zu Interaktionen mit bestehenden Mietverhältnissen kommen kann. Es ist jedoch aus dem Auszug des Urteils nicht eindeutig klar, inwieweit dies eine Rolle spielt. Die Regelungen hierzu finden sich im BGB, insbesondere die §§ 535 ff. BGB (Mietvertrag, Pflichten des Vermieters, Pflichten des Mieters).

Häufig gestellte Fragen

Was ist ein Maklervertrag und wie kommt er zustande?

Ein Maklervertrag ist ein Vertrag zwischen einer Person, die eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte, und einem Makler. Der Makler verpflichtet sich, dem Verkäufer oder Vermieter einen geeigneten Käufer oder Mieter zu vermitteln. Im Gegenzug erhält der Makler eine Provision. Der Maklervertrag kommt in der Regel schriftlich zustande, kann aber auch mündlich oder stillschweigend abgeschlossen werden, zum Beispiel indem der Verkäufer die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt.

Was ist ein qualifizierter Alleinauftrag?

Ein qualifizierter Alleinauftrag ist eine spezielle Form des Maklervertrags. Bei dieser Form verpflichtet sich der Verkäufer oder Vermieter, während der Laufzeit des Vertrags keinen anderen Makler mit der Vermittlung der Immobilie zu beauftragen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Makler, aktiv nach einem Käufer oder Mieter zu suchen.

Was sind AGB und welche Rolle spielen sie im Maklervertrag?

AGB steht für Allgemeine Geschäftsbedingungen. Sie enthalten vorformulierte Vertragsbedingungen, die ein Unternehmer für mehrere Verträge verwendet. Im Maklervertrag können sie zum Beispiel Regelungen zur Provision, zur Kündigung oder zu Pflichten des Verkäufers oder Vermieters enthalten. AGB sind jedoch nur wirksam, wenn sie den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Insbesondere dürfen sie den Vertragspartner des Verwenders nicht unangemessen benachteiligen.

Kann ich den Maklervertrag kündigen und wenn ja, unter welchen Bedingungen?

Ja, Sie können den Maklervertrag grundsätzlich kündigen. Die genauen Bedingungen für die Kündigung sollten im Vertrag selbst oder in den AGB des Maklers festgelegt sein. In der Regel ist eine Kündigung zum Ende der Vertragslaufzeit möglich, oft unter Einhaltung einer bestimmten Kündigungsfrist. Bei einem qualifizierten Alleinauftrag ist in der Regel eine Kündigung aus wichtigem Grund auch während der Laufzeit möglich. Wichtige Gründe können zum Beispiel eine Verletzung von Pflichten durch den Makler sein.

Muss ich eine Provision zahlen, wenn ich den Maklervertrag kündige?

Ob Sie eine Provision zahlen müssen, hängt von den genauen Umständen ab. In der Regel müssen Sie eine Provision nur dann zahlen, wenn der Makler tatsächlich einen Käufer oder Mieter für Ihre Immobilie gefunden hat. Wenn Sie den Vertrag kündigen, bevor der Makler einen Käufer oder Mieter gefunden hat, müssen Sie in der Regel keine Provision zahlen. Allerdings können in den AGB des Maklers oder im Maklervertrag selbst andere Regelungen getroffen sein.

Hinweis: Informationen in unserem Internetangebot dienen lediglich Informationszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und können eine individuelle rechtliche Beratung auch nicht ersetzen, welche die Besonderheiten des jeweiligen Einzelfalles berücksichtigt. Ebenso kann sich die aktuelle Rechtslage durch aktuelle Urteile und Gesetze zwischenzeitlich geändert haben. Benötigen Sie eine rechtssichere Auskunft oder eine persönliche Rechtsberatung, kontaktieren Sie uns bitte.

Soforthilfe vom Anwalt!

Jetzt Hilfe vom Anwalt!

Rufen Sie uns an um einen Beratungstermin zu vereinbaren oder nutzen Sie unser Kontaktformular für eine unverbindliche Beratungsanfrage bzw. Ersteinschätzung.

Ratgeber und hilfreiche Tipps unserer Experten.

Lesen Sie weitere interessante Urteile.

Unsere Kontaktinformationen.

Rechtsanwälte Kotz GbR

Siegener Str. 104 – 106
D-57223 Kreuztal – Buschhütten
(Kreis Siegen – Wittgenstein)

Hier finden Sie uns!

Telefon: 02732 791079
(Tel. Auskünfte sind unverbindlich!)
Telefax: 02732 791078

E-Mail Anfragen:
info@ra-kotz.de
ra-kotz@web.de

zum Kontaktformular

Ersteinschätzungen nur auf schriftliche Anfrage per Anfrageformular.

Rechtsanwalt Hans Jürgen Kotz
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Rechtsanwalt und Notar Dr. Christian Kotz
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Notar mit Amtssitz in Kreuztal

Über uns

Bürozeiten:
MO-FR: 8:00-18:00 Uhr
SA & außerhalb der Bürozeiten:
nach Vereinbarung

Für Besprechungen bitten wir Sie um eine Terminvereinbarung!

Das sagen Kunden über uns
Unsere Social Media Kanäle

 

Termin vereinbaren

02732 791079

Bürozeiten:
Mo-Fr: 08:00 – 18:00 Uhr

Kundenbewertungen & Erfahrungen zu Rechtsanwälte Kotz. Mehr Infos anzeigen.

Ersteinschätzung

Wir analysieren für Sie Ihre aktuelle rechtliche Situation und individuellen Bedürfnisse. Dabei zeigen wir Ihnen auf, wie in Ihren Fall sinnvoll, effizient und möglichst kostengünstig vorzugehen ist.

Fragen Sie jetzt unverbindlich nach unsere Ersteinschätzung und erhalten Sie vorab eine Abschätzung der voraussichtlichen Kosten einer ausführlichen Beratung oder rechtssichere Auskunft.

Aktuelles Jobangebot

Juristische Mitarbeiter (M/W/D)
als Minijob, Midi-Job oder in Vollzeit.

mehr Infos