Mietbürgschaft – Reichweite der Bürgschaft

OLG München

Az.: 23 U 3400/12

Urteil vom 29.11.2012

I. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Landgerichts München II vom 20.08.2012, 11 O 6260/11 wie folgt abgeändert:

1. Die Klage ist in der Hauptsache erledigt.

2. Die Widerklage wird abgewiesen.

II. Die Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.

III. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

V. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Das Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 ZPO begründet wie folgt.

1.

Die Beklagten nehmen den Kläger als Mietbürgen für Mietforderungen in Anspruch, die nach dem Tod der Mieterin, der Mutter des Klägers, entstanden sind. Hiergegen richtete sich die ursprüngliche Feststellungsklage des Klägers, die er in der Hauptsache für erledigt erklärt hat, nachdem die Beklagten Widerklage auf Zahlung von 6.094,56 Euro erhoben haben. Hilfsweise hat der Kläger im Wege der Stufenklage Abrechnung der Nebenkosten aus dem streitgegenständlichen Mietverhältnis und Auszahlung eines etwaigen Überschusses verlangt. Auf die tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts, das der Klage in der Hauptsache hinsichtlich des vorrangig gestellten Feststellungsantrages stattgegeben und daneben auch die geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten zugesprochen hat, wird Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).

Das Landgericht hat die Auffassung vertreten, die Bürgschaftserklärung des Klägers vom 30.03.1994 umfasse auch Forderungen, die gegen den Rechtsnachfolger des Hauptschuldners gerichtet sind, sei aber der Höhe nach gemäß § 551 Abs. 1 BGB auf drei Monatsmieten beschränkt. Hinsichtlich der Nebenkosten könne der Kläger keine Ansprüche geltend machen. Es hat den Kläger dementsprechend zur Zahlung von 2.285,46 Euro verurteilt, die Erledigung des Rechtsstreits insoweit festgestellt, als den Beklagten keine über 2.285,46 Euro hinausgehende Ansprüche gegen den Kläger zustehen und Klage und Widerklage im Übrigen abgewiesen.

Dagegen wenden sich der Kläger und die beiden Beklagten mit ihren Berufungen.

Der Kläger beantragt im Berufungsverfahren:

Unter teilweiser Aufhebung des Urteils des Landgerichts München II vom 20.08.2012 wird festgestellt, dass die Hauptsache insgesamt erledigt ist, und die Widerklage wird insgesamt abgewiesen.

Hilfsweise:

Die Revision zum BGH wird zugelassen wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache.

Die Beklagten beantragen neben der Zurückweisung der Berufung des Klägers:

I. Unter teilweiser Aufhebung des Urteils des Landgerichts München II vom 20.08.2012 wird der Kläger dazu verurteilt, an die Beklagten weitere 3.809,10 Euro zu bezahlen.

II. Der Kläger wird verurteilt, aus dem ausgeurteilten Gesamtbetrag von 6.094,56 Euro Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 01.01.2012 zu bezahlen.

III. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Der Kläger beantragt die Zurückweisung der Berufung der Beklagten.

2.

Die zulässige Berufung des Klägers führt zur teilweisen Abänderung des landgerichtlichen Urteils entsprechend den Berufungsanträgen. Die Berufung der Beklagten bleibt dagegen erfolglos.

Den Beklagten stehen gegen den Kläger keine Ansprüche hinsichtlich solcher Forderungen aus dem streitgegenständlichen Mietverhältnis zu, die nach dem Tod der Mutter des Klägers entstanden sind und sich damit gegen deren Rechtsnachfolger richten. Damit ist die Widerklage unbegründet, die ursprünglichen Feststellungsanträge des Klägers waren dagegen zulässig und begründet, bis durch die Erhebung der Widerklage das Feststellungsinteresse entfiel. Damit war über die Hilfsanträge des Klägers nicht mehr zu entscheiden. Es ist daher ohne Nachteil für den Kläger, dass er die Hilfsanträge in der Berufung nicht weiter verfolgt.

2.1.

Die Beklagten können den Kläger nicht als Bürgen für die streitgegenständlichen Forderungen in Anspruch nehmen.

Mit dem Landgericht ist zwar davon auszugehen, dass die Erklärung vom 30.03.1994 eine wirksame Mietbürgschaftserklärung darstellt. Der Senat teilt auch die Ansicht des Landgerichts, wonach sich eine pauschale Betrachtungsweise bei der Beurteilung des Umfangs der Bürgenverpflichtung verbietet und vielmehr die Auslegung der Bürgschaftserklärung aufgrund der Umstände des Einzelfalls zu erfolgen hat. Unter Berücksichtigung des Erklärungsinhalts und der – unstreitigen – Begleitumstände verbleiben aber nach Auffassung des Senats zumindest Zweifel, ob die Bürgschaft auch Forderungen gegen die Rechtsnachfolger der Frau Anneliese R. nach deren Tod umfassen sollte. Diese Zweifel gehen zu Lasten des Gläubigers (vgl. BGHZ 76, 187, NJW 95, 959), hier also zu Lasten der Beklagten.

2.1.1.

Der Wortlaut der Bürgschaftserklärung bezieht die streitgegenständlichen Forderungen nicht eindeutig in den Kreis der verbürgten Hauptforderungen mit ein, weil auf das „Mietverhältnis Carmen/Horst S. und Anneliese R. (Mietvertrag vom …)“ abgestellt wird. Aufgrund dieser Personalisierung kann der Wortlaut auch dahingehend verstanden werden, dass sich der Kläger nur für Verbindlichkeiten seiner Mutter verbürgen wollte. Da sich die Bürgschaft nur auf die Verbindlichkeiten des Mieters bezieht, ist die Möglichkeit eines Personenwechsels auf Gläubigerseite für die Ermittlung des Umfangs der abgesicherten Hauptschuld ohne entscheidende Bedeutung.

2.1.2.

Unstreitig wurde die Erklärung vom 30.03.1994 vom Kläger freiwillig und ohne Verlangen der Beklagten abgegeben, um die Beklagten angesichts der finanziellen Verhältnisse der Mutter des Klägers überhaupt dazu zu bewegen, ein Mietverhältnis mit ihr zu begründen. Dies spricht aus Sicht des Senats für die Annahme einer – auch für die Beklagten erkennbaren – Beschränkung des Sicherheitszwecks auf Verbindlichkeiten, die zu Lebzeiten der Mutter des Klägers begründet wurden. Anliegen des Klägers war es offensichtlich, seiner Mutter eine Bleibe zu verschaffen, die sie ohne die Bürgschaft nicht erhalten hätte. Für die Absicherung von Forderungen gegen die Rechtsnachfolger bestand für ihn keine Veranlassung. Sollte er selbst Erbe werden, würde er ohnehin haften.

Die Beklagten haben sich auch offenkundig nicht auf die Bürgschaft des Klägers als alleiniges Sicherungsmittel verlassen, sondern darüber hinaus, nach Begründung des Mietverhältnisses – eine Kaution gefordert, die vom Kläger auch in Form eines Verrechnungsschecks geleistet wurde (vgl. Anlage B 8). Diese Sicherheit wurde in der Folge auch nicht aufgegeben, stellte sich allerdings nach Vortrag der Beklagten als nicht mehr realisierbar heraus. Dies spricht ebenfalls gegen die Annahme, dass die Bürgschaft des Klägers nach dem übereinstimmenden Parteiwillen – wie eine Mietsicherheit im Sinne des § 551 BGB – die Forderungen aus dem Mietverhältnis unabhängig von der Person des Hauptschuldners absichern sollte.

Entgegen der Ansicht des Landgerichts kann vorliegend auch nicht von einer Beschränkung der Bürgenhaftung auf drei Monatsmieten gemäß § 551 Abs. 1 BGB (§ 550b BGB a.F.) ausgegangen werden. Denn diese Vorschrift findet – auch nach übereinstimmender Auffassung der Parteien – entsprechend ihrem Schutzzweck keine Anwendung, wenn wie hier die Bürgschaft nicht auf Verlangen des Vermieters gestellt, sondern vom Bürgen unaufgefordert angeboten wurde, um den Vermieter zum Abschluss des Mietvertrages zu bewegen, und der Mieter dadurch nicht erkennbar belastet wird (vgl. BGH, Urteil vom 07.06.1990, IX ZR 16/90, juris Tz. 13). Damit bliebe der Kläger aber einem für ihn unkalkulierbaren Risiko ausgesetzt, wollte man seine Haftung aus der Bürgschaft auf andere Hauptschuldner als seine Mutter ausweiten.

2.2.

Unter diesen Umständen kann die Erklärung vom 30.03.1994 auch nicht als Schuldbeitritt des Klägers im Hinblick auf nach dem Tode seiner Mutter begründete Verbindlichkeiten verstanden werden. Für einen Schuldbeitritt neben der bereits bestehenden Mietbürgschaft bestand im Übrigen auch keinerlei erkennbares wirtschaftliches Interesse.

3.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 97 Abs. 1, 708 Nr. 10 Satz 1, 713 und 543 Abs. 2 ZPO.