Mieterhöhung – Was kann umgelegt werden?

LANDGERICHT BERLIN

Az.: 64 S 265/00

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Verkündet am: 14.11.2000

Vorinstanz: Amtsgericht Köpenick – Az.: 6 C 406/99


In dem Rechtsstreit hat die Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin, Littenstraße 12-17, 10179 Berlin (Mitte), auf die mündliche Verhandlung vom 24.Oktober 2000 für Recht erkannt:

Auf die Berufung der Beklagten und die Anschlussberufung der Klägerinnen wird das am 12. April 2000 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köpenick – 6 C 406/99 – abgeändert:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerinnen zu Händen ihrer Hausverwaltung 9.971,63 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 04. Juni 1999 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Im Übrigen werden die Berufungen zurückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen haben die Klägerinnen 2/3 sind die Beklagte 1/3 zu tragen.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe:

I.

Die statthaften (§ 511 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichenden (511 a Abs. 1 ZPO), form- und fristgerecht eingelegten und begründeten (§§ 516, 518, 519 ZPO) Berufungen der Beklagten und der Klägerinnen sind zulässig.

II.

Die Berufungen sind in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang auch begründet.

Die Klägerinnen können von der Beklagten Zahlung von offenem Mietzins für den Zeitraum September 1995 bis Juni 1999 in Höhe von insgesamt 9.971,63 DM verlangen, § 535 S. 2 BGB. Denn die Beklagte schuldet einen monatlichen Modernisierungszuschlag in Höhe von 293,96 DM.

Soweit die Klägerinnen einen darüber hinausgehenden Modernisierungszuschlag; verlangen, ist die Klage unbegründet, da die Mieterhöhungserklärung vom 12. Dezember 1994 insoweit mangels ordnungsgemäßer Begründung unwirksam ist.

l. Der Wirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens steht nicht entgegen, dass dieses nur an die Klägerin und nicht auch an deren Tochter gerichtet war, denn diese war, wie die Kammer bereits in dem Vorprozess 64 S 179/96 entschieden hat nicht (auch nicht als Erbin ihres Vaters) Mitmieterin der Wohnung geworden. Insofern wird auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung verwiesen (§ 543 Abs. 1 ZPO).

Ebenfalls unschädlich ist die Mangelhaftigkeit des Ankündigungsschreibens. Auch insoweit wird auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung verwiesen.

Die Beklagte kann sich zumindest hinsichtlich der Kosten für den Heizungseinbau, die Heizkostenableser, die Fliesen im Bad sowie für den TÜV nicht darauf berufen, dass sie der Modernisierung widersprochen habe, denn unstreitig hat sie die Arbeiten nicht nur geduldet, sondern teilweise (z.B. hinsichtlich der Fliesen im Bad) auch eigene Wünsche geäußert. Die Klägerinnen weisen auch zutreffend darauf hin, dass die Beklagte diese Zustimmung auch nicht ausschließlich auf die Arbeiten in ihrer Wohnung beschränken konnte; denn die Zustimmung zum Ausbau von Kohleöfen und zum Einbau einer Zentralheizung ist nur bei gleichzeitiger Zustimmung zu den dazugehörigen Arbeiten außerhalb der Wohnung (Kesselanlage, Tank, Zuleitungen) möglich.

Ob dies auch für die Anbringung der Wärmedämmung gilt, die ausschließlich im Außenbereich erfolgte und keinen direkten Bezug zu (geduldeten) Maßnahmen in der Wohnung aufwies, kann vorliegend dahinstehen, da es insoweit ohnehin an einer wirksamen Mieterhöhungserklärung fehlt.

2. Die Klägerinnen können lediglich die Kosten für den Einbau der Heizung, der Heizkostenableser, der Fliesen im Bad sowie für den TÜV als Modernisierungskosten auf die Beklagte umlegen. Im Übrigen fehlt es an einer ordnungsgemäßen Begründung des Mieterhöhungsverlangens gemäß § 3 Abs. 3 S. 2 MHG.

a) Hinsichtlich der Anbringung einer verbesserten Wärmedämmung ist die Mieterhöhungserklärung gemäß Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 17.08.2000 – 8 RE-Miet 6159/00 – (GE 2000, 1179) mangels Beifügung einer Wärmebedarfsberechnung unwirksam. Die Klägerinnen können sich nicht darauf berufen, dass ein Rechtsentscheid nicht nachträglich die rechtlichen Anforderungen an eine bereits erklärte Mieterhöhung verändern könne, denn durch die kammergerichtliche Entscheidung wurde nicht die Rechtslage rückwirkend geändert, sondern lediglich die – schon zum damaligen Zeitpunk – geltende Rechtslage durch Auslegung der einschlägigen Normen geklärt.

Ebenfalls nicht ausreichend war die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung im Prozess. Denn insoweit wäre die Abgabe einer neuen Mieterhöhungserklärung erforderlich gewesen. Dies ist jedoch nicht – auch nicht hilfsweise – erfolgt. Die Heilung der ursprünglichen unwirksamen Mieterhöhungserklärung durch Nachreichung der entsprechenden unterlagen im Prozess ist nicht ausreichend.

b) Ebenfalls nicht umlagefähig mangels hinreichender Begründung sind die Kosten für die Erneuerung der Kalt- und Wahnwasserleitungen.

Hierbei dürfte es sich zumindest teilweise um eine Instandsetzungsmaßnahme handeln, denn unstreitig wurden die alten Bleirohre ersetzt, was grundsätzlich keine Modernisierung darstellt (Bub/Treier III.A RN 1101; AG Halle-Saalkreis WuM 1992, 683). Zwar stellt der Einbau von Rohren mit größerem Querschnitt eine Modernisierung dar (Blömeke/Blümmel/Kinne/Lorenz S. 223), jedoch müsste zumindest ein Instandhaltungsanteil abgezogen werden. Zudem müsste, entsprechend dem o.g. Rechtsentscheid des Kammergerichts, bereits in der Mieterhöhung begründet werden, weshalb es sich dabei um eine Modernisierung handelt. In dieser ist aber nur vom „Austausch der Bleirohre” die Rede. Darüber hinaus müsste der Vermieter auch beim Einbau von Rohren mit größerem Querschnitt begründen, wohn die nachfaltige Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung liegt, z.B. durch konkrete Angabe der Querschnittsvergrößerung sowie der daraus resultierenden Steigentng der Durchlassmenge.

Denn die Berechnungs- und Erläuterungspflicht des Vermieters gemäß § 3 Abs. 3 MHG stellt das Gegengewicht zu der einseitigen Befugnis des Vermieters, die Miete zu erhöhen, dar (KG a.a.O.). Dem Mieter muss es daher anfand der Begründung möglich sein, die Berechtigung des geltend gemachten Anspruchs zu prüfen (Emmerich/Sonnenschein § 3 MHG RN 29 ff.). Dafür genügt aber grundsätzlich nicht alleine die Bezeichnung der Maßnahme und die Zusammenstellung der Kosten, vielmehr muss der Begründung zu entnehmen sein, wieso die Maßnahme zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung führt. Das Kammergericht hat dies zwar nur für die Begründung von Wärmedämmmaßnahmen ausgeführt, jedoch müssen insoweit für sonstige Modernisierungsmaßnahmen dieselben Anforderungen gelten. Etwas anderes gilt nach Auffassung der Kammer nur für solche Maßnahmen, bei denen alleine aufgrund ihrer Bezeichnung für den Mieter ohne weiteres erkennbar ist, worin die Gebrauchswerterhöhung liegt, beispielsweise beim Einbau einer Zentralheizung anstelle von Kohleöfen, dem erstmaligen Einbau einer Sammelantenne oder dem Einbau einer Türöffner- und Gegensprechanlage.

c) Dementsprechend sind auch die Kosten für den Einbau verstärkter Elektrosteigeleitungen nicht umlagefähig, da auch insoweit, wie bei den Leitungen für Warm- und Kaltwasser, zumindest die konkrete Angabe des Kapazitätszuwachses erforderlich gewesen wäre. Inwieweit darüber hinaus u.U. noch eine weitere Begründung erforderlich sein könnte, kann daher dahinstehen.

Die Klägerinnen können vorliegend auch die Kosten für den Einbau der Gemeinschaftssatellitenantenne und der Gegensprechanlage nicht verlangen. Dabei handelt es sich zwar grundsätzlich um umlagefähige Modernisierungskosten (Blömeke/Blümmel/Kinrte/Lorenz S. 158 m.w.N. bzw. S. 189 m.w.N.), jedoch sind vorliegend die Kosten für sämtliche Elektroarbeiten nur durch einen Einheitsbetrag ohne Aufschlüsselung nach den einzelnen Gewerken angegeben. Bei umfangreicheren Modernisierungsarbeiten ist eine solche Aufschlüsselung nach Gewerken jedoch erforderlich (LG Berlin, GE 1997, 1579; Blömeke/Blünunel/Kinne/Lorenz S. 247 m.w.N.), da es dem Mieter ermöglicht werden soll, auch nur einzelne Positionen in der Mieterhöhungserklärung zu akzeptieren oder zu widersprechen. Insofern ist es auch unerheblich, dass die Klägerinnen im Prozess Abrechnungen vorgelegt haben, die eine solche Aufschlüsselung enthalten, denn die Aufschlüsselung muss bereits in der Mieterhöhung selber enthalten sein (§ 3 Abs. 3 Satz 2 MHG, vgl. dazu weiter Kinne in Blömeke/Blümiel/Kirre/Lorenz. Die Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum, 3. Aufl. 2000, Teil C Rn. 16, S. 246 m. w. Nachw.).

d) Ebenfalls kein Anspruch besteht hinsichtlich der Rohrverkleidungen.

Insoweit läßt bereits die Mieterhöhungserklärung nicht erkennen, worin die Wohnwerterhöhung liegen soll. Substantiierter Vortrag zu der erzielten Lärmdämmung fehlt gänzlich. Dagegen hat die Beklagte eine Schallschutzwirkung bestritten und behauptet, in ihrer Wohnung sei schon zuvor eine Rohrverkleidung vorhanden gewesen, was von der Gegenseite nicht bestritten wurde. Der bloße Austausch einer vorhandenen Verkleidung stellt jedoch keine Modernisierung dar.

e) Weiter können die Klägerinnen die Kosten für die Feuerschutzbekleidungen der erneuerten Steigeleitungen nicht auf die Beklagte umlegen. Denn dabei handelt es sich nach dem Vortrag der Klägerinnen nur um begleitenden Maßnahmen zur Erneuerung der Steigeleitungen, die aus den oben dargelegten Gründen keine umlagefähige Maßnahme darstellt. Zwar ist nicht auszuschließen, dass die Anbringung eines derartigen Feuerschutzes auch bei den vorhandenen Leitungen eine Modernisierungsmaßnahe darstellen könnte, jedoch läge die Gebrauchswerterhöhung bei einer solchen Maßnahme nicht ohne weiteres auf der Hand, so dass in jedem Fall eine entsprechende Begründung erforderlich wäre. An einer solchen fehlt es hier.

f) Schließlich sind die anteiligen Architektenkosten nicht umlagefähig, denn die Mieterhöhungserklärung weist zwar eine Aufschlüsselung des Honorars in Instandsetzungs- und Modernisierungsanteil aus, jedoch fehlt für diese Quote jegliche Begründung. Wie bei allen Baumaßnahmen, die sowohl Instandsetzung, als auch Modernisierung darstellen, muss der Vermieter auch bei den Architektenkosten den auf die Instandsetzung entfallenden Anteil herausrechnen (Blömeke/Blümmel/Kinne/Lorenz S. 245 m.w.N.).

Dabei muss der Vermieter die von ihm angesetzte Instandsetzungsquote rechnerisch nachvollziehbar begründen. Die bloße Angabe einer prozentualen Quote ohne weitere Begründung ist nicht ausreichend.

g) Umlagefähig sind jedoch die Kosten für den Einbau einer Zentralheizung anstelle der ursprünglich vorhandenen Kohleöfen.

Dabei handelt es sich jedenfalls um eine Modernisierung (Blömeke/Blümmel/Kinne/Lorenz S. 169 m.w.N.). Dies wird von der Beklagten soweit ersichtlich auch gar nicht bestritten. Auch der Kostenansatz ist nicht zu beanstanden, da die Klägerinnen die Kosten für die Montage der tatsächlich in der Wohnung eingebauten Heizkörper (7 x 2.631,49 DM = 18.420,43 DM) sowie einen flächenmäßigen Anteil der Kosten für die Heizungsanlage (4.83 1,60 DM) angesetzt haben.

h) Der Einbau von Heizkostenzählern stellt zwar an sich keine Modernisierung dar, ist jedoch gemäß § 3 Abs. 1 S. 1 MHG als vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahme wie eine Modernisierung zu behandeln (Blömeke/Blümmel/Kinne/Lorenz S. 164 m.w.N.). Die Kosten in Höhe von 64,40 DM sind folglich umlagefähig.

i) Umlagefähig sind auch die Kosten für die Verfliesung des Bades in Höhe von 6.325,00 DM.

Die erstmalige Verfliesung des Bades stellt eine Modernisierung dar (Blömeke/Blümmel/Kinne/Lorenz S. 149 m.w.N.). Die nun vorgelegte Rechnung der X weist die Verfliesung aus. Bei den in dieser Position aufgeführten Putzarbeiten usw. handelt es sich um rein begleitende Maßnahmen, die ebenfalls mit zur Modernisierung gehören. Ebenfalls zur Modernisierung gehören die in der Rechnung unter Pos. 1.2. aufgeführte Erneuerung des Fußbodens. Demnach wurde der vorhandene Dielenfußboden durch einen festen Estrich ersetzt, der anschließend ausweislich Pos. l. l . der Rechnung mit Bodenfliesen versehen wurde. Dass der alte Fußboden – wie von der Beklagten behauptet – verrottet war, ist aus dieser Rechnung nicht ersichtlich. Vielmehr ist ein Dielenfußboden keine geeignete Grundlage für Bodenfliesen, so dass ein entsprechend geeigneter Untergrund aufgebracht werden musste, so dass es sich auch hierbei um notwendige begleitende Maßnahmen handelt.

j) Schließ1ich können die Klägerinnen die Kosten für Prüfung und Abnahme dar neuen Heizungsanlage (2.462,95 DM) anlegen. Diese Kosten sind umlagefähig, da sie gemäß dem analogen II. kr. 3 c) Anl. 1 zu § 5 II. BV ebenfalls zu den Baukosten gehören und auf einen Teil der Baumaßnahmen entfallen, der selber eine Modernisierung darstellt.

3. Insgesamt können die Klägerinnen somit 23.252,03 DM (Einbau Heizung) + 64,40 DM (Heizkostenableser) + 6.325,00 DM (Fliesen Bad) + 2.426,95 DM (TÜV Heizung) = 32.068,38 DM.

Daraus errechnet sich ein monatlicher Umlagebetrag in Höhe von (32.068,38 DM x 11 12 Monate =) 293,96 DM gegenüber dem mit der Klage geltend gemachten Zuschlag in Höhe von 744,78 DM.

In Anbetracht der unstreitigen Zahlungen der Beklagten und der von den Klägerinnen zutreffend vorgenommenen Verrechnung der Zahlungen zunächst auf die Betriebskostenvorschüsse sowie die Verrechnung der Mietforderung für Mai 1997 mit dem Guthaben aus dem Vorprozess in Höhe von 1.042,59 DM stellt sich die Restforderung der Nettokaltmiete der Klägerinnen im einzelnen wie folgt dar:

Eingeklagte Miete GeschuldeteMiete Darauf gezahlt Offen

Sep 95 1.528,65 DM 1 .077,83 DM 783,87 DM 293,96 DM

Okt 95 1.528,65 DM 1.077,83 DM 783,87 DM 293,96 DM

Nov 95 1,528,65 DM 1.077,83 DM 783,87 DM 293,96 DM

Dez 95 1 .528,65 DM 1 .077,83 DM 783,87 DM 293,96 DM

Jan 96 1.528,65 DM 1.077,83 DM 783,87 DM 293,96 DM

Fe b 96 1.528,65 DM 1.077,83 DM 783,87 DM 293,96 DM

Mär 96 1.528,65 DM 1.077,83 DM 1.528,65 DM 0,00 DM

Apr 96 1.621,66 DM 1.170,84 DM 876,88 DM 293,96 DM

Mai 96 1.621,00 DM 1.170,84 DM 1.164,19 DM 6,65 DM

1un,96 1.621,66 DM 1.170,84 DM 1.164,19 DM 6,65 DM

Jul*96 1.621,66 DM 1.170,84 DM 1.164,19 DM 6,65 DM

Aug 96 1.621,66 DM 1.170,84 DM 1.164,19 DM 6,65 DM

Sep 96 1.621,66 DM 1.170,84 DM 1.023,72 DM 147,12 DM

Okt 96 1.621,66 DM 1.170,84 DM 1.023,72 DM 147,12 DM

Nov 96 1.621,66 DM 1.170,84 DM 1.023,72 DM 147,12 DM

Dez 96 1.621,66 DM 1.170,84 DM 1.023,72 DM 147,12 DM

Jan 97 1.643,73 DM 1.192,91 DM 1.045,79 DM 47,12 DM

Feb 97 1.643,73 DM 1.192,91 DM 1.038,78 DM 154,13 DM

Mär 97 1.643,73 DM 1.192,91 DM 1.038,78 DM 154,13 DM

Apr97 1.643,73 DM 1.192,91 DM 1.038,78 DM 154,13 DM

Mai 97 1.643,73 DM 1.192,91 DM 566,82 DM 0,00 DM

Guthaben DM 1.042,59

Jun 97 1.643,73 DM 1.192,91 545,79 DM 647,12 DM

Jul 97 1.643,73 DM 1.192,91 DM 545,79 DM 647,12 DM

Aug 97 1.703,27 DM 1.252,45 DM 828,49 DM 423,96 DM

Sep 97 1,703,27 DM 1,252,45 DM 1.098,32 DM 154,13 DM

Okt.97 I 1 .703,27 DM 1.252,45 DM 1.098,32 DM 154,13 DM

Nov 97 1.703,27 DM 1252,45 DM 1.098,32 DM 154,13 DM

Dez 97 1,703,27 DM 1.252,45 DM 1.098,32 DM 154,13 DM

Jan 98 1.703,27 DM 1.252,45 DM 1.098,32 DM 154,13 DM

Feb 98 1.703,27 DM 1.252,45 DM 1.098,32 DM 154,13 DM

Mär 98 1.703,27 DM 1.252,45 DM 1,098,32 DM 154,13 DM

Apr 98 1.703,27 DM 1.252,45 DM 1 .098,32 DM 154,13 DM

Mai 98 1.703,27 DM1.252,45 DM 1.098,32 DM 154,13 DM

Jun 98 1.703,27 DM 1.252,45 DM 1.098,32 DM 154,13 DM

Jul 98 1.703,27 DM 1.252,45 DM 1.098,32 DM 154,13 DM

Aug 98 1.703,27 DM 1.252,45 DM 954,66 DM 297,79 DM

Sep 98 1.703,27 DM 1.252,45 DM 954,66 DM 297,79 DM

Okt 98 1.703,27 DM 1.252,45 DM 954,66 DM 297,79 DM

Nov 98 1.703,27 DM 1,252,45 DM 954,66 DM 297,79 DM

Dez 98 1.703,27 DM 1.252,45 DM 954,66 DM 297,79 DM

Jan 99 1,703,27 DM 1.252,45 DM 954,66 DM 297,79 DM

Feb 99 1.703,27 DM 1.252,45 DM 954,66 DM 297,79 DM’

Mär 99 1,703,27 DM 1.252,45 DM 954,66 DM 297,79 DM

Apr 99 1.703,27 DM 1.252,45 DM954,66 DM 297,79 DM

Mai 99 1.703,27 DM 1.252,45 DM954,66 DM 297,79 DM

-in 99 1.703,27 DM 1.252,45 DM954,66 DM 297,79 DM

Summe 75.976,81 DM 55.239,09 DM46.134,78 DM 9.971,63DM

Soweit sich für die Monate März 1996 und Mai 1997 rechnerisch noch Guthaben der Beklagten in- Höhe von 450,82 DM bzw. 416,50 DM ergeben, haben diese außer Betracht zu bleiben, da insoweit weder die Beklagte, noch die Klägerinnen eine Verrechnung mit Restforderungen aus anderen Monaten vorgenommen haben.

Es verbleibt insoweit bei einer Gesamtforderung der Klägerinnen in Höhe von 9.971,63 DM.

4. Hinsichtlich der Nebenkosten beruht die Entscheidung auf §§ 284 Abs. 2 S, l, 288 (a.F.) BGB, da sich die Beklagte gemäß Ziff. 111 2 des Mietvertrages spätestens seit diesem Tag mit der vollen Klageforderung in Verzug befand.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 S. 1, 97 Abs. 1 ZPO.