Contact for English speaking clientsDynamiken im Immobilienrecht: Private Darlehensabkommen und die Folgen
Der vorliegende Fall dreht sich um zwei Parteien, die während ihrer mehrjährigen nichtehelichen Beziehung gemeinsam entschieden, ein Baugrundstück zu erwerben und darauf ein Einfamilienhaus zu bauen. Die Eigentumsrechte am Grundstück wurden im April 2017 gleichermaßen zwischen den Parteien aufgeteilt. Das Anwesen, auf dem sie zusammen leben wollten, war im Grundbuch des Amtsgerichts D. von W. eingetragen. Das Herzstück dieser Auseinandersetzung ist die Frage nach dem privaten Darlehensabkommen zwischen den Parteien, welches hinsichtlich der Finanzierung des Grundstücks getroffen wurde.
Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 7 O 50/19 >>>
Übersicht:
Der Preis und das Darlehen: Zahlen im Fokus
Der Beklagte übernahm die Bezahlung des gesamten Kaufpreises für das Grundstück, welcher 92.000 Euro betrug. Gemäß den Absprachen zwischen den beiden Parteien, wurde vereinbart, dass die Hälfte dieses Kaufpreises, also 46.000 Euro, als Darlehen vom Beklagten an die Klägerin gewährt wurde. Dies stellt eine wichtige Achse der juristischen Auseinandersetzung dar, da es um die Rückzahlung dieses Darlehens geht.
Gerichtliche Entscheidungen: Das Abwägen von Argumenten
Die Klage der Klägerin wurde vom Landgericht Bielefeld abgewiesen. Im weiteren Verlauf des Verfahrens wurde die Klägerin verpflichtet, den Betrag von 46.000 Euro zusammen mit Zinsen, die auf 5 Prozentpunkte über dem jeweiligen Basiszinssatz angesetzt wurden, an den Beklagten zurückzuzahlen. Dieser Betrag wurde ab dem 9. Juli 2019 fällig.
Kostentragung und vorläufige Vollstreckbarkeit: Die Konsequenzen des Urteils
Neben der Rückzahlung des Darlehens und den entsprechenden Zinsen, wurde die Klägerin dazu verurteilt, die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Darüber hinaus ist das Urteil gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Dies bedeutet, dass die Klägerin, abhängig von der Höhe des zu vollstreckenden Betrages, eine Sicherheitsleistung erbringen muss, bevor eine Vollstreckung des Urteils stattfinden kann.
Insgesamt illustriert dieser Fall die Komplexität und die potenziellen Konsequenzen, die mit privaten Darlehensabkommen, insbesondere im Kontext von Immobilientransaktionen, einhergehen können. Es unterstreicht die Wichtigkeit rechtlicher Beratung und gründlicher Planung in solchen Szenarien.
Das vorliegende Urteil
LG Bielefeld – Az.: 7 O 50/19 – Urteil vom 20.08.2020
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin wird verurteilt, an den Beklagten 46.000,- Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 9.7.2019 zu zahlen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Parteien lebten mehrere Jahre in einer nichtehelichen Beziehung. Sie entschlossen sich, ein Baugrundstück zu erwerben und hierauf ein Einfamilienhaus zu errichten, das sie gemeinsam bewohnen wollten.
Im April 2017 erwarben die Parteien je zur Hälfte Eigentum an der im Grundbuch des Amtsgerichts D. von W. Bl. xxx eingetragenen Immobilie „Gemarkung W., Flur x, Flurstück xxx, landwirtschaftliche-, Gebäude- und Freifläche, T. Straße xx“ zur Größe von 1.992 qm.
Der Beklagte zahlte den Kaufpreis für das Grundstück in Höhe von 92.000,- Euro. Die Parteien vereinbarten, dass der Beklagte der Klägerin den hälftigen Kaufpreisanteil in Höhe von 46.000,- Euro als Darlehen gewährt.
Die Parteien schlossen zur weiteren Finanzierung ihres Bauvorhabens einen Bankdarlehensvertrag über einen Darlehensbetrag in Höhe von 275.000,- Euro ab.
Im Zuge der Bauarbeiten zur Errichtung des Einfamilienhauses scheiterte die Beziehung der Parteien.
In der Folgezeit sprachen die Parteien wiederholt über Regelungen zu der gemeinsam erworbenen Immobilie. Die Parteien kamen überein, dass die Klägerin, deren Vater ein Baunebengewerbe betrieb, das Bauprojekt allein fortführen sollte.
Die Klägerin betrieb die weitere Erstellung des Einfamilienhauses.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 24.1.2019 forderte die Klägerin den Beklagten auf, an einer notariellen Vereinbarung zur Übertragung des vollständigen Eigentums an dem Hausgrundstück auf sie mitzuwirken.
Der Beklagte kündigte mit anwaltlichem Schreiben vom 2.4.2019, zugestellt am 9.4.2019, das der Klägerin gewährte Darlehen und forderte sie zur Rückzahlung binnen drei Monaten ab Kündigungszugang auf.
Die Klägerin ist der Ansicht, das gemeinsam betriebene Projekt „Bau eines Einfamilienhauses“ habe zur Gründung einer BGB-Gesellschaft der Parteien geführt. Sie behauptet, zur Auseinandersetzung der BGB-Gesellschaft sei eine abschließende Regelung getroffen worden; die Parteien hätten verbindlich vereinbart, dass der Beklagte aus der BGB-Gesellschaft ausscheide und das Eigentum an dem gemeinsam erworbenen Grundstück gegen Zahlung eines Betrages in Höhe von 92.000,- Euro auf die Klägerin überträgt. Hinsichtlich der gemeinsamen Bankdarlehensverpflichtung sei vereinbart worden, dass die Klägerin sich um eine Schuldentlassung des Beklagten bemüht.
Zu der Darlehensgewährung in Höhe von 46.000,- Euro behauptet die Klägerin, sie sei mit dem Beklagten übereingekommen, das Darlehen durch Zahlung von Bauhandwerkerrechnungen und Leistungen der Klägerin zur Errichtung des Einfamilienhauses zu tilgen.
Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, seinen hälftigen Miteigentumsanteil an dem im Grundbuch des Amtsgerichts D. von W. Blatt xxx eingetragenen Grundbesitz, Gemarkung W., Flur x, Flurstück xxx, landwirtschaftliche-, Gebäude- und Freifläche, T. Straße xx, zur gebuchten Größe von 1.992 qm Zug um Zug gegen Zahlung von 92.000,- Euro an sie zu übertragen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Im Wege der Widerklage beantragt der Beklagte,
die Klägerin zu verurteilen, an ihn 46.000,- Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 9.7.2019 zu zahlen.
Die Klägerin beantragt, die Widerklage abzuweisen.
Der Beklagte ist der Ansicht, im Verhältnis zu der Klägerin sei mit dem Erwerb des Grundstücks lediglich eine Bruchteilsgemeinschaft, keine BGB-Gesellschaft, gegründet worden; die Auseinandersetzung einer BGB-Gesellschaft sei weder erforderlich noch abschließend vereinbart worden. Er behauptet, Voraussetzung für die von der Klägerin begehrte Übertragung seines hälftigen Grundeigentums sei eine verbindliche Haftentlassung aus dem Bankdarlehensvertrag gewesen, zu der es – insoweit unstreitig – nicht gekommen sei.
Entscheidungsgründe
I.
Die Klage ist zulässig, jedoch nicht begründet
Die Klage ist zulässig. Die sachliche Zuständigkeit des Landgerichts für die Klage mit einem Gegenstandswert von 92.000,- Euro folgt aus §§ 23, 71 GVG. Die örtliche Zuständigkeit des Gerichtsstandorts Bielefeld beruht auf §§ 12, 13 ZPO.
Die Klage ist nicht begründet.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Übertragung des hälftigen Eigentums an dem gemeinsam erworbenen Grundstück.
Es kann dahin gestellt bleiben, ob die Parteien mit dem Erwerb des Grundstücks eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Sinne der §§ 705 ff. BGB gründeten.
Die Klägerin hat nicht schlüssig dargelegt, dass sie mit dem Beklagten wirksam eine Vereinbarung zur Auseinandersetzung der Gesellschaft traf, die diesen verpflichtet, seinen hälftigen Eigentumsanteil an dem Grundstück auf sie zu übertragen.
Die Klägerin beruft sich allein auf mündlich getroffene Vereinbarungen mit dem Beklagten.
Gemäß § 311b Abs. 1 S. 1 BGB bedarf jedoch ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag ist gemäß § 125 S. 1 BGB nichtig.
Das auch Gesellschaftsverträge, in denen sich Gesellschafter unmittelbar oder mittelbar zu Eigentumsänderungen an bestimmten Grundstücken verpflichten, dem Beurkundungszwang unterliegen, hat der Bundesgerichtshof bereits klargestellt (vgl. BGH, Urteil v. 13.2.1996, Az. XI ZR 239/94, NJW 1996, 1279).
Vorschriften über den Wegfall der Geschäftsgrundlage sowie Anspruchsgrundlagen aus dem Bereicherungsrecht, die bei der Auseinandersetzung nichtehelicher Lebensgemeinschaften zum Ausgleich von Zuwendungen mitunter herangezogen werden, stützen das Begehren der Klägerin auf Übertragung des hälftigen Miteigentumsanteils nicht. Unstreitig hat die Klägerin dem Beklagten den hälftigen Miteigentumsanteil nicht zugewandt, er den Kaufpreis für das Grundstück selbst gezahlt.
II.
Die Widerklage ist zulässig und begründet.
Die Widerklage ist zulässig. Die sachliche und örtliche Zuständigkeit des Landgerichts Bielefeld beruht auf §§ 12, 13, 33 ZPO sowie §§ 23, 71 GVG.
Die Widerklage ist auch begründet.
Der Beklagte hat gegen die Klägerin einen Anspruch auf Darlehensrückzahlung aus § 488 Abs. 1 S. 2 BGB.
Unstreitig schlossen die Parteien im Zusammenhang mit dem Erwerb der gemeinsamen Immobilie im Jahr 2017 einen Darlehensvertrag, der die Klägerin verpflichtete, den von dem Beklagten für die Klägerin gezahlten hälftigen Grundstückskaufpreis in Höhe von 46.000,- Euro zurückzuzahlen.
Die Kündigung des Darlehnsvertrages mit anwaltlichem Schreiben vom 2.4.2019, zugegangen am 9.4.2019, bewirkte gemäß § 488 Abs. 3 S. 1, 2 BGB die Fälligkeit des Rückzahlungsanspruchs zum 9.7.2019.
Die Klägerin hat eine verbindliche Rückzahlungsvereinbarung dahingehend, dass von ihr erbrachte Bauerrichtungsleistungen und/oder Zahlungen auf Bauhandwerkerrechnungen die Darlehensschuld tilgen sollten, nicht schlüssig vorgetragen. Sie hat nicht vorgetragen, welche Handwerkerleistungen nach der Abrede der Parteien, unabhängig von der gemeinsamen Darlehensaufnahme, erbracht oder beauftragt werden sollten. Auch ist unklar, in welcher Höhe persönlich erbrachte oder beauftragte Leistungen der Klägerin, die den Wert auch ihres eigenen Eigentumsanteils erhöhten, das Darlehen tilgen sollten.
Nach Maßgabe des Vortrags der Klägerin hatten die Parteien möglicherweise erwogen oder beabsichtigt, Zahlungen und Leistungen der Klägerin (und/oder ihrer Angehörigen) mit Darlehensrückzahlungsverpflichtungen zu verrechnen. Dass sie eine hinreichend bestimmte Verrechnungsabrede bereits zu Beginn der Darlehensgewährung verbindlich abstimmten oder entsprechende Vereinbarungen später in Bezug auf einzelne Leistungen und / oder Zahlungen der Klägerin trafen, ist hingegen nicht schlüssig dargelegt.
Der Anspruch auf Zinszahlung in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 9.7.2019 folgt aus §§ 288 Abs. 1, 286 Abs. 2 Ziff. 2 BGB.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1, 2 ZPO.
IV.
Der Streitwert wird auf bis 140.000,- Euro festgesetzt.
Die folgenden rechtlichen Bereiche sind u.a. in diesem Urteil relevant
- Familienrecht und Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit (FamFG):
Das Familienrecht ist hier relevant, weil es sich um eine Auseinandersetzung zwischen zwei Personen handelt, die in einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft lebten. Es ist nicht klar, ob sie in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft waren, aber selbst wenn nicht, gelten bestimmte Aspekte des Familienrechts immer noch in Bezug auf das gemeinsame Eigentum und Verbindlichkeiten. Insbesondere, wenn es um Forderungen aufgrund von getätigten Investitionen während der Beziehung geht.
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – Gesellschaft bürgerlichen Rechts (§§ 705 ff. BGB):
Die Klägerin beruft sich auf die Behauptung, dass die gemeinsame Errichtung eines Einfamilienhauses zur Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) geführt hat. Die Gründung einer GbR würde Auswirkungen auf die Art und Weise haben, wie die Parteien ihr gemeinsames Eigentum und ihre Verbindlichkeiten teilen. Der Beklagte bestreitet jedoch, dass eine solche Gesellschaft gegründet wurde.
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – Bruchteilsgemeinschaft (§ 741 BGB):
Der Beklagte argumentiert, dass es sich bei dem gemeinsamen Erwerb des Grundstücks lediglich um eine Bruchteilsgemeinschaft handelt. Bei einer Bruchteilsgemeinschaft handelt es sich um eine gesetzliche Form des Miteigentums, bei der jeder Eigentümer eine Quote besitzt und diese unabhängig von den anderen verwalten kann.
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – Verträge über Grundstücke (§ 311b BGB):
Gemäß § 311b BGB müssen Verträge, durch die jemand verpflichtet wird, sein Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, schriftlich geschlossen werden. Die Klägerin behauptet, es sei eine mündliche Vereinbarung getroffen worden, was nach dieser Vorschrift nicht ausreichend ist.
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – Verzugszinsen und Schadensersatz (§§ 288 Abs. 1, 286 BGB):
Die Bestimmungen über Verzugszinsen und Schadensersatz gelten in Bezug auf die geltend gemachte Forderung der Klägerin nach Zinszahlungen.
- Bereicherungsrecht und das Recht der Geschäftsgrundlage (§§ 812 ff. BGB, 313 BGB):
Die Klägerin scheint sich auch auf das Bereicherungsrecht zu berufen, um die Rückübertragung des hälftigen Miteigentumsanteils zu erzwingen. Das Bereicherungsrecht und das Recht der Geschäftsgrundlage kommen zum Tragen, wenn eine Partei aufgrund der Leistungen der anderen Partei ungerechtfertigt bereichert wird. Diese Bestimmungen könnten relevant sein, wenn entschieden wird, ob die Klägerin einen Anspruch auf Übertragung des Eigentums hat.
