Notarielle Beurkundung Grundstückskaufvertrags – Belehrungs- und Warnpflichten des Notars

LG Schwerin, Az.: 4 T 6/16, Beschluss vom 10.10.2016

1. Die Beschwerde des Beschwerdeführers vom 24.04.2016 gegen die Kostenrechnung vom 02.02.2016 wird zurückgewiesen.

2. Das Beschwerdeverfahren ist gerichtsgebührenfrei; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Gründe

I.

Der Beschwerdeführer beauftragte die Notarin mit der Erstellung eines Kaufvertrages über ein Grundstück in D. zur Größe von 1.501 qm zum Kaufreis von 3.000,00 €. Die Notarin erstellte einen Entwurf, den sie dem Beschwerdeführer zusandte. In § 5 des Entwurfes zum Stichpunkt „Hinweise – Belehrungen“ hat die Notarin Folgendes aufgenommen:

„Eine steuerliche Beratung hat die Notarin nicht übernommen. Sie wies ausdrücklich die Beteiligten darauf hin, dass es sich bei diesem Rechtsgeschäft um einen gemischten Kauf- und Schenkungsvertrag handeln könnte. Für den unentgeltlichen Teil der Übertragung kann Schenkungssteuer anfallen. Den Beteiligten wurde angeraten, vor Beurkundung des Vertrages einen Steuerberater zu konsultieren.“

Der Beschwerdeführer wandte sich gegen diese Passage. Der niedrige Kaufpreis beruhe darauf, dass das Grundstück unerschlossen sei und lediglich mit einer sanierungsbedürftigen Scheune bestanden sei. Die Notarin verweigerte die Streichung dieser Passage unter Hinweis auf ihre Amtspflicht als Notarin, die Verfahrensbeteiligten darauf hinzuweisen, dass Schenkungssteuer anfallen könnte, weil nach ihrer Berechnung der aktuelle Bodenrichtwert für Wohnbauland 5,00 € je Quadratmeter betrage zuzüglich Wert des Scheunengebäudes. Auch gegenüber dem Steuerberater, der darauf hinwies, es handele sich um ein Grundstück als Land- und Forstwirtschaftsgelände, verblieb die Notarin bei ihrer Rechtsansicht. Daraufhin gab der Beschwerdeführer das Mandat an einen anderen Notar in S.. Die Notarin machte daraufhin mit der angefochtenen Kostenrechnung vom 02.02.2016 die Entwurfsgebühr nebst Nebenkosten in Höhe von 160,41 € Gesamtsumme geltend.

Der Beschwerdeführer ist der Ansicht, die Gebührenforderung sei nicht rechtmäßig, weil sich die Notarin grundlos geweigert habe, die geforderte Streichung im Entwurf vorzunehmen. Bei dem Kaufpreis handele es sich um den tatsächlichen Verkehrswert, so dass es sich um eine unzutreffende Unterstellung handele, dass der Kaufpreis zu gering angesetzt worden sei. Über den Gutachterausschuss hätte die Notarin leicht den Wert des Grundstückes ermitteln können. Falls die Notarin Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Geschäftes gehabt hätte, hätte sie das Verfahren ablehnen müssen.

Die Notarin verweist auf den Grundbuchauszug, wonach es sich um eine Gebäude- und Freifläche handele; nach der Bodenrichtwerttabelle des Gutachterausschusses sei daher für Grund und Boden in D. ein Wert von 5,00 € pro Quadratmeter anzunehmen, daher allein für das Grundstück ein Wert von ca. 7.000,00 €. Sie erachtet den Hinweis als gerechtfertigt nach ihrer Hinweis- und Belehrungspflicht im Sinne des § 17 BeurkG.

Die L. sowie die Bezirksrevisorin des Landgerichts Schwerin sind angehört worden.

II.

Die Beschwerde ist zulässig, aber nicht begründet.

Die Notarin hat zu Recht die angefochtene Kostenrechnung erstellt. Sie hat einen Entwurf gemäß Auftrag des Beschwerdeführers erstellt, der in der Höhe von dem Beschwerdeführer auch nicht angegriffen wird.

Soweit der Beschwerdeführer einwendet, der Notarin stehe der Gebührenanspruch wegen unrichtiger Sachbehandlung gemäß § 21 GNotKG nicht zu, folgt dem das Gericht nicht. Im Einzelnen gilt Folgendes:

Grundsätzlich ist der Notar gemäß § 14 BNotO verpflichtet, die Beteiligten durch allgemeine Hilfs- und Warnpflichten auf eventuelle Schäden, die sich aufgrund mangelnder Kenntnis der Rechtslage oder von Sachumständen, welche die Bedeutung des betreffenden Rechtsgeschäftes für seine Vermögensinteressen beeinflussen, hinzuweisen, denen eine Gefährdung dieser Interessen nicht bewusst wird (BGH, WM 1991, 1046, 1049). Der Inhalt der Pflicht, die dem Notar in einer derartigen Sondersituation obliegt, richtet sich nach der konkreten Gefahrenlage; die aufgegebene Belehrung muss geeignet sein, die Gefahr zu bannen, wofür regelmäßig ein entsprechender Hinweis des Notars genügt (vgl. Eylmann/Vaasen, Bundesnotarordnung, 4. Auflage, § 14 BNotO, Rdnr. 24). Aufgrund der konkreten Umstände des Falles, dass hier ein Quadratmeterpreis von nur 2,00 € vereinbart worden ist, während ansonsten nach der Bodenrichtwerttabelle für die Gemeinde D. ein Wert von 5,00 € pro Quadratmeter anzunehmen ist, bestand für die Notarin Anlass, die Beteiligten auf eine mögliche steuerliche Auswirkung hinzuweisen. Denn die Notarin muss, etwa bei der Beurkundung eines erkennbar unzutreffenden Kaufpreises zur Ersparung etwa der Grunderwerbssteuer oder ähnlicher Zwecke, die Durchführung der Beurkundung ablehnen (§ 14 Abs. 2 BNotO).

Zwar haben die Beteiligten des Kaufvertrages der Notarin mitgeteilt, dass ihrer Ansicht nach der Grundstückskaufpreis von 2,00 € pro Quadratmeter angemessen sei, weil es sich lediglich um ein Grundstück für Land- und Forstwirtschaft handelt und haben auch ein entsprechendes Schreiben eines Steuerberaters vorgelegt. Allerdings handelt es sich offensichtlich bei dem Steuerberater um einen Angehörigen des Käufers, so dass ohne nähere Angaben für die Notarin Zweifel verblieben.

Die Notarin ist dann gemäß § 17 Abs. 2 BeurkG in einem solchen Zweifelsfall gehalten, die Belehrung in den Kaufvertrag aufzunehmen. Es handelt sich dabei nicht um den eigentlichen Vertragsinhalt, sondern die Notarin muss, wenn bei ihr Zweifel verbleiben, ob der Kaufpreis korrekt ist, einen solchen Hinweis aufnehmen, schon allein, um sich selbst abzusichern, dass sie etwa an einem erkennbar unwirksamen Rechtsgeschäft mitgewirkt hat. Denn in Ausnahmefällen kann eine Pflicht zur Belehrung entfallen, wenn die Beteiligten aus eigener Kompetenz über die rechtliche Tragweite informiert sind und damit keiner weiteren Aufklärung bedürfen (BGH, NJW 1993, 729, 731). Dann musste jedoch die Notarin deutlich machen, dass sie die Beteiligten entsprechend informiert hatte und die Vertragschließenden dann selbst das Risiko einer eventuellen Unwirksamkeit des Vertrages tragen müssen.

Zu Recht verweist die L. darauf, dass sich die Notarin gerade nicht inhaltlichen Gestaltungswünschen verweigert, denn der Hinweis in § 5 des Vertragsentwurfes gehört nicht zum Inhalt des beurkundenden Rechtsgeschäftes und entzog sich den Gestaltungsvorgaben der Beteiligten. Ob die Notarin einen Hinweis für erforderlich hielt und diesen auch urkundlich dokumentieren wollte, oblag allein ihr. Die Beteiligten konnten ihr nicht vorschreiben, ihre rechtlichen Bedenken zurückzustellen bzw. diese nicht zu dokumentieren (§ 17 Abs. 2 Satz 2 BeurkG).

Die Kostenentscheidung folgt aus § 130 Abs. 3 GNotKG i. V. m. §§ 80, 84 FamFG.