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Notarielle Eigenurkunde – Anwendungsbereich

OLG Zweibrücken, Az.: 3 W 54/15, Beschluss vom 09.11.2015

Auf die Beschwerde wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Landau in der Pfalz vom 30. April 2015 aufgehoben.

Gründe

I.

Der Beteiligte und seine nach österreichischem Recht eingesetzte Sachwalterin (entspricht einer Betreuerin nach deutschem Recht) sind neben 15 weiteren Personen Eigentümer des vorbezeichneten Grundbesitzes. Mit notariellem Vertrag vom 8. September 2014 veräußerten sie diesen an eine Käuferin.

In dem notariellen Vertrag heiß es u.a.:

„IX Vollzugsauftrag

2. Die Beteiligten bevollmächtigen den Notar, unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB diese Urkunde zu ergänzen oder abzuändern“

X. Genehmigung

Im österreichischen Recht gibt es keine Bestimmung, wonach die vom Bezirksgericht erteilte Genehmigung zur Wirksamkeit des Kaufvertrages dem anderen Vertragsteil mitgeteilt werden muss.“

Mit Nachtragsurkunde vom 23. April 2015 bevollmächtigte sich der beurkundende Notar, die zwischenzeitlich erteilte und bestandskräftige pflegschaftsgerichtliche Genehmigung des Bezirksgerichts F…../Österreich für alle Vertragsteile in Empfang nehmen und sie dem anderen Vertragsteil bekanntgeben zu dürfen. Zugleich beurkundete er die entsprechenden Kenntnisnahmen.

Der Notar hat den Vollzug der Urkunde im Grundbuch für die Beteiligten beantragt.

Mit Zwischenverfügung vom 30. April 2015 hat das Grundbuchamt dem verfahrensbevollmächtigten Notar aufgegeben, den Nachweis zu führen, dass die Genehmigung des Bezirksgerichts von der Sachwalterin dem anderen Vertragsteil nach § 1829 BGB mitgeteilt worden sei. Zur Begründung ist ausgeführt, dass die dem Notar erteilte Vollmacht die hier vorgenommene Bevollmächtigung zur Kenntnisnahme und Bekanntgabe der Genehmigung nicht abdecke.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Beteiligten.

II.

Notarielle Eigenurkunde - Anwendungsbereich
Symbolfoto: Burdun/Bigstock

1. Die Beschwerde ist nach § 71 Abs. 1 GBO zulässig. Der Senat ist nach §§ 72, 81 Abs. 1 GBO für die Entscheidung über die Beschwerde zuständig.

2. In der Sache führt das Rechtsmittel zum Erfolg. Die Zwischenverfügung ist nicht gemäß § 18 GBO veranlasst. Im Einzelnen gilt folgendes:

a) Im Ausgangspunkt zutreffend und von der Beschwerde nicht angegriffen ist allerdings die Ansicht des Grundbuchamtes, dass für die Wirksamkeit der pflegschaftsgerichtlichen Genehmigung § 1829 Abs. 1 Satz 2 BGB gilt, wonach die Genehmigung dem anderen Teil gegenüber erst wirksam wird, wenn sie ihm durch den Vormund mitgeteilt wird. Die Anwendung deutschen Rechts für die hier bestehende Vormundschaft nach österreichischem Recht folgt aus Artikel 14 des Haager Übereinkommens über den internationalen Schutz von Erwachsenen. Wird hiernach eine in einem Vertragsstaat getroffene Maßnahme (hier: Bestellung einer Sachwalterin in Österreich) in einem anderen Vertragsstaat durchgeführt (hier Vertretung durch die Sachwalterin bei einem Grundstücksgeschäft in Deutschland), so bestimmt das Recht dieses anderen Staates die Bedingungen, unter denen sie durchgeführt wird. Ausländische Fürsorgepersonen unterliegen danach bei ihrer Tätigkeit in Deutschland den Genehmigungserfordernissen und den Verfahrensbestimmungen des deutschen Betreuungsrechts.

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b) Der gesetzliche Vertreter – hier die Sachwalterin – kann einen Dritten bevollmächtigen, die gerichtliche Genehmigung entgegenzunehmen und dem anderen Teil nach § 1829 Abs. 1 Satz 2 BGB mitzuteilen; der andere Teil kann seinerseits denselben Dritten ermächtigen, die Mitteilung für ihn in Empfang zu nehmen. Bevollmächtigt werden kann in dieser Weise insbesondere auch der beurkundende Notar. Die Doppelbevollmächtigung muss dabei deutlich erteilt werden. Die formularmäßig verwendete Bevollmächtigung zur Abgabe der mit der Durchführung eines notariellen Vertrages erforderlichen Erklärungen umfasst nach einer weitgehend vertretenen Auffassung noch keine Doppelbevollmächtigung im Sinne von § 1829 BGB (LG Oldenburg, Rpfleger 1984, 414; Lafontaine in Herberger/Martinek/Rüßmann u.a., jurisPK-BGB, 7. Aufl. 2014, § 1829 BGB; Saar in: Erman, 12. Aufl. 2008, § 1829 Rn. 4). Die Mitteilung nach § 1829 Absatz 1 Satz 2 BGB ist die dem Grundbuchamt gemäß § 20 GBO nachzuweisen.

c) Dies vorausgeschickt, genügt die in dem notariellen Kaufvertrag erteilte Bevollmächtigung des Notars und die unter ihrer Verwendung wiederum von ihm in einer Eigenurkunde an sich selbst erteilte Vollmacht in dem oben unter b) beschriebenen Sinne den gesetzlichen Anforderungen.

Der Anwendungsbereich der notariellen Eigenurkunde ist nicht darauf beschränkt, verfahrensrechtliche Erklärungen der Beteiligten zu ändern, zu ergänzen oder zu berichtigen, soweit dies zum grundbuchlichen Vollzug dieser Urkunde erforderlich ist. Sie kann auch materiellrechtliche Erklärungen zum Gegenstand haben, jedenfalls soweit diese dem Geschäftskreis des Notars zuzuordnen sind (Milzer, Notar 2013, 35) und die ihm erteilte Vollmacht diese umfassen. So liegt der Fall hier. Die Beteiligten haben den Notar ohne Einschränkung bevollmächtigt, den Kaufvertrag zu ändern oder zu ergänzen. Eine solche Bevollmächtigung umfasst mit Bezug auf das angestrebte Ziel der Vertragsdurchführung alle hierzu notwendigen Erklärungen, die von den Beteiligten oder von dem Notar übersehen wurden. Vorliegend ist aufgrund der entsprechenden Erklärung in dem Vertrag offensichtlich, dass die Vertragsparteien irrig von einer Nichtgeltung des § 1839 BGB ausgegangen sind. Dafür, dass die Vertragsparteien eine Fehlerbehebung durch den Notar nur für solche Mängel wollten, derer sie sich nicht bewusst waren, nicht aber für solche, die sie infolge einer irrigen Rechtsansicht verursacht haben, spricht nichts. Eine Korrektur der hier vorhandenen Fehlvorstellung über die Geltung von § 1829 BGB durch Entgegennahme und Kenntnisverschaffung der gerichtlichen Genehmigung gehört schließlich zum typischen Geschäftskreis der durch einen Notar vorzunehmenden Vertragsdurchführung.

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