Pachtsache: Überwälzung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht auf den Pächter

OLG Hamm, Az.: 7 U 88/92, Urteil 30.03.1993

Gründe

In Höhe von 8.500 DM besteht der geltend gemachte Anspruch der Kl. gem. § 581 II i.V.m. § 538 II BGB.

1. Die Verpflichtung zur Instandhaltung, erforderlichenfalls zur Instandsetzung der Pachtsache ist Teil der Gebrauchsgewährungspflicht nach § 581 I BGB. Eine defekte Heizungsanlage stellt nach dieser gesetzlichen Regelung ersichtlich einen Mangel des Pachtobjektes dar. Die Bekl. hat es ausdrücklich abgelehnt, den ihr angezeigten Mangel auf ihre Kosten zu beseitigen, so daß sie sich danach mit der Mängelbeseitigung in Verzug befunden hat.

2. Eine wirksame Übertragung der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht bezüglich der Heizungsanlage auf die Kl., die dieser zugleich die entsprechenden Gewährleistungsrechte entziehen würde, ist nämlich durch die vertraglichen Regelungen nicht erfolgt.

a) Die Überwälzung dieser Pflichten auf den Mieter oder Pächter ist grundsätzlich zulässig, auf jeden Fall durch Individualabrede (vgl. Wolf/Eckert Rn. 139), bei gewerblicher Miete oder Pacht aber auch weitgehend durch Formularvertrag (vgl. dazu Bub/Treier/Krämer III 1080; BGH ZMR 1987, 257; WuM 1987, 154).

b) Eine derart weitreichende Übertragung, die auch die Erneuerung der hier in Rede stehenden Heizungsanlage erfaßt, ist indessen im Pachtvertrag der Parteien nicht erfolgt. Die Klausel in § 6 des Vertrages ist wegen der weitgehenden Abweichung vom gesetzlichen Leitbild unabhängig davon, ob es sich hier um eine formularmäßige Abrede i.S.d. AGBG oder um eine Individualvereinigung handelt, eng auszulegen.

aa) Bei ihrer Auslegung ist zunächst von der üblichen Unterscheidung zwischen Instandhaltung und (der weitergehenden) Instandsetzung trotz der im Einzelfall fließenden Grenzen auszugehen (vgl. dazu Bub/Treier/Krämer III 1063). Hier heißt es in der auszulegenden Klausel „zu erhalten, instandzuhalten und auszubessern“. Davon betreffen die ersten beiden Begriffe eindeutig nur die Instandhaltungspflicht.

Dagegen geht der Begriff der Ausbesserung weiter. Jedoch wird man ohne ausdrückliche Klarstellung nicht davon ausgehen können, daß eine dem Mieter auferlegte Instandsetzungspflicht auch die Ersatzbeschaffung für nicht mehr reparable Anlagen, Einrichtungen oder Bestandteile der Mietsache umfaßt (so Bub/Treier/Krämer a.a.O.). Das muß dann erst recht gelten, wenn ausdrücklich nur von Ausbesserung die Rede ist.

Dabei ist nicht auf das Pachtobjekt als Ganzes abzustellen, sondern die Beschränkung auf eine Ausbesserungs-, also eine Reparaturpflicht ist auf die einzelne selbständige Anlage oder Einrichtung zu beziehen. Eine Klausel wie die hier vorliegende bringt aus Sicht des Mieters oder Pächters nicht hinreichend deutlich zum Ausdruck, daß dieser unter Umständen verpflichtet sein soll, eine alte im Pachtobjekt befindliche Anlage zugunsten des Verpächters durch eine neue zu ersetzen und ihm damit ggf. eine erhebliche Wertverbesserung zukommen zu lassen.

bb) Ein anderes Auslegungsergebnis rechtfertigt sich auch nicht aufgrund der Höhe des vereinbarten Pachtzinses. Selbst wenn man zugunsten der Bekl. unterstellt, daß der Pachtzins außergewöhnlich günstig ist und dieser Umstand einverständlich bestimmend für die Aufnahme der in § 6 Ziffer 1 getroffenen Regelung in dem Vertrag gewesen ist, so heißt das nicht, daß diese Regelung dann auch noch über ihren Wortlaut hinaus zu Lasten der Kl. auszudehnen ist.

Eine ausdrückliche Einigung der Parteien, daß die Kl. auch ausgefallene Anlagen im Pachtobjekt auf ihre Kosten ersetzen soll, ist hingegen nicht dargelegt.