Renovierungspflicht des Mieters – nur dezente Farben dürfen verwendet werden

Renovierungspflicht des Mieters – nur dezente Farben dürfen verwendet werden

AG Berlin-Mitte

Az.: 121 C 135/13

Urteil vom 08.08.2013


1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, soweit nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

I.

Tatbestand

Die Beklagten mieteten von der Klägerin aufgrund des Mietvertrages vom 1.6.2003 als Erstbezug eine 3-Zimmer-Wohnung in dem Anwesen…….., 6. Etage/DG, für die eine Bruttowarmmiete in Höhe von 1.337,94 EUR im Monat zu zahlen ist. Wände und Decken waren in weiß gestrichen. Die im Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklause ist unwirksam. Aufgrund dessen verurteilte das Amtsgericht Mitte die Klägerin zum Aktenzeichen 14 C 153/11 am 03.07.2012, die Wände und Decken der Mietwohnung zu malern.

Die Klägerin beauftragte daher Ende 2012 eine Malerfirma mit den Malerarbeiten. Für den Anstrich der Wände wählte die Klägerin für die gesamte Wohnung die Farbe Iris 16 (hellblau). Als am 07.01.2013 die Handwerker in der Wohnung erschienen, verweigerten die Beklagten die Ausführung der Schönheitsreparaturen. Mit Fax-Schreiben vom selben Tag verlangten die Beklagten von der Klägerin einen Anstrich in weiß. Die Klägerin bot zwar die Fortführung der Schönheitsreparaturen in hellblau an, weigerte sich jedoch den Anstrich in weiß auszuführen.

Mit Schreiben vom 07.01.2013 kündigten die Beklagten die Verrechnung der laufenden Miete mit den Kosten für die Renovierung der Wohnung in weiß an. Daraufhin engagierten die Beklagten einen Malermeister mit der Ausführung des Anstrichs. Die Kosten der Malerarbeiten beliefen sich ausweislich der Rechnung vom 28.1.2013 auf 1.018,84 EUR.

Mit Faxschreiben vom gleichen Tag kündigte der Beklagtenvertreter die Verrechnung der vorgenannten Kosten mit der Miete für den Monat Februar an.

Am 29.01.2013 überwiesen die Beklagten 319,10 EUR als Restmietzins für den Monat Februar an die Klägerin mit dem Verwendungszweck “ WG Nr.17/Miete/Februar 2013 abzüglich verrechnete Renovierungskosten gem. Schreiben vom 28.1.2013″.

Die Klägerin meint, dass eine Aufrechnungslage nicht gegeben sei. Die Beklagten hätten die Durchführung der Arbeiten durch die Klägerin zu Unrecht verweigert. Sie schulde in Erfüllung der gesetzlich festgelegten Instandhaltungspflicht gegenüber den Mietern lediglich Malerarbeiten mittlerer Art und Güte. Dem sei sie mit der Beauftragung einer Malerfirma zur Ausführung der Renovierungsarbeiten in hellblau nachgekommen. Dem Erhalt der Mietsache sei damit Genüge getan. Die Grenze des normalen Geschmacks sei damit nicht in untragbarer Weise überschritten worden. An Vorgaben der Beklagten sei sie nicht gebunden. Auch umgekehrt müssten sich die Beklagten von der Klägerin die Farb- oder Tapetenwahl nicht vorschreiben lassen, wenn ihnen die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen wirksam übertragen worden wäre.

Nach teilweiser Rücknahme der Klage wegen der zunächst in voller Höhe für Februar 2013 geltend gemachten Miete, beantragt die Klägerin nunmehr, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 1.018,84 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 06.02.2013 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie sind der Auffassung, zur Aufrechnung berechtigt zu sein. Die Renovierung in hellblau sei von ihnen zu Recht verweigert worden. Weiß entspreche dem Anfangszustand bei Anmietung. Die laufende Renovierung diene regelmäßig den Interessen des Mieters. Die Klägerin habe kein Recht die Schönheitsreparaturen in eigenwilliger Weise und entgegen den Wünschen der Mieter auszuführen. Dies entspreche auch dem Rücksichtnahmegebot aus § 241 II BGB.

II.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet.

Der Klägerin steht gegen die Beklagten kein Anspruch aus dem Mietvertrag über die
streitgegenständliche Wohnung auf Zahlung der Restmiete für den Monat Februar 2013 in Höhe von 1.018,84 EUR gemäß § 535 S.2 BGB zu.

Denn der Anspruch ist in gleicher Höhe durch Aufrechnung erloschen, § 389 BGB. Den Beklagten steht gegen die Klägerin ein Aufwendungsersatzanspruch in Höhe von 1.018,84 EUR gemäß § 536a Abs.2 Nr. 1 BGB zu. Die Klägerin ist mit dem ausschließlichen Angebot zur Durchführung der Schönheitsreparaturen in hellblau mit der Erfüllung ihrer aufgrund des Urteils des Amtsgerichts Mitte vom 3.7.2011 zum Aktenzeichen 14 C 153/11 bestehenden Leistungspflicht in Verzug gekommen. Insbesondere sind die Beklagten durch die Verweigerung der Ausführung der Schönheitsreparaturen in hellblau nicht in Annahmeverzug gekommen, §§ 293 ff. BGB. Die Beklagten durften nämlich dieses Angebot verweigern.

Der Mieter hat bei bestehender Renovierungsverpflichtung des Vermieters einen Anspruch auf Herstellung des Anfangszustandes. Was die Ausführung der Schönheitsreparaturen selbst betrifft, muss der Vermieter fachgerecht renovieren. Er darf sich auf dezente Anstriche und/ oder Tapeten beschränken, mithin auf eine Dekoration, die umgekehrt vom Mieter bei wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen erwartet wird, wenn er zum Mietende renoviert. Er ist aber nicht berechtigt, die Schönheitsreparaturen in eigenwilliger Weise auszuführen, etwa durch die Farbgebung oder die Auswahl von Tapetenmustern; hierin läge ein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot aus § 241 Abs. 2 BGB (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 538 Rz. 204).

In Anwendung dieser Grundsätze auf den vorliegenden Fall hat die Klägerin mit dem Beharren auf der Durchführung des Anstriches in hellblau gegen das Rücksichtnahmegebot verstoßen. Denn die Klägerin hat mit ihrer Farbwahl gerade keinen dezenten Anstrich gewählt. Bei dem gemieteten Wohnraum handelt es um den Lebensmittelpunkt des Mieters, den er durch Einrichtung und Gestaltung seinem ganz persönlichen Wohlbefinden anpassen können muss. Die Farbgestaltung der Wände trägt dazu in nicht unerheblichem Maße bei. Zwar ist der Klägerin zuzugeben, dass die Beklagten kein grundsätzliches Recht auf die Bestimmung einer Farbe haben. Die Klägerin ist insoweit – genau wie die Beklagten im umgekehrten Fall – aber gehalten, einen neutralen bzw. gedeckten Farbton zu wählen, damit die Farbwahl der Wände nicht vor vornherein zu einer Unverträglichkeit mit den denkbaren Farben von Einrichtungsgenständen (Möbeln, Gardinen, Teppichen, Bildern etc.) führt. Dies ist aber bei der Farbe hellblau offensichtlich der Fall.

Eine derartige Verpflichtung läuft auch den erkennbaren Interessen der Klägerin nicht zuwider. Denn ein neutraler Farbton entspricht der üblichen Erwartung an den Anstrich einer Wohnung. und erleichtert regelmäßig ihre Weitervermietung. Warum die Klägerin ausgerechnet die Farbe hellblau gewählt hat, erschließt sich beim besten Willen nicht. Denn bei der die vor dem Bezug der Beklagten erfolgten Renovierung hatte sie sich noch für einen weißen Anstrich entschieden. Bei einer Begehung der Wohnung am 13.03.2011 hatte sie zudem sehen können, dass die Beklagten bevorzugt andere Farben gewählt hatten.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs.1 S. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert wird endgültig auf bis zu 1.500,00 EUR festgesetzt, §§ 3 ZPO, 63 Abs.2 GKG.