Sachmängelhaftung bei Grundstückskauf – arglistiges Verschweigen von Mängeln

I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Landshut vom 19. September 2014, Az. 82 O 2974/11, in Ziffer I abgeändert und – teilweise klarstellend – neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger € 52.184,46 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus € 42.784,03 ab dem 7. September 2011, aus € 424,83 seit 2. Dezember 2011 und aus € 8.975,60 seit 12. Oktober 2012 zu bezahlen.

II. Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

III. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

V. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Der Kläger erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 17. August 2007 (K 2) von der Beklagten deren Einfamilienhaus in der D.straße 28, … F., zu einem Kaufpreis von € 175.000,00. Im Maklerexposé (K 1) ist angeführt, dass das Haus „mit großer Sorgfalt die letzten Jahre komplett renoviert“ worden ist. Der notarielle Kaufvertrag weist unter Ziffer V.2 einen Gewährleistungsausschluss mit Ausnahme der Haftung für Vorsatz oder Arglist auf, wobei die Erklärung der Verkäuferin enthalten ist, dass ihr versteckte Sachmängel nicht bekannt seien. Eine Drainage war in dem Haus zum Zeitpunkt des Kaufs nicht vorhanden. Der Kläger bezog das erworbene Anwesen zunächst, zog dann aber mit seiner Familie für die Zeit von drei Monaten zum Zwecke der Durchführung von umfassenden Instandsetzungsarbeiten am Haus in ein Ferienhaus.

Der Kläger hat vor dem Landgericht vorgetragen, er habe nach seinem Einzug einen umfassenden Sanierungsbedarf hinsichtlich einer Hausabdichtung und der Kellerdecke festgestellt. Die Ursachen hierfür, nämlich erhebliche Feuchtigkeit im Keller wegen fehlender Drainage und Abdichtung und eine Durchrostung der Stahlträger im Keller mit weitgehendem Verlust der Tragfähigkeit habe die Beklagte anlässlich der Verkaufsgespräche arglistig verschwiegen, das Vorhandensein einer Drainage sogar unter Hinweis auf ein entlang des Hauses vorhandenes Kiesbett wahrheitswidrig bejaht. Dieses allerdings hätten die Beklagte und ihr Ehemann nur zur Täuschung von Kaufinteressenten angelegt. Der völlig marode Stahlträger im Keller sei in Täuschungsabsicht mit grüner Farbe überstrichen worden. Bei Gefahrübergang hätten alle die Mängel vorgelegen, die der Sachverständige W. in seinem Bericht vom 5. Januar 2009 (K 3) festgestellt habe. Diese Mängel habe der Kläger vor dem Kauf nicht erkennen können. Auch das Maklerexposé sei falsch gewesen. Der Kläger hat die Auffassung vertreten, dass die Beklagte ihn arglistig getäuscht habe, weshalb der Gewährleistungsausschluss nicht greife und die Beklagte zur Leistung von Schadensersatz verpflichtet sei. Dieser betreffe insbesondere die Kosten für den Einbau einer Drainage, für die Erneuerung der aufgrund der Feuchtigkeitsschäden einsturzgefährdeten Kellerdecke samt Demontage- und Montagearbeiten hinsichtlich der Elektro-, Heizungs- und Sanitärinstallation, die Kosten für sonstige Handwerkerleistungen und Material sowie die Aufwendungen für den Umzug der Familie, das für die Dauer der Arbeiten angemietete Ferienhaus, den Wiedereinzug und anfallende Reinigungsarbeiten.

Der Kläger hatte bereits mit Schriftsatz vom 24. März 2009 unter dem Aktenzeichen 31 OH 575/09 ein selbständiges Beweisverfahren vor dem Landgericht Memmingen eingeleitet. Der dort beauftragte Sachverständige Martin H. hat sein Gutachten am 28. Mai 2011 erstattet und u.a. bestätigt, dass das Haus nicht abgedichtet ist, keine Drainage vorlag und wegen Feuchtigkeitsschäden, insbesondere völliger Durchrostung der Stahlträger die Decke über dem Untergeschoss vollständig saniert werden muss. Als voraussichtliche Kosten hat er € 48.790,00 brutto veranschlagt. Auf das Ergebnis des Beweissicherungsverfahrens wird Bezug genommen.

Die Beklagte hat gemeint, das Maklerexposé sei schon nicht Grundlage des Vertrags geworden, da eine Gewähr für die dortigen Angaben ausdrücklich ausgeschlossen worden sei. Zudem sei darin nur von Renovierung, nicht aber von Sanierung die Rede. Ihr sei keine Arglist vorzuwerfen, insbesondere stelle das Überstreichen von rostigen Stahlträgern mit Rostschutzfarbe eine angemessene Renovierungsmaßnahme dar. Der Kläger habe im selbständigen Beweisverfahren selbst eingeräumt, die Feuchtigkeit im Keller erkannt zu haben. Die Beklagte hat Schadensersatzansprüche aufgrund des vereinbarten Gewährleistungsausschlusses für nicht gegeben, jedenfalls für verjährt erachtet. Der Zustand des Hauses habe seinem Baujahr entsprochen; die vom Kläger vorgetragenen Arbeiten seien nicht notwendig gewesen, die – bestrittenen – Kosten hierfür nicht von der Beklagten zu tragen.

Auf die tatsächlichen Feststellungen des erstinstanzlichen Urteils und die dort gestellten Anträge wird ergänzend Bezug genommen.

Mit Endurteil vom 19. September 2015 hat das Landgericht nach Einvernahme der Zeugen Cornelia S., Eva-Maria L., Nicolas L., Helmut R., Stefan Schr., Prof. Michael H., Herbert T., Hans Nikolaus D., Kathrin R., Karlheinz O., Wilhelm Scho., Jens P., Andreas F., Tobias L., Christine W. und Martin L. sowie der Einholung von Gutachten der Sachverständigen Dipl.-Ing. Martin H. (Bl. 172 ff.) und Dr.-Ing. habil. Stefan W. (Bl. 268 ff.) die Beklagte im Wesentlichen antragsgemäß gemäß §§ 437 Nr. 3, 433, 434 Abs. 1, 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB zur Zahlung von € 55.072,49 nebst Zinsen verurteilt und festgestellt, dass die Beklagte dem Kläger den weiteren Schaden zu ersetzen hat, der auf einer Erneuerung der Kappendecke im Keller des verkauften Anwesens beruht. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, dass der Haftungsausschluss im notariellen Kaufvertrag nicht greife, weil der Beklagten nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme Arglist vorzuwerfen sei, § 444 BGB. Sie habe bewusst die fehlende Drainage auf Nachfrage als vorliegend angegeben sowie die die Standsicherheit des Gebäudes gefährdende Feuchtigkeit verschwiegen und deren Ausmaß durch Überstreichen des Stahlträgers verschleiert. Die Angaben ihres Ehemannes bei Verkaufsgesprächen habe sich die Beklagte zurechnen zu lassen, § 166 BGB. Der Anspruch sei nicht verjährt, denn durch die Einleitung des selbständigen Beweisverfahrens im Jahr 2009 seien auch die erst im Rahmen des Klageverfahrens erhobenen Ansprüche auf Ersatz der einzelnen materiellrechtlichen Schadenspositionen gehemmt worden. Feststellungsinteresse liege vor, da nach den Ausführungen des Sachverständigen H. weitere Feuchtigkeitsschäden nicht ausgeschlossen werden könnten. Die Schadenshöhe bestimme sich nach den Ausführungen der beiden Sachverständigen, ergänzend nach einer Schätzung des Gerichts gemäß § 287 BGB. Danach sei die Klage fast vollumfänglich begründet. Lediglich einzelne Positionen seien hinsichtlich der verlangten Stundenlöhne und eines Vorteilsausgleichs zu kürzen gewesen. Kein Anspruch bestehe auch für eine Erneuerung der Treppe vom Untergeschoss ins Erdgeschoss, für den Innenanstrich und für die Erneuerung der Steckdosen. Auf die Ausführungen des Landgerichts wird insoweit Bezug genommen.

Mit ihrer hiergegen gerichteten Berufung erstrebt die Beklagte die Aufhebung des landgerichtlichen Urteils und die Abweisung der Klage. Sie rügt insbesondere, dass das Landgericht seinen eigenen Beweisbeschluss vom 6. Mai 2013 (Bl. 231 f., dort Ziffer III) nicht erschöpft und das Gutachten des Sachverständigen Z. für die Fragen betreffend „Baupreisermittlung und Abrechnung im Hoch- und Ingenieurbau“ nicht eingeholt, sondern die Höhe der betroffenen Positionen selbst geschätzt habe. Unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags bestreitet sie weiterhin ihre Haftung dem Grunde nach sowie die Schadenshöhe und macht Verjährung geltend. Insbesondere habe die Beweisaufnahme nicht ergeben, dass die Beklagte aufklärungsbedürftige Feuchtigkeit im Keller gekannt habe. Ein völlig trockener Keller sei auch nicht geschuldet gewesen, da es sich erkennbar um einen Erdkeller ohne Bodenplatte handle. Die Träger seien auf Anraten eines Handwerkers in gutem Glauben gestrichen worden ohne das Ausmaß der Schäden erkannt zu haben. Eine Drainage sei weder im Kaufvertrag noch im Exposé zugesichert worden, für eine solche ergebe sich auch keine technische Notwendigkeit. Hinsichtlich des Feststellungsantrags bestehe kein Feststellungsinteresse.

Der Kläger verteidigt das angegriffene Urteil und beantragt die Zurückweisung der Berufung. Er weist insbesondere darauf hin, dass nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme das Überstreichen der Stahlträger im Keller erst nach Besichtigung durch andere Kaufinteressenten erfolgte, die vom Kauf Abstand genommen hatten. Dass eine Sanierung eines durchgerosteten Stahlträgers nicht durch Überstreichen erfolgen könne, sei auch einem Laien bekannt.

Der Senat hat mit Beschluss vom 13. Mai 2015 (Bl. 442) eine ergänzende Beweiserhebung durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Frage der Schadenshöhe gemäß Ziffer III des Beweisbeschlusses des Landgerichts Landshut vom 6. Mai 2013 (Bl. 232) angeordnet und den Sachverständigen Hanns-Jürgen Z. nach Erstattung seines Gutachtens vom 22. September 2015 (Bl. 454 ff.) in der mündlichen Verhandlung vom 28. Oktober 2015 angehört.

Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien im Berufungsverfahren wird auf die im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze sowie auf die Niederschriften über die mündlichen Verhandlungen vom 13. Mai 2015 und – insoweit auch hinsichtlich des Ergebnisses der Sachverständigenanhörung – vom 28. Oktober 2015 Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung der Beklagten hat nur in geringem Umfang Erfolg. Das Urteil des Landgerichts war lediglich insoweit aufzuheben, als der im zweiten Rechtszug beauftragte Sachverständige vereinzelt Stundensätze oder andere Positionen nur in geringerem Umfang als das Landgericht für angemessen erachtet und Arbeiten am Putz im Erdgeschoß nur für eingeschränkt ansetzbar gehalten hat. Dies betrifft einen Betrag in Gesamthöhe von € 2.888,03. Im Übrigen war die Berufung zurückzuweisen.

1. Das Landgericht hat vorliegend trotz des umfassenden Gewährleistungsausschlusses in der notariellen Kaufvertragsurkunde ohne Rechtsfehler eine Haftung der Beklagten als Verkäuferin für arglistig verschwiegene Mängel der Kaufsache bejaht, § 444 BGB.

a) Verschwiegen wird ein Mangel dann, wenn eine Pflicht zur Aufklärung bestanden oder der Käufer nach dem Fehler gefragt hat. Das Verschweigen eines Fehlers stellt dann eine Täuschung dar, wenn hinsichtlich dieses Mangels auch angesichts der entgegengesetzten Interessen der Vertragsparteien eine Aufklärungspflicht besteht. Eine Offenbarungsverpflichtung trifft den Verkäufer bei verborgenen, wesentlichen Mängeln oder bei nicht erkennbaren Umständen, die nach der Lebenserfahrung auf das Entstehen bestimmter Mängel schließen lassen (BGH, Urteil vom 23. März 1990, V ZR 233/88, juris Rn. 21). Auf Fragen des Käufers im Verlauf der Vertragsverhandlungen ist der Verkäufer verpflichtet, alles mitzuteilen, was er zur konkreten Frage weiß, um dem Käufer auf dieser Grundlage eine Abwägung zu ermöglichen, ob und zu welchem Preis er kaufen will (BGH, Urteil vom 10. Juli 1987, V ZR 236/85, juris LS 1).

Ein Verkäufer, der eine nach diesen Maßstäben gebotene Aufklärung unterlässt, verhält sich arglistig, sofern er den Fehler mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass sein Vertragspartner den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (BGH, Urteile vom 3. März 1995, V ZR 43/94, juris Rn. 16, vom 14. Juni 1996, V ZR 105/95, juris LS 2 und vom 22. November 1996, V ZR 196/95, juris LS 1). Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfaßt damit nicht nur ein Handeln des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines „Fürmöglichhaltens und Inkaufnehmens“ reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (BGH, Urteil vom 22. November 1996, V ZR 196/95, juris LS 1). Dies ist hier nach der vom Landgericht durchgeführten Beweisaufnahme und Beweiswürdigung im Hinblick auf die fehlende Drainage und die durchgerosteten Deckenträger der Kellerdecke der Fall.

b) Dass die Ehefrau des Klägers sich bei der Beklagten ausdrücklich nach dem Vorhandensein einer Drainage erkundigt hat, was bejaht worden sei, hat die Ehefrau des Klägers sowohl in der mündlichen Verhandlung vom 26. März 2012 als auch in der mündlichen Verhandlung vom 5. Juni 2014 als Zeugin ausdrücklich bestätigt. Das Landgericht war von der Glaubwürdigkeit dieser Aussage überzeugt (Urteil S. 11). Dies rügt die Berufungsbegründung nicht. Hieran ist der Senat grundsätzlich gemäß § 529 ZPO gebunden. Tatsächlich existierte eine solche Drainage nicht, was die Beklagte auch nicht bestreitet.

Ferner ist unstreitig, dass weder der Kläger noch seine Frau von der Beklagten auf die wegen Rost überstrichenen Stahlträger hingewiesen worden sind. Ausweislich der Bekundungen des Sachverständigen H. in der mündlichen Verhandlung vom 16. Juli 2014 wäre der schwere Rostbefall für jeden – auch für den Laien – erkennbar gewesen, da der Stahlträger bereits „wie Blätterteig“ ausgesehen habe. Dies war in Folge des Anstrichs – wie auch den im Akt befindlichen Fotos zu entnehmen ist – nicht mehr ohne weiteres erkennbar, ist aber ein offenbarungspflichtiger wesentlicher Umstand, da starker Rostbefall an tragenden Teilen nach der Lebenserfahrung auf das Entstehen bestimmter Mängel, nämlich Einbußen in der Tragfähigkeit der Decke, als möglich schließen lassen. Dass die Beklagte zumindest billigend in Kauf genommen hat, dass ihr Vertragspartner den Mangel nicht erkannt hat und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (BGH, Urteile vom 3. März 1995, V ZR 43/94, juris Rn. 16, vom 14. Juni 1996, V ZR 105/95, juris LS 2 und vom 22. November 1996, V ZR 196/95, juris LS 1), ergibt sich für den Senat wie für das Landgericht aus dem Umstand, dass ausweislich des Ergebnisses der Beweisaufnahme der Anstrich erst nach dem fehlgeschlagenen Verkaufsversuch an das Ehepaar L. vorgenommen wurde.

2. Dass die verschiedenen Erklärungen der Ehegatten der Parteien, sei es dass sie abgegeben wurden, sei es dass sie entgegen genommen wurden, den Parteien zuzurechnen sind, ergibt sich bereits aus § 166 Abs. 1 BGB. Am jeweiligen Auftreten in Vertretung besteht nach der Lebenserfahrung kein Zweifel. Es ist auch nicht vorgetragen, dass der jeweiligen Gegenseite gegenüber etwas anderes zum Ausdruck gebracht worden wäre.

3. Damit ist die Beklagte dem Kläger gemäß §§ 437 Nr. 3, 433, 434 Abs. 1, 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet. Dieser erstreckt sich auf alle unmittelbaren und mittelbaren Nachteile des schädigenden Verhaltens (Palandt, BGB, § 280 Rn. 32) bzw. der Gläubiger ist so zu stellen wie er stehen würde, wenn der Schuldner den Vertrag ordnungsgemäß erfüllt hätte (Palandt, BGB, § 281 Rn. 17). Anders als die Beklagte meint, umfasst die Ersatzpflicht damit insbesondere die Erneuerung der aufgrund Feuchtigkeit einsturzgefährdeten Kellerdecke samt damit zusammenhängenden Arbeiten und auch die Errichtung der von der Beklagten als bestehend beschriebenen Drainage.

4. Die klägerischen Ansprüche sind nicht – auch nicht teilweise – verjährt. Die Verjährung wurde durch die Durchführung des Beweissicherungsverfahrens gehemmt, § 204 Nr. 7 BGB. Im Beweissicherungsverfahren war die Problematik der mangelhaften Kellerdecke, der verrosteten Stahlträger und der fehlenden Drainage enthalten. Ein Antrag auf Beweissicherung hemmt die Verjährung für alle Ansprüche aus Mängeln, auf die die Sicherung des Beweises sich bezieht (BGH, Urteil vom 29. Januar 2008, XI ZR 160/07, juris Rn. 30). Sämtliche von der Beklagten als verjährt angesehenen Positionen (Umbaukosten, Umzugskosten, Reinigungs- und Stromaufwand) sind adäquat kausal auf die mangelhafte und austauschbedürftige Kellerdecke zurückzuführen.

5. Hinsichtlich der Schadenshöhe wird auf die Ausführungen im erstinstanzlichen Urteil (S. 12 bis 18) Bezug genommen. Nach Maßgabe des vom Senat erholten, gut nachvollziehbaren und in sich stimmigen Gutachtens des Sachverständigen Z., an dem zu zweifeln das Gericht keinen Anlaß hat, sind lediglich folgende Änderungen veranlasst:

statt eines Stundenlohns von € 15,00 sind nur € 12,00 bei den Positionen Umzug und Reinigung des Ferienhauses, Baustellenreinigung und Wiedereinzug anzusetzen, insgesamt also ein Abzug von € 270,00 zu machen; wegen einer nicht ansetzbaren Position in K 25 sind € 88,94 in Abzug zu bringen; für die Erneuerung der Oberböden sind wegen der tatsächlich geringeren Quadratmeteranzahl der Küche € 80,33 abzuziehen; für die Türerneuerung ist nach sachverständiger Einschätzung wegen des zu hoch angesetzten Preises für die Türen ein Abschlag von € 123,76 zu machen; die Erneuerung des Putzes im Erdgeschoß ist – wie auch bereits vom Sachverständigen H. so gesehen – nur mit einem Wert von € 2.200,00 anzusetzen, hier ist der geltend gemachte und vom Landgericht zugesprochene Betrag um € 2.325,00 zu verringern.

Insgesamt ist damit von dem vom Landgericht zugesprochenen Betrag ein Abschlag von € 2.888,03 zu machen. In diesem Umfang hat die Berufung Erfolg, weit überwiegend war sie zurückzuweisen. Der Zinsausspruch war der Tenorierung des Zahlungsanspruchs anzupassen.

6. Da nach dem unbestrittenen Vortrag des Klägers die Arbeiten am Haus noch nicht abgeschlossen sind, besteht weiterhin Feststellungsinteresse für die vom Kläger erhobene Feststellungsklage.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Auch unter Berücksichtigung der Berufungsentscheidung war eine Änderung des Kostenausspruchs erster Instanz nicht veranlasst.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen; es handelt sich um die Entscheidung eines Einzelfalls.