Übersicht:
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Gerichtsurteil zum Grundstückskauf: Arglistiges Verschweigen von Mängeln untersucht
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Welche Rechte habe ich als Käufer, wenn ich versteckte Mängel an der Immobilie entdecke?
- Wie kann ich beweisen, dass der Verkäufer Mängel arglistig verschwiegen hat?
- Welche Konsequenzen hat ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag bei arglistiger Täuschung?
- Welche Fristen gelten für die Geltendmachung von Ansprüchen bei arglistiger Täuschung?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Kläger kaufte ein Haus, bei dem versteckte Mängel arglistig verschwiegen wurden.
- Die Beklagte gab falsche Angaben zur Drainage und überdeckte schwerwiegende Mängel.
- Der Haftungsausschluss im Kaufvertrag greift nicht, da Arglist nachgewiesen wurde.
- Das Gericht verurteilte die Beklagte zur Zahlung von Schadensersatz.
- Der Kläger konnte die Mängel beim Kauf nicht erkennen.
- Das Maklerexposé war falsch und irreführend.
- Zeugen bestätigten die arglistigen Handlungen der Beklagten.
- Sachverständige bestätigten das Fehlen der Drainage und die schweren Rostschäden.
- Die arglistige Täuschung hebt den Gewährleistungsausschluss auf.
- Die Beklagte muss für die Instandsetzungskosten aufkommen.
Gerichtsurteil zum Grundstückskauf: Arglistiges Verschweigen von Mängeln untersucht
Der Kauf eines Grundstücks ist oft ein großer Schritt im Leben und häufig mit hohen finanziellen Investitionen verbunden. Besonders wichtig ist es, dass das Grundstück mängelfrei ist und alle wichtigen Informationen über den Zustand des Grundstücks vor dem Kauf bekannt sind. Doch was passiert, wenn sich nach dem Kauf herausstellt, dass das Grundstück Mängel aufweist, die vor dem Kauf nicht offengelegt wurden? In diesem Fall kann der Käufer Ansprüche wegen Sachmängelhaftung geltend machen. Ein häufiges Problem in diesem Zusammenhang ist das arglistige Verschweigen von Mängeln.
Das arglistige Verschweigen von Mängeln liegt vor, wenn der Verkäufer Mängel am Grundstück bewusst verschweigt, obwohl er von ihnen Kenntnis hat. Der Käufer wird dadurch in seiner Entscheidung, den Kaufvertrag zu schließen, getäuscht und kann den Kaufvertrag unter Umständen anfechten oder Schadensersatz fordern. Die Beweislast für das arglistige Verschweigen liegt dabei beim Käufer. Dies bedeutet, dass er beweisen muss, dass der Verkäufer die Mängel kannte und sie bewusst verschwiegen hat. Um solche Situationen zu vermeiden, ist es daher wichtig, sich vor dem Kauf eines Grundstücks umfassend zu informieren und alle wichtigen Informationen beim Verkäufer einzuholen.
Ein aktuelles Gerichtsurteil verdeutlicht die komplizierten Rechtsfragen im Zusammenhang mit der Sachmängelhaftung bei Grundstückskauf und dem arglistigen Verschweigen von Mängeln. Das Urteil befasst sich mit einem konkreten Fall, in dem…
Immobilienkauf Mängel verschwiegen?
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Der Fall vor Gericht
Arglistige Täuschung beim Immobilienkauf: OLG München verurteilt Verkäuferin zu hohem Schadensersatz
Der Fall dreht sich um den Verkauf eines Einfamilienhauses in F. durch die Beklagte an den Kläger im Jahr 2007. Der Kaufpreis betrug 175.000 Euro. Im Kaufvertrag war ein umfassender Gewährleistungsausschluss vereinbart worden, mit Ausnahme der Haftung für Vorsatz oder Arglist. Nach dem Einzug stellte der Käufer erhebliche Mängel fest, insbesondere Feuchtigkeit im Keller wegen fehlender Drainage und Abdichtung sowie eine Durchrostung der Stahlträger im Keller mit weitgehendem Verlust der Tragfähigkeit.
Der Kläger warf der Verkäuferin vor, diese Mängel arglistig verschwiegen zu haben. Die Beklagte habe das Vorhandensein einer Drainage wahrheitswidrig bejaht und zur Täuschung ein Kiesbett um das Haus angelegt. Zudem sei der marode Stahlträger im Keller in Täuschungsabsicht mit grüner Farbe überstrichen worden. Der Kläger verlangte Schadensersatz für umfangreiche Sanierungsarbeiten.
Die Beklagte bestritt jegliche Arglist. Das Überstreichen der Stahlträger mit Rostschutzfarbe sei eine angemessene Renovierungsmaßnahme gewesen. Zudem habe der Kläger die Feuchtigkeit im Keller selbst erkannt.
Landgericht und OLG München bejahen arglistige Täuschung durch Verkäuferin
Das Landgericht gab der Klage nach umfangreicher Beweisaufnahme weitgehend statt. Es sah eine arglistige Täuschung durch die Beklagte als erwiesen an, weshalb der Gewährleistungsausschluss nicht greife. Das OLG München bestätigte diese Einschätzung im Wesentlichen.
Das Gericht sah es als erwiesen an, dass die Beklagte auf Nachfrage wahrheitswidrig angegeben hatte, eine Drainage sei vorhanden. Tatsächlich existierte keine Drainage. Zudem hatte die Beklagte die durchgerosteten Stahlträger im Keller überstrichen, ohne den Käufer auf diesen schwerwiegenden Mangel hinzuweisen.
Nach Auffassung des OLG München hätte die Verkäuferin den Käufer über diese wesentlichen Mängel aufklären müssen. Der starke Rostbefall an tragenden Teilen lasse nach der Lebenserfahrung auf mögliche Einbußen in der Tragfähigkeit der Decke schließen. Dass die Beklagte zumindest billigend in Kauf genommen habe, dass der Käufer den Mangel nicht erkannte, ergebe sich daraus, dass der Anstrich erst nach einem fehlgeschlagenen Verkaufsversuch an andere Interessenten vorgenommen wurde.
Umfangreicher Schadensersatz für Sanierungsarbeiten zugesprochen
Das OLG München verurteilte die Beklagte zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von über 52.000 Euro. Dies umfasst insbesondere die Kosten für die Erneuerung der einsturzgefährdeten Kellerdecke und die Errichtung einer Drainage. Auch weitere Folgekosten wie Umzugs- und Reinigungsaufwand müssen ersetzt werden.
Das Gericht stellte zudem fest, dass die Beklagte dem Kläger auch künftige Schäden zu ersetzen hat, die auf der Erneuerung der Kellerdecke beruhen. Damit trägt die Verkäuferin das volle finanzielle Risiko für die Beseitigung der arglistig verschwiegenen Mängel.
Der Fall zeigt eindrücklich, wie weitreichend die Folgen einer arglistigen Täuschung beim Immobilienverkauf sein können. Verkäufer sind gut beraten, Kaufinteressenten umfassend und wahrheitsgemäß über bekannte Mängel zu informieren. Andernfalls drohen trotz vereinbarter Gewährleistungsausschlüsse hohe Schadensersatzforderungen.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil des OLG München unterstreicht die weitreichende Haftung von Immobilienverkäufern bei arglistiger Täuschung. Selbst bei vereinbartem Gewährleistungsausschluss können Verkäufer zu umfangreichem Schadensersatz verpflichtet werden, wenn sie wesentliche Mängel verschweigen oder falsche Angaben machen. Die Entscheidung verdeutlicht die Pflicht zur umfassenden und wahrheitsgemäßen Aufklärung über bekannte Mängel beim Immobilienverkauf und die erheblichen finanziellen Risiken bei Verletzung dieser Pflicht.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Grundstückskäufer stärkt dieses Urteil Ihre Position erheblich. Selbst bei einem vereinbarten Gewährleistungsausschluss können Sie bei arglistiger Täuschung umfangreichen Schadensersatz fordern. Achten Sie besonders auf versteckte Mängel wie Feuchtigkeit oder Schäden an tragenden Teilen. Fragen Sie gezielt nach und dokumentieren Sie die Antworten. Bei Verdacht auf Täuschung lohnt sich ein Beweissicherungsverfahren, um die Verjährung zu hemmen. Im Streitfall müssen Sie zwar die Arglist beweisen, aber das Gericht legt hier einen weiten Maßstab an. Neben den eigentlichen Sanierungskosten können Sie auch Folgekosten wie Umzug oder Mietausfall geltend machen.
FAQ – Häufige Fragen
Sie planen den Kauf einer Immobilie und möchten sicherstellen, dass Sie keine bösen Überraschungen erleben? Arglistige Täuschung beim Immobilienkauf ist ein Thema, das viele Käufer beschäftigt. In unserer FAQ-Rubrik finden Sie Antworten auf wichtige Fragen rund um dieses Thema und erfahren, wie Sie sich vor Betrug schützen können. Lassen Sie sich von unseren Experten informieren und treffen Sie eine fundierte Kaufentscheidung!
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Welche Rechte habe ich als Käufer, wenn ich versteckte Mängel an der Immobilie entdecke?
- Wie kann ich beweisen, dass der Verkäufer Mängel arglistig verschwiegen hat?
- Welche Konsequenzen hat ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag bei arglistiger Täuschung?
- Welche Fristen gelten für die Geltendmachung von Ansprüchen bei arglistiger Täuschung?
Welche Rechte habe ich als Käufer, wenn ich versteckte Mängel an der Immobilie entdecke?
Bei versteckten Mängeln an einer Immobilie haben Käufer grundsätzlich verschiedene Rechte, die sich aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ableiten. Ein versteckter Mangel liegt vor, wenn er zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses nicht erkennbar war und erst später entdeckt wird.
Zunächst hat der Käufer das Recht auf Nacherfüllung gemäß § 439 BGB. Dies bedeutet, dass der Verkäufer verpflichtet ist, den Mangel zu beseitigen oder eine mangelfreie Sache zu liefern. Der Käufer kann wählen, welche Art der Nacherfüllung er bevorzugt, sofern die gewählte Art nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist.
Sollte die Nacherfüllung scheitern, stehen dem Käufer weitere Rechte zu. Er kann den Kaufpreis mindern (§ 441 BGB) oder vom Vertrag zurücktreten (§ 323 BGB). Bei einer Kaufpreisminderung wird der Preis im Verhältnis zum Mangel reduziert. Ein Rücktritt vom Vertrag führt zur Rückabwicklung des Kaufvertrags, wobei der Käufer den Kaufpreis zurückerhält und die Immobilie an den Verkäufer zurückgeben muss.
In bestimmten Fällen hat der Käufer auch Anspruch auf Schadensersatz (§§ 280, 281 BGB). Dies gilt insbesondere, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Arglist liegt vor, wenn der Verkäufer den Mangel kannte oder zumindest für möglich hielt und bewusst nicht offenlegte.
Es ist wichtig zu beachten, dass diese Rechte zeitlich begrenzt sind. Nach § 438 BGB verjähren Ansprüche wegen Sachmängeln bei Immobilien in der Regel nach fünf Jahren ab Übergabe der Immobilie. Bei arglistigem Verschweigen gilt jedoch die reguläre Verjährungsfrist von drei Jahren ab Kenntnis des Mangels.
Um seine Rechte geltend zu machen, sollte der Käufer den Mangel unverzüglich nach Entdeckung dem Verkäufer anzeigen. Dies dient der Beweissicherung und verhindert den Vorwurf, der Käufer habe den Mangel zu spät gemeldet.
In der Praxis ist es oft schwierig, versteckte Mängel nachzuweisen. Daher empfiehlt es sich, einen Sachverständigen hinzuzuziehen, der den Mangel begutachtet und dokumentiert. Dies kann bei späteren rechtlichen Auseinandersetzungen von großem Nutzen sein.
Es ist zu beachten, dass in vielen Kaufverträgen für Immobilien ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wird. Dieser schließt die Haftung des Verkäufers für Sachmängel aus, es sei denn, er hat den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen.
Bei einem versteckten Mangel wie beispielsweise einem undichten Dach, das erst nach starkem Regen Probleme verursacht, könnte der Käufer zunächst die Reparatur vom Verkäufer verlangen. Weigert sich dieser oder schlägt die Reparatur fehl, könnte der Käufer den Kaufpreis mindern oder bei einem erheblichen Mangel vom Vertrag zurücktreten.
Die Durchsetzung der Rechte erfordert oft juristische Schritte. Dabei ist zu beachten, dass die Beweislast grundsätzlich beim Käufer liegt. Er muss nachweisen, dass der Mangel bereits bei Übergabe der Immobilie vorlag und nicht erst später entstanden ist.
Wie kann ich beweisen, dass der Verkäufer Mängel arglistig verschwiegen hat?
Der Nachweis einer arglistigen Täuschung durch den Verkäufer ist für Käufer von großer Bedeutung, insbesondere wenn der Kaufvertrag einen Gewährleistungsausschluss enthält. Arglist liegt vor, wenn der Verkäufer einen Mangel kennt oder zumindest für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.
Um Arglist zu beweisen, muss der Käufer darlegen und beweisen, dass der Verkäufer den Mangel kannte oder zumindest für möglich hielt. Dies kann durch verschiedene Indizien erfolgen, wie etwa Zeugenaussagen, Dokumente oder Sachverständigengutachten. Besonders wichtig ist der Nachweis, dass der Verkäufer bewusst geschwiegen hat, obwohl er zur Aufklärung verpflichtet gewesen wäre.
Die Rechtsprechung hat einige Erleichterungen für den Käufer geschaffen. So kommen ihm bei der unterbliebenen Offenbarung negativer Tatsachen Beweiserleichterungen nach den Grundsätzen der sekundären Darlegungslast zugute. Das bedeutet, der Verkäufer muss substantiiert darlegen, warum er davon ausging, der Käufer sei bereits über den Mangel informiert gewesen. Ein bloßes Bestreiten der fehlenden Aufklärung reicht nicht aus und kann sogar als gerichtliches Geständnis gewertet werden.
Es ist wichtig zu verstehen, dass nicht jedes Verschweigen automatisch arglistig ist. Eine leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis des Verkäufers genügt nicht für den Vorwurf der Arglist. Der Käufer muss nachweisen, dass der Verkäufer zumindest mit Eventualvorsatz gehandelt hat.
Gelingt dem Käufer der Nachweis der Arglist, hat dies weitreichende Konsequenzen für den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag. Ein solcher Ausschluss ist bei arglistiger Täuschung gemäß § 444 BGB unwirksam. Dies bedeutet, dass der Käufer trotz des vereinbarten Gewährleistungsausschlusses sämtliche gesetzlichen Gewährleistungsrechte geltend machen kann.
Zu diesen Rechten gehören insbesondere der Anspruch auf Nacherfüllung, das Recht zum Rücktritt vom Vertrag, die Minderung des Kaufpreises sowie Schadensersatzansprüche. Darüber hinaus hat der Käufer die Möglichkeit, den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anzufechten. Eine erfolgreiche Anfechtung führt dazu, dass der Vertrag rückabgewickelt wird – der Käufer kann den Kaufpreis zurückverlangen und muss im Gegenzug die Kaufsache zurückgeben.
Es ist hervorzuheben, dass die Beweislast für die Arglist beim Käufer liegt. Dies kann in der Praxis eine erhebliche Hürde darstellen, da innere Tatsachen wie die Kenntnis oder das Für-möglich-Halten eines Mangels schwer nachzuweisen sind. Dennoch bietet die Rechtsprechung dem Käufer gewisse Erleichterungen, indem sie vom Verkäufer verlangt, die Erfüllung seiner Offenbarungspflicht detailliert darzulegen.
Für Käufer ist es ratsam, bereits vor dem Kauf sorgfältig zu prüfen und alle Auffälligkeiten zu dokumentieren. Im Streitfall können solche Aufzeichnungen wertvolle Beweismittel darstellen. Auch die Einholung von Sachverständigengutachten kann hilfreich sein, um nachzuweisen, dass ein Mangel dem Verkäufer bekannt gewesen sein musste.
Die Unwirksamkeit des Gewährleistungsausschlusses bei Arglist unterstreicht die Bedeutung von Treu und Glauben im Vertragsrecht. Sie soll verhindern, dass sich ein Verkäufer durch einen pauschalen Haftungsausschluss seiner Verantwortung für bewusst verschwiegene Mängel entziehen kann. Gleichzeitig schützt sie den gutgläubigen Käufer vor den Folgen einer unredlichen Freizeichnung des Verkäufers von der Sachmängelhaftung.
Welche Konsequenzen hat ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag bei arglistiger Täuschung?
Bei arglistiger Täuschung durch den Verkäufer einer Immobilie kann der Käufer umfangreiche Schadensersatzansprüche geltend machen. Das Gesetz sieht vor, dass der Käufer so zu stellen ist, als wäre der Vertrag nie geschlossen worden. Dies bedeutet, dass sämtliche Kosten und Schäden, die dem Käufer durch den Vertragsschluss entstanden sind, ersetzt werden müssen.
An erster Stelle stehen die Kosten zur Beseitigung des verschwiegenen Mangels. Dabei kann der Käufer die vollen Reparaturkosten verlangen, ohne dass ein Abzug „neu für alt“ vorgenommen wird. Dies gilt selbst dann, wenn durch die Reparatur eine Verbesserung des ursprünglichen Zustands eintritt. Allerdings ist zu beachten, dass die Umsatzsteuer erst dann geltend gemacht werden kann, wenn sie tatsächlich angefallen ist, also nach Durchführung und Bezahlung der Reparaturarbeiten.
Neben den direkten Sanierungskosten können auch weitere Folgekosten vom Verkäufer verlangt werden. Dazu zählen etwa Kosten für ein Gutachten zur Feststellung des Mangels, Kosten für eine vorübergehende Ersatzunterkunft, falls das Haus wegen der Reparaturarbeiten nicht bewohnbar ist, oder auch entgangene Mieteinnahmen, wenn das Objekt als Kapitalanlage gedacht war.
Zudem hat der Käufer Anspruch auf Ersatz aller mit dem Kauf verbundenen Nebenkosten. Hierzu gehören die Notarkosten, Grundbuchgebühren, die Grunderwerbsteuer sowie gegebenenfalls Maklerkosten. Auch Finanzierungskosten wie Zinsen und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kündigung des Darlehensvertrags können geltend gemacht werden.
In besonders schwerwiegenden Fällen, wenn der Mangel nicht oder nur teilweise zu beseitigen ist, kann der Käufer zusätzlich den dauerhaften Minderwert der Immobilie als Schadensersatz fordern. Dies kommt etwa in Betracht, wenn durch den Mangel eine dauerhafte Wertminderung des Objekts eintritt.
Es ist wichtig zu betonen, dass der Käufer die Beweislast für das Vorliegen der arglistigen Täuschung trägt. Er muss nachweisen, dass der Verkäufer den Mangel kannte und bewusst verschwieg. Dies kann in der Praxis oft schwierig sein, weshalb eine sorgfältige Dokumentation aller Umstände und Kommunikation während des Kaufprozesses ratsam ist.
Der Anspruch auf Schadensersatz verjährt innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Käufer von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat.
Abschließend ist zu beachten, dass die genaue Höhe des Schadensersatzes immer vom Einzelfall abhängt und gerichtlich überprüft werden kann. Die Gerichte legen dabei einen strengen Maßstab an, um sicherzustellen, dass der Käufer tatsächlich nur die Schäden ersetzt bekommt, die kausal auf die arglistige Täuschung zurückzuführen sind.
Welche Fristen gelten für die Geltendmachung von Ansprüchen bei arglistiger Täuschung?
Bei arglistiger Täuschung gelten besondere Fristen für die Geltendmachung von Ansprüchen. Im Gegensatz zu den üblichen Gewährleistungsfristen kommen hier längere Verjährungsfristen zum Tragen, die dem Geschädigten mehr Zeit einräumen, seine Rechte durchzusetzen.
Die regelmäßige Verjährungsfrist bei arglistiger Täuschung beträgt drei Jahre. Diese Frist beginnt jedoch nicht mit der Übergabe der Kaufsache, sondern erst mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Dies bedeutet, dass die Verjährungsfrist erst zu laufen beginnt, wenn der Käufer den Mangel entdeckt und erkennt, dass dieser ihm arglistig verschwiegen wurde.
Bei Baumängeln, die arglistig verschwiegen wurden, gilt eine besondere Regelung. Hier verjähren etwaige Ansprüche nicht vor Ablauf der gesetzlichen Fünfjahresfrist beziehungsweise nicht vor Ende der vereinbarten Gewährleistungsfrist. Dies stellt sicher, dass der Käufer auch bei später entdeckten Mängeln noch Ansprüche geltend machen kann.
Es ist wichtig zu beachten, dass neben diesen speziellen Fristen auch eine absolute Verjährungsfrist existiert. Ansprüche wegen arglistiger Täuschung verjähren spätestens in zehn Jahren von ihrer Entstehung an, unabhängig von der Kenntnis oder grob fahrlässigen Unkenntnis des Gläubigers. Bei Schäden an Bauwerken gilt sogar eine verlängerte Maximalfrist von 30 Jahren ab der Verursachung des Mangels.
Der Bundesgerichtshof hat in jüngerer Rechtsprechung die Rechte von Käufern bei arglistigem Verschweigen von Mängeln gestärkt. So wurde klargestellt, dass ein Verkäufer verpflichtet ist, bekannte oder erkennbare erhebliche Mängel offenzulegen, selbst wenn im notariellen Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde. Ein solcher Ausschluss greift bei arglistigem Verschweigen nicht.
Für den Käufer bedeutet dies, dass er bei Entdeckung eines arglistig verschwiegenen Mangels sorgfältig prüfen sollte, wann er davon Kenntnis erlangt hat. Ab diesem Zeitpunkt beginnt die dreijährige Verjährungsfrist zu laufen. Es empfiehlt sich, zeitnah rechtliche Schritte einzuleiten, um den Anspruch zu sichern.
Die verlängerten Fristen bei arglistiger Täuschung bieten dem Käufer einen erweiterten Schutz. Sie ermöglichen es, auch bei später entdeckten Mängeln noch Ansprüche geltend zu machen, sofern diese vom Verkäufer bewusst verschwiegen wurden. Dies ist besonders relevant bei versteckten Mängeln, die oft erst nach längerer Nutzung zutage treten.
Es ist zu betonen, dass die Beweislast für das arglistige Verschweigen beim Käufer liegt. Er muss nachweisen, dass der Verkäufer den Mangel kannte und bewusst verschwieg. Dies kann in der Praxis eine Herausforderung darstellen, weshalb eine gründliche Dokumentation aller Umstände und Kommunikation im Zusammenhang mit dem Kauf ratsam ist.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Sachmängelhaftung: Das Recht des Käufers, bei Mängeln einer gekauften Sache Nachbesserung, Minderung des Kaufpreises oder Rücktritt vom Kaufvertrag zu verlangen. Besonders relevant, wenn die Sache nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist oder für die gewöhnliche Verwendung nicht geeignet ist.
- Gewährleistungsausschluss: Eine vertragliche Vereinbarung, die die Haftung des Verkäufers für bestimmte Mängel ausschließt. Dieser Ausschluss gilt jedoch nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln oder bei Vorsatz.
- Arglistige Täuschung: Wenn der Verkäufer bewusst Mängel verschweigt oder falsche Angaben macht, um den Käufer zu täuschen. In solchen Fällen greift der Gewährleistungsausschluss nicht und der Verkäufer haftet für die verschwiegenen Mängel.
- Beweislast: Die Verpflichtung einer Partei, die notwendigen Beweise für ihre Behauptungen vorzulegen. Im Fall von Sachmängeln muss der Käufer beweisen, dass der Mangel vor dem Kauf vorhanden war und der Verkäufer diesen arglistig verschwiegen hat.
- Schadensersatz: Die finanzielle Entschädigung, die der Käufer vom Verkäufer verlangen kann, wenn durch arglistige Täuschung ein Schaden entstanden ist. Dies umfasst direkte und indirekte Kosten, wie Sanierungskosten, Umzugskosten und Mietkosten für eine Ersatzwohnung.
- Beweissicherungsverfahren: Ein gerichtliches Verfahren, das dazu dient, Beweise zu sichern, bevor diese möglicherweise verloren gehen oder sich verändern. Dieses Verfahren kann die Verjährung von Ansprüchen hemmen und ist besonders wichtig, um rechtzeitig Beweise für verdeckte Mängel zu sichern.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 437 Nr. 3 BGB (Sachmängelgewährleistung): Dieser Paragraph regelt die Rechte des Käufers bei Mängeln an der gekauften Sache. Er gibt dem Käufer das Recht, Nacherfüllung (Reparatur oder Ersatzlieferung), Rücktritt vom Vertrag, Minderung des Kaufpreises oder Schadensersatz zu verlangen. Im vorliegenden Fall macht der Käufer Schadensersatzansprüche geltend, da die Mängel am Haus so schwerwiegend sind, dass eine Nacherfüllung unverhältnismäßig wäre.
- § 434 BGB (Sachmangel): Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Ist-Beschaffenheit der Kaufsache von der Soll-Beschaffenheit abweicht. Dies kann durch Vereinbarung, nach der Art der Sache oder durch öffentliche Äußerungen bestimmt sein. Im vorliegenden Fall liegt ein Sachmangel vor, da das Haus nicht die Eigenschaften aufweist, die bei einem Haus dieses Alters und dieser Beschreibung erwartet werden können (fehlende Drainage, durchgerostete Stahlträger).
- § 280 BGB (Schadensersatz wegen Pflichtverletzung): Dieser Paragraph regelt den Anspruch auf Schadensersatz, wenn eine Vertragspartei ihre Pflichten aus dem Vertrag verletzt. Im vorliegenden Fall hat die Verkäuferin ihre Pflicht zur Offenlegung von Mängeln verletzt, was zu einem Schaden beim Käufer geführt hat (Kosten für die Sanierung).
- § 281 BGB (Schadensersatz statt der Leistung): Dieser Paragraph regelt den Anspruch auf Schadensersatz, wenn der Schuldner eine Leistung nicht erbringt. Im vorliegenden Fall kann der Käufer Schadensersatz statt der Leistung verlangen, da die Verkäuferin die Mängel nicht beseitigt hat.
- § 444 BGB (Ausschluss der Gewährleistung): Dieser Paragraph erlaubt den Ausschluss der Gewährleistung, jedoch nicht bei arglistiger Täuschung. Im vorliegenden Fall wurde zwar ein Gewährleistungsausschluss vereinbart, dieser greift jedoch nicht, da die Verkäuferin die Mängel arglistig verschwiegen hat.
Das vorliegende Urteil
OLG München – Az.: 20 U 4044/14 – Urteil vom 28.10.2015
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I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Landshut vom 19. September 2014, Az. 82 O 2974/11, in Ziffer I abgeändert und – teilweise klarstellend – neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger € 52.184,46 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus € 42.784,03 ab dem 7. September 2011, aus € 424,83 seit 2. Dezember 2011 und aus € 8.975,60 seit 12. Oktober 2012 zu bezahlen.
II. Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.
III. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.
V. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Der Kläger erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 17. August 2007 (K 2) von der Beklagten deren Einfamilienhaus in der D.straße 28, … F., zu einem Kaufpreis von € 175.000,00. Im Maklerexposé (K 1) ist angeführt, dass das Haus „mit großer Sorgfalt die letzten Jahre komplett renoviert“ worden ist. Der notarielle Kaufvertrag weist unter Ziffer V.2 einen Gewährleistungsausschluss mit Ausnahme der Haftung für Vorsatz oder Arglist auf, wobei die Erklärung der Verkäuferin enthalten ist, dass ihr versteckte Sachmängel nicht bekannt seien. Eine Drainage war in dem Haus zum Zeitpunkt des Kaufs nicht vorhanden. Der Kläger bezog das erworbene Anwesen zunächst, zog dann aber mit seiner Familie für die Zeit von drei Monaten zum Zwecke der Durchführung von umfassenden Instandsetzungsarbeiten am Haus in ein Ferienhaus.
Der Kläger hat vor dem Landgericht vorgetragen, er habe nach seinem Einzug einen umfassenden Sanierungsbedarf hinsichtlich einer Hausabdichtung und der Kellerdecke festgestellt. Die Ursachen hierfür, nämlich erhebliche Feuchtigkeit im Keller wegen fehlender Drainage und Abdichtung und eine Durchrostung der Stahlträger im Keller mit weitgehendem Verlust der Tragfähigkeit habe die Beklagte anlässlich der Verkaufsgespräche arglistig verschwiegen, das Vorhandensein einer Drainage sogar unter Hinweis auf ein entlang des Hauses vorhandenes Kiesbett wahrheitswidrig bejaht. Dieses allerdings hätten die Beklagte und ihr Ehemann nur zur Täuschung von Kaufinteressenten angelegt. Der völlig marode Stahlträger im Keller sei in Täuschungsabsicht mit grüner Farbe überstrichen worden. Bei Gefahrübergang hätten alle die Mängel vorgelegen, die der Sachverständige W. in seinem Bericht vom 5. Januar 2009 (K 3) festgestellt habe. Diese Mängel habe der Kläger vor dem Kauf nicht erkennen können. Auch das Maklerexposé sei falsch gewesen. Der Kläger hat die Auffassung vertreten, dass die Beklagte ihn arglistig getäuscht habe, weshalb der Gewährleistungsausschluss nicht greife und die Beklagte zur Leistung von Schadensersatz verpflichtet sei. Dieser betreffe insbesondere die Kosten für den Einbau einer Drainage, für die Erneuerung der aufgrund der Feuchtigkeitsschäden einsturzgefährdeten Kellerdecke samt Demontage- und Montagearbeiten hinsichtlich der Elektro-, Heizungs- und Sanitärinstallation, die Kosten für sonstige Handwerkerleistungen und Material sowie die Aufwendungen für den Umzug der Familie, das für die Dauer der Arbeiten angemietete Ferienhaus, den Wiedereinzug und anfallende Reinigungsarbeiten.
Der Kläger hatte bereits mit Schriftsatz vom 24. März 2009 unter dem Aktenzeichen 31 OH 575/09 ein selbständiges Beweisverfahren vor dem Landgericht Memmingen eingeleitet. Der dort beauftragte Sachverständige Martin H. hat sein Gutachten am 28. Mai 2011 erstattet und u.a. bestätigt, dass das Haus nicht abgedichtet ist, keine Drainage vorlag und wegen Feuchtigkeitsschäden, insbesondere völliger Durchrostung der Stahlträger die Decke über dem Untergeschoss vollständig saniert werden muss. Als voraussichtliche Kosten hat er € 48.790,00 brutto veranschlagt. Auf das Ergebnis des Beweissicherungsverfahrens wird Bezug genommen.
Die Beklagte hat gemeint, das Maklerexposé sei schon nicht Grundlage des Vertrags geworden, da eine Gewähr für die dortigen Angaben ausdrücklich ausgeschlossen worden sei. Zudem sei darin nur von Renovierung, nicht aber von Sanierung die Rede. Ihr sei keine Arglist vorzuwerfen, insbesondere stelle das Überstreichen von rostigen Stahlträgern mit Rostschutzfarbe eine angemessene Renovierungsmaßnahme dar. Der Kläger habe im selbständigen Beweisverfahren selbst eingeräumt, die Feuchtigkeit im Keller erkannt zu haben. Die Beklagte hat Schadensersatzansprüche aufgrund des vereinbarten Gewährleistungsausschlusses für nicht gegeben, jedenfalls für verjährt erachtet. Der Zustand des Hauses habe seinem Baujahr entsprochen; die vom Kläger vorgetragenen Arbeiten seien nicht notwendig gewesen, die – bestrittenen – Kosten hierfür nicht von der Beklagten zu tragen.
Auf die tatsächlichen Feststellungen des erstinstanzlichen Urteils und die dort gestellten Anträge wird ergänzend Bezug genommen.
Mit Endurteil vom 19. September 2015 hat das Landgericht nach Einvernahme der Zeugen Cornelia S., Eva-Maria L., Nicolas L., Helmut R., Stefan Schr., Prof. Michael H., Herbert T., Hans Nikolaus D., Kathrin R., Karlheinz O., Wilhelm Scho., Jens P., Andreas F., Tobias L., Christine W. und Martin L. sowie der Einholung von Gutachten der Sachverständigen Dipl.-Ing. Martin H. (Bl. 172 ff.) und Dr.-Ing. habil. Stefan W. (Bl. 268 ff.) die Beklagte im Wesentlichen antragsgemäß gemäß §§ 437 Nr. 3, 433, 434 Abs. 1, 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB zur Zahlung von € 55.072,49 nebst Zinsen verurteilt und festgestellt, dass die Beklagte dem Kläger den weiteren Schaden zu ersetzen hat, der auf einer Erneuerung der Kappendecke im Keller des verkauften Anwesens beruht. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, dass der Haftungsausschluss im notariellen Kaufvertrag nicht greife, weil der Beklagten nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme Arglist vorzuwerfen sei, § 444 BGB. Sie habe bewusst die fehlende Drainage auf Nachfrage als vorliegend angegeben sowie die die Standsicherheit des Gebäudes gefährdende Feuchtigkeit verschwiegen und deren Ausmaß durch Überstreichen des Stahlträgers verschleiert. Die Angaben ihres Ehemannes bei Verkaufsgesprächen habe sich die Beklagte zurechnen zu lassen, § 166 BGB. Der Anspruch sei nicht verjährt, denn durch die Einleitung des selbständigen Beweisverfahrens im Jahr 2009 seien auch die erst im Rahmen des Klageverfahrens erhobenen Ansprüche auf Ersatz der einzelnen materiellrechtlichen Schadenspositionen gehemmt worden. Feststellungsinteresse liege vor, da nach den Ausführungen des Sachverständigen H. weitere Feuchtigkeitsschäden nicht ausgeschlossen werden könnten. Die Schadenshöhe bestimme sich nach den Ausführungen der beiden Sachverständigen, ergänzend nach einer Schätzung des Gerichts gemäß § 287 BGB. Danach sei die Klage fast vollumfänglich begründet. Lediglich einzelne Positionen seien hinsichtlich der verlangten Stundenlöhne und eines Vorteilsausgleichs zu kürzen gewesen. Kein Anspruch bestehe auch für eine Erneuerung der Treppe vom Untergeschoss ins Erdgeschoss, für den Innenanstrich und für die Erneuerung der Steckdosen. Auf die Ausführungen des Landgerichts wird insoweit Bezug genommen.
Mit ihrer hiergegen gerichteten Berufung erstrebt die Beklagte die Aufhebung des landgerichtlichen Urteils und die Abweisung der Klage. Sie rügt insbesondere, dass das Landgericht seinen eigenen Beweisbeschluss vom 6. Mai 2013 (Bl. 231 f., dort Ziffer III) nicht erschöpft und das Gutachten des Sachverständigen Z. für die Fragen betreffend „Baupreisermittlung und Abrechnung im Hoch- und Ingenieurbau“ nicht eingeholt, sondern die Höhe der betroffenen Positionen selbst geschätzt habe. Unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags bestreitet sie weiterhin ihre Haftung dem Grunde nach sowie die Schadenshöhe und macht Verjährung geltend. Insbesondere habe die Beweisaufnahme nicht ergeben, dass die Beklagte aufklärungsbedürftige Feuchtigkeit im Keller gekannt habe. Ein völlig trockener Keller sei auch nicht geschuldet gewesen, da es sich erkennbar um einen Erdkeller ohne Bodenplatte handle. Die Träger seien auf Anraten eines Handwerkers in gutem Glauben gestrichen worden ohne das Ausmaß der Schäden erkannt zu haben. Eine Drainage sei weder im Kaufvertrag noch im Exposé zugesichert worden, für eine solche ergebe sich auch keine technische Notwendigkeit. Hinsichtlich des Feststellungsantrags bestehe kein Feststellungsinteresse.
Der Kläger verteidigt das angegriffene Urteil und beantragt die Zurückweisung der Berufung. Er weist insbesondere darauf hin, dass nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme das Überstreichen der Stahlträger im Keller erst nach Besichtigung durch andere Kaufinteressenten erfolgte, die vom Kauf Abstand genommen hatten. Dass eine Sanierung eines durchgerosteten Stahlträgers nicht durch Überstreichen erfolgen könne, sei auch einem Laien bekannt.
Der Senat hat mit Beschluss vom 13. Mai 2015 (Bl. 442) eine ergänzende Beweiserhebung durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Frage der Schadenshöhe gemäß Ziffer III des Beweisbeschlusses des Landgerichts Landshut vom 6. Mai 2013 (Bl. 232) angeordnet und den Sachverständigen Hanns-Jürgen Z. nach Erstattung seines Gutachtens vom 22. September 2015 (Bl. 454 ff.) in der mündlichen Verhandlung vom 28. Oktober 2015 angehört.
Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien im Berufungsverfahren wird auf die im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze sowie auf die Niederschriften über die mündlichen Verhandlungen vom 13. Mai 2015 und – insoweit auch hinsichtlich des Ergebnisses der Sachverständigenanhörung – vom 28. Oktober 2015 Bezug genommen.
II.
Die zulässige Berufung der Beklagten hat nur in geringem Umfang Erfolg. Das Urteil des Landgerichts war lediglich insoweit aufzuheben, als der im zweiten Rechtszug beauftragte Sachverständige vereinzelt Stundensätze oder andere Positionen nur in geringerem Umfang als das Landgericht für angemessen erachtet und Arbeiten am Putz im Erdgeschoß nur für eingeschränkt ansetzbar gehalten hat. Dies betrifft einen Betrag in Gesamthöhe von € 2.888,03. Im Übrigen war die Berufung zurückzuweisen.
1. Das Landgericht hat vorliegend trotz des umfassenden Gewährleistungsausschlusses in der notariellen Kaufvertragsurkunde ohne Rechtsfehler eine Haftung der Beklagten als Verkäuferin für arglistig verschwiegene Mängel der Kaufsache bejaht, § 444 BGB.
a) Verschwiegen wird ein Mangel dann, wenn eine Pflicht zur Aufklärung bestanden oder der Käufer nach dem Fehler gefragt hat. Das Verschweigen eines Fehlers stellt dann eine Täuschung dar, wenn hinsichtlich dieses Mangels auch angesichts der entgegengesetzten Interessen der Vertragsparteien eine Aufklärungspflicht besteht. Eine Offenbarungsverpflichtung trifft den Verkäufer bei verborgenen, wesentlichen Mängeln oder bei nicht erkennbaren Umständen, die nach der Lebenserfahrung auf das Entstehen bestimmter Mängel schließen lassen (BGH, Urteil vom 23. März 1990, V ZR 233/88, juris Rn. 21). Auf Fragen des Käufers im Verlauf der Vertragsverhandlungen ist der Verkäufer verpflichtet, alles mitzuteilen, was er zur konkreten Frage weiß, um dem Käufer auf dieser Grundlage eine Abwägung zu ermöglichen, ob und zu welchem Preis er kaufen will (BGH, Urteil vom 10. Juli 1987, V ZR 236/85, juris LS 1).
Ein Verkäufer, der eine nach diesen Maßstäben gebotene Aufklärung unterlässt, verhält sich arglistig, sofern er den Fehler mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass sein Vertragspartner den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (BGH, Urteile vom 3. März 1995, V ZR 43/94, juris Rn. 16, vom 14. Juni 1996, V ZR 105/95, juris LS 2 und vom 22. November 1996, V ZR 196/95, juris LS 1). Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfaßt damit nicht nur ein Handeln des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines „Fürmöglichhaltens und Inkaufnehmens“ reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (BGH, Urteil vom 22. November 1996, V ZR 196/95, juris LS 1). Dies ist hier nach der vom Landgericht durchgeführten Beweisaufnahme und Beweiswürdigung im Hinblick auf die fehlende Drainage und die durchgerosteten Deckenträger der Kellerdecke der Fall.
b) Dass die Ehefrau des Klägers sich bei der Beklagten ausdrücklich nach dem Vorhandensein einer Drainage erkundigt hat, was bejaht worden sei, hat die Ehefrau des Klägers sowohl in der mündlichen Verhandlung vom 26. März 2012 als auch in der mündlichen Verhandlung vom 5. Juni 2014 als Zeugin ausdrücklich bestätigt. Das Landgericht war von der Glaubwürdigkeit dieser Aussage überzeugt (Urteil S. 11). Dies rügt die Berufungsbegründung nicht. Hieran ist der Senat grundsätzlich gemäß § 529 ZPO gebunden. Tatsächlich existierte eine solche Drainage nicht, was die Beklagte auch nicht bestreitet.
Ferner ist unstreitig, dass weder der Kläger noch seine Frau von der Beklagten auf die wegen Rost überstrichenen Stahlträger hingewiesen worden sind. Ausweislich der Bekundungen des Sachverständigen H. in der mündlichen Verhandlung vom 16. Juli 2014 wäre der schwere Rostbefall für jeden – auch für den Laien – erkennbar gewesen, da der Stahlträger bereits „wie Blätterteig“ ausgesehen habe. Dies war in Folge des Anstrichs – wie auch den im Akt befindlichen Fotos zu entnehmen ist – nicht mehr ohne weiteres erkennbar, ist aber ein offenbarungspflichtiger wesentlicher Umstand, da starker Rostbefall an tragenden Teilen nach der Lebenserfahrung auf das Entstehen bestimmter Mängel, nämlich Einbußen in der Tragfähigkeit der Decke, als möglich schließen lassen. Dass die Beklagte zumindest billigend in Kauf genommen hat, dass ihr Vertragspartner den Mangel nicht erkannt hat und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (BGH, Urteile vom 3. März 1995, V ZR 43/94, juris Rn. 16, vom 14. Juni 1996, V ZR 105/95, juris LS 2 und vom 22. November 1996, V ZR 196/95, juris LS 1), ergibt sich für den Senat wie für das Landgericht aus dem Umstand, dass ausweislich des Ergebnisses der Beweisaufnahme der Anstrich erst nach dem fehlgeschlagenen Verkaufsversuch an das Ehepaar L. vorgenommen wurde.
2. Dass die verschiedenen Erklärungen der Ehegatten der Parteien, sei es dass sie abgegeben wurden, sei es dass sie entgegen genommen wurden, den Parteien zuzurechnen sind, ergibt sich bereits aus § 166 Abs. 1 BGB. Am jeweiligen Auftreten in Vertretung besteht nach der Lebenserfahrung kein Zweifel. Es ist auch nicht vorgetragen, dass der jeweiligen Gegenseite gegenüber etwas anderes zum Ausdruck gebracht worden wäre.
3. Damit ist die Beklagte dem Kläger gemäß §§ 437 Nr. 3, 433, 434 Abs. 1, 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet. Dieser erstreckt sich auf alle unmittelbaren und mittelbaren Nachteile des schädigenden Verhaltens (Palandt, BGB, § 280 Rn. 32) bzw. der Gläubiger ist so zu stellen wie er stehen würde, wenn der Schuldner den Vertrag ordnungsgemäß erfüllt hätte (Palandt, BGB, § 281 Rn. 17). Anders als die Beklagte meint, umfasst die Ersatzpflicht damit insbesondere die Erneuerung der aufgrund Feuchtigkeit einsturzgefährdeten Kellerdecke samt damit zusammenhängenden Arbeiten und auch die Errichtung der von der Beklagten als bestehend beschriebenen Drainage.
4. Die klägerischen Ansprüche sind nicht – auch nicht teilweise – verjährt. Die Verjährung wurde durch die Durchführung des Beweissicherungsverfahrens gehemmt, § 204 Nr. 7 BGB. Im Beweissicherungsverfahren war die Problematik der mangelhaften Kellerdecke, der verrosteten Stahlträger und der fehlenden Drainage enthalten. Ein Antrag auf Beweissicherung hemmt die Verjährung für alle Ansprüche aus Mängeln, auf die die Sicherung des Beweises sich bezieht (BGH, Urteil vom 29. Januar 2008, XI ZR 160/07, juris Rn. 30). Sämtliche von der Beklagten als verjährt angesehenen Positionen (Umbaukosten, Umzugskosten, Reinigungs- und Stromaufwand) sind adäquat kausal auf die mangelhafte und austauschbedürftige Kellerdecke zurückzuführen.
5. Hinsichtlich der Schadenshöhe wird auf die Ausführungen im erstinstanzlichen Urteil (S. 12 bis 18) Bezug genommen. Nach Maßgabe des vom Senat erholten, gut nachvollziehbaren und in sich stimmigen Gutachtens des Sachverständigen Z., an dem zu zweifeln das Gericht keinen Anlaß hat, sind lediglich folgende Änderungen veranlasst:
statt eines Stundenlohns von € 15,00 sind nur € 12,00 bei den Positionen Umzug und Reinigung des Ferienhauses, Baustellenreinigung und Wiedereinzug anzusetzen, insgesamt also ein Abzug von € 270,00 zu machen; wegen einer nicht ansetzbaren Position in K 25 sind € 88,94 in Abzug zu bringen; für die Erneuerung der Oberböden sind wegen der tatsächlich geringeren Quadratmeteranzahl der Küche € 80,33 abzuziehen; für die Türerneuerung ist nach sachverständiger Einschätzung wegen des zu hoch angesetzten Preises für die Türen ein Abschlag von € 123,76 zu machen; die Erneuerung des Putzes im Erdgeschoß ist – wie auch bereits vom Sachverständigen H. so gesehen – nur mit einem Wert von € 2.200,00 anzusetzen, hier ist der geltend gemachte und vom Landgericht zugesprochene Betrag um € 2.325,00 zu verringern.
Insgesamt ist damit von dem vom Landgericht zugesprochenen Betrag ein Abschlag von € 2.888,03 zu machen. In diesem Umfang hat die Berufung Erfolg, weit überwiegend war sie zurückzuweisen. Der Zinsausspruch war der Tenorierung des Zahlungsanspruchs anzupassen.
6. Da nach dem unbestrittenen Vortrag des Klägers die Arbeiten am Haus noch nicht abgeschlossen sind, besteht weiterhin Feststellungsinteresse für die vom Kläger erhobene Feststellungsklage.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Auch unter Berücksichtigung der Berufungsentscheidung war eine Änderung des Kostenausspruchs erster Instanz nicht veranlasst.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen; es handelt sich um die Entscheidung eines Einzelfalls.