Setzungsrisse am Haus durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück

OLG Koblenz, Az.: 5 U 1146/10, Urteil vom 24.02.2011

Auf die Berufung des Klägers wird in Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 9.09.2010 in Nr. 1 des Tenors dahin ergänzend geändert, dass die Verpflichtung der Beklagten festgestellt wird, dem Kläger im Falle einer Sanierung der Rissschäden am Grundstück G.straße 20 in W., die sich im Rahmen der in dem vorgenannten Urteil als ausgleichsfähig bezeichneten Maßnahmen hält, die gesetzliche Umsatzsteuer auf das anfallende Entgelt (Obergrenze des Entgelts: 15.000 €) zu ersetzen.

Die Kosten des hiesigen (zweiten) Berufungsverfahrens fallen dem Kläger zur Last. Darüber hinaus verbleibt es bei Nr. 2 des Tenors der erstinstanzlichen Entscheidung vom 9. 09. 2010.

Abweichend von Nr. 3 des dortigen Tenors wird bestimmt:

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger Sicherheit in entsprechender Höhe stellt.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Setzungsrisse am Haus durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück
Symbolfoto: Von Kwangmoozaa /Shutterstock.com

I. Der Kläger und seine Schwester sind Eigentümer eines Laden- und Wohngebäudes, das über drei Vollgeschosse und ein nutzbares Dachgeschoss verfügt. Das Untergeschoss liegt auf Straßenniveau und ist rückwärtig in das ansteigende Gelände eingebettet; dort befindet sich auf einer Ebene mit der ersten Etage eine Terrasse. Das Haus ist etwa 90 Jahre alt. Es hatte im zweiten Weltkrieg Bombenschäden erlitten.

Von der Straße aus gesehen linksseitig befand sich eine Baulücke, in die die Beklagte 1996 ein ebenfalls dreieinhalbstöckiges, nicht unterkellertes Gebäude zu setzen begannen. In der Folge kam es zu Absenkungen auf dem Grundstück des Klägers. Dieser sieht darin die Ursache für die Bildung zahlreicher Risse in den Decken und Wänden seines Hauses. Außerdem seien Türen und Fenster schwer gängig geworden, und die Grenzmauer habe sich geneigt. Des Weiteren drohe Wasser einzudringen.


Vor diesem Hintergrund hat der Kläger, der sich die Forderungen seiner Schwester hat abtreten lassen, die Beklagten auf die Zahlung von 24.746,33 DM in Anspruch genommen und die Feststellung deren Ersatzpflicht für weitergehende Grundstücksschäden begehrt. Nachdem das Landgericht das Verlangen abgewiesen hatte, hat der Senat die Klage dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt. Er hat zwar eine deliktische Verantwortlichkeit der Beklagten verneint, dem Kläger aber einen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch (§ 906 Abs. 2 S. 2 BGB analog) zugebilligt, weil sein Haus durch den Bau der Beklagten unzweifelhaft Schaden genommen habe. Ob den Beklagten alle geltend gemachten Beeinträchtigungen zurechenbar sind, ist dabei offen geblieben.

Im Hinblick darauf hat sich das Landgericht, an das der Rechtsstreit zurückverwiesen worden ist, mit sachverständiger Hilfe um eine nach Schadensursachen differenzierende Sachaufklärung bemüht. Unterdessen hat der Kläger seine Forderungen erhöht und – unter Aufrechterhaltung seines Feststellungsantrags – zuletzt mit 89.237,66 € beziffert. Der Betrag umfasst die Kosten für die Beseitigung von Rissen, die sich durch die Baumaßnahme der Beklagten originär gebildet hätten oder neu aufgeklafft seien, für zugehörige Räum- und Malerarbeiten, die Erneuerung von Türen und Fenstern, Abdichtungsmaßnahmen zum Schutz vor Feuchtigkeitseintritt und eine Mauerbegradigung sowie einen langjährigen Mietausfall in einer Wohnung seines Hauses.

Das Landgericht hat dem Kläger unter Abweisung der Klage im Übrigen 15.000 € zuerkannt. Das reiche aus, um die vom Bau der Beklagten herrührenden Risse in Wiederherstellung des alten Zustands zu beheben. Feuchtigkeitsschäden hätten die Beklagten nicht zu verantworten. Auch für den Mietausfall könnten sie nicht haftbar gemacht werden. Das Feststellungsbegehren hat das Landgericht für unzulässig erachtet, da die Schadensentwicklung augenscheinlich abgeschlossen sei.

Das greift der Kläger mit der Berufung an, indem er sein erstinstanzliches Begehren – unter Korrektur des Zahlungsverlangens auf einen Gesamtbetrag von 90.133,52 € – erneuert. Er rügt, dass das Landgericht die Sanierungskosten in Unterschätzung des tatsächlich erforderlichen Aufwands und gänzlicher Außerachtlassung eines Posten für Unvorhergesehenes sowie der Mehrwertsteuer zu niedrig bemessen habe. Vom Haus der Beklagten ausgehende Feuchtigkeitseinwirkungen seine ohne eine verlässliche Prüfung verneint worden. Der geltend gemachte Mietausfallschaden sei den Beklagten zuzurechnen, da er nicht habe vermieden werden können. Die Schadensentwicklung sei noch im Gange. Deshalb habe der Feststellungsantrag nicht abgewiesen werden dürfen. Dem treten die Beklagten entgegen.

Entscheidungsgründe

II. Die Berufung hat einen geringfügigen Erfolg, der sich aus dem Feststellungsantrag ableitet. Im Übrigen scheitert sie.

Wie der Senat in seinem Grundurteil aufgezeigt hat, beschränken sich die Rechte des Klägers auf einen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch entsprechend § 906 Abs. 2 S. 2 BGB. Dieser Anspruch zielt auf eine billige Entschädigung für solche unzumutbaren Beeinträchtigungen ab, die der Kläger und seine Schwester als Grundstückseigentümer erlitten haben, ohne tatsächlich in der Lage gewesen zu sein, sie abzuwehren (BGH NJW 1999, 2896; BGH NJW 2004, 1037).

Vor diesem Hintergrund haben die Beklagten für die Folgen der Grundstücksabsenkung aufzukommen, die unaufhaltsam eintrat. Es hat Setzbewegungen im Gebäude gegeben, die sich namentlich in Rissen manifestiert haben und die jetzt Sanierungsarbeiten erfordern. Nicht von der Ausgleichspflicht der Beklagten erfasst sind dagegen die Kosten für Maßnahmen zur Abdichtung des Hauses gegenüber einem im Grenzbereich drohenden Feuchtigkeitseintritt oder zur Verfüllung entstandener Hohlräume, weil dem Kläger und seiner Schwester hier gegebenenfalls ein Störungsabwehranspruch (§ 1004 Abs. 1 BGB) zusteht, der keinen Raum für einen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch lässt; es ist Sache der Beklagten, auf welche Art sie hier Abhilfe schaffen. Von daher kann offen bleiben, ob überhaupt eine vom Grundstück der Beklagten ausgehende Gefahr besteht. Immerhin hat der Sachverständige Prof. Dr. O. gemeint, der Altbau des Klägers und seiner Schwester sei in seiner Hanglage naturgemäß empfänglich für Feuchtigkeit, da er über keine angemessene Isolierung verfüge.

Das Landgericht hat für die Sanierung der den Beklagten zuzurechnenden Risse einen Betrag von 15.000 € angesetzt. Das lässt keinen Fehler zum Nachteil des Klägers erkennen. Der Ansatz folgt den Darlegungen des Sachverständigen Prof. Dr. O., der überzeugend zwischen Neurissen, die die Beklagten vollauf zu verantworten haben und die deshalb auf deren Kosten zu verpressen und zu vernadeln sind, und Altrissen unterschieden hat. Für diese haben die Beklagten nur insoweit aufzukommen, als sie sich erweitert haben; zum Schadensausgleich sind sie nicht von Grund auf auszuräumen, sondern – um den Ausgangszustand wieder herbeizuführen – lediglich überbrückend zu bearbeiten. Das hat, soweit Fensterbankrisse betroffen sind, durch eine Nachverkittung zu geschehen. Begleitend dazu ist ein Fassadenanstrich erforderlich, neben den straßenseitig der Austausch der dort angebrachten Spaltplattenverkleidung tritt. Im Inneren des Hauses sind die zum Grundstück der Beklagten hin gelegenen Räume des ersten und zweiten Obergeschosses neu zu tapezieren und zu streichen.

Die bei alledem anfallenden Kosten hat Prof. Dr. O. im Einzelnen aufgeschlüsselt. Für die Sanierung der Straßenfassade ergeben sich netto 6.210 €, für die rückseitige, kleinere Fassade 3.205 € und für die Innenräume 3.675 €. Dieser Betrag beinhaltet den Aufwand für die vorübergehende Entfernung der Möbel. Das summiert sich zu 13.090 €. Daran hat das Landgericht angeknüpft. Das begegnet keinen rechtserheblichen Zweifeln (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Das Vorbringen des Klägers, die Kosten seien zu niedrig bemessen worden, überzeugt nicht. Seine Forderung nach einer Verpressung auch der aufgegangenen Altrisse läuft auf eine Wertverbesserung hinaus, die die Beklagten nicht schulden. Die Behauptung, bei den Fensterbankrissen handele es sich um Neurisse, ist spekulativ. Der Sachverständige Prof. Dr. O. hat dort eine alte Rissverkittung festgestellt. Dass dem eine Verwechselung zugrunde liegen könnte, indem es sich in Wahrheit um Kittreste aus der Verspachtelung der Fensterbänke handelt, erschließt sich nicht. Entgegen der Ansicht des Klägers sind auch die Fassaden nicht umfassend, sondern nur in den von den Ausbesserungen betroffenen Bereichen zu streichen. Allerdings mag es aus Gründen der Optik wünschenswert sein, einen Vollanstrich vorzunehmen. Die dabei entstehenden Mehrkosten werden jedoch durch einen Abzug “neu für alt” kompensiert, den der Kläger hinnehmen muss, weil Prof. Dr. O. einen Instandhaltungsstau festgestellt hat. Der Kläger hat eingeräumt, dass der letzte Außenanstrich 1994 erfolgte und damit mehr als 16 Jahre zurückliegt.

Die Kostenermittlung des Sachverständigen Prof. Dr. O. wird durch Einzelangebote, die der Kläger zu den anstehenden Gewerken vorgelegt hat, nicht entscheidend erschüttert. Es ist nicht zu ersehen, dass sich die Angebote auf die notwendigen Maßnahmen beschränkten und aus einer marktnahen Konkurrenzsituation heraus entstanden wären. Eine Auftragserteilung durch den Kläger und seine Schwester steht augenscheinlich nicht an. Insofern liegt es nahe, dass die Angebote eingeholt wurden, um die Prozessführung des Klägers zu fördern.

Ob zu den von dem Sachverständigen Prof. Dr. O. ermittelten Sanierungskosten von in der Summe 13.090 € noch der vom Kläger ergänzend veranschlagte Betrag von 179 € zur Behebung eines unberücksichtigten Risses zu addieren ist, ist mit erheblichen Zweifeln behaftet. Prof. Dr. O. hat insoweit in Abhängigkeit davon, ob es sich um einen erweiterten Altriss oder einen Neuriss handelt, einen Kostenrahmen von 20 € bis 250 € in den Raum gestellt. Indessen muss vorab die Frage nach der grundsätzlichen Schadensverantwortlichkeit der Beklagten aufgeworfen werden. Sie kann nicht verlässlich bejaht werden, weil es um eine junge Erscheinung geht, die einen Ursachenzusammenhang mit den Bauarbeiten der Beklagten ungewiss erscheinen lässt, so dass es keine hinreichende Grundlage für eine Haftung gibt. Prof. Dr. O. hat dazu bemerkt: “Wenn ich darauf angesprochen werden, dass gegebenenfalls aufgrund des lang andauernden Setzungsprozesses auch weiterhin Risse auftreten oder sich verstärken könnten, so kann ich dies verneinen. Dieser Prozess ist mittlerweile abgeschlossen. Bei dem Baugrund … kann mit einem Abschluss des Setzungsprozesses nach fünf Jahren gerechnet werden. Allenfalls Restsetzungen im Zehntelmillimeterbereich wären hiernach noch möglich”.

Die Sanierungskosten von 13.090 € erhöhen sich lediglich noch durch den von Prof. Dr. O. genannten Regiezuschlag von 12 %. Das sind 1.570,80 €, so dass man im Ergebnis zu 14.660,80 € gelangt und damit hinter dem Urteilsbetrag des Landgerichts zurückbleibt. Der vom Kläger begehrte weitergehende Zuschlag für unvorhergesehene Aufwendungen kann nicht gewährt werden. Es ist nicht zu erkennen, was insoweit zu entgelten sein sollte. Die Schadensentwicklung ist, wie Prof. Dr. O. bemerkt hat, abgeschlossen. Sollte sich – wider Erwarten – ein zusätzlicher Schaden und damit ein ergänzender Ausgleichsanspruch ergeben, kann er separat geltend gemacht werden, ohne dass ihm eine Verjährungseinrede entgegenstünde (Ellenberger in Palandt, BGB, 70. Aufl., § 199 Rn. 14).

Die auf den Ausgleichsbetrag entfallende Umsatzsteuer bleibt bei der Entschädigung des Klägers außer Betracht. Anders ist es erst, wenn die Sanierung tatsächlich erfolgt. Das entspricht der Bestimmung des § 249 Abs. 2 BGB, die den allgemeinen ersatzrechtlichen Leitgedanken zum Ausdruck bringt, Überkompensationen zu vermeiden (BGH NJW 2010, 3085).

Für die vom Kläger erhobene Forderung nach Deckung der Kosten, die bei einer Umsetzung von Fenstern und Türen entstehen, gibt es keine tragfähige Grundlage. Allerdings hat der Kläger den Kostenvoranschlag eines Tischlerbetriebs zu den Akten gereicht, in dem die Arbeiten als erforderlich bezeichnet werden. Der Sachverständige Prof. Dr. O. hat jedoch danach seinen Standpunkt bekräftigt, dass eine bloße Nachjustierung möglich ist. Das hat dann auch das Landgericht so gesehen. An dieser Beurteilung ist festzuhalten (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Der Kläger ist ebenso wenig dafür zu entschädigen, dass sich, wie er vorgebracht hat, die Grenzmauer seines Hauses zum Grundstück der Beklagten geneigt hat. In welchem Maß dies geschehen ist, wurde nicht dargelegt. Es ist nicht einmal behauptet, dass die Neigung überhaupt merklich ist. Dagegen spricht, dass der Sachverständige Prof. Dr. O. in diesem Punkt keine Auffälligkeiten festgestellt hat. Erst recht ist nicht zu erkennen, dass die Gebäudenutzung oder gar die Statik beeinträchtigt würde. Von daher lässt sich eine relevante Schädigung nicht bejahen. Sie wäre aber die Voraussetzung für die Zubilligung eines nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs, der allein die Kompensation nicht mehr hinnehmbarer Belastungen im Auge hat (BGH NJW 2004, 3701).

Zu Recht hat das Landgericht darüber hinaus eine Einstandspflicht der Beklagten für den vom Kläger behaupteten achtjährigen Mietausfallschaden von 1998 bis 2006 verneint, indem es von einer Obliegenheitsverletzung auf dessen Seite ausgegangen ist. Wenn sich der Kläger und seine Schwester angesichts der aufgetretenen Risse nicht in der Lage sahen, die im ersten Obergeschoss gelegene Wohnung ihres Hauses zu vermieten, hätten sie Abhilfe schaffen müssen. Dazu bestand hinreichend Gelegenheit. Die Erwägung, davon habe man aus Gründen der Beweisführung absehen müssen, trägt nicht. Es wäre möglich gewesen, die tatsächlichen Verhältnisse frühzeitig fotografisch oder durch die Bestandaufnahme eines Sachverständigen festhalten zu lassen.

Einen gewissen Erfolg hat allein der Feststellungsantrag. Allerdings fehlt dem Antrag weithin das rechtliche Interesse. Die Gebäudesetzung und die daraus herrührende Schadensentwicklung ist nach den derzeitigen Erkenntnissen beendet. Der Hinweis des Klägers auf bevorstehende Feuchtigkeitsschäden ist unbehelflich, weil sich die ausgleichsrechtliche Haftung der Beklagten darauf nicht erstreckt. Von Gewicht ist lediglich der Umstand, dass nach der Durchführung einer Sanierung anders als derzeit Umsatzsteuer zu ersetzen sein wird. Der darauf gerichtete Ausgleichsanspruch des Klägers, der derzeit noch nicht eingeklagt werden kann, droht der Verjährung anheim zu fallen, wenn er nicht zum Gegenstand eines Feststellungsurteils gemacht wird (BGH NJW 2010, 3085); daraus leitet sich ein Rechtsschutzbedürfnis ab. Die Beklagten meinen zu Unrecht, dass es bereits in der Vergangenheit zu einer Verjährung gekommen sei. Denn der Kläger hat schon mit der Klageerhebung im Jahr 1998 ein umfassendes Feststellungsbegehren verfolgt, durch das der Verjährungslauf von vornherein unterbrochen und dann anhaltend gehemmt wurde. Dazu ist es ohne Rücksicht auf die Zulässigkeit des Begehrens gekommen (Ellenberger in Palandt, BGB, 70. Aufl., § 204 Rn. 5).

Der Kostenausspruch beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Gründe für die Zulassung der Revision bestehen nicht.

Rechtsmittelstreitwert: bis zu 80.000 €.