Contact for English speaking clientsAG Brandenburg – Az.: 34 C 79/15 – Urteil vom 02.02.2017
1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 500,00 € (fünfhundert 00/100 Euro) nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 27.11.2015 – dem Tag nach der Rechtshängigkeit der Klage – zu zahlen.
2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Von den Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger 2/7 zu tragen. Die Beklagte hat von den Kosten des Rechtsstreits 5/7 zu tragen.
4. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert des Rechtsstreits wird auf insgesamt 700,00 Euro festgesetzt.
Tatbestand
Eines Tatbestandes bedarf es in dieser Sache nicht, da ein Rechtsmittel gegen dieses Urteil unzweifelhaft nicht zulässig ist (§ 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat sowie die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und zudem die Parteien durch das Urteil auch jeweils nicht mit mehr als 600,00 Euro beschwert sind.
Entscheidungsgründe
Die sachliche und örtliche Zuständigkeit des angerufenen Amtsgerichts ergibt sich aus § 23 Nr. 1 GVG in Verbindung mit § 12 und § 13 ZPO.
Die zulässige Klage ist jedoch nur im zuerkannten Umfang begründet. Dem Kläger steht gegenüber der Beklagten hier ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von 500,00 Euro zu (§ 95 Abs. 1, § 133, §§ 145 ff., § 157, § 280, § 281, § 283, § 311, § 311a, § 311c, § 433 Abs. 1, § 434, § 437, § 439, § 440, § 441, § 443, § 444, § 539 Abs. 2, § 581 Abs. 2 BGB in Verbindung mit §§ 1 f. Bundeskleingartengesetz – BKleingG – unter Beachtung von § 11 BKleingG und der Genehmigung der Richtlinie des Landesverbandes Brandenburg der Gartenfreunde e.V. für die Bewertung von Anpflanzungen, Gartenlauben, Garteneinrichtungen und sonstigen Anlagen in Kleingärten bei Kündigungsentschädigung nach § 11 Abs. 1 des Bundeskleingartengesetzes [veröffentlicht im Amtlichen Anzeiger für Brandenburg, Jahrgang 2006, Nr. 8, Seiten 267 – 275]).
Unstreitig ist die Beklagte vorliegend passiv legitimiert hinsichtlich der vom Kläger hier geltend gemachten Gewährleistungs- und Garantieansprüche, da der am 15.06.2015 geschlossenen schriftlichen „Kaufvertrag“ hinsichtlich der auf der Kleingartenparzelle der Kleingartenanlage „L…“ e.V. in Brandenburg an der Havel befindlichen Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen – Anlage K 1 (Blatt 19 der Akte) – unstreitig zwischen der Beklagten als Verkäuferin/weichender Pächterin einerseits und dem Kläger als Käufer/nachfolgender Pächter andererseits vereinbart wurde und Gegenstand dieses schriftlichen Kaufvertrages u.a. auch die nunmehr streitbefangene Laube mit dem Dach war.
Als die Beklagte/weichende Pächterin als ehemalige Kleingartenpächterin ihren Pachtvertrag bezüglich der Kleingartenparzelle in der Kleingartensparte „L…“ beendete, hatte sie nach dem BKleingG zwar keinen Entschädigungsanspruch gegenüber dem Verpächter, jedoch stand ihr ein Wegnahmerecht nach § 581 Abs. 2 BGB i. V. m. § 539 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 95 Abs. 1 BGB zu (BGH, Urteil vom 21.02.2013, Az.: III ZR 266/12, u.a. in: NJW-RR 2013, Seiten 910 ff.; BGH, Urteil vom 13.02.2003, Az.: III ZR 176/02, u.a. in: NZM 2003, Seiten 375 f.; BGH, Urteil vom 06.06.2002, Az.: III ZR 181/01, u.a. in: NJW-RR 2002, Seiten 1203 f.; BGH, Urteil vom 22.12.1995, Az.: V ZR 334/94, u.a. in: NJW 1996, Seiten 916 ff.; BGH, Urteil vom 04.07.1984, Az.: VIII ZR 270/83, u.a. in: NJW 1984, Seiten 2878 f.; OLG Brandenburg, Urteil vom 06.10.2015, Az.: 6 U 79/14, u.a. in: MDR 2015, Seiten 1414 f.; OLG Brandenburg, Urteil vom 17.04.2008, Az.: 5 U 70/07, u.a. in: BeckRS 2008, Nr.: 08125 = „juris“; OLG Celle, Urteil vom 30.05.2001, Az.: 2 U 174/00, u.a. in: „juris“; OLG Celle, Urteil vom 02.02.2000, Az.: 2 U 95/99, u.a. in: OLG-Report 2000, Seiten 163 f.; KG Berlin, Urteil vom 10.01.2000, Az.: 20 U 9696/97, u.a. in: BeckRS 2000, Nr.: 15861 = „juris“ OLG Jena, Urteil vom 21.09.1999, Az.: 8 U 1896/98, u.a. in: OLG-Report 1999, Seiten 457 ff.; KG Berlin, Urteil vom 14.04.1980, Az.: 20 U 253/80; BezirksG Dresden, Urteil vom 09.10.1992, Az.: 1 S 83/92, u.a. in: ZAP-DDR EN-Nr. 595/92 = ZAP RNB-Nr. 63/93 = „juris“; OLG Hamburg, Deutsche Gerichtsvollzieher-Zeitung 1951, Seite 737; LG Berlin, Urteil vom 26.09.1997, Az.: 25 O 21/97; FG Berlin, Urteil vom 08.03.2005, Az.: 7 K 7504/03, u.a. in: EFG 2005, Seiten 1409 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.12.2009, Az.: 31 C 65/08; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 04.03.1998, Az.: 7 C 419/96; Röcken, MDR 2013, Seiten 1143 ff.; Mainczyk, in: Praxis der Kommunalverwaltung der Bundesrepublik Deutschland, Bundeskleingartengesetz – BKleingG – F 12 Bund, Darstellung 4.2.4, Eigentum an Baulichkeiten in Kleingärten; Otte, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, 90. Ergänzungslieferung 2009, Rn. 11; Mainczyk, in: Bundeskleingartengesetz, Praktiker-Kommentar, 9. Auflage 2006, § 11 BKleingG, Rn. 20).
Das Eigentum an den Baulichkeiten dieses Kleingartens – wie z.B. Lauben und/oder Gewächshäuser – und der weiteren Anlagen sowie der Anpflanzungen waren nämlich grundsätzlich nur ein Scheinbestandteil des Grundstücks im Sinne des § 95 Abs. 1 BGB und infolgedessen Eigentum der weichenden Beklagten als ehemalige Nutzerin dieses Kleingartens. Diese Vermutung gilt selbst dann, wenn es sich um ein massives Gebäude handelt, welches ohne Zerstörung nicht entfernt werden kann. Sie wird auch nicht bei einer langen Dauer des Vertrages entkräftet (BGH, Urteil vom 21.02.2013, Az.: III ZR 266/12, u.a. in: NJW-RR 2013, Seiten 910 ff.; BGH, Urteil vom 13.02.2003, Az.: III ZR 176/02, u.a. in: NZM 2003, Seiten 375 f.; BGH, Urteil vom 06.06.2002, Az.: III ZR 181/01, u.a. in: NJW-RR 2002, Seiten 1203 f.; BGH, Urteil vom 22.12.1995, Az.: V ZR 334/94, u.a. in: NJW 1996, Seiten 916 ff.; BGH, Urteil vom 04.07.1984, Az.: VIII ZR 270/83, u.a. in: NJW 1984, Seiten 2878 f.; OLG Brandenburg, Urteil vom 06.10.2015, Az.: 6 U 79/14, u.a. in: MDR 2015, Seiten 1414 f.; OLG Brandenburg, Urteil vom 17.04.2008, Az.: 5 U 70/07, u.a. in: BeckRS 2008, Nr.: 08125 = „juris“; OLG Celle, Urteil vom 30.05.2001, Az.: 2 U 174/00, u.a. in: „juris“; OLG Celle, Urteil vom 02.02.2000, Az.: 2 U 95/99, u.a. in: OLG-Report 2000, Seiten 163 f.; KG Berlin, Urteil vom 10.01.2000, Az.: 20 U 9696/97, u.a. in: BeckRS 2000, Nr.: 15861 = „juris“; OLG Jena, Urteil vom 21.09.1999, Az.: 8 U 1896/98, u.a. in: OLG-Report 1999, Seiten 457 ff.; KG Berlin, Urteil vom 14.04.1980, Az.: 20 U 253/80; BezirksG Dresden, Urteil vom 09.10.1992, Az.: 1 S 83/92, u.a. in: ZAP-DDR EN-Nr. 595/92 = ZAP RNB-Nr. 63/93 = „juris“; OLG Hamburg, Deutsche Gerichtsvollzieher-Zeitung 1951, Seite 737; LG Berlin, Urteil vom 26.09.1997, Az.: 25 O 21/97; FG Berlin, Urteil vom 08.03.2005, Az.: 7 K 7504/03, u.a. in: EFG 2005, Seiten 1409 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.12.2009, Az.: 31 C 65/08; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 04.03.1998, Az.: 7 C 419/96; Röcken, MDR 2013, Seiten 1143 ff.; Mainczyk, in: Praxis der Kommunalverwaltung der Bundesrepublik Deutschland, Bundeskleingartengesetz – BKleingG – F 12 Bund, Darstellung 4.2.4, Eigentum an Baulichkeiten in Kleingärten; Otte, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, 90. Ergänzungslieferung 2009, Rn. 11; Mainczyk, in: Bundeskleingartengesetz, Praktiker-Kommentar, 9. Auflage 2006, § 11 BKleingG, Rn. 20).
Nach § 95 Abs. 1 BGB gehören nämlich Sachen die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind gerade nicht zu den wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks. Eine nur vorübergehende Verbindung mit dem Grund und Boden ist aber schon dann anzunehmen, wenn die obligatorische Berechtigte – hier also die Beklagte als ehemalige Pächterin/Kleingärtnerin – eine Baulichkeit auf dem von ihr genutzten Grundstücksteil errichtet hat bzw. Anpflanzungen vornahm.
Die Beklagte wäre dementsprechend zwar grundsätzlich verpflichtet gewesen zum Zeitpunkt der Beendigung ihres Kleingarten-Pachtvertrages ihre Anpflanzungen und Anlagen/Baulichkeiten von der gepachteten Fläche der Kleingartenparzelle wegzuräumen, weil das Bundeskleingartengesetz sowie das BGB nichts anderes regeln. Eine solche Verweisung auf das Wegnahmerecht kam aber gleichwohl hier nicht in Betracht, weil die Beklagte unstreitig mit dem Kläger am 15.06.2015 eine verbindliche vertragliche Regelung zur Übernahme dieser Anpflanzungen und Anlagen/Baulichkeiten gegen Entgelt (d.h. den schriftlichen „Kaufvertrag“) – Anlage K 1 (Blatt 19 der Akte) – vereinbart hatte (BGH, Urteil vom 21.02.2013, Az.: III ZR 266/12, u.a. in: NJW-RR 2013, Seiten 910 ff.; BGH, Urteil vom 13.02.2003, Az.: III ZR 176/02, u.a. in: NZM 2003, Seiten 375 f.; BGH, Urteil vom 06.06.2002, Az.: III ZR 181/01, u.a. in: NJW-RR 2002, Seiten 1203 f.; BGH, Urteil vom 22.12.1995, Az.: V ZR 334/94, u.a. in: NJW 1996, Seiten 916 ff.; BGH, Urteil vom 04.07.1984, Az.: VIII ZR 270/83, u.a. in: NJW 1984, Seiten 2878 f.; OLG Brandenburg, Urteil vom 06.10.2015, Az.: 6 U 79/14, u.a. in: MDR 2015, Seiten 1414 f.; OLG Brandenburg, Urteil vom 17.04.2008, Az.: 5 U 70/07, u.a. in: BeckRS 2008, Nr.: 08125 = „juris“; OLG Celle, Urteil vom 30.05.2001, Az.: 2 U 174/00, u.a. in: „juris“; OLG Celle, Urteil vom 02.02.2000, Az.: 2 U 95/99, u.a. in: OLG-Report 2000, Seiten 163 f.; KG Berlin, Urteil vom 10.01.2000, Az.: 20 U 9696/97, u.a. in: BeckRS 2000, Nr.: 15861 = „juris“; OLG Jena, Urteil vom 21.09.1999, Az.: 8 U 1896/98, u.a. in: OLG-Report 1999, Seiten 457 ff.; KG Berlin, Urteil vom 14.04.1980, Az.: 20 U 253/80; BezirksG Dresden, Urteil vom 09.10.1992, Az.: 1 S 83/92, u.a. in: ZAP-DDR EN-Nr. 595/92 = ZAP RNB-Nr. 63/93 = „juris“; OLG Hamburg, Deutsche Gerichtsvollzieher-Zeitung 1951, Seite 737; LG Berlin, Urteil vom 26.09.1997, Az.: 25 O 21/97; FG Berlin, Urteil vom 08.03.2005, Az.: 7 K 7504/03, u.a. in: EFG 2005, Seiten 1409 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.12.2009, Az.: 31 C 65/08; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 04.03.1998, Az.: 7 C 419/96; Röcken, MDR 2013, Seiten 1143 ff.; Mainczyk, in: Praxis der Kommunalverwaltung der Bundesrepublik Deutschland, Bundeskleingartengesetz – BKleingG – F 12 Bund, Darstellung 4.2.4, Eigentum an Baulichkeiten in Kleingärten; Otte, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, 90. Ergänzungslieferung 2009, Rn. 11; Mainczyk, in: Bundeskleingartengesetz, Praktiker-Kommentar, 9. Auflage 2006, § 11 BKleingG, Rn. 20) und zudem der Kläger hier auch unstreitig nunmehr Pächter dieser Kleingartenparzelle ist, so dass die Beklagte insoweit dann auch grundsätzlich diese Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen nicht von der Kleingartenparzelle beräumen musste, sondern vielmehr gegenüber dem Erwerber dieser Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen – d.h. hier dem Kläger – einen Anspruch auf Bezahlung des „Kaufpreises“ hat.
Nur wenn nämlich die Kleingartenparzelle von der Beklagten als weichender Pächterin ohne Abschluss eines neuen Pachtvertrages zwischen dem Kläger als neuen Nutzer einerseits und dem Verpächter andererseits an den Kläger weitergegeben („verkauft“) worden wäre und der Verpächter den Abschluss des neuen Pachtvertrages abgelehnt hätte, wäre dieser „Kaufvertrag“ unwirksam geworden, da ein Verpächter durch den „Verkauf“ der Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen nicht gezwungen werden kann, einen neuen Pachtvertrag mit dem Käufer/Erwerber dieser Anlagen und Anpflanzungen abzuschließen (BGH, Urteil vom 21.02.2013, Az.: III ZR 266/12, u.a. in: NJW-RR 2013, Seiten 910 ff.; BGH, Urteil vom 13.02.2003, Az.: III ZR 176/02, u.a. in: NZM 2003, Seiten 375 f.; BGH, Urteil vom 06.06.2002, Az.: III ZR 181/01, u.a. in: NJW-RR 2002, Seiten 1203 f.; BGH, Urteil vom 22.12.1995, Az.: V ZR 334/94, u.a. in: NJW 1996, Seiten 916 ff.; BGH, Urteil vom 04.07.1984, Az.: VIII ZR 270/83, u.a. in: NJW 1984, Seiten 2878 f.; OLG Brandenburg, Urteil vom 06.10.2015, Az.: 6 U 79/14, u.a. in: MDR 2015, Seiten 1414 f.; OLG Brandenburg, Urteil vom 17.04.2008, Az.: 5 U 70/07, u.a. in: BeckRS 2008, Nr.: 08125 = „juris“; OLG Celle, Urteil vom 30.05.2001, Az.: 2 U 174/00, u.a. in: „juris“; OLG Celle, Urteil vom 02.02.2000, Az.: 2 U 95/99, u.a. in: OLG-Report 2000, Seiten 163 f.; KG Berlin, Urteil vom 10.01.2000, Az.: 20 U 9696/97, u.a. in: BeckRS 2000, Nr.: 15861 = „juris“; OLG Jena, Urteil vom 21.09.1999, Az.: 8 U 1896/98, u.a. in: OLG-Report 1999, Seiten 457 ff.; KG Berlin, Urteil vom 14.04.1980, Az.: 20 U 253/80; BezirksG Dresden, Urteil vom 09.10.1992, Az.: 1 S 83/92, u.a. in: ZAP-DDR EN-Nr. 595/92 = ZAP RNB-Nr. 63/93 = „juris“; OLG Hamburg, Deutsche Gerichtsvollzieher-Zeitung 1951, Seite 737; LG Berlin, Urteil vom 26.09.1997, Az.: 25 O 21/97; FG Berlin, Urteil vom 08.03.2005, Az.: 7 K 7504/03, u.a. in: EFG 2005, Seiten 1409 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.12.2009, Az.: 31 C 65/08; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 04.03.1998, Az.: 7 C 419/96; Röcken, MDR 2013, Seiten 1143 ff.; Mainczyk, in: Praxis der Kommunalverwaltung der Bundesrepublik Deutschland, Bundeskleingartengesetz – BKleingG – F 12 Bund, Darstellung 4.2.4, Eigentum an Baulichkeiten in Kleingärten; Otte, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, 90. Ergänzungslieferung 2009, Rn. 11; Mainczyk, in: Bundeskleingartengesetz, Praktiker-Kommentar, 9. Auflage 2006, § 11 BKleingG, Rn. 20).
Zwar wird eine gebraucht Gartenlaube – wie die hier streitbefangene Laube – bereits bei der Wertermittlung durch den Wertermittler entsprechend ihrem baulichen Zustand abgeschrieben (vgl.: Die Wertermittlung, Schriftenreihe des Bundesverbandes Deutscher Gartenfreunde e.V., Berlin), wobei insofern das Erstellungsjahr, die Bauklasse, die ursprünglichen Herstellungskosten, der Bauindex für Kleingärten unter Berücksichtigung einer Abschreibung pro Jahr zu beachten sind. Die Differenz zwischen einer normalen und einer erhöhter Abschreibung ist dann auch der Betrag, um die die Garten-Laube bei der Wertermittlung preiswerter wird, um etwaig notwendige Reparaturen finanziell auszugleichen. Auch Gartenlauben, die durch ihr Alter komplett abgeschrieben sind, die aber noch erhaltungswürdig sind aufgrund ihrer guten Bausubstanz, können insofern gemäß der von der Regierung des Landes Brandenburg dazu beschlossen Richtlinie für die Bewertung von Anpflanzungen und Anlagen ggf. sogar noch bis zu 15% des Neuwerts als Restwert gegeben sein. Das gleiche trifft für Lauben zu, die z.B. mit 95% abgeschrieben sind. Auch hier können bei einem guten Zustand noch bis zu 15% des Neuwertes als Restwert evtl. gegeben sein. Dies bedeutet dann aber auch, dass entweder die Gartenlaube noch soweit in Ordnung ist, dass sie vielleicht 3/4/5/6 oder noch mehr Jahre stehen bleiben kann, oder sie ist abgängig und der Wert liegt bei 0,00 Euro, so dass die aufgebende Pächterin für die Beseitigung zu sorgen hat, da anderenfalls der neue Pächter ungerechtfertigt doppelt finanziell belastet werden würde; er müsste für eine Laube, die er demnächst abreißen muss, noch Geld bezahlen und hat außerdem auch noch die Kosten für die Entsorgung zu tragen.
Vorliegend haben die hiesigen Prozessparteien aber wirksam mittels „Kaufvertrag“ vom 15.06.2015 – Anlage K 1 (Blatt 19 der Akte) – vereinbart, dass der Kläger als nachfolgender Kleingartenpächter der weichenden Beklagten die von dieser zurückgelassenen Gartenlaube als Baulichkeit – zusammen mit den weiteren Anlagen und Anpflanzungen auf dieser Kleingartenparzelle – für einen Gesamtkaufpreis von 700,00 Euro abkauft. Die Höhe des „Kaufpreises“ konnte insoweit zwischen den Vertragsparteien – auch wenn die Ablösesumme (wie oben näher dargelegt) in der Regel von geschulten Fachkräften nach der von der Regierung des Landes Brandenburg dazu beschlossen Richtlinie für die Bewertung von Anpflanzungen und Anlagen ermittelt wird – nämlich grundsätzlich frei vereinbart werden (BGH, Urteil vom 21.02.2013, Az.: III ZR 266/12, u.a. in: NJW-RR 2013, Seiten 910 ff.; BGH, Urteil vom 13.02.2003, Az.: III ZR 176/02, u.a. in: NZM 2003, Seiten 375 f.; BGH, Urteil vom 06.06.2002, Az.: III ZR 181/01, u.a. in: NJW-RR 2002, Seiten 1203 f.; BGH, Urteil vom 22.12.1995, Az.: V ZR 334/94, u.a. in: NJW 1996, Seiten 916 ff.; BGH, Urteil vom 04.07.1984, Az.: VIII ZR 270/83, u.a. in: NJW 1984, Seiten 2878 f.; OLG Brandenburg, Urteil vom 06.10.2015, Az.: 6 U 79/14, u.a. in: MDR 2015, Seiten 1414 f.; OLG Brandenburg, Urteil vom 17.04.2008, Az.: 5 U 70/07, u.a. in: BeckRS 2008, Nr.: 08125 = „juris“; OLG Celle, Urteil vom 30.05.2001, Az.: 2 U 174/00, u.a. in: „juris“; OLG Celle, Urteil vom 02.02.2000, Az.: 2 U 95/99, u.a. in: OLG-Report 2000, Seiten 163 f.; KG Berlin, Urteil vom 10.01.2000, Az.: 20 U 9696/97, u.a. in: BeckRS 2000, Nr.: 15861 = „juris“; OLG Jena, Urteil vom 21.09.1999, Az.: 8 U 1896/98, u.a. in: OLG-Report 1999, Seiten 457 ff.; KG Berlin, Urteil vom 14.04.1980, Az.: 20 U 253/80; BezirksG Dresden, Urteil vom 09.10.1992, Az.: 1 S 83/92, u.a. in: ZAP-DDR EN-Nr. 595/92 = ZAP RNB-Nr. 63/93 = „juris“; OLG Hamburg, Deutsche Gerichtsvollzieher-Zeitung 1951, Seite 737; LG Berlin, Urteil vom 26.09.1997, Az.: 25 O 21/97; FG Berlin, Urteil vom 08.03.2005, Az.: 7 K 7504/03, u.a. in: EFG 2005, Seiten 1409 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.12.2009, Az.: 31 C 65/08; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 04.03.1998, Az.: 7 C 419/96 Röcken, MDR 2013, Seiten 1143 ff.; Mainczyk, in: Praxis der Kommunalverwaltung der Bundesrepublik Deutschland, Bundeskleingartengesetz – BKleingG – F 12 Bund, Darstellung 4.2.4, Eigentum an Baulichkeiten in Kleingärten; Otte, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, 90. Ergänzungslieferung 2009, Rn. 11; Mainczyk, in: Bundeskleingartengesetz, Praktiker-Kommentar, 9. Auflage 2006, § 11 BKleingG, Rn. 20), so dass der Kläger hier auch entsprechend der Vereinbarung der Parteien lediglich zur Zahlung einer Ablösesumme („Kaufpreis“) in Höhe von 700,00 Euro gemäß § 433 BGB verpflichtet war. Diesen Kaufpreis hat der Kläger aber unstreitig an die Beklagte anlässlich der Übergabe der Kleingartenparzelle bezahlt, so dass er seiner Verpflichtung aus diesem Kaufvertrag ebenso unstreitig nachgekommen ist.
Der neuen Pächter – mithin der Kläger – hat dann aber auch als Rechtsnachfolger der Beklagten hinsichtlich dieser Kleingartenparzelle im Rahmen des Pächterwechsels die Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen (die nur Scheinbestandteil im Sinne des § 95 Abs. 1 BGB waren) somit grundsätzlich auch durch diesen „Kaufvertrag“ vom 15.06.2015 von der Beklagten zu seinem Eigentum übernommen (BGH, Urteil vom 21.02.2013, Az.: III ZR 266/12, u.a. in: NJW-RR 2013, Seiten 910 ff.; BGH, Urteil vom 13.02.2003, Az.: III ZR 176/02, u.a. in: NZM 2003, Seiten 375 f.; BGH, Urteil vom 06.06.2002, Az.: III ZR 181/01, u.a. in: NJW-RR 2002, Seiten 1203 f.; BGH, Urteil vom 22.12.1995, Az.: V ZR 334/94, u.a. in: NJW 1996, Seiten 916 ff.; BGH, Urteil vom 04.07.1984, Az.: VIII ZR 270/83, u.a. in: NJW 1984, Seiten 2878 f.; OLG Brandenburg, Urteil vom 06.10.2015, Az.: 6 U 79/14, u.a. in: MDR 2015, Seiten 1414 f.; OLG Brandenburg, Urteil vom 17.04.2008, Az.: 5 U 70/07, u.a. in: BeckRS 2008, Nr.: 08125 = „juris“; OLG Celle, Urteil vom 30.05.2001, Az.: 2 U 174/00, u.a. in: „juris“; OLG Celle, Urteil vom 02.02.2000, Az.: 2 U 95/99, u.a. in: OLG-Report 2000, Seiten 163 f.; OLG Jena, Urteil vom 21.09.1999, Az.: 8 U 1896/98, u.a. in: OLG-Report 1999, Seiten 457 ff.; KG Berlin, Urteil vom 14.04.1980, Az.: 20 U 253/80; BezirksG Dresden, Urteil vom 09.10.1992, Az.: 1 S 83/92, u.a. in: ZAP-DDR EN-Nr. 595/92 = ZAP RNB-Nr. 63/93 = „juris“; OLG Hamburg, Deutsche Gerichtsvollzieher-Zeitung 1951, Seite 737; LG Berlin, Urteil vom 26.09.1997, Az.: 25 O 21/97; FG Berlin, Urteil vom 08.03.2005, Az.: 7 K 7504/03, u.a. in: EFG 2005, Seiten 1409 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.12.2009, Az.: 31 C 65/08; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 04.03.1998, Az.: 7 C 419/96; Röcken, MDR 2013, Seiten 1143 ff.; Mainczyk, in: Praxis der Kommunalverwaltung der Bundesrepublik Deutschland, Bundeskleingartengesetz – BKleingG – F 12 Bund, Darstellung 4.2.4, Eigentum an Baulichkeiten in Kleingärten; Otte, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, 90. Ergänzungslieferung 2009, Rn. 11; Mainczyk, in: Bundeskleingartengesetz, Praktiker-Kommentar, 9. Auflage 2006, § 11 BKleingG, Rn. 20), so dass sich der Kläger hier auch dem Grunde nach auf die insofern getroffene vertragliche Regelung in diesem „Kaufvertrag“ – Anlage K 1 (Blatt 19 der Akte) – und somit auch auf die §§ 434, 437 ff. BGB sowie die zudem hier unter Ziffer 4 des Vertrages vereinbarte „Garantiezeit von drei Monaten für die Baulichkeiten bzw. baulichen Anlagen“ berufen kann.
Dieser „Kaufvertrag“ – Anlage K 1 (Blatt 19 der Akte) -, den die Beklagte unstreitig unterzeichnet hat, ist somit in Verbindung mit dem neuen Pachtvertrag des Klägers mit dem Verpächter hier die Voraussetzung dafür, dass der Kläger seinen nunmehr geltend gemachten Anspruch dem Grunde nach gegen die „Verkäuferin“ dieser Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen gemäß § 95 Abs. 1 und §§ 434, 437 ff. BGB in Verbindung mit der im Kaufvertrag vereinbarten Garantie gegenüber der Beklagten geltend machen kann. Zutreffend geht die Klägerseite im Übrigen auch davon aus, dass die kaufrechtlichen Gewährleistungsvorschriften hier ebenso entsprechend anzuwenden sind (OLG Brandenburg, Urteil vom 17.04.2008, Az.: 5 U 70/07, u.a. in: BeckRS 2008, Nr.: 08125 = „juris“; KG Berlin, Urteil vom 10.01.2000, Az.: 20 U 9696/97, u.a. in: BeckRS 2000, Nr.: 15861 = „juris“; KG Berlin, Urteil vom 14.04.1980, Az.: 20 U 253/80; LG Berlin, Urteil vom 26.09.1997, Az.: 25 O 21/97).
An diese vertragliche Vereinbarung ist nämlich die Beklagte als Vertragspartei des „Kaufvertrages“ gebunden (BGH, Urteil vom 21.02.2013, Az.: III ZR 266/12, u.a. in: NJW-RR 2013, Seiten 910 ff.; BGH, Urteil vom 13.02.2003, Az.: III ZR 176/02, u.a. in: NZM 2003, Seiten 375 f.; BGH, Urteil vom 06.06.2002, Az.: III ZR 181/01, u.a. in: NJW-RR 2002, Seiten 1203 f.; BGH, Urteil vom 22.12.1995, Az.: V ZR 334/94, u.a. in: NJW 1996, Seiten 916 ff.; BGH, Urteil vom 04.07.1984, Az.: VIII ZR 270/83, u.a. in: NJW 1984, Seiten 2878 f.; OLG Brandenburg, Urteil vom 06.10.2015, Az.: 6 U 79/14, u.a. in: MDR 2015, Seiten 1414 f.; OLG Brandenburg, Urteil vom 17.04.2008, Az.: 5 U 70/07, u.a. in: BeckRS 2008, Nr.: 08125 = „juris“; OLG Celle, Urteil vom 30.05.2001, Az.: 2 U 174/00, u.a. in: „juris“; OLG Celle, Urteil vom 02.02.2000, Az.: 2 U 95/99, u.a. in: OLG-Report 2000, Seiten 163 f.; KG Berlin, Urteil vom 10.01.2000, Az.: 20 U 9696/97, u.a. in: BeckRS 2000, Nr.: 15861 = „juris“; OLG Jena, Urteil vom 21.09.1999, Az.: 8 U 1896/98, u.a. in: OLG-Report 1999, Seiten 457 ff.; KG Berlin, Urteil vom 14.04.1980, Az.: 20 U 253/80; BezirksG Dresden, Urteil vom 09.10.1992, Az.: 1 S 83/92, u.a. in: ZAP-DDR EN-Nr. 595/92 = ZAP RNB-Nr. 63/93 = „juris“; OLG Hamburg, Deutsche Gerichtsvollzieher-Zeitung 1951, Seite 737; LG Berlin, Urteil vom 26.09.1997, Az.: 25 O 21/97; FG Berlin, Urteil vom 08.03.2005, Az.: 7 K 7504/03, u.a. in: EFG 2005, Seiten 1409 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.12.2009, Az.: 31 C 65/08; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 04.03.1998, Az.: 7 C 419/96; Röcken, MDR 2013, Seiten 1143 ff.; Mainczyk, in: Praxis der Kommunalverwaltung der Bundesrepublik Deutschland, Bundeskleingartengesetz – BKleingG – F 12 Bund, Darstellung 4.2.4, Eigentum an Baulichkeiten in Kleingärten; Otte, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, 90. Ergänzungslieferung 2009, Rn. 11; Mainczyk, in: Bundeskleingartengesetz, Praktiker-Kommentar, 9. Auflage 2006, § 11 BKleingG, Rn. 20).
Die dem Kläger verkaufte Laube ist jedoch mangelhaft, und zwar insbesondere hinsichtlich des Daches.
Die Zeugin O… W… E… hat nämlich ausgesagt, dass bereits seit Sommer 2015 eine Pfütze in der Gartenlaube zu sehen war. Auch habe sie bereits zu diesem Zeitpunkt sehen können, dass die Decke oben bei der Gartenlaube im Bereich der Toilette und auch im Bereich der Küche nass war und befleckt. Zudem habe sie auch danach noch ein paarmal diese Flecken in der Gartenlaube sehen können. Im Übrigen sagte die Zeugin auch aus, dass das Dach im Jahre 2016 immer noch nicht repariert worden sei und somit immer noch undicht ist.
Der von der Beklagtenseite benannte Zeuge L… B… W… hat im Übrigen bestätigt, dass der Kläger zu ihm am Telefon gesagt habe, dass das Dach kaputt sei und dass er es repariert haben möchte. Im Übrigen sei er aber selbst nicht bei einem Gespräch zwischen den Prozessparteien mit dabei gewesen, so dass er alles weitere also nur vom Hörensagen von der Beklagten wisse. Was die Beklagte sonst noch mit dem Kläger besprochen habe könne er nicht sagen.
Das Vorbringen des Klägers ist jedoch im Hinblick auf die vom Kläger eingereichten Fotos (Blatt 6 der Akte) und den mit dem Kostenvoranschlag der Firma Dachdeckerei P… vom 28.08.2015 in Höhe von 2.273,56 Euro netto bzw. 2.705,54 Euro brutto – Anlage K 4 (Blatt 11 bis 12 der Akte) – gestützten Vortrag zu den Dachschäden unter Beachtung der Aussage der Zeugen mehr als nur begründet und zudem auch nicht hinreichend genug substantiiert von der Beklagtenseite bestritten worden (§ 138 ZPO). Soweit die Beklagte eine wesentliche Mangelhaftigkeit des Daches der Laube in Abrede stellt, fehlt nämlich jede Auseinandersetzung mit den o.g. Fotos, dem Kostenvoranschlag und der Aussage der Zeugen, so dass ein bloß allgemeines Bestreiten der Beklagtenseite unsubstantiiert und damit unerheblich ist (KG Berlin, Urteil vom 10.01.2000, Az.: 20 U 9696/97, u.a. in: BeckRS 2000, Nr.: 15861 = „juris“).
Die Reparatur des undichten Daches der Gartenlaube ist insofern dann aber auch mit erheblichen Mängelbeseitigungskosten verbunden und daher zweifelsfrei als erheblicher Mangel der Kaufsache anzusehen.
In dem Kaufvertrag vereinbarten die Parteien aber unter Ziffer 4. ausdrücklich eine „Garantiezeit von drei Monaten für die Baulichkeiten bzw. baulichen Anlagen“. Diese Garantievereinbarung ist somit Vertragsinhalt geworden. Hierin ist eine Beschaffenheitsgarantie im Sinne von § 443 Abs. 1 und § 444 BGB zu sehen. Zwar ist eine Übernahme einer Beschaffenheitsgarantie von der bloßen Beschaffenheitsangabe zur Kaufsache zu unterschieden und erfordert eine bindende Gewährübernahme in dem Sinne, dass die Verkäuferin/Beklagte dem Käufer/Kläger zu erkennen gibt, dass sie für den Bestand der Beschaffenheit und die Folgen ihres Fehlens einstehen will bzw. dass der Käufer dies nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) so verstehen durfte und musste (BGH, Urteil vom 29.11.2006, Az.: VIII ZR 92/06, u.a. in: NJW 2007, Seiten 1346 ff.; OLG Brandenburg, Urteil vom 17.04.2008, Az.: 5 U 70/07, u.a. in: BeckRS 2008, Nr.: 08125 = „juris“; OLG Brandenburg, NJW-RR 1997, Seiten 428 f.; LG Kiel, Urteil vom 15.07.2008, Az.: 12 O 25/08, u.a. in: NZV 2008, Seiten 628 ff.). Hier ist auch eindeutig, dass die Verkäuferin insoweit eine „Einstandspflicht“ übernehmen wollte.
Zudem kann sich der Kläger hier auch auf seine Gewährleistungsrechte gemäß §§ 434, 437 ff. BGB berufen und hat die Beklagte diesen Mangel ggf. sogar arglistig bei Abschluss des Kaufvertrages verschwiegen (§ 444 BGB). Arglistig handelt ein Verkäufer nämlich auch dann, wenn er einen offenbarungspflichtigen Mangel oder die ihn begründenden Umstände kennt oder zumindest für möglich hält und er weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer diesen Mangel nicht kennt und bei Aufklärung über diesen Mangel den Kaufvertrag nicht oder nicht mit diesem Inhalt geschlossen hätte (BGH, NJW 2007, Seiten 835 f.; OLG Brandenburg, Urteil vom 17.04.2008, Az.: 5 U 70/07, u.a. in: BeckRS 2008, Nr.: 08125 = „juris“).
Arglistig handelt darüber hinaus auch, wer die Unrichtigkeit seiner Erklärung nur für möglich hält, dies aber billigend in Kauf nimmt, in diesem Sinne also Erklärungen „ins Blaue hinein“ abgibt (BGH, NJW 2006, Seiten 2839 f.; BGH, NJW 1998, Seiten 302 f.; BGH, Urteil vom 12.01.2001, Az.: V ZR 322/99, u.a. in: BGH-Report 2001, Seiten 362 f.; BGH, Urteil vom 20.10.2000, Az.: V ZR 285/99, u.a. in: NJW 2001, Seiten 64 f.; BGH, NJW 1995, Seite 516; BGH, Urteil vom 23.03.1990, Az.: V ZR 233/88, u.a. in: NJW-RR 1990, Seiten 847 ff.; OLG Köln, Urteil vom 27.10.2015, Az.: 22 U 93/14; OLG Koblenz, Urteil vom 04.03.2015, Az.: 5 U 1216/14, u.a. in: NJW-RR 2015, Seiten 1275 f.; OLG Brandenburg, Urteil vom 17.04.2008, Az.: 5 U 70/07, u.a. in: BeckRS 2008, Nr.: 08125 = „juris“).
Das erkennende Gericht kann insofern hier auch dahingestellt lassen, ob der Käufer bei mangelhafter Nacherfüllung in jedem Fall ohne Fristsetzung Schadensersatz verlangen kann. Einer Fristsetzung zur Nachbesserung bedarf es jedenfalls unter anderem dann nicht, wenn diese dem Käufer unzumutbar ist (§ 440 Satz 1 Fall 3 BGB). Das gilt erst Recht, wenn der Käufer der Verkäuferin – wie hier – einen ersten Nachbesserungsversuch gewährt hat und es dem Käufer auf Grund bestimmter Umstände unzumutbar ist, einen zweiten Versuch zu gestatten. Dazu genügt es aber noch nicht, dass der erste Nachbesserungsversuch nicht erfolgreich war. Ein Recht des Käufers zur Geltendmachung von Ersatzansprüchen ohne Gewährung eines weiteren Nachbesserungsversuchs ist nämlich dann zu bejahen, wenn der Nachbesserungsversuch von vornherein nicht auf eine nachhaltige, sondern nur eine provisorische Mängelbeseitigung angelegt gewesen wäre (OLG Saarbrücken, Urteil vom 18.04.2013, Az.: 4 U 52/12, u.a. in: NJW-RR 2013, Seiten 1388 ff.; OLG Hamm, Urteil vom 10.03.2011, Az.: 28 U 131/10, u.a. in: NJW-RR 2011, Seiten 1423 ff.). Diese besonderen Umstände sind im Streitfall aber gegeben, weil der von der Beklagten herangezogene Zeuge L… B… W… von Beruf nicht Dachdecker sondern Kraftfahrer ist und ein vom ihm ggf. unternommene Reparaturversuch unsachgemäß gewesen wäre (OLG Saarbrücken, Urteil vom 18.04.2013, Az.: 4 U 52/12, u.a. in: NJW-RR 2013, Seiten 1388 ff.).
Die Übernahme der Garantie für alle Baulichkeiten und Anlagen der Kleingartenparzelle und mithin auch für das Dach der Gartenlaube, ist im Übrigen – jedenfalls auch – wohl nur „ins Blaue hinein“ von der Beklagten erklärt worden. Wenn die Beklagte diese Garantie – wie sie nunmehr behauptet – nicht gewähren wollte, so durften sie mit ihrer Garantiezusage doch nicht gegenüber dem Kläger den Eindruck erwecken, dass die Gartenlaube und deren Dach vollständig in Ordnung sind. Unstreitig hatte der Kläger vor Abschluss des Kaufvertrages nämlich von den Mängeln bezüglich des Daches der Gartenlaube weder Kenntnis noch waren ihm diese Mängel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben zudem lag insofern ggf. auch eine arglistige Täuschung der Beklagten vor (§ 442 Abs. 1 BGB).
Nachdem die Beklagte sich dann mittels Schreiben ihrer nunmehrigen Prozessbevollmächtigten vom 20.08.2015 – Anlage K 3 (Blatt 9 bis 10 der Akte) – die vereinbarte Garantieabrede als „unwirksam“ hat bezeichnen lassen und in diesem Schriftsatz dann auch eine Nacherfüllung bzw. Mängelbeseitigung ernsthaft und endgültig ablehnte, war der Kläger hier somit auch nicht mehr gehalten, der Beklagten eine erneute Frist zur Nacherfüllung bzw. Mängelbeseitigung zu setzen (§ 437 Nr. 1 und 2, § 439, § 323 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB; OLG Brandenburg, Urteil vom 17.04.2008, Az.: 5 U 70/07, u.a. in: BeckRS 2008, Nr.: 08125 = „juris“). Der Anspruch des Klägers auf Erstattung der notwendigen Kosten umfasst somit hier grundsätzlich auch die Kosten für die Reparatur des Daches dieser Gartenlaube.
Der Anspruch des Klägers als Käufer besteht zwar insofern grundsätzlich in Höhe der zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten (BGH, Urteil vom 19.02.2016, Az.: V ZR 216/14, u.a. in: MDR 2016, Seiten 576 f.; BGH, Urteil vom 11.12.2015, Az.: V ZR 26/15, u.a. in: MDR 2016, Seiten 482 f.) – mithin hier in Höhe von 2.273,56 Euro netto bzw. 2.705,54 Euro brutto -, jedoch kann eine Verkäuferin die vom Käufer gewählte Art der Nacherfüllung gemäß § 439 Abs. 3 BGB verweigern, wenn die Art der Nacherfüllung mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden ist (BGH, Urteil vom 20. Januar 2009, Az.: X ZR 45/07, u.a. in: NJW-RR 2009, Seiten 667 f.; BGH, Urteil vom 21.12.2005, Az.: VIII ZR 49/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 1195 ff.).
Unverhältnismäßig sind die durch die Art der Nacherfüllung entstehende Kosten in der Regel aber immer dann, wenn sie im Verhältnis insbesondere zu den in § 439 Abs. 3 Satz 2 BGB genannten Aspekten (den Wert der Sache in mangelfreiem Zustand, Bedeutung des Mangels, Frage, ob auf die andere Art der Nacherfüllung ohne erhebliche Nachteile für den Käufer zurückgegriffen werden könnte) in einer unvernünftigen Relation stehen. Gemeint ist dabei zum einen eine Unverhältnismäßigkeit im Vergleich zu einer anderen Art der Nacherfüllung (sog relative Unverhältnismäßigkeit); dies ergibt sich aus § 439 Abs. 3 Satz 2 BGB, der explizit darauf abstellt, ob ohne erhebliche Nachteile für den Käufer auf die andere Art der Nacherfüllung zurückgegriffen werden kann. Zum anderen ist die Unverhältnismäßigkeit im Vergleich mit dem Interesse des Käufers an der Nacherfüllung erfasst (absolute Unverhältnismäßigkeit). Dies folgt aus § 439 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 BGB, wonach der Verkäufer unter Umständen beide Arten der Nacherfüllung verweigern kann.
In diesem Fall kann sich nach Ansicht des Bundesgerichtshofs das Verweigerungsrecht der Verkäuferin dahingehend auswirken, dass sie den Käufer auf einen Kostenerstattungsanspruch in angemessene Höhe verweisen darf, der sich am „Wert der Sache in mangelfreiem Zustand und der Bedeutung des Mangels“ zu orientieren hat (BGH, Urteil vom 17.10.2012, Az.: VIII ZR 226/11, u.a. in: NJW 2013, Seiten 220 ff.; BGH, Urteil vom 21.12.2011, Az.: VIII ZR 70/08, u.a. in: NJW 2012, Seiten 1073 ff.).
Der mit einer Nacherfüllung verbundene Kostenaufwand in Höhe von 2.273,56 Euro netto bzw. 2.705,54 Euro brutto steht aber in keinem vernünftigen Verhältnis mehr zu der Wertsteigerung, die hiermit für den Kläger verbunden wäre (OLG Karlsruhe, Urteil vom 14.03.2008, Az.: 10 U 68/07, u.a. in: NJW-RR 2009, Seiten 777 ff.; OLG Karlsruhe, MDR 2005, Seiten 135 ff.; OLG Köln, MDR 2006, Seiten 926 ff.), denn der Aufwand für die Beklagte beliefe sich auf das ca. 4-fache des gesamten Kaufpreises für sämtliche Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen dieser Kleingartenparzelle. An dieser Einschätzung ändert auch der Umstand nichts, dass der Beklagten hier ggf. wohl auch ein Verschulden anzulasten ist.
Das Gericht schätzt hier den Wert Gartenlaube ohne Mängel unter Beachtung des Gesamt-Kaufpreis von 700,00 Euro für sämtliche Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen dieser Kleingartenparzelle gemäß § 287 ZPO aber nur auf eine Höhe 500,00 Euro, so dass dem Kläger gegenüber der Beklagten vorliegend auch lediglich ein Anspruch in dieser Höhe zur Seite steht und die Klage in Höhe von 200,00 Euro abzuweisen ist.
Die Verurteilung hinsichtlich der Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hat in den § 247, § 286 und § 288 BGB sowie daneben auch in § 291 BGB ihre Grundlage.
Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits stützt sich auf §§ 91 und 92 ZPO.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 11, § 711 und § 713 ZPO.
Der Streitwert des Rechtsstreits ist hier zudem noch durch das Gericht festzusetzen gewesen.
