Vermietung von Grundstücken ist umsatzsteuerfrei

FG München

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Az.: 2 K 186/10

Urteil vom 18.09.2012


1. Unter Änderung des Umsatzsteuerbescheides vom 03. August 2009 und der Einspruchsentscheidung vom 24. November 2009 wird die Umsatzsteuer für 2007 auf 1.399,66 Euro herabgesetzt.

2. Die Kosten des Verfahrens trägt der Beklagte.

3. Das Urteil ist im Kostenpunkt für den Kläger vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte darf durch Sicherheitsleistung in Höhe der der zu erstattenden Kosten die Vollstreckung abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Tatbestand

I.

Streitig ist, ob die Vermietung eines Grundstücks durch den Kläger umsatzsteuerpflichtig ist.

Der Kläger ist Eigentümer eines Grundstücks, das mit einer Lagerhalle mit 82 m² Grundfläche bebaut ist und eine Freifläche von 440 m² hat. Lt. einem auf den 23. August 2006 datierten und als Mietvertrag bezeichneten Vertrag überließ er ab 1. September 2006 die Freifläche zu 1.100,- Euro und die Halle zu 287,50 Euro pro Monat zuzüglich 16 % Umsatzsteuer, also 221,92 Euro, insgesamt 1.609,42 Euro, an S zur Nutzung (Mietvertrag).

Auf einer als Anhang der Kontrollmitteilung vom 26. Januar 2009 beigefügten Kopie des o.g. Mietvertrags ist der Gesamtbetrag von 1.609,42 Euro handschriftlich durchgestrichen und durch den Betrag von 1.500,- Euro ersetzt. Dazu sind die Mietpreise mit 1.005,61 Euro für die Freifläche und 287,50 Euro für die Halle zzgl. 206,89 Euro (= 16 %) Umsatzsteuer, gesamt 1.500,- Euro, handschriftlich neben den ursprünglichen Beträgen eingetragen.

In einem weiteren Exemplar desselben Vertrags ist nur der Gesamtbetrag von 1.609,42 Euro handschriftlich durchgestrichen und durch den Betrag von 1.500,- Euro ersetzt.

Am 15. September 2006 übersandte der Kläger an S ein ebenfalls als Mietvertrag bezeichnete Schreiben, das statt der für die Halle und das Lager aufgegliederten Nettomietpreise zzgl. Steuerbetrag nur die Angabe “Sonderpreis Euro 1.500,00” enthält.

In seiner Umsatzsteuerjahreserklärung für 2007 erklärte der Kläger steuerpflichtige Umsätze in Höhe von 11.117,- Euro. Die Umsätze aus der Vermietung des Lagers an S berücksichtigte der Kläger nicht, weil der Mietvertrag vom 23. August 2006 ohne gesonderten Ausweis von Umsatzsteuer mit einem Mietzins von monatlich 1.500,- Euro abgeschlossen worden sei.

S machte im Streitjahr für das streitgegenständliche Mietobjekt Betriebsausgaben in Höhe von 15.126,- Euro (12 x 1.260,50 Euro) netto sowie eine abziehbare Vorsteuer zu 19 % in Höhe von 239,50 Euro pro Monat (= 19 % aus 1.500,- Euro) geltend.

Der Beklagte (das Finanzamt) erhöhte die steuerpflichtigen Umsätze des Klägers deshalb um 15.126,- Euro aus einem Bruttobetrag von 18.000 Euro (12 x 1.500,- Euro) und setzte die Umsatzsteuer für 2007 mit Bescheid vom 3. August 2009 auf 4.273,60 Euro fest, weil die Mietvertragsänderung vom 15. September 2006 keinen Verzicht auf eine Umsatzbesteuerung vorsehe und der ursprüngliche Vertrag vom 23. August 2006 insofern seine Gültigkeit behalte.

Den hiergegen eingelegten Einspruch wies das Finanzamt mit Einspruchsentscheidung vom 24. November 2009 als unbegründet zurück.

Mit seiner Klage bringt der Kläger im Wesentlichen Folgendes vor:

Die Vermietung an S sei ohne Umsatzsteuer erfolgt. Die Parteien hätten sich noch vor Vertragsbeginn auf eine Nettomiete ohne Umsatzsteuer in Höhe von 1.500,- Euro geeinigt. Die auf dem Mietvertrag ursprünglich erstellte Mietzinsberechnung sei deshalb durchgestrichen und handschriftlich durch den Betrag von 1.500,- Euro ersetzt worden. Die handschriftliche Aufgliederung des Rechnungsbetrags auf der bei den Akten des Finanzamts befindlichen Kopie des Mietvertrages stamme nicht von ihm. Dementsprechend habe der Mieter auch nur 1.500,- Euro gezahlt. Dass der Mietzins nur 1.500,- Euro betragen habe, ergebe sich auch daraus, dass in der gegen S angestrengten Räumungsklage der offene Mietzins mit monatlich 1.500,- Euro angegeben sei. Deshalb hätte er sich mit S im Januar 2008 auf die Nachzahlung eines monatlichen Mietzinses in Höhe von 1.500,- Euro geeinigt.

Der Kläger beantragt, die Umsatzsteuer 2007 unter Änderung des Umsatzsteuerbescheids vom 03. August 2009 und der Einspruchsentscheidung vom 24. November 2009 auf 1.399,66 Euro festzusetzen.

Das Finanzamt beantragt, die Klage abzuweisen und nimmt hierzu auf die Einspruchsentscheidung Bezug.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Akten des Finanzamts und die im Verfahren eingereichten Schriftsätze sowie auf die Niederschrift über die mündliche Verhandlung hingewiesen.

Entscheidungsgründe

II.

Die Klage ist begründet.

Das Finanzamt hat den streitgegenständlichen Mietumsatz zu Unrecht als steuerpflichtig behandelt.

1. Die Vermietung der Halle und der Freifläche an S ist nach § 4 Nr. 12 Buchst. a Umsatzsteuergesetz (UStG) steuerfrei. Der Kläger hat diesen Umsatz nicht gemäß § 9 Abs. 1 UStG als steuerpflichtig behandelt.

a) Die Ausübung des Verzichts auf die Steuerbefreiung ist an keine besondere Form gebunden. Ein in § 9 Abs. 1 UStG genannter steuerfreier Umsatz wird in der Regel dadurch als steuerpflichtig behandelt, dass der Unternehmer gegenüber dem Leistungsempfänger mit gesondertem Ausweis der Umsatzsteuer abrechnet und den Umsatz in seiner Steueranmeldung als steuerpflichtig behandelt. Der Verzicht kann auch durch schlüssiges Verhalten erklärt werden, soweit aus den Erklärungen oder sonstigen Verlautbarungen der Wille zum Verzicht eindeutig hervorgeht (vgl. Bundesfinanzhof-BFH-Urteil vom 16. Juli 1997 XI R 94/96, BStBl. II 1997, 670).

b) Die Voraussetzungen für einen Verzicht auf die Steuerbefreiung liegen im Streitfall nicht vor.

aa) Der Kläger hat den streitgegenständlichen Vermietungsumsatz weder in seiner Steuererklärung als steuerpflichtig behandelt noch gegenüber S mit gesondertem Ausweis der Umsatzsteuer abgerechnet.

Der ursprünglich im Mietvertrag vorgesehene Gesamtmietpreis von 1.609,42 Euro ist vom Kläger und S einvernehmlich auf 1.500,- Euro herabgesetzt worden ist. Es kann dahin stehen, ob die Herabsetzung noch vor Beginn des Mietverhältnisses erfolgt ist.

Ebenso wenig ist entscheidungserheblich, von wem die handschriftliche Aufgliederung des Rechnungsbetrags (incl. 16 % Steuer i.H.v. 206,92 Euro) auf der bei den Akten des Finanzamts befindlichen Kopie des Mietvertrages vom 23. August 2006 stammt. Denn der Kläger hat über den Betrag von 1.500,- Euro – jedenfalls für das Streitjahr – nicht mit einem gesonderten Ausweis der Umsatzsteuer gegenüber S abgerechnet. Für 2007 existiert keine Rechnung bzw. kein Mietvertrag mit einem gesonderten Ausweis des ab 2007 anzuwendenden Steuersatzes von 19 % sowie des auf das Entgelt entfallenden Steuerbetrags (vgl. § 14 Abs. 4 Satz 1 Nr. 8 UStG).

Da bei Mietverträgen der abgerechnete Leistungsgegenstand, nämlich die Vermietung für einen bestimmten Zeitraum (Monat), als Teilleistung i.S. von § 13 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a Sätze 2 und 3 UStG erst durch die monatlichen Zahlungsaufforderungen oder -belege konkretisiert wird und die Belege über die Überweisung der monatlichen Lagermiete im Streitjahr vorliegend keinen Hinweis darauf enthalten, dass in den überwiesenen 1.500,- Euro auch Umsatzsteuer enthalten sein soll, liegt keine Abrechnung mit gesondertem Ausweis der Umsatzsteuer vor. Ein entsprechender Verzicht auf die Steuerbefreiung hätte allenfalls dann angenommen werden können, wenn der Kläger (der Leistende) einer entsprechenden Gutschrift mit Umsatzsteuerausweis nicht widersprochen hätte (§ 14 Abs. 2 Satz 2 und 3 UStG). Dies ist vorliegend aber nicht der Fall.

bb) Der Kläger hat den Verzicht auf die Steuerbefreiung auch nicht durch schlüssiges Verhalten erklärt, sondern vielmehr zum Ausdruck gebracht, dass die Vermietung umsatzsteuerpflichtig erfolgen sollte.

So hat der Kläger in einem – von S allerdings nicht unterschriebenen – so genannten Mietvertrag vom 15. September 2006 die Miete als Sonderpreis von 1.500,- Euro festgesetzt, ohne dabei Umsatzsteuer gesondert auszuweisen.

Dem entspricht auch der Umstand, dass der Kläger keine Vereinbarung mit S über die Handhabung der Umsatzsteuererhöhung zum 1. Januar 2007 von 16 % auf 19 % getroffen hat.

Als weiteres Indiz für eine Behandlung der Vermietungsumsätze als steuerfrei ist zu sehen, dass der Kläger und S im Zusammenhang mit der zivilrechtlichen Räumungsklage übereinstimmend von einer monatlichen Miete von 1.500,- Euro, ohne Hinweis auf eine darin enthaltene Umsatzsteuer, ausgegangen sind.

Nach den Gesamtumständen des Streitfalles ist somit kein Wille des Klägers zum Verzicht auf die Steuerfreiheit der streitgegenständlichen Vermietungsumsätze feststellbar.

2. Darauf, ob zwischen dem Kläger und S eine wirksame Einigung über die Umsatzsteuerpflicht des streitgegenständlichen Vermietungsumsatzes, d.h. ob im Mietvertrag mit dem angegebenen Mietpreis von 1.500,- Euro Umsatzsteuer enthalten sein soll, zustande gekommen ist, kommt es nicht an. Denn die Behandlung eines Umsatzes als steuerfrei ist nicht von der Zustimmung des Leistungsempfängers abhängig (BFH-Urteil vom 25. Februar 1993 V R 78/88, BStBl II 1993, 777).

Es bedarf daher im Streitfall keiner weiteren Aufklärung darüber, ob sich der Kläger und S zivilrechtlich wirksam über die Frage der Umsatzsteuerpflicht geeinigt haben.

Da aus den genannten Gründen auch nicht entscheidungserheblich ist, wer in den Vertragsexemplaren die ursprünglich vereinbarten Beträge für die Freifläche und die Halle handschriftlich abgeändert und unterschrieben hat, ist die vom Finanzamt beantragte Vernehmung des S als Zeugen nicht erforderlich gewesen.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 Finanzgerichtsordnung (FGO).

4. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit hinsichtlich der Kosten und über den Vollstreckungsschutz folgt aus § 151 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1, Abs. 3 FGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 Zivilprozessordnung.