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Verpächterpflicht auf Erstellung eines Bestandsverzeichnisses?

AG Paderborn – Az.: 51a C 32/22 – Urteil vom 09.06.2022

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages geleistet hat.

Tatbestand

Der Kläger verlangt von der Beklagten nach Ende eines Pachtverhältnisses über eine Gaststätte die Erstellung eines Bestandsverzeichnisses sowie nach Klageerweiterung im Termin im Wege der Teilklage Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 100,00 Euro.

Mit als Mietvertrag bezeichnetem Vertrag vom 22.06.2018 schlossen die Parteien einen Pachtvertrag beginnend ab dem 01.07.2018 über ein Gastzimmer, eine Wirtschaftsküche, Damen und Herrentoiletten, eine Personaltoilette, ein Bierkühlkeller und einen Keller im Kellergeschoss des Objekts N ### in Q ab.

Im Februar 2020 schloss der Kläger die Gaststätte, weil er Renovierungen vornehmen wollte. Nachfolgend hielt sich der Kläger über einen längeren Zeitraum nicht in Deutschland auf. Ende Juli 2021 kam es in der Gaststätte zu einem Wasserschaden.

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Mit Schreiben vom 17.11.2021 kündigte die Beklagte dem Kläger den Pachtvertrag fristlos und verlangte die Räumung bis zum 30.11.2021. Zugleich wies sie darauf hin, dass sie die Schlösser der Gaststätte habe austauschen lassen und teilte dem Kläger mit, er könne zur Abholung den Schlüssel der Gaststätte jederzeit telefonisch anfordern. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Kündigungsschreiben, Anlage B 1 zur Klageerwiderung vom 31.03.2022, Bezug genommen.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 14.12.2021 forderte der Kläger erfolglos die Beklagte unter anderem dazu auf, ein Bestandsverzeichnis über die Gegenstände in der streitgegenständlichen Gaststätte bis zum 16.12.2021, 15 Uhr, anzufertigen. Wegen der Einzelheiten wird auf das anwaltliche Schreiben vom 14.12.2021, Anlage K 1 zum Schriftsatz vom 03.05.2022, Bezug genommen.

Mit einem weiteren Schreiben vom 04.01.2022 kündigte die Beklagte dem Kläger erneut das Pachtverhältnis über die streitgegenständliche Gaststätte fristlos. Der Kläger wurde darauf hingewiesen, dass er zurückgelassene Gegenstände jederzeit nach telefonischer Vereinbarung abholen könne. Wegen der Einzelheiten wird auf das Schreiben vom 04.01.2022, Anlage B 2 zur Klageerwiderung vom 31.03.2022, verwiesen.

Am 31.03.2022 wurden die Schlüssel zu der streitgegenständlichen Gaststätte dem Beklagtenvertreter ausgehändigt. Nachfolgend begab sich der Beklagte in die Gaststätte und gab sodann die Schlüssel zu der Gaststätte am 12.04.2022 wieder ab.

Bei einem Telefonat am 13.04.2022 teilte der Kläger der Beklagten mit, dass die in der Gaststätte aufgestellten Spielgeräte durch den Automatenhersteller, die Firma K, abgeholt werden könnten.

Mit Schreiben vom 25.04.2022 forderte die Beklagte den Kläger auf, die noch verbliebenen Gegenstände in der Gaststätte bis zum 10.05.2022 abzuholen oder mitzuteilen, wo die Gegenstände entsorgt werden könnten. Wegen der Einzelheiten wird auf das anwaltliche Schreiben vom 25.04.2022, Anlage zum Schriftsatz vom 25.04.2022, Bezug genommen.

Der Kläger ist der Auffassung, ihm stünde der bereits mit Schreiben vom 14.12.2021 geltend gemachte Anspruch auf Erstellung eines Bestandsverzeichnisses gegenüber der Beklagten zu. Dieser Anspruch ergebe sich daraus, dass es infolge des Austausches der Schlösser durch die Beklagte im November 2021 zu einer sogenannten kalten Räumung gekommen sei und die Beklagte in verbotener Eigenmacht gehandelt habe. Er ist weiter der Ansicht, auch nachdem er zwischenzeitlich die Gelegenheit gehabt habe, mittels der ihm überreichten Schlüssel in die Gaststätte zu gelangen, sei er auf die begehrte Erstellung des Bestandsverzeichnisses angewiesen, weil er nicht wisse, wo das Inventar der Gaststätte geblieben sei. So seien insbesondere vier für ca. 6.000 Euro angeschaffte mit Büffelleder ausgestattete Sofas, 56 Stühle und 14 Tische abhandengekommen.

Im Wege der Klageerweiterung verlangt der Kläger im Hinblick auf ein für 6.000 Euro angeschafftes Büffelledersofa die Zahlung eines Teilbetrages in Höhe von 100 Euro. Soweit die Beklagte insofern dagegen die Hilfsaufrechnung erklärt, macht der Kläger demgegenüber ein Zurückbehaltungsrecht wegen der Verpflichtung zur Erstellung eines Bestandsverzeichnisses geltend.

Der Kläger hat zunächst nur die Erstellung eines Bestandsverzeichnisses von der Beklagten verlangt und im Termin die Klage zudem um die Leistungsklage auf Zahlung eines Teilbetrages für das für 6.000,00 Euro angeschaffte Büffelledersofa in Höhe von 100 Euro erweitert.

Der Kläger beantragt nunmehr sinngemäß,

1. die Beklagte zu verurteilen, der Klägerpartei ein schriftliches Verzeichnis nebst Fotos der in der Gewerbeeinheit im Kellergeschoss des Objektes N … in Q vorgefundenen der verwahrten Gegenstände vorzulegen, aus welchem der ungefähre Wert jener Gegenstände hervorgeht,

2. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 100 Euro nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie ist der Ansicht, dem Kläger stehe kein Anspruch auf Erstellung eines Bestandsverzeichnisses zu, weil ihm der Zutritt zu der Gaststätte nicht verwehrt worden sei.

Im Hinblick auf die Klageerweiterung ist die Beklagte der Auffassung, dass diese bereits unzulässig sei, weil sie nicht sachdienlich sei und zu einer Verzögerung des Verfahrens führen würde.

Ferner erklärt die Beklagte gegenüber dem mit der Klageerweiterung geltend gemachten Zahlungsbegehren die Hilfsaufrechnung mit Mietrückständen für den Monat Januar 2020.

Das Gericht hat die Akte des Parallelverfahrens der Parteien im Hinblick auf die Räumung der Gaststätte vom Landgericht Paderborn, Az. 3 O 50/22, beigezogen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Sitzungsniederschrift vom 09.06.2022 sowie die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Klage ist der Beklagten am 03.03.2022 zugestellt worden.

Gründe

Die Klage hat keinen Erfolg, weil sie im Hinblick auf die ursprüngliche Klage unbegründet und im Hinblick auf die Klageerweiterung unzulässig ist.

I.

Soweit der Kläger zunächst von der Beklagten die Erstellung eines Bestandsverzeichnisses verlangt, besteht ein solcher Anspruch unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt.

Vorliegend ist bereits nach dem Sinn und Zweck eines solchen Bestandsverzeichnisses nicht ersichtlich, dass die Beklagte hier zu einer entsprechenden Erstellung verpflichtet sein könnte. Nachdem der Kläger unstreitig Zugang zu den Räumlichkeiten der Gaststätte hatte und sich selber einen Überblick über die dort vorhandenen Gegenstände machen konnte, besteht bereits kein Interesse mehr an der Erstellung eines entsprechenden Bestandsverzeichnisses.

Zudem besteht jedenfalls keine einklagbare Pflicht auf Erstellung eines Bestandsverzeichnisses. Eine solche Pflicht erwächst gerade nicht als einklagbare nachvertragliche Pflicht aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Pachtvertrag nach möglicher eigenmächtiger Räumung durch die Beklagte. Dabei war vorliegend die Frage, ob die Räumung eigenmächtig erfolgte, nicht zu entscheiden, weil – selbst die Eigenmächtigkeit der Räumung unterstellt – dem Kläger kein einklagbarer Anspruch auf Erstellung eines Bestandsverzeichnisses zusteht.

Die Erstellung eines Bestandsverzeichnisses ist lediglich eine Obhutspflicht beziehungsweise Nebenpflicht, deren Befolgung der Kläger nicht im Wege der Klage verlangen kann.

Die – unterstellt – eigenmächtige Räumung der Beklagten führt lediglich dazu, dass sie im Hinblick auf die in der Mietsache zurückgelassenen Gegenstände nachvertragliche Obhutspflichten im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB treffen. Deshalb entsteht für die Vermieterin die Obliegenheit, bei der Inbesitznahme über diese Gegenstände ein aussagekräftiges Bestandsverzeichnis zu erstellen. Die Verletzung dieser Obliegenheit führt aber nur dazu, dass die Vermieterin, die kein Bestandsverzeichnis erstellt, im Rahmen eines späteren Schadensausgleichs im Hinblick auf die zurückgelassenen Gegenstände des Mieters beziehungsweise hier des Pächters auch die Beweislast dafür trägt, in welchem Umfang Bestand, Zustand und Wert der der Schadensberechnung zugrunde gelegten Gegenstände von den Angaben des Mieters abweichen (vgl. zum Vorstehenden nur: Geldmacher in: Gühling/Günter, Gewerberaummiete, 2. Auflage 2019, Kapitel 3, Der Räumungsprozess Rn. 2; BGH, Urteil vom 23.06.2017 – V ZR 175/16 -).

II.

Soweit der Kläger mit der Klageerweiterung Zahlung eines Teilschadens in Höhe von 100 Euro verlangt, ist die Klage bereits unzulässig.

Die im Termin erhobene Klageerweiterung stellt keinen Fall der privilegierten Klageerweiterung nach § 264 ZPO dar. Auch liegt kein Fall des § 267 ZPO vor, weil die Beklagte der Klageerweiterung im Termin widersprochen hat.

Zuletzt kann die Klageerweiterung auch nicht nach § 263 ZPO als sachdienlich angesehen werden, weil dadurch ein völlig neuer Streitstoff in den Rechtsstreit eingeführt worden ist, bei dem die bisherige Prozessführung nicht verwertet werden kann (vgl. zu den Voraussetzungen nur: BGH, Urteil vom 30.11.1999 – VI ZR 219/98 -).

Gegenstand des bisherigen Verfahrens war lediglich die Frage nach der Pflicht zur Erstellung eines Bestandsverzeichnisses. Dafür bedurfte es gerade keiner Prüfung einzelner Schadensersatzpositionen oder einzelner von dem Kläger in die Gaststätte eingebrachter Gegenstände, weil schon im Ansatz keine Verpflichtung zur Erstellung eines Bestandsverzeichnisses besteht. Bei der im Termin erhobenen Teilklage ist jedoch eine völlig neue Prüfung im Hinblick auf einzelne in die Gaststätte eingebrachte Gegenstände nötig, die umfassenden neuen Vortrag zu diesen Gegenständen voraussetzen würde.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

IV.

Der Streitwert wird auf 5.000 Euro festgesetzt.

Mangels konkreter Anhaltspunkte zum Wert der Gegenstände, auf die sich das begehrte Bestandsverzeichnis bezieht, kann der Streitwert nur nach dem Auffangstreitwert festgesetzt werden, § 52 Abs. 2 GKG.

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