Voraussetzungen für das Zustandekommen eines (konkludenten) Maklervertrages

AG München – Az.: 222 C 5991/11 – Beschluss vom 27.10.2011

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Tatbestand

Die Klägerin macht gegenüber dem Beklagten eine Teilforderung aus einem Maklervertrag geltend.

Die … erhielt am 01.11.2009 von dem Eigentümer des Anwesens … einen Makleralleinauftrag, dieses Anwesen zu verkaufen. Nach diesem Auftrag hätte die … bei Verkauf des Anwesens eine Verkäuferprovision in Höhe von 3,57 % von dem Eigentümer erhalten. Ergänzend wird auf die Anlage K1 Bezug genommen.

Der Beklagte meldete sich aufgrund einer Internetanzeige in „immoscout“ Anfang November 2009 telefonisch bei der … erfragte Details und bat um die Übersendung des Exposés. Dem Beklagten wurde in der Folgezeit das Exposé übergeben. Daraufhin kam es zu einem Besichtigungstermin, bei dem die Mitarbeiter der … und der Beklagte anwesend waren. Auf Seite 1 des Exposés befindet sich nach einer kurzen Beschreibung des Objekts folgende Formulierung:

„Kaufpreis Mio. € 1.200.000,00

zzgl. 3,57 % Maklercourtage (inkl. MwSt.)“

Ergänzend wird auf die Anlage K2 Bezug genommen.

Der Beklagte forderte eine Vollmacht bei der … ein für die Einsicht in die Grundakte bei der Lokalbaukommission. Der Beklagte teilte der … zudem mit, dass er an dem Erwerb der Immobilie interessiert sei.

In der Folgezeit kam es, nachdem ein mithilfe der … vermittelter Notartermin am 30.11.2009 mit einem anderen Kaufinteressenten gescheitert war, am 07.12.2009 zum Verkauf des Objekts durch den Eigentümer an den Beklagten ohne Beteiligung der …. Der Kaufpreis betrug 1,088 Mio. €. Im Vorfeld hatte der Beklagte mit dem Eigentümer des Objekts alle Bedingungen des Verkaufs geklärt.

Mit Rechnung vom 03.12.2010 verlangte die Klägerin von dem Beklagten eine Makler-Courtage von 3 % zuzüglich Mehrwertsteuer, ausgehend von einem Kaufpreis von € 1.200.000,–, insgesamt also in Höhe von € 42.840,–. Der Beklagtenvertreter lehnte mit Schreiben vom 14.12.2010 eine Zahlung dieses Betrags ab.

Die Klägerin bringt vor, die … habe sämtliche ihr zustehenden Forderungen mit Abtretungserklärung vom 30.09.2010 an die Klagepartei abgetreten. Dem Beklagten seien die allgemeinen Geschäftsbedingungen der … bei dem Besichtigungstermin übergeben worden. Diese allgemeinen Geschäftsbedingungen enthielten unter anderem folgende Regelung: „… Im Rahmen unserer Tätigkeit ist es uns gestattet, für beide Vertragsparteien des beabsichtigten Vertragsverhältnisses als Makler provisionspflichtig zu werden.“

Die Klägerin meint, zwischen der … und dem Beklagten sei ein wirksamer Provisionsvertrag zustande gekommen. Insbesondere habe der Hinweis in dem Exposé hinsichtlich der zu zahlenden Provision den Anforderungen der Rechtsprechung genügt.

Die Klägerin beantragt: Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin € 5.000,– nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 03.02.2011 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte bestreitet die Aktivlegitimation der Klägerin. Zudem ist er der Ansicht, dass kein konkludenter Maklervertrag zwischen den Parteien zustande gekommen sei, da der Provisionshinweis in dem Exposé nicht den hohen Anforderungen der Rechtsprechung entspreche. Der Interessent hätte vielmehr unmissverständlich auf eine im Erfolgsfall von ihm zu zahlende Käuferprovision hingewiesen werden müssen. Bei dem vorliegenden Hinweis habe auch die Möglichkeit bestanden, dass lediglich die Verkäuferprovision auf den Käufer abgewälzt werden sollte.

Die Klagepartei hat mit Schriftsatz vom 13.09.2011 ihre Zustimmung zu einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren erklärt. Die beklagte Partei gab eine entsprechende Erklärung mit Schriftsatz vom 12.09.2011 ab.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 14.07.2011 sowie die gewechselten Schriftsätze samt Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zwar zulässig, aber unbegründet.

I.

Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht München sachlich und örtlich zuständig, §§ 12, 13 ZPO; §§ 23, 71 Abs. 1 GVG.

Die Teilklage entspricht den Anforderungen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO, da ein Teil eines einheitlichen Anspruchs geltend gemacht wird und daher eine weitere Individualisierung nicht erforderlich ist.

II.

Die Klage ist unbegründet, da der Klägerin kein Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision gegenüber dem Beklagten zusteht.

1. Ob die behauptete Abtretung des Anspruchs durch die … wirksam war und die Klagepartei dementsprechend aktiv legitimiert ist, kann vorliegend dahin stehen, da nach Ansicht des Gerichts schon von Anfang an kein wirksamer Anspruch der … bestand. Damit kann die Klagepartei einen derartigen Anspruch auch nicht aus abgetretenem Recht geltend machen.

2. Es bestand schon ursprünglich kein Provisionsanspruch der … gegenüber dem Beklagten, da kein wirksamer Maklervertrag im Sinne von § 652 BGB zustande kam.

a) Ein ausdrücklicher Vertragsschluss lag unstreitig nicht vor. An einen konkludenten Vertragsschluss werden von der Rechtsprechung hohe Anforderungen gestellt. Insbesondere erklärt derjenige, der sich an einen Makler wendet, der mit Angeboten wirbt, damit noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision. Vielmehr darf der Interessent davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen hat und deshalb eine Leistung für den Verkäufer erbringen will (BGH NJW 2005, 3779).

Ein Maklervertrag kommt demnach erst zustande, wenn der Interessent nach Zugang eines ausdrücklichen Provisionsverlangens weitere Dienste des Maklers in Anspruch nimmt (BGH NJW 2002, 1945). Der Vermerk auf dem Exposé „Kaufpreis Mio. € 1.200.000,00 zzgl. 3,57 % Maklercourtage (inkl. MwSt.)“ erfüllt diese von der Rechtsprechung entwickelten Voraussetzungen nicht. Zwar kann man diesem Hinweis durchaus entnehmen, dass der Käufer eine Provision bezahlen soll. Allerdings ergibt sich hieraus nicht, ob der Makler sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer Provision verlangt oder ob lediglich die eigentlich vom Verkäufer zu zahlende Provision vom Käufer übernommen werden soll. Da die Beweislast für das Vorliegen eines eigenständigen Maklervertrags bei dem Makler liegt (OLG Hamm OLGR Hamm 1993, 130), ist demnach davon auszugehen, dass mit dem vorliegenden Provisionshinweis lediglich die von dem Verkäufer zu zahlende Maklerprovision im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer auf den Käufer abgewälzt werden sollte. Ebenso verhielt es sich in dem vom BGH mit Urteil vom 21.05.1971 entschiedenen Fall (BGH WM 1971, 1098), dessen Sachverhalt mit dem vorliegenden vergleichbar ist. Auch die Auskunft des Maklers, das Objekt koste den „Kaufpreis und die üblichen Maklergebühren“, genügt nicht den Anforderungen, die an einen unmissverständlichen Provisionshinweis zu stellen sind (OLG Hamm aaO). Ebenso wenig genügt der Provisionshinweis in einer Kleinanzeige „KP 1,3 Mio + 3,42 % Courtage“ (OLG Düsseldorf OLGR Düsseldorf 1993, 145). Gleiches gilt für die Angabe in einem Exposé: „Kaufpreis 90.000 DM + Provision“ (OLG Hamm NJW-RR 1999, 127). In allen diesen Konstellationen kann ebenso wie in der vorliegenden nicht erkannt werden, ob eine neue Provisionsverpflichtung gegenüber dem Makler begründet werden soll oder die Verkäuferprovision abgewälzt werden soll. Das Urteil des BGH vom 16.11.2006, Az. III ZR 57/06 (NZM 2007, 169) steht dem nicht entgegen. Vielmehr ist zu beachten, dass der Sachverhalt dieses Falls sich deutlich und entscheidend von dem hiesigen Sachverhalt unterscheidet, da in dem dortigen Exposé ausdrücklich geregelt war, dass sich der Käufer nach Vertragsunterzeichnung zur Zahlung einer Maklercourtage an das Maklerunternehmen verpflichtet. Eine derartige ausdrückliche Regelung wurde vorliegend gerade nicht getroffen. Eine Änderung der Rechtsprechung ist daher nicht erkennbar, so dass auch die Entscheidung de BGH aus dem Jahre 1971 weiterhin herangezogen werden kann.

b) Auch aus den allgemeinen Geschäftsbedingungen der … kann kein anderer Schluss gezogen werden, selbst wenn man deren Zugang und Einbeziehung unterstellen würde. So wird in dort lediglich darauf hingewiesen, dass es den Klägern gestattet ist, für beide Vertragsparteien des beabsichtigten Vertragsverhältnisses als Makler provisionspflichtig zu werden. Ob und unter welchen Voraussetzungen dies tatsächlich geschieht, ergibt sich hieraus jedoch nicht. Es ist daher auch unter Berücksichtigung dieser Regelung durchaus möglich, dass vorliegend lediglich die Verkäuferprovision auf den Käufer abgewälzt werden sollte.

III.

1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.

2. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 S. 1, 2, 709 S. 2 ZPO.