WEG – Genehmigung zur Installation von Ladestationen/Wallboxen

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E-Auto-Fahrer scheitert vor Gericht mit Forderung nach privater Ladestation

Die Einführung der Elektromobilität stellt Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) vor neue Herausforderungen. Zunehmend werden Ladestationen oder sogenannte Wallboxen für Elektrofahrzeuge in Wohnhäusern installiert. Hierbei sind allerdings rechtliche Aspekte zu beachten, um Konflikte innerhalb der WEG zu vermeiden. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt, unter welchen Voraussetzungen Eigentümer das Recht haben, solche Lademöglichkeiten auf dem gemeinschaftlichen Eigentum zu errichten. Entscheidend sind hierbei insbesondere Fragen der Zustimmungspflicht, Kostentragung und mögliche Beschränkungen. Um Rechtssicherheit zu schaffen, ist es wichtig, dass WEGs diese Themen rechtzeitig klären und Lösungen finden, von denen alle Beteiligten profitieren können. Im Folgenden wird ein konkretes Gerichtsurteil zu diesem Thema vorgestellt und analysiert.

✔ Der Fall vor dem Amtsgericht Hamburg-St. Georg

Genehmigung zur Installation von Ladestation abgelehnt

Das Amtsgericht Hamburg-St. Georg hat in einem Rechtsstreit zwischen einem einzelnen Wohnungseigentümer und der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die Klage des Eigentümers auf Genehmigung zur Installation einer Ladestation abgewiesen. Der klagende Eigentümer wollte auf seinem Stellplatz eine 22 kW-Ladestation errichten lassen, obwohl die WEG in mehreren Beschlüssen die Umsetzung einer gemeinschaftlichen Ladeinfrastruktur beschlossen hatte.

In der Eigentümerversammlung vom 23.11.2021 war dem Kläger zunächst auf seinen Antrag hin die Genehmigung zur Installation einer Ladestation unter bestimmten Voraussetzungen erteilt worden. In den folgenden Versammlungen fasste die Eigentümergemeinschaft jedoch weitere Beschlüsse zur gemeinschaftlichen Errichtung der Ladeinfrastruktur, an die sich alle Eigentümer bei der Installation von Ladestationen halten sollten. So wurde u.a. beschlossen, dass pro Stellplatz nur eine Ladeeinrichtung installiert werden darf und sich interessierte Eigentümer an den Kosten der gemeinschaftlichen Anlage beteiligen müssen.

Der Kläger hielt jedoch an seinem Vorhaben einer individuellen Lösung fest. Das Gericht wies ihn mehrfach darauf hin, dass die von ihm geplanten Arbeiten nicht mit der aktuellen Beschlusslage in Einklang zu bringen seien. Er konnte nicht nachvollziehbar darlegen, dass die Installation mit der vorhandenen gemeinschaftlichen Ladeinfrastruktur kompatibel wäre und keine Beeinträchtigung der Stromversorgung der Gemeinschaft eintreten würde.

Dynamische Entwicklung der Beschlusslage

Das Urteil macht deutlich, dass sich die Beschlusslage innerhalb einer WEG dynamisch fortentwickeln kann und die Eigentümer an die jeweils aktuelle Fassung gebunden sind. Der ursprüngliche Beschluss, mit dem dem Kläger die Genehmigung erteilt wurde, war durch die späteren Beschlüsse zur gemeinschaftlichen Ladeinfrastruktur überholt und konkretisiert worden.

Die WEG ist daher nur insoweit verpflichtet, an der Umsetzung eines Beschlusses mitzuwirken, wie dieser den aktuellen Rahmen der Beschlusslage nicht überschreitet. Eine Duldung von Maßnahmen, die im Widerspruch zu späteren Beschlüssen stehen, kann nicht verlangt werden. Das Gericht stellte klar, dass eine Mitwirkung an einem rechtswidrigen baulichen Zustand nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen würde.

Klimaschutzziele vs. praktische Umsetzung

Das Urteil verdeutlicht auch das Spannungsfeld zwischen den gesetzgeberischen Zielen des Klimaschutzes und der praktischen Umsetzung von privilegierten baulichen Veränderungen in Wohnungseigentümergemeinschaften. Der Gesetzgeber wollte mit den Regelungen in §20 Abs. 2 WEG den Belangen des Klimaschutzes mehr Gewicht verleihen und die Schaffung von Ladeinfrastruktur in WEGs erleichtern.

Die Wohnungseigentümer haben jedoch die Kompetenz, per Mehrheitsbeschluss über die Art und Weise der Durchführung solcher Maßnahmen zu entscheiden. Setzen sie dabei auf ein gemeinschaftliches Vorgehen, müssen sich die einzelnen Eigentümer daran halten. Individuelle Lösungen einzelner Eigentümer, die nicht mit dem Gesamtkonzept in Einklang stehen, müssen dann zurückstehen – auch wenn dies im Einzelfall die Umsetzung der Klimaschutzziele erschwert. Laut Gericht sei dies angesichts der gesetzlichen Beschlusskompetenz hinzunehmen.

Das Urteil zeigt die Grenzen auf, die einem einzelnen Wohnungseigentümer bei der Geltendmachung seines Anspruchs auf Gestattung privilegierter baulicher Veränderungen durch die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft gesetzt sind. Plant die WEG ein gemeinschaftliches Vorgehen bei der Schaffung von Ladeinfrastruktur, kann sich der einzelne Eigentümer dem nicht durch Beharren auf einer individuellen Lösung entziehen.

Die gesetzgeberische Intention der Förderung der Elektromobilität tritt dann hinter dem Interesse der Gemeinschaft an einer einheitlichen technischen Umsetzung zurück. Eigentümer, die eine Ladestation errichten möchten, sollten daher von Anfang an den Dialog mit den übrigen Wohnungseigentümern suchen, um eine für alle tragbare Lösung zu finden. Ist ein Beschluss zur gemeinschaftlichen Installation erst einmal gefasst, gibt es wenig Spielraum für Alleingänge.

✔ FAQ – Häufige Fragen

Das Thema: Installation von Ladestationen in Wohnungseigentümergemeinschaften wirft bei vielen Lesern Fragen auf. Unsere FAQ-Sektion bietet Ihnen wertvolle Insights und Hintergrundinformationen, um Ihr Verständnis für dieses Thema zu vertiefen. Weiterhin finden Sie in der Folge einige der Rechtsgrundlagen, die für dieses Urteil wichtig waren.

Welche rechtlichen Schritte muss ich einleiten, um eine Ladestation auf meinem Stellplatz zu installieren?

Seit Dezember 2020 haben Wohnungseigentümer und Mieter durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz einen Rechtsanspruch auf die Installation einer Ladestation für Elektroautos an ihrem Stellplatz. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann den Einbau einer Wallbox nicht grundsätzlich ablehnen, sondern nur noch über die Art und Weise der Durchführung mitbestimmen.

Bevor mit der Installation begonnen werden kann, muss der Eigentümer einen formellen Beschluss der Eigentümerversammlung über das „Ob“ der Maßnahme herbeiführen. Auch wenn die WEG den Einbau nicht verhindern kann, darf der Eigentümer nicht ohne explizite Erlaubnis mit der Installation beginnen. Es empfiehlt sich, vor der Versammlung gemeinsam mit einem Fachmann die technischen Voraussetzungen zu klären und ein aussagefähiges Angebot einzuholen.

Die Kosten für Anschaffung und Installation der Wallbox trägt allein der Eigentümer, der die Ladestation errichten lässt. Er ist dann auch Eigentümer der Wallbox. Andere Eigentümer, die zunächst nicht für eine gemeinschaftliche Ladeinfrastruktur zahlen wollten, haben später das Recht, gegen einen finanziellen Ausgleich an den Installationskosten nachträglich einzusteigen und die Wallboxen mitzunutzen.

Bis zu einer Ladeleistung von 12 kW ist eine Anmeldung der Ladestation beim örtlichen Netzbetreiber ausreichend, darüber hinaus ist eine Genehmigung erforderlich. Dabei muss sichergestellt sein, dass die elektrische Infrastruktur des Gebäudes für die zusätzliche Belastung ausgelegt ist. Gegebenenfalls sind ein Lastmanagementsystem oder eine Erweiterung des Hausnetzes nötig.

Die WEG sollte klare Regelungen treffen, wie der geladene Strom abgerechnet wird. Das hängt von der Art der Nutzung und den örtlichen Gegebenheiten ab. Ist die Ladeeinrichtung am Wohnungszähler angeschlossen, erfolgt die Abrechnung zum Hausstromtarif über den geeichten Haushaltszähler. Hat die Wallbox einen separaten Stromzähler des Energieversorgers, wird der geladene Strom darüber direkt abgerechnet.

Nicht zuletzt gilt es, die Barrierefreiheit der Ladeinfrastruktur zu berücksichtigen, damit auch Menschen mit Behinderungen ihr Elektroauto problemlos laden können. Hier gibt es zwar noch Defizite bei den gesetzlichen Vorgaben, aber immerhin einen Leitfaden mit konkreten Anforderungen.

Wie setze ich erfolgreich eine gemeinschaftliche Ladeinfrastruktur in unserer WEG um?

Für die erfolgreiche Umsetzung einer gemeinschaftlichen Ladeinfrastruktur in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind mehrere Schritte entscheidend. Zunächst sollte ein offener Dialog mit allen Eigentümern geführt werden, um den Bedarf und das Interesse an Ladestationen zu ermitteln. Dabei ist es wichtig, transparent über die Vorteile, aber auch über mögliche Herausforderungen zu informieren. Eine frühzeitige Einbindung aller Parteien schafft Vertrauen und erleichtert die Konsensfindung.

Im nächsten Schritt empfiehlt es sich, ein Ladeinfrastrukturkonzept (LIS-Konzept) zu erstellen. Dieses Konzept analysiert die technischen Voraussetzungen des Gebäudes, wie die Kapazität des Hausanschlusses und die Notwendigkeit eines Lastmanagements. Auch die optimale Platzierung der Ladepunkte und die Kabelführung werden hier geplant. Das LIS-Konzept bildet die Grundlage für eine realistische Kostenschätzung.

Bei der Kostenverteilung gibt es verschiedene Möglichkeiten, die in der Eigentümerversammlung diskutiert und beschlossen werden müssen. Eine Option ist die Aufteilung der Kosten für die Basisinfrastruktur auf alle Eigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsanteile. Die individuellen Kosten für die Wallboxen an den Stellplätzen tragen dann die jeweiligen Nutzer. Alternativ können die Gesamtkosten auch nur unter den Parteien aufgeteilt werden, die aktuell eine Ladestation wünschen. Wichtig ist hier, dass später hinzukommende Nutzer die Möglichkeit haben, sich durch eine angemessene finanzielle Beteiligung einzukaufen. Dies ist im Wohnungseigentumsgesetz (§ 21 Abs. 4 WEG) ausdrücklich vorgesehen.

Um die Finanzierung zu erleichtern, sollten auch Fördermöglichkeiten durch Bund, Länder oder Kommunen geprüft werden. Viele Förderprogramme unterstützen den Ausbau der Ladeinfrastruktur, insbesondere in Mehrfamilienhäusern. Eine professionelle Beratung kann helfen, die optimale Förderstrategie zu entwickeln.

Sobald die Planung abgeschlossen und die Finanzierung geklärt ist, kann die Umsetzung beginnen. Für die Installation der Ladeinfrastruktur ist es ratsam, spezialisierte Fachbetriebe zu beauftragen. Sie gewährleisten eine normgerechte und sichere Ausführung und übernehmen auch die Abstimmung mit dem Netzbetreiber. Nach der Inbetriebnahme sollte die Wartung und Abrechnung der Ladestationen klar geregelt sein, um einen reibungslosen Betrieb zu gewährleisten.

Insgesamt erfordert die Realisierung einer gemeinschaftlichen Ladelösung in einer WEG eine sorgfältige Planung und eine konstruktive Zusammenarbeit aller Beteiligten. Mit der richtigen Herangehensweise und professioneller Unterstützung lassen sich jedoch für die meisten Wohnanlagen passende Lösungen finden. So kann die Elektromobilität auch in Mehrfamilienhäusern Einzug halten und einen wichtigen Beitrag zur Verkehrswende leisten.

Was passiert, wenn in der WEG bereits eine Beschlusslage zur Ladeinfrastruktur besteht?

Wenn in einer Wohnungseigentümergemeinschaft bereits ein Beschluss zur Errichtung einer gemeinschaftlichen Ladeinfrastruktur gefasst wurde, ist dieser für alle Eigentümer bindend. Das bedeutet, dass einzelne Wohnungseigentümer nicht einfach eigenmächtig davon abweichen und auf eigene Faust eine Ladestation installieren dürfen.

Wurde beispielsweise mehrheitlich beschlossen, dass im Rahmen eines Gemeinschaftsprojekts Wallboxen an bestimmten Stellplätzen in der Tiefgarage installiert werden sollen, kann ein einzelner Eigentümer nicht ohne weiteres verlangen, dass ihm die Errichtung einer Ladestation an seinem Stellplatz gestattet wird. Er ist an den Beschluss gebunden und muss die gemeinschaftliche Lösung mittragen.

Missachtet ein Eigentümer den Beschluss und baut eigenmächtig eine Ladestation, kann die Gemeinschaft von ihm die Beseitigung auf seine Kosten verlangen. Kommt er dem nicht nach, kann die Entfernung sogar im Wege der Zwangsvollstreckung durchgesetzt werden. Zudem drohen dem Eigentümer Schadensersatzforderungen der Gemeinschaft, wenn durch die ungenehmigte Ladestation Schäden am Gemeinschaftseigentum entstehen.

Möchte ein Eigentümer eine individuelle Lösung, muss er versuchen die Gemeinschaft von seinem Vorhaben zu überzeugen und eine Änderung des ursprünglichen Beschlusses herbeizuführen. Gelingt ihm das nicht, bleibt ihm nur die Möglichkeit, den Beschluss gerichtlich anzufechten, wenn dieser rechtswidrig sein sollte. Solange der Beschluss jedoch besteht, muss er sich daran halten. Eigenmächtigkeiten sind in jedem Fall unzulässig und können für den betroffenen Eigentümer unangenehme Konsequenzen haben.

Dürfen meine Nachbarn meine Pläne zur Installation einer Wallbox blockieren?

Die Frage, ob Nachbarn die Installation einer Wallbox blockieren können, lässt sich nicht pauschal beantworten. Es hängt von verschiedenen Faktoren ab. Grundsätzlich haben Wohnungseigentümer und Mieter seit Dezember 2020 einen Anspruch auf den Einbau einer Ladestation für Elektrofahrzeuge. Dieser Anspruch ergibt sich aus dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) und Änderungen im Bürgerlichen Gesetzbuch.

Allerdings bedeutet dies nicht, dass die Installation ohne Weiteres erfolgen kann. Es müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Zunächst muss der Antragsteller über einen fest zugewiesenen Stellplatz für sein Fahrzeug verfügen. Außerdem ist ein formeller Antrag bei der Eigentümergemeinschaft oder dem Vermieter erforderlich. Die baulichen Veränderungen müssen zumutbar sein, was im Einzelfall zu prüfen ist.

Die Eigentümergemeinschaft kann die Installation nicht grundlos ablehnen. Sie hat jedoch ein Mitspracherecht bei der konkreten Ausgestaltung. Beispielsweise kann sie Vorgaben zur Platzierung, Modellauswahl oder Lastmanagement machen. Dadurch sollen Konflikte innerhalb der Gemeinschaft vermieden werden.

Vermieter müssen ebenfalls zustimmen, können die Erlaubnis aber nur aus berechtigten Gründen verweigern. Was als berechtigt gilt, ist nicht abschließend geklärt. Denkbar wären unverhältnismäßige Kosten, Sicherheitsbedenken oder eine Gefährdung des Gemeinschaftseigentums.

Um Blockaden zu vermeiden, ist es ratsam, frühzeitig alle Beteiligten einzubinden. Durch offene Kommunikation und das Einbeziehen verschiedener Lösungsvorschläge lassen sich häufig Kompromisse finden. Eine professionelle Beratung kann ebenfalls hilfreich sein. Mit gegenseitigem Verständnis für die Interessen aller Parteien lässt sich in den meisten Fällen eine einvernehmliche Lösung erreichen.

Welche Kosten kommen auf mich zu, wenn ich mich an einer gemeinschaftlichen Ladeinfrastruktur beteilige?

Die Kosten für die Beteiligung an einer gemeinschaftlichen Ladeinfrastruktur in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hängen von verschiedenen Faktoren ab. Grundsätzlich trägt jeder Wohnungseigentümer die Kosten für die Installation einer Ladestation an seinem Stellplatz selbst. Dies ergibt sich aus § 21 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Die Anschaffungs- und Installationskosten für eine Wallbox liegen typischerweise zwischen 500 und 2.500 Euro. Manche Bundesländer und Kommunen bieten Förderprogramme an, die die Investitionskosten reduzieren können.

Wird eine gemeinschaftliche Ladeinfrastruktur für mehrere Stellplätze errichtet, müssen die Kosten für die Grundinstallation geteilt werden. Hier kommen oft Skaleneffekte zum Tragen, sodass die Kosten pro Stellplatz sinken. Die Aufteilung der Kosten richtet sich nach den Beschlüssen der Eigentümerversammlung und den Regelungen in der Teilungserklärung. Eine häufig praktizierte Lösung ist die anteilige Kostentragung entsprechend der Miteigentumsanteile.

Zusätzlich fallen laufende Betriebskosten für die Ladeinfrastruktur an. Dazu gehören Stromkosten, Instandhaltung, Wartung und unter Umständen Betriebskosten für ein Lastmanagementsystem. Auch diese Kosten werden in der Regel nach den Miteigentumsanteilen umgelegt. Bei gemeinschaftlicher Nutzung einer Ladestation kommen Abrechnungssysteme zum Einsatz, damit jeder Nutzer die von ihm verursachten Stromkosten trägt.

Wichtig ist die frühzeitige Einbindung aller Eigentümer. So lassen sich Konflikte vermeiden und Lösungen finden, die den Interessen aller Beteiligten gerecht werden. Fachliche Beratung durch Experten für Elektromobilität im Immobilienbereich ist ratsam, um wirtschaftliche und technisch sinnvolle Lösungen zu finden.

§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils

• § 20 Abs. 1 WEG (Wohnungseigentumsgesetz): Regelt die Notwendigkeit einer Zustimmung der Eigentümergemeinschaft für bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum. Relevant, da die Installation einer Ladestation eine bauliche Veränderung darstellt.
• § 20 Abs. 2 WEG: Erlaubt einzelnen Wohnungseigentümern Maßnahmen zur E-Mobilität (z.B. Ladestationen) auch ohne Zustimmung der Gemeinschaft, sofern keine grundsätzlichen Interessen der Gemeinschaft entgegenstehen. Hierdurch erhält der Kläger ein starkes Recht auf die Installation.
• § 16 Abs. 2 WEG: Beinhaltet Bestimmungen zur Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen. Da die Ladestation auf eigene Kosten des Klägers errichtet wird, ist dies relevant für die finanzielle Abwicklung innerhalb der WEG.
• § 22 WEG: Sieht vor, dass bauliche Veränderungen, die zu einer nachhaltigen Wertsteigerung oder Kosteneinsparung führen, nur mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können. Gilt auch für die Einrichtung einer Ladestation.
• Elektrische Anlagenrichtlinien der WEG (DIN VDE 0100): Technische Richtlinien, die bei der Installation von Ladestationen beachtet werden müssen, um die Sicherheit und Kompatibilität mit bestehenden Anlagen zu gewährleisten. Dies betrifft insbesondere die Anforderung der Eigentümergemeinschaft zur Vermeidung von Beeinträchtigungen der Stromversorgung.
• Muster-Verwaltungsvertrag für WEGs: Regelt die Verwaltung und Genehmigung von baulichen Maßnahmen durch den Verwalter. Die Verwaltung bestätigte den Termin zur Installation gemäß dieser vertraglichen Bestimmungen.
• Vorläufige Vollstreckbarkeit (§ 708 Nr. 10 ZPO – Zivilprozessordnung): Gibt an, dass das Urteil sofort vollstreckbar ist, und der Kläger eine Sicherheitsleistung erbringen muss, um diese Vollstreckung abzuwenden. Dies betrifft die unmittelbare Durchsetzung des Urteils bei eventuellen Berufungen.
• Ladeinfrastruktur-Förderungen (BMVi, Bundesministerium für Verkehr und digitale Infrastruktur): Förderprogramme für Ladeinfrastruktur könnten relevant sein, wenn die Gemeinschaft gemeinschaftlich beschließt, Ladestationen zu errichten. Erlaubt finanzielle Unterstützung zur Abmilderung der Kosten.

⇓ Das vorliegende Urteil vom Amtsgericht Hamburg-St. Georg

AG Hamburg-St. Georg – Az.: 980a C 21/22 WEG – Urteil vom 03.05.2024 –

In dem Rechtsstreit erkennt das Amtsgericht Hamburg-St. Georg – Abteilung 980a – auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 15.03.2024 für Recht:

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Tatbestand:

Die Parteien streiten über die Pflicht zur Mitwirkung bei der Schaffung von Ladeinfrastruktur.

Der Kläger ist Mitglied der Beklagten und Eigentümer der im Erdgeschoss des auf dem Grundstück stehenden Gebäudes belegenen Gewerbeeinheit, die er an eine Hebammenpraxis vermietet hat. In der Eigentümerversammlung vom 23.11.2021 (vgl. Protokoll, Anlage K2) wurde auf Antrag des Klägers zu TOP 7.1. („Ladestation“) einstimmig – und bestandskräftig – folgendes beschlossen:

„Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dem [Kläger] die Genehmigung zur Aufstellung einer Ladestation/Wallbox auf eigene Kosten zu erteilen, unter der Voraussetzung das die Eigentümergemeinschaft vorab detailliert über die Installation informiert wird und keine Beeinträchtigung der Stromversorgung für die Gemeinschaft eintritt. Die Eigentümergemeinschaft erhält ein Mitspracherecht bei der Installation (Leerrohre für die Verkabelung, etc.). Zudem muss gewährleistet sein, dass die Montage kompatibel mit den Parkliften ist.“

Daraufhin holte der Kläger u.a. ein Angebot der Fa. M. T, zur Errichtung einer Ladestation mit einer Ladeleistung von 22 kW (Anlage K4) und reichte dieses im April 2022 bei der Verwaltung der Beklagten ein (Anlage K3). Diese bestätigte dem Kläger den Termin zur Installation am 07.07.2022 mit Schreiben vom 28.06.2022 (Anlage K5). Im Zuge dann vorgenommener Arbeiten stellte sich heraus, dass ein weiterer Arbeitstag – der für den 22.08.2022 vorgesehen war – erforderlich ist. Mit anwaltlichem Schreiben vom 09.08.2022 (Anlage K6) forderte die Beklagte den Kläger auf, die Arbeiten für die Installation der Ladestation einzustellen und vorhandene Einrichtungen zurückzubauen; weitere Arbeiten wurden dem Kläger untersagt. Zur Begründung führte die Beklagte aus, dass die beabsichtigte Errichtung der Station nicht mit dem Beschluss vom 23.11.2021 in Einklang zu bringen, der Kläger seinen Informationspflichten nicht nachgekommen und seine geplante Ladestation nicht mit den übrigen noch in Planung befindlichen Anlagen kompatibel sei. Weitere Terminvorschläge für die Installation der Anlage wurden von der Verwaltung nicht bestätigt.

In der Eigentümerversammlung v. 28.07.2022 wurde zu TOP 7 – bestandskräftig – beschlossen:

„Die Eigentümergemeinschaft beschließt, den Eigentümern die Genehmigung zur Installation von Ladestationen/Wallboxen zu erteilen. Wie im Beschluss aus der letzten Eigentümerversammlung v. 23.11.2021, unter der Voraussetzung das die Eigentümergemeinschaft vorab detailliert über die Installation informiert wird und keine Beeinträchtigung der Stromversorgung für die Gemeinschaft eintritt. Zudem muss gewährleistet sein, dass die Montage kompatibel mit den Parkliften ist. Jeder Eigentümer bekommt die Möglichkeit bei z.B. der Firma T. eine eigene Ladestation zu beauftragen. Es gibt insgesamt 7 Stellplätze, nicht alle Eigentümer der WEG besitzen einen Stellplatz. Entsprechend beteiligen sich die Eigentümer, die einen Stellplatz besitzen gleichermaßen an den Kosten einer verbesserten Starkstromzuleitung zum Haus, wenn weitere Miteigentümer E-Stationen an den jeweiligen Stellplätzen aufstellen wollen, so dass im Ergebnis die Kosten von verbesserten Starkstromleitungen zum Haus stets durch die Zahl aller Nutzer geteilt wird.“

In der Eigentümerversammlung vom 16.12.2022 wurde zu TOP 2 („E-Mobilität und Schutz ihrer Hausstromversorgung“) – wiederum bestandskräftig – „in Ergänzung zum Beschluss Top 7. der ordentlichen Eigentümerversammlung 2022“ beschlossen:

„Die Eigentümerversammlung beschließt, nachdem sie auf der letzten Eigentümerversammlung mehrheitlich beschlossen hat, die Stellplätze mit entsprechenden Ladeboxen (Wallboxen) auszustatten, wird zusätzlich beschlossen, dass pro Stellplatz nur eine Standsäule bzw. E-Ladeeinrichtung eingerichtet werden darf. Also maximal 7 Einrichtungen im gesamten Objekt. Die Beteiligung an der Maßnahme ist freiwillig; die jetzt anfallenden Kosten werden von den Eigentümern übernommen, die jetzt daran teilnehmen. Wenn sich Eigentümer erst später für eine Installation entscheiden und sich an der Vorhandenen Anlage beteiligen wollen, müssen Sie entsprechend die anteiligen Kosten übernehmen und den vorfinanzierenden Eigentümern erstatten.“

Wegen der weiteren Einzelheiten der Versammlungen v. 28.07.2022 und 16.12.2022 wird auf die Protokolle (Anlagen B3/B4) Bezug genommen.

Mit Beschluss der Versammlung vom 07.07.2023 zu TOP 4 (vgl. Protokoll, Anlage B6) wurde – wiederum bestandskräftig – beschlossen,

„(…) den Eigentümer[n] der Stellplätze 1, 5 und 6 die Möglichkeit einzuräumen, sich an der gemeinschaftlichen Ladeinfrastruktur zu beteiligen und eine Wall-Box je Stellplatz nachzurüsten. Die Eigentümer werden dazu verpflichtet, sofern sie eine Wall-Box installieren wollen, sich an der gemeinschaftlichen Anlage anzuschließen und die anteiligen Kosten für die gemeinschaftliche Ladeinfrastruktur in Höhe von einem Siebtel (1.027,45 Euro) an die Eigentümer zu bezahlen, die die gemeinschaftliche Infrastruktur vorfinanziert haben. (…)“

Der Kläger macht geltend, dass die Beklagte zur Mitwirkung bei der Umsetzung des Beschlusses v. 23.11.2021 zu TOP 7.1 verpflichtet sei, um ihm die Installation der Ladestation zu ermöglichen.

Der Kläger hat ursprünglich beantragt, die Beklagte zu verpflichten, umgehend den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 23.11.2021, TOP 7, 7.1, betreffend die Genehmigung zu seinen Gunsten zur Aufstellung einer Ladestation umzusetzen bzw. die Umsetzung zu ermöglichen und hierfür den ausführenden Handwerkern nach Terminvereinbarung Zugang zu dem Zählerraum des auf dem Grundstück belegenen Gebäudes (Kellergeschoss, am Treppenabgang rechts) sowie den Kabelrohren zu gewähren. In der mündlichen Verhandlung vom 17.03.2023 hat das Gericht den Kläger darauf hingewiesen, dass die Sache bislang nicht entscheidungsreif sei, weil er zwar dem Grunde nach einen Anspruch darauf habe, den Beschluss vom 23.11.2021 zu TOP 7 umgesetzt zu wissen, allerdings nur nach Maßgabe der derzeitigen Beschlusslage, die sich auch nach den Beschlüssen vom 28.7.2022 zu TOP 7 und vom 16.12.2022 zu TOP 2 bemesse. Dem Kläger obliege es daher dazu vorzutragen, welche Arbeiten er ausführen lassen wolle, damit geprüft werden könne, ob diese im Einklang mit der Beschlusslage durchgeführt werden können und ob die Beklagte verpflichtet sei, an der Beschlussumsetzung mitzuwirken.

Mit Schriftsatz vom 17.05.2023 hat der Kläger angekündigt zu beantragen, die Beklagte zu verpflichten, an der Umsetzung des Beschlusses vom 23.11.2021, TOP 7, 7.1, betreffend die Genehmigung zu seinen Gunsten zur Aufstellung einer Ladestation, mitzuwirken und hierfür ihm und dessen instruierten Handwerkern nach Terminvereinbarung für insgesamt drei Tage Zugang zu den in den Grundrissen der Anlage K1 [notarielle Teilungserklärung vom 11.04.2008] bezeichneten Kellerräumen 1, 2, 3, 6, 8, 9 einschließlich des Zählerraums sowie dem Parkdeck des Grundstücks zur Umsetzung der Arbeiten zu gewähren. Ferner legte der Kläger eine Erklärung des Elektromeisters J. G. v. 17.05.2023 (Anlage K9) betreffend „Autoladestation 22KW“ vor.

Mit Verfügung vom 24.07.2023 hat das Gericht den Kläger darauf hingewiesen, dass der neu formulierte Klageantrag nicht begründet bzw. nicht entscheidungsreif sei. Es sei erforderlich, dass durch die Installation des Ladepunktes keine „Beeinträchtigung der Stromversorgung der Gemeinschaft“ eintrete. Anhand des eingereichten „Ablaufplans“ vom 17.05.2023 gemäß Anlage K9 lasse sich dies nicht abschließend beurteilen. Der Eintritt in eine Beweisaufnahme setze aber voraus, dass die notwendigen Installationsarbeiten einschließlich der verwendeten Teile bzw. des Systems so konkret und genau beschrieben werden, dass es möglich sei, diese einer sachverständigen Beurteilung in Bezug auf die Kompatibilität mit der vorhandenen Anlage zu unterziehen. Es obliege daher hier weiterhin dem Kläger, seinen Vortag weiter zu spezifizieren.

Mit Schriftsatz vom 12.09.2023 hat der Kläger ein Angebot der Fa. r. e. vom 08.09.2023 (Anlage K10) vorgelegt und dazu geltend gemacht, dass sich daraus ergebe, dass sich durch den Einbau der 22 kW-Ladestation keine Beeinträchtigung der Stromversorgung der Gemeinschaft ergebe; ggfs. werde ein Lade-/Lastmanagement eingebaut, um dies zu verhindern. Ferner würden bestehende Kabeltrassen genutzt, sämtliche Arbeiten seien nun beschrieben.

Mit Verfügung v. 10.11.2023 hat das Gericht den Kläger darauf hingewiesen, dass der Anlage K10 nicht zu entnehmen sei, dass die Errichtung einer Ladeinfrastruktur für den Kläger bei Beobachtung der derzeitigen technischen Gegebenheiten und der „Beschlusslage“ durchführbar sei oder nicht. Es bestehe danach offenbar ein Vorbehalt wegen eines Lade-/Lastmanagements sowie der Installation eines eHZ-Zählers. Die konkrete Leitungsführung nebst konkreter Inanspruchnahme des gemeinschaftlichen Eigentums („Wanddurchbrüche“) sei daraus ebenso wenig ersichtlich wie die Frage, ob und wie sich die mit Beschluss v. 07.07.2023 genehmigte Installation von Wall-Boxen für die Stellplätze 1, 5 und 6 (nicht: für alle Eigentümer) auf die technische Realisierbarkeit des klägerischen Vorhabens, insbesondere im Hinblick auf die „Beeinträchtigung der gemeinschaftlichen Stromversorgung“, auswirke. Hinzu komme, dass die Beklagte als Gemeinschaft nur insoweit auf „Beschlussdurchführung“ in Anspruch genommen werden könne, wie ihr ein Zugriffsrecht auf das gemeinschaftliche Eigentum zustehe. Soweit der Kläger Zutritt zu einzelnen Kellerräumen verlange, die im Sondereigentum stehen, sei diese nicht passivlegitimiert.

Mit Schriftsatz vom 11.12.2023 hat der Kläger – unter Vorlage einer E-Mail der Fa. r. e. vom 22.11.2023 (Anlage K11) und eines Schreibens der S. H. GmbH vom 10.05.2023 (Anlage K12) angekündigt zu beantragen, die Beklagte zu verpflichten, an der Umsetzung des Beschlusses vom 23.11.2021, TOP 7, 7.1, betreffend die Genehmigung zu seinen Gunsten zur Aufstellung einer Ladestation, mitzuwirken und hierfür ihm und dessen instruierten Handwerkern nach Terminvereinbarung für insgesamt drei Tage Zugang zu dem in den Grundrissen der Anlage K1 bezeichneten Zählerraum sowie dem Parkdeck des Grundstücks zur Umsetzung der Arbeiten zu gewähren. Dazu hat er ausgeführt, dass ein vorhandener Durchbruch für die Kabelführung vom Parkdeck in seinen Keller genutzt werden könne, allenfalls sei dessen geringfügige Erweiterung nötig. Auch die Kabelkanäle zum Zählerraum seien nutzbar.

Der Kläger beantragt zuletzt, die Beklagte zu verpflichten, an der Umsetzung des Beschlusses vom 23.11.2021, TOP 7, 7.1, betreffend die Genehmigung zu seinen Gunsten zur Aufstellung einer Ladestation, mitzuwirken und hierfür ihm und dessen instruierten Handwerkern nach Terminvereinbarung für insgesamt drei Tage Zugang zu dem in den Grundrissen der Anlage K1 bezeichneten Zählerraum sowie dem Parkdeck des Grundstücks zur Umsetzung der Arbeiten zu gewähren.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie macht geltend, dass die Eigentümer nach der bestehenden „Beschlusslage“ erkennbar Wert darauf gelegt hätten, dass die Ladeinfrastruktur für die E-Mobilität aus einer Hand hergestellt werde, um Probleme mit der Stromversorgung zu verhindern und der gebotenen Gleichbehandlung aller Eigentümer Genüge zu tun. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb der Kläger das auch an ihn gerichtete Angebot nicht wahrnehme.

Für sie, die Beklagte, sei von Bedeutung, dass nicht verschiedene Dienstleister an der Elektrik des Hauses arbeiten würden. Der Anspruch des Klägers aus § 20 Abs. 2 WEG sei durch die gefassten Beschlüsse konkretisiert worden; daran sei er gebunden. Es sei unklar, auf welches Angebot sich der Kläger zuletzt bezogen habe. Zudem werde aus der Anlage K11 deutlich, dass der Kläger (von Beginn an) geplant habe, an zwei Stellplätzen eine entsprechende Anlage zu errichten. Und die Leitungsführung sei hier weiterhin unklar. Mittlerweile seien – was vorliegend unstreitig ist – bereits mehrere Stellplätze mit entsprechenden Ladegeräten ausgestattet und auch an das gemeinschaftliche System angeschlossen worden. Eine Erweiterung der Anlage für den Betrieb einer Ladesäule mit 22 kW sei nicht vorgesehen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien im Verlauf des Rechtsstreits zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Soweit der Kläger seine – zwischenzeitlich wirksam geänderte – Klage wieder teilweise zurückgenommen hat, ist nur noch nach § 269 ZPO über die Kosten zu entscheiden. Das betrifft hier den vormals begehrten Zugang zu den „Kabelrohren“ sowie zu „den in den Grundrissen der Anlage K1 [notarielle Teilungserklärung vom 11.04.2008] bezeichneten Kellerräumen 1, 2, 3, 6, 8, 9“.

Dem Kläger steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Mitwirkung bei der Aufstellung einer Ladestation in Umsetzung des Beschlusses vom 23.11.2021 zu 7.1 zu, wie er ihn zum Gegenstand seines letzten Klageantrages gemacht hat. Im Ausgangspunkt richtet der Kläger zwar sein Klagebegehren zutreffend gegen die Beklagte – und nicht gegen ihre Verwaltung -, weil diese für einen auf die ordnungsgemäße Umsetzung eines Beschlusses gerichteten Anspruch passivlegitimiert ist (vgl. BGH, ZWE 2023, 139, 141, Rn. 26 = ZMR 2023, 384). Auch trifft zu, dass dem Kläger ursprünglich mit dem bestandskräftigen gewordenen Beschluss vom 23.11.2021 zu TOP 7.1 auf seinen Antrag hin – unter bestimmten Voraussetzungen – die Genehmigung zur Aufstellung einer Ladestation/Wallbox auf eigene Kosten erteilt worden ist. Es versteht sich von selbst, dass die Beklagte, vertreten durch ihre Verwaltung, im Rahmen ihrer Verwaltungskompetenz (§ 18 Abs. 1 WEG) und im Lichte ihrer Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen (BGH, a.a.O.) gehalten war bzw. wäre, die für die Umsetzung dieses Beschlusses notwendigen Maßnahmen zu treffen, etwa indem sie – wie beantragt – dem Kläger „und dessen instruierten Handwerkern nach Terminvereinbarung für insgesamt drei Tage Zugang zu dem in den Grundrissen der Anlage K1 bezeichneten Zählerraum sowie dem Parkdeck des Grundstücks zur Umsetzung der Arbeiten“ gewährt.

Allerdings hat sich die sog. Beschlusslage innerhalb der Gemeinschaft im hiesigen Prozessverlauf mehrfach – dynamisch – fortentwickelt, worauf das Gericht den Kläger auch mehrfach hingewiesen hat. Die Wohnungseigentümer haben mit ihren weiteren Beschlüssen vom 28.07.2022 zu TOP 7, vom 16.12.2022 zu TOP 2 und vom 07.07.2023 zu TOP 4 die Voraussetzungen und die näheren Umstände für die Genehmigung zur Errichtung einer Ladeinfrastruktur verändert. Während ursprünglich nur dem Kläger diese Genehmigung erteilt worden ist, ist am 28.07.2022 beschlossen worden, jedem (Stellplatz-)Eigentümer eine solche Genehmigung zu erteilen und die Möglichkeit einzuräumen „bei z.B. der Firma T. eine eigene Ladestation zu beauftragen.“ In (ausdrücklicher) Ergänzung dazu ist am 16.12.2022 u.a. weiter beschlossen worden, dass „pro Stellplatz nur eine Standsäule bzw. E-Ladeeinrichtung eingerichtet werden“ dürfe, also „maximal 7 Einrichtungen im gesamten Objekt“. Und am 07.07.2023 ist beschlossen worden, dass den Eigentümern der Stellplätze 1, 5 und 6 die Möglichkeit eingeräumt wird, „sich an der gemeinschaftlichen Ladeinfrastruktur zu beteiligen und eine Wall-Box je Stellplatz nachzurüsten“, und dass „die Eigentümer dazu verpflichtet [werden], sofern sie eine Wall-Box installieren wollen, sich an der gemeinschaftlichen Anlage anzuschließen und die anteiligen Kosten für die gemeinschaftliche Ladeinfrastruktur in Höhe von (…) an die Eigentümer zu bezahlen, die die gemeinschaftliche Infrastruktur vorfinanziert haben.“ Es bedarf vorliegend keiner weiteren Prüfung, ob diese Beschlüsse – die für sich genommen jeweils ausreichend bestimmt genug und auslegungsfähig sind – ordnungsmäßiger Verwaltung i.S.d. §§ 18, 19 WEG und § 20 Abs. 1 und Abs. 2 S. 2 WEG entsprechen. Alle Beschlüsse sind bestandskräftig geworden und nicht nichtig; die Eigentümer haben damit jeweils von der ihnen nach § 20 Abs. 1 und Abs. 2 S. 1 Nr. 2 und S. 2 WEG eingeräumten Kompetenz Gebrauch gemacht, über die Durchführung von baulichen Veränderungen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen, per (Mehrheits-)Beschluss zu entscheiden.

Der Kläger hat es indes bis zuletzt nicht vermocht ausreichend darzutun, dass die von ihm antragsgemäß verlangte Mitwirkung der Beklagten – Verschaffung des Zugangs zu dem Zählerraum und dem Parkdeck – darauf gerichtet ist, in Vollziehung der genannten Beschlusslage in der Gemeinschaft die ordnungsgemäße „Aufstellung einer Ladestation“ für ihn zu ermöglichen. Die Pflicht der Beklagten, Beschlüsse zu vollziehen und durchzuführen bzw. die Voraussetzungen für den Beschlussvollzug zu schaffen und/oder daran mitzuwirken, reicht naturgemäß nur soweit, wie es der jeweils in Rede stehende Beschluss erfordert.

Überschreitet etwa die von einem Wohnungseigentümer beabsichtigte Gebrauchmachung von einer Genehmigung i.S.v. § 20 Abs. 2 WEG – wie hier – den durch den entsprechenden Beschluss vorgegebenen Rahmen oder sind die in ihm normierten Voraussetzungen nicht erfüllt, besteht eine solche Pflicht nicht.

Andernfalls wäre die Beklagte, vertreten durch ihre Verwaltung, gezwungen, an der Herbeiführung eines rechtswidrigen (baulichen) Zustandes mitzuwirken; das entspräche nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Dieser rechtliche Zusammenhang führt im Streitfall dazu, dass das materielle Begehren des Klägers ins Leere geht. Dem vom Kläger vorgelegten Angebot der Fa. r. e. vom 08.09.2023 (Anlage K10) sowie deren Stellungnahme vom 22.11.2023 (Anlage K11) lässt sich, ebenso wie seinem Sachvortrag selbst, nichts dafür entnehmen, dass die avisierten (Bau-) Arbeiten darauf gerichtet sind, einen Ladepunkt für den Kläger durch den Anschluss an die bereits vorhandene, auf Basis der – seit November 2021 dynamisch fortentwickelten – Beschlusslage bereits beauftragte und umgesetzte Ladeinfrastruktur, die einem gemeinschaftlichen Vorgehen entspricht, zu schaffen. Für eine individuelle Lösung, wie sie der Kläger nach wie vor anstrebt, ist danach – mittlerweile – keinerlei Raum mehr (vgl. auch LG Stuttgart, ZWE 2024, 49 = ZMR 2023, 821 zum „Untergang“ des Anspruchs eines Eigentümers auf Schaffung einer Ladeinfrastruktur nach „eigenem Konzept“). Die praktischen Schwierigkeiten bei der Umsetzung von privilegierten baulichen Veränderungen, wie sie hier (und in anderen Fällen) in Rede stehen und den Motiven des Gesetzgebers – der mit den Regelungen in § 20 Abs. 2 S. 1 WEG „auch den Belangen des Klimaschutzes mehr Gewicht“ verleihen und zur „nachhaltigen Entwicklung“ beitragen wollte (BT-Drs. 19/18791, S. 33) – an sich grundlegend zuwiderlaufen, sind angesichts der in § 20 Abs. 2 S. 2 WEG normierten Beschlusskompetenz betreffend das „Wie“ solcher baulichen Maßnahmen (sowie der hier eingetretenen Bestandskraft dazu gefasster Beschlüsse) hinzunehmen.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 269 Abs. 3 S. 2, 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.