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Wohnungsrecht –  Anmietung einer Ersatzwohnung wegen einer defekten Wasserleitung

Eigentümer zur Instandsetzung von defekten Wasserleitungen verpflichtet

Wenn die Mauern der eigenen vier Wände plötzlich nicht mehr den gewohnten Komfort bieten können, weil eine Wasserleitung den Dienst versagt, stehen Betroffene vor einer Reihe von Herausforderungen. Die Frage, wer für die daraus resultierenden Unannehmlichkeiten aufkommen muss, ist dabei von zentraler Bedeutung. Der Kern der juristischen Auseinandersetzung dreht sich häufig um die Auslegung und Anwendung vertraglicher Vereinbarungen und gesetzlicher Bestimmungen im Hinblick auf die Instandhaltungspflichten von gemeinschaftlich genutzten Einrichtungen.

Nicht selten ist die Klärung dieser Fragen Gegenstand gerichtlicher Verfahren, in denen die Gerichte die Grundsätze des Mietrechts mit denen des Sachenrechts in Einklang bringen müssen. Im Kern geht es um die Abwägung der Interessen der Inhaber von Wohnrechten und den Pflichten der Eigentümer von Immobilien. Hierbei spielen die spezifischen Regelungen, wie etwa die beschränkte persönliche Dienstbarkeit und die damit verbundenen Verpflichtungen, eine entscheidende Rolle. Diese Thematik berührt nicht nur juristische Fachkreise, sondern betrifft jeden, der in Miet- oder Wohnverhältnissen lebt und mit der Instandhaltung von Wohnraum konfrontiert ist.

Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 8 U 907/15  >>>

Das Wichtigste in Kürze


Das Gericht bestätigt, dass der Inhaber eines Wohnrechts nicht für die Instandsetzung einer defekten Wasserleitung zuständig ist, wenn diese eine gemeinschaftliche Anlage des Gebäudes betrifft. Die Beklagtenseite, als Eigentümer der Immobilie, ist zur Wiederherstellung der Wasserversorgung verpflichtet.

Die zentralen Punkte aus dem Urteil:

  1. Das Oberlandesgericht München ändert das Urteil des Landgerichts Passau ab und spricht der Klägerseite einen Schadensersatz von € 12.316,47 zu.
  2. Die Klägerseite besaß ein Wohnrecht, das durch eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch gesichert war.
  3. Eine Unterbrechung der Wasserzufuhr aufgrund eines Frostschadens führte dazu, dass die Klägerseite Ersatzwohnraum anmieten musste.
  4. Die Beklagtenseite erfüllte nicht ihre Pflicht zur Instandhaltung gemeinschaftlicher Anlagen und ignorierte somit die höchstrichterliche Rechtsprechung, die dem Eigentümer diese Aufgabe zuweist.
  5. Die Erstattung der Mietkosten für den Ersatzwohnraum, Maklerkosten und Kosten zur Abwendung der Zwangsvollstreckung wurden der Klägerseite zugesprochen.
  6. Eine provisorische Wasserleitung, die von der Beklagtenseite vorgeschlagen wurde, war nicht zumutbar, da die Klägerseite eine dauerhafte Lösung verlangen konnte.
  7. Die Zwangsvollstreckung wegen ausstehender Nutzungsentschädigung war unzulässig, da das Wohnrecht aufgrund des fehlenden Wassers nicht ausübbar war.
  8. Die Berufung der Beklagtenseite wurde überwiegend zurückgewiesen, da die Argumente nicht ausreichend waren, um das erstinstanzliche Urteil abzuändern.

Rechtliche Klärung: Wer zahlt bei Wasserschäden?

In dem zugrunde liegenden Fall ging es um eine rechtliche Auseinandersetzung zwischen der Klägerseite, den Inhabern eines Wohnrechts, und der Beklagtenseite, den Erben des ehemaligen Eigentümers des Wohn- und Geschäftshauses, in dem sich die besagte Wohnung befand. Die Klägerseite machte Schadensersatzansprüche für die Anmietung einer Ersatzwohnung, Maklerkosten, Kosten zur Abwendung der Zwangsvollstreckung sowie für vorgerichtliche Anwaltskosten aus Vorprozessen geltend. Auslöser für die rechtliche Auseinandersetzung war ein Frostschaden an der Wasserzufuhr der Wohnung im Januar 2009, der dazu führte, dass die Klägerseite ab Mai 2010 bis zur Wiederherstellung im Juni 2012 auf eine Ersatzwohnung angewiesen war.

Wer trägt die Kosten? – Wohnrecht und Instandsetzungspflicht

Wasserleitung Frostschaden
(Symbolfoto: kolt_duo /Shutterstock.com)

Die rechtliche Herausforderung in diesem Fall bestand darin, die Verantwortlichkeiten für die Instandsetzung einer gemeinschaftlichen Anlage, hier die Wasserleitung, zu klären. Das Wohnrecht der Klägerseite war durch eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit abgesichert, welche die Verpflichtungen zwischen den Parteien regelte. Die Beklagtenseite argumentierte, die Klägerseite sei aufgrund der Notarurkunde vom 14. Oktober 1993 verpflichtet gewesen, die Wiederherstellung der Wasserversorgung auf eigene Kosten vorzunehmen.

Urteilsfindung: Klare Verantwortung beim Eigentümer

Das Oberlandesgericht München kam in seinem Urteil jedoch zu dem Schluss, dass die Klägerseite nicht zur Wiederherstellung der Wasserzufuhr auf eigene Kosten verpflichtet war. Stattdessen oblag die Unterhaltung der gemeinschaftlichen Anlage dem Eigentümer, also der Beklagtenseite. Die Klägerseite hatte somit einen Anspruch auf Erstattung der Mietkosten für die Ersatzwohnung sowie auf weitere Posten, die im Zusammenhang mit der fehlenden Wasserversorgung standen.

Auswirkungen und Lehren aus dem Urteil

Entscheidend für das Gericht war die höchstrichterliche Rechtsprechung, die in solchen Fällen die Pflicht zur Instandhaltung dem Eigentümer zuweist. Zusätzlich konnte die Klägerseite glaubhaft machen, dass die Anmietung der Ersatzwohnung und die damit verbundenen Maklerkosten notwendig und angemessen waren, um die Lebenssituation während der Zeit ohne Wasserversorgung zu bewältigen. Auch die Kosten, die zur Abwendung der Zwangsvollstreckung gezahlt wurden, mussten von der Beklagtenseite erstattet werden, da die Zwangsvollstreckung als unrechtmäßig angesehen wurde.

Hinsichtlich der vorgerichtlichen Anwaltskosten und der Zinsen wurden von der Berufungskammer Abzüge vorgenommen, da nicht alle Voraussetzungen für einen Erstattungsanspruch als erfüllt angesehen wurden. Hierbei spielte die Dokumentation der vorgerichtlichen Anwaltstätigkeit eine wesentliche Rolle.

Das Fazit des Urteils liegt in der Bestätigung der Verantwortlichkeit des Eigentümers für die Instandsetzung der Wasserversorgung als Teil der gemeinschaftlichen Anlagen eines Hauses. Die Entscheidung verdeutlicht die Wichtigkeit der genauen Auslegung von vertraglichen Regelungen und die Anwendung höchstrichterlicher Grundsätze auf individuelle Fälle. Sie unterstreicht zudem die Bedeutung der Schadensminderungspflicht und der Zumutbarkeit von Ersatzmaßnahmen für die betroffenen Parteien.

Wichtige Begriffe kurz erklärt


Welche Rechte und Pflichten entstehen aus einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit?

Eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit ist ein dingliches Nutzungsrecht an einem Grundstück oder grundstücksgleiches Recht, das einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person zusteht und im Grundbuch eingetragen ist. Im Gegensatz zur Grunddienstbarkeit bezieht sich das Nutzungsrecht ausschließlich auf die im Grundbuch eingetragene Person und ist grundsätzlich nicht übertragbar. Typische Beispiele für beschränkte persönliche Dienstbarkeiten sind das Wohnungsrecht, Wegerecht und Leitungsrecht.

Rechte, die aus einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit entstehen, können beispielsweise Benutzungsrechte, Unterlassungsansprüche, Wohnungsbesetzungsrechte, Aussichtsrechte und wettbewerbsbeschränkende Inhalte umfassen. Der Umfang der Dienstbarkeit bestimmt sich im Zweifel nach dem persönlichen Bedürfnis des Berechtigten.

Pflichten, die aus einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit entstehen, betreffen in der Regel den schonenden Umgang mit den Bereichen des belasteten Grundstücks, für die ein Nutzungsrecht besteht. Je nach Sachlage können hierzu auch Pflege- und Instandsetzungsmaßnahmen gehören.

Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit erlischt in der Regel mit dem Tod der berechtigten Person, dem Erlöschen der juristischen Person oder der rechtsfähigen Personengesellschaft. Eine Übertragung der Dienstbarkeit ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich, beispielsweise wenn sie im Rahmen des Leitungsrechts für Anlagen zur Fortleitung von Elektrizität, Gas, Fernwärme, Wasser, Abwasser, Öl oder Rohstoffen zugunsten einer juristischen Person oder einer rechtsfähigen Personengesellschaft eingetragen ist.

Welche Bedeutung hat die Schadensminderungspflicht im Mietrecht?

Die Schadensminderungspflicht im Mietrecht bezieht sich auf die Verpflichtung des Geschädigten, den Schaden abzuwenden oder zu mindern oder den Schädiger auf die Gefahr eines ungewöhnlich hohen Schadens aufmerksam zu machen. Diese Pflicht ist im deutschen Recht in § 254 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verankert.

Im Kontext des Mietrechts hat diese Pflicht besondere Bedeutung für Mieter und Vermieter. Wenn beispielsweise der Vermieter das Mietverhältnis aufgrund eines mietrechtlich anerkannten Grundes (z.B. Zahlungsverzug des Mieters) fristlos gekündigt hat, ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter den entstehenden Schaden zu ersetzen, insbesondere die entgangene Miete bis zu einer Neuvermietung.

Gleichzeitig hat der Vermieter nach vorzeitiger Auflösung des Mietverhältnisses die Pflicht, sich um eine baldige anderweitige Vermietung des Mietobjekts zu bemühen. Dies ist Teil seiner Schadensminderungspflicht. Wenn der Vermieter diese Pflicht verletzt, kann dies zu einer Kürzung des Schadenersatzanspruchs führen.

In Bezug auf die Darlegungs- und Beweislast ist zu erwähnen, dass der Mieter berechtigt ist, die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf einen Nachmieter zu übertragen. Die Beweislast für eine Verletzung der Pflicht des Vermieters, den Kündigungsschaden (hier: Mietausfall) abzuwenden oder zu mindern, liegt beim Vermieter.

Bei Mängeln und Schäden in der Mietwohnung ist der Mieter verpflichtet, den Vermieter unverzüglich zu informieren. Dies ist Teil seiner Pflicht, den Schaden so weit wie möglich zu mindern.

Schadensersatzansprüche können entstehen, wenn der Mieter oder Vermieter seine Pflichten verletzt. Beispielsweise kann der Vermieter Schadenersatz verlangen, wenn der Mieter seine Miete nicht zahlt und das Mietverhältnis deshalb gekündigt wird. Umgekehrt kann der Mieter Schadenersatz verlangen, wenn der Vermieter seine Pflicht zur Instandhaltung der Mietwohnung verletzt.

Die Schadensminderungspflicht ist ein wichtiger Aspekt des Mietrechts, der sowohl die Rechte als auch die Pflichten von Mietern und Vermietern betrifft. Sie dient dazu, die finanziellen Folgen von Schäden oder Vertragsverletzungen zu begrenzen und einen fairen Ausgleich zwischen den Parteien zu gewährleisten.


Das vorliegende Urteil

OLG München – Az.: 8 U 907/15 – Urteil vom 26.06.2015

I. Auf die Berufung der Beklagtenseite hin wird das Endurteil des Landgerichts Passau vom 05.02.2015, 1 O 962/13, dahingehend abgeändert, dass die Beklagtenseite als Gesamtschuldner verurteilt wird, an die Klägerseite als Gesamtgläubiger € 12.316,47 nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 17.01.2014 zu bezahlen. Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen und bleibt die Klage abgewiesen.

II. Von den Kosten des Rechtsstreits der ersten Instanz tragen die Klägerseite 15 % und die Beklagtenseite als Gesamtschuldner 85 %. Von den Kosten des Rechtsstreits der zweiten Instanz tragen die Klägerseite 5 % und die Beklagtenseite als Gesamtschuldner 95 %.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von jeweils 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, sofern nicht die andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe geleistet hat.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Die Klägerseite macht als Inhaber eines Wohnrechts die Mietkosten für Ersatzwohnraum für den Zeitraum Mai 2010 bis Juni 2012 für eine 80 qm große Wohnung, für Maklerkosten, für Kosten zur Abwendung der Zwangsvollstreckung und für vorgerichtliche Anwaltskosten aus Vorprozessen als Schadensersatz geltend.

Die Beklagtenseite hat den früheren Eigentümer des Wohn- und Geschäftshauses R. … in P., Herrn Dr. L. K., beerbt. Der Erblasser ist am 24.07.2004 verstorben.

Mit Notarvertrag vom 14.10.1993 hatte der Erblasser für den inzwischen verstorbenen M. E. und die Klägerin zu 2) im zweiten Stock des Rückgebäudes des Hauses R. … in P. in der abgeschlossenen Wohnung vom Treppenaufgang links, bestehend aus vier Zimmern, einer Küche, einem Bad, einem WC, einem Flur und einer kleinen Abstellkammer ein Wohnrecht bestellt. Nach dem Tod des Erblassers hatte sich das Wohnrecht auf den Raum im zweiten Stock rechts vom Treppenaufgang erweitert. Zur Sicherung dieser Wohnrechte wurde eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen.

Unter der Überschrift „Gemeinsame Bestimmungen“ war in der Notarurkunde u.a. Folgendes geregelt: „Der Berechtigte ist befugt, bauliche Änderungen vorzunehmen, insbesondere Um- und Einbauten, Veränderungen und Neuanlage der Installationen, Vergitterung der Fenster, Herstellung und Veränderung von Feuerstätten sowie Antennenanlagen an und im Haus auf eigene Kosten vorzunehmen. Er kann Leitungen jeglicher Art in Haus und Wohnung verlegen.“

Als Nutzungsentschädigung waren monatlich DM 250.- an den Erblasser und nach dessen Tod wegen des erweiterten Wohnrechts monatlich DM 300.- an die Beklagtenseite als dessen Erben zu bezahlen (vgl. zum Wohnrecht Anlage K 1 a).

Diese monatliche Nutzungsentschädigung für die streitgegenständliche Wohnung sowie für den weiteren Raum im Haus R. … betrug seit April 2006 € 184,06.

Am 12.01.2009 kam es wegen eines Frostschadens zu einer Unterbrechung der Wasserzufuhr zu dieser Wohnung. Nach der schriftlichen Mitteilung der von der Beklagtenseite beauftragten Installationsfirma K. vom 27.012009 war zur Behebung des Frostschadens u.a. die Verlegung einer neuen Kaltwasserleitung notwendig (vgl. Anlage B 11, vorgelegt im Berufungsverfahren 8 U 1749/11).

Die Wasserzufuhr zur streitgegenständlichen Wohnung im Haus R. … wurde erst im Juni 2012 wieder hergestellt. Vorausgegangen war ein Rechtsstreit, der vor dem Oberlandesgericht München im Berufungsverfahren 8 U 1749/11 am 10.05.2012 durch einen Teilvergleich und eine teilweise Berufungsrücknahme seitens der Beklagtenseite beendet wurde. Gegenstand des Teilvergleichs war die Wiederherstellung der Wasserzufuhr für die streitgegenständliche Wohnung im Haus R. … auf Kosten der Beklagtenseite.

M. E. und die Klägerin zu 2) mieteten am 15.08.2009 eine Wohnung mit 35 qm Wohnfläche in dem Haus T-Straße … in P. an. Ab dem 01.03.2010 mieteten sie in demselben Haus eine Wohnung mit einer Wohnfläche von 80 qm für € 575.- brutto pro Monat an. Durch die teilweise Berufungsrücknahme der Beklagtenseite am 10.05.2012 im Berufungsverfahren 8 U 1749/11 vordem Oberlandesgericht München wurde die Entscheidung des Landgerichts Passau vom 22.03.2011 rechtskräftig, mit der es der Klägerseite im Rechtsstreit 1 O 327/10 die Erstattung der Miete für den Ersatzwohnraum für die Zeit vom 15.08.2009 bis einschließlich zum 30.04.2010 zugesprochen hatte.

Die Beklagtenseite ließ aus der Notarurkunde vom 14.10.1993 wegen der monatlichen Nutzungsentschädigung von monatlich € 184,06 die Zwangsvollstreckung betreiben. Die Klägerin zu 2) zahlte zur Abwendung der Zwangsvollstreckung an den Obergerichtsvollzieher O. F. am 23.10.2010 einen Betrag von € 1.104,83 (vgl. Anlage K 5). Das Amtsgericht Passau erklärte mit Endurteil vom 23.01.2011 im Rechtsstreit 16 C 1716/10 die Zwangsvollstreckung aus der Notarurkunde vom 14.10.1993 derzeit für unzulässig. Die Berufung der Beklagtenseite gegen diese Entscheidung des Amtsgerichts Passau wurde durch Beschluss des Landgerichts Passau vom 10.08.2011 im Berufungsverfahren 4 S 24/11 gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen.

Das Landgericht Passau hat durch Endurteil vom 05.02.2015 in dem Rechtsstreit 1 O 962/13 den Klägern in der Hauptsache einen Betrag von € 12.969,52 zugesprochen – nämlich € 10.164,44 für die Miete des Ersatzwohnraums, € 1.047,20 für Maklerkosten, € 1.104,83 für die Abwendung der Zwangsvollstreckung und € 653,05 für vorgerichtliche Anwaltskosten, die in dem Vorprozess angefallen waren, sowie € 634,75 für vorgerichtliche Anwaltskosten im Prozess 1 O 962/13.

In dem Rechtsstreit 1 O 962/13 ist die Klage der Beklagtenseite am 17.01.2014 zugestellt worden.

Die Beklagtenseite ist der Auffassung, dass aus der Nutzungsvereinbarung zum Wohnrecht eine. Verpflichtung der Klägerseite zur Wiederherstellung der Wasserzufuhr hergeleitet werden könne. Überhaupt müsse der Inhaber eines Wohnrechts solche Arbeiten auf seine Kosten durchführen lassen. Das Gericht der ersten Instanz habe fehlerhaft aus dem Mietrecht stammendes Gedankengut einfließen lassen. Außerdem hätte sie, die Beklagtenseite, am 08.08.2011 der Klägerseite im Zusammenhang mit geplanten Sanierungsmaßen den Vorschlag gemacht, bis zur Herstellung einer komplett neuen Wasserleitung vorübergehend eine provisorische Leitung zu verlegen. Eine solche provisorische Leitung, die die Wasserversorgung der Klägerseite sichergestellt hätte, sei von dieser abgelehnt worden. Die Behebung des Leitungsschadens am 26.09.2011 sei deshalb ausschließlich an der fehlenden Mitwirkungsbereitschaft der Klägerseite gescheitert. Diese wäre unabhängig von der Klärung der Kostenfrage verpflichtet gewesen, die Leitungsverlegung zu dulden. Die Klägerseite hätte von sich aus wegen der bestehenden Schadensminderungspflicht für eine Reparatur der Wasserleitung sorgen müssen, weil dies weit kostengünstiger gewesen wäre als die Anmietung von Ersatzwohnraum. Die Kosten für die Wiederherstellung der Wasserversorgung hätten außerdem gerade einmal € 1.199,46 brutto betragen. Schließlich sei der angemietete Ersatzwohnraum in einem modernen Haus mit Zentralheizung und Lift viel komfortabler gewesen als die streitgegenständliche Wohnung im Haus R. … ohne Zentralheizung. Diese Wohnung habe den technischen Stand des 19. Jahrhunderts aufgewiesen. Die Beauftragung eines Maklers sei nicht notwendig gewesen, da Mietwohnungen in Tageszeitungen und im Internet ohne Maklerbeteiligung angeboten würden. Der Vollstreckungsauftrag aus der Notarurkunde vom 14.10.1993 hinsichtlich der Nutzungsentschädigung sei zulässigerweise erfolgt. Die Klägerseite habe im Rahmen der laufenden Zwangsvollstreckung bezahlt, was zur Beendigung der Zwangsvollstreckung geführt habe. Ein Rückforderungsanspruch bestünde nur dann, wenn die Zwangsvollstreckungsmaßnahmen zu Unrecht erfolgt wären, was jedoch nicht der Fall gewesen sei. Schließlich seien der Klägerseite auch keine vorgerichtlichen Anwaltskosten aus den vorangegangenen Prozessen zu erstatten. Mit dieser Frage müsse sich das Berufungsgericht ohnehin befassen, da es sich um eine reine Rechtsfrage handle. Der Teilvergleich vor dem Oberlandesgericht München sei aus rein wirtschaftlichen Gründen erfolgt und stelle kein Anerkenntnis dar.

Sie hat beantragen lassen, das Endurteil des Landgerichts Passau vom 05.02.2015 mit dem Aktenzeichen 1 O 962/13 aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Klägerseite hat die kostenpflichtige Zurückweisung der Berufung beantragen lassen.

Sie ist der Auffassung, dass sie nach der Notarurkunde vom 14.10.1993 nicht verpflichtet gewesen sei, Reparaturen an Installationen auf ihre Kosten durchführen zu lassen. Auf Grund des vor dem Oberlandesgericht München abgeschlossenen Teilvergleichs habe die Beklagtenseite dann die Reparatur der Wasserleitung auf ihre Kosten vornehmen lassen. Der Vorwurf, die provisorische Anbringung einer Wasserleitung verweigert zu haben, werde zurückgewiesen. Sie hätten einen Anspruch auf eine voll funktionsfähige Wasserleitung nach heutigem Standard gehabt. Es habe auch die Gefahr bestanden, dass bei einer Abtrennung des Rückgebäudes vom Vorderhaus die Wasserversorgung gekappt werde. Die Kostentragung sei von der Beklagtenseite zu dieser Zeit, d.h. im August/September 2011, nicht übernommen worden. Die Instandsetzung der schadhaften Wasserleitung im Haus R. … sei eine größere Maßnahme gewesen. Vor der Klärung der Frage, wer die Kosten zu tragen habe, sei ihnen während des laufenden Prozesses vor dem Landgericht Passau mit dem Aktenzeichen 1 O 327/10 irgendeine Mitwirkung nicht zumutbar gewesen. Das Landgericht Passau habe in dem Prozess mit dem Aktenzeichen 1 O 962/13 zu Recht unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entschieden, dass der Inhaber eines dinglichen Wohnrechts nicht für die Wiederherstellung der Wasserversorgung verantwortlich sei. Während der Zeit der fehlenden Wasserversorgung sei die Ausübung des Wohnrechts unmöglich gewesen. Ihnen sei es nicht zumutbar gewesen, auf eigene Kosten für eine Bewohnbarkeit zu sorgen. Der angemietete Ersatzwohnraum sei grundsätzlich mit der streitgegenständlichen Wohnung im Haus R. … vergleichbar gewesen und sei nur mit Hilfe des Maklerbüros anmietbar gewesen. Die streitgegenständliche Wohnung in dem Haus R. … liege im zweiten Stock, weshalb ein Bedürfnis für einen Aufzug gar nicht bestehe. Im Übrigen sei es üblich, dass ein Mietinteressent sich heute bei der Suche nach einer geeigneten Wohnung der Hilfe eines Maklers bediene. Soweit es die Kosten zur Abwendung der Zwangsvollstreckung anbelange sei festzustellen, dass die Beklagten den Vollstreckungsauftrag erteilt hätten, obwohl ihnen die Unmöglichkeit der Wohnrechtsausübung bekannt gewesen sei. Zu den vorgerichtlichen Anwaltskosten führe die Berufungsbegründung nichts aus, weshalb es an dem erforderlichen Berufungsangriff fehle.

Das Endurteil des Landgerichts Passau vom 05.02.2015 ist dem Beklagten Vertreter am 11.02.2015 zugestellt worden. Die Berufungsschrift ist am 10.03.2015 beim Oberlandesgericht München eingegangen. Die Berufungsbegründung ist am Montag, den 13.04.2015, beim Oberlandesgericht München eingegangen.

Mit Beschluss vom 19.05.2015 hat der Senat die Entscheidung des Rechtsstreits auf den Einzelrichter übertragen.

Im Termin vom 25.06.2015 ist darauf hingewiesen worden, dass den Anlagen K 6 und K 7 eine vorgerichtliche Anwaltstätigkeit nicht entnommen werden könne und dass das angefochtene erstinstanzliche Endurteil keine Ausführungen zu den zugesprochenen Zinsen aufweise.

Die Akten aus den Vorprozessen mit den Aktenzeichen 16 C 1716/10, 4 S 24/11,1 O 327/10 und 8 U 1749/11 samt Anlagen sind beigezogen worden.

II.

Die zulässige Berufung ist überwiegend unbegründet, da lediglich bei den geltend gemachten vorgerichtlichen Anwaltskosten aus den Vorprozessen und bei den geltend gemachten Zinsansprüchen zur Überzeugung des Berufungsgerichts Abzüge zu machen sind. Im Übrigen ist das Endurteil des Landgerichts Passau vom 05.02.2015 nicht abzuändern.

Schadensersatzansprüche der Klägerseite gegen die Beklagtenseite wegen der Verletzung des Wohnungsrechts:

Zutreffend hat das Landgericht Passau der Klägerseite für den Zeitraum Mai 2010 bis Juni 2012 eine weitere Erstattung von Mietkosten für den Ersatzwohnraum in Höhe von € 10.164,44 wegen Verletzung des Wohnrechts zugesprochen.

Die Klägerseite ist als Inhaber eines Wohnrechts, das durch eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit abgesichert gewesen ist, nicht verpflichtet gewesen, auf ihre Kosten die Wiederherstellung der Wasserzufuhr herbeizuführen, um ihr Wohnrecht an der streitgegenständlichen Wohnung im Haus R. … in Passau ausüben zu können.

Mach der höchstrichterlichen Rechtsprechung obliegt die Unterhaltung gemeinschaftlicher Anlagen und Einrichtungen dem Eigentümer und nicht dem Inhaber eines Wohnungsrechts nach § 1093 BGB.

Der Bundesgerichtshof hat in der vom Landgericht Passau zitierten Entscheidung vom 21.10.2011, V ZR 57/11, Folgendes unter Rn. 10 ausgeführt: „Allerdings verweist § 1093 Abs. 3 BGB anders als § 1093 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht auf § 1041 BGB. Demzufolge obliegt die Unterhaltung der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen dem Eigentümer.“

Eine Wasserleitung, die ein Wohn- und Geschäftshaus mit Frischwasser versorgt, ist eine gemeinschaftliche Anlage und Einrichtung, für deren Unterhaltung der Eigentümer und nicht der Inhaber eines Wohnungsrechts nach § 1093 BGB verantwortlich ist.

Selbst der Nießbraucher, der in einem größeren Umfang Erhaltungsmaßnahmen auf seine Kosten durchführen muss, müsste nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht für die Wiederherstellung einer Wasserleitung sorgen.

Zu § 1041 BGB, der die Pflichten des Nießbrauchers zur Erhaltung einer Sache regelt, hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 06.06.2003, V ZR 392/02, ausgeführt, dass der Nießbraucher nur solche Erhaltungsmaßnahmen ergreifen muss, die bei einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung innerhalb kürzerer Zeitabstände regelmäßig wiederkehrend zu erwarten sind.

Aus dem Notarvertrag vom 14.10.1993 lässt sich ebenfalls keine Verpflichtung der Klägerseite herleiten, auf eigene Kosten die Wiederherstellung der Wasserversorgung herbeizuführen. Dort ist nur das Recht, aber nicht die Verpflichtung zur Neuanlage von Installationen vereinbart worden.

Nachdem die Beklagtenseite nicht ihrer Pflicht nachgekommen war, für die Wasserzufuhr zur streitgegenständlichen Wohnung im Rückgebäude des Hauses R. … zu sorgen, ist die Klägerseite zur Anmietung von Ersatzwohnraum in der näheren Umgebung berechtigt gewesen. Ihr ist es nicht zumutbar gewesen, sich auf unbestimmte Zeit das zum Leben notwendige Frischwasser mit Kanistern zu beschaffen.

Der angemietete Wohnraum mit einer Fläche von 80 qm ist nach Aktenlage mit der streitgegenständlichen Wohnung im Haus R. … vergleichbar gewesen. Hinsichtlich der Wohn- und Nutzflächen dürfte die streitgegenständliche Wohnung im Haus R. … sogar höher einzuschätzen sein. Es hat sich nach dem Notarvertrag vom 14.10.1993 um eine Vierzimmerwohnung mit Flur, Küche, Bad und WC gehandelt. Nach dem Tod des Erblassers hat sich das Wohnrecht sogar noch auf einen zusätzlichen Raum erweitert.

Es spielt keine Rolle, dass die im Haus T-Straße … angemietete Wohnung im Gegensatz zur streitgegenständlichen Wohnung im Haus R. … eine Zentralheizung und einen Lift aufgewiesen hat, da die Anmietung durch die Klägerseite nicht erfolgt ist, um mehr Bequemlichkeit zu bekommen, sondern um wieder einen Wohnraum mit sicherem Frischwasserbezug zu haben.

Entgegen der Ansicht der Beklagtenseite lässt sich der Anspruch auf Erstattung der Mietkosten für den Ersatzwohnraum auch nicht mit dem Argument „Schadensminderungspflicht“ beseitigen.

Unter Berücksichtigung der Feststellungen der von der Beklagtenseite beauftragten Installationsfirma K. vom 27.01.2009 ist es der Klägerseite nicht zumutbar gewesen, auf eigene Kosten die Wiederherstellung der Wasserversorgung zu erreichen. Dort heißt es u.a.: „Haupt-Wasserleitung für den Anbau eingefroren .. mussten wir leider feststellen, dass die Wasserleitung im Erdgeschoß im Keller gebrochen (Frostschaden) ist. Wegen der undichten Stelle (Leitung auf Putz in diesem Bereich) ist es leider ohne weitere Maßnahmen nicht möglich festzustellen, ob noch andere Stellen einen Frostschaden haben. Aufgrund der Tatsache, dass im Haupthaus die Wasserleitung schon einen Frostschaden aufweist, gehen wir davon aus, dass im unbeheizten Anbau ebenfalls noch Frostschäden vorhanden sind. Eine Überprüfung wäre durch Trennen der Rohrleitung und anschließendes Abdrücken möglich. Um den Frostschaden im Bereich Erdgeschoß Keller zu beheben, sind größere Maßnahmen notwendig: Öffnen des Fußbodens im Bereich des Hausgangs sowie über die gesamte Länge des Wohnungsflurs. Erstellen von zwei Deckendurchbrüchen (Gewölbe). Erstellen von zwei Wanddurchbrüchen (Altbau). Verlegung einer neuen Kaltwasserleitung (Länge ca. 23 Ifm Dimension 1″)“ (vgl. Anlage B 11 vorgelegt im Berufungsverfahren 8 U 1749/11).

Sollten die Kosten für die Wiederherstellung der Frischwasserversorgung der streitgegenständlichen Wohnung im Haus R. … – wie von der Beklagtenseite behauptet – nur € 1.199,46 brutto betragen haben, dann ist festzustellen, dass dies unter Berücksichtigung der Feststellungen der Firma K. vom 27.01.2009 aus der Sicht ex ante nicht erkennbar gewesen ist.

Die Beklagtenseite hätte im Übrigen durch eine zügige Behebung dieses Schadens die Anmietung von Ersatzwohnraum durch die Klägerseite vermeiden können, die sich zunächst Monate lang mit Kanistern das zum Leben benötigte Frischwasser besorgt hatte.

Im Sommer/Herbst 2011 während des laufenden Rechtsstreits vor dem Landgericht Passau mit dem Aktenzeichen 1 O 327/10 und vor Klärung der Kostentragungspflicht für die Wiederherstellung der Wasserzufuhr ist es der Klägerseite nicht zumutbar gewesen, sich auf eine provisorische Wasserversorgung einzulassen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Parteien derart zerstritten gewesen sind, dass die Klägerseite der Beklagtenseite nicht vertrauen konnte, dass eine sichere Frischwasserversorgung auf Dauer hergestellt würde. Ferner ist zu berücksichtigen, dass die Klägerseite den angemieteten Ersatzwohnraum unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten hätte kündigen müssen, ohne sicher sein zu können, später in der streitgegenständlichen Wohnung im Haus R. … eine sichere Wasserversorgung zu haben.

Soweit es die Höhe der erstattungsfähigen Mietkosten anbelangt, kann vollinhaltlich auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts Passau Bezug genommen werden.

Das Landgericht Passau hat der Klägerseite zu Recht die Erstattung der Maklerkosten in Höhe von € 1.047,20 für die zweite Wohnung zugesprochen.

Wie oben ausgeführt worden ist, ist die Klägerseite berechtigt gewesen, wegen der von der Beklagtenseite unterlassenen Wiederherstellung der Frischwasserversorgung Ersatzwohnraum anzumieten.

Da die Klägerseite ein Wohnrecht an einer Wohnung mit Innenstadtlage gehabt hat, ist sie befugt gewesen, Ersatzwohnraum in der Innenstadt von P. zu suchen. Da der Wohnraum in der Innenstadt von P. bekanntermaßen begrenzt ist und da Vermieter heute ihre Wohnungen häufig nur über einen Makler zur Anmietung anbieten, bestehen gegen die von der Klägerseite vorgenommene Beauftragung eines Maklers keine Bedenken.

Soweit es die Höhe der erstattungsfähigen Maklerkosten anbelangt, kann vollinhaltlich auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts Passau Bezug genommen werden.

Anspruch der Klägerseite gegen die Beklagtenseite auf Rückerstattung des zur Abwendung der Zwangsvollstreckung bezahlten Betrages von € 1.104,83:

Zutreffend hat das Landgericht Passau der Klägerseite die Erstattung des Betrages von € 1.104,83 aus § 812 Abs. 1 BGB zugesprochen, den diese am 23.10.2010 an den Obergerichtsvollzieher O. F. zur Erreichung der Einstellung der Zwangsvollstreckung bezahlt hat.

Die Beklagtenseite hat gegen die Klägerseite die Zwangsvollstreckung aus der Notarurkunde vom 14.10.1993 betrieben, obwohl ihr bekannt gewesen ist, dass die Klägerseite damals die monatliche Nutzungsentschädigung nicht geschuldet hat, weil diese ihr Wohnungsrecht wegen der fehlenden Frischwasserversorgung nicht ausüben konnte. Der Beklagtenseite ist ebenfalls bekannt gewesen, dass die Klägerseite am 10.08.2010 mit Minderungsansprüchen und mit Ansprüchen auf Erstattung der Mietkosten für den Ersatzwohnraum die Aufrechnung erklärt hatte.

Auf die von der Klägerseite erhobene Vollstreckungsgegenklage hin hat das Amtsgericht Passau mit dem Endurteil vom 13.01.2011 in dem Rechtsstreit 16 C 1716/10 deshalb auch festgestellt, dass die von der Beklagtenseite betriebene Zwangsvollstreckung aus der Notarurkunde vom 14.10.1993 derzeit unzulässig ist. Die von der Beklagtenseite eingelegte Berufung gegen diese Entscheidung ist von dem Landgericht Passau mit Beschluss vom 10.08.2011 im Berufungsverfahren 4 S 24/11 gemäß § 522 Abs. 2 ZPO kostenpflichtig zurückgewiesen worden.

Es steht somit rechtskräftig fest, dass die damals von der Beklagtenseite betriebene Zwangsvollstreckung unzulässig gewesen ist.

Anspruch der Klägerseite gegen die Beklagte auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten und Zinsen:

Zur Überzeugung des Berufungsgerichts hat die Klägerseite gegen die Beklagtenseite keinen Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten aus den Vorprozessen in Höhe von € 653,05, die das Landgericht Passau im Prozess 1 O 962/13 der Klägerseite zugesprochen hat (vgl. Bl. 12 des Endurteils des Landgerichts Passau vom 05.02.2015).

Den Anlagen K 6 und K 7 kann nicht entnommen werden, ob die Voraussetzungen vorgelegen haben, die die Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten rechtfertigen. Es ist nicht einmal erkennbar, ob überhaupt eine vorgerichtliche Anwaltstätigkeit vorgelegen hat. Auffallend ist in diesem Zusammenhang, dass in den Vorprozessen keine vorgerichtlichen Anwaltskosten geltend gemacht worden sind.

Soweit es jedoch den Rechtsstreit 1 O 962/13 anbelangt, ergibt sich für das Berufungsgericht aus der Anlage K 9 eine vorgerichtliche Anwaltstätigkeit. Die Beklagtenseite hat sich zur Überzeugung des Berufungsgerichts im Verzug befunden, weshalb sie vorgerichtliche Anwaltskosten zu erstatten hat. Insoweit ist die Entscheidung des Landgerichts Passau nicht abzuändern, d.h. die Beklagtenseite hat der Klägerseite vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von € 634,75 zu erstatten. Zur Höhe kann auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts Passau Bezug genommen werden.

Soweit es die Zinsentscheidung des Landgerichts Passau im Endurteil vom 05.02.2015 anbelangt, ist festzustellen, dass hierzu keine Begründung vorliegt. Auch dem Sachvortrag der Klägerseite können nicht die Voraussetzungen entnommen werden, die die vom Landgericht Passau getroffene Zinsentscheidung begründen.

Im Hinblick darauf, dass Zinsen von der Klägerseite geltend gemacht worden sind, sind als Minus zu den Verzugszinsen Prozesszinsen seit Eintritt der Rechtshängigkeit – also seit dem 17.01.2014 – in der gesetzlichen Höhe zuzusprechen.

Kosten des Rechtsstreits und vorläufige Vollstreckbarkeit:

Bei der Kostenentscheidung ist zwischen den Kosten des Rechtsstreits der ersten und der zweiten Instanz zu unterscheiden. Da ursprünglich eine Klageforderung von € 14.433,34 geltend gemacht worden ist, die letztlich nur in einer Höhe von € 12.316,47 zugesprochen worden ist, sind gemäß § 92 Abs. 2 ZPO entsprechende Kostenquotelungen vorzunehmen gewesen. Hierbei ist zu berücksichtigen gewesen, dass die Klägerseite in der ersten Instanz mit etwa 15 % und in der zweiten Instanz mit etwa 5 % unterlegen ist.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Keine Zulassung der Revision:

Es liegen keine Gründe vor, die die Zulassung der Revision gebieten. Die Rechtssache ist eine Einzelfallentscheidung ohne grundsätzliche Bedeutung. Das Berufungsgericht hat seiner Entscheidung im Übrigen die höchstrichterliche Rechtsprechung zu Grunde gelegt.

 

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