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Zwangsversteigerung – Verkehrswertfestsetzung – Sachverständigengutachten muss aktuell sein

Verkehrswertfestsetzung in Zwangsversteigerung: Aktualität des Sachverständigengutachtens entscheidend

Das Sachverständigengutachten zur Festsetzung des Verkehrswerts einer Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung muss zeitnah erstellt worden sein. Ist dies nicht der Fall, muss das Gericht die Marktentwicklung seit Erstellung des Gutachtens berücksichtigen und den Wert gegebenenfalls anpassen.

Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 7 T 371/23   >>>

Das Wichtigste in Kürze


Die zentralen Punkte aus dem Urteil:

  1. Verkehrswertfestsetzung kann unabhängig vom Interesse an Herauf- oder Herabsetzung angefochten werden
  2. Sachverständigengutachten zur Verkehrswertfestsetzung muss zeitnah erstellt sein
  3. Bei veraltetem Gutachten muss Gericht Marktentwicklung berücksichtigen und Wert anpassen
  4. Schuldner wollte niedrigeren Verkehrswert durch neues Gutachten erreichen
  5. Gericht holte aktuelleres Sachverständigengutachten ein
  6. Neues Gutachten ermittelte niedrigeren Verkehrswert von 404.000 Euro
  7. Gericht setzte Verkehrswert gemäß neuem Gutachten fest
  8. Schuldner trägt Kosten des Beschwerdeverfahrens

Bei Zwangsversteigerungsverfahren ist die Verkehrswertfestsetzung ein entscheidender Faktor, für den ein aktuelles Sachverständigengutachten unerlässlich ist. Das Gericht bestellt hierfür einen Sachverständigen, der das zu versteigernde Objekt bewertet und den Verkehrswert schätzt.

Sowohl der Schuldner als auch der Gläubiger haben ein Interesse an einer korrekten Bewertung. Das Amtsgericht setzt den Verkehrswert auf Grundlage des Gutachtens fest, wobei Beschwerden gegen die Wertfestsetzung möglich sind. Im Folgenden wird ein konkretes Urteil zum Thema Verkehrswertfestsetzung und Sachverständigengutachten vorgestellt.

Zwangsversteigerung mit veraltetem Gutachten – Schuldner erwirkt niedrigere Verkehrswertfestsetzung

Der Fall dreht sich um die Zwangsversteigerung einer Immobilie und die Festsetzung des Verkehrswerts. Ursprünglich wurde der Verkehrswert auf Basis eines Sachverständigengutachtens auf 450.000 Euro festgesetzt. Dieses Gutachten war allerdings schon über ein Jahr alt. Der betroffene Schuldner ging deshalb gerichtlich dagegen vor.

Zentrales Problem war die mangelnde Aktualität des Gutachtens. Laut Gericht muss ein Gutachten zur Verkehrswertfestsetzung zeitnah erstellt worden sein. Ist dies nicht der Fall, muss das Gericht die Marktentwicklung seit Erstellung des Gutachtens berücksichtigen und den Wert gegebenenfalls anpassen. Genau das war hier nicht geschehen.

Der Schuldner argumentierte, dass die Immobilienpreise seit Erstellung des Gutachtens gesunken seien. Aufgrund der veralteten Begutachtung sei die Festsetzung auf 450.000 Euro zu hoch. Er verlangte ein aktuelleres Gutachten, um einen niedrigeren Wert zu erwirken.

Tatsächlich holte das Gericht ein neues Sachverständigengutachten ein. Dieses kam zu einem um 46.000 Euro niedrigeren Wert von 404.000 Euro. Entsprechend änderte das Gericht den ursprünglichen Beschluss ab und setzte den Verkehrswert auf den neuen Wert fest.

Damit gab das Gericht der Beschwerde des Schuldners statt. Es stellte klar, dass die Begutachtung den aktuellen Gegebenheiten auf dem Immobilienmarkt Rechnung tragen muss. Veraltete Gutachten können nur verwendet werden, wenn das Gericht die Marktentwicklung selbst mit einbezieht und den Wert gegebenenfalls anpasst.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens muss der Schuldner selbst tragen. Ihm ist es aber gelungen, mithilfe eines aktuelleren Gutachtens eine Herabsetzung des Verkehrswerts zu erreichen. Das Urteil zeigt, dass bei Zwangsversteigerungen auf eine zeitnahe Bewertung zu achten ist. Sonst können fehlerhafte und ungerechtfertigt hohe Werte festgesetzt werden.

Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt


Wann muss ein Sachverständigengutachten bei einer Zwangsversteigerung aktualisiert werden?

Bei einer Zwangsversteigerung wird der Verkehrswert des zu versteigernden Objekts durch ein Sachverständigengutachten festgestellt. Dieses Gutachten ist für den Ablauf des Verfahrens und die Festsetzung des Mindestgebots von zentraler Bedeutung. Die Frage, wann ein solches Gutachten aktualisiert werden muss, lässt sich nicht pauschal beantworten, da es keine gesetzliche Regelung gibt, die ein konkretes „Verfallsdatum“ für Verkehrswertgutachten in Zwangsversteigerungsverfahren festlegt.

Aus den Suchergebnissen geht hervor, dass die Aktualität eines Gutachtens im Einzelfall vom Vollstreckungsgericht beurteilt wird. Das Gericht kann entscheiden, ob ein vorhandenes Gutachten noch den tatsächlichen Verhältnissen entspricht oder ob aufgrund von Veränderungen am Markt, am Objekt selbst oder anderen relevanten Faktoren eine Neubewertung erforderlich ist. Beispielsweise könnten signifikante Veränderungen im Immobilienmarkt, bauliche Veränderungen am Objekt oder eine erhebliche Zeit seit der letzten Bewertung Gründe für eine Aktualisierung sein.

Die Entscheidung über die Notwendigkeit einer Aktualisierung liegt letztlich beim Rechtspfleger oder dem zuständigen Richter, der das Verfahren leitet. Beteiligte können jedoch eine Aktualisierung des Gutachtens beantragen, wenn sie der Meinung sind, dass sich wertrelevante Änderungen ergeben haben. Ein solcher Antrag sollte auf objektive Tatsachen gestützt werden, die zum Zeitpunkt der letzten Schätzung oder Änderung des Gutachtens nicht berücksichtigt wurden oder nicht vorlagen.

Es ist auch möglich, dass ein Sachverständiger, der das Gutachten erstellt hat, seine Zustimmung zur Veröffentlichung des Gutachtens geben muss, wenn es älter ist. In der Praxis kann es vorkommen, dass Sachverständige eine Aktualisierung des Gutachtens vornehmen, auch wenn es keine substantiellen Änderungen gibt, was jedoch kritisch gesehen wird.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Notwendigkeit einer Aktualisierung des Sachverständigengutachtens im Rahmen einer Zwangsversteigerung von den Umständen des Einzelfalls abhängt und vom Vollstreckungsgericht beurteilt wird. Beteiligte haben die Möglichkeit, eine Aktualisierung zu beantragen, wenn sie glaubhaft machen können, dass sich seit der letzten Bewertung wertrelevante Änderungen ergeben haben.

Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie bei einer Zwangsversteigerung festgesetzt?

Der Verkehrswert einer Immobilie bei einer Zwangsversteigerung wird durch das Vollstreckungsgericht festgesetzt. Dies geschieht in der Regel nach Anhörung eines Sachverständigen, der ein Verkehrswertgutachten erstellt. Der Sachverständige wird vom Gericht beauftragt und ermittelt den Wert, den die Immobilie zu diesem Zeitpunkt hat.

Bei der Ermittlung des Verkehrswerts werden der betreibende Gläubiger, der Schuldner sowie alle weiteren am Verfahren Beteiligten gehört. Das Vollstreckungsgericht kann auch vorhandene Gutachten oder im Auftrag der Parteien erstellte Gutachten sowie andere Unterlagen als Grundlage der Verkehrswertfestsetzung heranziehen.

Der festzusetzende Verkehrswert soll sich an dem Wert orientieren, den das Grundstück bei einem freihändigen Verkauf erzielen würde. Das Vollstreckungsgericht bedient sich dabei der Richtlinien der Immobilienwertermittlungsverordnung, um einen Verkehrswert festzusetzen.

Nachdem alle Beteiligten sich zu dem Gutachten äußern konnten, setzt das Versteigerungsgericht den Verkehrswert durch Beschluss fest. Gegen diesen Beschluss ist die sofortige Beschwerde möglich. Wer mit dem Ergebnis nicht einverstanden ist, kann die Überprüfung des Verkehrswerts durch das übergeordnete Landgericht erwirken.

Es ist wichtig zu beachten, dass sobald sich Änderungen an der Immobilie ergeben, die zeitlich nach der rechtskräftigen Wertfestsetzung durch Beschluss geschehen, das Gericht dazu bewegt werden kann, eine erneute Bewertung der Immobilie zu veranlassen.

Was kann der Eigentümer tun, wenn er den festgesetzten Verkehrswert für zu hoch hält?

Wenn ein Eigentümer den festgesetzten Verkehrswert für zu hoch hält, hat er verschiedene Möglichkeiten, dagegen vorzugehen. Eine Option ist, die Überprüfung des Verkehrswerts durch das übergeordnete Landgericht zu beantragen. Dies kann durch eine sofortige Beschwerde gegen den Verkehrswertfestsetzungsbeschluss erfolgen.

Es ist auch möglich, dass der Eigentümer Einwände gegen das Gutachten erhebt, das zur Festsetzung des Verkehrswerts verwendet wurde. Wenn beispielsweise der Gutachter wichtige Faktoren wie die Wohnfläche der Immobilie nicht korrekt ermittelt hat, könnte dies zu einem überhöhten Verkehrswert führen.

Es ist zu beachten, dass die Kosten des Beschwerdeverfahrens in der Regel vom Schuldner getragen werden. Daher sollte der Eigentümer sorgfältig abwägen, ob eine Beschwerde gegen den festgesetzten Verkehrswert sinnvoll und erfolgversprechend ist.

Es ist ratsam, sich in solchen Fällen rechtlichen Rat einzuholen, um die besten Schritte zur Anfechtung des festgesetzten Verkehrswerts zu ermitteln.

Warum ist die Aktualität des Gutachtens für die korrekte Festsetzung des Verkehrswertes wichtig?

Die Aktualität des Gutachtens ist für die korrekte Festsetzung des Verkehrswertes einer Immobilie von entscheidender Bedeutung, da der Verkehrswert den Preis widerspiegelt, der zu einem bestimmten Zeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann.

Verschiedene Faktoren können den Verkehrswert einer Immobilie beeinflussen und sich im Laufe der Zeit ändern. Dazu gehören unter anderem der Zustand der Immobilie, der Altersabschlag, die Lage, die Verkehrsanbindung und getätigte Investitionen. Beispielsweise kann der Zustand einer Immobilie sich durch Alterung, Verschleiß oder Renovierungen verändern. Auch die Marktsituation, die durch Angebot und Nachfrage bestimmt wird, kann sich ändern und den Verkehrswert beeinflussen.

Ein veraltetes Gutachten könnte diese Änderungen nicht berücksichtigen und daher einen ungenauen Verkehrswert liefern. Dies könnte zu finanziellen Verlusten für den Verkäufer oder Käufer führen und rechtliche Probleme verursachen, insbesondere in Fällen von Zwangsversteigerungen oder Teilungsversteigerungen, bei denen der Verkehrswert eine zentrale Rolle spielt.

Daher ist es wichtig, dass das Gutachten aktuell ist und den aktuellen Zustand der Immobilie sowie die aktuelle Marktsituation genau widerspiegelt. Ein aktuelles Gutachten liefert eine genaue und zuverlässige Schätzung des Verkehrswertes, die für den Verkauf der Immobilie, für rechtliche Verfahren und für die finanzielle Planung des Verkäufers oder Käufers von entscheidender Bedeutung ist.


Das vorliegende Urteil

LG Lübeck – Az.: 7 T 371/23 – Beschluss vom 19.12.2023

Auf die sofortige Beschwerde des Schuldners vom 26.07.2023 wird der Beschluss des Amtsgerichts Schwarzenbek vom 19.06.2023 abgeändert und der Verkehrswert auf EUR 404.000,- festgesetzt.

Der Schuldner trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

Gründe:

Die nach § 74a Abs. 5 S. 3 ZVG statthafte und im übrigen zulässige sofortige Beschwerde gegen den Verkehrswertbeschluss des Amtsgerichts vom 19.06.2023, mit dem der Verkehrswert auf EUR 450.000,- festgesetzt worden ist und dem das Gutachten des Sachverständigen … vom 05.05.2022 zugrunde gelegen hat, zu dessen Abänderung auf nunmehr EUR 404.000,-.

Der sofortigen Beschwerde fehlt nicht das Rechtsschutzbedürfnis. Insbesondere kann die Verkehrswertfestsetzung unabhängig davon angefochten werden, ob eine Herauf- oder eine Herabsetzung des Grundstückswerts erstrebt wird (vgl. BGH BeckRS 2018, 25144; BGH NZM 2004, 579). Der Schuldner hat mit seiner Beschwerdeschrift deutlich gemacht, dass es auch in seinem Interesse liegt, dass der festgesetzte Verkehrswert den (zeitnahen) tatsächlichen Gegebenheiten Rechnung trägt.

Die Entscheidung über die Festsetzung des Verkehrswerts beruht auf §§ 74a Abs. 5 und 85a Abs. 2 ZVG.

Die Wertfestsetzung dient der Feststellung der 5/10 und 7/10 Wertgrenzen (§§ 85a Abs. 1 und 74a Abs. 1 ZVG).

Zur Vorbereitung der Festsetzung ist der Sachverständige … mit einer gutachterlichen Wertermittlung durch Beweisbeschluss vom 08.09.2023 beauftragt worden. Gemäß seinem Gutachten vom 16.11.2023 hat er den Wert in der festgesetzten Höhe von EUR 404.000,- ermittelt. Das Gericht hat dieses Gutachten zur Grundlage seiner Wertfestsetzung gemacht. Wegen der Einzelheiten wird auf das Gutachten Bezug genommen.

Den Verfahrensbeteiligten ist Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben worden. Widerspruch ist nicht erhoben worden. Mit Schriftsatz vom 10.12.2023 hat der Schuldner indes eine Fristverlängerung für eine Stellungnahme zu dem Gutachten beantragt und dies damit begründet, dass er nicht in der Lage sei, das zugesendete Gutachten auf seine Richtigkeit und eventuelle Formfehler zu prüfen, und dass er deshalb das Gutachten von einem Privatgutachter überprüfen lassen möchte. Diesem Fristverlängerungsgesuch ist indes nicht stattzugeben. Denn der Schuldner hat schon nicht dargelegt, dass er sich innerhalb der gesetzten Frist um die Beauftragung eines Privatgutachters bemüht und die gesetzte Frist für eine Beauftragung nicht ausgereicht hat.

Die Beschwerdekammer hat sich zu einer erneuten Beweiserhebung veranlasst gesehen. Bedient sich ein Gericht im Zwangsversteigerungsverfahren zum Zwecke der Festsetzung des Verkehrswertes des Grundstücks eines Sachverständigengutachtens, muss dieses zeitnah erstellt worden sei. Besteht eine solche zeitliche Nähe nicht, kann die Verwendung eines solchen Gutachtens allenfalls dann in Betracht kommen, wenn das Gericht seinerseits die allgemeinen Bewegungen auf dem Grundstücksmarkt berücksichtigt und unter Beachtung aller wertbeeinflussenden Faktoren den gutachterlich festgestellten Verkehrswert gegebenenfalls korrigiert (LG Rostock RPfleger 2001, 40). Dazu muss der Verkehrswertfestsetzungsbeschluss entweder eine Verkehrswertanpassung oder die Prüfung ihrer Notwendigkeit erkennen lassen (LG Rostock RPfleger 2001, 40). Daran gemessen hat sich die Verkehrswertfestsetzung vom 19.06.2023 nicht mit der Zeitdauer von rund 13 Monaten zu dem Sachverständigengutachten vom 05.05.2022 auseinandergesetzt. Als Tatsacheninstanz hat es die Beschwerdekammer für richtig gehalten, erneut in die Beweisaufnahme einzutreten, um eine aktuellere und damit für alle Beteiligten zutreffendere Bewertung des Verkehrswertes zu erhalten.

Da der Schuldner in seiner Beschwerdeschrift darauf verwiesen hat, dass ein neues Gutachten einzuholen sei, weil die Marktpreise nach dem Sachverständigengutachten vom 05.05.2022 gesunken seien und deshalb die Verkehrswertfestsetzung des Amtsgerichts vom 19.06.2023 nicht zutreffe, bedarf es keiner Auseinandersetzung darüber, ob in einem Beschwerdeverfahren zu einer Verkehrswertfestsetzung das Verböserungsverbot gilt. Denn jedenfalls steht die neue Verkehrswertfestsetzung nicht in Widerspruch zu dem Beschwerdebegehren.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die durch das Beschwerdeverfahren entstandene Gerichtsgebühr (Nr. 2241 KV GKG) hat der beschwerdeführende Schuldner nach § 26 Abs. 3 GKG zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten nach § 97 Abs. 1 ZPO kommt nicht in Betracht, da sich die Beteiligten des Zwangsversteigerungsverfahrens im Wertfestsetzungsbeschwerdeverfahren in aller Regel nicht als Parteien im Sinne der ZPO gegenüberstehen.

Rechtliche Einordnung

  1. Zwangsversteigerungsrecht: Die Verkehrswertfestsetzung bei einer Zwangsversteigerung von Immobilien ist ein entscheidender Faktor und muss auf der Grundlage eines aktuellen Sachverständigengutachtens erfolgen (§ 74a Abs. 5 S. 3 ZVG).
  2. Bürgerliches Recht / Schuldrecht: Die korrekte Verkehrswertfestsetzung ist sowohl im Interesse des Schuldners als auch des Gläubigers und kann unabhängig davon angefochten werden, ob eine Herauf- oder Herabsetzung des Grundstückswerts erstrebt wird (BGH BeckRS 2018, 25144; BGH NZM 2004, 579).
  3. Verfahrensrecht: Gegen eine Verkehrswertfestsetzung können Beschwerden eingelegt werden (§ 74a Abs. 5 ZVG).
  4. Beweisrecht: Das Gericht muss sich bei der Festsetzung des Verkehrswerts der Immobilie auf ein aktuelles Sachverständigengutachten stützen, das zeitnah erstellt wurde (LG Rostock RPfleger 2001, 40).
  5. Kostenrecht: Die durch das Beschwerdeverfahren entstandene Gerichtsgebühr hat der beschwerdeführende Schuldner nach § 26 Abs. 3 GKG zu tragen (Nr. 2241 KV GKG).
  6. Verwaltungsrecht: Die Beteiligten des Zwangsversteigerungsverfahrens stehen in einem Wertfestsetzungsbeschwerdeverfahren nicht als Parteien im Sinne der ZPO gegenüber (§ 97 Abs. 1 ZPO).

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