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Zwangsverwaltung Hausgrundstück – Mietzahlung durch Drittschuldner – schuldbefreiende Wirkung

LG Heilbronn – Az.: Aß 2 O 271/18 – Urteil vom 29.11.2018

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Streitwert: 6.680,46 Euro.

Tatbestand

Der Kläger macht in seiner Eigenschaft als Zwangsverwalter eine Mietzinsforderung für August 2017 gegen die Beklagte als Drittschuldnerin geltend.

Die Beklagte schloss mit der Eigentümergesellschaft “…” (im Folgenden: … GbR) im Frühling 2007 einen Mietvertrag über eine Teilfläche im Einkaufszentrum … in … ab (K 2). Gem. § 4 des Mietvertrages war der Mietzins jeweils zum Monatsersten im Voraus zu entrichten.

Durch Beschluss des Amtsgerichts Heilbronn vom 20.07.2017 wurde gegen die … das Zwangsverwaltungsverfahren angeordnet und der Kläger zum Zwangsverwalter bestellt (K 1). Der Kläger nahm daraufhin das Objekt in Besitz und übergab der in der … Filiale eingesetzten Filialleiterin der Beklagten am Vormittag des 28.07.2017 einen verschlossenen Umschlag. Darin befand sich eine Kopie des Anordnungsbeschlusses des Amtsgerichtes sowie eine an die Geschäftsleitung der Beklagten gerichtete Information über die Zwangsverwaltung. Der Kläger wies die Filialleiterin darauf hin, dass die Sache eilig sei und sie die Unterlagen sofort an die Geschäftsleitung weiterreichen müsse. Außerdem stellte er der Beklagten gegenüber per Mail vom 29.07.2017 den Sachverhalt dar und wies darauf hin, dass keine Zahlungen mehr an die bisherige Vermieterin mit schuldbefreiender Wirkung erbracht werden könnten (K 4). Dennoch wurde die August-Miete 2017 von der Beklagten an die … GbR bezahlt und vom Beklagten-Konto am 01.08.2017 abgebucht (K6).

Die Beklagte führt die Zahlung der Mieten für ihre über 1000 Filialen im Zuge einer Sammelüberweisung durch, für die ein Dauerauftrag eingerichtet ist. Um die pünktliche Zahlung zum jeweils Monatsersten sicherzustellen, richtet die Finanzbuchhaltung der Beklagten drei Tage vor Monatsende einen internen Buchungsstopp ein. Bis zum jenen Zeitpunkt werden alle in Betracht kommenden Veränderungen für die anstehenden Mietzahlungen zusammengetragen und eingepflegt. Danach werden Eingriffe in die Tabelle nicht mehr vorgenommen, sondern alle bis dahin erfolgten Einträge einen Tag vor Veranlassung der Zahlung in das SAP-System der Beklagten eingespeist und auf diese Weise Zahlung veranlasst. Diese Abläufe waren am 31.07.2017 – einem Montag – bereits abgeschlossen. Die Überweisung erfolgte dann am 01.08.2018 bezüglich der Monatsmiete August 2018 in Höhe von 6.680,46 Euro.

Der Kläger trägt vor, die Beschlagnahme sei am 25.07.2017 eingetreten und die Beklagte habe spätestens am 29.07.2017 hiervon gewusst. Die Zahlung der Beklagten am 01.08.2018 könne somit die Forderung nicht mehr zum Erlöschen bringen, so dass die Beklagte verpflichtet sei, den Betrag für die Miete August 2018 an den Kläger zu zahlen.

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Er beantragt: Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 6.680,46 Euro nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 02.08.2017 zu bezahlen.

Die Beklagte beantragt: Die Klage wird abgewiesen.

Sie trägt vor, die Miete sei noch mit schuldbefreiender Wirkung an die … GbR bezahlt worden. Die Mietforderung habe gem. §§ 1123 Abs. 2 Satz 2, 1124 Abs. 2 Satz 2 BGB gar nicht zur Zwangsverwaltungsmasse gehört. Überdies ergebe sich auch aus § 566c Satz 2 BGB i. V. m. § 146 Abs. 1, 57 b Abs. 1 Satz 1 ZVG, dass die Miete noch mit schuldbefreiender Wirkung an die … gezahlt worden sei. Die Beklagte habe nämlich bei Vornahme der Mietzinszahlung noch keine Kenntnis von der Beschlagnahme gehabt. Im Übrigen sei eine Rückgängigmachung des Buchungsvorganges weder möglich gewesen, da ansonsten sämtliche Mietzahlungen für alle Filialen der Beklagten storniert worden wären, noch sei die Beklagte zu einem entsprechenden Tätigwerden verpflichtet. Die Mietzahlung für August 2017 an die … GbR sei somit leistungsbefreiend gewesen.

Bezüglich des weiteren Sachvortrages wird auf die Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Sitzungsprotokoll vom 08.11.2018 (Bl. 38 ff. d. A.) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

I.

Der Kläger kann von der Beklagten keine Zahlung der Miete für August 2018 mehr gem. § 535 BGB, 148 Abs. 1 ZVG verlangen, da die Beklagte die entsprechende Mietzahlung leistungsbefreiend noch an die … GbR bezahlt hat, so dass die Forderung erloschen ist (§ 362 BGB).

1. Zwar mag der Einwand des Klägers zutreffend sein, dass eine Befreiung nicht schon nach § 1123 Abs. 2 Satz 2 BGB in Betracht kommt. Aus dem Wortlaut und dem systematischen Zusammenhang dieser Norm lässt sich durchaus herleiten, dass es sich bei der Befreiung gem. § 1123 Abs. 2 Satz 2 BGB lediglich um eine ergänzende Regelung zu § 1123 Abs. 2 Satz 1 BGB handelt. Hierfür spricht auch die von der Klägerseite schriftsätzlich vorgetragene historische Auslegung sowie diejenige nach dem Sinn und Zweck der Norm. Danach greift diese Norm nur ein, wenn die Beschlagnahme später als ein Jahr nach der Fälligkeit eingetreten ist, was vorliegend nicht der Fall ist.

2. Allerdings ist die Zahlung der Miete an die … GbR gegenüber dem Kläger gem. § 1124 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB i. V. m. § 22 Abs. 2 Satz 2 ZVG dem Kläger gegenüber wirksam.

a) Die Beschlagnahme ist der Beklagten gegenüber gem. § 22 Abs. 2 Satz 2 ZVG am 31.07.2018 wirksam geworden. Maßgebend hierfür ist nämlich die Kenntnis des Drittschuldners. Diese lag zu einem früheren Zeitpunkt noch nicht vor.

Insbesondere ist sie auch nicht etwa dadurch eingetreten, dass der Kläger der Filialleiterin bereits am 28.07.2017 einen verschlossenen Umschlag mit entsprechenden Unterlagen übergeben hat. Zum Einen war die Filialleiterin schon nicht gem. § 56 HGB ermächtigt, derartige Erklärungen mit Wirkung für die Schuldnerin entgegenzunehmen. Denn bei der Mitteilung über die Zwangsverwaltung handelt es sich nicht um ein Ladengeschäft im Sinne des § 56 HGB, für das die Vermutung einer Vollmacht gilt. Hierunter fallen nur Geschäfte, die nach Branche, Ladentyp und Geschäft üblich sind und einen örtlichen Zusammenhang zwischen dem Wirkungsbereich des Angestellten und dem Geschäftsschluss aufweisen. An beidem fehlt es hier. Unabhängig hiervon hat der Kläger die Filialleiterin selber auch gar nicht als Empfangsvertreterin bzgl. der Willenserklärung eingesetzt, sondern vielmehr als Botin. Er hatte sie nämlich lediglich angewiesen, den verschlossenen Umschlag an die Geschäftsleitung weiterzureichen. Somit wäre selbst bei entsprechender Vollmacht der Filialleiterin eine Kenntnis nicht eingetreten, da die Erklärung ihr gegenüber gar nicht abgegeben wurde.

Auch das E-Mail vom 28.07.2017 führte nicht zur Kenntnis der Beklagten an diesem Tag. Denn es handelte sich hierbei um einen Samstag, bei dem die Geschäftsräume üblicherweise nicht besetzt sind. Daher kann auch nicht prima facie von einer Kenntnis ab diesem Tag ausgegangen werden. Die Kenntnisnahme erfolgte daher erst am darauffolgenden Montag, dem 31.07.2018. Erst zu diesem Zeitpunkt ist somit die Beschlagnahme wirksam geworden.

b) Bis dahin jedoch hatte die Beklagte bereits über die Mietzinsforderung verfügt.

Denn sie hatte bereits zuvor die Überweisung der Miete für August 2017 an die Schuldnerin veranlasst. Eine Verfügung im Sinne des § 1124 Abs. 2 ZPO ist jede Rechtshandlung, die ein Erlöschen der Forderung bewirkt, insbesondere also auch die Erfüllung. In entsprechender Anwendung von § 407 BGB wird der Drittschuldner durch eine Zahlung an den Schuldner auch von seiner Verpflichtung gegenüber dem Gläubiger frei, wenn er das dem Schuldner auferlegte Verfügungsverbot und das ihm obliegende Zahlungsverbot bei Vornahme der Leistung nicht kennt. Der maßgebende Zeitpunkt für die Kenntnis des Schuldners ist dabei nicht der Eintritt des Leistungserfolges beim Gläubiger, sondern die Vornahme der Leistungshandlung durch den Schuldner (vgl. LG Berlin, Urt. v. 7.5.2007 – 62 S 61/07; BGH NJW 1989, 905 ff m.w.N. für den Fall der Forderungspfändung). Vorliegend hatte die Beklagte vor dem 31.07.2017 bereits alles veranlasst, was zur Zahlung der Augustmiete erforderlich war. Das Verfahren, im Rahmen dessen die Berechtigung der ausstehenden Mietzinsforderungen geprüft wird und ggf. der Überweisungsauftrag geändert wird, war bereits abgeschlossen, so dass die per Dauerauftrag zu zahlende Miete ohne weiteres Zutun der Beklagten überwiesen wurde. Die Rechtshandlung, die ihrerseits erfolgen musste, um die Zahlung zu bewirken, war damit vor dem 31.07.2018 bereits abgeschlossen.

Die Beklagte war auch nicht etwa verpflichtet, den Eintritt des Leistungserfolges nunmehr noch dadurch zu verhindern, dass sie – entgegen dem üblichen und auch ordnungsgemäßen Geschäftsgang – in den Zahlungsvorgang eingreifen und die Überweisung durch Stornierung des Auftrages gegenüber der Bank noch stoppen würde. Denn der Schuldner ist nicht verpflichtet, den Eintritt des Leistungserfolges noch durch aktives Tun zu verhindern. Wie der BGH in der zuvor zitierten Entscheidung zur Forderungspfändung ausgeführt hat, lässt sich dem Gesetz eine Verpflichtung des Drittschuldners zum – aktiven -Tätigwerden nicht entnehmen. Ihm wird lediglich verboten, an den Schuldner zu zahlen. Damit wird er zu einem Unterlassen, nämlich zum Unterlassen einer Zahlung an den Schuldner verpflichtet. Handlungspflichten werden ihm jedoch nicht auferlegt. Dem würde es widersprechen, wenn man dem Drittschuldner über die klare gesetzliche Regelung hinaus die Verpflichtung auferlegen wollte, nicht nur jede Zahlung an den Schuldner zu unterlassen, sondern eine bereits in die Wege geleitete Zahlung nach Möglichkeit wieder rückgängig zu machen. Wenn dies von ihm verlangt würde, müsste ihm dies unzweideutig mitgeteilt werden, was jedoch nicht der Fall ist. Dies beruht darauf, dass der Gesetzgeber den Drittschuldner, dem durch die Pfändung ein anderer Gläubiger aufgezwungen wird, möglichst wenig belasten wollte (vgl. hierzu BGHZ 91, 126 f.). Eine Pflicht zum Tätigwerden zu Lasten der Beklagten bestand daher nicht. Dies gilt umso mehr, als es sich vorliegend um eine Sammelüberweisung handelte, bei deren Stornierung sämtliche Filialen der Beklagten erfasst worden wären.

Etwas anders gilt auch nicht etwa deshalb, weil die Beklagte hier einen Dauerauftrag eingerichtet hatte. Zwar hat der BGH in der oben genannten Entscheidung offengelassen, ob die hier zitierte Rechtsprechung auch für Daueraufträge gilt. Jedoch ergibt sich aus dem Sinn und Zweck der Argumentation des BGH, dass Fälle wie der vorliegende von einer etwaigen Ausnahme sicher nicht erfasst werden. Die Besonderheit des Dauerauftrages liegt darin, dass – u.U. auf unabsehbare Zeit – die Leistung ohne weiteres Zutun des Drittschuldners an den Schuldner erfolgt und damit dem Zugriff des Pfändungsgläubigers dauerhaft entzogen würde. In einem solchen Fall mag es u.U. gerechtfertigt sein, dem Drittschuldner auch Handlungsobliegenheiten aufzuerlegen und ihm eine Stornierung des Dauerauftrages zuzumuten, indem er den Auftrag – jedoch allenfalls im Rahmen eines geordneten Geschäftsbetriebes – für die Zukunft widerruft. Jedoch treffen ihn auch im Fall des Dauerauftrages keine weitergehenden Pflichten als denjenigen, der eine Einzelüberweisung vornimmt. Insbesondere ist er nicht etwa gehalten, noch am Tag der Kenntnisnahme von der Beschlagnahme tätig zu werden. Dies würde der Argumentation des BGH gerade zuwider laufen. Da die Beschlagnahme hier außerdem nach dem 15.07.2018 erfolgte und die Miete für August 2018 betroffen ist (§ 1124 Abs. 2 BGB), folgt aus dem oben Gesagten, dass die Verfügung über die August-Miete gem. § 1124 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB dem Kläger gegenüber wirksam war.

3. Das gleiche Ergebnis folgt aus § 566c BGB i. V. m. §§ 57 b, 146 Abs. 1 ZVG. Die Beschlagnahme zum Zwecke der Zwangsverwaltung steht gem.§ 146 ZVG der Beschlagnahme zum Zwecke der Zwangsversteigerung gleich und tritt gem. § 57 b Abs. 1 Satz 1 ZVG unter anderem bei § 566c BGB an die Stelle des Eigentumsüberganges. Danach ist ein Rechtsgeschäft zwischen Mieter und Vermieter wirksam, wenn der Mieter erst nach dem 15. eines Monats Kenntnis von der Zwangsverwaltung erhalten hat und sich das Rechtsgeschäft auf die Miete für den direkt folgenden Monat bezieht. Bezüglich der Kenntnis und der zu fordernden Handlungen wird auf die bisherigen Ausführungen Bezug genommen.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Ziffer 11, 711 ZPO.

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