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Mietforderungen: Beitreibung von Forderungen aus Mietverhältnissen:

Vermieter kennen dieses Problem: Die Miete wird nicht gezahlt. Oftmals werden Mietminderungsrechte seitens des Mieters vorgetragen, die nicht bestehen. Dementsprechend ist eine effektive und möglichst kostensparende „Beitreibung von Mietforderungen“ für den Vermieter von enormer praktischer Bedeutung.

I. Außergerichtliche Verfolgung: Sowohl während des bestehenden Mietverhältnisses als auch nach seiner Beendigung darf (nicht muss) der Vermieter seine offenen Forderungen aus dem Mietverhältnis mit dem Kautionsbetrag verrechnen, soweit dies vom Sicherungszweck der Kaution umfasst ist und der Mieter die Mietforderung nicht bestreitet. Zudem hat der Vermieter auch einen Anspruch auf „Wiederauffüllung“ des Mietkautionsbetrages. Weiterhin ist mit Hilfe des Vermieterpfandrechts eine Verwertung der vom Mieter in das Mietobjekt eingebrachten Sachen auf außergerichtlichem Wege möglich. Der Vermieter kann seine Mietforderung gegenüber dem Mieter auch an ein Inkassounternehmen oder an andere Forderungskäufer durch Abtretungübertragen. Letztendlich kann der Vermieter mit dem Mieter einen Aufhebungsvertrag schließen, um den Mietvertrag aufzuheben. Diese Variante kommt in Betracht, wenn feststeht, dass der Mieter mittellos ist und auch keine weiteren Gesamtschuldner mehr neben ihm oder eine öffentliche Stelle (z.B. das Sozialamt) die offenstehende Forderung zahlen. In diesen Fällen geht es für den Vermieter einzig und allein um eine „Schadensbegrenzung“.

II. Gerichtliche Verfolgung: Mietforderungen können als Geldforderung ohne weiteres durch einen Mahnbescheid geltend gemacht werden.

Räumungsklagen und Zahlungsklagen (z.B. auf Nutzungsentschädigung bis zur Herausgabe der Wohnung) können vor Gericht zusammen in einer Klage erhoben werden. Eine Klage im sog.Urkundenprozess bietet den Vorteil, dass als Beweismittel nur die Vorlage von Urkunden und die Vernehmung des Vermieters und des Mieters möglich sind. Aus dem durch einen Urkundenprozess erzielten Vollstreckungstitel kann der Vermieter ohne Sicherheitsleistung gegenüber dem Mieter vollstrecken. Der Mieter hat nur die Möglichkeit, in einem Nachverfahren weitergehende Rechte geltend zu machen. Mit dem Urkundenverfahren ist es möglich, dass der Vermieter sehr schnell einen vollstreckbaren Titel gegenüber dem Mieter erhält.

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III. Durchsetzung gegenüber Dritten: Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft des Mieters „auf erstes Anfordern“ kann sich der Vermieter sofort bei Säumigkeit des Mieters als Hauptschuldner an den Bürgen (z.B. dessen Hausbank) wenden, ohne dass dieser dem Vermieter die Einrede der Vorausklage entgegenhalten kann.

Das Sozialamt kann im Falle der Bedürftigkeit des Mieters durch die Kündigung des Mietverhältnisses dazu bewogen werden, die Mietschulden zu übernehmen und die (fristlose) Kündigung wegen Zahlungsverzugs damit zu heilen. Auf diese Weise können teilweise schwer realisierbare Forderungen noch beigetrieben werden. Für den Vermieter bieten sich drei Möglichkeiten, um mit Hilfe des Sozialamtes noch an seine Mietforderungen zu gelangen: Das Sozialamt zahlt im Auftrag des Mieters direkt an den Vermieter. Der Vertrag wird im Einvernehmen mit dem bisherigen Mieter auf das Sozialamt als Mieter umgestellt. Der Vermieter belegt durch seine Kündigung, dass dem sozialhilfebedürftigen Mieter „Wohnungslosigkeit“ droht und dass die grundsätzlich an den Mieter zu leistende Sozialhilfe nicht zweckentsprechend zur Deckung von Mietforderungen verwendet wird.

IV. Steuererleichterung: Die Zahlungsunfähigkeit des Mieters stellt einen typischen Grund zum Erlass der Grundsteuer dar, wenn der Vermieter alle notwendigen Schritte zur Durchsetzung seiner Forderungen unternommen hat (z.B. Zahlungs- und Räumungsklage erhoben).

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