Entwicklungs- und Mietvertrag –  Vertragsrücktritt und Nichtdurchführung – Schadensersatz

LG Itzehoe – Az.: 3 O 34/10 – Urteil vom 09.02.2011

1. Es wird festgestellt, dass die Klägerin verpflichtet ist, an den Beklagten Schadensersatz wegen des mit Schreiben vom 2. Juni 2009 erklärten Rücktritts vom Mietvertrag gemäß Anlage K 1 zur Klage in Höhe von bis zu € 2.000.000,00 zu zahlen. Im Übrigen werden Klage und Widerklage abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen zu 90 % die Klägerin und zu 10 % der Beklagte.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

4. Der Streitwert beträgt € 4.935.000,00.

Tatbestand

Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Zahlung von Schadensersatz und Feststellung, der Beklagte die Klägerin widerklagend auf Zahlung einer Vertragsstrafe und Feststellung in Anspruch.

Die Klägerin war Eigentümerin des A. in P. belegenen, unbebauten und insgesamt ca. 14.440 m2 großen Grundstücks, eingetragen im Grundbuch von P. Blatt … , Flur … , Flurstücke … bis … . Die Klägerin unterbreitete dem Beklagten unter dem 17. April 2008 das notariell beglaubigte Angebot für den Abschluss eines sogenannten Entwicklungs- und Mietvertrags, das 36 Seiten sowie zahlreiche Anlagen, zu denen als Anlage 1.4d auch ein Rahmenterminplan (vorgelegt als Anlage B 4) gehörte, umfasste. Dem Angebot vorangestellt war eine sogenannte Bietererklärung, in der die Klägerin erklärte, dass ihr bekannt sei, “dass die Beauftragung unter dem Vorbehalt der kommunalaufsichtsrechtlichen Genehmigung steht”.

Gegenstand des Angebots war die Verpflichtung der Klägerin, auf dem Grundstück ein Gebäude gemäß Ziffer 3.1 des Entwicklungs- und Mietvertrages “in alleiniger Verantwortung” zu errichten und dieses nach der Fertigstellung dem Beklagten für mindestens 25 Jahre zu vermieten, sowie die Verpflichtung des Beklagten, einen vorläufig bezifferten Mietzins zu entrichten.

Die von der Stadt P. zu erteilende Baugenehmigung erforderte einen städtebaulichen Vertrag zwischen der Klägerin und der Stadt, damit diese ihre Erschließungspflichten auf die Klägerin übertragen konnte. Für den Fall, dass nicht bis spätestens 18. März 2009 eine Baugenehmigung erteilt würde, sowie für den Fall, dass nicht bis spätestens 18. April 2009 die von der Klägerin geschuldeten Baumaßnahmen begonnen würden, sah ihr Angebot für den Entwicklungs- und Mietvertrag in § 8 Ziffern 8.1, 8.1.3 und 8.1.4 ein Recht der Beklagten zum Rücktritt vom Vertrag vor. Für den Fall der Ausübung dieses Rücktrittsrechts bestimmte Ziffer 8.4 eine Schadensersatzpflicht der Klägerin gegenüber dem Beklagten bis zu einem Höchstbetrag von € 2.000.000,00. § 23 Ziffer 23.3 des Vertragsangebots lautete:

“Beabsichtigt [die Klägerin], das Mietobjekt zu veräußern, so verpflichtet [sie] sich bereits jetzt, das Mietobjekt zunächst dem [Beklagten] anzubieten. [ … ]”

In Ziffer 23.8 verpflichtete sich die Klägerin für den Fall, dass sie ihrer Verpflichtung aus Ziffer 23.3 nicht nachkommt, an den Beklagten eine Vertragsstrafe in Höhe von € 500.000,00 zu zahlen. Wegen des weiteren Inhalts des Vertragsangebots wird auf das Anlagenkonvolut K 1 Bezug genommen. Nach zwischenzeitlichem notariellem Nachtrag vom 7. Mai 2008 (vorgelegt als Anlage B 5) modifizierte die Klägerin mit notariell beglaubigtem Nachtrag vom 28. Mai 2008 ihr Angebot dahin, dass § 8 Ziffer 8.2 lautete:

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“Nimmt der Angebotsempfänger das Angebot nach dem 30.6.2008 an, ändern sich die Zeitpunkte in den vorstehenden Ziffern 8.1.2, 8.1.3 und 8.1.4 entsprechend.”

Wegen des übrigen Inhalts des Nachtrags vom 28. Mai 2008 wird auf das Anlagenkonvolut K 1 Bezug genommen. Der Beklagte nahm mit notarieller Erklärung vom 19. Juni 2008 (ebenfalls im Rahmen des Anlagenkonvoluts K 1 vorgelegt) das Angebot der Klägerin zum Abschluss des Entwicklungs- und Mietvertrags an.

Die Klägerin beauftragte Dritte mit der Erbringung von Projektplanungsleistungen auf Akquisitionsbasis. Am 25. November 2008 erteilte das Innenministerium die kommunalaufsichtsrechtliche Genehmigung für den Entwicklungs- und Mietvertrag. Im Januar 2009 bot die Klägerin “das Projekt Neues Kreishaus P.” über die C. GmbH zum Verkauf an. Wegen der Einzelheiten wird auf das als Anlage B 6 vorgelegte Verkaufsprospekt Bezug genommen. Mit Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten vom 18. Februar 2009 (Anlage B 13) machte der Beklagte dies als Verstoß gegen Ziffer 23.3 des Vertrages geltend und forderte von der Klägerin die Zahlung einer Vertragsstrafe von € 500.000,00 bis zum 2. März 2009. Im Frühjahr 2009 wünschte die Beklagte Untersuchungen über die Nutzung von Geothermie für den zu errichtenden Bau. Am 26. März, 21. April und 4. Mai 2009 fanden Gespräche unter Teilnahme von Vertretern beider Parteien statt, welche auch die eingetretene Bauverzögerung und eine dafür an den Beklagten zu leistende Kompensationszahlung zum Gegenstand hatten. Vom 6. Mai 2009 datiert die Beschlussvorlage des Landrates (vorgelegt als Anlage K 2), in welcher dem Kreistag ein neuer, um ca. sechs Monate nach hinten verschobener Rahmenterminplan zur Abstimmung vorgelegt wurde. Darin heißt es auf Seite 7 unter Ziffer 3 am Ende des zweiten Absatzes:

“Die Nichtvorlage der Baugenehmigung bis zum 18. März 2009 und der nicht zeitgerechte Baubeginn am 18. April 2009 stellen eine Vertragsverletzung dar, die zum Rücktritt vom Vertrag I.–Kreis P. berechtigt.”

Am 26. Mai 2009 wurde zwischen der Klägerin und der Stadt P. der städtebauliche Vertrag geschlossen. Am 27. Mai 2009 lehnte der Kreistag die Änderung des Terminplans ab und beschloss den Rücktritt des Beklagten vom Vertrag. Mit Schreiben vom 2. Juni 2009 erklärte der Beklagte den Rücktritt vom Vertrag. Zu diesem Zeitpunkt lag weder eine Baugenehmigung vor noch war mit den Baumaßnahmen begonnen worden. Der Beklagte entschied sich, stattdessen im Jahr 2012 die ehemaligen Räumlichkeiten der T. in E. zu beziehen.

Die Klägerin behauptet, die Parteien seien davon ausgegangen, dass die kommunalaufsichtsrechtliche Genehmigung des Vertrags bis zum 30. Juni 2008 vorliegen würde. Dies ergebe sich aus Seite 4 des Nachtrags vom 28. Mai 2008 und daraus, dass der Beklagte aufgrund des im Vergabeverfahren wirksam der Klägerin erteilten Zuschlags ohnehin zur Beauftragung verpflichtet gewesen sei. Sie behauptet weiter, es sei zu Verzögerungen mit der Umsetzung des Bauvorhabens gekommen, weil die erst am 25. November 2008 erfolgte Erteilung der kommunalaufsichtsrechtlichen Genehmigung des Vertrags dazu geführt habe, dass

1. die Projektplanung verhindert worden sei, weil die Beteiligten ohne die Genehmigung nicht bereit gewesen seien, mit Investitionen weiter in Vorleistung zu gehen.

2. die Klägerin den notwendigen städtebaulichen Vertrag mit der Stadt P. zunächst nicht, sondern erst am 26. Mai 2009 habe schließen können. Denn die Bestimmung der Höhe der nach diesem städtebaulichen Vertrag von der Klägerin beizubringenden Bankbürgschaft zu Gunsten der Stadt P. für die Übernahme der Erschließungskosten hätte der qualifizierten Kostenschätzung eines Tiefbauplaners auf der Basis grundlegender und kostenintensiver Untersuchungen und Berechnungen bedurft, wozu die beteiligten Firmen aber ohne die kommunalaufsichtsrechtliche Genehmigung mangels Planungssicherheit nicht bereit gewesen seien.

3. mangels Baugenehmigung, die – unstreitig – den Abschluss des städtebaulichen Vertrags voraussetzte, das Grundstück nicht in genügendem Umfang belastbar gewesen sei, so dass die vertraglich vorgesehenen Bankbürgschaften von der Klägerin nicht hätten gestellt werden können, sondern z.B. von der H. am 11. November 2008 abgelehnt worden seien.

4. das “formal bestehende” Rücktrittsrecht den Investor U. AG davon abgehalten hätte, mit der Klägerin einen Übernahmevertrag zu schließen.

Die Klägerin behauptet zudem, das Projekt sei weiter dadurch verzögert worden, dass

1. auf Wunsch des Beklagten – unstreitig – im Frühjahr 2009 Untersuchungen zur Nutzung von Geothermie in dem zu errichtenden Gebäude angestellt worden seien. Dies sei mit umfänglichen Sondierungen über die Machbarkeit, den wirtschaftlichen Effekt, Probebohrungen bis zu einer Tiefe von 200 m, Tests und Berechnungen zur Kostenermittlung verbunden gewesen.

2. im Spätherbst 2008 die Immobilien- und Finanzkrise zu einer verschärften Kreditvergabepraxis der Banken geführt habe, weshalb es der Klägerin erst im April 2009 gelungen sei, mit der Postbank ein Kreditinstitut für die Finanzierung zu gewinnen.

Die Klägerin behauptet schließlich, gestützt auf die von ihr vorgelegte Anlage K 16, im Falle der Durchführung des Vertrags hätte sie das Grundstück an die U. AG, deren noch zu gründende Tochtergesellschaft das Projekt als Investorin übernommen hätte, für insgesamt € 3.000.000,00 verkauft. Nach dem Scheitern des Projekts betrage der Wert des Grundstücks lediglich € 265.000,00. Außerdem drohe der Klägerin die Inanspruchnahme auf Vergütung von Dritten für bereits durchgeführte Planungsleistungen.

Die Klägerin meint, die Rücktrittserklärung des Beklagten vom 2. Juni 2009 stelle eine Verletzung seiner Pflichten aus dem Vertrag dar, weil der Beklagte kein Rücktrittsrecht gehabt habe. Dies begründet sie mit den Rechtsauffassungen, dass

1. sich die in Ziffern 8.1.2 und 8.1.3 des Vertrages für das Rücktrittsrecht des Beklagten bestimmten Termine gemäß Ziffer 8.2 des Vertrags um 147 Tage auf den 12. August und 12. September 2009 verschoben hätten, weil die kommunalaufsichtsrechtliche Genehmigung des Vertrags nicht bis zum 30. Juni 2008, sondern erst am 25. November 2008 erteilt worden sei. Erst mit dieser Genehmigung sei die Annahme des Angebots der Klägerin vom 17. April, 7. und 28. Mai 2008 erfolgt. Das ergebe sich daraus, dass § 184 Abs. 1 BGB nicht gelte und § 95g Gemeindeordnung keine Rückwirkung der Genehmigung anordne, die Genehmigung aber mit Auflagen oder unter Bedingungen erteilt werden könnte. Außerdem handele es sich um einen Verwaltungsakt, der der Bekanntgabe gegenüber dem Betroffenen bedürfe. Schließlich sei die Genehmigung von dem Beklagten zur Erfüllung seiner Pflichten aus dem der Klägerin erteilten Zuschlag im Vergabeverfahren einzuholen gewesen, weshalb die verspätete Erteilung allein in den Risikobereich des Beklagten und nicht der Klägerin falle.

2. die vertraglich vorgesehenen Fristen im Wege ergänzender Vertragsauslegung um 147 Tage und – wegen der Folgen der globalen Finanzkrise – um mindestens weitere drei Monate zu verschieben seien.

3. der Rücktritt treuwidrig und rechtsmissbräuchlich sei, weil die verspätete kommunalaufsichtsrechtliche Genehmigung im Risikobereich des Beklagten gelegen habe. Im Risikobereich der Klägerin hätte demgegenüber die Errichtung des Gebäudes innerhalb des festgeschriebenen Zeitplans gelegen.

4. der Rücktritt zur Unzeit erfolgt sei, weil die Klägerin noch am 4. Mai 2009 aufgefordert worden sei, sich um den Abschluss des städtebaulichen Vertrages zu bemühen.

5. der Beklagte sein Rücktrittsrecht verwirkt habe, weil er noch bis in den Mai 2009 auf Ausführung des Vertrages bestanden und öffentlich sein Festhalten am Vertrag bekundet habe.

6. die Ausübung des Rücktrittsrechts die vorherige Setzung einer Nachfrist erfordert hätte.

7. die Klägerin aus § 313 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Verlängerung des Fristenplans um 147 Tage im Wege der Vertragsanpassung gehabt habe.

8. die Fristenregelungen im Vertrag eine unangemessene Aushöhlung wesentlicher Vertragspflichten des Beklagten verbunden sei, die zur Unwirksamkeit nach § 307 Abs. 2 BGB führe. Dazu behauptet die Klägerin, der Vertrag sei von den Rechtsvertretern des Beklagten vorformuliert und in mindestens einem weiteren Fall verwendet worden.

Die Klägerin beantragt,

1. den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin

a) EUR 500.000,00 nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit,

b) am 22.01.2011 weitere EUR 1.500.000,00 nebst Zinsen in Höhe von 8 %-Punkten über dem Basiszinssatz ab dem 23.01.2011 und

c) am 31.05.2011 weitere EUR 735.000,00 nebst Zinsen in Höhe von 8 %-Punkten über dem Basiszinssatz ab dem 01.06.2011 zu zahlen;

2. festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, die Klägerin von sämtlichen materiellen Ansprüchen Dritter freizustellen, die auf der Durchführung des zwischen den Parteien durch notarielle Urkunde vom 19.06.2008 des hamburgischen Notars Dr. Pf. (Nr. … von dessen Urkundenrolle) abgeschlossenen, in der notariellen Urkunde vom 17.04.2008 des hamburgischen Notars Dr. Pf. (Nr. … von dessen Urkundenrolle) niedergelegten Entwicklungs-und Mietvertrages, in der Gestalt, die er durch

den ersten Nachtrag vom 07.05.2008 des hamburgischen Notars Dr. W. (Nr. … von dessen Urkundenrolle) und den zweiten Nachtrag vom 28.05.2008 des hamburgischen Notars Dr. Pf. (Nr. … von dessen Urkundenrolle) erhalten hat,

und des notariellen städtebaulichen Vertrages der Klägerin mit der Stadt P. vom 26.05.2009 des hamburgischen Notars Dr. Pf. (Nr. … von dessen Urkundenrolle) beruhen und

zu deren Erfüllung sich die U. AG, Z., durch Gründung einer Projektgesellschaft, die den als “Grundstückskaufvertrag” bezeichneten Entwurf eines Vertrages vom 29.05.2009 über den Erwerb des Grundstücks “A., P., eingetragen im Grundbuch von P. beim Amtsgericht P., Blatt … , Flur … , Flurstücke … bis … , und über die Übernahme des Bauprojekts zu Errichtung eines Kreishauses in der Stadt P. als Vertragspartei der Klägerin angenommen hätte, verpflichtet hätte.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen, und widerklagend,

1. die Klägerin zu verurteilen, an den Beklagten EUR 500.000,00 nebst Verzugszinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszins seit dem 3. März 2009 zu zahlen,

2. festzustellen, dass die Klägerin verpflichtet ist, an den Beklagten Schadensersatz wegen des mit Schreiben vom 2. Juni 2009 erklärten Rücktritts vom Mietvertrag gemäß Anlage K 1 zur Klage in Höhe von bis zu 2 Mio. EUR zu zahlen.

Die Klägerin beantragt, die Widerklage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, der Bezug des ehemaligen T.-Gebäudes in E. anstelle des Gebäudes, das im Rahmen des streitgegenständlichen Projekts errichtet werden sollte, sei mit zusätzlichen Aufwendungen verbunden in Gestalt von zusätzlichen Aufwendungen für Rechtsberatung im Zusammenhang mit dem Abschluss des Mietvertrages, Planungskosten, Umzugskosten, Einrichtungskosten und Kosten der längeren Vorhaltung des Gerüstes des derzeit vom Kreis benutzten Gebäudes.

Der Beklagte meint, es sei ein Verstoß gegen § 23 Ziffer 23.3 des Vertrages gewesen, dass die Klägerin das Projekt ab Januar 2009 über die C. GmbH interessierten Investoren angeboten habe. Damit habe die Klägerin die in Ziffer 23.8 vereinbarte Vertragsstrafe verwirkt, deren Zahlung der Beklagte – unstreitig – bis zum 2. März 2009 anmahnte.

Die Klägerin meint dagegen, die Voraussetzungen des Vertragsstrafenanspruchs lägen nicht vor, weil der Kaufvertrag mit dem Investor U. AG über die Abschlussreife – unstreitig – nicht hinausgekommen sei. Die Forderung der Vertragsstrafe sei treuwidrig, weil dem Beklagten die Absicht der Klägerin, das Grundstück an einen Investor zu verkaufen, von Anfang an bekannt gewesen sei. Dies ergebe sich aus der Beschlussvorlage vom 6. Mai 2009 für den Kreistag.

Entscheidungsgründe

Nur die Widerklage hat teilweise Erfolg.

I.

Klage und Widerklage sind zulässig. Insbesondere besteht das gemäß § 256 Abs. 1 ZPO für den Feststellungswiderklagantrag, der auf die Feststellung der Schadensersatzpflicht der Klägerin aus Ziffer 8.4 des Entwicklungs- und Mietvertrages gerichtet ist, erforderliche Feststellungsinteresse. Denn es ist wahrscheinlich (vgl. BGH v. 24. Januar 2006, XI ZR 384/03, NJW 2006, 830 mwN.), dass der Rücktritt des Vertrages und die Nichtdurchführung des Entwicklungs- und Mietvertrages kausal zu den von dem Beklagten angeführten Schäden (Rechtsberatungs-, Planungs-, Umzugs- und Einrichtungskosten sowie Kosten der weiteren Vorhaltung der Einrüstung des derzeitigen Kreisgebäudes) geführt haben. Es liegt auf der Hand, dass diese Maßnahmen nicht erforderlich und die damit verbundenen Kosten nicht anfallen würden, wenn der Beklagte zu dem vertraglich vorgesehenen Zeitpunkt in das von der Klägerin zu errichtende Kreishaus gezogen wäre. Der Umstand, dass der Beklagte durch den Umzug in die ehemaligen T.-Gebäude in E. auch solche Kosten spart, die ihm bei der Durchführung des Entwicklungs- und Mietvertrags mit der Klägerin entstanden wären, steht der Wahrscheinlichkeit eines Schadenseintritts nicht entgegen. Denn ohne die – der Entscheidung über die Leistungsklage zur Schadenshöhe vorbehaltene – Gegenüberstellung der mit den beiden Alternativen jeweils verbundenen Kosten kann nur spekuliert werden, ob für den Beklagten der Umzug in das T.-Gebäude teurer oder günstiger ist im Vergleich zu der Situation, dass die Klägerin das Kreisgebäude in dem von dem Entwicklungs- und Mietvertrag vorgesehenen Zeitrahmen errichtet hätte.

II.

Die Klage ist unbegründet, weil die Klägerin gegen den Beklagten wegen seines Rücktritts vom 2. Juni 2009 keinen Schadensersatzanspruch hat. Für einen Schadensersatzanspruch der Klägerin aus – dem als Anspruchsgrundlage einzig in Betracht kommenden – § 280 Abs. 1 BGB fehlt es an einer Pflichtverletzung durch den Beklagten. Insbesondere stellt der Rücktritt des Beklagten vom 2. Juni 2009 keine Verletzung des die Parteien verbindenden Entwicklungs- und Mietvertrages dar. Der Beklagte hat das Rücktrittsrecht ausgeübt, das Ziffern 8.1.3 und 8.1.4 des Vertrages für die Fälle vorsahen, dass nicht bis 18. März 2009 die Baugenehmigung erteilt und bis zum 18. April 2009 mit dem Bau begonnen wurde. Die Voraussetzungen dieser Rücktrittsrechte des Beklagten lagen vor, weil zur Zeit der Rücktrittserklärung am 2. Juni 2009 weder die Baugenehmigung erteilt noch mit dem Bau begonnen worden war.

1. Mit ihrer Rechtsauffassung, die in Ziffern 8.1.3 und 8.1.4 des Vertrages für das Rücktrittsrecht des Beklagten bestimmten Termine hätten sich um 147 Tage verschoben, dringt die Klägerin nicht durch. Zwar ist in Ziffer 8.2 des Vertrages davon die Rede, dass die in Ziffern 8.1.3 und 8.1.4 genannten Termin sich verschöben, soweit die Vertragsannahme erst nach dem 30. Juni 2008 erfolge. Entgegen der Auffassung der Klägerin ist mit Vertragsannahme aber nicht die am 25. November 2008 erfolgte kommunalaufsichtsrechtliche Genehmigung gemeint.

Maßstab für die Frage, was Ziffer 8.2 des Vertrages mit Vertragsannahme meint – die Annahme durch den Beklagten oder die kommunalaufsichtsrechtliche Genehmigung durch das Innenministerium – ist die nach §§ 133, 157 BGB vorzunehmende Vertragsauslegung. Denn nur so – und nicht mit der Erörterung der Frage, wie sich die kommunalaufsichtsrechtliche Genehmigung auf die Annahmeerklärung seitens des Beklagten rechtlich auswirkt – wird festgestellt, was die Parteien mit den Regelungen in Ziffern 1.5 und 8.2 des Vertrages wollten. Schon deshalb greift die Argumentation der Klägerseite mit § 95g Gemeindeordnung und dem Zeitpunkt der Wirksamkeit eines Verwaltungsakts nicht durch.

Die Vertragsauslegung führt zu dem Ergebnis, dass Ziffer 8.2 mit der bis zum 30. Juni 2008 zu erklärenden Vertragsannahme die Annahmeerklärung des Beklagten meint. Denn hierfür spricht schon der klare Wortlaut von Ziffer 8.2 des Vertrages, wonach es auf die Erklärung ankommt, mit welcher der “Angebotsemfänger” das Angebot annimmt. Wer mit “Angebotsempfänger” gemeint ist, ergibt sich zweifelsfrei aus Seite 2 der Angebotserklärung vom 17. April 2008: es ist der Kreis P., P., mithin der Beklagte.

Entgegen der klägerischen – insoweit nicht nachvollziehbaren – Auffassung ergibt sich etwas anderes nicht aus Seite 4 des Nachtrags vom 28. Mai 2008. Auch aus dem Umstand, dass die Klägerin im Vergabeverfahren den Zuschlag erhielt, kann sie nichts mehr herleiten, nachdem sie entsprechend dem Zuschlag von dem Beklagten mit dem Entwicklungs- und Mietvertrag beauftragt worden war. Es ist auch nicht so, dass der Umstand, dass die kommunalaufsichtsrechtliche Genehmigung erst am 25. November 2008 erteilt wurde, in den Risikobereich des Beklagten fiele. Das Gegenteil folgt aus dem Umstand, dass dem Angebot der Klägerin ihre Erklärung vorangestellt war, dass ihr bekannt sei, “dass die Beauftragung unter dem Vorbehalt der kommunalaufsichtsrechtlichen Genehmigung steht”. Mit dieser Erklärung lässt sich nicht nur das Verständnis der Klägerin von Ziffer 8.2 des Vertrages nicht vereinbaren, nach dem die Vertragsannahme – mit welcher der Vertrag geschlossen und die Klägerin beauftragt war – die kommunalaufsichtsrechtliche Genehmigung bereits beinhalten würde. Aus ihr ergibt sich im Gegenteil, dass die Klägerin ihre Angebotserklärung sogar bewusst unter Inkaufnahme der Möglichkeit abgab, dass die kommunalaufsichtsrechtliche Genehmigung gar nicht erteilt wird. Damit hat sie aber erst recht das Risiko übernommen, dass die kommunalaufsichtsrechtliche Genehmigung erst am 25. November 2008 erteilt würde.

2. Der Vertrag ist auch nicht ergänzend dahin auszulegen, dass die für das Rücktrittsrecht des Beklagten maßgeblichen Fristen in Ziffern 8.1.3 und 8.1.4 des Vertrages wegen der erst am 25. November 2008 erfolgten kommunalaufsichtsrechtlichen Genehmigung oder wegen der Folgen der globalen Finanzkrise zu verschieben seien. Dazu fehlt es bereits an der erforderlichen Regelungslücke, einer “planwidrigen Unvollständigkeit” des Vertrags, die dafür Voraussetzung ist und ohne deren Schließung eine angemessene, interessengerechte Lösung nicht zu erzielen ist (vgl. Palandt/Ellenberger, 70. Aufl., § 157 Rn. 3 mwN.).

Hinsichtlich der kommunalaufsichtsrechtlichen Genehmigung enthält der Entwicklungs- und Mietvertrag aufgrund der vorangestellten Bietererklärung eine explizite Regelung. Dazu wurde bereits oben unter Ziffer 1 ausgeführt.

Hinsichtlich der Folgen der globalen Finanzkrise enthält der Vertrag naturgemäß keine expliziten Regelungen, weil diese nicht nur von den Parteien (sondern bekanntlich auch von vielen anderen) nicht vorhergesehen wurden. Gleichwohl besteht hier keine Veranlassung zu einer Ergänzung des Vertrages, weil dieser in Ziffer 3.1 vorsah, dass die Klägerin auf dem Grundstück das an den Beklagten zu vermietende Gebäude “in alleiniger Verantwortung” zu errichten habe. Es war danach allein Sache der Klägerin, innerhalb des vereinbarten Zeitrahmens für die Erstellung des Gebäudes zu sorgen, wozu auch dessen Finanzierung gehörte. Darauf, ob und in welchem Umfang es der Üblichkeit entspricht, dass solche Projekte mit Krediten von Banken finanziert werden, kommt es nicht an. Wäre die Klägerin mit genügend Eigenkapital ausgestattet gewesen, um unabhängig von Bankkrediten das Gebäude zu erstellen, hätten die Folgen der Finanzkrise sich nicht auswirken können. Wenn die Klägerin demgegenüber – so ihr eigener Vortrag – plante, die Errichtung des Gebäudes durch Banken finanzieren zu lassen, ging sie damit das Risiko ein, das sie die Kredite nicht oder nicht sofort bekommt. Dieses Risiko kann sie aufgrund der klaren Regelung in Ziffer 3.1 des Entwicklungs- und Mietvertrages nicht dergestalt auf den Beklagten abwälzen, dass diesem seine vertraglichen Rechte nicht mehr zustünden.

3. Entgegen der Rechtsauffassung der Klägerin war der Rücktritt des Beklagten von dem Entwicklungs- und Mietvertrag weder treuwidrig noch erfolgte er zur Unzeit. Beide, nur mit § 242 BGB zu begründenden Ansätze setzten voraus, dass die Klägerin schutzwürdiges Vertrauen darauf hatte, dass der Beklagte von seinem in Ziffern 8.1.3 und 8.1.4 des Vertrages eingeräumten Rücktrittsrecht keinen Gebrauch machen würde. Zu Unrecht meint die Klägerin, solch schutzwürdiges Vertrauen daraus ableiten zu können, dass der Beklagte an dem Projekt festhalten, das Rücktrittsrecht also nicht ausüben wollte, und daraus, dass der Beklagte ausweislich der als Anlage K 2 vorgelegten Beschlussvorlage noch im Mai 2009 dem Kreistag vorschlagen wollte, den Rahmenterminplan zu ändern. Der Umstand, dass die Parteien eine solche Vertragsänderung erreichen wollten und darüber verhandelten, spricht gerade gegen ein Vertrauen der Klägerin darauf, dass der Beklagte auch ohne Vertragsänderung das Rücktrittsrecht nicht ausübt. Zudem war der Klägerin jedenfalls aufgrund dieser Verhandlungen auch klar, dass der Beklagte auch eine von ihm gewünschte Vertragsänderung nur mit der Zustimmung des Kreistags erreichen konnte.

4. Der Beklagte hat sein Rücktrittsrecht auch nicht verwirkt. Eine ebenfalls auf § 242 BGB zu stützende Verwirkung setzte voraus, dass der Beklagte sein Recht längere Zeit nicht geltend machte und die Klägerin sich darauf einrichtete und einrichten durfte, dass das Recht nicht mehr geltend gemacht werde (vgl. Palandt/Grüneberg a.a.O. § 242 Rn. 87 mwN.). Keine dieser Voraussetzungen liegen hier vor: zwischen der Rücktrittserklärung des Beklagten vom 2. Juni 2009 und dem Eintritt des Rücktrittsrechts aus Ziffer 8.1.4 des Vertrages am 19. April 2009 – einen Tag nach dem vertraglich spätesten Termin für den Baubeginn – liegen lediglich sechs Wochen. Das ist keine Zeit, wegen der bei einer so weitreichenden Entscheidung wie dem Rücktritt von einem so großen Projekt an eine Verwirkung gedacht werden könnte. Hinzu kommt, dass die Klägerin sich weder darauf einrichtete noch schutzwürdig darauf einrichten konnte, dass der Beklagte sein Rücktrittsrecht nicht ausüben werde. Dazu wurde bereits unter Ziffer 3 ausgeführt.

5. Entgegen der Rechtsauffassung der Klägerin war der Beklagte auch nicht aus § 242 BGB verpflichtet, der Klägerin vor Ausübung des vertraglich eingeräumten Rücktrittsrechts eine Nachfrist einzuräumen. Ohne Erfolg stützt sich die Klägerin auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 4. Januar 1967 (Ib ZR 48/65, BB 1967, 777). Besonderheit dieser Entscheidung war nämlich, dass dort die Überschreitung einer vertraglichen Frist zum Rücktritt berechtigte, ohne dass der Verpflichtete in Verzug geraten war. Diese besondere Voraussetzung ist hier nicht gegeben, so dass es nicht darauf ankommt, ob die weiteren engen – Voraussetzungen vorliegen, unter denen nach dieser BGH-Entscheidung eine Nachfristsetzung erforderlich sein soll. Durch den Entwicklungs- und Mietvertrag und konkret durch den von ihm in Bezug genommenen Rahmenterminplan war die Fälligkeit der einzelnen Leistungen der Klägerin gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB nach dem Kalender bestimmt (vgl. Anlage B 4): die Genehmigung für die Baugrube bis zum 30. Dezember 2008, der Baubeginn (mit der Baugrube) am 9. Januar 2009 und die Baugenehmigung bis zum 18. März 2009. Da zum Zeitpunkt der Rücktrittserklärung vom 2. Juni 2009 weder eine Baugenehmigung vorlag noch die Klägerin mit dem Bau begonnen hatte, war sie im Verzug mit ihrer vertraglich geschuldeten Leistung.

6. Die Klägerin hat gegen den Beklagten auch keinen Anspruch aus § 313 Abs. 1 BGB auf Verlängerung des vertraglichen Fristenplans. Denn das setzt voraus, dass das Datum 30. Juni 2008 für die Erteilung der kommunalaufsichtsrechtlichen Genehmigung, das – s.o. nicht Vertragsinhalt war, Geschäftsgrundlage des Entwicklungs- und Mietvertrages gewesen wäre. Dazu müsste bei Abschluss des Vertrages die Vorstellung der Klägerin zutage getreten, dem Beklagten erkennbar geworden und von ihm nicht beanstandet worden sein, dass die Klägerin davon ausgegangen wäre, dass die kommunalaufsichtsrechtliche Genehmigung bis zum 30. Juni 2008 erteilt würde, und der Geschäftswille beider Parteien müsste auf dieser Vorstellung aufgebaut haben (vgl. Palandt/Grüneberg a.a.O. § 313 Rn. 3 mwN.).

Es fehlt zum einen schon an der Darlegung, dass die Klägerin bei Abschluss des Vertrages die Vorstellung gehabt hätte, dass die kommunalaufsichtsrechtliche Genehmigung bis zum 30. Juni 2008 erteilt würde. Sie hat lediglich pauschal ausgeführt, die Parteien wären davon stillschweigend ausgegangen. Sie hat aber nicht dargelegt, dass und weshalb sie bei Abschluss des Vertrages von der Erteilung der kommunalaufsichtsrechtlichen Genehmigung bis zum 30. Juni 2008 ausgegangen sein will.

Vor allem aber ist weder dargelegt noch ersichtlich, dass auf einer solchen Vorstellung der Klägerin der Geschäftswille beider Parteien, also auch der des Beklagten aufgebaut hätte. Vielmehr ist der Geschäftswille insoweit eindeutig: Aus dem Umstand, dass die Klägerin gemäß Ziffer 3.1 des Entwicklungs- und Mietvertrages das Gebäude in alleiniger Verantwortung errichten sollte, folgt, dass er dahin ging, die Klägerin gemäß Ziffer 8.2 des Vertrages nur dann von ihrer Verantwortung für Einhaltung der in Ziffern 8.1.3 und 8.1.4 bestimmten Termine zu entlasten, wenn der Beklagte das Vertragsangebot nach dem 30. Juni 2008 angenommen hätte. Sich darüber hinaus auch für den Fall auf eine Fristenverlängerung einzulassen, dass die kommunalaufsichtsrechtliche Genehmigung erst nach dem 30. Juni 2008 erteilt wird, hatte der Beklagte schon deshalb keine Veranlassung, weil er auf das Datum dieser Erteilung keinen Einfluss und zudem die Klägerin die Möglichkeit hatte, sich durch entsprechende (Finanz-)Planung von dem Zeitpunkt der Genehmigung unabhängig zu machen.

7. Schließlich sind die in Ziffern 8.1.3 und 8.1.4 des Vertrages bestimmten Fristen auch entgegen der Rechtsauffassung der Klägerin nicht nach § 307 Abs. 2 BGB unwirksam. Es kommt nicht darauf an, ob es sich bei den Klauseln um Allgemeine Geschäftsbedingungen des Beklagten handelt. Die Klägerin hat nämlich schon nicht dargelegt, weshalb die Klauseln sie unangemessen benachteiligen würden.

III.

1. Mit dem Feststellungsantrag zu Ziffer 2 ist die Widerklage begründet, weil der Beklagte gegen die Klägerin dem Grunde nach den Schadensersatzanspruch aus Ziffer 8.4 des Entwicklungs- und Mietvertrages hat. Dessen Voraussetzungen liegen vor, weil der Beklagte – wie sich aus den Ausführungen unter Ziffer II. ergibt – sein aus Ziffern 8.1.3 und 8.1.4 folgendes Rücktrittsrecht ausgeübt hat. In welcher Höhe die von dem Beklagten unbeziffert geltend gemachten Schäden (Rechtsberatungs-, Planungs-, Umzugs- und Einrichtungskosten sowie Kosten der weiteren Vorhaltung der Einrüstung des derzeitigen Kreisgebäudes) dem Beklagten tatsächlich entstehen und in welchem Umfang sie sich ggf. im Wege der Vorteilsanrechnung verringern durch ersparte Aufwendungen für den Umzug in das Gebäude, das von der Klägerin errichtet werden sollte, bedarf im Rahmen der beantragten Feststellung keiner Entscheidung.

2. Mit dem Zahlungsantrag zu Ziffer 1 ist die Widerklage unbegründet. Das Vertragsstrafeversprechen der Klägerin in Ziffer 23.8 des Vertrages ist weder hinreichend bestimmt noch hinreichend bestimmbar (vgl. Palandt/Grüneberg a.a.O. § 339 Rn. 11 mwN.).

Die Vertragsstrafe knüpft an die Nichterfüllung der Pflichten der Klägerin aus Ziffern 23.3 und 23.4 des Vertrages an. Letztere ist offensichtlich nicht einschlägig, weil die Klägerin das Grundstück nicht veräußert hat. Sie wird von dem Beklagten auch nicht geltend gemacht.

Ziffer 23.3 verpflichtete die Klägerin für den Fall, dass sie das Objekt zu veräußern beabsichtigte (Absatz 1) oder es am Markt anzubieten und zu veräußern beabsichtigte (Absatz 2), das Objekt zunächst dem Beklagten anzubieten. Da die Vertragsstrafe nach ihrem Wortlaut danach allein an eine subjektive (Absicht) und an eine negative Voraussetzung (Nichtanbieten) geknüpft ist, hinge ihre Verwirkung allein davon ab, ob und wann die Klägerin die Entscheidung getroffen hatte, das Objekt veräußern zu wollen. Ob und wann eine ernsthafte Veräußerungsabsicht der Klägerin bestand, lässt sich nicht sicher feststellen und auch aus der Existenz des Prospektes der C. GmbH nicht zwingend ableiten.

Zwar lässt sich die Verpflichtung in Ziffer 23.3 dahin auslegen, dass darin dem Beklagten ein Vorkaufsrecht eingeräumt wird. Ein solches hätte der Beklagte aber gemäß § 463 BGB erst ausüben können, wenn die Klägerin einen Kaufvertrag über das Grundstück mit einem Dritten als Käufer geschlossen hätte. Das aber ist nicht der Fall, so dass die Vertragsstrafe nicht verwirkt wurde.

IV.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 709 ZPO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 63 Abs. 2 Satz 1, 45 Abs. 1 Satz 1, 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, 3 ZPO.