Gärtnerische Gestaltungsmöglichkeiten des Mieters bei Hausanmietung mit Garten

Grüner Daumen: Mieter gestalten Gärten bei Hausanmietung

Das Urteil des AG Brandenburg befasst sich mit der Frage der gärtnerischen Gestaltungsmöglichkeiten und der damit verbundenen Pflichten von Mietern in einem gemieteten Haus mit Garten. Konkret ging es um die Entfernung von Bäumen und einer Regentonne, die als potenzielle Aufstiegshilfen für Marder angesehen wurden. Das Gericht entschied, dass die Mieter zum Rückschnitt der Bäume und zur Sicherung der Regentonne verpflichtet sind, um einen Marderbefall zu verhindern, während die vollständige Entfernung der Bäume und der Regentonne nicht erforderlich ist.

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Rechtliche Aspekte der Gartennutzung bei Mietverhältnissen

Die Gestaltung und Nutzung von Gärten in Mietverhältnissen wirft häufig juristische Fragen auf, insbesondere bezüglich der Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern. Ein zentrales Thema hierbei ist, inwieweit Mieter bei der Anmietung eines Hauses mit Garten eigene gestalterische Freiheiten genießen und welche Grenzen gesetzt sind. Dies umfasst unter anderem das Anpflanzen von Bäumen und anderen Gewächsen sowie die Aufstellung von Garteneinrichtungen wie Regentonnen.

Entscheidend sind hierbei die mietvertraglichen Vereinbarungen sowie die allgemeinen Grundsätze des Mietrechts. Insbesondere sind die Abgrenzungen zwischen unwesentlichen und wesentlichen Veränderungen am Mietobjekt von Bedeutung. Dies beinhaltet auch die Frage, inwiefern der Mieter für die Entfernung von Pflanzen oder anderen Gegenständen verantwortlich ist, die potenziell eine Gefahr für das Mietobjekt darstellen könnten, wie zum Beispiel im Falle eines Marderbefalls.

Dieser komplexe Sachverhalt wird im Folgenden anhand eines konkreten Urteils des AG Brandenburg beleuchtet, welches die gegensätzlichen Interessen von Mietern und Vermietern in einem solchen Kontext und die rechtlichen Konsequenzen ihrer Handlungen aufzeigt.

Erkunden Sie die spannenden Details und die Tragweite dieses Urteils, die sowohl für Mieter als auch für Vermieter von entscheidender Bedeutung sein können.

Gärtnerische Freiheiten von Mietern: Der Fall des AG Brandenburg

Das Amtsgericht Brandenburg hatte über einen Rechtsstreit zu entscheiden, der die Frage der gärtnerischen Gestaltungsmöglichkeiten von Mietern in den Mittelpunkt rückte. In diesem Fall ging es um das Anpflanzen von Bäumen und die Aufstellung einer Regentonne durch die Mieter einer Doppelhaushälfte.

Ursprung der rechtlichen Auseinandersetzung

Die Mieter, die eine Doppelhaushälfte samt Garten gemietet hatten, pflanzten ohne Zustimmung des Vermieters drei Bäume (zwei Obstbäume und eine Thuja) und stellten eine Regentonne auf. Der Vermieter sah darin eine unzulässige Veränderung des Mietobjektes und forderte die Entfernung der Bäume und der Tonne, um einen möglichen Marderbefall zu verhindern.

Rechtliche Bewertung der Gartenveränderungen

Das Gericht musste bewerten, inwieweit die vorgenommenen Änderungen im Garten der gemieteten Immobilie noch im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs lagen. Relevant waren hierbei die Vertragsklauseln bezüglich der gärtnerischen Gestaltungsfreiheit und der Pflicht zur Gartenpflege durch die Mieter.

Entscheidung des Gerichts und deren Begründung

Das Gericht entschied, dass die Entfernung der Thuja gerechtfertigt sei, da sie nah am Haus stand und somit eine potentielle Aufstiegshilfe für Marder darstellte. Bei den Obstbäumen hingegen reichte ein Rückschnitt der Äste aus, um die Gefahr eines Marderbefalls zu minimieren. Die Regentonne durfte unter der Bedingung stehen bleiben, dass geeignete Maßnahmen ergriffen werden, um sie nicht als Aufstiegshilfe für Marder nutzbar zu machen.

Weiterführende Implikationen des Urteils

Dieses Urteil verdeutlicht die Notwendigkeit einer ausgewogenen Abwägung zwischen den Rechten der Mieter zur gärtnerischen Gestaltung und den Interessen des Vermieters hinsichtlich der Substanzerhaltung des Mietobjekts. Es zeigt, dass Mieter durchaus einen gewissen Spielraum bei der Gestaltung ihres gemieteten Gartens haben, dieser jedoch seine Grenzen findet, wo konkrete Risiken für das Mietobjekt entstehen.

Das vorliegende Urteil bietet wichtige Orientierungspunkte für ähnliche Fälle und ist ein anschauliches Beispiel dafür, wie Gerichte im Spannungsfeld zwischen Mieter- und Vermieterrechten entscheiden. Es unterstreicht die Bedeutung der individuellen Vertragsauslegung und der Einschätzung der örtlichen Gegebenheiten in der Beurteilung von Mietstreitigkeiten.

Das vorliegende Urteil

AG Brandenburg – Az.: 34 C 67/21 – Urteil vom 07.12.2023

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die rechts neben der Doppelhaushälfte, gelegen … 15a, 14… L… auf dem Grundstück gepflanzte Thuja [Nadelbaum) vollständig zu entfernen.

2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, durch Rückschnitt der Äste dafür Sorge zu tragen, dass die Äste der rechts neben der Doppelhaushälfte … 15a, 14… L… auf dem Grundstück gepflanzten zwei Obstbäume (d.h. des Kirschbaumes und des Pflaumenbaumes) nicht näher als mit einem Abstand von 2,50 m an die Dachrinne des Hauses gelangen.

3. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, durch geeignete Maßnahmen die rechts neben der Doppelhaushälfte … 15a, 14… L… auf dem Grundstück neben der Hauswand aufgestellte Regentonne so abzuschirmen, dass diese nicht als Aufstiegshilfe für einen Marder genutzt werden kann, um auf das Dach des Hauses zu kommen.

4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

5. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

6. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.600,00 Euro abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Beschluss

Der Streitwert des Rechtsstreits wird auf 1.172,09 Euro festgesetzt.

Tatbestand

Der Kläger ist Wohnungsvermieter und Eigentümer der von den Beklagten zu 1.) und 2.) mittels schriftlichen Vertrag für die Vermietung eines Hauses vom 04.08.2000 – Anlage K 1 (Blatt 6 bis 10 der Akte) – angemieteten Doppelhaushälfte nebst zugehörigem Grundstück, gelegen: … 15a, 14… L….

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Unter § 1 Ziffer 1. dieses vorformulierten Mietvertrages vereinbarten die Mietvertragsparteien: „Der Ernteertrag von Obstbäumen, -sträuchern, Gemüseanbau und Blumen steht während der Dauer der Mietzeit dem Mieter zu.“

Unter § 10 Ziffer 1. dieses vorformulierten Mietvertrages vereinbarten die Mietvertragsparteien im Übrigen: „Unwesentliche Veränderungen am Mietobjekt, d.h. am Gebäude oder am Hausgarten, darf der Mieter auch ohne Zustimmung des Vermieters vornehmen. Für die Durchführung wesentlicher Veränderungen bedarf er hingegen der vorherigen Zustimmung des Vermieters. Unwesentliche Veränderungen sind solche, die sich unter geringem Kostenaufwand wieder beseitigen lassen, und zwar so, daß der frühere Zustand wieder hergestellt wird.“

Unter § 18 des Mietvertrages vereinbarten die Mietvertragsparteien zudem individuell u.a.: „Die Gartenpflege wird vom Mieter kostenlos übernommen.“

Die Gesamtmiete beträgt 976,74 Euro mit einer Grundmiete von 880,74 Euro und Vorauszahlungen für die Betriebskosten in Höhe von 96,00 Euro.

Der Kläger hatte zu Beginn des Mietvertragsverhältnisses unstreitig einen Baum (Blutpflaume) auf dem Grundstück gepflanzt, der ebenso unbestritten ca. 3 m entfernt vom Haus gestanden hatte. Dieser Baum ist jedoch wegen eines Sturmschadens schon vor einigen Jahren gefällt worden.

Die Beklagten pflanzten unstreitig jedoch schon vor mehreren Jahren (ggf. sogar schon vor über 18 Jahren) auf dem mitvermieteten Gartengrundstück eine Thuja („Nadelbaum“) neben der Doppelhaushälfte, deren Abstand zur Regenrinne des Hauses derzeitig ca. 50 cm beträgt.

Zudem pflanzten die Beklagten etwa zur gleichen Zeit in einem Abstand von ca. 4 m zur Doppelhaushälfte einen Kirschbaum und einen Pflaumenbaum.

Der Abstand des zur Regenrinne des Hauses am nächsten befindlichen Astes des Pflaumen-Baums beträgt derzeitig ca. 1,15 m. Dieser Ast hat einen Durchmesser von ca. 2 cm.

Der Abstand des zur Regenrinne des Hauses am nächsten befindlichen Astes des Kirsch-Baums beträgt derzeitig ca. 1,50 m. Dieser Ast hat auch einen Durchmesser von ca. 2 cm.

Direkt neben dem Regenfallrohr der Regenrinne des Hauses haben die Beklagten im Übrigen eine Regentonne mit einem Deckel (und einem Loch im Deckel) hin gestellt, in welche teilweise das Regenwasser der Dachrinne aufgefangen wird. Der Höhenunterschied vom Deckel der Regentonne zur Regenrinne beträgt ca. 83 cm.

Mit Schreiben vom 23.07.2021 forderte der Kläger die Beklagten auf, die drei streitbefangenen Bäume bis zum 02.08.2021 zu entfernen, damit die Marder nicht auf das Dach des Hauses springen können. Zum näheren Inhalt dieses Schreibens vom 23.07.2021 wird auf die Anlage – K 4 (Blatt 14 bis 15 der Akte) – verwiesen.

Der Kläger verlangt als Wohnungsvermieter und Eigentümer des Doppelhauses von den Beklagten nunmehr die Beseitigung des vor mehreren Jahren unstreitig von den Beklagten auf dem Grundstück gepflanzter Nadelbaums (Thuja) und der zwei Obstbäume (ein Kirschbaum und ein Pflaumenbaum) sowie die Entfernung der Regentonne (hilfsweise durch geeignete Maßnahmen diese Regentonne so abzuschirmen, dass diese nicht als Aufstiegshilfe für einen Marder genutzt werden kann).

Der Kläger behauptet, dass ihm in L…mehrere baugleiche Doppelhaushälften gehören und bei einem Objekt in der …straße 16/16a sich am Objekt das Problem herausgestellt hätte, dass sich im Dachbereich ein Marderbefall eingestellt habe. Der oder die Marder hätten sich im Dachbereich eingenistet und dort bereits erhebliche Schäden verursacht, der im fünfstelligen Bereich liegen würde.

Zwischenzeitlich habe er sogar für das Doppelhaus … 15/15a eine Mardermeldung erhalten. Auch hier sei eine kostenaufwändige Schadensbeseitigung erforderlich.

Die Marder würden sich Zugang zum Dach über die Bäume oder andere Gegenstände verschaffen, die am Haus stehen und als „Trittbrett“ dienen können. Er – der Kläger – sei daher gehalten, zur weiteren Schadensabwehr geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um die Marder von einer weiteren Zerstörung der Dächer abzuhalten.

Um nicht auch für das streitgegenständliche Objekt Gefahr zu laufen, Marderbeseitigungskosten im vier- bis fünfstelligen Bereich aufzuwenden, könne er zur Gefahrenbeseitigung und Prävention die Entfernung der Bäume verlangen.

Hierzu habe er – der Kläger – mit den Beklagten auch bereits vorprozessual Korrespondenz geführt im Hinblick auf einen Rückschnitt der Bäume bzw. andere Maßnahmen, jedoch sei alles von der Beklagtenseite abgelehnt worden.

Ein Tätigwerden der Beklagten sei trotz seines Schreibens vom 23.07.2021 nicht erfolgte; vielmehr hätten sie zuletzt sämtliche Ansprüche abgelehnt.

Ihm – dem Kläger – stehe ein Anspruch auf Beseitigung der drei Bäume sowie der Regentonne zu. Bei Mietvertragsbeginn seien diese Bäume noch nicht vorhanden gewesen; diese seien von Beklagtenseite eingebracht worden.

Zwar sei es richtig, dass er zu Beginn des Mietverhältnisses sowohl bei dem hier streitgegenständlichen Objekt wie auch bei den anderen Objekten eine Blutpflaume gepflanzt habe; erstmals mit der Klageerwiderung sei er nunmehr aber darüber informiert worden, dass dieser Baum offenbar aufgrund eines angeblichen Sturmschadens entfernt worden sein soll. Weder von der Baumentfernung noch von dem Sturmschaden habe er bis dato Kenntnis gehabt.

Unabhängig davon sehe der § 10 des Mietvertrages aber vor, dass bei einer wesentlichen Veränderung am Gebäude oder am Hausgarten die vorherige Zustimmung des Vermieters eingeholt werden müsse. Bei dem Anpflanzen von großen Bäumen handele es sich seiner Ansicht nach unzweifelhaft aber um eine wesentliche Veränderung des Gartens; diese hätte somit seiner Zustimmung bedurft. Eine Zustimmung hätten die Beklagten indessen nicht eingeholt. Bereits von daher bestehe der hier von ihm geltend gemachte Beseitigungsanspruch.

Mit Nichtwissen würde er bestreiten, dass die Beklagten die drei Bäume bereits zu Beginn des Mietverhältnisses gepflanzt hätten. Er – der Kläger – habe die Beklagten selbst ausschließlich bei Abschluss des Mietvertrages persönlich kennengelernt. Während des Mietverhältnisses habe jedoch keinerlei direkter Kontakt bestanden und insbesondere habe er früher auch keinerlei Grundstücksbesichtigung durchgeführt.

Den Beklagten möge als Mieter zwar die gärtnerische Gestaltung des Gartens und die Fruchtziehung obliegen, dies ändere jedoch nichts daran, dass bei wesentlichen Veränderungen eine Zustimmung seiner Person durch die Beklagten einzuholen sei.

Unabhängig davon bestehe auch eine erhebliche Gefährdung für die Substanz des Gebäudes, da der bzw. die Marder bereits erhebliche Schäden verursacht haben und sich dieser ständig verschlimmert. Er – der Kläger – sorge sich darum, dass die Marder auch das hier streitgegenständliche und von den Beklagten bewohnte Objekt heimsuchen würden. Zur Abwehr eines Schadens sei es somit dringend erforderlich, dass dem Marder ein Zugang zum Dach erschwert bzw. unmöglich gemacht werde; dazu gehörten auch die Entfernung der drei Bäume.

Die Marder würden einen Baum hoch klettern und dann von den Ästen auf das Dach springen. Zwar sei es theoretisch möglich, dass Marder auch Hauswände hochklettern können; dies hänge jedoch von der Art und Beschaffenheit der Wand ab. Eine solche Gefahr scheide vorliegend jedoch komplett aus, da der Dachbereich hier überhängend sei. Bei einem Hochklettern an der Außenwand müsste der Marder über Kopf von der Wand auf den Dachüberstand klettern, um überhaupt den Dachbereich zu erreichen. Dies könnten zwar Spinnen, nicht jedoch Marder.

Ferner stehe zu befürchten, dass durch die Wurzeln der Bäume das Fundament des Hauses, welches als solches nicht unterkellert ist, erheblich beschädigt wird.

Schließlich müsse auch von der Beklagtenseite die Regentonne entfernt werden, auch wenn es sich hierbei gegebenenfalls nicht um eine wesentliche Veränderung der Gartengestaltung handeln würde. Insoweit überwiege nämlich hier sein Interesse an der Schadensfreihaltung einem möglichen Interesse der Beklagten auf der Gewinnung und dem Auffangen von Regenwasser, welches auch anders bewerkstelligt werden könne.

Der Sachverständige bestätige im Übrigen die Möglichkeit, dass sowohl von den Bäumen wie auch von der Regentonne eine Mardergefahr für das Dach des streitgegenständlichen Objektes ausgeht. Die Frage der Wahrscheinlichkeit sei diesbezüglich von untergeordneter Bedeutung; es reiche aus, dass insoweit die Möglichkeit bestehe, dass ein Marder die Bäume bzw. die Regentonne als Aufstiegshilfe nutzen könne.

Soweit der Sachverständige davon ausgeht, dass bei den Bäumen im Hinblick auf den Wuchs die Äste teilweise nicht stark genug sind, um einen Marder zu tragen, sei zu berücksichtigen, dass sich die Bäume noch weiter im Wuchs befinden und auch die Äste dicker und fester werden. Zudem komme es auch auf die Konstitution und das Alter des Marders an, je jünger und dünner der Marder sei, umso eher eignen sich auch die dünneren Äste der Bäume zum Absprung auf das Hausdach.

Die Nachbarn der anderen Doppelhaushälfte hätten zwischenzeitlich sämtliche andere alternative Aufstiegshilfen für den Marder entfernt. Insoweit sei der Sichtschutzzaun sowie die Regentonne entfernt und der Busch neben dem Haus erheblich gestutzt worden. Soweit vom Sachverständigen daher alternative Aufstiegshilfen in Betracht gezogen wurden, würden diese nunmehr ausscheiden.

Ein Verjährungstatbestand greife hier im Übrigen nicht, insoweit sehe der § 548 BGB nämlich spezialgesetzlich für Mietverhältnisse vor, dass eine Verjährungsfrist von sechs Monaten erst nach Rückgabe der Mietsache zu laufen beginne. Da dies bisher noch nicht stattgefunden habe, sei die Verjährungsfrist auch noch nicht angelaufen. Dementsprechend könne auch kein Verwirkungstatbestand vorliegen. Unabhängig vom fehlenden Zeit- und Umstandsmoment könne eine Verwirkung nämlich nicht zu laufen beginnen, noch bevor überhaupt die Verjährung anläuft.

Wenn die Beklagten durch geeignete Maßnahmen sicherstellen würden, dass ein Marderbefall nicht eintreten könne, indem die Bäume und die Regentonne nicht als Aufstiegshilfe für den Maler genutzt werden könnten, wäre er – der Kläger – prinzipiell damit auch einverstanden. Dann müssten aber die Beklagten gewährleisten, dass die Regentonne 3 Meter vom Haus weg steht und die Bäume so gestutzt werden, dass die Äste zum Haus hin entfernt und ebenfalls dort ein Abstand von mindestens 3 m eingehalten wird. Wenn die Beklagten dazu bereit seien, derartig konkrete Maßnahmen zu treffen, könnte insoweit eine Übereinkunft der Prozessparteien erzielt werden.

Da eine derartige Übereinkunft der Prozessparteien jedoch nicht habe erzielt werden können bedürfe es dementsprechend nunmehr der gerichtlichen Geltendmachung.

Der Kläger beantragt:

1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die rechts neben der Doppelhaushälfte … 15a, 14… L… auf dem Grundstück gepflanzten 3 Bäume (2 Obstbäume [Kirschbaum und Pflaumenbaum] sowie ein Nadelbaum [Thuja]) vollständig zu entfernen,

2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die rechts neben der Doppelhaushälfte … 15a, 14… L… auf dem Grundstück an der Hauswand aufgestellte Regentonne vollständig zu entfernen

hilfsweise, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, durch geeignete Maßnahmen die rechts neben der Doppelhaushälfte … 15a, 14… L… auf dem Grundstück neben der Hauswand aufgestellte Regentonne so abzuschirmen, dass diese nicht als Aufstiegshilfe für einen Marder genutzt werden kann, um auf das Dach zu kommen.

Die Beklagten zu 1.) und 2.) beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten tragen vor, dass sie grundsätzlich bereit wären, Marderabwehrmaßnahmen zu installieren; dies aber nur, wenn sowohl die Bäume als auch die Regentonne erhalten bleiben können, der Kläger also auf die geltend gemachten Beseitigungsansprüche verzichtet.

Die streitbefangenen Bäume hätten sie im Übrigen bereits zu Beginn des Mietverhältnisses gepflanzt.

Im Übrigen habe der Kläger zu Beginn des Mietvertragsverhältnisses auch einen Baum (Blutpflaume) auf dem Grundstück gepflanzt, der ca. 3 m entfernt vom Haus gestanden habe. Dieser Baum habe erst vor einiger Zeit wegen eines Sturmschadens gefällt werden müssen. Der Vortrag des Klägers zur Beseitigung des sturmgeschädigten Baumes überrasche sie zudem, da die Beseitigung dieses Baumes im Auftrag des Klägers erfolgt sei. Sie – die Beklagten – hätten die Beschädigung des vom Kläger gepflanzten Baumes angezeigt und dieser habe dann diesen Baum fällen lassen.

Der Kläger und seine Beauftragten seien auch regelmäßig vor Ort und der Garten des Hauses sei von außen einsehbar. Insbesondere habe der vom Kläger beauftragte Herr F… vor ca. 6 Jahren auch den Gartenzaun erneuert.

Das Pflanzen von Bäumen sei auch vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt. Im Mietvertrag sei das zur Wohnung gehörende Grundstück unstreitig an sie mit vermietet worden. Es sei auch ausdrücklich vereinbart worden, dass Garten zum Anbau von Obst und Gemüse genutzt werden könne. Die Gartengestaltung, d.h. das Anpflanzen von Bäumen, sei somit vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt.

Wenn der Garten zur alleinigen Nutzung mit vermietet sei, sei ein Mieter auch zur gärtnerischen Gestaltung des Gartens berechtigt, ohne dass dem Vermieter insoweit ein Direktionsrecht zustehe. Pflanze ein Mieter Bäume und Sträucher, würden diese auch nicht Bestandteil von Grund und Boden, sondern blieben als sogenannte Scheinbestandteile im Eigentum des Mieters, der diese erst bei Mietende entfernen müsse. Das hiesige Mietverhältnis sei aber unstreitig nicht beendet.

Der § 10 des Mietvertrages regle zudem nur bauliche Veränderungen, nicht aber die hier streitige Frage, ob die Bäume bzw. die Regentonne zu beseitigen sind.

Ein Beseitigungsanspruch des Vermieters für vom Mieter eingebrachte Einrichtungen bestehe im laufenden Mietverhältnis zudem nur dann, wenn das Einbringen der Einrichtungen durch den Mieter nicht vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt sei. Hier komme es zunächst auf die vertraglichen Vereinbarungen an.

Demnach stehe ihnen – den Beklagten – aber der Ernteertrag aus der Gartennutzung zu.

Weiterhin sei unter „§ 18 weitere Vereinbarungen“ im Hinblick auf die Nebenkosten vereinbart worden, dass sie – die Beklagten – die Gartenpflege „kostenlos“ zu übernehmen hätten. Habe ein Mieter die Ausführung der Gartenpflege unter Bezugnahme auf § 2 Nr. 10 BetrKV übernommen, sei er dann aber auch verpflichtet, bei entsprechender Notwendigkeit Bäume und Sträucher zu beschneiden, Rasenflächen neu anzulegen und sogar, kranke und morsche Bäume und Sträucher zu fällen. Dabei habe ein Mieter dann einen großzügigen Ermessensspielraum.

Das Pflanzen der Bäume und das Aufstellen der Regentonne sei demnach vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt.

Der Kläger habe – jedenfalls im laufenden Mietverhältnis – somit ihrer Ansicht nach keinen Anspruch auf Beseitigung der Bäume. Inwieweit nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Anspruch des Klägers bestehen mag, würden sie – die Beklagten – bei Beendigung des Mietverhältnisses prüfen.

Bestreiten würden sie, dass die Bäume als Aufstieg-Hilfe für Marder genutzt werden können. Bäume stellten nämlich nur eine Gefährdung als Marder Absprunghilfe dar, wenn diese 2 m oder weniger entfernt vom Haus stehen würden. Die zwei Obstbäume würden aber deutlich – 4,10 m bzw. 4,20 m – vom Haus entfernt stehen, so dass es unmöglich sei, dass diese Obstbäume als Aufstieg-Hilfe von den Mardern benutzt werden könnten.

Darüber hinaus könnten Marder ihrer Auffassung nach auch senkrecht an Hauswänden hochklettern; sie benötigten die Bäume somit nicht. Das Entfernen der Bäume beseitigt die Gefahr eines Marderbefalls dem entsprechend nicht; sie verkleinere die Gefahr auch nicht.

Auch das Aufstellen einer Regentonne sei vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt. Welche Gefahren hier entstehen sollen, erschließe sich ihnen nicht. Auch die Regentonne stehe seit Vertragsbeginn dort. Am Haus sei sogar durch den Kläger ein sog. „Regendieb“ – d.h. eine Vorrichtung am Fallrohr zum Befüllen einer Regentonne – angebracht worden.

Auch der Sachverständige habe festgestellt, dass es für Marder diverse Möglichkeiten gebe, hier auf das Dach zu gelangen und selbst dann deren Aufstieg auf das Dach nicht dadurch verhindert werden könne, wenn der Kläger mit der Klage Erfolg hätte. Es sei völlig sinnlos, die eine Doppelhaushälfte noch „mardersicherer“ zu machen, als sie vergleichsweise schon ist, wie der Sachverständige bestätigt, wenn auf der anderen Seite nicht nur nichts dahingehend passiert, sondern dort weiterhin beste animalische „Aufstiegsmöglichkeiten“ bestehen.

Dem Gutachten sei auch zu entnehmen, dass der Sicherungsschwerpunkt auf technische Schutzmaßnahmen am Gebäude zu legen wäre. Diesbezüglich wäre der Kläger in der Verantwortung. Jedoch hätten sie – die Beklagten – sogar angeboten, einen entsprechenden Schutz an den Bäumen anzubringen; dieses Angebot habe der Kläger leider nicht angenommen. Die Aufforderung, Bäume und Regentonne zu beseitigen, um Marderbefall zu verhindern, stelle sich insbesondere unter diesen Umständen ihrer Meinung nach als schikanös dar.

Sie – die Beklagten – würden sich vorsorglich auch auf die Verjährung berufen. Der Kläger habe den Garten auch jährlich besichtigt und bis zum Sommer des Jahres 2021 keinerlei Einwendungen gegen die Bäume erhoben. Der vom Kläger im laufenden Mietverhältnis geltend gemachte Anspruch verjähre innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB. Der Kläger beziehe sich hier somit irrig auf die Verjährungsregelung des § 548 BGB, die sich jedoch auf Ansprüche der Parteien nach Beendigung (und Übergabe) der Mietsache beziehen. Insoweit liege hier auch die Verwirkung vor.

Das Gericht hat am 13.09.2023 das streitbefangenen Hausgrundstück und die benachbarten Hausgrundstücke persönlich im Rahmen eines Ortstermins in Augenschein genommen und nach Maßgabe des Beweisbeschlusses vom 17.08.2022 Beweis erhoben. Insofern wird auf den Inhalt des schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Biol. Dr. M… H… vom 12.12.2022 (Blatt 162 bis 173 der Akte) Bezug genommen.

Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird im Übrigen auf die unter Angabe der Blattzahl der Akte angeführten Schriftstücke ergänzend Bezug genommen. Zudem wird auf die zwischen den Prozessparteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird darüber hinaus auch auf den Inhalt der Sitzungsniederschriften Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die örtliche Zuständigkeit des angerufenen Amtsgerichts ergibt sich aus § 23 Nr. 2a) GVG in Verbindung mit § 29a ZPO.

Die zulässige Klage ist jedoch nur im zuerkannten Umfang begründet (§ 242, § 535, § 541 und § 1004 BGB).

Der streitbefangene Garten war den Beklagten nicht lediglich als Gemeinschaftseinrichtung zur Nutzung überlassen worden (AG Bonn, Urteil vom 29.10.2018, Az.: 201 C 208/18), sondern gehört – sogar unstreitig – auch zu der von den Beklagten angemieteten Doppelhaushälfte (OLG Köln, Urteil vom 05.11.1993, Az.: 19 U 132/93). Insofern ist im Mietvertrag auch ausdrücklich vereinbart worden, dass der Ernteertrag von Obstbäumen, -sträuchern, Gemüseanbau und Blumen während der Dauer der Mietzeit den Beklagten als Mietern zusteht und die Gartenpflege von den Beklagten/Mietern kostenlos übernommen werden soll.

Dementsprechend ist vorliegend auch darauf abzustellen, dass den vertragsschließenden Mietvertragsparteien daran gelegen war, die Pflege und Erhaltung dieses Gartens durch die Tätigkeit der Beklagten zu gewährleisten und nicht durch den Kläger/Vermieter bzw. von ihm beauftragte Dritte.

Nach Maßgabe dieser Vereinbarung, die sich jedoch speziell mit der Anpflanzung von Bäumen nicht ausdrücklich befasst, steht den Beklagten/Mietern aber zumindest das uneingeschränkte Recht zur Gartennutzung zu, verbunden mit der korrespondierenden Pflicht zur Gartenpflege. Eine solche Überlassung des Gartens mit der insofern mit vermieteten Doppelhaushälfte kann bei objektivierter Betrachtungsweise aber wohl nur so verstanden und ausgelegt werden, dass die Nutzung des Gartens auch die Anpflanzung von Gemüse, Blumen, Obst und insofern ggf. auch von (Obst-)Bäumen mit umfasst. Der Kläger trägt nämlich nicht vor, bei Abschluss des Mietvertrages einen hiervon abweichenden Vorbehalt gemacht zu haben. Dieser wäre aber geboten gewesen, weil das vom Kläger beanspruchte Recht den sonst üblichen ungehinderten und geschützten Mietgebrauch der Beklagten/Mieter in beachtlicher Weise beeinträchtigen könnte (AG Leverkusen, Urteil vom 14.12.1993, Az.: 28 C 277/93).

Der zum vertragsgemäßen Gebrauch dieses Gartengrundstück geeignete Zustand im Sinne des § 535 Abs. 1 BGB wird, wenn es – wie hier – an einer konkreten vertraglichen Vereinbarung fehlt, somit nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses und den daraus in – gegebenenfalls ergänzender – Auslegung abzuleitenden Standards, insbesondere nach der Mietsache und deren beabsichtigter Nutzung sowie der Verkehrsanschauung unter der Beachtung des in § 242 BGB normierten Grundsatzes von Treu und Glauben bestimmt (BGH, Beschluss vom 22.02.2022, Az.: VIII ZR 38/20; BGH, Urteil vom 24.11.2021, Az.: VIII ZR 258/19; BGH, Urteil vom 05.12.2018, Az.: VIII ZR 17/18; BGH, Urteil vom 29.04.2015, Az.: VIII ZR 197/14; LG München I, Beschluss vom 08.11.2016, Az.: 31 S 12371/16; LG Münster, Urteil vom 04.07.1996, Az.: 8 S 2/96; LG Köln, Urteil vom 10.01.1995, Az.: 12 S 185/94; LG Lübeck, Urteil vom 24.11.1992, Az.: 14 S 61/92; AG Vaihingen, Urteil vom 03.12.2019, Az.: 1 C 315/19; AG München, Urteil vom 01.07.2016, Az.: 461 C 26728/15; AG Köln, Urteil vom 18.02.1994, Az.: 217 C 483/93).

Vor diesem Hintergrund und der ausdrücklichen Vereinbarung der Mietvertragsparteien, dass der Ernteertrag von Obst-Bäumen den Beklagten/Mietern zustehen soll, umfasst der vertragsgemäße Gebrauch dieses Gartens dann aber auch grundsätzlich die Möglichkeit, dass die Beklagten/Mieter in diesen Garten auch (Obst-)Bäume pflanzen dürfen (BGH, Beschluss vom 22.02.2022, Az.: VIII ZR 38/20; BGH, Urteil vom 13.06.2007, Az.: VIII ZR 387/04; LG Münster, Urteil vom 04.07.1996, Az.: 8 S 2/96).

Das Gericht hat einen solchen Anspruch der Beklagten/Mieter hier auch aus der (ergänzenden) Auslegung des Mietvertrags vom 04.08.2000 hergeleitet und hierbei im Ausgangspunkt zur Konturierung der im Weg der ergänzenden Vertragsauslegung nach dem hypothetischen Willen redlicher Parteien unter Berücksichtigung von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu bestimmenden mietvertraglichen Rechte und Pflichten auch mit herangezogen. Dabei hat das erkennende Gericht auch den Wortlaut des Mietvertrags mit beachtet.

Die übliche Gartenpflege, d.h. die für den Erhalt der Pflanzen notwendige Bewässerung, der übliche Baumschnitt, das Auslichten von Bäumen und Sträuchern, die Erneuerung abgestorbener Pflanzen sowie das Rasenmähen und das Beschneiden von Hecken, Büschen und Bäumen (BGH, Urteil vom 10.10.2014, Az.: V ZR 315/13; OLG Schleswig, Beschluss vom 03.05.2007, Az.: 2 W 25/07; OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.10.2004, Az.: 10 U 70/04; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.10.2003, Az.: 3 Wx 227/03; LG Stuttgart, Urteil vom 10.06.2020, Az.: 19 S 11/18; LG Hamburg, Urteil vom 10.09.2010, Az.: 318 S 24/09; LG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.11.2004, Az.: 2/11 S 64/04; LG Detmold, Urteil vom 07.12.1988, Az.: 2 S 180/88; LG Hamburg, Beschluss vom 29.9.2002, Az.: 316 T 66/02; LG Wuppertal, Urteil vom 16.09.1997, Az.: 16 S 54/97; AG Münster, Urteil vom 27.11.2009, Az.: 59 C 3852/09; AG Hamburg-Barmbek, Beschluss vom 22.07.2002, Az.: 816 C 284/02; AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 20.11.1995, Az.: 713b C 736/95; AG Detmold, Urteil vom 14.04.1988, Az.: 6 C 668/87) ist zunächst lediglich der Mietgebrauch und damit auch keine „Veränderungen am Mietobjekt“ im Sinne von § 10 Ziffer 1 des hiesigen Mietvertrages (BGH, Urteil vom 10.10.2014, Az.: V ZR 315/13; BayObLG, Beschluss vom 18.01.1989, Az.: BReg 2 Z 125/88; LG Hamburg, Urteil vom 10.09.2010, Az.: 318 S 24/09; LG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.11.2004, Az.: 2/11 S 64/04; AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 20.11.1995, Az.: 713b C 736/95).

Bei dem jetzt vorliegenden Zustand handelt es sich grundsätzlich auch nicht um einen Mangel bzw. Schaden der Mietsache, der zu beseitigen wäre. Die Beklagten haben eine Doppelhaushälfte/Wohnung mit Garten gemietet. Bei Pflanzen ist es aber so, dass jeder Mensch weiß, dass diese in der vorliegenden Form nicht ein für alle Mal so bleiben. Genauso, wie man sich darauf einrichten muss, dass Bäume und Sträucher wachsen und deshalb eine zunehmende Beeinträchtigung von diesen ausgehen kann, genauso gehört es dazu, dass diese Pflanzen, insbesondere wenn sie bestimmte Höhen erreicht haben, auch einmal gefällt und beseitigt werden, um durch Ersatzbepflanzung ersetzt zu werden. Auch dies gehört zu einer ordnungsgemäßen gärtnerischen Bewirtschaftung einer Gartenfläche. Von daher ist es in der Rechtsprechung auch anerkannt, dass ein Mieter ggf. auch das Fällen bzw. den Rückschnitt von Bäumen oder Sträuchern dulden muss (OLG Düsseldorf, Urteil vom 03.04.1998, Az.: 22 U 161/97; LG Hamburg, Urteil vom 14.10.1999, Az.: 307 S 80/99; AG Dortmund, Urteil vom 02.12.2003, Az.: 125 C 9966/03).

Bei der gärtnerischen Gestaltung einschließlich der Neuanlegung von Pflanzen haben die Mieter aber hier hinsichtlich des mit angemieteten Gartens einen Ermessenspielraum. Im Falle der Vermietung eines Gartens mit Übertragung der erforderlichen Gartenpflegearbeiten ist in Anbetracht der Vielfalt der gegebenen Gestaltungsmöglichkeiten bei den Mietern insoweit im Einzelnen auch ein großzügiger Maßstab anzulegen (LG Berlin, Urteil vom 25.06.2019, Az.: 67 S 100/19; LG Köln, Urteil vom 10.01.1995, Az.: 12 S 185/94; LG Lübeck, Urteil vom 24.11.1992, Az.: 14 S 61/92; AG Vaihingen, Urteil vom 03.12.2019, Az.: 1 C 315/19; AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 20.11.1995, Az.: 713b C 736/95; AG Köln, Urteil vom 18.02.1994, Az.: 217 C 483/93; AG Bonn, Urteil vom 23.11.1993, Az.: 8 C 475/93; AG Brühl, Urteil vom 07.03.1989, Az.: 2a C 710/88; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2022, § 535 BGB, Rn. 345).

Obliegt dem Mieter eines Einfamilienhauses die Gartenpflege und hat er z.B. ohne vorherige Einholung einer Genehmigung des Vermieters einen Baum gefällt, so wäre der Mieter auch grundsätzlich noch nicht zum Ersatz verpflichtet, sofern – so wie hier – im schriftlichen Mietvertrag weder die Befugnis des Mieters zur Entfernung – oder Anpflanzung – von Bäumen noch der genaue Umfang der den Mietern obliegenden Gartenpflegelast im Einzelnen geregelt sind (LG Berlin, Urteil vom 25.06.2019, Az.: 67 S 100/19).

Genauso wie ein Mieter einer gemieteten Wohnung nicht Einzelanweisungen des Vermieters im Hinblick auf Art und Muster der anzubringenden Tapeten und deren im zeitlichen Abstand erfolgenden Tapetenerneuerungen unterliegt, so kann ein Mieter eines Gartens auch nicht im Einzelnen vom Vermieter vorgegeben werden, welche Pflanzen einzupflanzen sind (LG Köln, Urteil vom 10.01.1995, Az.: 12 S 185/94; AG Vaihingen, Urteil vom 03.12.2019, Az.: 1 C 315/19; AG Köln, Urteil vom 18.02.1994, Az.: 217 C 483/93).

Ob ein Vermieter auch das Setzen von Sträuchern und (zunächst noch jungen und damit noch kleinen) Bäumen verbieten bzw. ob er dann später deren Beseitigung/Entfernung begehren kann, hängt insofern von der Beurteilung des Einzelfalls, hier insbesondere von der Größe des Gartens ab. Ein zusätzlicher Maßstab ist auch die Ortsüblichkeit (LG Hamburg, Urteil vom 14.10.1999, Az.: 307 S 80/99; AG Bonn, Urteil vom 23.11.1993, Az.: 8 C 475/93; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2022, § 535 BGB, Rn. 346).

Ist aber – so wie hier – genügend Platz vorhanden und sind zudem nicht mehr als unerhebliche Störungen zu befürchten, so hat der Vermieter auch die Anpflanzung von (Obst-)Bäumen durch hierzu bereite Mieter zu dulden. Die Grenze dieser Duldungsverpflichtung ist dann erreicht, wenn eine völlige Umgestaltung des Gartens erfolgt (OLG Düsseldorf, Urteil vom 03.04.1998, Az.: 22 U 161/97; AG Bonn, Urteil vom 23.11.1993, Az.: 8 C 475/93).

Insofern erfolgte hier durch die Beklagten/Mieter nämlich nicht ein Pflanzen von Bäumen auf einem Balkon bzw. einer Loggia – welches grundsätzlich nicht mehr vom üblichen Mietgebrauch gedeckt wäre (LG München I, Beschluss vom 08.11.2016, Az.: 31 S 12371/16; AG München, Urteil vom 01.07.2016, Az.: 461 C 26728/15) –, sondern auf dem mit vermieteten Gartengrundstück.

Wie auf den Fotos des Gutachtens des Sachverständigen vom 12.12.2022 (Blatt 162 bis 173 der Akte) zu erkennen ist und durch das Gericht anlässlich des am 13.09.2023 durchgeführten Ortstermins auch selbst festgestellt wurde, sind bei der Größe des hiesigen Grundstücks diese 3 Bäume durchaus noch als „angemessene Nutzung“ des Grundstücks durch die Beklagten/Mieter anzusehen und fügen sich diese 3 Bäume auch in das hier in dieser Siedlung gegebene allgemeine Ortsbild ohne weiteres ein.

Auch wenn die Beklagten/Mieter hier gemäß § 10 Ziffer 1. des Mietvertrages insoweit nur unwesentliche Veränderungen am Gebäude oder am Hausgarten ohne Zustimmung des Klägers/Vermieters vornehmen durften und für die Durchführung wesentlicher Veränderungen sie der vorherigen Zustimmung des Klägers/Vermieters bedurften, so mussten sie als Mieter doch in der Lage sein, in dem von ihnen gemieteten Garten ihre Vorstellungen von einer Gartenpflege verwirklichen zu können, also den Garten – ohne Direktion des Klägers/Vermieters – zu pflegen (LG Köln, Urteil vom 21.10.2010, Az.: 1 S 119/09; LG Köln, Urteil vom 10.01.1995, Az.: 12 S 185/94) und somit ggf. auch (zunächst kleine) Obstbäume zu pflanzen.

Dem Vermieter/Kläger steht nämlich ein Direktionsrecht hinsichtlich der Gartengestaltung grundsätzlich hier nicht zu (LG Köln, Urteil vom 21.10.2010, Az.: 1 S 119/09; LG Köln, Urteil vom 10.01.1995, Az.: 12 S 185/94).

Dies vorliegend umso mehr, da der Kläger/Vermieter unstreitig bereits zu Beginn des Mietvertragsverhältnisses sogar selbst einen Baum (d.h. eine Blutpflaume) dort hat pflanzen lassen, welcher dann später unstreitig beseitigt werden musste. Insofern sind das Wachstum und das Absterben von Pflanzen/Bäumen aber stets nur eingeschränkt vorhersehbar (BGH, Urteil vom 10.10.2014, Az.: V ZR 315/13; BayObLG, Beschluss vom 21.02.2001, Az.: 2Z BR 142/00), so dass der von den Beklagten/Mietern gepflanzte Pflaumenbaum quasi hier sogar nur die ursprünglich vom Kläger/Vermieter gepflanzte Blutpflaume „ersetzt“ hat.

Nur wenn ausdrücklich im Mietvertrag der Prozessparteien vereinbart worden wäre, dass die Anpflanzung von Bäumen einer schriftlichen Genehmigung des Vermieters/Klägers bedarf, könnten die Beklagten/Mieter dem entsprechend auch – und zwar ohne dass dem Haus des Klägers irgend eine Gefahr droht – hier verpflichtet werden, die Bäume zu beseitigen, die sie ohne die erforderliche Zustimmung des Klägers/Vermieters gepflanzt hätten (LG Berlin, Urteil vom 27.01.2006, Az.: 63 S 287/05; AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 29.04.1998, Az.: 508 C 99/98). Eine derartig konkrete Vereinbarung bezüglich der Anpflanzung von Bäumen liegt aber hier gerade nicht (auch nicht unter § 10 Ziffer 1. des Mietvertrages) vor.

Ergänzend ist hier zudem darauf abzustellen, dass die zwei streitbefangenen Obstbäume (Kirschbaum und Pflaumenbaum) sowie die Thuja unstreitig mehr als 10 Jahre (wenn nicht sogar schon mehr als 18 Jahre) dort stehen, ohne dass der Kläger/Vermieter bzw. dessen Vertreter dies in irgend einer Form den Beklagten/Mietern gegenüber vor dem 23.07.2021 missbilligt hätte, so dass die Beklagten/Mieter auch davon ausgehen konnten, dass die Anpflanzung dieser drei Bäume „Bestandteil des Mietvertrags“ ist. Diese etwaige (planwidrige) Regelungslücke des Mietvertrages ist somit auch im Weg der ergänzenden Vertragsauslegung dahingehend zu schließen, dass der vertragsgemäße Gebrauch der an die Beklagten vermieteten Gartenfläche grundsätzlich auch die Anpflanzung dieser zwei Obstbäume und der einen Thuja mit umfasst hat.

Die grundsätzlich zu Gunsten der Beklagten/Mieter hier insoweit bestehende Vermutung, dass die Verbindung der von ihnen gepflanzten 2 Obstbäume und der Thuja regelmäßig nur zu einem vorübergehenden Zweck erfolgte (LG Berlin, Urteil vom 07.03.2014, Az.: 63 S 575/12), kann vorliegend jedoch wohl jetzt nicht mehr uneingeschränkt angewandt werden, da diese 3 Bäume nicht mehr ohne Schwierigkeiten und Risiken für ihren Bestand entfernt werden können.

Bei nicht mehr umpflanzbaren Bäumen und Sträuchern handelt es sich auch nicht um Einrichtungen im Sinne der Rechtsprechung zu § 546 BGB. Dies folgt unter Beachtung des Grundsatzes der Einheitlichkeit der Rechtsordnung bei systematischer Auslegung aus den zu § 539 Abs. 2 BGB (bzw. dessen Vorgängernorm) ergangenen Gerichtsentscheidungen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 03.04.1998, Az.: 22 U 161/97; OLG Köln, Urteil vom 08.07.1994, Az.: 11 U 242/93; LG Detmold, Urteil vom 26.03.2014, Az.: 10 S 218/12; LG Görlitz, Urteil vom 22.09.2004, Az.: 2 S 39/04).

Den zitierten Urteilen zu Folge handelt es sich bei nicht mehr umpflanzbaren Bäumen und Sträuchern nämlich nicht mehr um Einrichtungen, die der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses entfernen darf, da bei derartigen Pflanzen davon ausgegangen werden muss, dass sie für unbestimmte Zeit an dem Ort ihrer Anpflanzung verbleiben sollen und sie damit gemäß §§ 946, 94 BGB zu wesentlichen Bestandteilen des Grundstückes geworden sind.

Diese Anpflanzungen seitens der Beklagten/Mieter, die somit grundstücksbezogen erfolgte, wurden dem entsprechend mit dem Einbringen der Bäume in den letzten Jahren in den Grund und Boden wesentlicher Bestandteil des Grundstücks des Klägers/Vermieters (OLG Düsseldorf, Urteil vom 03.04.1998, Az.: 22 U 161/97; OLG Köln, Urteil vom 08.07.1994, Az.: 11 U 242/93; LG Detmold, Urteil vom 26.03.2014, Az.: 10 S 218/12; LG Görlitz, Urteil vom 22.09.2004, Az.: 2 S 39/04).

Ein dauerhaftes Aufstellen einer Regentonne überschreitet im Übrigen grundsätzlich auch noch nicht den normalen Mietgebrauch, der den Beklagten/Mietern gemäß § 535 BGB hier zusteht. Die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs sind jeweils im Einzelfall zu bestimmen und richten sich in erster Linie nach dem – gegebenenfalls auszulegenden – Inhalt des Mietvertrages. Sind die Parteivereinbarungen lückenhaft, so ist der vertragsgemäße Gebrauch im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte zu ermitteln. Der Gebrauch eines Gartens eines gemieteten Hauses umfasst regelmäßig aber u.a. das Aufstellen von Regentonnen (LG Hamburg, Urteil vom 30.08.2007, Az.: 311 S 40/07).

Dies hier umso mehr, da der Kläger/Vermieter selbst an dem Regenfallrohr der Dachrinne einen sogenannten „Regendieb“ – d.h. eine Vorrichtung am Fallrohr zum Befüllen einer Regentonne – hat anbringen lassen, unter dem die hier streitige Regentonne auch steht.

Solange somit eine Gefahr für das Haus (mit der Garage) und/oder dem zugehörigen Gartengrundstück nicht durch diese drei Bäume und/oder die Regentonne droht (vgl. zum Fall der Gefahrdrohung u.a.: LG München I, Beschluss vom 08.11.2016, Az.: 31 S 12371/16; AG München, Urteil vom 01.07.2016, Az.: 461 C 26728/15), könnte der Kläger/Vermieter dem entsprechend hier auch nicht von den Beklagten/Mietern verlangen, dass diese 3 Bäume und/oder diese Regentonne beseitigte bzw. entfernt werden (OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.10.2004, Az.: I-10 U 70/04; LG Braunschweig, Beschluss vom 12.03.2009, Az.: 6 S 548/08; LG Köln, Urteil vom 10.01.1995, Az.: 12 S 185/94).

Unstreitig besteht in dem hiesigen ländlichen Wohngebiet aber die Gefahr eines Marder-Befalls von Immobilien. Ein drohender Marderbefall stellt aber in der Regel eine Gefahr für das Haus des Klägers/Vermieters im oben genannten Sinne dar (OLG München, Urteil vom 05.04.2017, Az.: 20 U 3300/16; OLG Hamm, Beschluss vom 13.02.2017, Az.: I-22 U 104/16; OLG Brandenburg, Beschluss vom 15.10.2015, Az.: 9 UF 94/14; LG Hagen/Westfalen, Urteil vom 05.09.2016, Az.: 10 O 252/11; LG Karlsruhe, Beschluss vom 23.12.2015, Az.: 11 T 16/15; AG Bonn, Beschluss vom 22.05.2007, Az.: 28 II 183/06 WEG), zu deren Abwehr er auch geeignete Maßnahmen treffen darf.

Zudem würden die Geräusche von im Dachgeschoss hausenden Mardern den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung der Beklagten/Mieter durch Beeinträchtigung der notwendigen Nachtruhe erheblich beeinträchtigen, was ggf. sogar eine Mietminderung rechtfertigen könnte (AG Augsburg, Urteil vom 28.10.2016, Az.: 72 C 2081/16; AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom 24.01.2003, Az.: 815 C 238/02).

Marder können gerichtsbekannt sehr gut klettern und teilweise über 2 Meter weit springen. Bäume oder die Fallrohre von Regenrinnen nutzen sie zudem gern als Kletterhilfen und erklimmen so eine Hauswand und das Dach eines Hauses.

Der Sachverständige Dipl.-Biol. Dr. M… H… führte in seinem Gutachten vom 12.12.2022 (Blatt 162 bis 173 der Akte) insofern auch fachkundig aus, dass Marder äußerst neugierige Tiere sind und sie in Ihrem Revier gerne Hausdächer aufsuchen, um nach Möglichkeiten für einen Einschlupf in ein Dach oder einen Dachkasten zu suchen. Dabei nutzen sie vorhandene Löcher, zum Beispiel an Dach Übergängen von Dachgauben oder an defekten Dachkästen, wobei die Einstiegsgröße der Löcher oder Spalten mindestens 5 cm betragen sollte. Fehlen Dachziegel oder sind diese nicht ausreichend befestigt, nutzen Marder auch diese Schwachstellen am Gebäude.

Um das Hausdach zu erreichen würden Marder verschiedene Kletterhilfen benutzen. Gerne würden sie auf Bäume klettern, um von dort auf Dächer laufen oder springen zu können. Eine Voraussetzung dafür ist ein sicherer Halt und dass die Äste stark genug sind, um das Gewicht des Marders (etwa 1,5 bis 1,8 kg) beim Absprung kompensieren zu können. Wacklige und instabile Aufstiegshilfen würden von Mardern eher gemieden. Neben Bäumen könnten auch Rankgitter, Pergolen, Staketenzäune, Regenrohre, Eckbereiche von Rauputzwänden, Dächer von angrenzenden Häusern, Garagen und Carports den Mardern dienen, um auf ein Hausdach zu gelangen. Wenn Marder in ein Dach eingedrungen sind, könnten sie eine vorhandene Dachisolierung empfindlich beschädigen oder sogar komplett zerstören.

Bei dem Ortstermin hat der Sachverständige bei beiden Obstbäumen, der Thuja und der Regentonne untersucht, ob ein Marder von dort auf das Hausdach gelangen könne. Die Untersuchung des Sachverständigen zeigte, dass der Abstand von einem Zweig des ersten Obstbaums zur Dachrinne etwa 115 cm betrug. Allerdings waren der betrachtete Zweig und auch die umliegenden derzeitig noch recht dünn, und damit nicht tragfähig und für Marder zur Zeit nicht die erste Wahl, um auf das Dach zu gelangen.

Der zweite Obstbaum (Kirsche) habe etwa 150 cm von der Regenrinne des Hauses entfernt gestanden. Diese Entfernung wäre für einen Marder zu bewältigen, allerdings müssten auch hier die Äste das Absprunggewicht kompensieren können, da der Marder beim Absprung ansonsten den Absprungast unter den Füßen wegdrücken würde. Durch die fehlende Stabilität wäre auch dieser Baum derzeitig eher nicht interessant für einen Marder.

Die Thuja – welche nur 0,50 m vom Haus entfernt steht – sei hingegen gut gewachsen und ringsum geschlossen. Der Stamm dieser Thuja könnte somit problemlos einen Marder tragen, jedoch seien die Äste und Blätter sehr dicht gewachsen und nicht tragfähig.

Obwohl an den Stämmen der beiden Obstbäume und der Thuja keinerlei Hinweise auf Marderbefall zu erkennen waren führte der Sachverständige aus, dass ein Beklettern und ein Sprung auf das Hausdach durch einen Marder zukünftig hier nicht auszuschließen sei.

Die streitbefangene Regentonne habe im Übrigen dicht an der Hauswand gestanden. Der Deckel der Regentonne sei etwa 83 cm vom äußeren Rand der Regenrinne entfernt gewesen. Ein Absprung vom Tonnendeckel an die Regenrinne wäre somit nach Einschätzung des Sachverständigen für einen Marder hier möglich.

Des Weiteren führte der Sachverständige fachkundig aus, dass Marder zwar gute Kletterer seien und um eine Hauswand zu erklimmen, sie die Eckwandbereiche der Häuser nutzen würden. Insofern wäre ein Marder zwar auch in der Lage an diesem Haus an den Eckwänden hochklettern; der Dachüberstand stelle jedoch ein Hindernis für den Marder dar. Allerdings biete das nahezu horizontal liegende Regenrohr über der Wassertonne eine Kletterhilfe, das entweder vom Boden, oder vom Eckwandbereich aus erklettert werden könnte. Befinde sich ein Marder dann auf dem horizontalen, unter dem Dachkasten verlaufenden Regenrohr, sei eine Besteigung des Dachs hier möglich.

Um die Gefahr eines Mardersprungs von den Obstbäumen, der Regentonne und der Thuja zu minimieren schlug der Sachverständige insoweit folgende Maßnahmen vor:

1. Anbringen von Marderabwehrgürteln an den Obstbäumen.

2. Anbringen von Marderabwehrgürteln am horizontal verlaufenden Regenrohr über der Wassertonne und Anbringen eines Vogelabwehrsystems (Spikes) an der Regenrinne über der Wassertonne (nach rechts zum Ende der Regenrinne und etwa 1,5m nach links).

3. Entfernen der Thuja.

Aufgrund der hier somit konkret durch den Sachverständigen festgestellten Gefahrenlage kann der Kläger/Vermieter von den Beklagten/Mietern dann aber auch im konkreten Fall die vollständige Entfernung der nur ca. 0,50 m vom Haus befindlichen Thuja (Nadelbaum) verlangen.

Darüber hinaus kann der Kläger von den Beklagten auch – als ein „Minus“ gegenüber dem Klageantrag auf Entfernung dieser Obstbäume – zumindest den Rückschnitt der zwei Obstbäume (d.h. des Kirsch- und des Pflaumenbaumes) bis zu einer Entfernung der Äste dieser Obstbäume von mindestens 2,50 m zu der Dachrinne des Hauses verlangen. Diese vom Gericht erfolgte Einschränkung ist nämlich kein Verstoß gegen § 308 ZPO, sondern nur ein „Minus“ bezüglich des vom Kläger insoweit begehrten Beseitigungsanspruchs (BGH, Beschluss vom 13.01.2005, Az.: V ZR 83/04; BGH, Urteil vom 18.04.1997, Az.: V ZR 28/96; OLG Hamm, Urteil vom 09.10.2017, Az.: 5 U 146/16).

Zudem kann der Kläger aus den o.g. Gründen auch im Rahmen der hilfsweise erhobenen Klage hier verlangen, dass die Beklagten zumindest durch geeignete Maßnahmen die Abschirmung der unmittelbar neben dem Regenfallrohr stehenden Regentonne als Aufstiegshilfe für einen Marder durch Entfernung des Deckels der Regentonne und/oder Anbringung von „Marderbürsten“ und/oder „Marderabwehrgürteln“ am horizontal verlaufenden Regenfallrohr über der Regentonne und/oder die Anbringung eines Vogelabwehrsystems („Spikes“) an der Regenrinne über der Regentonne (nach rechts bis zum Ende der Regenrinne und nach links etwa 1,50 m weit) sichern, wenn die Beklagten/Mieter weiterhin die Regentonne neben dem Regenfallrohr und der Hauswand stehen lassen wollen.

Im Übrigen ist die Klage jedoch aus o.g. Gründen als unbegründet abzuweisen.

Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits stützt sich auf § 91 und § 92 ZPO.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 11 und § 711ZPO.

Der Wert des Streitgegenstandes des hiesigen Rechtsstreits ist hier gemäß § 3 ZPO in Verbindung mit § 41 und § 48 GKG durch das Gericht auf insgesamt 1.172,09 Euro festzusetzen gewesen (AG Augsburg, Urteil vom 28.10.2016, Az.: 72 C 2081/16; AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom 24.01.2003, Az.: 815 C 238/02). Die Bemessung des Streitwertes orientiert sich insofern an dem geschätzten wirtschaftlichen Interesse des Klägers. Bei der Bemessung dieses Interesses des Klägers kommt es aber insofern nicht auf die Beseitigungskosten bezüglich der Bäume und der Regentonne, sondern auf die durch einen Marder ggf. hervorgerufene Mietzins-Minderung an, welche nach der herrschenden Rechtsprechung bei ca. 10 % der Bruttomiete liegen würde, mithin im Jahr hier bei 1.172,09 Euro (brutto Miete von 976,74 €/Monat x 12 Monate x 10 %).