Gewerberaummiete vermieterseitige Stromsperrung – einstweilige Verfügung

AG Oldenburg, Az.: 25 C 294/13

Urteil vom 24.04.2013

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Tatbestand

Die Verfügungsbeklagte ist Eigentümerin der folgenden Gewerbeeinheiten: (…). Zwischen den Parteien wurde am 02.11.2000 ein Mietvertrag über ein darin belegenes Ladengeschäft geschlossen. Der Mietvertrag war befristet und wurde jedenfalls für den Zeitraum vom 01.11.2011 bis zum 31.10.2012 verlängert. Hinsichtlich der Einzelheiten der mietvertraglichen Regelungen wird Bezug genommen auf den Mietvertrag. In diesem heißt es dabei unter § 2 Nr. 6: „Nach Beendigung des Mietverhältnisses kommt eine stillschweigende Vertragsverlängerung gem. § 568 BGB nicht in Betracht.“ Der Verfügungskläger betreibt in den oben genannten Gewerbeeinheiten ein Imbissrestaurant. Die Strombelieferung des Imbisses erfolgt im Rahmen eines separaten Vertragsverhältnisses zwischen dem Verfügungskläger und der Firma (…) GmbH. Die Verfügungsbeklagte wird mit Stromkosten nicht belastet.

Gewerberaummiete vermieterseitige Stromsperrung - einstweilige Verfügung
Foto: AndreyPopov/Bigstock

Am 12.09.2012 kam es zu einem Gespräch, dessen Gegenstand jedenfalls auch die Verlängerung des Mietverhältnisses über den 31.10.2012 hinaus war. Am 05.04.2013 veranlasste die Beklagte die Unterbrechung der Stromversorgung für die oben genannten streitgegenständlichen Gewerbeeinheit. In der Folge können alle vom Verfügungskläger in der Gewerbeeinheit vorgehaltenen elektrischen Geräte (u.a. Kühlschrank, 3 Kühltruhen, 1 Kühlvitrine, 1 gekühlte Zapfanlage) nicht mehr betrieben werden. Die Zubereitung heißer Speisen und Getränke ist hierdurch unmöglich geworden.

Der Verfügungskläger behauptet, der oben dargestellte Mietvertrag sei durch mündliche Vereinbarung am 12.09.2012 für ein Jahr verlängert worden. Der Verfügungskläger meint, durch die Stromunterbrechung in seinem Besitz an den Gewerbeeinheiten gestört zu sein. Zumindest sei der Verfügungskläger in dem unmittelbaren Mitbesitz an den nach dem Übergabepunkt vorhandenen Absperreinrichtungen und Versorgungsleitungen gestört. Er meint weiter, das zunächst unstreitig bestandene Mietverhältnis sei jedenfalls nach § 545 Abs. 1 S. 1 BGB auf unbestimmte Zeit verlängert.

Der Verfügungskläger beantragte, der Verfügungsbeklagten aufzugeben, die Stromversorgung der an den Antragsteller vermieteten Gewerbeeinheit sofort wiederherzustellen und künftige Unterbrechungen zu untersagen.

Die Verfügungsbeklagte bestreitet die weitere Verlängerung des Mietvertrages.

Entscheidungsgründe

Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung ist zulässig und begründet. Der Verfügungskläger hat glaubhaft gemacht, dass ihm der für den Erlass einer Anordnung erforderliche Anordnungsanspruch (1.) sowie ein Anordnungsgrund (2.) zusteht.

1. Dem Verfügungskläger steht ein im Wege der einstweiligen Anordnung durchsetzbarer Anspruch auf Wiedereinräumung und dem folgend Aufrechterhaltung der Stromversorgung zu (Anordnungsanspruch).

a. Zwar ergibt sich ein solcher Anspruch entgegen der klägerischen Einlassung weder aus einem fortbestehenden Mietvertrag noch aus Gesetz.

(1) Insbesondere ist es dem Verfügungskläger nicht gelungen, glaubhaft zu machen, dass der zwischen ihm und der Verfügungsbeklagten geschlossene und unstreitig zum 31.10.2012 ausgelaufene Mietvertrag verlängert worden ist. Eine Verlängerung folgt weder aus Gesetz noch aus Vertrag. Eine Verlängerung wegen schlichter Fortsetzung des Mietgebrauchs nach § 545 BGB kommt nicht in Betracht, da die Anwendung dieser Vorschrift explizit vertraglich ausgeschlossen worden war. Der Ausschluss ist auch für den hier vorliegenden Fall des Gewerberaummietverhältnisses zulässig (MK-Bieber, BGB, § 545 Rn. 4). Auch eine vertragliche Verlängerungsabrede konnte der Verfügungskläger nicht glaubhaft machen. Die Aussage der hierzu von dem Verfügungskläger sistierten Zeugin war insoweit unergiebig. (…).

(2) Der Anordnungsanspruch folgt auch nicht aus Gesetz. Ein Anspruch aus besitzschutzrechtlichen Gesichtspunkten (§§ 858 ff. BGB) steht dem Verfügungskläger nicht zu. Zur Überzeugung des Gerichts liegt in der Unterbrechung von Versorgungsleistungen keine Besitzstörung, da Energielieferungen nicht Bestandteil des Besitzes sind und damit nicht Gegenstand des Besitzschutzes sein können (BGH, Urteil vom 06.05.2009, Az. XII ZR 137/07 = NJW 2009, 1947; LG Berlin, 22.12.2008, Az. 12 O 480/08, zitiert nach Juris; so auch Scheidacker, Versorgungssperren im Miet- und WEG-Recht, NZM 2010, 103; Bub/von der Osten, Anmerkung zu BGH, Urteil vom 14.07.2010, VIII ZR 45/09, in: FD-MietR 2010, 305970; teilweise abweichend: AG Bremen: Urteil vom 06.12.2010 – 16 C 0424/10, 16 C 424/10 = BeckRS 2010, 31082). Wie der Bundesgerichtshof in dem vorgenannten Urteil überzeugend ausgeführt hat, beeinträchtigt eine Stromsperre wie die Vorliegende die tatsächliche Sachherrschaft nicht als solche (a.a.O.). Nur durch ein derartiges Verständnis der tatsächlichen Sachherrschaft lassen sich dabei auch parallel gelagerte Fälle, wie den des die Versorgung wegen Zahlungsrückständen einstellenden Versorgungsunternehmens sachgerecht lösen. Denn auch diese Fälle können nur über die vertragliche Betrachtung angemessen gelöst werden (so auch MK-Joost, BGB, § 858 Rn. 6) – unterfiele hingegen die Versorgung mit Strom, Wasser etc. dem Besitz, griffen auch hier erkennbar sachwidrig Besitzschutzregelungen.

Ein gesetzlicher Anspruch folgt auch nicht aus §§ 823 Abs. 2, 240 StGB. Denn die Versorgungsunterbrechung durch die Vermieterseite stellt sich jedenfalls hier nicht als strafrechtlich relevante Nötigung dar. Zwar sind in der Rechtsprechung vereinzelt Versorgungssperren durch die Vermieterseite als Nötigung nach § 240 StGB qualifiziert worden (Sch/Sch-Eser/Eisele, StGB, § 240 Rn. 23, 23a). In diesen wurde das für die Bejahung des Nötigungstatbestandes erforderliche Zwangswirkung auf den Mieter in besonders gravierenden Einzelfällen damit begründet, dass insbesondere das Abstellen von Wärme in den Wintermonaten das Verbleiben in der Wohnung unmöglich machte und gesundheitliche Gefahren heraufbeschwor (OLG Hamm, Urteil vom 16.03.1983, Az. 2 Ss 2026/82 = NJW 1983, 1505). Derartige unmittelbar als Zwang wirkende Folgen zeigt die hier vorgenommen Stromsperre nicht.

b. Dem Verfügungskläger steht jedoch ein nachvertraglicher Anspruch dahingehend zu, dass die Verfügungsbeklagte verpflichtet ist, die Störung der Stromversorgung durch den mit dem Verfügungskläger vertraglich verbundenen Stromversorger zu unterlassen.

Zwar endet grundsätzlich mit Beendigung des Mietvertrages auch die Pflicht zur Gebrauchsüberlassung nach § 535 Abs. 1 BGB. Gleichwohl kann der Vermieter auch nach Ablauf des Mietvertrages nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB zu weiteren Versorgungsleistungen bzw. zur Duldung des Bezugs von Versorgungsgütern an bzw. durch den noch verbleibenden Mieter verpflichtet sein (KG, Hinweisbeschl. v. 16. 5. 2011, Az. 8 U 2/11 = NJW-RR 2012, 15). Das Bestehen einer derartigen nachvertraglichen Pflicht richtet sich dabei nach einer Abwägung des Interesses des Mieters an der Aufrechterhaltung des Mietgebrauchs gegenüber dem Interesse des Vermieters an der Einstellung der Versorgungsleistungen. Unerheblich ist dabei das Interesse des Vermieters auf Räumung (KG, Hinweisbeschl. v. 16. 5. 2011, a.a.O.). Letzteres folgt aus der auch nachvertraglichen Treuepflicht, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, durch die Ausübung der Versorgungssperre „in Wahrheit den Mieter im Wege der „kalten Räumung“ zum Auszug zu zwingen“ (so Ehlert, BeckOK, BGB, § 546 Rn. 22 m.w.N.) – und mithin praktisch Selbstjustiz zu üben.

Bei Zugrundelegung dieser Maßstäbe kann vorliegend der Verfügungskläger die Aufhebung der Unterbrechung der Stromversorgung und das Unterlassen weiterer Stromunterbrechungen verlangen. Denn auf Seiten des Verfügungsklägers sind in die Abwägung ganz erhebliche und bei lebensnaher Betrachtung existentielle Interessen einzustellen. Der Verfügungskläger ist durch die Stromsperre de facto gehindert seinen Beruf auszuüben und das von ihm zur Erzielung des Lebensunterhaltes betriebene Lokal zu führen. Eine Gaststätte kann ersichtlich ohne Strom – und damit ohne Kühlschrank und Herd – nicht sinnvoll geführt werden. Auf Seiten der Verfügungsbeklagten hingegen drohen durch die weitere Versorgung des Verfügungsklägers keine erkennbaren Nachteile. Insbesondere muss die Verfügungsbeklagte nicht selbst für die weitere Versorgung aufkommen, da der Verfügungskläger den Strom unter eigenem Vertrag direkt von dem Versorger bezieht. Das allein verbleibende Interesse der Verfügungsbeklagten vermittels der Stromsperre die Räumung zu beschleunigen ist hingegen nicht berücksichtigungsfähig. Zur Durchsetzung dieses Interesses steht der Verfügungsbeklagten alleine der hierzu gesetzlich vorgesehene – und bereits beschrittene – Weg der Räumungsklage vor dem zuständigen Gericht zu Gebote.

2. Der Verfügungskläger hat auch das Vorliegen eines Anordnungsgrundes glaubhaft gemacht. Ersichtlich wäre der Verfügungskläger ohne Erlass der einstweiligen Anordnung in der Fortführung seiner Existenzgrundlage gefährdet (vgl. oben). Die vorherige Durchführung eines Hauptsacheverfahrens ist dem Verfügungskläger nicht zumutbar.

3. Das Gericht hat nach § 938 Abs. 1 ZPO die Aufhebung der Sperre und das Unterlassen weiterer Sperren angeordnet. Im Hinblick auf den einstweiligen Charakter der Anordnungsmaßnahme hat das Gericht die Anordnung wie aus dem Tenor ersichtlich zeitlich auf die Durchführung des Räumungsverfahrens vor dem Landgericht Lübeck begrenzt.