Nebenkosten bei Gewerberaummietvertrag – Umlegungsvereinbarung

Nebenkosten bei Gewerberaummietvertrag – Umlegungsvereinbarung

OLG Schleswig-Holstein

Az: 4 U 7/11

Urteil vom 10.02.2012


In dem Rechtsstreit hat der 4. Zivilsenat des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig auf die mündliche Verhandlung vom 11. Januar 2012 für Recht erkannt:

1) Unter Zurückweisung der Anschlussberufung der Klägerin wird das am 05. Januar 2011 verkündete Urteil des Einzelrichters der 11. Zivilkammer des Landgerichts Kiel auf die Berufung der Beklagten hin geändert: Die Klage wird abgewiesen.

2) Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

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3) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Die klagende Vermieterin begehrt von der beklagten Mieterin für das Jahr 2009 die Bezahlung von Grundsteuer, Sturmschadenversicherung und Haftpflichtversicherung aus ihrer Nebenkostenabrechnung vom 12. Januar 2010 (Bl. 30 d.A.). Die Parteien sind durch ein Gewerbemietverhältnis über das Objekt K. verbunden, in dem die Beklagte einen Supermarkt betreibt. In dem zwischen den Parteien geltenden Mietvertrag vom 24./28. November 1978, in den die Klägerin eingetreten ist, heißt es u.a.:

“ 6. Nebenkosten

6.1 Nebenabgaben und Kosten, die mit dem Betrieb des Mietgegenstandes zusammenhängen, trägt die Mieterin und führt sie direkt ab. Es sind dies insbesondere

– Stromkosten

– Heizungskosten einschließlich Wartung

– Wasserversorgung

– Müllabfuhr

– Straßenreinigung

– Entwässerung

– Gartenpflege

– Schornsteinreinigung

– Hausmeister

– Räum-, Streu- und Sicherungspflicht sowie deren Kosten

– Wartungskosten für Feuerlöscher und Sicherheitsbeleuchtung

(sofern diese erforderlich wird) und die sonstige Haustechnik.

Die Mieterin schließt eine Betriebshaftpflichtversicherung auf eigene Rechnung ab. Der Abschluss ist der Vermieterin nachzuweisen…“

Die Beklagte beglich die Nebenkostenabrechnung der Klägerin vom 12. Januar 2010 (Bl. 30 d.A., Bl. 38 d.A.) für das Jahr 2009 bis auf einen Betrag von 8.867,06 EUR, der für die an die Stadt K. gezahlte Grundsteuer zzgl. 19% Mehrwertsteuer, Sturmschadenversicherung und Haftpflichtversicherung verlangt wird. Für diese Positionen werden Betriebskosten gegenüber der Beklagten erstmals mit der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009 geltend gemacht. Mit Anwaltsschreiben vom 28. Mai 2010 ließ die Klägerin die Beklagte unter Fristsetzung auf den 15. Juni 2010 zur Zahlung der Differenz auffordern (Bl. 31 f d.A.).

Die Klägerin hat vorgetragen, dass die Beklagte zur Zahlung der Grundsteuer der Sturmschadenversicherung und der Haftpflichtversicherung verpflichtet sei. Die in Ziffer 6. 1 des Mietvertrages vorgenommene Aufzählung sei nicht abschließend gewesen. Dies ergebe sich aus der Formulierung „insbesondere“. Die Beklagte sei daher verpflichtet, auch die restlichen 8.867,06 EUR aus der Nebenkostenabrechnung für 2009 zu zahlen.

Die Klägerin hat beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 8.867,06 EUR nebst Verzugszinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 20. August 2010 sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 718,40 EUR zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie hat die Auffassung vertreten, die Aufzählung der Nebenkosten in Ziffer 6.1 des Mietvertrages sei abschließend. Im Übrigen sei die Beklagte nach der ausdrücklichen Formulierung im Mietvertrag nur verpflichtet, diejenigen Nebenabgaben und Kosten zu tragen, die mit dem Betrieb des Mietgegenstandes zusammenhingen. Hierzu gehörten weder Grundsteuer noch Sturmschadenversicherung und Haftpflichtversicherung. In Ziffer 6.1. des Mietvertrages sei i.Ü. ausdrücklich geregelt, dass die Mieterin eine Betriebshaftpflichtversicherung auf eigene Rechnung abschließe.

Wegen des weiteren Parteivorbringens erster Instanz wird auf die Gründe des landgerichtlichen Urteils Bezug genommen, § 540 Abs. 1 S. 1 ZPO.

Das Landgericht hat die Beklagte unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zahlung von 4.099,40 EUR verurteilt und dies im Wesentlichen wie folgt begründet:

Die zulässige Klage habe zum Teil Erfolg. Der Klägerin stehe gegen die Beklagte ein Zahlungsanspruch in Höhe von 4.099,40 EUR für die Kosten der Sturmschaden- und Feuerversicherung zu. Zwar sei diese Position unter den Nebenkosten in Ziffer 6.1 des Mietvertrages nicht ausdrücklich erwähnt. Die Aufzählung in Ziffer 6.1 des Mietvertrages sei jedoch nicht abschließend, wie sich aus der Formulierung „insbesondere“ ergebe. Die Sturmschaden- und Feuerversicherung sei eine Nebenabgabe, die mit dem Betrieb des Mietgegenstandes zusammenhänge. Zum einen sei das Feuerrisiko durch den Betrieb des Marktes deutlich erhöht, zum anderen sei eine Sturmschaden- und Feuerversicherung auch im Interesse der Beklagten, um im Falle eines Sturm- oder Feuerschadens die Fortführung des Betriebes durch eine schnelle Reparatur zu gewährleisten.

Soweit die Klägerin darüber hinaus Grundsteuer und die Kosten für eine Haftpflichtversicherung verlange, stehe ihr kein Anspruch zu. Eine eventuelle Haftpflichtversicherung, soweit sie mit dem Betrieb des Mietgegenstandes zusammenhänge, sei auf Seiten der Klägerin nicht erforderlich, da ausweislich des Mietvertrages die Beklagte selbst für den Abschluss einer Betriebshaftpflicht zu sorgen habe und dieser Verpflichtung auch nachgekommen sei. Bei der Grundsteuer handele es sich um Kosten, die ebenfalls nicht mit dem Betrieb des Mietgegenstandes zusammenhingen. Denn sie werde unabhängig davon, ob die Immobilie genutzt werde, in jedem Falle von der Stadt erhoben.

Hiergegen wendet sich die Beklagte mit im Wesentlichen den folgenden Berufungsangriffen:

Rechtsirrig habe das Landgericht angenommen, dass der Klägerin ein Zahlungsanspruch in Höhe von 4.099,40 EUR für die Kosten der Sturmschaden- und Feuerversicherung zustehe:

Die Umlegbarkeit einer Feuerversicherung sei nicht streitgegenständlich und auch nicht in der Nebenkostenabrechnung der Klägerin enthalten gewesen. Die entsprechende Argumentation des Landgerichts mit dem Feuerrisiko gehe daher fehl. Das Landgericht habe nicht den Vortrag der Beklagten berücksichtigt, dass es sich bei 6.1 des Mietvertrages um eine abschließende Regelung zwischen den Parteien zur Übernahme von Nebenkosten handele und diese keinen Raum für die Umlegung von Nebenkosten über die einzeln aufgeführten Positionen hinaus zulasse. Zur wirksamen Übertragung der Nebenkosten auf den Mieter sei nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung eine Abrede erforderlich, aus der ausdrücklich, unmissverständlich und eindeutig zu entnehmen sei, welche Nebenkosten dem Mieter überbürdet würden, wobei entsprechende Vereinbarungen eng auszulegen seien. Es könne gerade nicht wie hier vom Landgericht Kiel argumentiert werden, die Sturmschadenversicherung hänge mit dem Betrieb des Mietgegenstandes zusammen und sei auch im Interesse der Beklagten, um hiermit eine wirksame Umlagevereinbarung zu begründen. Auch wenn – was hier i.Ü. nicht der Fall sei – Nebenkosten notwendig durch die vertragsgemäße Nutzung der Mietsache entstünden, sei daraus kein Anscheinsbeweis dafür abzuleiten, dass der Mieter diese zu tragen habe. Allein maßgeblich sei, welche inhaltlich genau bestimmbaren Nebenkosten die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages als auf den Mieter umlegbar vereinbart hätten. Heiße es im Mietvertrag, dass der Mieter „sämtliche“ Nebenkosten zu tragen habe und seien nur einige Nebenkosten hinter dem Wort „insbesondere“ oder vor dem Wort „etc.“ oder u.a.“ beispielhaft genannt, so seien nach der zutreffenden Rechtsprechung nur die genannten Positionen umlagefähig.

Das Landgericht habe auch nach seiner eigenen Argumentation eine falsche Bewertung vorgenommen, wenn es die Sturmschadenversicherung als eine mit dem Betrieb des Rewe-Marktes zusammenhängende Nebenabgabe angesehen habe. Wie die Kosten für die Grundsteuer und die Haftpflicht-versicherung hingen die Kosten für eine Sturmschadenversicherung nicht mit dem Betrieb des Mietgegenstandes zusammen. Die Sturmschadenversicherung sei eine Sachversicherung, die ausschließlich im Interesse des Gebäudeeigentümers liege und wie eine Eigenschadenversicherung zu bewerten sei. Der Eigentümer eines Gebäudes schließe eine derartige Versicherung aufgrund seines eigenen Interesses am Erhalt des Gebäudes unabhängig von der Nutzungsart des Gebäudes ab. Ein Mieterinteresse am Abschluss einer derartigen Versicherung bestehe nicht. Die Argumentation des Landgerichts, dass bei Bestehen einer Versicherung die Reparatur schneller erfolge, sei haltlos, im Übrigen jedenfalls nicht geeignet, die Bereitschaft des Mieters zur Übernahme der für hierfür entstehenden Kosten zu begründen.

Verkannt habe das Landgericht auch die jahrelange Übung der Parteien seit Beginn des Mietverhältnisses im Jahr 1978, wonach die Umlage der streitigen Positionen nie erfolgt sei und die Klägerin erstmals mit der Betriebskosten-abrechnung 2009 solche Kosten von der Beklagten erstattet verlangt habe.

Die Beklagte beantragt,

1) unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Kiel (Az. 11 O 259/10) vom 5. Januar 2011 die Klage insgesamt abzuweisen,

2) die Anschlussberufung zurückzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

1) die Berufung zurückzuweisen,

2) im Wege der Anschlussberufung,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Kiel zum Aktenzeichen … vom 5. Januar 2011 die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin weitere 4.767,66 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8% – Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 20. August 2010 sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 319,38 EUR zu zahlen.

Die Klägerin verteidigt die angefochtene Entscheidung, soweit die Beklagte verurteilt worden ist, und macht zur Begründung ihrer Anschlussberufung geltend:

Das Landgericht habe aufgrund einer fehlerhaften Auslegung des Mietvertrages die Umlegbarkeit der Grundsteuer sowie der Kosten für die Grundstücks- Haftpflichtversicherung verneint. Auch hierbei handele es sich um Kosten bzw. Abgaben, die mit dem Betrieb des Mietgegenstandes zusammenhingen. Die Regelung in Ziff. 6.1 des Mietvertrages sei ausreichend bestimmt und nur so zu verstehen, dass Betriebskosten gemäß § 2 BetrkV umgelegt werden könnten. Für die Bestimmtheit reiche es aus, wenn sich der Mieter einen Überblick über die von ihm zu tragenden Kosten verschaffen könne; der häufig verwendete Begriff der Betriebskosten oder der Kosten des Betriebes sei durch Verkehrssitte oder Handelsbrauch eindeutig geprägt. Jedermann, insbesondere Gewerbemieter wüssten, dass hiermit die Kosten gemäß § 2 BetrKV bzw. vormals der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV zu verstehen seien. Diese Begriffe seien auch der Beklagten als bundesweit tätiger Mieterin geläufig gewesen. Die Rechtsprechung habe eine Umlage der Betriebskosten nach § 2 BetrKV angenommen, wenn in einem Gewerbemietvertrag die Bewirtschaftungs- und sonstigen Verbrauchsabgaben ohne weitere Bezugnahme dem Mieter auferlegt worden seien (KG v. 29.12.2006, 12 U 117/06). Das müsse hier erst recht gelten.

Wegen des weiteren Parteivorbringens in der Berufungsinstanz wird auf die Schriftsätze der Parteien im Berufungsrechtszug und das Protokoll der Verhandlung vor dem Senat vom 11. Januar 2012 (Bl. 111 f d.A.) Bezug genommen.

II.

Die nach den §§ 511 ff ZPO statthafte und zulässige Berufung der Beklagten hat Erfolg, während die Klägerin mit ihrer nach § 524 Abs. 1 ZPO zulässigen Anschlussberufung abzuweisen war. Die Klage war hiernach unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung abzuweisen.

Die Klägerin kann von der Beklagten nicht nach Ziffer 6.1 des Mietvertrages vom 24./28. November 1978 die Zahlung der in ihrer Nebenkostenabrechnung vom 12. Januar 2010 ausgewiesenen Beträge für Grundsteuer (zzgl. 19% Mehrwertsteuer), Sturmschadenversicherung und Haftpflichtversicherung verlangen.

Nach der gemäß den §§ 133, 157 BGB vorzunehmende Auslegung von Ziffer 6.1 des Mietvertrages haben die Mietvertragsparteien die Übernahme der für Grundsteuer, Sturmschadenversicherung und Haftpflichtversicherung entstehenden Kosten durch die Beklagte nicht vereinbart, die mietvertragliche Formulierung

Nebenabgaben und Kosten, die mit dem Betrieb des Mietgegenstandes zusammenhängen, trägt die Mieterin und führt sie direkt ab. Es sind dies insbesondere …“ begründet eine entsprechende Verpflichtung der Beklagten nicht.

Auch in einem Gewerberaummietverhältnis bedarf die Umlage von – nach dem allgemeinen Grundsatz vom Vermieter zu tragenden – (Betriebs-)Kosten auf den Mieter einer inhaltlich bestimmten und eindeutigen Vereinbarung, wobei Unklarheiten zu Lasten des Vermieters gehen; für den Mieter muss sich aus der Vereinbarung ergeben, welche Betriebskostenarten er zu tragen hat, um sich ein jedenfalls grobes Bild von den auf ihn zukommenden zusätzlichen Kosten zu machen (BGH NZM 2005, 863 f, [BGH 06.04.2005 – XII ZR 158/01] iuris Rdnr. 28 f: „Kosten für den Betrieb“ nicht hinreichend bestimmt; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 556 BGB, Rdnr. 35 ff).

Die hiernach erforderliche hinreichende Bestimmtheit fehlt im Hinblick auf die streitgegenständlichen Positionen, die in der Aufzählung nach „insbesondere“ nicht genannt werden.

Auch liegt in der Formulierung in Ziffer 6.1 MV „Nebenabgaben und Kosten, die mit dem Betrieb des Mietgegenstandes zusammenhängen, insbesondere …“ entgegen der von der Klägerin unter Hinweis auf die Entscheidung KG NZM 2008, 128 [KG Berlin 12.02.2007 – 12 U 117/06] f („Bewirtschaftungs- und sonstige Verbrauchsabgaben“ in einem GewerbemietV = „Betriebskosten“ i.S.d. der Anlage 3 zu § 27 II BV; a.A. Lindner-Figura/Opree/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Aufl. 2008, Kap. 11, Rdnr. 43 „zu weitgehend“; einschränkend „nur Verbrauchsabgaben“ Schmidt-Futterer-Langenberg, § 556, Rdnr. 36) vertretenen Auffassung eine zulässige Bezugnahme auf den bei Abschluss des Mietvertrages (1978) geltenden Katalog der Anlage 3 Nr. 1 – 16 zu § 27 der II. BV, der die streitgegenständlichen Betriebskostenarten beinhaltet, nicht.

Nach der vom Senat geteilten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann allerdings die Umlage der Nebenkosten in Formularverträgen durch eine hinreichend konkrete Bezugnahme auf den Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 der II. BV vereinbart werden (BGH NZM 2007, 769 [BGH 27.06.2007 – VIII ZR 202/06] und NZM 2006, 534 [BGH 22.02.2006 – VIII ZR 362/04]: Fassung des bei Vereinbarung gültigen Kataloges der Betriebskosten; Lindner-Figura/Opree/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Aufl. 2008, Kap. 11 Rdnr. 49). Bei Abschluss des Gewerbemietvertrages im November 1978, der hinsichtlich der Nebenkosten durch die Nachträge nicht geändert worden ist, galten (für preisgebundenen Wohnraum) § 4 MHRG sowie § 27 der II. Berechnungsverordnung (nebst der dazugehörigen Anlage 3, BGBl. 1975 I, S. 569, 592). Hiernach (Legaldefinition des § 27 der II. BV) waren Betriebskosten

insbesondere die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder des Grundstücks laufend entstehen, es sei denn, dass sie üblicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden.

In Ziffer 6.1 des Mietvertrages wird aber auf den Katalog der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung nicht in hinreichend bestimmter Weise Bezug genommen. Dort fehlt ein konkreter Hinweis auf den Katalog oder den Betriebskostenbegriff in § 27 der II. BV. Auch wird die Legaldefinition des § 27 der II. BV zu den Betriebkosten nicht wiederholt, sondern hiervon abweichend ohne Hinweis auf dem Eigentümer durch das Eigentum entstehende Kosten abgestellt auf „Nebenabgaben und Kosten, die mit dem Betrieb des Mietgegenstandes zusammenhängen“. Gegen eine von den damaligen Vertragsparteien gewollte Überwälzung der (unabhängig vom Betrieb des Mietgegenstandes anfallenden) Grundsteuer und der Versicherungsprämie für die Sturmschadens- und Haftpflichtversicherung spricht ferner, dass die Mieterin die „Nebenabgaben und Kosten“ nach Ziffer 6.1 des Mietvertrages „direkt abführen“ soll, was angesichts der regelmäßigen Belastung des Eigentümers mit Grundsteuer und der Prämie für die Gebäudeversicherung insoweit nicht passt.

Der Annahme einer von den Vertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages gewollten Bezugnahme auf den Katalog widerspricht auch, dass in Ziffer 6.1 unter „insbesondere“ Kosten aufgeführt werden, die nicht Gegenstand des Katalogs der Nr. 1 – 15 der Anlage 3 waren, etwa „Räum-, Streu- und Sicherungspflicht sowie deren Kosten“ und „Wartungskosten für Feuerlöscher … und die sonstige Haustechnik“. Schließlich spricht gegen das von der Klägerin vertretene Verständnis von Ziffer 6.1 des Mietvertrages die jahrzehntelange (1978 – 2008) Praxis der Mietvertragsparteien, wonach die Grundsteuer, die Gebäudeversicherungs- und Gebäudehaftpflichtversicherungsprämien gegen-über der beklagten Mieterin nicht mit den Nebenkostenabrechnungen geltend gemacht worden sind. Auch insoweit besteht eine Vergleichsbarkeit zu dem vom Kammergericht beurteilten Sachverhalt (NZM 2008, 128 [KG Berlin 12.02.2007 – 12 U 117/06] f) nicht.

Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 91, 97 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.