Grundstückskaufvertrag: Aufklärungspflichten des Verkäufers über Hausmängel

LG Frankenthal, Az.: 7 O 370/16, Urteil vom 09.03.2017

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I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

III. Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheit, die den beizutreibenden Betrag um 20 % übersteigt, vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Der Kläger hatte (zusammen mit seiner Ehefrau, die ihre angeblichen Ansprüche an den Kläger abgetreten hat) mit notariellem Kaufvertrag vom 20.10.2015 (BL. 12 ff. d.A.) vom Beklagten das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück Straße, Ort gekauft. In Abschnitt V 2 des Kaufvertrags (BL. 18 d.A.) haben die Parteien einen Haftungsausschluss wie folgt vereinbart:

„Die Käufer haben den Vertragsgegenstand eingehend besichtigt.

Der Verkäufer schuldet weder ein bestimmtes Flächenmaß noch die Verwendbarkeit des Vertragsgegenstandes für Zwecke der Käufer.

Alle Ansprüche und Rechte wegen Sachmängeln am Vertragsgegenstand, insbesondere wegen des Bauzustandes, werden ausgeschlossen.

Der Verkäufer wird sich jedoch so verhalten, dass sich der Vertragsgegenstand von heute bis zur Besitzübernahme nicht mehr verschlechtert, als dies bei Fortsetzung der bisherigen Nutzung erwartet werden muss, und etwa auftretende Schäden auf seine, des Verkäufers, Kosten instand setzen.

Der Verkäufer erklärt, dass ihnen, den Käufern, nicht erkennbare Mängel nicht bekannt sind.

Garantien werden nicht gegeben.

Unberührt bleibt die gesetzliche Haftung des Verkäufers bei Vorsatz oder Arglist.“

Das Grundstück wurde durch ein Maklerunternehmen vermittelt. Beide Parteien hatten sich in Abschnitt IX 1. des Kaufvertrags (BL. 22 d.A.) jeweils verpflichtet, an das Maklerunternehmen eine Provision von 3,57% des Kaufpreises zu zahlen. Das Maklerunternehmen hatte in Zusammenarbeit mit dem Beklagten einen Verkaufsprospekt (BL. 27 f. d.A.) erstellt. In diesem wurde das aus dem Jahr 1954 stammende und im Jahr 2011 um ein neu angebautes Treppenhaus ergänzte Anwesen als „modernisiertes EFH” (so BL. 27 d.A., Deckblatt des Prospekts) bzw. als „in den letzten Jahren umfassend saniert” (so BL. 28 d.A.) beschrieben.

Nicht erneuert worden war die Elektrik im Haupthaus. Nach der Übergabe des Kaufgegenstands stellte der Kläger im Rahmen eines beabsichtigten Umbaus fest, dass die Elektrik noch zweiadrig und teilweise kunststoffummantelt war. Der Kläger behauptet, der Beklagte habe seine Pflicht zur Offenbarung verborgener Mängel verletzt. Eine solche Pflicht habe im Hinblick auf die noch aus den 60-iger Jahren stammende Elektrik schon deshalb bestanden, weil die Immobilie als umfassend saniert angepriesen worden war. Im Übrigen habe seine Ehefrau bei drei Treffen mit der Maklerin wegen der Elektrik mehrfach nachgefragt und von dieser die Auskunft erhalten, die Elektrik sei auf dem neuesten Stand. Weiter komme hinzu, dass die Elektrik nach der Erneuerung der früher aus Metall bestehenden Kanalrohre nicht mehr geerdet sei. Der Wegfall des Potentialausgleichs sei ihm ebenfalls verschwiegen worden. Die Stadtwerke hätten die Anlieger bei der Erneuerung des Kanalsystems informiert, dass die Elektrik neu geerdet werden müsse. Die Kosten für die erforderlichen Arbeiten zu Sanierung der Elektrik mit den anschließend erforderlichen Malerarbeiten seien auf insgesamt 22.976,77 € zu beziffern. Weiter habe der Beklagte die entstandenen vorprozessualen Anwaltskosten zu erstatten.

Grundstückskaufvertrag: Aufklärungspflichten des Verkäufers über Hausmängel
Symbolfoto: Estradaanton/Bigstock

Der Kläger beantragt,

1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 22.976,72 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz ab dem Zeitpunkt der Rechtshängigkeit zu zahlen.

2. Der Beklagte wird des Weiteren verurteilt, an den Kläger 1.029,35 € außergerichtliche Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz ab dem Zeitpunkt der Rechtshängigkeit zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Er trägt vor, eine Ertüchtigung der Immobilie mit neuen Elektroinstallationen sei nicht Gegenstand des Vertragswerks und damit nicht geschuldet. Der Kaufvertrag enthalte auch keine Zusicherung, die Elektroinstallation sei bereits auf den neuesten Stand gebracht worden. Das Exposé sei nicht Gegenstand der notariellen Urkunde, stamme nicht von ihm und enthalte keine Ausführungen zu Art und Güte der Elektroinstallationen. Soweit dieses den Hinweis auf eine umfassende Sanierung beinhalte, könne hieraus nicht der Schluss gezogen werden, es handele sich um eine neuwertige Immobilie, zumal im Exposé auch festgehalten sei, welche konkreten Baumaßnahmen durchgeführt wurden. Von einer fehlenden Erdung der Elektrik habe er nichts gewusst. Der Vortrag des Klägers zur Schadenshöhe sei untauglich, einen Schaden schlüssig darzulegen.

Auf die Schriftsätze der Parteien nebst den zu den Akten gereichten Anlagen sowie auf das Protokoll zur mündlichen Verhandlung vom 09.02.2017 mit den Einlassungen der Parteien im Rahmen ihrer Anhörung wird ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet. Auf Gewährleistungsrechte aus dem Kaufvertrag nach § 437 BGB kann sich der Kläger nicht berufen. Sonstige zu seinen Gunsten streitende Anspruchsgrundlagen sind nicht ersichtlich.

Eine bestimmte Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne von § 434 Abs. 1 BGB haben die Parteien ausweislich des Kaufvertrags nicht getroffen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Beschreibung des Kaufgegenstands in dem Exposé. Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer oder einen Dritten, die – wie vorliegend – in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1, Nr. 1 BGB (BGH vom 6.11.2015, V ZR 78/14, juris).

Im Übrigen haben die Parteien im Kaufvertrag unter Abschnitt V 2 (BL. 18 d.A.) einen Haftungsausschluss nach § 444 BGB vereinbart. Auf diesen könnte sich der Beklagte zwar dann nicht berufen, wenn er eine Garantie übernommen hätte. Dies ist aber ausweislich des vorgenannten Abschnitts ausdrücklich nicht der Fall. Auf den Haftungsausschluss könnte sich der Beklagte zwar nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder das Vorhandensein bestimmter Eigenschaften arglistig vorgespiegelt hätte. Auch dies vermag das Gericht nach dem Parteivortrag nicht festzustellen.

Dahinstehen kann dabei zunächst, ob die Maklerin entsprechend der Behauptung des Klägers bei Besichtigungsterminen die Auskunft erteilt hatte, die Elektrik sei „auf dem neuesten Stand”. Die Frage nach den Elektroleitungen wurde nach Klägervortrag nur der Maklerin gestellt. Der Kläger behauptet nicht, dass auch der Beklagte insoweit eine falsche Auskunft erteilt hätte. Die Maklerin ist vorliegend aber nicht Erfüllungsgehilfin des Beklagten als Verkäufer, so dass sich dieser eine eventuelle Falschauskunft nicht nach § 278 BGB zurechnen lassen muss. Ein Makler ist in der Regel „Dritter”. Erfüllungsgehilfe ist er nur, wenn er mit Wissen und Wollen des Auftragsgebers Aufgaben wahrnimmt, die typischerweise diesem obliegen, also als dessen Repräsentant auftritt oder Verhandlungen führt (Palandt/Sprau, BGB, vor § 652, Rn. 9). Dass der Beklagte der Maklerin die wesentlichen Vertragsverhandlungen – also solche Tätigkeiten, die über die reinen Maklerdienste wie Erstellung eines Prospekts und Besichtigungen des Objekts hinausgingen – überlassen hätte, legt der Kläger nicht dar. Er hält auch keinen Vortrag dazu, dass der Beklagte die Maklerin beauftragt hätte, einzelne Auskünfte zu geben. Im Übrigen wurde die Maklerin nach unwidersprochen gebliebenem Vortrag des Beklagten und ausweislich des Abschnitts IX des Kaufvertrags (BL. 22 d.A.) wonach beide Parteien Maklerprovision schulden, auch im Interesse des Klägers tätig und ist folglich auch aus diesem Grund nicht Repräsentantin des Beklagten.

Allerdings geht der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass bei Grundstückskaufverträgen auch ohne konkrete Nachfrage des Käufers eine Pflicht des Verkäufers zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen besteht, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind (BGH NJW-RR 2012, 1078, 1079 mwN; NJW 2012, 2793, 2794; vgl. auch BGHZ 190, 272, 275, Rn 8). Ob es sich um einen solch wesentlichen Mangel handelt, ist aus Sicht eines verständigen Verkäufers zu bestimmen. Eine solche Offenbarungspflicht besteht hingegen nicht bei Mängeln, die im Rahmen einer Besichtigung ohne weiteres erkennbar sind (BGH NJW-RR 2012, 1078, 1079 mwN; BGH NJW 2001, 64). So ist anerkannt, dass gerade bei älteren Gebäuden Kaufinteressenten zudem regelmäßig mit bestimmten Beschränkungen des Bauzustands und der technischen Ausstattung rechnen müssen, so dass hierüber grundsätzlich nicht ungefragt aufzuklären ist (jurisPK, BGB, § 444, Tz. 51). Gerade ein solcher Fall liegt hier vor, weil das (Haupt-)Gebäude – dem Kläger vor Abschluss des Kaufvertrags bekannt – aus dem Jahr 1954 stammt. Damit liegt es auf der Hand, dass die Elektrik dieses Gebäudes nicht dem aktuellen Stand der Technik entspricht. Dies hätte der Kläger (und seine Ehefrau) auch als Laie ohne weiteres schon durch einen Blick in den Sicherungskasten feststellen können. Dort wäre auf den ersten Blick festzustellen gewesen, dass ein sog. „FI-Schutzschalter” fehlte, also von neu installierten Stromkreisen offenkundig keine Rede sein konnte. Etwas anderes ergibt sich auch nicht im Zusammenhang damit, dass im Prospekt die Rede davon ist, das Haus sei „in der letzten Jahren umfassend saniert” worden. Bei dieser Angabe handelt es sich allenfalls um einen unbestimmten, werbemäßigen Begriff. Es ist keine Rede davon, dass ein bestimmter technischer Standard hergestellt worden sei. Dass von einer solch umfassenden Sanierung des Anwesens auch tatsächlich keine Rede sein konnte, war dem Kläger nach eigener Einlassung bereits bei den Besichtigungsterminen auch bekannt. Er selbst erwähnt im Schriftsatz vom 28.12.2016 (BL. 89 d.A.), dass das Duschbad des Anwesens „aus den 70er Jahren” stamme, der Kaminofen „schon älter” gewesen sei und das „Gartenhaus (…) auf dem Dach Eternitplatten“ habe. Bei seiner Anhörung im Termin hat er weiter eingeräumt, dass ihm aufgrund der vorvertraglichen Besichtigung des Anwesens auch bekannt war, dass es sich bei der Eindeckung des Daches noch um einen Altbestand handelte.

Dass den Beklagten eine besondere Offenbarungspflicht wegen einer nach Behauptung des Kläger fehlenden Erdung der Elektrik nach der Sanierung des Kanalnetzes getroffen hätte, kann ebenfalls nicht festgestellt werden. Der Kläger hält keinen ausreichenden Vortrag, dass der Beklagte hiervon Kenntnis hatte. Der Beklagte hat eine entsprechende Kenntnis bereits mit der vom Kläger selbst zitierten E-Mail vom 13.4.2015 bestritten und im Rechtsstreit ergänzend in Abrede gestellt, dass mit ihm jemand über die Folgen der Kanalisationserneuerung und das Problem, dass mit dieser die vormals vorhandene Erdung der Elektrik entfalle, gesprochen hätte. Ausreichenden gegenteiligen Vortrag unter Beweisantritt hält der Kläger nicht. Er legt im Schriftsatz vom 01.02.2017 nur allgemein dar, dass im Jahr 1998 „die Stadtwerke stets die Anlieger mit dem Hinweis, dass (…) die Elektrik neu geerdet werden“ müsse, informiert hätte. Hieraus ergibt sich nicht, dass eben der Beklagte informiert wurde. Dass dieser zum damaligen Zeitpunkt bereits „Anlieger“ war, ergibt sich aus dem Klägervortrag nicht. Der Beklagte jedenfalls hat im Rahmen seiner Anhörung im Termin vom 09.02.2017 bestritten, zum fraglichen Zeitpunkt bereits Eigentümer des Grundstücks gewesen zu sein bzw. entsprechende Informationen erhalten zu haben. Selbst wenn hierzu eine andere Auffassung vertreten würde, legt der Kläger insoweit einen Anspruch der Höhe nicht schlüssig dar. Dass die von ihm behaupteten Kosten für die nunmehr notwendige Erdung der Elektrik entstehen werden, erschließt sich nicht.

Mangels Hauptanspruchs kann der Kläger auch nicht Erstattung vorprozessualer Anwaltskosten verlangen mit der Folge, dass die Klage insgesamt mit den auf §§ 91, 709 ZPO beruhenden Nebenentscheidungen abzuweisen war.