Hauskauf – Feuchtigkeitsproblematik bei unsaniertem Haus aus 1950er Jahren

Unsaniertes Haus aus den 50ern: Feuchtigkeitsproblematik führt zum Prozess

Das Oberlandesgericht Schleswig-Holstein wies die Berufung eines Klägers zurück, der nach dem Kauf eines unsanierten Hauses aus den 1950er Jahren Schadensersatz und Minderung des Kaufpreises forderte. Die Klage wurde abgewiesen, da das Landgericht feststellte, dass kein Sachmangel vorlag. Das Gericht betonte, dass bei einem als sanierungsbedürftig verkauften Haus, insbesondere wenn es sich um ein älteres Gebäude handelt, gewisse Mängel, wie Feuchtigkeit im Keller, zu erwarten sind.

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Rechtliche Herausforderungen beim Kauf unsanierter Häuser

Im Fokus des heutigen juristischen Diskurses steht der Hauskauf älterer Immobilien und die damit verbundenen rechtlichen Herausforderungen. Besonders bei unsanierten Häusern aus den 1950er Jahren tauchen oft unerwartete Probleme auf, die Käufer und Verkäufer vor komplexe rechtliche Fragen stellen. Ein zentrales Thema dabei ist die Feuchtigkeitsproblematik, die häufig erst nach dem Kauf offensichtlich wird und weitreichende Konsequenzen haben kann.

Die rechtlichen Aspekte in diesen Fällen sind vielschichtig und beinhalten unter anderem Fragen zu Sachmängeln, Gewährleistung und Schadensersatz. Entscheidungen von Gerichten wie dem Oberlandesgericht Schleswig-Holstein bieten wichtige Präzedenzfälle und zeigen auf, wie das Gesetz in solchen Situationen interpretiert wird.

Lesen Sie weiter, um mehr über die Details eines solchen Falles zu erfahren, in dem ein Beschluss des Gerichts neue Maßstäbe in der Beurteilung von Immobilienkaufverträgen setzen könnte. Lassen Sie uns gemeinsam erkunden, welche juristischen Feinheiten in solchen Fällen eine Rolle spielen und wie diese die Rechtsprechung in Deutschland beeinflussen.

Der Hauskauf und seine Tücken: Feuchtigkeitsprobleme bei Altbauten

In einem bemerkenswerten Fall vor dem Oberlandesgericht Schleswig-Holstein ging es um einen Hauskauf, der für den Käufer eine unerwartete Wendung nahm. Im Zentrum des Rechtsstreits stand ein unsaniertes Haus aus den 1950er Jahren. Der Kläger hatte nach dem Kauf Feuchtigkeitsprobleme festgestellt und suchte nach rechtlicher Entschädigung für das, was er als verborgene Mängel ansah. Die juristische Auseinandersetzung beleuchtet die Schwierigkeiten, die auftreten können, wenn ältere, unsanierte Immobilien den Besitzer wechseln, insbesondere in Bezug auf die Feuchtigkeitsproblematik, die bei solchen Gebäuden häufig auftritt.

Der Kläger argumentierte, dass er durch die Feuchtigkeit im Keller und in anderen Teilen des Hauses finanzielle Verluste erlitten habe und forderte Schadensersatz sowie eine Minderung des Kaufpreises. Dieser Fall wirft ein Licht auf die Komplexität des Immobilienrechts, insbesondere bei Transaktionen mit älteren Gebäuden, bei denen der Zustand des Objekts und die Erwartungen der Käufer eine zentrale Rolle spielen.

Die rechtliche Auseinandersetzung: Ansprüche und Gegenargumente

Das Landgericht hatte in erster Instanz entschieden, dass der Kläger keinen Anspruch auf Schadensersatz oder Minderung des Kaufpreises habe. Diese Entscheidung wurde mit der Begründung getroffen, dass kein Sachmangel vorliege. Der Kläger hatte behauptet, dass die tatsächliche Wohnfläche des Hauses geringer sei als im Exposé angegeben, und sich auf eine Berechnung in der Bauakte aus dem Jahr 1953 bezogen. Allerdings konnte das Gericht keinen erheblichen Mangel feststellen, da die Abweichung der Wohnfläche weniger als 10 % betrug.

In Bezug auf die Feuchtigkeitsproblematik argumentierte das Gericht, dass bei einem unsanierten Haus aus den 1950er Jahren gewisse Mängel zu erwarten seien. Insbesondere wurde betont, dass das Haus explizit als „sanierungsbedürftig“ verkauft worden war. Diese Aspekte waren entscheidend für die Beurteilung, dass der Zustand des Hauses den rechtlichen Anforderungen entsprach.

Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Schleswig-Holstein

Das Oberlandesgericht Schleswig-Holstein bestätigte in seinem Beschluss die Entscheidung des Landgerichts. Es wurde darauf hingewiesen, dass die Berufung des Klägers offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg bot. Der Senat verwies auf § 522 Abs. 2 ZPO und betonte, dass die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hatte und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ein Urteil des Berufungsgerichts erforderten. Der Kläger wurde darauf hingewiesen, seine Berufung möglicherweise aus Kostengründen zurückzunehmen.

Juristische Implikationen und Schlussfolgerungen

Dieser Fall unterstreicht die Bedeutung einer sorgfältigen Prüfung und realistischen Einschätzung beim Kauf älterer Immobilien. Käufer müssen sich der möglichen Risiken bewusst sein und gegebenenfalls sachverständige Beratung in Anspruch nehmen, um spätere rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden. Für Verkäufer wiederum ist es entscheidend, den Zustand der Immobilie transparent und ehrlich darzulegen, um spätere Haftungsansprüche auszuschließen.

Das Urteil des Oberlandesgerichts Schleswig-Holstein liefert wichtige Erkenntnisse für ähnliche Fälle und dient als Referenzpunkt für zukünftige rechtliche Bewertungen im Bereich des Immobilienrechts. Insbesondere die Beurteilung von Zustand und Beschaffenheit älterer, unsanierter Gebäude und die damit verbundenen rechtlichen Verpflichtungen beider Parteien stehen im Vordergrund dieses Urteils.

Das vorliegende Urteil

Oberlandesgericht Schleswig-Holstein – Az.: 7 U 1/23 – Beschluss vom 24.05.2023

I. Der Kläger wird gemäß § 522 Abs. 2 ZPO darauf hingewiesen, dass die Berufung gegen das angefochtene Urteil offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg bietet, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil nicht erfordert und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist. Der Senat beabsichtigt deshalb, die Berufung aus den nachfolgenden Gründen ohne mündliche Verhandlung durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen.

II. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 3 Wochen, sofern die Berufung nicht aus Kostengründen innerhalb der genannten Frist zurückgenommen werden sollte.

III. Der Senat beabsichtigt, den Streitwert für den zweiten Rechtszug auf 88.830,74 € festzusetzen.

Gründe

Gemäß § 513 ZPO kann die Berufung nur auf eine Rechtsverletzung oder darauf gestützt werden, dass die gemäß § 529 ZPO zu berücksichtigenden Feststellungen ein anderes als das landgerichtliche Ergebnis rechtfertigen. Beides liegt nicht vor. Denn das Landgericht hat mit der angefochtenen Entscheidung die auf Zahlung von Schadensersatz und Minderung nach einem Grundstückskaufvertrag gerichtete Klage zu Recht abgewiesen.

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a) Minderung wegen Wohnflächenabweichung

Der Kläger hat keinen Anspruch auf Minderung des Kaufpreises in Höhe von 30.600 € wegen einer zu geringen Wohnfläche aus §§ 437 Nr. 2, 441 BGB. Hiernach kann, statt zurückzutreten, der Käufer den Kaufpreis durch Erklärung gegenüber dem Verkäufer mindern, wenn die Sache mangelhaft ist und die Voraussetzungen der §§ 440, 323, 326 Abs. 5 BGB vorliegen.

Hier ist bereits ein Mangel nicht dargelegt. Der Kläger beruft sich zur Begründung auf eine Berechnung in der Bauakte aus dem Jahr 1953, in der die Wohnfläche für Erdgeschoss und Obergeschoss mit zusammen 67,01 qm angegeben war (vgl. Anlage K7, Anlagenband). Die Differenz zur von ihm vorgelegten Wohnflächenberechnung (vgl. Anlage K4, Anlagenband), die 81,454 qm angibt, besteht im Wesentlichen aus dem nachträglich herstellten Dachgeschoss, denn die Wohnflächenberechnung für Erdgeschoss und Obergeschoss ist in der Wohnflächenberechnung lediglich mit 60,029 qm angegeben. Erst mit Berücksichtigung von Dachgeschoss (18,165 qm) und Terrasse (3,259 qm) gelangt man zur angegebenen Wohnfläche von 81,454 qm. Aus der geringeren Größe der Wohnfläche gemäß Bauakte kann der Kläger mithin nichts herleiten, da sie sich nur auf einen Teil der Fläche in seiner Wohnflächenberechnung bezieht. Auf die ursprüngliche Ankündigung des Klägers, es werde noch geklärt, ob der Ausbau des Dachgeschosses genehmigt wurde, ist der Kläger später nicht mehr eingegangen. Es fehlt somit an der schlüssigen Darlegung, dass überhaupt ein Mangel vorliegt.

Soweit der Kläger auf die Abweichung zwischen der Angabe im Exposé von „ca. 88 qm“ und der von ihm errechneten Wohnfläche von 81,454 qm abstellt, wäre ein erheblicher Mangel nur anzunehmen, wenn eine Abweichung von über 10 % vorliegen würde (vgl. OLG Celle, Urteil vom 21.04.2016 – 16 U 140/15, BeckRS 2016, 110664). Diese Schwelle ist vorliegend nicht erreicht, denn die Abweichung beträgt lediglich 8 %.

b) Schadensersatzansprüche

Das Landgericht hat einen Anspruch der Kläger gegen die Beklagten auf Schadensersatz aus §§ 437 Nr. 3, 440, 280, 281 BGB zu Recht verneint.

aa) Hinsichtlich der bemängelten Feuchtigkeit im Keller fehlt es bereits an einem Sachmangel i.S.d. § 434 Abs. 1 a.F. BGB.

Eine Kaufsache ist danach frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit hat (S. 1); soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist die Sache frei von Sachmängeln, wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet (S. 2 Nr. 1), sonst wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann (S. 2 Nr. 2).

Eine bestimmte Beschaffenheit hinsichtlich des Kellers haben die Parteien nicht vereinbart. Auch war eine bestimmte Verwendung des Kellers – etwa zu Wohnzwecken – nach dem Vertrag nicht vorausgesetzt. Gemessen an dem Baujahr im Jahr 1956 eignet sich der Keller zur gewöhnlichen Verwendung (als Abstell- und Lagerraum) und weist eine Beschaffenheit auf, die bei Häusern aus den 1950er Jahren üblich ist und die der Kläger deshalb erwarten konnte.

So hat der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 19.01.2018, Az. V ZR 256/16, Rn. 9) ausgeführt:

„Revisionsrechtlich nicht zu beanstanden ist auch die Auffassung des Berufungsgerichts, dass das Grundstück unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 16. März 2012 – V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 14) trotz der von dem Sachverständigen festgestellten Feuchtigkeit im Keller eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB). Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ist der Keller nicht zu Wohnzwecken und zu einer Zeit (50-iger Jahre) errichtet worden, als Kellerabdichtungen noch nicht zum Stand der Technik gehörten.“

So liegt es im Ergebnis auch hier. Bei einem unsanierten Haus aus den 1950er Jahren fehlt es schon an einem Mangel, wenn die Kelleraußenwände wegen einer fehlenden Abdichtung durchfeuchtet sind. Dies gilt hier umso mehr, als das Haus ausdrücklich als „sanierungsbedürftig“ vom Makler zum Verkauf angeboten wurde (vgl. Exposé Gerstenberg Immobilien, Anlagenband Kläger). Die Eignung des Kellers zum Wohnen entspricht bei einem unsanierten 65 Jahre alten Haus – sofern dies vertraglich nicht ausdrücklich vereinbart ist – weder der nach dem Vertrag vorausgesetzten noch der gewöhnlichen Verwendung (vgl. OLG Schleswig, Beschluss vom 16.03.2023, 7 U 198/22, juris).

Auch nach § 434 Abs. 1 S. 2 BGB a.F. liegt kein Mangel vor. Danach gehören zu der Beschaffenheit nach Satz 2 Nr. 2 grundsätzlich auch Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers über bestimmte Eigenschaften der Sache erwarten kann. Derartige Äußerungen – etwa in einem Exposé – sind vorliegend nicht vorgetragen.

bb) Hinsichtlich der vom Kläger bemängelter Feuchtigkeit der Wände in den oberen Stockwerken lässt sich eine entsprechende Kenntnis der Beklagten nicht feststellen.

Das Landgericht hat es im vorliegenden Fall nach Beweisaufnahme nicht als erwiesen angesehen, dass den Beklagten, insbesondere dem Beklagten zu 1) während der Dauer seiner Wohnzeit, das Auftreten von Feuchtigkeit in Küche und Obergeschoss bekannt war. Dies findet die Billigung des Senats.

Der Grundsatz der freien Beweiswürdigung (§ 286 ZPO) berechtigt das Gericht, die im Prozess gewonnenen Erkenntnisse grundsätzlich nach seiner individuellen Einschätzung zu bewerten, wobei der Richter lediglich an die Denk- und Naturgesetze und sonstigen Erfahrungssätze gebunden ist (vgl. Zöller/Greger, ZPO, 34. Aufl. § 286, Rn. 13). Ein Verstoß gegen diese Grundsätze ist nicht erkennbar. Im Übrigen steht die Wiederholung der Beweisaufnahme außerdem gem. §§ 529, 531 ZPO nicht mehr in reinem Ermessen des Berufungsgerichts. Sie ist im Sinne eines gebundenen Ermessens vielmehr nur dann zulässig, wenn konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der erstinstanzlichen Feststellungen begründen und eine gewisse – nicht notwendig überwiegende – Wahrscheinlichkeit dafür besteht, dass im Fall einer Beweiserhebung die erstinstanzlichen Feststellungen keinen Bestand mehr haben werden, sich also ihre Unrichtigkeit herausstellt (vgl. Zöller/Heßler, a.a.O. § 529, Rn. 3). Solche konkreten Umstände werden mit der Berufung nicht aufgezeigt. Die vom Kläger gegen die Beweiswürdigung aufgezeigten Umstände greifen nicht durch.

Insoweit ist zu berücksichtigen, dass der Kläger zu 1) das Haus von seinem Vater übernommen hat, der dort in den 70er Jahren bis zu seinem Tod im Jahr 2009 gelebt hat. Unstreitig hatten Möbel, Einbauküche und Tapeten bis zum Verkauf des Hauses Feuchtigkeitserscheinungen überdeckt. Irgendwelche nachvollziehbaren Umstände, die für die Beklagten erkennbar auf eine Feuchtigkeitsproblematik hindeuten mussten, lassen sich der Beweisaufnahme nicht entnehmen. Lediglich von früheren Gesprächen über Feuchtigkeit im Keller mit dem inzwischen verstorbenen Vater des Klägers zu 1) wusste der Zeuge K. zu berichten (Bl. 139 d. A.), wies aber sogleich auch darauf hin, dass von dieser Problematik die ganze Siedlung betroffen gewesen sei (siehe dazu auch vorstehende Ausführungen zum baulichen Zustand der Häuser auf den 50er-Jahren). Dies reicht weder für den Nachweis der Kenntnis noch der Arglist der Beklagten aus.

cc) Der Kläger hat keinen Anspruch auf 20.000 € für die Sanierung der Abwasserleitungen. Auch insoweit fehlt bereits an einem Sachmangel i.S.d. § 434 Abs. 1 a.F. BGB, da das Haus als sanierungsbedürftig verkauft wurde. Jedenfalls wäre ein etwaiger Sachmangel vom vereinbarten Gewährleistungsausschluss umfasst.

dd) Dem Kläger steht auch kein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 3.474,80 € wegen der Sanierung des Garagendachs zu. Der Kläger hat schon nicht dargelegt, dass ein Austausch des Dachs überhaupt erforderlich ist. Im Übrigen könnte ohnehin nicht jede Sanierungsinvestition den Beklagten überbürdet werden, da das Haus als sanierungsbedürftig verkauft wurde und dem Erwerber auch klar war, dass „viel zu tun“ sein würde (vgl. Angaben der in F., Bl. 139 d. A.). Irgendwelche Zusicherungen in Bezug auf das Garagendach erfolgten vor oder bei Vertragsschluss nicht.

Nach alledem ist die Berufung offensichtlich unbegründet. Der Kläger mag – aus Kostengründen – die Rücknahme seiner Berufung in Erwägung ziehen. Bestehender Deckungsschutz einer Rechtsschutzversicherung schließt die beratungsgerechte Reaktion auf die ober- und höchstrichterliche Rechtsprechung nicht aus (vgl. BGH, Urteil vom 16.09.2021, IX ZR 165/19).